EL FRAUDE INMOBILIARIO EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Introduccin
El aseguramiento de la circulacin de bienes inmuebles ha encontrado en el Registro un aliado
fundamental, inesperadamente convertido casi en indispensable e ineludible. Sin embargo el sistema
registral guarda dentro de s un defecto de estructura, y es que ste fue concebido como uno de
privilegios para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisin de la propiedad
inmobiliaria por el slo consentimiento (Art 949 C.C. Peruano). Teniendo en cuenta que la inscripcin
no es obligatoria para los titulares inmobiliarios, se justifican los incentivos, y el mayor de todos es que
mediante el Registro puedes oponer derechos, incluso contra otros que tienen derechos ms antiguos
pero no inscritos. An ms el incentivo nunca se agota, pues la cuestin es llegar al Registro aunque
luego la rueda vuelva a girar y quien lleg luego deja de serlo a veces sin su participacin o
conocimiento. Esto nos lleva a preguntarnos si el sistema registral en el Per favorece o incentiva el
Fraude Inmobiliario?
El fraude inmobiliario como fenmeno es una permanente distorsin a todo sistema que garantiza el
trfico inmobiliario seguro.
En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradicin que se circunscriba la problemtica del
fraude inmobiliario al notario o al Registro; es decir, siempre se habla de fraude notarial o fraude
registral. Sin tener en cuenta que el sistema inmobiliario, como un todo, es el que presenta
vulnerabilidades.
Dependiendo del pas y sistema son varias las instituciones que, directa o indirectamente, se ven
vinculadas a este sistema inmobiliario y por el cual transita y consolida el fraude: Registro de
Propiedad Inmueble, (tanto el Catastro como el Registro de predios); Tribunales Registrales (dgase
rganos de segunda instancia en general), Notarios; entidades que estn al final de fila o cadena y por
lo que resultan ms visibles, sin embargo tambin participan diversos organismos del Estado, como el
poder judicial, entes administrativos del poder ejecutivo (ejemplo a los ejecutores coactivos,
municipalidades, rganos de saneamiento de titulacin), entre otros como los son los particulares que
hacen uso del sistema para obtener una titulacin y la circulacin (dgase trfico jurdico) del bien
inmueble.
En lo que respecta al propio fraude se va encontrar tambin los grupos involucrados, que se pueden
catalogar principalmente en dos, los realizadores (autores directos, colaboradores o facilitadores) del
fraude y por otro, lado las vctimas de stos. Existe fuera del fraude un tercer grupo que no es de
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inters directo pero que corresponde a la categora de los mecanismos existentes en un sistema
inmobiliario para garantizar el trfico saludable de los bienes y garantizarlos y que son, dependiendo
del pas, los notarios, Registro Pblico y Registradores, organismos estatales y sus funcionarios
pblicos, Poder Judicial y sus Jueces y funcionarios judiciales. Externamente el fraude afecta a un
cuarto grupo al que se le conoce como el ciudadano, tercero registral, inversionista, que es quien
contrata en base a la informacin que consolida en el tercer grupo y que puede contener fraude, es el
grupo expuesto a las consecuencias del delito para beneficiar al generador de ste.
Los registros pblicos como sistema, est administrado en el Per por un organismo estatal, el cual lo
regula internamente. Las acciones de la entidad estatal han pretendido estructurar el funcionamiento
de los Registros Pblicos para ofrecer resultados visibles a la opinin pblica y que se entiendan
como eficientes. Esta orientacin ha estado enmarcada en dos aspectos fundamentales, que son la
celeridad y la disminucin de rigor para el acceso al registro. Esta situacin sin embargo es un espacio
importante para el desarrollo el fraude inmobiliario pues se tiene que la garanta que brinda el registro
es la misma, no hay disminucin de sta, esto es sigue siendo el mejor modo de asegurar la titularidad
de un derecho real, as se tiene que la percepcin de seguridad que tiene la ciudadana est
aumentada, por decirlo de algn modo est sobredimensionado la percepcin del efecto del registro,
para considerarlo de hecho como constitutivo de derechos, lo cual no es as. Esta situacin por su
parte se contrapone con la regulacin al interno del propio registro, la cual considera a la institucin
rectora y sus operadores como parte de la administracin pblica, que estn sometidos a lneas
obligatorias de simplificacin y celeridad, con responsabilidades disminuidas en razn de reparticin
de stas entre los entes generadores del Ttulo que da mrito a la inscripcin. El fraude puede
entonces facilitarse al poder utilizar la simplificacin que permite el acceso al registro y obtener la
misma garanta de seguridad jurdica.
Cabe recalcar que en el sistema registral peruano, no ha considerado al Fraude Inmobiliario como un
elemento a tener en cuenta en su estructura ni diseo normativo protector, pues el sistema est
basado en la buena fe, en una consecuencia de sta como es la Simplificacin Administrativa. El
sistema del Registro Inmobiliario est diseado para dar privilegios a los ms diligentes, es decir a los
que usan el Registro sin que ello implique la negacin de quienes no acceden a ste sino que la
justificacin el privilegio que adiciona seguridad jurdica a los titulares de derechos reales y a quienes
contratan con stos. El Registro tiene efectos declarativos, es decir, declaran un hecho jurdico
relevante que ocurre en la realidad extra-registral, pero, va a tener relevancia jurdica a efectos de
considerar la buena fe registral con la que intervienen los adquirentes.

EL NOTARIO Y LA FUNCIN EN EL TRFICO INMOBILIARIO

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El notario est dotado de fe pblica y hace presumir que todas sus actuaciones, en tanto sean
notariales, son ciertas, a menos que se desvirten en una sede judicial. Bajo esa presuncin, el
notario pblico tiene un enorme poder: representa una funcin estatal.
Pero adems, una vez que el interesado acude donde el notario, este es el primer calificador de la
legalidad y de la procedencia del negocio jurdico. Debe identificar plenamente a las partes y
comprobar la capacidad de actuar de las personas que acuden ante l. Esos dos rubros son fuentes
primarias de fraude: la identificacin (por cuanto algunos fraudes se han dado por la suplantacin de
los verdaderos titulares); y la capacidad de actuar tambin (sobre todo en los casos de representacin
de empresas jurdicas, o poderes especiales). El notario verifica la legalidad del acto y asesora
jurdica, notarialmente y, adems, registralmente; es decir, debe aconsejar a las partes y realizar los
estudios registrales previos a la negociacin.
Los tipos de documentos notariales son slo dos: protocolares y extraprotocolares. Para efectos de
esta presentacin vamos a analizar slo los documentos protocolares, porque son los que tienen
acceso al Registro.
Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras pblicas, actas y protocolizaciones. De esos
tres tipos, los que comnmente acceden al Registro son las escrituras pblicas y las
protocolizaciones. En las escrituras pblicas siempre hay comparecencia; en las protocolizaciones no
hay comparecencia, sino que el notario acta a solicitud de alguien. En las escrituras pblicas estn
plasmados los contratos, las negociaciones.

PARTICIPACIN DEL REGISTRO EN EL TRFICO INMOBILIARIO

La funcin registradora, en el caso del Per es creada por el Estado, y tutela el derecho de propiedad.
Pero esta tutela est mancomunada con la funcin judicial y la funcin notarial; todo, obviamente,
orientado a brindar paz social y jurdica.
Otra funcin del registrador es controlar el trfico jurdico de bienes inmuebles que van ser registrados
o inscritos.
El registrador es un funcionario encargado del registro y tiene, como labor principal, la de calificar e
inscribir documentos. En Per es un funcionario administrativo. Consecuentemente, est sometido al
principio de legalidad y slo puede hacer lo que la ley, expresamente, le permita. No puede ir ms all.
Podemos, entonces, decir que esta funcin de registrador es una funcin pblica, reglada, delegada,
controlada y fiscalizada. Ese ltimo punto deberamos subrayarlo, porque, como veremos ms

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adelante, algunas de las vulnerabilidades que se presentan es por falta de una adecuada fiscalizacin
en el mbito notarial y, quiz, tambin en el mbito registral.
El registrador aplica el principio de legalidad, que registralmente lo traducimos como de calificacin;
es decir, califica los aspectos formales del documento. Tambin entra a valorar algunos aspectos
fiscales y aplica principios registrales. Ese control de legalidad consiste, entonces, en la comprobacin
de todos los requisitos, a travs de un examen previo y la verificacin de que los ttulos que se
presentan para su inscripcin sean vlidos y perfectos y puedan ser susceptibles de registracin.
Esto nos da, como consecuencia, que se van a publicitar y que esos asientos deben ser concordantes
y exactos con la realidad jurdica que de ellos se desprende. Es decir, debe darse una exactitud entre
la publicidad registral y la realidad extraregistral, lo cual se presume a travs del principio de fe pblica
registral. La fe pblica, por lo tanto, va jugando en cadena: el notario tiene fe pblica, el Registro tiene
fe pblica y el registrador tiene fe pblica y esta fe pblica es una herramienta muy poderosa, porque
hace presumir que todo lo que se est actuando, toda esa publicidad, es cierta.
Podemos concluir que tenemos un doble control de legalidad (notarial y registral) que, para efectos del
tema de fraudes con propiedades, en alguna parte, se filtra. Se filtra en ambos o se filtra en uno de los
dos y llega a inscribirse un documento fraudulento.
Conclusiones
1.

El sistema inmobiliario en el Per genera un sistema privilegios a travs del Registro Pblico que

lo hace propicio para ser utilizado por agentes generadores de fraude.

2.

Actores interesados pretenden usar el privilegio que da el Registro para consolidar actos de

Fraude en la apropiacin de predios. Los actos de los agentes del fraude estn destinados a acceder
al Registro, aprovechar la publicidad, as como la legitimidad y prioridad de sus inscripciones para
consolidar su ilcito actuar. Se considera que la existencia del tercero registral es el bien ms valioso
que pueden tener los defraudadores para consolidar su actuacin.
3.

El Registro Inmobiliario es un mecanismo de seguridad que privilegia el trfico jurdico de los

bienes, por lo que hace posible que se permita la existencia de fraude en tanto sea ste escaso en su
incidencia, es decir que el costo/beneficio sea favorable al trfico jurdico considerando que el fraude
es un riesgo y un sacrificio necesario para mantener el sistema.
4.

Los errores que se producen en las inscripciones son susceptibles de ser aprovechados por los

agentes generadores de fraude, generando una cadena que permita obtener un aprovechamiento
econmico de los mismos.

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5.

Es necesaria la parcelacin de responsabilidades puesto que de otra manera la tramitacin se

volvera densa y lenta incidiendo directamente en la eficacia y eficiencia de los procedimientos

registrales e incluso de la propia inscripcin. Sin embargo para que dicha parcelacin de
responsabilidades cumpla su finalidad, el establecimiento y delimitacin de las mismas debe ser no
slo precisa e indubitablemente sealada sino que debe existir verificacin. Esto teniendo en cuenta
que la parcelacin por si misma genera espacios suficientes para ser aprovechados por los agentes
generadores de fraude adems de hacer difcil la determinacin de responsabilidades lo que puede
significar un aliciente para que algunos operadores del sistema (dgase jueces, notarios, registradores,
funcionarios en general) puedan facilitar o ser parte del fraude.

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