PROYECTO CONJUNTO RESIDENCIAL

RIVADAVIA
I.

DESCRIPCION DEL PROYECTO

1.1 UBICACIN Y ALCANCE
Nuestro proyecto se encuentra ubicado en el sector cuatro de Santa vernica
dentro el distrito la Esperanza ubicado en la parte Nor - Centro de la Provincia
de Trujillo, en la Regin de La Libertad, aproximadamente a un 6 Km. de la
capital de la Provincia de Trujillo con respecto a la Plaza de Armas del distrito.
La superficie territorial del distrito es de 18.64 km2, lo que representa el 0.88%
del total provincial. El espacio territorial urbano comprende la totalidad de la
jurisdiccin distrital.
Sus lmites son por el norte y oeste con el distrito de Huanchaco, por el este con
el distrito de Florencia de Mora y por el sur con el distrito de Trujillo.
Actualmente el distrito sigue en una expansin principalmente por las zonas
urbanas marginales-emergentes que se encuentran en las faldas del Cerro
Cabras. Segn el ltimo Censo cuenta con 176,293 mil habitantes con una
tasa de crecimiento poblacional del de 2.58% con una densidad de 9,765
hab/km (censos nacionales INEI 2007), tiene una proyeccin de 202,773
habitantes al 2020. Su estructura urbana actual est compuesta por una (1)
urbanizacin; 16 Asentamientos Humanos, (1) Habilitacin urbana progresiva
(H.U.P) Manuel Arvalo, y ocho sectores que comprenden aproximadamente
Imagen
01
1,026
manzanas.

Fuentes: Google Street View, vista Map

El presente proyecto esta orientado a la creacin de un conjunto urbanstico de
viviendas multifamiliares en edificios de 05 y 06 pisos, segn Memoria
Descriptiva, proyectndose hasta 164 departamentos, orientado a satisfacer las

necesidades principalmente de familias jvenes del segmento B y C ,

profesionales y emergentes, procedentes o no del distrito La Esperanza.
El estudio considera que dentro del distrito, no existe un proyecto de
viviendas, con similares caractersticas al de Rivadavia por lo que se estara
cubriendo una demanda real; y, adems se encuentra que el mercado potencial
a abarcar no solo constar de habitantes del distrito, sino tambin de zonas
aledaas al valle Chicama y el resto del norte del departamento de la Libertad.
II. ESTUDIO DE MERCADO
Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la
demanda, la oferta, el anlisis de precios y el estudio de la comercializacin de
este proyecto de inversin. Para poder identificar las necesidades de la
demanda se tomara en consideracin aspectos econmicos, sociales,
estadsticos del distrito la Esperanza.
Partiendo de la base que se cuenta con los terrenos del distrito la Esperanza
sector 4 Santa Vernica, La empresa AVA INCREMENTA SRL propone el
proyecto conjunto residencial RIVADAVIA a llevarse a cabo en la zona a
mencin.
2.1 LOCALIZACION
a) Macro Localizacin: distrito la Esperanza de la provincia Trujillo
departamento la Libertad
b) Micro Localizacin: distrito la Esperanza sector Santa Vernica sector 4
entre las calles Chacabuco, Santa Martha, Bardales y Bernardo Rivadavia.

Imagen 02

Fuente: Direccin de Desarrollo Econmico Local Municipalidad La

Esperanza
III. OBJETIVOS DEL ESTUDIO DE MERCADO:
i.

Dar a conocer el grado de dinamismo socio-econmico del distrito la

esperanza como una opcin tentativa de vivienda para personas
tanto del propio lugar, as como a aquellas que provengan de
fuera de La Esperanza

ii.

iii.

iv.
v.
vi.
vii.

Determinar el grado de importancia que tiene el proyecto conjunto

residencial
RIVADAVIA como un hogar con las comodidades
necesarias para la demanda potencial.
Determinar la existencia de la necesidad de adquirir un vivienda en
el proyecto conjunto residencial RIVADAVIA en el lugar geografico
donde se operara y brindara un mejor producto con respecto a
nuestros competidores directos.
Conocer la preferencia del tipo de vivienda de los consumidores.
Establecer la proporcin de la poblacin que est dispuesta a
adquirir un departamento en el
proyecto conjunto residencial
RIVADAVIA
Definir la aceptacin de los servicios ofrecidos.
Determinar que existe necesidad del producto servicio que se
pretende operar y brindar un mejor producto al mercado

En la exploracin de campo encontramos que el distrito la Esperanza al igual

que el distrito de Florencia de mora tiene un 10% de concentracin de Pymes a
comparacin del distrito El Porvenir que tiene un 53% y del distrito de Trujillo de
24%, los sectores econmicos con que cuenta el distrito esta conformada por
micro y pequeas empresas teniendo como particularidad haber conformado
conglomerados o "cluster" industrial, caracterstica que le brinda una dinmica
de produccin y comercializacin propia al distrito la Esperanza.
Entren los sectores econmicos
que cuenta este distrito tenemos el
manufacturero del calzado, de curtiembres (se localizan preferentemente en la
parte baja de La Esperanza) y otros derivados del cuero, sector que ha logrado
posesionar en el mercado nacional, El sector de metalmecnica de la zona est
asociado a la actividad agraria, agroindustrial y transporte; sirviendo de soporte
en la fabricacin y mantenimiento de piezas y partes, carroceras y carretas. Se
estima una 535 pymes en los rubros de "fabricantes de metales comunes",
"fabricantes de maquinarias y equipos", "fabricantes de vehculos y remolques"
y "fabricantes de otros equipos de transporte". Espacialmente, el 60% se
localizan en el distrito de Trujillo y el 17% en La Esperanza.
Entre las avenidas mas conocidas tenemos la avenida Jos Gabriel
Condorcanqui quien fue la primera va en poblarse y en donde se asentaron las
primeras actividades comerciales y de servicios del distrito. En la actualidad las
actividades comerciales afincadas en esta avenida se han venido
incrementando debido a la inversin privada, consolidndose en actividades
permanentes y ampliando su actividad a las avenidas Tahuantinsuyo,
Indoamerica, Egipto, Cahuide, y la calle Guadalupe Victoria.
Segn la Direccin de Desarrollo Econmico Local al ao 2009 las actividades
econmicas registradas en el distrito ascienden a un total de 1,650 de este
total la gran mayora la conforman las actividades de Comercio y Servicio. As
tenemos a 755 actividades de comercio que representa el 45.8%, luego 478
actividades de servicio que representa el 28.9%, y el 6.6% de actividades en
produccin (industrias) con 109 establecimientos.

Figura 03

http://proyectos.inei.gob.pe/web/poblacion/

A pesar de su crecimiento urbano el distrito La Esperanza, hoy en da es una

unidad territorial en proceso de consolidacin en cuanto a HABILITACION
URBANA, en donde existe un avance del 70% de vas asfaltadas y un dficit de
veredas y sardineles del 50%. La ocupacin del territorio se ha efectuado desde
su inicio por invasiones de terrenos, correspondiendo un tipo de vivienda cuyo
terreno es gratuito e irrumpe en la ciudad, inicindose con viviendas rsticas
que se van consolidando en viviendas de material adobe y caa.
Segn el Censo del INEI del 2007, las viviendas asentadas dentro del mbito
territorial del distrito la Esperanza llega a 32,865, las viviendas con material
noble predominante es de 14,481 (44%).
Es por todo lo anterior que exista la necesidad de una mejor opcion de
desarrollo poblacional, el cual presenta el proyecto residencial Rivadavia
gracias a su ubicacin estratgica en plena zona cntrica del distrito La
Esperanza lo que hace atractivo para muchos de los pobladores que viven en su
entorno y a su conexin con el distrito de Trujillo por las avenidas principales,
la Avenida Nicols de Pirola y la Avenida Tpac Amaru.
Ademas por su localizacin de crecimiento socio econmico como el parque
industrial , agencias bancarias, centros comerciales de gran influencia como
Supermercado Makro, el Boulevar Madre de Cristo, institutos superiores como el
instituto superior tecnolgico publico "Nueva Esperanza", IESP Nor Peruano,
SENATI, entre otros.
Por su oferta actual de terrenos limitada para el desarrollo de nuevas viviendas
a un precio promedio de US$ 100/m2, que en comparacin con otros distritos
representan condiciones favorables para la inversin.
IV. DEFINICION DE LA VIVIENDA
El proyecto residencial Rivadavia esta compuesto por 8 bloques con un total
de 164 departamentos ubicados en el distrito la Esperanza Sector 4 Santa
Vernica con una superficie de 6 104. 15 m2, siendo la extensin de cada
departamento de 90 m2. con las siguientes divisiones:

Sala comedor
Cocina
3 Dormitorio, el principal con bao.
1 bao completo.
rea de Lavandera
Area de lavanderia y tendero en la azotea
Espacio comn de recreacin

V. MERCADO

Nuestro mercado es el distrito la esperanza por tratarse de uno de los distritos

ms
poblados de la provincia de Trujillo con una tasa en crecimiento
poblacional del 2.58% teniendo una densidad de 9,765 hab/km (censos
nacionales INEI 2007), el distrito de huanchaco con sus centros poblados
cercanos al distrito en estudio como el milagro, villa judicial, Valdivia, Vctor
Ral Haya de la Torre, entre otros. Y emigrantes de la zona norte de la provincia
de Trujillo como el valle de chicama, entre otros.

Figura 04

5.1 MERCADO OBJETIVO

Para determinar nuestro mercado objetivo se tomo en cuenta la dimensin
potencial de la poblacion a beneficiarse y detectando asi la necesidad de
adquirir una vivienda.
La dimensin potencial de la poblacion a beneficiarse est orientado hacia el
estrato NSE B/C ( Medio ), el cual est formado por familias jvenes de
matrimonios recientes o ya constituidos con hijos o con expectativas de hijos
por venir; jvenes trabajadores con ingresos familiares mensuales mayores a
S/. 3 000 nuevos soles mensuales con un nivel socio cultural mediano, que
buscan sobretodo seguridad, tranquilidad y fcil acceso a colegios, comercios,
etc
La poblacion que no cuentan con vivienda propia por encontrarse viviendo en
casa familiar, alquilada, o su necesidad por motivos de independizacion propia
o para algun familiar, entre otros.
5.2 Segmentacin del Mercado
El proyecto est dirigido al segmento de familias jvenes principalmente con un
o dos hijos. Jvenes trabajadores, que en su mayora vienen de hogares de
viviendas unifamiliares, que desean su independizacin al adquirir una vivienda
propia y que aprecian mucho los factores como las comodidades de un
departamento, tranquilidad y seguridad.
VI. LA DEMANDA
Actualmente el distrito la Esperanza, as como los centros poblados cercanos y
colindantes a otros distritos de la provincia de Trujillo, se est incrementando la
demanda por viviendas multifamiliares dentro de condominios, esto debido al
crecimiento poblacional y la dinamizacin socio econmica de los distritos de la
provincia de Trujillo como la Esperanza, el terreno ubicado entre las calles
Chacabuco, Bernardo Rivadavia, santa marta y bardales del sector IV de santa
vernica es una manzana donde se podr utilizarlo y transformarlo
en
condominios o edificios multifamiliares. Adems la ubicacin cercana a 7
cuadras de la avenida principal condorcanqui (ex carretera panamericana), que
hace fcil al acceso directo al centro cvico de Trujillo. hace de esta zona un
lugar atractivo para vivir. Por otro lado, el sector II de santa vernica est
rodeado de parques, colegios y mercados de abastos. Aparte de ser una zona

tranquila y segura, que es lo que mayormente buscan las familias que piensan
comprar inmuebles con caractersticas similares.
6.1 Demanda Potencial del Mercado
Nuestro mercado potencial es el distrito La Esperanza donde existe un deficit de
numero de viviendas que puedan alojar el constante crecimiento poblacional
del distrito segn el estudio poblacion e inmobiliario realizado por Servicio de
Administracin de Inmuebles Municipales de Trujillo (SAIMT) publicado en su
revista inmobiliaria SAIMT edicin 2013 en la Libertad hay un dficit de 90 mil
viviendas, de las cuales 30 mil se requieren en Trujillo, principalmente esta
carencia se registra en los sectores socioeconmicos C y D, los distritos donde
existe mayor demanda de viviendas es el distrito La Esperanza, El Porvenir,
Florencia de Mora, Huanchaco (centro poblado El Milagro) y en partes del centro
histrico de Trujillo, donde hay casonas deterioradas.
En el distrito La Esperanza, se estima una poblacin de 182, 494 mil habitantes
(segn web poblacional, INEI), siendo un 57.2% del total de la provincia Trujillana
de 318,914 mil habitantes.
Tomando como referencia los datos estadisticos de la provincia trujillana sobre
su distribucin por NSE observamos que en Trujillo los NSE C y D son las de
mayor necesidad de viviendas.

Figura 04

6.2 Demanda Efectiva del Mercado.

La demanda efectiva pertenece al NSE B/C, personas que cuenten con
capacidad y solvencia econmica suficiente para adquirir un departamento de
nuestro proyecto residencial , estos fueron comerciantes de los mercados de
abastos como el mercado la victoria, mercado modelo, mercado nazaret,
mercado san martin, los mercados de Manuel Arevalo como el acomar y
acomimar, a empresarios de la micro y pequea empresa de los diferentes
sectores de produccion, servicios y transporte, y a trabajadores dependientes .
se realiz una encuesta con el fin de determinar el perfil de nuestra demanda
efectiva a quien va dirigida el proyecto de vivienda RIVADAVIA, utilizando la
tcnica estadistica convencional se convino tomar el 95% de nivel de confianza
con un margen de error del 5% siendo la poblacin del distrito la La Esperanza
de 182, 494 mil habitantes (segn web poblacional, INEI), se calculo que el
tamao de la muestra seria 384 personas.
De las encuestas realizadas, el 54% corresponden a mujeres y el resto, 46%
corresponden a hombres; haciendo un anlisis sobre el nivel de ingresos los
resultados obtenidos se detalla en el grafico N 01 donde se demuestra que el
49% de la poblacin encuestada su ingreso promedio conyugal se encuentra en
un intervalo de S/. 2000 a S/. 3000 nuevos soles, el 29% su ingreso promedio es
mayor a los S/. 3000 y por ultimo un 22% es menor a los S/. 2500.

Grafico 01

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: ECO. lvaro David Hidalgo amot

Con respecto a los motivos por la que nuestra demanda efectiva deseara
comprar una vivienda, en el grafico N 02 vemos que el 55% vive en una casa
familiar, un 21% vive en casa alquilada, un 16% desearan adquirir una vivienda
para un familiar (hijo o hija) Este resultado de alguna manera podra estar
explicando el marcado inters que tiene la ciudadana de la Esperanza y zonas
aledaas por un plan habitacional, dando as que un 76% de los encuestados,
estn interesados en este proyecto.

Grafico 02

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot

Considerando la distribucin de la demanda efectiva segn precios de las

viviendas, se encontr en la encuesta realizada segn el grafico N 03 el 61%
de las personas encuestadas les parece beneficioso el precio base de S/. 140
000 nuevos soles a comparacin del precio de otros departamentos situados a
distritos cercanos a La Esperanza; el 68% del total de los encuestados tienen
como preferencia una medida de departamento mnimo de 90 mt 2 es decir
estn conformes con nuestro plan de vivienda de 85mt 2 el departamento ms 6
mt2 de lavandera y tendero situados en la azotea independiente a otros
departamentos (ver anexo I, resultados de la encuesta).

Grafico 03
235
149

FUENTE:

rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
De lo expuesto
lneas arriba, se observa que el producto ofrecido en el proyecto
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot
tendr una buena
acogida, ya que ms del 50% de demandantes efectivos que
se encuentran dentro del estrato socioeconmico objetivo, ve orientada su
compra a dicho producto.

Con respecto a las necesidades de financiamiento, el porcentaje de hogares

demandantes efectivos que tengan conocimiento y vean la financiacin como
opcin para la adquisicin de su vivienda es de 60%; siendo el tipo de crdito
ms solicitado aquel de plazos menores a los 10 aos con 45%, como se
muestra en la figura N 04 y N 05 respectivamente.

Grafico 04

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot

Grafico 05

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot

En la figura N 06, se muestra la distribucin del valor mximo de cuota

mensual que podra pagar el demandante, teniendo como el ms
representativo, el rango entre S/. 1 500 a S/. 2 500 con 45% de participacin de
los demandantes. La distribucin del valor mximo de cuota inicial que podra
aportar el demandante segn el precio base de la vivienda de nuestro proyecto,
se muestra a detalle; de la cual se presentan algunas caractersticas resaltantes

Grafico 06

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot

Grafico 07

FUENTE: rea comercial Constructora AVA INCREMENTA

S.R.L.
ELABORACION: Eco. lvaro David Hidalgo amot

Como se muestra en el grafico N 07, el 42.45% de los demandantes de

viviendas est dispuesto aportar una cuota inicial de S/. 14 000; lo cual se
encuentra acorde con la cuota inicial (10%) que se plantear en el desarrollo
del proyecto en cuestin.
VII. OFERTA
7.1 Oferta Inmobiliaria Especfica (En Zonas aledaas del Proyecto)
Se hizo una investigacin de campo de la oferta de la competencia en zonas
aledaas respecto a la ubicacin del proyecto. Para un mejor anlisis y
comparacin se tom en cuenta el conjunto residencial El Milagro y otros
proyectos de edificios multifamiliares con las caractersticas similares a nuestro
proyecto, es decir rea de las viviendas y cantidad de dormitorios, cuyos
cercana y ubicacin se muestran en los planos N 01, N 02 y N 03.

7.2 OFERTA EN ZONAS ALEDAAS AL PROYECTO

PLANO N 01
PROYECTO,
RESIDENCIAL EL
MILAGRO

Fuentes: Google Street View, vista satelital

PLANO N 02

PROYECTO,
RESIDENCIAL "LAS
ORQUDEAS"

Fuentes: Google Street View, vista mapa

PLANO N 03

PROYECTO, VILLA
BOLIVARIANA

Fuentes: Google Street View, vista mapa

VIII. ANALISIS DE LA COMPETENCIA

En este punto se evala la competencia inmobiliaria que existe en zonas
aledaas al distrito La Esperanza, de tal manera que se pueda encontrar rangos
de precios con los que compite el proyecto y las caractersticas del producto
que ofrece la competencia. Partiendo de estos datos el rea de comercializacin
elaborar una estrategia para tener una ventaja competitiva por encima de
otros proyectos.
A continuacin se presentan los proyectos de las distintas empresas
inmobiliarias ubicadas en zonas aledaas al distrito La Esperanza.
i). Conjunto residencial El Milagro
El conjunto residencial El Milagro, se encuentra en el centro poblado del
distrito de huanchaco, este proyecto viene funcionando hace ms de dos aos,
es uno de nuestros principales competidores por encontrarse limitando la
provincia de Trujillo con la provincia de Ascope albergando a emigrantes de la
zona norte.
Este proyecto con un total de 56 casas, proyectado para 113 que promueve y
construye el Consorcio G Y D2, este conjunto residencial tiene cuatro tipos
diferentes de viviendas con sala, comedor, cocina, servicios higinicos, patio y
lavandera en el primer piso, con tres dormitorios y un bao independiente en la
segunda planta, con proyeccin a construir un tercer piso a futuro. Estas
viviendas estn valorizadas entre 65 mil a 91 mil nuevos soles, su precio est
determinado segn su rea de construccin, este proyecto goza del beneficio
del bono de buen pagador que permite al comprador, obtener un descuento de
12,500 nuevos soles que aporta el Estado.
ii).Residencial Villa Bolivariana
La Residencial Villa Bolivariana a cargo del consorcio Santa Catalina SAC,
ubicada en la ciudad de Trujillo Av. Federico Villareal, es un
complejo
residencial proyectada a 863 departamentos con una sala comedor, una cocina,
Lavandera, Dormitorio Principal con bao, dos dormitorio, un Bao de visita y
una Terraza, distribuidos en torres de 12, 15, 18, 19 y 20 pisos, es otro
competidor para nuestro proyecto por su cercana a la avenida Tpac Amaru el
cual es nexo a la avenida Tahuantinsuyo una de las avenidas principales del
distrito la esperanza y con respecto al precio de sus departamentos valorizadas

a partir de S/. 150 200 mil nuevos soles para un departamento en los primeros
pisos de 72.3 mt2 y S/. 148 500 mil nuevos soles a partir del quinto piso de 75.6
mt2, nuestro proyecto le lleva gran ventaja por su precio base de S/. 140 000
nuevos soles, por su medida y distribucin entre 86 mt 2 rea del departamento
ms 6 mt2 rea de lavandera y tendedero, y por su ubicacin estratgica
rodeado de mercados de abastos, colegios, centros financieros, entre otros.
iii).Residencial "Las Orqudeas"
La Residencial Las Orqudeas a cargo de la constructora P&G Group S.A.C.,
ubicada en la urbanizacin Las Orqudeas Av. Metropolitana II Mz D Lot 9A es
otro de nuestros principales competidores por su cercana al distrito La
Esperanza y sus acabados, sin embargo con respecto a sus reas similares y a
sus precios respectivos similares nuestro proyecto le lleva ventaja. En este
condominio sus departamentos cuentan con diferentes reas sus precios
difieren con respecto al piso y a sus vistas interiores y exteriores, un
departamento de 92.6 mt2 en el cuarto piso con vista exterior su precio es
S/.202 238 nuevos soles distribuidos en una sala comedor, un dormitorio
principal con mamparas con vista hacia la calle , dos dormitorios adicionales,
dos baos, una sala-comedor y cocina poseen acabados de porcelanato en los
pisos y en la mesada, la cual cuenta con muebles bajos en melamine.
Un departamento de 92.15 mt2 en el cuarto piso con vista interior su precio es
S/. 196,095 distribuido en 3 dormitorios, 2 baos, una sala-comedor, una
cocina con acabados de porcelanato en los pisos y en la mesada, la cual cuenta
con muebles bajos en melamine.
Las empresas y sus proyectos mencionadas lneas arriba an estn en un
proceso de desarrollo y culminacin segn las ventas que tienen.

CONCLUSINES

Mediante el estudio de mercado realizado por el rea comercial de la

constructora AVA INCREMENTA SRL se ha podido deducir que existe la
necesidad de una mejor opcin de desarrollo poblacional, a cuya satisfaccin
est orientado el presente proyecto residencial Rivadavia, atractivo por su
ubicacin adecuada en la zona cntrica del distrito La Esperanza; cercana y
con rpida conexin al centro de la ciudad de Trujillo, servida por 2 grandes
avenidas principales ( Av. Nicols de Pirola y Tpac Amaru).

Nuestro proyecto tiene una ubicacin cercana a las agencias financieras,

centro comercial como Supermercado Makro, mercado de abastos,institutos
superiores como el tecnolgico publico "Nueva Esperanza", IESP Nor Peruano,
SENATI, entre otros.

Toda la informacin obtenida mediante encuestas vaciadas en graficos

estadsticos del Estudio de Mercado, de la Demanda Efectiva; as como al
Anlisis de la Competencia, realizada en campo, respaldan la eleccin de
nuestro proyecto inmobiliario viviendas Multifamiliar RIVADAVIA , en el
distrito de La Esperanza, con lo cual se espera cumplir unos de los objetivos del

proyecto, que es de la rentabilidad

departamentos en el plazo previsto.

esperada

venta

total

de

los