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I.
CONCEPTO
El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes llamada arrendador se
obliga a ceder a la otra denominada arrendatario, durante un tiempo el uso de un bien,
mientras el arrendatario hace uso y goce del mismo, pagando al arrendador cierta renta
convenida.
En el derecho romano era una de las formas de la locatio conductio. Conocido como
locatio conductio rei, contrato por el que una persona (locator) se obliga a ceder el uso o
el uso y disfrute de una cosa u otra (conductor) a cambio de un precio cierto (llamado
canon o merced). La cosa poda ser inmueble o mueble no consumible. Al arrendatario
de tierras se le denominaba colono y al de casa inquilino. La locatio conductio era un
contrato tpico que se formaba mediante el consentimiento de las partes, perfecto y de
buena fe.1
Nuestro cdigo civil ha definido este contrato en el artculo 1666 al establecer que: por
el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de
un bien por cierta renta convenida.
II.
SUJETOS
II.1. ARRENDADOR
Es quien cede el uso temporal del bien percibiendo cierta renta convenida.
II.2. ARRENDATARIO
Es quien va a tener el uso o uso y disfrute del bien a cambio de la renta convenida
previamente con el arrendador.
Estn impedidos para arrendar los sujetos sealados en el artculo 1668 del
Cdigo Civil.
III.
CARACTERSTICAS:
1 SCHREIBER PEZET, Max Arias., Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, Lima, Edit. Gaceta Jurdica.
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DERECHOS Y OBLIGACIONES
IV.1. DEL ARRENDADOR
A. DERECHOS
Recibir el pago de la renta.
Exigir garanta a su inquilino para asegurar el pago del alquiler, as
como de aceptar o no la garanta por el inquilino.
B. OBLIGACIONES
Artculo 1678.- El arrendador est obligado a entregar al
arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el
plazo, lugar y estado convenidos.
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perjuicios
resultantes.
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SUBARRENDAMIENTO
V.1. CONCEPTO
Artculo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien
arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una
renta, con asentimiento escrito del arrendador.
La esencia del subcontrato es la "subsidiariedad", y como consecuencia de esta
caracterstica el subarrendamiento est limitado, es decir, no puede ir ms all que
el contrato de arrendamiento en cuanto a la cesin del uso del bien.
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A: ARRENDADOR
B: ARRENDATARIO
Arrendamiento
C: SUBARRENDATARIO
Subarrendamiento
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reforzar sus intereses. Expresa Barbero que "las obligaciones y derechos que
incumben al propietario en relacin con el arrendatario le incumben tambin en
relacin al subarrendatario y las obligaciones y derechos del arrendatario frente al
arrendador tambin le competen al subarrendatario en relacin al subarrendador".
El subarrendamiento no constituye, en modo alguno, la cesin de la posicin
contractual. El arrendatario, en efecto, no cede su posicin de tal y la conserva
intacta.5
V.3. EXTINCIN DE SUBARRENDAMIENTOS
Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los
subarrendamientos cuyos plazos no hayan vencido, dejndose a salvo el
derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacin
correspondiente.
Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento, a su
terminacin se extingue tambin el primero y esto opera ipso jure. As lo seala el
artculo 1694 y ello guarda relacin con lo que explica Masnatta cuando dice que
"...el subcontrato es un nuevo contrato, dependiente o derivado de otro previo
llamado bsico u originario y con su mismo contenido, en todo o en parte.
Los dos contratos coexisten, ya que la subcontratacin no extingue el contrato
bsico ni afecta el vnculo que el mismo estableciera. Pero nace un nuevo vnculo
contractual, distinto, aunque no sea autnomo. El derecho es nuevo; se dirige
contra otra persona que la concedente originaria y la correlativa obligacin
incumbe a quien, en el contrato bsico, ejerce el derecho contra el primer
contratante. Pero ese nuevo derecho deriva de los que corresponden al
subcontratante en razn del contrato base; no podra ultrapasarlos en duracin ni
extensin. 6
En el supuesto de que la conclusin del arrendamiento haya sido motivada por la
consolidacin o reunin en una misma persona (en este caso en la del
5 Max arias Schreiber Pezet. Exegesis del cdigo civil peruano. Tomo I. Pg. 627.
6 Hctor Masnatta, Op. cit., Pg. 11.
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B cede a C
C ocupa el lugar de B
Contrato de arrendamiento entre A (el arrendador) y B (el arrendatario)
Subarrendamiento
Cesin de arrendamiento
Intervencin de una TERCERA PERSONA, teniendo
Diferencias
CONTRATO/
CAMBIO
en
CONTRAO
cuanto
al
PROPIO
ELEMENTO
PERSONAL
Desaparece
No hay substitucin
de un arrendatario
por otro
el
primer arrendatario
(SUBSTITUCIN)
Hay un NUEVO
ARRENDATARIO
(subarrendatario)
VI.
VI.1.
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INCUMPLIMIENTO
DEL
ARRENDADOR
DEL
Conforme al numeral 1698 las partes son soberanas para establecer las causas de
resolucin del arrendamiento, por cuando esta se deriva de la falta de pago de la
renta. Si las partes nada establecen, rige la regla general contenida en el inciso
nmero 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil.
El legislador no puede desconocer el derecho de las partes para que, en ejercicio
de la libertad contractual, puedan decidir acerca de las causas de resolucin del
arrendamiento por falta de pago. De modo que las partes pueden pactar contra lo
dispuesto en el inciso 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil.
En virtud de dicha facultad, puede convenirse que la falta de pago de una
mensualidad
aun cuando la prdida o el deterioro deriven de incendio, sino prueba que han ocurrido
por causa no imputable a l (art 1683 del C.C).
En aplicacin del artculo anteriormente sealado, el arrendatario deber probar que la
prdida o el deterioro del bien no se produjeron por causa imputable a l o a las
personas que admiti, aunque sea temporalmente, al uso del bien. Probado ello, tendr
derecho a que en aplicacin del artculo 1316 y tratndose de un caso de destruccin
parcial, se extinga la obligacin porque solo es susceptible de ejecutarse parcialmente,
ya que el bien en esas condiciones no le es de utilidad o porque no tienen justificado
inters en tal ejecucin. En caso contrario, el deudor (arrendador) queda obligado a
ejecutar su prestacin con reduccin de la contraprestacin, si la hubiere.
ARTCULO 1700
Se da el caso, de que normalmente vencido el plazo del contrato, el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, este artculo seala que en tal
hiptesis no hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajos sus
mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede
pedir en cualquier momento. As el arrendamiento continuar como una duracin
indeterminada al que se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro
contratante.
ARTCULO 1704
Se plantean en este artculo los dos casos que pueden dar lugar a que se curse el aviso
de conclusin del arrendamiento: el del contrato de duracin indeterminada y el de
aquel en que se pact una duracin determinada y producido el vencimiento del plazo
el arrendatario se mantuvo en el uso del bien arrendado, continuando el contrato como
uno de duracin indeterminada.
Es importante analizar ambos supuestos con relacin al artculo 1704.
Al no devolver el arrendatario el bien al vencimiento del plazo, se produce la
continuacin del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones (art. 1709). En este
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judicial, en los
siguientes casos:
1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.
2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el
fin de repararlo.
3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
4. En caso de expropiacin.
5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que
usan el bien, comunican al arrendador que no continuarn el contrato.
ARTCULO 1708
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