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LAUDO DE AVALIAO:
IMVEL:
ENDEREO:
CIDADE:
PROPRIETRA
REAS:
rea do terreno 01:
rea do terreno 02:
rea construda 01:
rea construda 02:
Elias 21/2015
Comercial/Escritrio
Av. Jose Maria de Brito, 2960.
Foz do Iguau-PR.
Sirlei Teresinha Vargas.
Prdio Comercial/Escritrio
465.65m
465.65m
423.00m
000.00m
Valor de Mercado:
R$ 1.676.034,00 (Hum milho seiscentos e
setenta e seis mil e trinta e quatro reais).
METODOLOGIAS:
- Mtodo Evolutivo
Especificao da Avaliao
-CDDM Mtodo comparativo direto de dados de mercado.
-MCDCT Mtodo comparativo de custo.
-CUB
(custo unitrio bsico da construo) da SINDUSCOM-PR.
Tabela de Ross-Heidecke.
INDICE
RESUMO...................................................................................................... 1
INDICE.......................................................................................................... 2
LAUDO......................................................................................................... 3
SOLICITANTE.............................................................................................. 4
PROPRIETRIOS........................................................................................ 4
OBJETO DE AVALIAO........................................................................... 4
DESCRIO SUMRIA DO BEM............................................................... 5
OCUPANTE DO BEM.................................................................................. 6
TIPO DE OCUPAO................................................................................. 6
VISTORIA.................................................................................................... 6
CARACTERISTICA DA REGIO................................................................ 7
CARACTERIZAES DO IMVEL AVALIADO........................................ 8
BENFEITORIAS.......................................................................................... 8
PRESUPOSTOS.......................................................................................... 9
RESSALVA E FATORES LIMITANTE........................................................ 9
OBSERVAES NECESSRIAS NAS BENFEITORIAS.......................... 10
METODOS E CRITRIOS........................................................................... 10
METODOS UTILIZADOS DIRETO DE CUSTO POR AMOSTRAGEM..... 11
FINALIDADE DO LAUDO E PARECER TECNICO.................................... 12
IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIADO............... 12
DIAGNOSTICO DE MERCADO.................................................................. 12
TIPOS DE COMERCIOS............................................................................. 13
RESULTADO DA AVALIAO.................................................................. 13
CONCLUSO............................................................................................. 14
ANEXOS..................................................................................................... 15
PROFISSIONAL RESPONSVEL............................................................. 16
PROPRIETRIO......................................................................................... 16
SOLICITANTE:
Sirlei Teresinha Vargas
CPF 523.877.470-20
Rua Araguaia, n 762, Jardim Alice II
Foz do Iguau- PR
Fone: 45 99787393.
.
REQUERENTE:
Sirlei Teresinha Vargas
Foz do Iguau-PR
2015
CONDIES PRELIMINARES
A solicitante pretende ajuizar a presente ao com o objetivo de obter a resciso
do CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA devido o
descumprimento do mesmo
1. SOLICITANTE:
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270.
2. PROPRIETRIOS/:
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270, que
atravs de contrato de compra e venda, vendeu para o comprador Sr.
Dalciones de Alcntara, brasileiro, comerciante, casado, portador da
Carteira de Identidade RG 4.986.712-3/SSP/PR, inscrito no CPF sob o n
903.639.149/00, residente e domiciliado na Rua Rui Barbosa, n 1.786, Edifcio
San Peter, Apto n 1901,19 andar.
3. OBJETO DA AVALIAO:
Imvel constitui-se de um prdio comercial, construdo e projetado para ser a
sede de uma empresa, situado na Av. Jose Maria de Brito, N 2690, Jd.
Itamarati ao Leste, do Centro da cidade de Foz do Iguau-PR, registrado no
Registro de Imveis desta Comarca e serventia, sob Matrcula de N 007611 e
N 007612.
Tipo do Bem:
ULT Urbano- loteamento, Tipo comercial com fluxo de veculos dos dois
lados, e com zoneamento do tipo Eixos de Bairros EBs - Eixos de Bairros.
A LESTE, na
trrea
em
telhas
de
barro
estrutura
metlica,
de
a) Aspectos fsicos
Relevo: plano
Solo: argilosa terra vermelha
Ocupao: apartamentos comercial e residencial de vrios tipos e
pavimentos
b) Melhoramentos Pblicos
Energia eltrica, rede de agua e esgoto, telefone, rede viria, coleta de lixo
e calamento. Asfalto com espessura para todos os tipos de transporte,
leve e pesado.
Via: Local
c) Servios comunitrios
Transporte coletivo, Escolas de ensino de 1 e 2 graus, Ginsio de
Esportes, praas, rodovirias, vias e rodovias, Guarda Municipal, Samu,
Frum, Policia Federal, Deposito da Policia Federal, INSS e Policia Civil,
Ead Sul.
Potencial de utilizao
Dimensionamento: verticalizao
Lote mnimo de 300,00m
Testada mnima de 12,00m
Recuo frontal facultado
Recuo fundos 1,50m
Recuo lateral 1,50m
Taxa de ocupao 70% + 01
Coef, aproveitamento 2,40%
Taxa de permeabilidade 12,00%
Altura mxima de pavimento 4,00
d) Inicio de usos permitidos
-Habitao unifamiliar
-Habitao coletiva
-Comercio varejista
-Comercio atacadista e deposito
-Servio Professional ligado habitao
-Oficinas
-Servio pessoal
-Servios auxiliares e pblicos
f) Classificao da regio
Classificao da Zona de ocupao
Tipo de Zona: eixo de bairros
4. Pressupostos
4.1 Conhecimentos da documentao:
As documentaes do Imvel, disponvel esto nos anexos e estas so:
Matricula N 00611 e 00612 do terreno
Projetos arquitetnicos
Alvar de construo N 898/99
INSS: CEI- 34.480.00486/75
Guia amarela
Tabela do CUB (custo unitrio bsico da construo civil) ABNT NBR 12721
Legislaes
Fotos
Projetos antigos existentes
Nbr 14653-1
ISQN (UFFI) 310 UFFI
ART N 2354699- Eng. Civil- Wagner Kalil Borgonovo PR/20.921-D com data
de inicio da Obra em Maro/2000.
4.1 Ressalva e fatores limitantes
a) A Edificao vistoriada constitui-se de um prdio comercial, que possui um
bom acabamento construtivo, e acompanhado por profissional, fato percebido
pelos recuos e limites, como fator determinante na Guia Amarela do municpio; N
10.11.60.90.0106.001, e 10.11.60.90.0121.001 Matricula N00411/00412, porem
foi detectado alguns detalhes limitantes na visita in loco, que so:
a) No foi possvel adentrar no prdio para procedimento de vistoria; motivo a
solicitante no tem autorizao, nem chaves do local, devido a este prdio estar
em posse do Sr. Dalcione Alcntara, o comprador do prdio.
b) A solicitante reclamou, que o prdio esta em estado de abandono.
c) Foi verificado que a caixa de distribuio de luz esta em estado de
destruio.
d) A pintura do prdio foi mudada, para uma cor que no condiz com a funo
comercial a que foi projetado.
e) Segundo a solicitante, e verificado no local foi constatado a cerca eltrica
no esta ligada, e o arame cortante que o antigo inquilino tinha instalado no esta
cumprindo a funo de segurana, por falta de reparo.
9
FC e o fator de comercializao.
A aplicao do mtodo evolutivo exige que:
11
6. RESULTADO DA AVALIAO:
Este avaliador esteve no local do Imvel, e para cumprir alguns
procedimentos de vistoria no local e em sua volta, foi constatada construes
com padro mdio ou alto, sendo que a maioria se trata de comrcios e
prestaes de servios. O CUB estabelece padres bsicos que so
representados por trs modelos para cada metro quadrado construdo os que
so:
Padro Baixo:
Padro Mdio:
Padro Alto:
Analisando os padres do CUB (custo unitrio bsico) e o tipo de
zoneamento em que se encontra o lote N 0106 e 0121, sendo apenas 01 (hum)
que consta com a benfeitoria presente, um prdio tipo comercial/escritrio. CAL- 8
PROJETOS-PADRO COMERCIAL CAL. Padro Alto com acabamentos finos de
primeiro o que se pode elevar o valor desse tipo de padro, devido o local
comercial em que se encontra inserido o Imvel avaliado. Aplica-se o CUB (custo
unitrio bsico) somente a benfeitoria, fica de fora desta tabela o muro com grade
e porto, a cerca eltrica, o arame cortante que margeia o muro e serve de
segurana. Tambm fica de fora desta tabela os terrenos que sero utilizados
outro mtodo que ser o mtodo evolutivo baseando-se e usando as referencias
dos modelos de pesquisa de dados tiradas do entorno do Imvel, e por fim sera
aplicado o processo de depreciao do bem utilizando a Tabela de Depreciao
de Ross-Heidecke.
13
VI o valor do Imvel;
VT o do terreno
CT o custo da reedio da benfeitoria
FC o fator de comercializao
Preo do terreno:
Terrenos N 0106 + 0121 + muro + Porto/arame farpado/cerca eltrica.
Preo do terreno N 0106 em RS=1.000,00 o metro quadrado
Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em:
RS=460.650,00
Preo do terreno N 0121 em RS=1.000,00 o metro quadrado
Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em:
RS=460.650,00
Muro preo RS= 30.000,00
Porto/arame farpado/cerca eltrica RS=10.000,00
7. CONCLUSO
Fica definido o preo do CUB, (custo unitrio bsico) Padro Alto CAL-8 de: RS=
1.511,32 x 423,00m= RS: 639.288,36 mais 30% DBI (beneficio e despesa
Indireta) RS= 191.786,36 TOTAL RS= 831.074,72 menos RS: 116.350,46 que o
14% do valor de depreciao da letra ( C ) da Tabela de Depreciao de RossHeidecke. = RS 714.734,26
14
8. ANEXOS:
O presente Laudo de Avaliao esta Completo impresso via computador, em
folhas escritas de um s lado, todas elas rubricadas e a da pagina 15 esta
datada e assinada. Acompanham os anexos, conforme relao.
RELAO DE ANEXOS:
Anexo I Fotos do imvel avaliando, fotografadas.
Anexo II Fotos dos Elementos pesquisados nesta avaliao.
Anexo III Tabela de Depreciao de Ross-Heidecke
Anexo IV Folhas CUB.
Anexo V Tabela 01 Resumo de valores unitrios
Anexo VI Alvar de construo N 898/99
Anexo VII INSS: CEI- 34.480.00486/75
Anexo VIII ART, 3 4 VIA CREAPR N 2354699-PR/20.921-D
Anexo IX Matrcula N 007611 e N 007612. do Registro de Imveis
Anexo X Desenho 01- 02 -03 Plantas baixas
Anexo XI Guia Amarela.
Anexo XII RRT, e boleto.
Outros
15
9. PROFISSIONAL RESPONSVEL:
___________________________
Elias Lima da Silva
Arquiteto e Urbanista
CPF: 746.550.519-49
CAU N 106861-0
RRT N
10. SOLICITANTE/REQUERENTE/PROPRIETARIO:
___________________________
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270.
16
ANEXO I
FOTOS DO IMOVEL AVALIADO
LOCALIZAO
17
PREDIO COMERCIAL/ESCRITORIO
18
19
PORTO DE FRENTE
21
ANEXO II
22
ELEMENTO 01
ELEMENTO 01
23
ELEMENTO 02
ELEMENTO 02
24
ELEMENTO 03
ELEMENTO 03
25
ELEMENTO 04
ELEMENTO 04
26
ELEMENTO 05
ELEMENTO 05
27
ANEXO III
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
28
Tabela de Ross-Heidecke
para Depreciao de Imveis
CDIGO CLASSIFICAO
A
Novo
CDIGO CLASSIFICAO
E
Reparos simples
Entre reparos simples
B
Entre novo e regular
F
e importantes
C
Regular
G
Reparos importantes
Entre regular e reparos
Entre reparos
D
H
simples
importantes e s/ valor
ESTADO DE CONSERVAO
IDADE EM
% DE VIDA
A
B
C
D
E
F
G
H
2,00
1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00
2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00
3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00
4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00
5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00
6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00
7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00
9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00
10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00
12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00
13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00
14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00
16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00
17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00
19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00
21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00
22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00
24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00
26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00
28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00
29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00
31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00
33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00
35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00
37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00
39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00
41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00
43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00
45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00
48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
29
62,00
64,00
66,00
68,00
70,00
72,00
74,00
76,00
78,00
80,00
82,00
84,00
86,00
88,00
90,00
92,00
94,00
96,00
98,00
100,00
31
32