SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 225 - 2003 SUNARP-TR-L
Lima, 11.ABR.2003
APELANTE
TTULO
HOJA DE TRMITE
REGISTRO
ACTO

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SUMILLA

JUAN MARCOS CARNERO DURAND.

3800 del 8.1.2003.
4186 del 22.1.2003.
Propiedad Inmueble de Lima.
Declaratoria de fbrica.

Facultad del Verificador Responsable

Es facultad del Verificador Responsable determinar la necesidad de la
comunicacin a las entidades rectoras a efectos de requerir Informe Tcnico de
Verificacin ad-hoc, salvo en los casos en que las circunstancias que ameritan el
requerimiento de dichos informes consten en la partida registral o en el ttulo
presentado, en cuyo caso el Registrador puede exigir que se efecte la
comunicacin y el pago respectivos.
I.

ACTOS CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA
Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la declaratoria de fbrica
en va de regularizacin respecto del inmueble inscrito en la ficha N
317599 que proviene de la foja 143 del tomo 1350 y su continuacin en la
partida electrnica N 49058261 del Registro de Propiedad Inmueble de
Lima.
A tal efecto solicita se tenga presente los documentos conformantes del
ttulo archivado N 139533 del 27.7.2001, que diera mrito a la anotacin
preventiva por defecto subsanable de la declaratoria de fbrica registrada
en el asiento B00001 de la partida registral. En el referido ttulo constan los
siguientes documentos:
- Formulario Registral N 1.
- Informe Tcnico de verificacin y sus anexos firmado por el Verificador
Responsable, ingeniero civil Fredy Mauricio Napa Or, con firma certificada
por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 26 de julio de 2001.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por
verificador responsable.
- Anexo de constatacin de fbrica.
- Memoria descriptiva de la edificacin.

- Planos de ubicacin y localizacin y, distribucin con las firmas del

verificador y representante de la empresa legalizadas notarialmente.
Asimismo, en el ttulo alzado constan los siguientes documentos:
- Escrito aclaratorio de fecha 25 de noviembre de 2002 suscrito por el
Verificador Responsable respecto del Informe Tcnico de Verificacin.
- Ante esta instancia se ha presentado la Carta N 186-2003-INRENA-IANP
de 11 de marzo de 2003.
II.

DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona
Registral N IX - sede Lima, Dra. Hilda Luz Luna Victoria Vittery, deneg la
inscripcin formulando la siguiente observacin:
Con fecha 8.1.2003 se ha presentado este ttulo, referido a la inscripcin
de la fbrica en terreno de propiedad de la Empresa Lucchetti Per S.A.,
caso que fue resuelto con Resolucin N 118-2002-SUNARP-TR-L-,
referida al ttulo 125346 del 5.7.2002, el cual fue observado en
cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal por los siguientes
considerandos:
De conformidad con los Arts. 160 al 164 del R.G.R.P. el ttulo 125346
durante la etapa de ejecucin el Registrador debe cumplir con lo ordenado
por el Tribunal que puede: Ordenar la inscripcin, confirmar la observacin
revocar las observaciones y/o advertir nuevos defectos u obstculos, y en
su caso, ordenar el pago del mayor derecho.
Que no es prerrogativa del Registrador modificar ni interpretar lo resuelto
por el Tribunal.
En el ttulo N 125346 - 2002 el Tribunal dispuso conforme al sexto
considerando de la resolucin, a fin de inscribir la fbrica, que se subsane
el defecto advertido en el rubro 7 del FOR, es decir la constancia de
comunicacin al INRENA y de cancelacin de los derechos
correspondientes, procediendo luego de subsanada esta observacin la
inscripcin del ttulo, observacin que se ha formulado conforme a lo
dispuesto.
Que el ttulo N 125346 fue tachado al no haber subsanado el punto
sealado por la Resolucin del Tribunal.
Que a la fecha se ha presentado el ttulo 2003-3800, referido a la
inscripcin de la Fbrica Lucchetti Per, sin embargo se presenta un
documento nuevo de aclaracin al ttulo 139533 y su continuacin en el
ttulo 125346, conteniendo una aclaracin al informe tcnico de verificacin
al ttulo 125346, en el que informa que el INRENA se ha pronunciado
declarndose incompetente para emitir una verificacin ad hoc, por cuanto
el terreno de propiedad de la Empresa Lucchetti Per S.A. no se encuentra
dentro de la Zona Reservada Pantanos de Villa.
De conformidad con el artculo 7 del R.G.R.P. tambin son parte del ttulo
todos los documentos que no fundamentan de manera directa o inmediata
la inscripcin, pero que de manera complementaria coadyuvan a que sta
se realice, siendo ste por tanto un nuevo ttulo en el cual ser materia de
calificacin la aclaracin presentada por el verificador responsable.
Se observa el presente ttulo por cuanto: No procede la aclaracin
presentada por el verificador, tenemos que conforme a lo sealado en los
artculos 9.2 a 10.5 del D.S. N 008-2000-MTC, cuando la naturaleza de la
edificacin lo requiera el verificador responsable comunicar a la entidad
rectora correspondiente y cancelar los derechos. En este sentido y
tomando en cuenta que el informe tcnico del Verificador Ad hoc no
constituye requisito previo para la inscripcin de los derechos contratos o

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actos a los que se contrae el proceso de regularizacin (sic). La
comunicacin a que se refiere en el informe aclaratorio del verificador debe
ser emitido por el verificador ad hoc, quien es el funcionario competente en
este marco de regularizacin para emitir este informe, no pudiendo realizar
el verificador un informe aclaratorio substituyendo el mencionado informe.
Por tanto cmplase con comunicar a la entidad rectora correspondiente
(INRENA) y cancelar los derechos correspondientes, dejndose las
constancias de su comunicacin y pago en el FOR.
III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante argumenta que el Jefe del INRENA mediante informe de
aclaracin seal que Lucchetti estaba fuera de los lmites de la zona
reservada de los Pantanos de Villa, por lo que no corresponda al INRENA
acreditar verificador ad hoc, segn lo dispuesto por el artculo 11 inciso 1
del D.S. N 008-2000-MTC. Es decir que es el propio INRENA quien
declara que no es de su competencia el rea donde se ubica el inmueble
que es materia de regularizacin de fbrica, por lo que resulta claro que no
hay verificador ad hoc y menos que se requiera acreditar pago alguno al
INRENA.

IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha N 317599 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, que
proviene de la foja 143 del tomo 1350, y su continuacin en la partida
electrnica N 49058261, se encuentra inscrito el predio ubicado en el
distrito de Chorrillos con una rea de 59 943,00 m2 y conformado por el
lote 2 de la lotizacin rstica de la Villa Baja y parte del lote N 1 de la
lotizacin semirstica Villa Baja; su actual propietario es Lucchetti Per
S.A..
En el asiento 4-b de la ficha N 317599 se encuentra inscrita la Resolucin
N 144-97-MML-DMDU de la Municipalidad Metropolitana de Lima del 11
de julio de 1997, que aprob los estudios preliminares para uso industrial I2 del terreno de 59 943,00 m2 inscrito en la partida, en mrito al ttulo N
57075 del 6 de abril de 1998.
En los asientos B0001 y B0002 constan anotadas preventivamente la
declaratoria de fbrica y la carga de la referida declaratoria, anotaciones
que al haberse realizado por defecto subsanable de conformidad con el
inciso 4 del artculo 79 y el artculo 92 del Reglamento de las Inscripciones,
en la actualidad se encuentran caducas.
El usuario, en virtud del ttulo archivado que diera mrito a las referidas
anotaciones - ttulo 139533 del 27.7.2001 -, solicita la inscripcin del ttulo
apelado.
En el asiento B 00003 se encuentra inscrita la resolucin del 9.12.1998
expedida por el Primer Juzgado Corporativo Transitorio Especializado en
Derecho Pblico, con el siguiente texto: Se declar infundada la oposicin
formulada por la Municipalidad Metropolitana de Lima; y hacindose
efectivo el apercibimiento decretado por la resolucin de fecha veinticinco
de noviembre ltimo: Otrguese por el Juzgado en rebelda de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, la Certificacin de Proyectos
Definitivos y Autorizacin de ejecucin de obra de Habilitacin Urbana para
el Lote nico tipo B con construccin simultnea; Disponer que la
demandante presente ante este despacho la liquidacin correspondiente a

la redencin por reas de los aportes incluidos en los Estudios Preliminares

de Habilitacin Urbana, cuyo monto deber ser consignado judicialmente
en el Banco de la Nacin a favor de la emplazada; Aprobar por el Juzgado
en rebelda de la Municipalidad Metropolitana de Lima el certificado de
Recepcin de Obra de Habilitacin Urbana, segn como se detalla en el
documento correspondiente anexado a la demanda; Otorgar por el Juzgado
en rebelda de la Municipalidad Metropolitana de Lima, el documento que
contenga la licencia de construccin del proyecto de la planta industrial
Lucchetti Per S.A. aprobado por la Comisin Tcnica Distrital de la
Direccin de Obras de la Municipalidad Distrital de Chorrillos en aplicacin
del Reglamento para otorgamiento de Licencias de Construccin, Control y
Conformidad de obra, aprobado mediante Decreto Supremo N 025-94-TC;
debiendo expeditar la empresa demandante las obligaciones de su cargo.
V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Daz, con el Informe
Oral del abogado Dr. Francisco Avendao Arana.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de la Primera Sala las
cuestiones a determinar son las siguientes:
1. Si la aclaracin formulada por el Verificador Responsable, respecto del
Informe Tcnico de Verificacin, en el sentido de manifestar que no se
requiere acreditar pago alguno al INRENA por cuanto la misma entidad ha
declarado que no le corresponde acreditar verificador ad hoc respecto del
terreno materia de regularizacin, es el documento suficiente e idneo para
prescindir de la exigencia contenida en el artculo 9, inciso 9.2 del
Reglamento de la ley N 27157.
2. Si han sido subsanados los defectos advertidos en la Resolucin N 1182002-SUNARP-TR-L- del 14.11.2002.

VI.

ANLISIS
1. La Resolucin N 118-2002-SUNARP-TR-L del 14 de noviembre de
2002, revoc la observacin formulada por la Registradora del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima al ttulo N 125346 del 26.8.2002 con el que
se solicit la inscripcin en va de regularizacin de la declaratoria de
fbrica y dispuso su inscripcin, siempre que se subsane el defecto
advertido en el numeral 6 del anlisis.
En el segundo prrafo del referido numeral se indica: ... en el FOR, rubro
7, en donde deben aparecer las constancias de comunicacin y pago para
intervencin de verificador ad-hoc, consta nicamente que se ha
comunicado al INRENA - Ministerio de Agricultura, al Instituto Nacional de
Defensa Civil y al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per, mas
no la cancelacin de los derechos que la verificacin especializada
requiere, conforme al artculo 9 inciso 9.2 del D.S. N 008-2000-MTC....
2. En el ttulo apelado obra el documento aclaratorio de fecha 25 de
noviembre de 2002, suscrito por el verificador responsable Fredy Mauricio
Napa Or, con firma legalizada ante notario Eduardo Laos de Lama el 3 de
diciembre de 2002 respecto del Informe Tcnico de Verificacin, en el que
deja constancia que habindose solicitado la verificacin ad hoc al
INRENA, dicha entidad ha comunicado que el inmueble materia de
regularizacin de propiedad de la empresa Lucchetti Per S.A. se

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encuentra fuera de los lmites de la Zona Reservada Pantanos de Villa y
que por lo tanto no corresponde al INRENA acreditar verificador AD HOC
para el presente caso, por lo que tampoco se requiere acreditar pago
alguno a esta entidad rectora.
Ante ello, la Registradora Pblica, indica que el informe aclaratorio debe ser
emitido por el verificador ad hoc quien es el funcionario competente en este
marco de regularizacin para emitir este informe.
3. De conformidad con el artculo 2 del Reglamento de la Ley N 27157,
aprobado por D.S. N 008-2000-MTC del 17 de febrero de 2000, el
Verificador Responsable es el arquitecto o ingeniero civil colegiado; inscrito
en el Indice de Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, segn el
mbito de su competencia, quien, bajo su responsabilidad profesional,
organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y
caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y
parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que se
adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la
edificacin.
En este sentido, el artculo 9 del mismo Reglamento enumera las funciones
del Verificador Responsable, siendo que conforme al numeral 9.2 del citado
artculo, cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de
regularizacin lo requiera, el Verificador Responsable comunicar a la
entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Tcnico de
Verificacin Ad Hoc, y cancelar los derechos que esta verificacin
especializada requiera. (...) Las constancias del cumplimiento de este
trmite y de su pago, se anotarn en el formulario del Informe Tcnico de
Verificacin.
4. De las normas precitadas se infiere que corresponde al Verificador
Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de
Verificacin ad-hoc, en los supuestos previstos en el artculo 11 del mismo
Reglamento, como son: del Instituto Nacional de Cultura (INC), para la
preservacin y conservacin del patrimonio cultural monumental y
arqueolgico; del Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para
los efectos de la preservacin y conservacin de las reas naturales
protegidas; del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per
(CGBVP) y del Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar
la seguridad de edificaciones de ms de cinco pisos, los centros y galeras
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentracin masiva de pblico; y del Ministerio de Defensa
en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a
ley.
Resulta claro, que las normas de regularizacin de edificaciones han
concedido al Verificador Responsable, la facultad de determinar la
naturaleza de la edificacin, y si de acuerdo a ello, resulta necesario
requerir alguno de los informes tcnicos de verificacin ad-hoc previstos en
la norma.
En consecuencia, el Registrador slo podr exigir la constancia del
cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo,
en los casos en los que de la partida registral o del ttulo presentado, conste
alguna de las condiciones sealadas en el prrafo anterior, como la de ser
patrimonio cultural monumental o arqueolgico, rea natural protegida,
edificacin de altura, o zona de frontera del predio materia de

regularizacin, siendo que en los casos que tales circunstancias sean

ajenas al Registro, - como es la condicin de rea natural protegida del
predio sub-materia -, dicha facultad compete exclusivamente al Verificador
Responsable.
En este sentido, el documento aclaratorio suscrito por el Verificador
Responsable a que se refiere el punto 2 del presente rubro es suficiente
para prescindir de la exigencia de la constancia de pago por la intervencin
del INRENA en el caso materia de anlisis, debiendo revocarse la
observacin formulada por la Registradora.
5. A mayor abundamiento, mediante Hoja de Trmite Documentario N
012152 del 17.3.2003 se present la carta N 186-2003-INRENA -IANP,
expedida por el Intendente de reas Naturales Protegidas, Ing. Gustavo
Surez De Freitas, en la que respondiendo a la solicitud de designacin de
verificador, se ratifica en el contenido y forma de la carta N 476-2001INRENA-J-DGANP-OAJ-DGGA del 6.12.2001 en la que se indic que no
corresponde al instituto Nacional de Recursos Naturales acreditar un
verificador Ad-hoc, puesto que la propiedad de la empresa Lucchetti Per
S.A. se encuentra fuera de los lmites de la Zona Reservada Pantanos de
Villa.
6. De otro lado, dentro de los alcances de la funcin calificadora1 de las
instancias registrales se encuentra la evaluacin integral de los ttulos en
cuyo mrito se solicita la inscripcin. Al respecto, es necesario agregar que
la Resolucin N 118-2002-SUNARP-TR-L emitida por esta instancia,
segn consta del segundo prrafo del punto 1 del presente rubro, no slo
hizo referencia a la falta de pago de los derechos correspondientes al
Instituto Nacional de Recursos Naturales - INRENA, sino tambin al pago
respecto de las otras dos entidades rectoras que fueron notificadas de la
declaracin de fbrica: el Instituto Nacional de Defensa Civil y el Cuerpo
General de Bomberos Voluntarios del Per, segn se acredita con los
sellos de recepcin puestos en el Informe Tcnico de Verificacin - ttulo
archivado N 139533 del 27.7.2001 -, lo que es necesario dada la
existencia de una edificacin de ms de 5 pisos que forma parte de la
fbrica objeto de regularizacin.
No constan, sin embargo en el ttulo presentado, los pagos por los
derechos correspondientes al Instituto Nacional de Defensa Civil y al
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per conforme a lo
preceptuado por el inciso 9.2 del artculo 9 del Reglamento de la Ley N
27157, omisin que requiere por tanto, ser subsanada a fin de expeditar la
inscripcin solicitada.
En consecuencia, la admisin del ttulo al Registro proceder siempre que
se subsane el defecto indicado en el prrafo precedente.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.

RESOLUCIN:
REVOCAR la observacin formulada por la Registradora Pblica del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima y DECLARAR que el ttulo

Art. 31 del Reglamento General de los Registros Pblicos: La calificacin registral es la

evaluacin integral de los ttulos en cuyo mrito se solicita la inscripcin, que realizan el
Registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autnoma, personal e indelegable.

RESOLUCIN No. - 225 - 2003 SUNARP-TR-L

adolece del defecto sealado en el numeral 6 del anlisis de la presente
resolucin.
Regstrese y comunquese.

Dr. FREDY LUIS SILVA VILLAJUN

Presidente de la Primera Sala
del Tribunal Registral

Dra. MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ

Vocal del Tribunal Registral

Dra. NORA MARIELLA ALDANA DURN

Vocal del Tribunal Registral