ENFITEUSE

Conceito:
Conforme disposio do artigo 678, do Cdigo Civil de 1.916, d-se a enfiteuse,
aforamento ou emprazamento quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o
proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e
assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel.
O Cdigo Civil vigente (de 2002), em seu artigo 2.038 do Livro Complementar,
denominado das Disposies Finais e Transitrias, probe a constituio de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinado as j existentes, at que se findem, s disposies do Cdigo Civil
que antecedeu a este, e demais Leis que versem a respeito do assunto, considerando-se defeso,
neste caso, cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, que
incidam sobre o valor das construes ou plantaes, bem como constituir subenfioteuse,
conforme preleciona o 1, incisos I e II do referido artigo. Sendo que, de acordo com o
mesmo dispositivo legal, a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua regida por
lei especial (2).
Na enfiteuse, o proprietrio recebe a denominao de senhorio direto, enquanto que o
titular do direito real sobre coisa alheia denominado enfiteuta, tendo um amplo poder sobre
a coisa.

Objeto da enfiteuse:
Segundo o jurista Carlos Roberto Gonalves em seu livro Direito Civil Brasileiro, 4
edio, 2009, Editora Saraiva, o contrato de aforamento s pode ter por objeto terras no
cultivadas e terrenos que se destinem edificao.
Considerando-se que a enfiteuse pode ser constituda, tambm, sobre terrenos de
marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influncia de mars e pertencem ao
domnio direto da Unio. Est regulamentada no Decreto-Lei n. 9.760, de 5 de setembro de
1946, tendo semelhanas com a do Cdigo Civil, especialmente no tocante cesso de uso,
pois tambm ali se estabelece o pagamento de foro. No entanto, no esta sujeita resgate,
sendo a sua regulamentao, constante na legislao eminentemente de direito pblico,
diferente em vrios pontos da estabelecida no Cdigo, possuindo, assim, natureza
especial.(Gonalves, 2009, p.615)

Caractersticas da enfiteuse:
A enfiteuse perptua, tendo em vista que considerada um arrendamento, e como
tal, regida por tempo ilimitado, conforme dispe o artigo 679, do CC de 1916. Sendo que
desta caracterstica decorre o direto que possui o enfiteuta de transmitir os seus direitos, por
ato inter vivos ou mortis causa.
No que diz respeito aos bens enfituticos, este podem ser transmitidos por herana na
mesma ordem estabelecida no que versa sobre os alodiais, que correspondem a bens livres e
desembaraados, entretanto, no podem ser divididos em glebas sem consentimento do
senhorio, podendo se dar tal consentimento de forma tcita, efetuando-se a aceitao. Bem
como diviso nos termos dos artigos 690 e 690, 2, do CC.
O enfiteuta possui a obrigao de pagar ao senhorio uma penso anual, que pode ser
tambm denominada de cnon ou foro. Sendo que ante a falta de tal pagamento por trs anos
consecutivos, ocorre o chamado comisso, que consiste em uma forma de extino da
enfiteuse, conforme dispe o artigo 692, II, CC/1916.
Nos termos do artigo 689, do Cdigo Civil, o senhorio possui direito de preferncia,
ou prelao, quando o enfiteuta pretender transferir a outrem o domnio til em caso de venda
judicial. Sendo que ante a ausncia de exerccio deste direito, o senhorio teria direito ao
laudmio, que consiste no pagamento de uma porcentagem sobre o valor da transao, que
podia ser convencionada livremente, mas seria de 2,5% sobre o valor da alienao, se outro
no fosse estipulado no ttulo de aforamento, conforme preleciona o artigo 686, do CC.
Ressalta-se, entretanto, o disposto no 1, do artigo 2.038, j descrito, que probe na
enfiteuses existentes a cobrana dos referidos leudmios ou quaisquer prestaes anlogas nas
transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes.
Os artigos 684 e 685, CC, asseguram o direito de preferncia ainda ao foreiro, nos
casos em que o senhorio pretende vender o domnio direto.
O enfiteuta considerado pessoa legtima para gravar o bem emprazado com hipoteca,
servido ou usufruto, estando condicionado o nus a extinguir-se com a cesso do
aforamento.
Extino da enfiteuse:
So previstas, atravs do artigo 692, do Cdigo Civil de 1.916, trs possibilidades de
extino da enfiteuse:

Pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o

capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

Pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas por trs anos
consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias
necessrias (inciso II).

A esse respeito, entende-se que podem as partes estabelecer no contrato que a falta
de pagamento das penses no acarreta comisso. Dispondo, nestes termos, a Smula
122 do STF que o enfiteuta pode purgar a mora enquanto no decretado o comisso
por sentena. Ressaltando que a impontualidade e a resciso contratual devem ser
sempre pronunciadas pela autoridade judiciria competente.

Pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores

(inciso III). Podendo estes continuar com o aforamento at a liquidao dos
dbitos do falecido. Alterando-se assim o princpio de que a herana
transmitida ao municpio, na falta de herdeiros, sendo, no caso em questo, o
imvel devolvido ao senhorio, caracterizando a chamada sucesso anmala ou
irregular.

Alm das forma supra mencionadas existentes outras, tais como:

O perecimento do objeto, uma vez que perecendo o objeto, perece tambm oo

direito;

A desapropriao, no sendo cabvel, nesse caso, o laudmio, uma vez que no

se trata de uma venda pelo foreiro, muito embora haja opinies em sentido
contrrio.

A usucapio do imvel aforado, em caso em que restar comprovada a inrcia

do foreiro e do titular do domnio direto;

A renncia efetuada pelo enfiteuta, de forma expressa, nos termos do artigo

678, do CC de 1916.

A consolidao, nos casos em que o enfiteuta exerce o direito de opo na

venda de sua propriedade, passando a exerc-la de forma plena, ou quando o
senhorio direto exerce a opo, em caso de venda do domnio til;

A confuso, nos casos em que na mesma pessoa se renem as qualidades de

enfiteuta e de senhorio direto, por ato inter vivos ou sucesso mortis causa (se
um deles se torna herdeiro do outro ou ocorre a abertura da sucesso);

O resgate, que se dar conforme disposto no artigo 693, do Cdigo Civil de

1916.

Resumo acrdo do STF

Conforme relatrio do ministro Seplveda Pertence foi negada a certido de situao
enfitutica, pois no consta nada no registro sobre a enfiteuse, no podendo, portanto o
municpio do Rio de Janeiro considerar o imvel foreiro. Analisando o prprio relatrio j
mencionado a enfiteuse s poder ser reconhecida, quando a mesma constar no registro de
imveis, sendo a enfiteuse considerada como um gravame ao imvel.
Entende-se tambm que no se trata conforme o relatrio de uma presuno de
propriedade, mas sim da certeza de que o imvel pertence ao municpio do Rio de Janeiro,
tendo como regime o de aforamento consagrado pelo decreto 96/1937 que permanece em
vigncia at hoje, a outra parte do recurso diz que o imvel no vinha sendo utilizado pelo
municpio, porem reservado ao mesmo a melhor forma de usar seu patrimnio, alm do
mais o bem poder ser utilizado de acordo com a convenincia e oportunidade.

BIBILIOGRAFIA

BRASIL, Disponvel em: http://www.stj.jus.br/SCON/. Acesso em: 12 out.2009.

BRASIL, Disponvel em: http:www.stf.jus.br/portal/jurisprudncia/pesquisajurisprudencia.
asp. Acesso em: 13 out. 2009.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. So Paulo:
Saraiva, 2009.

Resumo do acrdo do STJ

Nesse caso, o municpio de Natal ajuizou a ao de desapropriao por
utilidade publica do imvel de propriedade do recorrido, para fins de implantao da Bacia do
Poteguaris.
O pedido foi julgado procedente, fixando-se uma indenizao de CR$
230.000,00, acrescida de juros de 6%.
Interposto o recurso de apelao, o Tribunal de Justia do Rio Grande do Norte deu
provimento parcial da sentena.