I

Impostos sobre o
S
património
C
A
C

Fiscalidade I
Impostos sobre o património

Têm como referência o rendimento acumulado do contribuinte!

Podem ser classificados em dois grandes grupos:

 Impostos sintéticos (ou gerais) Impostos sobre a fortuna (IA)

Imposto sucessório (IS)

 Impostos analíticos (ou especiais) Transmissão de certos bens

de capital (IMT, IS)
Impostos fundiários (IMI)

1
 Fiscalidade I
Impostos sobre o património

 Imposto geral e periódico sobre o rendimento

São impostos complementares aos impostos sobre o rendimento, sendo estabelecidos de forma a que,
incidindo tecnicamente sobre o património, possam ser suportados pelo rendimento.

Razões justificativas para a tributação da fortuna:

 Proporciona um efeito de segurança, bem-estar e independência;

 Efeito distribuidor da riqueza
 Fomenta a aplicação de recursos em bens produtivos em detrimento de bens improdutivos

 Imposto sucessório
Visa tributar a herança – incide sobre a fracção da herança que incide sobre cada herdeiro

 Impostos analíticos
Transmissão de imóveis, gratuitas ou onerosas
Impostos fundiários: incidem sobre o proprietário ou usufrutuário do bem

Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Desajustamentos do regime antigo

 Sistema de avaliação discricionário

 Assente no mercado de arrendamento
 Ausência de factores objectivos de avaliação (assente no julgamento do avaliador)
V. Patrimonial = Capitalização anual da “renda” x 15

 Valores patrimoniais não eram actualizados

 Apenas foram efectuadas actualizações em 1988 e 1995
 Taxas de inflação > coeficientes de actualização
 Valores de mercado inferiores aos valores patrimoniais

 Quadro legal arcaico

 Quadro legal datava do Estado Novo
 CA, ISSD, SISA não acompanharam a evolução económica
4

2
Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

 Controlo fiscal débil

 Difícil provar que o valor declarado não correspondia ao valor real
 Ónus da prova residia na Administração Fiscal

 Estrutura de taxas excessivas

 As elevadas taxas originavam uma forte evasão fiscal

Taxa mais elevada

Contribuição Autárquica (CA) 1,3%
Imposto Municipal de SISA 6%
Imposto sobre Sucessões e Doações (ISSD) 24% até 50%

Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Distorções do regime antigo

 Desequilíbrio dos valores patrimoniais

 Valor patrimoniais inconsistentes devido à grande subjectividade dos avaliadores
 Avaliações abaixo do valor de mercado (60% do valor de mercado)

 Desactualização dos valores patrimoniais

 Prédio arrendados foram sendo reavaliados à medidas que as rendas foram aumentando
 Restantes prédios urbanos foram actualizados em 1995

3
Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Evasão fiscal induzida

 Omissão dos valores reais da transacção

Imposto Municipal de
SISA
 Proliferação de formas jurídicas atípicas

 Omissão dos proveitos das vendas

 Omissão dos valores de realização Em IRS

e
 Alastramento dos sectores a montante IRC

Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

O anterior regime de avaliações dos prédios tinha sido criado para uma economia rural
onde a riqueza imobiliária era predominantemente rústica.

Grande valorização dos prédios urbanos verificada nos

últimos 30 anos

Aceleração do crescimento económico do país

Sobretributação dos prédios novos

Subtributação dos prédios antigos

Necessidade de uma profunda reforma

em especial da propriedade urbana

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Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

As soluções da reforma

 Instituição de um novo regime de avaliações

 Assente em valores de mercado
 Objectividade, uniformidade e igualdade
 Actualização automática dos valores

 Relevo uniforme para todo o sistema fiscal

 Alargamento da base tributável

 Actualização transitória dos valores

 Redução generalizada das taxas

Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Determinação dos valores patrimoniais

 Aplicação do novo regime de avaliações

 Prédios novos e omissos
 Prédios transmitidos (1ª transmissão)
 A pedido do titular
 Avaliação Geral – no prazo de 10 anos

 Actualização por correcção monetária (Portaria nº 1337/2003)

 Ano de referência 1970 ou ano de inscrição na matriz
 Máximo de actualização – factor 44,21

 Prédios arrendados
 Ou sobre o valor patrimonial determinado de acordo com o CIMI
 Ou capitalização anual da renda x 12

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Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Entrada em vigor

 1 de Dezembro de 2003 – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)

 1 de Janeiro de 2004 – Código do Imposto Municipal sobre transmissões onerosas

(CIMT)

 1 de Janeiro de 2004 - Código do Imposto do Selo (CIS)

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Fiscalidade I
Reforma da tributação do património (2003/2004)

Impacto no sector imobiliário

 Sujeição das procurações irrevogáveis
 Sujeição dos contratos promessa compra e venda IMT
com livre cedência de posição contratual
 Avaliação de todos os prédios transmitidos

Transmissões gratuitas
 Eliminação total nas transmissões a favor de: cônjuges
ascendentes e descendestes IS
 Tributação residual nas restantes situações

Alterações em termos de CIRC

 Introdução do artigo 58º-A
 Introdução do artigo 129º

12

6
Fiscalidade I

IMI
(Imposto Municipal sobre Imóveis)

13

Fiscalidade I
CIMI

O imposto municipal sobre imóveis incide sobre o valor patrimonial tributário dos
prédios rústicos e urbanos situados em território português, constituindo receita dos
municípios onde os mesmos se localizam (art. 1º)

 Conceito de prédio

 Classificação dos prédios

- Rústicos: destino normal uma utilização geradora de rendimentos

agrícolas …

- Urbanos: Habitacionais, Comerciais, Industriais ou para Serviços,

Terrenos para Construção.

- Mistos: componente rústica e componente urbana

14

7
Fiscalidade I
CIMI

 Sujeitos passivos (art. 8º)

O proprietário ou usufrutuário que constar na matriz do prédio a 31/12.

 Início da tributação (art. 9º)

Após a classificação como prédio

Após o termo da situação de isenção
Empresas que tenham por objecto a construção de edifícios para
venda, após 3 anos
Empresas que tenham por objecto a venda de prédios, após 2 anos

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Fiscalidade I
CIMI

Isenções
 Entidades públicas (art. 11º do CIMI)
 Isenções (art. 44º do EBF)
 Prédios urbanos objectos de reabilitação (art. 45º do EBF)
 Prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou
adquiridos a título oneroso destinados a habitação própria e
permanente. (art. 46º do EBF)

Período de isenção é de 3 anos apenas para prédios cujo VPT

não exceda € 125.000

A isenção prevista só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito

16
passivo ou agregado familiar.

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Fiscalidade I
CIMI

 Prédios integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade

turística (art. 47º do EBF));

 Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimento

(art. 48º do EBF);

Rendimentos do agregado familiar <= dobro do valor anual do IAS

Valor patrimonial da habitação <= 10x o valor anual do IAS

 Fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e fundos de poupança-

reforma (art. 49º do EBF);

 Parques de estacionamento subterrâneos (art. 50º do EBF).

17

Fiscalidade I
CIMI

Valor patrimonial dos prédios

 Rústicos

Determinado com base nos elementos fornecidos pelo Instituto Geográfico Cadastral ou
por avaliação directa dos municípios.

O valor patrimonial é dado pelo rendimento fundiário * 20

 Urbanos (habitação, comércio, indústria e serviços

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos é arredondado para a dezena de

euros imediatamente superior 18

9
Fiscalidade I
CIMI

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt = valor patrimonial tributário

Vc = valor base dos prédios edificados

A = área bruta de construção mais área excedente à área de implantação

Ca = coeficiente de afectação

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

Cv = coeficiente de vetustez 19

Fiscalidade I
CIMI

Valor base dos prédios edificados (Vc)

 Corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do

terreno de implantação, fixado em 25% daquele custo.

 O valor médio de construção compreende os encargos diretos e indiretos suportados na

construção do edifício, designadamente os relativos a materiais, mão de obra,
equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

 É proposto anualmente pela CNAPU

 O valor médio de construção a vigorar em 2014 é de €482,40

20

10
 Fiscalidade I
CIMI

Área bruta de construção mais área excedente à área de implantação (A)

A = (Aa +Ab)xCaj+Ac+Ad

Em que:

 Aa = área bruta privativa - (1)

 Ab = áreas brutas dependentes- (0,3)

 Ac = área do terreno livre até ao limite de 2 vezes a área de implantação-(0,025)

 Ad = área do terreno livre que excede o limite de 2 vezes a área de implantação - (0,005)

21

Fiscalidade I
CIMI

Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj)

Para os prédios cuja afectação seja a habitação, o coeficiente de

ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente
e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte
tabela e com base nas seguintes fórmulas:

22

11
Fiscalidade I
CIMI

Para os prédios cujas afectações sejam o comércio ou os serviços, o

coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas
privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área,
seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a
seguinte tabela:

23

Fiscalidade I
CIMI

Coeficiente de afectação (Ca)

Depende do tipo de utilização dos prédios edificados:

Utilização Coeficientes

Comércio 1,2
Serviços 1,1
Habitação 1
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,7
Armazéns e actividade industrial 0,6
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,8
Estacionamento coberto e fechado 0,4
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Estacionamento não coberto 0,08
Prédios não licienciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
Arrecadações e arrumos 0,35

24

12
Fiscalidade I
CIMI

Coeficiente de localização (Cl)

Varia entre 0,4 e 3,5

Pode ser reduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio
rural

A fixação destes coeficientes tem em atenção:

Acessibilidades
Proximidade de equipamentos sociais
Serviços de transportes públicos
Localização em zonas de elevado valor imobiliário

25

Fiscalidade I
CIMI

26

13
 Fiscalidade I
CIMI

Exemplos de coeficientes de localização a aplicar em cada município, por serviços de

finanças:

Coeficientes de localização
Município
Habitação Comércio Serviços Indústria
min MAX min MAX min MAX min MAX
Porto7 1,35 2,30 1,40 1,75 1,40 1,75 1,35 1,85
Lisboa8 2,20 2,90 1,90 2,90 1,80 2,90 1,95 2,20
Leiria1 0,60 1,80 0,50 3,00 0,50 2,00 0,60 1,00
Coimbra1 0,40 2,45 0,40 3,00 0,40 2,35 0,60 1,40
Santarém 0,70 1,30 0,70 1,30 0,60 1,20 0,50 0,90
Tomar 0,40 1,10 0,50 1,30 0,60 1,20 0,40 0,70

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Fiscalidade I
CIMI

Coeficiente de qualidade conforto (Cq)

É aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser

majorado até 1,7 e minorado até 0,5.

Obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e

subtraindo os coeficientes minorativos.

28

14
Fiscalidade I
CIMI
Prédios urbanos destinados a habitação

Elementos de qualidade e conforto

Coeficientes

Majorativos:
Moradias unifamiliares Até 0,20
Localização em condomínio fechado 0,20
Garagem individual 0,04
Garagem colectiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina colectiva 0,03
Campos de ténis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva Até 0,15
Localização excepcional Até 0,10
Sistema central de climatização 0,03
Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos 0,02 29
Localização e operacionalidade relativas Até 0,05

Fiscalidade I
CIMI

Minorativos:
Inexistência de cozinha 0,10
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexitência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexitência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos 0,02
Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservação Até 0,10
Localização e operacionalidade relativas Até 0,05
Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou
0,05
passivas
30

15
Fiscalidade I
CIMI

Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços

Coeficientes
Elementos de qualidade e conforto
Majorativos:
Localização em centro comercial 0,25
Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10
Sistema central de climatização 0,10
Qualidade construtiva Até 0,10
Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s) 0,03
Localização e operacionalidade relativas Até 0,20
31

Fiscalidade I
CIMI

Minorativos:

Inexistência de instalações sanitárias 0,10

Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexitência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos 0,02
Até
Estado deficiente de conservação
0,05
Até
Localização e operacionalidade relativas
0,10
Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou 32
0,10
passivas

16
 Fiscalidade I
CIMI

Coeficiente de Vetustez (Cv)

O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de
emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de
edificação, de acordo com a presente tabela:

Coeficiente
Anos
de Vetustez
Menos de 2 1
2a8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40 33

Fiscalidade I
CIMI

Taxas (art. 112º)

As taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes:

a) Prédios rústicos: 0,8%;

c) Prédios urbanos avaliados: 0,3% a 0,5%.

Taxas mais gravosas para prédios devolutos (art. 112º, nº3)

Taxas mais gravosas para prédios que pertençam a entidades sedeadas em regimes
fiscais mais favoráveis (art. 112º, nº4)

34

17
Fiscalidade I
CIMI

As taxas são fixadas anualmente por deliberação da Assembleia Municipal,

podendo ser fixadas por freguesia.

35

Fiscalidade I
CIMI - Organismos de coordenação e avaliação (art. 60º
e segts)

CNAPU – Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos

Competências:
 Propor trienalmente, até 31 de Março, os coeficientes de localização mínimos e máximos a
aplicar em cada município, com base designadamente em elementos fornecidos pelos
peritos locais e regionais e pelas entidades representadas na CNAPU, para vigorarem
nos três anos seguintes;

 Propor trienalmente, até 31 de Outubro, o zonamento e respectivos coeficientes de

localização;

 Propor as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização

excepcional, do estado deficiente de conservação e da localização e operacionalidade
relativas;

36

18
Fiscalidade I
CIMI - Organismos de coordenação e avaliação (art. 60º
e segts)

 Propor anualmente, até 30 de Novembro, para vigorar no ano seguinte, o valor médio de
construção por metro quadrado, ouvidas as entidades oficiais e as associações privadas do
sector imobiliário urbano;

 Propor à Direcção-Geral dos Impostos as medidas que entender convenientes no sentido do

aperfeiçoamento das operações de avaliação.

37

Fiscalidade I
CIMI - Organismos de coordenação e avaliação (art. 60º
e segts)

Peritos locais:

 Realizar as avaliações dos prédios que lhe forem cometidas e dar parecer sobre o valor dos
prédios urbanos quando para tal forem solicitados nos termos da lei;

Quem pode ser perito local:

 Engenheiros civis;
 Arquitectos;
 Engenheiros técnicos civis;
 Agentes técnicos de engenharia e arquitectura.

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19
Fiscalidade I
CIMI - Organismos de coordenação e avaliação (art. 60º
e segts)

Peritos regionais:

 Nomeados pelo director-geral dos Impostos, mediante proposta do director de

finanças.

Competências:

 Intervir nas segundas avaliações;

 Coordenar os peritos locais na elaboração da proposta dos zonamentos municipais;

 Dar parecer sobre o valor dos prédios, quando para tal for solicitado, nos termos da
lei.

39

Fiscalidade I
CIMI - Organismos de coordenação e avaliação (art. 60º
e segts)

Avaliação

Notificação - Reclamação 30 dias

Marcação da 2ª avaliação – Comissão composta por:

Dois peritos regionais

Sujeito Passivo/Representante

Impugnação nos termos do CPPT

40

20
Fiscalidade I
CIMI – art. 113º

Liquidação

O imposto é liquidado anualmente, em relação a cada município, pelos

serviços centrais da Direcção-Geral dos Impostos, com base nos valores
patrimoniais tributários dos prédios e em relação aos sujeitos passivos que
constem das matrizes em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo
respeita.

A liquidação é efectuada nos meses de Fevereiro e Março do ano

seguinte.

41

Fiscalidade I
CIMI – art.119º

Documento de cobrança

Os serviços da Direcção-Geral dos Impostos enviam a cada sujeito passivo, até

ao fim do mês anterior ao do pagamento, o competente documento de
cobrança, com discriminação dos prédios, suas partes susceptíveis de
utilização independente, respectivo valor patrimonial tributário e da colecta
imputada a cada município da localização dos prédios.

42

21
Fiscalidade I
CIMI – 120º

Pagamento

1 - O imposto deve ser pago:

a) Em uma prestação, no mês de abril, quando o seu montante seja igual ou inferior a
(euro) 250;

b) Em duas prestações, nos meses de abril e novembro, quando o seu montante seja
superior a (euro) 250 e igual ou inferior a (euro) 500;

c) Em três prestações, nos meses de abril, julho e novembro, quando o seu montante
seja superior a (euro) 500.

43

Fiscalidade I
CIMI – art. 138º

Actualização dos valores

Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos são actualizados

trienalmente com base em factores correspondentes a 75% dos coeficientes de
desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do Ministro das
Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.

44

22