Capitulo 3 - Informe Margamar PDF

Iniciativa Privada No 239
PROYECTO MARGAMAR
Marga--Marga. Via del Mar
Marina Deportiva y Revitalizacin Urbana del Estero Marga
INFORME FINAL:
PLAN MAESTRO Y MODELO DE NEGOCIO
Captulo 3
Enero 2008
PROPONENTE: BAIRD & ASSOCIATES S.A.

AUTOR: ATISBA
Informe: Plan Maestro y

Modelo de Negocio
Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Contenido: Plan Maestro
Elaborado por: ATISBA
Enviado a: CGCDic. 2007
CONTENIDO CAPITULO 3
3 DIAGNSTICO URBANO Y ECONMICO......................................................................................... 2

3.1
DEFINICIN DE REAS DE INFLUENCIA .............................................................................. 2
3.2
RECOPILACIN DE ANTECEDENES Y CONSTRUCCIN DEL SIG ..................................... 2
3.2.1
Cartografas SIG............................................................................................................... 3
3.2.2
Campos Temticos........................................................................................................... 5
3.3
TENDENCIAS DE DESARROLLO URBANO ........................................................................... 6
3.3.1
Desarrollo Histrico de Via del Mar ................................................................................. 6
3.3.2
Tendencias Contemporneas ......................................................................................... 15
3.3.3
Escenarios Futuros e Impactos....................................................................................... 23
3.4
DIAGNSTICO DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA (AID) .............................................. 25
3.4.1
Objetivos y Aplicaciones ................................................................................................. 25
3.4.2
Delimitacin del Area de Influencia Directa..................................................................... 26
3.4.3
Anlisis Morfolgico ........................................................................................................ 27
3.4.4
Anlisis Usos de Suelo ................................................................................................... 32
3.4.5
Delimitacin de Unidades de Desarrollo ......................................................................... 35
3.4.5.1 Unidad de Desarrollo 1 ................................................................................................... 38
3.4.6
Identificacin y Anlisis de Cluster.................................................................................. 56
3.5
ANLISIS NORMATIVO......................................................................................................... 65
3.5.1
Objetivos......................................................................................................................... 65
3.5.2
Plan Regulador Metropolitano de Valparaso .................................................................. 65
3.5.3
Plan Regulador Comunal de Via del Mar ...................................................................... 66
3.5.4
Normativas del Estero y Borde Costero .......................................................................... 68
IP 239: PROYECTO MARGAMAR - Marina Deportiva y Revitalizacin Urbana del Estero Marga-Marga
PROPONENTE: Baird & Associates S.A.
Coordinadora General de Concesiones - Ministerio de Obras Pblicas - Gobierno de Chile

Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
3 DIAGNSTICO URBANO Y ECONMICO

3.1
DEFINICIN DE REAS DE INFLUENCIA
Debido a la escala y complejidad de Margamar, el Diagnstico comprende varias escalas de anlisis,

que abarcan desde el contexto regional, hasta el entorno inmediato del Estero. Cada escala presenta
una aplicacin diferente de acuerdo a su incidencia en la formulacin, diseo y evaluacin del proyecto.
A continuacin se detallan sus alcances principales:
Area de Influencia Regional: Comprende la Quinta Regin de Valparaso y su conexin con la Regin
Metropolitana de Santiago. Esta escala presenta dos aplicaciones relevantes. Por un lado identifica los
proyectos competitivos con la Marina Deportiva. Por otro lado, permite cuantificar el mercado de turistas
provenientes de Santiago, dada su relevancia dentro de la composicin de la poblacin flotante de Via
del Mar.
Area de Influencia Metropolitana: Entrega las grandes directrices de desarrollo de las cinco comunas
que conforman el Area Metropolitana de Valparaso (AMV): Valparaso, Via del Mar, Quilpu, Villa
Alemana y Concn. Su inclusin es importante ya que el crecimiento de Via, depende de la existencia
de territorios que compiten captando hogares y actividades econmicas. Asimismo, esta escala permite
caracterizar y dimensionar el mercado objetivo residente. Para ello la poblacin de cada comuna se
segmenta por nivel de ingreso, determinando el gasto potencial para los usos del MIX propuesto.
Area de Influencia Comunal: Incluye la ciudad de Via del Mar, con un detalle mayor del Plan y
Poblacin Vergara. Esta escala presenta tres aplicaciones centrales: Permite entender la configuracin
urbana de Via del Mar, su historia y tendencias de desarrollo futuras, analizando el rol que puede
cumplir Margamar como un proyecto de ciudad. En segundo lugar sirve para caracterizar los barrios
tursticos o residenciales que podran potenciar el desarrollo del proyecto, aportando demanda y
actividades sinrgicas. Finalmente, permite dimensionar la demanda de afluencia ms probable al
proyecto, por cercana y tiempo de aproximacin.
rea de Influencia Directa y rea de Intervencin: Se trata del rea de emplazamiento de Margamar
y su entorno inmediato. En su interior se inscribe el rea de intervencin donde se ubicarn las obras
del Estero, borde costero y la Marina. El rea de intervencin equivale al polgono que ser
concesionado a privados.
3.2
RECOPILACIN DE ANTECEDENES Y CONSTRUCCIN DEL SIG
La informacin necesaria para construir el Diagnstico, se recopila por rea de influencia, segn su
aplicabilidad para los distintos objetivos del estudio. Para procesarla se implementa un sistema de
informacin geogrfico (SIG) en formato Arc View. A continuacin se detallan las cartografas y campos
temticos utilizados para construir el SIG.

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3.2.1
Cartografas SIG
Area de Influencia Regional: se utiliza plataforma SIG2 de la Direccin de Planeamiento del Ministerio
de Obras Pblicas (MOP). Esta base, construida a escala 1:250.000, contiene la red vial relevante de la
Quinta Regin de Valparaso, su estructura de centros poblados y su conexin con la Regin
Metropolitana.
Area de Influencia Metropolitana: se utiliza plataforma SIG y CAD de la Secretara Regional del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo de la V Regin (SEREMI), elaborada a escala 1:50.000. Contiene el
rea urbanizada de cada comuna, incluyendo la trama vial y la topografa base. Tambin se incluye
informacin del Plan Regulador Intercomunal de Valparaso (PIV).
Area de Influencia Comunal: se utiliza plataforma CAD, escala 1:10.000 entregada por el
Departamento de Asesora Urbana de la Ilustre Municipalidad de Via del Mar (IMV). La informacin
esta actualizada al ao 2000. Contiene planchetas con trazado de calles, construcciones, hitos urbanos,
topografa, hidrografa y curvas de nivel.
Area de Influencia Directa y rea de Intervencin: Plataforma CAD, escala 1:1.000, actualizada a
2004, elaborada por el equipo consultor, a travs de un levantamiento aerofotogramtrico. Esta base se
complementa con una digitalizacin de fotografas areas escala 1:500 entregadas por la Secretara de
Planificacin Comunal (SECPLA) de la IMVM, cubriendo un radio de aproximadamente 100 metros
desde el eje actual del Estero.
La Figura 3.2.1 muestra las bases SIG elaboradas para las distintas reas de influencia del proyecto.

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Figura 3.2.1 Base SIG reas de influencia del proyecto
REGIONAL : m ercado turismo, competencia, y relevancia

proyecto regin
M ETROPOLITAN A: m ercado residente, tendencias,

rol de Via del Mar
COMUNAL: insercin y tam ao del proyecto,

M IX de usos y actividades
DIRECTA: diseo urbano, integracin a la ciudad,

seccional

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Dentro del SIG se incorporan los usos propuestos por el Plan Regulador Comunal y por los seccionales
que tienen incidencia sobre el rea de influencia inmediata (Avda. Marina y Renovacin Urbana Centro
Oriente). Tambin se incluyen componentes relevantes del proyecto de transporte Cuarta Etapa como
trazados de calles, ubicacin de estaciones, plazas y pasarelas, etc.
3.2.2
Campos Temticos
Antecedentes Urbanos
Se realiz un completo catastro de las actividades urbanas observadas en el rea de influencia comunal
y directa, agrupando usos de suelo, edificaciones, proyectos, etc. Estos datos fueron ingresados al SIG
como coberturas cartogrficas y bases de datos. Tambin se estudiaron documentos que entregan
informacin sobre el sistema de actividades de la comuna, incluyendo su composicin socioeconmica,
el dimensionamiento de la actividad turstica, la estructura de usos de suelo, las tendencias urbanas y
demogrficas, las limitaciones para el crecimiento, etc.
Antecedentes Normativos
La normativa de los planes reguladores y seccionales determina las condiciones de ocupacin

permitidas para el Estero y sus distintas reas de influencia. Para ello se analizaron tres tipos de
instrumentos y bsicamente tres disposiciones complementarias:
a) Metropolitano: Actualmente se encuentra en trmite de aprobacin el Plan Regulador
Metropolitano de Valparaso (PRMV). El PRMV actualiza el Plan Intercomunal del ao 1965. El
PRMV amplia las reas de expansin del territorio. Tambin se define un nuevo uso para el borde
costero, que modifica las disposiciones del PIV para permitir el desarrollo del Proyecto Barn
(Empresa Portuaria de Valparaso) y del Seccional Yolanda. Para efectos del estudio, el PRMV
define tendencias generales de desarrollo urbano y la evolucin probable de las reas de mercado
del Gran Valparaso.
b) Comunal: En esta escala se inscribe el Plan Regulador Comunal de Via del Mar. Se trata del
instrumento ms relevante para el proyecto, ya que deber ser modificado para dar cabida al MIX
que se proponga, toda vez que los usos del Estero no permiten ningn tipo de edificacin por
tratarse de un rea de restriccin. Adems incluye fajas de reserva para futuras calles, puentes y
sistemas de infraestructura. Estas disposiciones son recogidas por el Plan Maestro reservando
espacios y manteniendo distanciamientos que no afecten el ensanche de calles o el trazado de
redes electricas.
c) Seccional: Se identifican tres planes seccionales de impacto relevante para Margamar. El primero
(Avda Marina) define una extensin de la Avda. La Marina entre el Puente Ecuador y el Hotel
OHiggins, incluyendo su trazado, perfil y ancho de calzada. El segundo seccional, actualmente en
estudio, debera regular los trazados y usos de suelo del proyecto Cuarta Etapa, incluyendo reas
verdes y estaciones del Metro regional ya construido. El tercer seccional, an en estudio que se
encuentra en las ltimas fases del proceso de aprobacin, regular el desarrollo del Centro Oriente,
entre la Plaza de Via y Avenida Sporting a objeto de incentivar su renovacin del distrito debido al
nivel de deterioro que presenta. Este deterioro se observa en sitios eriazos, usos obsoletos y una
prdida de poblacin constatada en el ltimo censo de poblacin y vivienda. Por consiguiente, se
considera que su interaccin con Margamar es positiva.

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d) Disposiciones Complementarias:
Areas de Riesgo: El anlisis las considera de acuerdo a lo definido en el Artculo 2.1.17 de la Ley y
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Areas de Proteccin Normada: Id. al punto anterior Articulo 2.1.18.
Tipos de Usos de Suelo e Infraestructura Normada: Id. Articulos 2.1.24 y 2.1.29.
Antecedentes Sociodemogrficos
Los antecedentes sociodemogrficos buscan cuantificar la poblacin residente en las distintas reas de
influencia del Estero, como tambien analizar su evolucin durante el perodo intercensal 1992 2002
(censos). Esta informacin se ingres al SIG generando mapas temticos que muestran la
concentracin de poblacin y consumo potencial de cada territorio. La desagregacin de los datos en
zonas censales, permite analizar la configuracin socioeconmica de los barrios que colindan con el
Estero (ABC1, C2, C3, D y E).
Antecedentes de Mercado
Esta partida busca recolectar informacin para dimensionar el mercado inmobiliario, turstico y comercial
relevante para Margamar. Se incluyen proyectos competitivos e iniciativas que permitan potenciar su
desarrollo en las reas de influencia Comunal y Directa. Para realizar este trabajo, se realiz un catastro
exhaustivo de las Marinas existentes en el litoral costero central, incluyendo antecedentes con respecto
a su capacidad, modelo de negocio y localizacin. A fin de estimar el crecimiento futuro de la demanda
turstica, se realiza un catastro de proyectos inmobiliarios tursticos y de primera vivienda. Tambin se
realiza un catastro de usos tursticos que podran generar competencia o sinergia con el proyecto,
incluyendo restoranes, pubs, hoteles y residenciales, etc.
3.3
TENDENCIAS DE DESARROLLO URBANO
3.3.1
Desarrollo Histrico de Via del Mar
El estero Marga Marga constituye un hito referencial de Via del Mar. Ello se debe a que orienta la
primera ocupacin de la ciudad en 1865 y a que constituye el principal atributo natural que ingresa a la
trama urbana, ordenando las actividades del frente costero y la ciudad interior. Esta seccin busca
entender la lgica de crecimiento de la ciudad, identificando sus distintos perodos y los proyectos
emblemticos que, con una escala similar a Margamar, le dieron sustento urbano y econmico.
De acuerdo con los antecedentes consultados, es posible identificar cuatro momentos fundamentales
para entender la ciudad que se conoce hoy en da.

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Perodo de las Haciendas (1543 1855)
En el proceso de conquista y colonizacin, Pedro de Valdivia divide el Valle del Marga Marga, entre el
Estero de Reaca y El Almendral, en dos haciendas para mejorar su administracin y explotacin
agrcola. El lado Norte se le asigna a don Garca de Villaln; quien descubre el territorio, denominado
Valle de Peuco, mientras el lado Sur es cedido a Pedro de Omepezoa. Ninguno de estos actores
realiza intervenciones en el territorio. Ante su abandono, en 1556 Francisco de Riberos y Juan Jufr
solicitan las tierras, que se mantuvieron como dos macrosectores independientes.
En 1585 Alonso de Riberos, sucesor de una de las haciendas, compra los terrenos de Jufr y decide
plantar una via, fusionando el territorio e iniciando una incipiente actividad de explotacin. Dicha
configuracin se mantiene hasta el ao 1695, cuando La Compaa de Jess compra y vuelve a
subdividir dos macrosectores: Hacienda la Via del Mar y Hacienda Siete Hermanas, nuevamente
separadas por el Estero. Si bien se trata de dos zonas con caractersticas geogrficas distintas, la
administra una misma persona, lo que facilita su gestin.
En 1840, Francisco Alvarez adquiere las dos haciendas y las fusiona nuevamente, conservando la
actividad de viedos. Aos ms tarde su viuda, Dolores Prez de lvarez, elimina los viedos e impulsa
el desarrollo de un campo de cultivo y parque natural. La seora Prez se opone a cualquier tipo de
urbanizacin masiva, preservando el carcter de exclusividad, orientado a una elite local.
Un hito clave del perodo, es la construccin del ferrocarril que une Valparaso con Santiago en 1855,
dejando a Via del Mar como una estacin de paso. Este emplazamiento marca el fin del perodo
hacendal, ya que la infraestructura conecta Via del Mar con la Capital y la ciudad transandina de
Mendoza, adquiriendo el potencial de ciudad balneario para las elites de dichos centros.
Otro efecto del ferrocarril sera ms indirecto, pero igualmente importante. Jos Francisco Vergara, uno
de los ingenieros que participa en su construccin, detecta el potencial inmobiliario que esta obra traera
sobre los valles agrcolas. En 1873 se casa con la hija de Francisco Alvarez, heredera de las tierras y
decide iniciar el proceso de urbanizacin al que su suegra se haba opuesto tenazmente.
Perodo Fundacional e Industrial (1855 1906)
El desarrollo del ferrocarril es el primer detonante de la ocupacin urbana de Via del Mar. Su paso por
el valle acelera la construccin de casas quintas, posadas y chalets como segundas viviendas para
habitantes de Valparaso y Santiago. Debido al potencial que abre la va frrea, en 1865 Francisco
Vergara proyecta una villa suburbana basada con acceso expedito por ferrocarril, aprovechando
atributos naturales de paisaje y un precio de suelo menor que Valparaso. El primer trazado ocupa la
Avenida lvarez, teniendo como lmite Norte, el Estero. Este ltimo no se incorpora al barrio, quedando
como espalda de sitio, condicin que se mantiene hasta la actualidad.
Junto con iniciar la creacin de la nueva ciudad jardn, el ferrocarril potencia el desarrollo de actividades
industriales. En 1873 se instala la Refinera de Azcar de Via del Mar (centro Oriente). La actividad
industrial y el acceso masivo a las playas son factores que diversifican la poblacin de Via desde un
punto de vista socioeconmico, cambiando el carcter exclusivo de sus inicios.
En 1874 se levanta el plano de urbanizacin y se solicita a la Intendencia su aprobacin y la creacin de
un Municipio independiente a Valparaso. El presidente Anbal Pinto aprueba la mocin y el 31 de Mayo
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de 1878 se firma el decreto que crea la comuna de Via del Mar. Lo anterior permite la ciudad tome
rumbos propios, alejndose de las visiones que se tenan para Valparaso. Tambin en 1874 se
construye el primer hotel para los visitantes, con el fin de consolidar la ciudad como balneario.
Posteriormente, hacia 1880, se construye la quinta Vergara y un nmero importante de residencias de
santiaguinos. En 1883, la actividad industrial se consolida con la llegada de la Maestranza Lever,
ocupando la actual Caleta Abarca.
En 1892 Salvador Vergara, hijo del fundador, encarga el trazado de la Poblacin Vergara, constituyendo
el primer barrio planificado de gran escala. Su diseo toma como acceso principal la Avenida Libertad,
definiendo una retcula del tipo damero. Al igual que la primera ocupacin de Alvarez, la Poblacin
Vergara se aleja del Estero, ya que el primer puente (Libertad) solo se construir en 1911.
El terremoto de 1906 marca el fin del perodo fundacional, dejando una cantidad considerable de daos
en Valparaso. Este evento refuerza la migracin de hogares de altos ingresos desde barrios como
Cerro Alegre o Cerro Concepcin en Valparaso.
La Figura 3.3.1 muestra los principales proyectos ejecutados en este perodo.

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Figura 3.3.1 Proyectos desarrollados entre 1855 y 1906

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Foto 3.3.1 Terremoto de Valparaso. Detonante de urbanizacin para Via
Fuente: Stockins, 2003
Foto 3.3.2 Ocupacin Calle Alvarez
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Perodo de Transformacin y Consolidacin Turstica (1906-1950)
Los efectos del terremoto, se toman como una oportunidad para posicionar Via ya no como barrio, sino
como ciudad. Es importante destacar un cambio de mentalidad en las autoridades y lderes locales,
situando a obras de arquitectura e infraestructura como hitos claves para desencadenar la
modernizacin requerida. Bajo este impulso, en slo 10 aos se construye la vialidad estructurante de la
comuna, destacando obras como Avda. Espaa (1906), Avda. Marina (1908), Avda. Per (1915) y el
Puente Libertad (1911).
En 1928 el Gobierno Central autoriza un prstamo de 14 MM para construir un Casino de Juegos en un
sector cubierto por arenales y asentamientos marginales. Esta obra quiebra la tendencia de crecimiento
hacia la poblacin Vergara y los cerros. Su impacto tendra un carcter fundacional en dos sentidos:
a) Junto con Avenida Per genera la primera ocupacin del borde costero, integrando este atributo
natural a la trama urbana. Para ello se canaliza el cabezal Norte del Estero.
b) Posiciona a la ciudad en el mapa de recorridos tursticos del pas, generando un hito de promocin
econmica de gran importancia, a pesar de las crticas que gener su diseo y ubicacin en los
vecinos de la Poblacin Vergara.
Foto 3.3.3 Canalizacin del Estero y Avda Marina.
Fuente: www.munivina.cl
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Adems del Casino, se construyen dos proyectos para potenciar la vinculacin de la ciudad con el borde
costero. La Piscina 8 Norte, que estructura un remate de la Avenida Per y el balneario de Recreo.
Estas dos obras, junto con el Casino, fueron inauguradas en 1930.
Foto 3.3.4 Balneario de Recreo
Foto 3.3.5 Casino de Juegos
Paralelamente, se crea una Junta Pro Balneario, corporacin pblico - privada encargada de gestionar
megaproyectos como el Teatro Municipal (1925-1930), el Coliseo Popular de Plaza O'Higgins, la
remodelacin del Tranque Sausalito (1932), el Palacio Presidencial Cerro Castillo (1931) y el Hotel
O'Higgins (1935). La Figura 3.3.2 resume los principales proyectos ejecutados en este perodo.
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Figura 3.3.2 Proyectos ejecutados entre 1906 - 1950
Sausalito
Piscina 8 Norte
Casino
Teatro Municipal y
Hotel OHiggins
Palacio Cerro
Castillo
Puente
Libertad
Piscina Recreo
Quinta Vergara
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Estas acciones seran claves para posicionar a Via como el principal balneario del pas, traspasando
su condicin de suburbio de Valparaso o Santiago. De igual forma, se consolida su rol industrial con la
aparicin de nuevas empresas en el sector El Salto y el distrito Oriente del centro.
Perodo de Expansin Urbana (1950-1992)
Desde 1950, la ciudad experimenta un acelerado proceso de crecimiento urbano y demogrfico. En ello
influy la industrializacin y el desarrollo turstico atrayendo una gran cantidad de familias desde
localidades rurales y desde el Norte afectado por la crisis minera. Las migraciones producen una
transformacin en el tejido social de Via, generando patrones de segregacin que se mantienen hasta
hoy. En 1950 barrios obreros como Santa Ins aparecen separados de la Poblacin Vergara, contando
con accesos propios (Quillota), donde se localizan talleres y comercios alternativos al centro histrico.
A medida que los terrenos se acaban, los nuevos asentamientos comienzan a ocupar el pie de monte y
los cerros. Entre 1950 y 1960 se construyen 23 proyectos de vivienda pblica, dando lugar a barrios
como Forestal, Gmez Carreo y Miraflores. Producto de lo anterior, entre 1960 y 1970 se produce el
crecimiento demogrfico ms importante de Via del Mar, con una tasa anual de 3.7%, haciendo que la
ciudad pase de 131.417 a 198.971 habitantes. Este incremento se concentra en los cerros, y en nuevos
barrios localizados en el futuro balneario de Reaca.
El aumento en la demanda y la rpida urbanizacin de los cerros y el plan genera escasez de suelo,
dando lugar a construcciones en altura que densifican sectores con atributos patrimoniales y funcionales
como el borde costero. Luego la densificacin se extiende hacia la Poblacin Vergara, lo que obliga a
implementar cambios en los planes reguladores. En 1980 se prioriza la edificacin en altura en la
vialidad de mayor capacidad, incentivando un modelo que se mantiene actualmente, a pesar de las
restricciones impuestas por plan regulador vigente.
Entre 1970 y 1990 Via del Mar concentra su crecimiento en las zonas de expansin, con escasa
regulacin y una deficiente infraestructura. Al igual que en la mayora de las ciudades del pas, este
modelo de desregulacin produce numerosos conflictos que afectan la calidad ambiental y la imagen
urbana de Via. En el invierno de 1984, las precipitaciones inundan gran parte del centro arrojando
prdidas por US$ 50 millones.
En 1985 se produce un terremoto que afecta gran parte del centro y los barrios ms antiguos. En 1987
ocurre una nueva inundacin que incrementa an ms el deterioro del cauce del Estero, generando por
el desborde y deterioro de las construcciones que rodean el cauce. De acuerdo a un estudio de la
Universidad de Via del Mar, este evento hizo desaparecer el puente Ocoa, socav las bases de los
puentes Cancha, Mercado y Casino, generando el desastre natural ms catastrfico en 30 aos.
Entre 1982 y 1992 la comuna comienza un proceso de estancamiento demogrfico, debido a la
migracin de hogares hacia comunas dormitorio como Quilpu o Villa Alemana. En este perodo, se
consolida la expansin hacia Reaca a travs del megaproyecto Jardn del Mar, abriendo por primera
vez, un territorio alternativo a Miraflores o Via del Mar Alto para los hogares de altos ingresos. Esta
migracin aumentara aos despus, con la urbanizacin del sector El Encanto y Camino el Alto.
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3.3.2
Tendencias Contemporneas
Perodo de Metropolizacin (1992 2002)
En el perodo 1992 2002 se consolida la conurbacin con Valparaso y se produce una situacin
similar con Quilpu, Villa Alemana y Concn. Al igual como ocurri en los 80 con Reaca y Recreo Alto,
Via del Mar cambia de escala, asumiendo un nuevo rol como centralidad metropolitana. Lo anterior
detiene el crecimiento demogrfico, pero aumenta la demanda de comercio y servicios.
La Figura 3.3.3 y la Tabla 3.3.1 muestran el crecimiento de las cinco comunas que conforman el AMV.
Como se puede ver, el bajo desarrollo de Via del Mar y Valparaso, contrasta con el crecimiento de
Quilpu, Via Alemana o Concn. Esta situacin se explica por el efecto rebalse, generado por la
escasez de terrenos y el aumento en su precio. De seguir esta tendencia, al ao 2009 Via del Mar
experimentara prdida neta de poblacin, como ocurri en Valparaso durante la ltima dcada.
Este fenmeno se explica por la confluencia de cinco factores:
a) La demanda de usos residenciales y productivos, generada por el desarrollo econmico y el
crecimiento de la poblacin residente y flotante (turismo).
b) La oferta de suelo para satisfacer dicha demandas, ya sea mediante formatos de expansin que
ocupan terrenos perifricos, o de densificacin que urbanizan en altura.
c) Los accidentes naturales que restringen el crecimiento o lo direccionan hacia sectores especficos.
d) La normativa del Plan Regulador y seccionales.
e) El rebalse de demanda viamarina hacia comunas que no presentan restricciones de suelo
(geogrficas, morfolgicas o normativas).
Figura 3.3.3 Tasa de crecimiento Poblacional periodo intercensal 1992-2002 del rea Metropolitana de
Valparaso.
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Tabla 3.3.1 Crecimiento de la poblacin AMV
COMUNA
POBLACION 1992 POBLACION 2002 TASA 1992-2002
CONCON
18.872
32.273
5,51%
QUILPUE
104.203
128.578
2,12%
VALPARAISO
282.840
275.982
-0,25%
VINA DEL MAR
285.454
286.931
0,05%
VILLA ALEMANA
71.672
95.623
2,93%
TOTALES
993.502
1.085.851
0,89%
Fuente: INE
Los puntos a) y b) explican el desplazamiento de las actividades hacia la periferia. Los nuevos barrios
residenciales se comunican con el distrito histrico y la Poblacin Vergara mediante vas que se
extienden desde el damero fundacional y accesos regionales como 1 Norte, Troncal Sur o Agua Santa.
En una ciudad sin restricciones geogrficas, este crecimiento sera proporcional en los cuatro puntos
cardinales. En Via del Mar, se encuentra con accidentes que restringen su capacidad: el borde
Costero, el Estero, el Parque Sporting / Sausalito y el cordn montaoso del Oriente. La normativa del
Plan Regulador consolida este patrn, lo que refuerza la migracin de actividades (efecto rebalse). Por
esta razn, durante la ltima dcada Via del Mar casi no crece en poblacin, con una tasa demogrfica
anual de 0.1% y de 2.2% para las viviendas, con incrementos netos de 1.477 habitantes y 16.070
viviendas.
Las diferencias entre el crecimiento de poblacin y viviendas, tienen que ver con procesos de
densificacin, desarrollo turstico y transformacin de usos. En sectores con atributos y buena
infraestructura (ej. Poblacin Vergara, Recreo, Salinas) aparecen departamentos que suben el stock,
permitiendo que los nuevos hogares puedan permanecer en sus sectores de origen. Sin embargo, estos
hogares son pequeos y no alcanzan a compensar la prdida de poblacin, sin contar con que los
proyectos se concentran en barrios acotados, que no cubren toda la superficie del plan. Esto es mucho
ms crtico en las zonas altas de ingresos medios o bajos, donde prcticamente no existen desarrollos
inmobiliarios en altura. Asimismo, la ausencia de proyectos inmobiliarios para la poblacin de altos
ingresos, impide que los hogares se puedan relocalizar en Via, reforzando la expansin hacia Reaca
y Concn.
El desarrollo turstico hace que muchos barrios se especialicen para proyectos de segunda vivienda.
Con ello, la poblacin residente disminuye a pesar de que aumenta el nmero de viviendas. Lo anterior
explica la existencia de un stock relevante de viviendas que aparecen rotuladas como sin habitantes
por el censo, a pesar de estar ubicadas en sectores de alto desarrollo.
En sectores con buena centralidad, las viviendas son transformadas a usos comerciales aprovechando
la valorizacin del suelo, lo que ocurre en el Centro, las inmediaciones del subcentro 15 Norte y en vas
estructurantes de Poblacin Vergara. La situacin ms compleja ocurre cuando existen usos
industriales o barrios con detractores por bajo ingreso o mala infraestructura. En estos casos no existe
reposicin de stock y comienza un proceso de deterioro y desertificacin. Esto explicara las tasas
observadas en Achupallas y otras zonas altas de la ciudad, ocupadas antiguamente por viviendas
sociales.
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El crecimiento urbano del perodo 1992 - 2002 resulta del desarrollo explosivo de algunos barrios, como
Reaca, Reaca Alto o Glorias Navales que consolidan el patrn Centro Norte, aumentando en 4.000,
11.000 y 3.400 habitantes respectivamente; y el despoblamiento de otros como Quinta Vergara,
Achupallas o Poblacin Vergara Norte, que pierden 3.300, 1.980 y 2.000 habitantes respectivamente.
A fin de precisar el alcance de estas cifras para el Area de Influencia Directa de Margamar, los datos de
crecimiento de los censos INE 1992 y 2002 son distribuidos a nivel de zonales censales. La Figura 3.3.4
muestra la ubicacin de las zonas y su nombre. La Tabla 3.3.2 detalla los indicadores obtenidos y las
Figuras 3.3.5 y 3.3.6 su localizacin espacial.
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ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Figura 3.3.4 Ubicacin de zonas censales
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Tabla 3.3.2 Tasas de crecimiento poblacin y viviendas periodo 1992-2002. Zonas censales
SECTOR
COD ZONA
NOM ZONA
Cerro Castillo
TASA POB
TAS VIV
CENTRO
0101
-2,350
-1,459
0102
CASINO
0201
Centro Poniente
-0,184
0,124
San Martin
-0,406
0,686
0202
Casino
-0,276
1,983
POB VERGARA
0301
Sanatorio
-2,954
-2,217
NORTE
0302
Marina Arauco
-2,203
-1,942
REACA
0401
0402
0403
Reaca Costa
Reaca Alto
Reaca Alto
5,392
3,942
1,236
7,428
5,015
3,151
0404
Jardin del Mar
0,320
5,044
ACHUPALLAS
0501
0502
0503
0504
0505
0506
Poblacion Libertad
Caupolican
Achupallas Norte
Achupallas Sur
Anita Lizana
Granadillas Oriente
-1,237
-0,064
0,594
1,086
-0,493
-3,811
-0,126
0,981
1,236
2,069
0,294
-4,681
0507
Granadillas Poniente
-3,003
-1,185
VILLA DULCE
0601
0602
0603
Villa Dulce Norte

Villa Dulce
Jardin Botanico
-0,496
0,394
-2,492
0,973
2,492
-0,932
0604
Canal Beagle
-4,324
-1,439
CHORRILLOS
0701
0702
0703
0704
0705
Chorrillos Bajo
El Salto
Chorrillos Alto
Cardenal Caro
Siete Hermanas
-0,032
0,000
-0,033
-0,034
-0,032
2,773
5,241
2,764
2,768
2,775
0706
Las Palmas
-0,032
2,775
POB VERGARA
0801
Quinta Rioja
-0,117
2,080
SUR
0802
Los Castaos
-1,380
0,678
CENTRO ORIENTE
0901
Centro Oriente
-1,323
-0,316
VIA DEL MAR

ALTO
1001
1002
Alvarez
Via del Mar Alto
0,987
0,163
2,632
1,905
1003
Agua Santa
0,511
3,733
1101
1102
1103
1104
El Sauce
Recreo
Villa Moderna
Caleta Abarca Bajo
3,586
-1,263
-0,611
-0,345
7,524
0,000
1,875
0,442
1105
Caleta Abarca Alto
-0,949
0,780
1201
1202
Poblacin Naval
Gomez Carreo Poniente
-1,859
-2,225
0,032
-0,226
1203
Gomez Carreo Oriente
-1,262
0,139
1301
1302
Recta Salinas
Santa Ines Norte
2,221
0,301
7,446
1,136
1303
Santa Ines Sur
-1,342
-0,349
RECREO
GOMEZ CARREO
SANTA INES
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SECTOR
COD ZONA
NOM ZONA
TASA POB
-1,290
TAS VIV
-0,301
GLORIAS NAVALES
1401
1402
1403
Primer Sector
Glorias Navales Poniente
Glorias Navales Oriente
2,074
4,797
4,074
7,332
MIRAFLORES
1501
1502
1503
1504
1505
1506
Sausalito Sporting
Miraflores Alto
La Conquista
Las Pataguas
E Roosvelt
Miraflores Bajo
-1,472
-0,004
-1,076
-1,461
-1,064
-2,201
1,007
2,534
0,247
-0,146
0,609
-0,204
EL OLIVAR
1601
1602
1603
1604
1605
Los Almendros
Villa Independencia
Villa Hermosa
El Olivar 2
El Olivar 1
3,851
-0,828
0,548
-0,842
-1,187
4,670
2,195
1,683
0,010
-0,570
REACA ALTO
1701
1702
1703
1704
1705
Reaca Alto
Reaca Alto Oriente
Villa Alegre
Reaca Alto Sur
Mirador de Reaca
6,878
1,505
5,098
6,220
0,839
8,481
3,126
8,337
7,829
2,696
QUINTA VERGARA
1801
1802
1803
1804
Hospital
Forestal Bajo
Nieto
Quinta Vergara
-1,874
-1,872
-1,873
-1,874
-0,566
-0,561
-0,559
-0,556
FORESTAL ALTO
1901
1902
1903
Forestal Alto Poniente

Forestal Alto
Forestal Alto Oriente
-0,434
-0,435
-0,433
0,179
0,167
0,172
NUEVA AURORA
2001
2002
2003
Nueva Aurora 1
Nueva Aurora 2
Irene Frei
0,399
-1,429
0,508
4,245
0,359
1,162
RECREO ALTO
2101
2102
2103
2104
Recreo Alto Poniente

Recreo Alto Oriente
Agua Santa Alta 1
Agua Santa Alta 2
-4,458
-0,751
-1,558
0,358
-3,091
0,818
0,320
2,892
0,71
2,18
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Figura 3.3.5 Tasas de Crecimiento de la Poblacin
Glorias Navales
y Reaca Alto
Reaca Concn
Salinas
Recreo
Agua Santa
Fuente: elaboracin propia con datos INE
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Figura 3.3.6 Tasas de crecimiento de la vivienda (1992 2002)
Expansin
Densificacin
Fuente: elaboracin propia con datos INE

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a) Crecimiento de la Poblacin
Como se puede ver en la Figura 3.3.5, el crecimiento demogrfico se concentra casi exclusivamente en
la periferia Norte y Oriente, generando un rea de despoblamiento que cubre todo el Plan, incluyendo
barrios que tuvieron un importante desarrollo en la dcada del 80 como Miraflores, Chorrillos o Recreo.
Al Sur, las nicas zonas que crecen son Via del Mar Alto por proyectos inmobiliarios de altos ingresos
y El Sauce (Recreo) producto de torres de departamentos que urbanizan terrenos de un antiguo
regimiento, adems de barrios de casas con atributos de vista. Las siete zonas del Area de Influencia
Directa del Estero (AID) pierden poblacin, disminuyendo de 26.230 a 24.001 habitantes. Los barrios
ms afectadas son Cerro Castillo (-663), Los Castaos (-472) y Centro Oriente (-452).
b) Crecimiento de las Viviendas
Como se sealo anteriormente, el crecimiento inmobiliario presenta una dinmica distinta al
demogrfico, lo que se puede observar comparando las Figuras 3.3.5 y 3.3.6. Por esta razn, aparecen
zonas centrales con desarrollo relevante en la Poblacin Vergara o Recreo a pesar de presentar
despoblamiento. Con todo, se mantienen las tendencias de expansin hacia el Norte y Oriente. En
efecto, las zonas de mayor crecimiento siguen siendo Reaca Costa (+2.234), Reaca Alto (+1.574) y
Glorias Navales Oriente (+1.206), incorporndose Recta Salinas (+476), donde se concentra parte
importante del stock de departamentos para turistas y Miraflores Alto (+435), donde aparecen nuevos
edificios.
En el Plan destaca Quinta Rioja (+305) y Casino (+319), producto de la construccin de edificios de
departamentos de primera y segunda vivienda. Algo similar ocurre con Agua Santa Alta y El Sauce.
Esta situacin beneficia el AID del Estero, que crece en 706 unidades, pasando de 10.959 a 11.650
viviendas. Esta situacin ser considerada al momento de proyectar la demanda del MIX para el rea
de mercado residente, compatibilizando la prdida de poblacin descrita en el apartado anterior.
3.3.3
Escenarios Futuros e Impactos
Como se ha visto, en la ltima dcada Via del Mar experimenta importantes cambios en su estructura
urbana vinculados a la migracin de actividades desde el centro y a la insercin de la comuna en una
entidad metropolitana (Gran Valparaso). El principal efecto de esta tendencia, es la aparicin de
territorios competitivos y la relocalizacin de usos residenciales, comerciales y de servicios.
La escasez de suelo ha hecho que Via disminuya su crecimiento poblacional, generando focos de
despoblamiento y prdida de stock residencial en casi todo el Plan, salvo sectores puntuales que se
densifican con edificios de primera y segunda vivienda. Sin embargo ya pueden verse que los focos de
densificacin se alejan del rea central, como ocurre con Agua Santa que concentra numerosos
proyectos o Recreo.
El Plan Regulador busca revertir esta tendencia controlando la constructibilidad y la subdivisin predial.
Para ello disminuye los ndices en sectores pericentrales, focalizando la normativa en el rea
beneficiada por el subsidio de renovacin urbana. El seccional del Centro Oriente actualmente en
proceso avanzado de aprobacin definitiva apunta hacia este objetivo.
Independiente de lo que ocurra en Centro Oriente, la ciudad seguir disminuyendo su tasa demogrfica,
ya que las reservas de suelo son escasas, y se orientan hacia el Sur Oriente, en el antiguo fundo de las
Siete Hermanas y en el sector alto de Reaca. A juicio del equipo consultor, estos factores podran
generar siete impactos que afectarn directamente al Estero y su rea de influencia directa, con
incidencia en los problemas identificados a la fecha:
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Consolidacin del Eje Centro Norte
Via del Mar debiera consolidar su extensin hacia Salinas y Reaca, aumentando el potencial de
subcentro 15 Norte. A la escasez de suelo del Plan y los cerros, se suma un conjunto de iniciativas
inmobiliarias que aumentan el atractivo del polo Norte, como nuevas etapas del proyecto Puerto
Pacfico, el seccional de las petroleras en la recta de Salinas, desarrollos inmobiliarios en el camino que
une Reaca y Concn y proyectos suburbanos en Concn y Mantagua.
Deterioro del Centro
Entre 1992 y 2002 la migracin de hogares motiv el desplazamiento de las actividades comerciales
hacia Libertad, 1 Norte y subcentros como 15 Norte o Limonares, afectando al centro histrico, que vio
mermada su demanda. Como se estima que la expansin hacia estos polos debiera aumentar, es
factible pensar que aquello seguir repercutiendo negativamente en el centro. Los precios de arriendo
seguirn bajando, permitiendo el ingreso de usos de inferior calidad. Como parte del ciclo negativo y
debido a los altos ndices de desempleo de la Regin, debiera aumenta el comercio ambulante. Este
fenmeno obecede a procesos sociales que trascienden el mbito de accin del proyecto. Sin embargo,
la experiencia demuestra que genera conflictos que comprometen la sustentabilidad de los centros, al
afectar la renta de locales establecidos e incentivar focos de delincuencia.
Desplazamiento del Eje Turstico
Las actividades tursticas tambin muestran un desplazamiento hacia el Norte. Esto se puede ver con la
densificacin del borde costero en San Martn y por el explosivo desarrollo inmobiliario de Reaca y
Concn. Esta situacin, sumada al deterioro que experimenta el centro, afectan la atraccin de nuevas
inversiones, las cuales tienden a concentrarse en sectores muy reducidos del plan.
Consolidacin del Corredor Valle de Marga Marga
Se estima que Quilpu debiera disminuir su crecimiento demogrfico comenzando un proceso de

densificacin y terciarizacin (cambio a usos comerciales). Esta situacin debiera reforzar la migracin
de hogares hacia Villa Alemana y Limache, que quedarn mucho ms cerca con Troncal Sur y Cuarta
Etapa. Con ello, Via del Mar seguir presentando tasas bajas de crecimiento, llegando a
despoblamiento general al ao 2009.
Concentracin de Externalidades: Efecto catalizador
Por su ubicacin el Estero concentrar las externalidades negativas de la extensin hacia el Norte y el
Valle del Marga Marga, como ha ocurrido hasta la fecha. La congestin vehicular aumentar
notoriamente en las vas que circundan su cauce, especialmente 1 Norte, eje san Martn Jorge Montt y
los puentes Casino y Ecuador. La urbanizacin de los cerros afectar la capacidad de infiltracin de la
cuenca, aumentando el riesgo de las inundaciones. Estos fenmenos seguirn afectando la calidad de
las fachadas y los espacios pblicos que rodean el cauce, incentivando usos transitorios de baja calidad
como los estacionamientos, calles de servicio y zonas de extraccin de ridos que actualmente ocupan
el cauce.
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Obsolescencia Industrial
En paralelo al crecimiento metropolitano, la actividad industrial sufre una severa crisis, asociada a la
liberalizacin y apertura de la economa y a la orientacin hacia actividades de comercio, servicios y
turismo. Esto hace que muchas de las instalaciones productivas se abandonen, generando un
importante stock subutilizado o eriazo en el Centro Oriente y El Salto. Este hecho se ve incrementado
por un proceso de expansin y especulacin industrial presente en la Quinta Regin, el que ha
generado una sobreoferta de Parques Industriales y Tecnolgicos en reas como Curauma, Placilla,
Camino La Plvora, Casablanca, Villa Alemana o El Belloto.
Fuga de Hogares de Altos Ingresos
Adems de la clase media, es posible que los habitantes de mayores ingresos tambin migren del Plan.
La escasa oferta de proyectos orientados a este mercado, debiera consolidar su localizacin en
Reaca, Concon y Mantagua, que aparecen como una nueva opcin de vivienda suburbana para Via.
Al igual como ha ocurrido en Santiago con El Golf y El Bosque, este proceso produce un
desplazamiento de las oficinas de mayor estndar, lo que ya esta ocurriendo en el subcentro de 15
Norte. Como ya se dijo, la reconversin de los terrenos ocupados por las petroleras permitir consolidar
este proceso.
En el contexto descrito, la renovacin propuesta por Margamar supone enormes posibilidades de
desarrollo para Via del Mar. Junto con reconfigurar un hito urbano presente en la historia de la ciudad y
en sus tendencias contemporneas, permitir direccionar tendencias de crecimiento urbano y turstico
hacia el centro y la zona industrial, revalorizando el principal atributo urbano y econmico de Via: su
centro histrico y borde costero. El objetivo de los captulos que siguen ser precisar estos aspectos y
enunciar las estrategias de diseo y gestin que debiera abordar el proyecto para dar cuenta de este
desafo.
3.4
DIAGNSTICO DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA (AID)
3.4.1
Objetivos y Aplicaciones
Este trabajo tiene como objetivo caracterizar la realidad urbana, social y econmica que ser intervenida
por Margamar en sus reas de influencia comunal y directa, tomando como marco de referencia el
anlisis de tendencias descrito en la seccin anterior. Para ello se construye un modelo de catastro que
recoge en distintas capas de informacin geogrfica del SIG los componentes morfolgicos, espaciales
y econmicos de cada territorio.
En este marco, el Diagnstico tendr cuatro aplicaciones relevantes para el diseo del proyecto:
Disear un Proyecto de Via del Mar
Slo una comprensin exhaustiva del territorio, permitir disear un proyecto que sea reconocible como
parte de Via, evitando la implementacin de artefactos descontextualizados que terminan generando
amplio rechazo ciudadano. Para ello resulta fundamental el anlisis histrico, la identificacin de
edificios emblemticos y patrimoniales y la visin entregada por vecinos y autoridades en los talleres de
participacin.
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Capitalizar Dinmicas Urbanas
El diagnstico permitir detectar las dinmicas urbanas de la ciudad, generando sinergias con barrios
de alto potencial turstico y comercial como el borde costero, la Avenida San Martn o los parques
laterales de 1 Norte. Como dinmicas se entienden los patrones de ocupacin del espacio mediante
actividades econmicas que atraen poblacin residente y flotante, generando agrupaciones de usos o
cluster que deben ser recogidas en el diseo urbano del proyecto. La identificacin de los cluster
aparece como una tarea central del Diagnstico, ya que permitir disminuir los riesgos de inversin al
capitalizar los activos de la ciudad.
Potencial Detonante
El diagnstico servir para identificar los terrenos con mayor potencial detonante en el entorno
inmediato al Estero. Esto equivale a las zonas donde un mejoramiento va Margamar, podra
desencadenar efectos positivos sobre un territorio mayor icentivando la renovacin de edificios o la
localizacin de nuevas inversiones en el centro histrico y el centro Oriente. Para ello se analizar la
ubicacin de los usos e infraestructuras de acuerdo a su estructura predial, su grado de consolidacin o
la existencia de sitios eriazos y blandos.
Tamaos ptimos
Finalmente, el diagnstico servir para acotar el tamao ptimo de las intervenciones, cuidando que
sean compatibles con la escala de Via y su mercado, especialmente en el borde costero y la
desembocadura.
En sntesis, el Diagnstico define una plataforma de ante - proyecto, donde un levantamiento
exhaustivo de informacin, conducir a un diseo coherente con la Imagen de Via, su tamao espacial
y econmico y la visin que tienen ciudadanos, autoridades y expertos. El desafo principal, ser definir
la intervencin ms leve que permita inducir los efectos deseados, optimizando los costos y
disminuyendo los impactos visuales y de transporte.
3.4.2
Delimitacin del Area de Influencia Directa
Criterios de Delimitacin
El Area de Influencia Directa (en adelante AID) comprende el entorno inmediato al Estero y las
manzanas que rodean su curso. Al interior del AID se producirn los efectos ms notorios del proyecto,
especialmente en materia de revitalizacin urbana, lo que obliga a realizar un diagnstico exhaustivo de
las actividades existentes.
En su delimitacin se consideran tres criterios:
Longitud: Fue definida a partir de los talleres de participacin ciudadana y de las reuniones de trabajo
iniciales con el Municipio. En ambas instancias se solicit abarcar la mayora del tramo urbano que
recorre el Estero. Considerando este requerimiento, y la voluntad del equipo de crear un proyecto de
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ciudad que aproveche los potenciales de Via pero que tambin reactive sus zonas deprimidas; se opt
por extender el AID desde la desembocadura con el Mar (Avenida Per) hasta la Avenida Sporting,
incluyendo el Centro Oriente.
Ancho: Fue definida en base a un levantamiento realizado por el equipo Urbano al inicio del estudio. En
este trabajo se detectaron hitos urbanos y manzanas cuyos usos podran generar sinergias relevantes
para el MIX de Margamar. Bajo este criterio el proyecto se extiende hasta 5 Norte por el eje de Avenida
Per, incluyendo el Casino, la Plaza Colombia y el Sporting Club. Por el Sur, el AID llega hasta Cuarta
Etapa, a fin de capitalizar los beneficios asociados a esta obra de infraestructura. Este lmite incluye el
Centro Histrico, la Plaza Vergara y el Centro Oriente.
El AID resultante tiene una longitud de 2,8 Km. un ancho promedio de 850 metros y una superficie de
290 hs, equivalentes al 6,6% del rea urbana de Via del Mar. En su interior se ubican 2.478
propiedades, 227 de las cuales enfrentan el cauce con una amplia diversidad de usos y segmentos
socioeconmicos.
Base Cartogrfica SIG
Para realizar el diagnstico, se elabora una cartografa actualizada del Area de Influencia Directa (AID),
que sirva para ubicar los componentes del catastro con mayor nivel de detalle. Esta base tambin se
utiliz para delimitar el rea de intervencin y concesin, considerando los requerimientos de ingeniera
y la ubicacin de los bienes nacionales de uso pblico (BNUP).
Se utiliza una restitucin aerofotogrmetrica elaborada por el consultor a escala 1:1.000, delimitada por
los siguientes hitos geogrficos: Norte = Avenida 8 Norte; Sur = Par Viana Alvarez; Oriente = Avenida
Sporting y ms precisamente Puente Miraflores ; Poniente = Avenida Sporting. La base contiene curvas
de nivel, vialidad general y manzanas, construcciones, y algunos hitos urbanos de inters como plazas,
parques. La Figura 3.4.1 muestra un ejemplo de esta base con la delimitacin del AID en color rojo
segmentado.
3.4.3
Anlisis Morfolgico
Sobre la base SIG se realiza un catastro de la altura de edificacin, con un detalle mayor en las
propiedades que enfrentan el Estero. Para realizar este trabajo, se realiz un levantamiento en terreno.
Esta informacin fue traspasada a un modelo tridimensional (3D) utilizando cinco rangos de altura. El
resultado permite replicar con adecuada precisin la morfologa de la ciudad.
Luego de analizar los resultados del modelo, se opt por extender el levantamiento hacia el resto del
Plan y el Cerro Castillo, ya que la escala del proyecto requerira de un anlisis ms integral. Para el
anlisis de mercado, tambin era importante incluir como competencia el subcentro de 15 Norte y como
demanda potencial los proyectos inmobiliarios ubicados en otras zonas de la Poblacin Vergara.
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Figura 3.4.1 Delimitacin Area de Influencia Directa (AID)
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El anlisis morfolgico presenta tres aplicaciones relevantes para Margamar:

a) Manejo de Vistas
Permite identificar ejes que darn permeabilidad visual hacia el Estero, incluyendo el remate de la trama
del centro y la Poblacin Vergara. Con esto se pretende integrar la futura imagen del estero al paisaje
urbano de la ciudad. Sobre el frente costero, las medidas de urbanizacin se extreman a partir del
anlisis morfolgico, evitando toda construccin que obstaculice las vistas que actualmente gozan sus
vecinos (propietarios de Av. Per). De esta forma, aun cuando la Ley Lorca no aplica sobre el espacio
del proyecto, se respeta su intencionalidad garantizando el acceso pblico al borde costero. Esta Ley
fue promulgada en el ao 59, y declara de utilidad pblica todo el borde costero entre la Av. 8 Norte y el
balneario Las Salinas, permitiendo la expropiacin de los inmuebles que all se ubiquen (incluida la
franja entre la playa y la Av. San Martn). Se agrega en esta ley el derecho municipal sobre el Castillo
Wulff y se excepta al Sanatorio Martimo.
b) Diseo de Fachadas Urbanas
Al interior del proyecto, el anlisis morfolgico servir para preservar conos de vista en los frentes
urbanos que limitan con las riberas que sern canalizadas. Como criterio de diseo, se propone que la
canalizacin no afecte las vistas despejadas que se tienen sobre el Estero sectores de alto valor
patrimonial. Para ello se realiz un estudio de la tipologa y altura de las construcciones ubicadas entre
la desembocadura y el Sporting.
c) Identificacin de Zonas de Dureza

Permite identificar zonas de consolidacin y permeabilidad del entorno. Estos atributos definen el nivel
de dureza que presentan los terrenos laterales para ser reconvertidos, lo que servir para determinar el
potencial de transformacin del Estero, identificando sitios y usos detonantes.
La Figura 3.4.2 muestra el mapa de levantamiento de alturas, incluyendo los edificios del Plan y el pie
de cerro. La Figura 3.4.3 grafica el modelo 3D construido a partir de esta informacin.
Como se puede ver, el rea que rodea el Estero presenta un perfil de baja altura, salvo por el sector
Norte donde aparecen tres manzanas de edificios que enfrentan Avenida Marina, y un tramo de Calle
Arlegui con un centro de dos torres y placa comercial y el hotel Gala. Pasando la Plaza Vergara y el
Hotel OHiggins la altura de fachada disminuye considerablemente, manteniendo un perfil contino de 1
y 2 pisos.
Los ejes de mayor altura aparecen en el borde Costero generando un contino visual (skyline) que
recorre desde el Casino hasta 15 Norte, incluyendo el complejo Puerto Pacfico y el mall Marina Arauco.
Tambin destacan los conjuntos de edificios ubicados en Miraflores, Chorrillos Alto y las inmediaciones
del Hospital Gustavo Fricke. Como se seal en el anlisis de Tendencias, la densificacin de la
Poblacin Vergara se produce en manzanas con atributos de vista y accesibilidad, ocupando predios
grandes con normativa favorable. Adems de 15 Norte y San Martn, aparecen agrupaciones en vas
estructurantes de la Poblacin como 4 y 8 Norte, Libertad y el cuadrante definido por las calles 4
Poniente, 4 Norte, 1 Poniente y 2 Norte.
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Figura 3.4.2 Levantamiento alturas de edificacin
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Figura 3.4.3 Anlisis morfolgico (modelo 3D)
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3.4.4
Anlisis Usos de Suelo
El AID presenta gran diversidad programtica, concentrando gran parte de los usos de suelo del plan de
Via del Mar. Para analizar esta situacin, se realiz un catastro a nivel de construcciones y manzanas,
utilizando la misma metodologa del levantamiento de alturas de edificacin (delimitacin de zonas y
recorrido en terreno). Esta informacin fue incorporada al SIG anexando cdigos de identificacin (ID)
para los principales edificios o proyectos, lo que permitir identificar la oferta competitiva y sinrgica a
cada uso. Posteriormente se construyeron bases de datos que detallan la capacidad de hoteles,
residenciales, restoranes, bares, etc.
Este trabajo presenta tres aplicaciones para el Diagnstico:
a) Identificacin de Clusters
Permite identificar los barrios especializados para actividades tursticas, comerciales, educacionales y
de servicios (clusters). Esta informacin servir para definir el MIX de usos de acuerdo al potencial de
cada cluster, su volumen de oferta y nivel de influencia y conexin que genera con el Estero. Los
resultados del anlisis de cluster se presentan en la seccin 3.5.
b) Sinergia y Competencia
Permite identificar usos y proyectos sinrgicos o competitivos con el MIX de Margamar. Para ello se
ponderan las ventajas comparativas del Estero con respecto a los clusters, incluyendo un catastro de la
oferta existente para cada uso. De esta forma se podrn construir escenarios de participacin sobre la
demanda global de la ciudad, considerando reas de mercado tursticas y residentes.
c) Anlisis de Capacidad
Las bases de datos entregan antecedentes sobre la capacidad de hoteles, restoranes y otros usos
tursticos. Esta informacin servir para localizar la poblacin flotante y para definir la escala ptima de
los espacios del MIX.
Las Figuras 3.4.4 y 3.4.5 muestra el resultado obtenido en planta y volumetra (modelo 3D). Luego se
detallan las dinmicas de localizacin de los diferentes usos de suelo, identificando sus impactos ms
relevantes sobre el Estero.
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Figura 3.4.4 Levantamiento de usos de suelo
Museo Fonck
Quinta Rioja
Sporting
P.Elctrica
Rodoviario
Palacio Presidencial
1 Comisara
Municipio
Teatro Municipal
Hospital G. Fricke
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Figura 3.4.5 Modelo 3D usos de suelo
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3.4.5 Delimitacin de Unidades de Desarrollo

Para precisar el Diagnstico Urbano y Econmico, el AID se dividi en seis tramos denominados
Unidades de Desarrollo (UD de la 1 a la 6). Las UD equivalen a los barrios que rodean el Estero desde
su desembocadura hasta el Sporting. En su delimitacin se consideran los resultados del anlisis
morfolgico y de usos de suelo, procurando definir sectores homogneos, separados por puentes
vehiculares y peatonales. Como se seal en el punto 3.4.2 la UD 7, (ubicada al interior de la caja del
ro y que alberga las instalaciones hidrulicas de Margamar) que extiende lo que se define como Area
de Intervencin hasta el Puente Miraflores no genera mayor impacto en su entorno, por lo cual, no se
incluye en este anlisis.
Se hace notar que el Plan Maestro que se define en el Captulo 8 de este informe llegue hasta la UD4,
lo cual hace menos relevante el diagnstico del territorio asociado a las UD 5,6 y 7
El diagnstico de las UD, se realiza en una escala de mayor detalle. Para ello se seleccionan y
digitalizan las planchetas del Servicio de Impuestos Internos (SII), incorporando informacin del rol y
superficie de cada propiedad, lo que permiti identificar los propietarios afectos a la expropiacin de
Avenida Marina. Posteriormente se realiz un calce con las manzanas de la base escala 1:1.000. En el
SIG que se acompaa se ingres la informacin relativa al uso de suelo, altura de edificacin, nivel de
consolidacin, rol, avalo fiscal y propietario.
La Figura 3.4.6 muestra el trabajo realizado. En este mapa aparece el uso de suelo asignado a cada
predio dentro del SIG. La Tabla 3.4.1 detalla la delimitacin de las UD y la Figura 3.4.7 su ubicacin en
la ciudad. Como se puede ver en este mapa, la UD1 se extiende ms all del lmite original de la AID, a
fin de cubrir la extensin de Avenida Per y las manzanas que enfrentan este paseo.
Posteriormente se detallan las caractersticas principales de cada UD, incluyendo los usos de suelo,
edificaciones y dinmicas urbanas.
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Tabla 3.4.1 Limites Unidades de Desarrollo

UNIDAD DE DESARROLLO
NOMBRE
LIMITE PONIENTE LIMITE ORIENTE
UD1
Marina
Borde Costero
Puente Ecuador
UD2
Centro Historico
Puente Ecuador
Puente Quinta
UD3
Plaza Vergara
Puente Quinta
Puente Quillota
UD4
Centro Oriente
Puente Quillota
Puente Mercado
UD5
Mercado
Puente Mercado
Puente Cancha
UD6
Sporting
Puente Cancha
Av. Sporting
UD7
Miraflores
Av. Sporting
Puente Miraflores
UD impactadas
por el Plan
Maestro Final
Fuente: elaboracin propia.

Figura 3.4.6 Anlisis Predial AID
Fuente: elaboracin propia.
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Figura 3.4.7 Ubicacin y lmites de Unidades de Desarrollo
Fuente: Elaboracin Propia
Lmite del
Proyecto Final
Lmite al inicio del

Proyecto
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3.4.5.1 Unidad de Desarrollo 1
Sntesis de Usos
rea Verde
Restoranes y Pubs
Comercio Menor
Residenciales
Hoteles
Casino
Eriazo
Universidades e Institutos
Jardines Infantiles
Edificaciones
Instituciones
Vivienda Aislada
Vivienda Altura
Aislada
Mixto Residencial- Comercial

Servicios y Oficinas
Edificios de Oficinas
Mixto Oficinas y Comercior
Ribera Sur
La UD1 se inicia con un conjunto de 8 edificios de gran calidad arquitectnica, representativos del
perodo de auge de Via del Mar. Frente a la lnea de edificios se ubica un rea verde con palmeras que
remarcan el fin del Estero y su transformacin en poza. En este sector aparece un circuito peatonal muy
utilizado, rematando en el hotel y restorn Cap Ducal, otro conjunto de gran valor patrimonial.
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Al Sur del Puente Casino la homogeneidad del sector se rompe, ya que aparecen edificios aislados con
alturas y usos distintos. El paseo peatonal aumenta su superficie, y el flujo se divide entre los peatones
que acceden al centro por calle Von Schroeders y aquellos que se dirigen a la Ribera Norte por el
puente Casino.
Foto 3.4.1 Vista UD1, sector desembocadura
Fuente: propia.
Ribera Norte
En la Ribera Norte se concentra la aglomeracin de usos tursticos ms relevante del plan, conformada
por edificaciones emblemticas como el Casino de Via y su Hotel del Mar, usos recreacionales y
gastronmicos como restoranes, cafs y pubs y espacios pblicos notables como las avenidas Per,
San Martn o las plazas Mxico y Colombia.
Segn el estudio realizado por Adimark, en el marco del Plan Estratgico de Turismo, este sera el
sector preferido por los turistas, hecho que explica la existencia de una gran cantidad de hoteles y
residenciales. A pesar de su desarrollo, la vinculacin del barrio con el Estero es prcticamente nula, ya
que toda la actividad se concentra entre el Casino y la Avenida 8 Norte.
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La nica excepcin la constituye el caf Enjoy del Mar que utiliz un terreno abandonado por varios
aos. Sin embargo, la vinculacin con el Estero es slo visual, ya que el edificio se orienta hacia el mar
y la Avenida Per, mientras que los paseos costaneros se encuentran ocupados por un paradero de
victorias, dificultando el libre trnsito. En cualquier caso, el agua estancada de la poza no genera un
paisaje atractivo como para que el uso del borde sea ms intenso, lo que se repite en la mayora de las
UD ubicadas al poniente del Puente Libertad.
La conexin con la Ribera Sur se produce a travs del Puente Casino y la barra de arena, generando un
circuito turstico que se circunscribe slo a la acera que comunica el Cap Ducal y Castillo Wulff, lo que
refuerza el contraste entre ambos costados del Estero. Margamar podra ayudar a revertir esta
situacin, ampliando las reas de conexin y su espacio pblico. Sin embargo, es evidente que el sector
con mayor potencial seguir siendo la Ribera Norte, lo que ser considerado al momento de definir el
MIX de usos.
Foto 3.4.2 Vista UD1, Casino y sector barra de arena (ribera norte)
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Sntesis de Usos
Comercio galeras
Comercio Menor
Eriazo
Colegios
Jardines Infantiles
Equip. Religioso
Restoranes y Pubs
Residenciales
Hoteles
Edificaciones
Instituciones
Vivienda Aislada
Vivienda Altura
Aislada

Ribera Sur
En este sector se rompe la continuidad peatonal de Avda. Marina, finalizando en la interseccin con
Ecuador. A continuacin se suceden viviendas colectivas tipo cit, y varios edificios que terminan en el
Puente Libertad, sin mayor vinculacin con el Estero. Los edificios nuevos reservan la faja destinada
para la extensin de Avenida Marina, segn el seccional elaborado por la IMVM. Sin embargo, la
mayora orientada sus fachadas hacia Arlegui, dejando la faja de Avenida Marina como un sector
residual de baja calidad urbana. En esta situacin influyen las externalidades generadas por las
inundaciones y los usos de baja calidad que ocupan el cauce, afectando las fachadas residenciales que
enfrentan el Estero. La nica excepcin es el edificio Marina Centro, que incluye en su primera planta un
recorrido emporticado con locales comerciales (en su mayora desocupados) que miran a la futura
extensin vial.
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Foto 3.4.3 Fachada Sur, UD2
Foto 3.4.4 Galera comercial edificio Marina Centro
Foto 3.4.5 Usos residenciales deteriorados.
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La ribera Sur de la UD2 llega hasta el puente Quinta. Por su cercana al centro constituye uno de los
sectores con mayor concentracin comercial y flujo peatonal del rea de influencia, lo que se observa
en Avenida Arlegui y en los puentes que atraviesan el Estero con direccin a Poblacin Vergara.
Como se dijo en el anlisis de tendencias, el centro histrico muestra sntomas claros de un proceso de
declive como resultado del desplazamiento de hogares y actividades econmicas hacia otros sectores
de la ciudad. El primer efecto es el deterioro de la imagen urbana ya que los usos de reemplazo son de
menor calidad. Esta situacin no afecta la concentracin de gente, aunque si su poder de compra.
Esta situacin abre oportunidades para plantear un MIX comercial en la ribera Sur, que aproveche la
concentracin de consumo, aumentando su rea de influencia y generando un cambio cualitativo en
trminos de imagen. La apertura de un nuevo frente comercial o de servicios podra diversificar la
demanda del centro, atrayendo segmentos con mayor poder adquisitivo. Para ello, el MIX podra
combinar locales comerciales, con oficinas, centros de educacin superior y espacios pblicos. El gran
objetivo sera generar una nueva fachada urbana que reconozca, en su diseo y localizacin, la
existencia del Estero.
Ribera Norte
La situacin de la ribera Norte es muy distinta al sector Sur, fundamentalmente por que histricamente
el Estero oper como lmite del centro, frenando su expansin comercial. Por esta razn, este barrio se
extendi como rea residencial de Poblacin Vergara. Al igual que en la UD1, el Estero se encuentra
canalizado, contando con reas verdes y paseos peatonales.
La existencia de Avda. 1 Norte, va estructurante de alto flujo vehicular, hace que la ocupacin del
espacio pblico sea minoritaria, retranqueando las fachadas que enfrentan el Estero. Destacan los
cruces peatonales que conectan el centro con la Poblacin Vergara y paraderos de transporte pblico
de gran importancia, ya que son utilizados por los buses interurbanos con destino a Quilpu y
Peablanca.
Con el tiempo el MIX ha ido evolucionando hacia usos comerciales y de servicios, mediante el reciclaje
de las viviendas y la construccin de algunos edificios en altura. Al interior de la Poblacin Vergara ha
ocurrido una situacin similar, observndose una alta concentracin de establecimientos educacionales
y un cluster que agrupa hoteles y residenciales tursticas en la calle 5 Norte.
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Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Foto 3.4.6 Transformacin de usos en ribera Norte.
Se estima que en esta ribera el impacto del proyecto sera menor, principalmente por el efecto barrera
que genera 1 Norte, lo que dificulta la conexin del Estero con la Poblacin Vergara.
Foto 3.4.7 Canalizacin estero UD2
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ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Foto 3.4.8 Vista rea UD2, sector edificios seccional Avda. Marina
Fuente: SECPLA IMVM
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Sntesis de Usos
rea verde
Comercio Gran escala
Comercio galeras
Comercio Menor
Colegios
Universidades e Institutos
Jardines Infantiles
Equip. Religioso
Restoranes y Pubs
Residenciales
Hoteles
Eriazo
Industrial
Instituciones
Vivienda Aislada
Vivienda Altura
Aislada

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Ribera Sur
Se trata de uno de los barrios con mayor valor patrimonial de Via del Mar. La Plaza Vergara representa
el centro fundacional y remate de Avda Libertad, siendo enfrentada por edificaciones emblemticas
como el Teatro Municipal, el Hotel OHiggins o el Club de Via. El eje contina hacia la Plaza Sucre,
para finalizar en la Plaza Parroquia y el acceso a la Quinta Vergara.
La interseccin de Libertad y Valparaso remarca las diferencias entre la ciudad que crece y se
moderniza hacia el Norte, y aquella que comienza un proceso de deterioro hacia el centro Sur, lo que se
puede ver claramente en las calles Valparaso y Arlegui, factor aumentado por los recorridos de
transporte pblico. Esta situacin es ms evidente al Oriente de la Plaza, donde disminuye el estndar
de las edificaciones y la calidad del espacio pblico, generando una gran cantidad de sitios vacantes y
edificaciones en mal estado, especialmente en las cercanas del Hotel OHiggins y del terminal
rodoviario.
Foto 3.4.9 Usos del Centro Oriente
Al igual que la UD2 se observa una alta concentracin de flujos peatonales, tanto por la influencia del
centro, como por el aporte de vas como Libertad, Arlegui y Valparaso. Tampoco existe mayor relacin
con el Estero, salvo por la reserva de suelo de Avda Marina, que como se dijo es un espacio residual, y
por las bajadas a los estacionamientos ubicados en su cauce. Este uso, de baja calidad y alto impacto
vehicular, es un ejemplo claro del abandono en que se encuentra el Estero en las inmediaciones del
centro histrico. Por consiguiente, se estima que su retiro como resultado del proyecto, debiera ser un
aliciente para iniciar un proceso de recuperacin, siempre y cuando se generen alternativas de
estacionamientos que no afecten la accesibilidad al centro, lo que podra contribuir ms al proceso de
declive. Por esta razn, este requerimiento debiera constituir un uso importante dentro del MIX de
Margamar.
Tambin se considera que el proyecto no debiera interferir la perspectiva del eje Libertad y su remate
con Plaza Vergara, evitando la ubicacin de programas comerciales, a pesar de la plusvala que podra
generarse. Parece recomendable el diseo de un espacio pblico notable, que valorice la importancia
de este nodo dentro de la trama fundacional de la ciudad.
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Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Foto 3.4.10 Vista rea Centro Cvico de la ciudad
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Modelo de Negocio
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Foto 3.4.11 Estacionamientos, Puente Libertad y Hotel OHiggins
Foto 3.4.12 Usos residuales Puente Libertad
Ribera Norte
La estructura de manzanas permanece igual que en el tramo anterior, salvo por la interseccin de 1
Norte con Libertad, donde existe una agrupacin importante de edificios en altura. Hacia el Oriente, el
MIX se diversifica con un supermercado Unimarc, una automotora, un automvil club, viviendas y sitios
eriazos.
La lnea de palmeras iniciada en la desembocadura termina en este sector, generando un cambio en el
perfil de la calle, la que adquiere mayor flujo, disminuyendo los espacios pblicos que rodean el Estero y
por tanto su ocupacin.
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Sntesis de Usos
LINEA DE Alta Tensinn

CONAFE
Comercio galeras
Comercio Menor
Instituciones
Vivienda Aislada
Industrial
Vivienda Altura
Aislada
Talleres y Bodegas
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Ribera Sur
En este sector reaparece la Avenida Marina, con un perfil de 1 pista por sentido y un flujo prioritario de
vehculos de carga. La va acenta la desconexin de la ciudad con el Estero, que en este tramo no se
encuentra canalizado, lo que permite su ocupacin como estacionamiento, rea de juegos mecnicos y
zona extraccin de ridos. Al interior de las manzanas, aparecen usos mixtos orientados a estratos
medio bajos, destacando el rea que rodea el terminal rodoviario, que al igual que en otras ciudades,
congrega locales comerciales, restoranes, bares y residenciales.
La fachada que enfrenta al Estero, presenta un bajo estndar de desarrollo. Reflejo de lo anterior, es la
existencia de sitios eriazos, viviendas antiguas en mal estado y una galera comercial casi totalmente
abandonada. Tambin se aprecian usos industriales activos, como la linea de alta tensin CONAFE y
un centro comercial ocupado por locales de materiales de construccin, una clnica veterinaria y
marisqueras. En este sector, es claro que Margamar deber detonar la localizacin de actividades que
sean compatibles con la configuracin del entorno, aprovechando la cercana al centro como gran
atributo de demanda.
Ribera Norte
A diferencia del sector Sur, esta ribera presenta un carcter ms consolidado y residencial. Al interior de
la Poblacin Vergara destaca el distrito de calle Quillota, especializado en comercio menor, ferreteras y
locales de servicio automotriz, lo que explica el alto flujo vehicular y peatonal del puente del mismo
nombre. Al igual que el resto de las UD Avenida 1 Norte genera un efecto barrera, que minimiza la
relacin del Estero con la ciudad. Por consiguiente la utilizacin del borde es baja, destacando adems
de los paraderos de buses, la llegada y cruce hacia el sur (poniente del Puente Mercado) de la Lnea de
Alta Tensin CONEFE Miraflores Marga Marga.
Tambin se observa un proceso de reciclaje en las viviendas que enfrentan 1 Norte. El tamao de los
predios y su buena accesibilidad ha permitido la localizacin de academias de canto, centros
educacionales y de salud. Estas actividades se orientan a estratos medios y altos, ya que su rea de
mercado principal es Poblacin Vergara, a diferencia del sector Sur que atiende las demandas de
sectores como Forestal o la poblacin flotante del Centro Oriente. Esto remarca las diferencias sociales
y econmicas observadas a ambos lados del Estero, lo que resultar mucho ms evidente en la Unidad
de Desarrollo 5. La conexin entre las dos riberas se produce a travs del puente Quillota.
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ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Foto 3.4.13 Usos ribera Sur UD 4
Entre Calles Quillota y Quilpu
Entre Calles Quilpue y Crucero
Entre Calles Crucero y Mercado
IP 239: PROYECTO MARGAMAR - Marina Deportiva y Revitalizacin Urbana del Estero Marga-Marga - PROPONENTE: Baird & Associates S.A.
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Sntesis de Usos
Estaciones de
Servicio.
(Concesiones
Municipales)
Feria
rea verde
Comercio galeras
Comercio Menor
Colegios
Restoranes y Pubs
Residenciales
Hoteles
Eriazo
Talleres y Bodegas
Edificaciones
Instituciones
Vivienda Aislada
Vivienda Altura
Aislada
Ribera Sur
En este tramo se destaca la presencia del Mercado Municipal, donde en su interior se ubican locales
menores que distribuyen frutas y verduras, flores, mariscos y fuentes de soda. Producto del intercambio
generado por el Mercado, aparecen actividades que interactan con el, como bodegas, talleres y una
feria emplazada en el lecho del Estero. Estos usos hacen que el barrio presente una imagen deteriorada
debido al impacto de camiones pesados y a que muchos locales utilizan las calles como basureros y
centros de acopio de productos. A pesar de ello, se aprecia una enorme actividad comercial, lo que
constituye un valor que el proyecto debiera capitalizar con usos sinrgicos y un diseo urbano que
valorice el potencial del mercado como posible atractor turstico, como ha ocurrido con otras ciudades
latinoamericanas.
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Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Al Oriente del Mercado, se ubica una escuela que marca el comienzo de Avenida Arlegui. Luego
aparecen siete manzanas pequeas, que conforman un conjunto habitacional econmico de fachada
continua (Poblacin Riesco), con fondos de sitio libres que dan a la calle generando pasajes de gran
riqueza arquitectnica.
Ribera Norte
En este sector se repite la morfologa de la UD4. Al interior de las manzanas el uso es preferentemente
residencial, con reas verdes consolidadas y viviendas de estrato socioeconmico medio-alto. En
Avenida 1 Norte se repite el reciclaje de viviendas hacia usos comerciales como farmacias, tiendas,
colegios y la sede de la YMCA.
En esta ribera destaca el Sporting Club de Valparaso que junto a Sausalito y Granadillas, conforma la
principal rea verde urbana de Via del Mar. El Sporting acta como un atractor de plusvala para las
residencias del entorno, dando origen a Miraflores, uno de los barrios ms tradicionales de Via del Mar.
Al Sur del Sporting y al Oriente de Avenida Los Castaos aparece una manzana alargada que agrupa
un conjunto de viviendas de uno y dos pisos. En la primera parte de la manzana algunas casas han sido
transformadas, pero la ocupacin preferente sigue siendo residencial. Es probable que esta situacin
cambie como ha ocurrido en otras unidades de desarrollo, ya que las casas enfrentan una va de alto
flujo y una serie de bodegas y corrales que no aprovechan adecuadamente el atractor del Sporting.
Adems del Sporting, el gran atributo de este sector es el ingreso de los hogares. Esto configura un
rea de mercado interesante para usos comerciales, que aprovechen la accesibilidad de 1 Norte y el
nuevo paisaje generado por el Estero. La vinculacin entre ambas riberas se produce a travs del
Puente Cancha.
Al interior de la caja del Estero se ubica una feria libre de alimentos. Aprovechando la situacin plana y
despejada de la caja, la feria abarca una superficie de 10.100 mts2 (aprox). Es indudable que la feria
genera externalidades negativas para el barrio, producto de la circulacin y estacionamiento de
camiones y por la basura que se acopia en la caja y los bordes del estero. Asimismo, es evidente que
este uso no respeta la normativa definida por el PRC que como se vio en captulos anteriores, impide la
utilizacin del Estero para actividades comerciales. No obstante lo anterior, la feria tiene una
importancia social relevante para sus trabajadores y para los vecinos del rea de influencia directa y
comunal. Por esta razn su uso ha sido autorizado por el municipio, situacin que ser recogida por el
plan maestro de Margamar, mediante una localizacin que capitalice su potencial pero revierta las
externalidades descritas.
Finalmente, se contemplan adems los paraderos de buses, las estaciones de servicio y la ya
mencionada Lnea de alta tensin CONAFE.
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Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Sntesis de usos
rea verde
Comercio Menor
Colegios
Restoranes y Pubs
Equip. Deportivo
Industrial
Talleres y Bodegas
Vivienda Aislada

Vivienda Altura
Aislada
Ribera Sur
Al Oriente del puente Cancha, y lejos del rea de influencia del mercado y la feria, mejora el estndar de
las viviendas y su estado conservacin, aunque siguen apareciendo construcciones puntuales
deterioradas. Como la mayora de los flujos que alimentan Avenida Marina provienen del eje Simn
Bolvar Cancha, en este tramo la congestin disminuye considerablemente. Esta situacin, sumada a
la ausencia de camiones y talleres, genera un barrio ms tranquilo y preferentemente residencial. El
rea de influencia analizada termina en la calle Ocoa.
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Modelo de Negocio
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Ribera Norte
El frente norte est constituido por una manzana cerrada, vinculada directamente a la actividad del
Sporting. En su interior aparecen corrales de caballos, patios de entrenamiento, casas de preparadores
y cuidadores y zonas de acceso para jinetes. Estos usos no se condicen con el potencial inmobiliario del
sector, que como se vio, ha experimentando una transformacin hacia actividades comerciales y de
servicios. Debido a ello, es muy posible que el tramo experimente un cambio de uso cuando Margamar
se materialice. Esta situacin obliga a definir estrategias para captar la plusvala generada por las obras
o para aprovechar los incrementos de consumo que se producirn si la densidad aumenta,
considerando que el estrato de ocupacin debiera ser alto.
En esta Unidad de Desarrollo el mayor atractivo son los sectores residenciales ubicados al Norte del
Estero, sobre todo en las inmediaciones del Sporting (Los Castaos y Miraflores). Esta situacin
configura un rea de mercado atractiva para ubicar programas comerciales. Este uso sera compatible
con la tendencia de cambio de usos observada casi toda la primera fachada de 1 Norte.
Nuevamente, y al igual que en la UD5 se tienen los paraderos de buses y la Lnea CONAFE.
3.4.6
Identificacin y Anlisis de Cluster
Segn la teora de competitividad territorial de Michael Porter, los cluster son agrupaciones de usos que
privilegian la aglomeracin como atributo econmico - inmobiliario, definiendo patrones que atraen
actividades similares. Para que un cluster funcione, deben existir actividades sinrgicas entre los usos
preexistentes y el proyecto nuevo que se localiza, a fin de maximizar las relaciones funcionales,
espaciales o econmicas.
Bajo este criterio, un proyecto ser exitoso en la medida que pueda capitalizar la atraccin que generan
los usos existentes de un cluster, pudiendo captar parte de esta demanda, adems de aportar nuevos
usuarios. Lo anterior permitir optimizar costos de promocin e infraestructura, disminuyendo las
barreras de entrada por factores normativos, lo que resulta muy relevante en ciudades altamente
reguladas como Via del Mar.
El Area de Urbanismo y Negocios opt por aplicar esta metodologa segn requerimientos de la
Coordinacin General de Concesiones (CGC) lo que supone una serie de ventajas para el proyecto. En
primer trmino esta la posibilidad de crear sinergias con los usos existentes, capitalizando los atributos
econmicos aglomerados por aos de desarrollo urbano. Esto ltimo resulta especialmente relevante
para el turismo. Por ello el catastro de usos de suelo y edificaciones, prioriza la seleccin de manzanas
y construcciones puntuales que lideran cada submercado (turismo, comercio, servicios, etc.).
Posteriormente se dimensionan dichos usos en trminos de oferta, definiendo tamaos crticos que
sirvan para dimensionar las superficies comerciales del plan maestro.
Por otro lado, el anlisis de cluster permite definir piezas urbanas compatibles con el tamao de la
ciudad y la configuracin de sus barrios. En el Diagnstico de las UD se enunciaron algunas estrategias
que apuntan en esta direccin. En el captulo 6 Elaboracin de Alternativas, se especifica la forma en
que los cluster determinan el MIX de usos y su localizacin espacial. A continuacin se describen las
conclusiones principales de este anlisis.
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Modelo de Negocio
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Cluster Comercial y de Servicios
En este uso se distinguen cuatro tipos de localizaciones:

Centro Histrico y Centro Oriente: Al igual que en la mayora de las ciudades, se trata del sector de
mayor concentracin comercial, a pesar de su tendencia de deterioro y despoblamiento. En este factor
influye el carcter fundacional de la aglomeracin, su equidistancia a barrios residenciales y una
accesibilidad expedita que acerca las demandas del resto del Area Metropolitana de Valparaso.
Al Poniente de la Plaza Vergara aparecen locales distribuidos prioritariamente en la calle Valparaso y
en menor medida en Arlegui y Viana. Estos ejes comerciales se conectan entre s, a travs de calles
transversales como Quinta, Villanelo o Traslavia que contienen locales menores, restoranes y galeras.
Antes del subcentro de 15 Norte, este era el sector que agrupaba las mejores tiendas de la ciudad.
Entorno a la Plaza Sucre se aprecia una concentracin de grandes tiendas de departamentos,
privilegiando la existencia de terrenos de mayor formato. Al Oriente de la Plaza el comercio presenta un
estndar menor y ms fragmentado, combinado con talleres y mercados de frutas y pescados.
La intensidad comercial, disminuye a medida que el Centro avanza hacia el Estero, evidenciando un
rasgo de la primera ocupacin histrica de Avenida Alvarez, que siempre dio la espalda al cauce. Las
fachadas que enfrentan la ribera Sur son mayoritariamente residenciales, salvo por una galera ubicada
en la esquina con Traslavia con la futura Avda. Marina (placa comercial y dos torres). En el centro
Oriente ocurre una situacin similar, aunque se observa una mayor cercana de los usos comerciales
con el Estero. La mayor aglomeracin comercial se produce en Arlegui y la Calle Valparaso, en
formatos de locales y galeras de menor estndar. Frente al Estero aparecen tres manzanas con
actividad relevante, donde destaca el mercado municipal.
Comercio Lineal: Libertad y Quillota: Se desarrollan en vas estructurantes que comunican el centro
con las zonas de mayor crecimiento, especialmente hacia el Norte. En esta categora destacan Quillota,
Libertad y 8 Norte. En los ejes lineales se emplazan desde comercios menores y fragmentados, hasta
tiendas con usos especializados (automviles, ferreteras, etc.) cubriendo demandas de la Poblacin
Vergara y zonas altas como Santa Ins y Gmez Carreo.
Subcentros: En la interseccin de Libertad con 15 Norte aparece el principal subcentro de Via del
Mar. Agrupa el mall Marina Arauco, el hipermercado Lder, tiendas de venta de automviles y una serie
de locales menores. El crecimiento del subcentro ha producido focos de densificacin en su entorno
agrupando departamentos y oficinas. Destacan los sectores Puerto Pacfico y Nueva Libertad y el
costado Sur de 15 Norte, entre Libertad y la Avenida Jorge Montt (recta Las Salinas). Esta ocupacin
genera un remate del corredor de San Martn. Como se seal en el anlisis de Tendencia, este patrn
de ocupacin comercial debiera incrementarse ya que se espera que la poblacin siga desplazndose
hacia Reaca y Concon. Debe mencionarse adems, por su influencia propia, el Hipermercado JumboEasy en 1 Norte con Limonares.
Aglomeraciones de Barrio: Se trata de agrupaciones de comercio menor o supermercados ubicadas
en los barrios residenciales ms alejados al centro. En la ciudad aparecen ubicaciones de este tipo en
Recreo, Miraflores Bajo.
Las Figura 3.4.8 y 3.4.9 muestran la agrupacin de usos comerciales y el cluster resultante. En color
ms oscuro (rojo y azul) aparecen las construcciones que concentran la oferta y en color ms claro
(verde claro) el rea territorial influida por esta actividad.
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Modelo de Negocio
ID: Doc - UN02 V2 27.12.07
Figura 3.4.8 Cluster de Comercio

CLUSTER SUBCENTRO
15 NORTE
CLUSTER Y EJE
QUILLOTA
EJE LIBERTAD
CLUSTER CENTRO
HISTORICO
CLUSTER CENTRO
ORIENTE
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Figura 3.4.9 Modelo 3D cluster comercio
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Cluster de Turismo
El uso turstico agrupa hoteles, residenciales, restoranes, cafs y otras actividades de esparcimiento y
entretencin. De acuerdo a los datos elaborados por el Plan Estratgico de Desarrollo Turstico de Via
del Mar y el Directorio de Alojamiento Turstico de la Quinta Regin, la comuna posee 55
establecimientos hoteleros de dos a cuatro estrellas y uno de 5 estrellas (Hotel del Mar) con una
capacidad total de 3.961 camas. Un 80% de dicha capacidad se localiza en el rea de influencia directa
del Estero, lo que supone una ocupacin proporcional de poblacin flotante.
Adems, existen 19 apart hotel y cabaas ubicadas preferentemente en Reaca; 41 hostales y
residenciales en el centro histrico y Agua Santa y 3 campings ubicados en Reaca y la parte alta de
Via del Mar. En estas tipologas, que suma 3.287 camas, el rea de influencia disminuye su
participacin, cubriendo un 26% con 862 camas.
Este catastro permite inferir que en el rea de influencia del Estero concentra el 56% de la poblacin
flotante que accede a Via utilizando establecimientos, con una capacidad total de 4.013 camas
distribuidas en 74 establecimientos. Para determinar la participacin del rea de influencia inmediata, se
utiliz la direccin de cada establecimiento, la que fue ubicada en el SIG.
El catastro no incluye las viviendas que son arrendadas por temporada, aunque es probable que en este
caso, el AID sea menos importante que Salinas, Reaca o Concn, salvo por el corredor San Martn y
Libertad. De acuerdo al estudio elaborado por Adimark, este tipo de usos captan el 20% de la poblacin
flotante, versus el 41% cubierto por hoteles, residenciales, camping, hostales y moteles. Por lo tanto, su
impacto sobre el mercado potencial de Margamar sera menor.
Dentro del cluster turismo se incluyen restaurantes, cafs, bares, pizzeras y locales de comida rpida.
Dicha clasificacin se especifica en el Directorio de Establecimientos Tursticos. Segn este reporte, en
Via del Mar existe una amplia diversidad de establecimientos de gastronoma nacional e internacional,
lo que se identifica como ventaja para atraer turistas. Al respecto la encuesta de Adimark estima que un
59% de los visitantes sale a comer como actividad principal de esparcimiento pagada, versus un 19%
que asiste al Casino o un 27.5% que va a discotecas y pubs.
Para cubrir esta demanda, existen 193 restaurantes que cubren diversos formatos comerciales, desde
establecimientos exclusivos (mantel largo), orientados preferentemente a turistas (San Martn, Reaca,
Avda. Per), hasta locales ms pequeos y populares, que atienden las demandas residentes y del
centro.
De acuerdo a catastro realizado, los restoranes tendran una capacidad de 7.266 mesas lo que equivale
a 27.000 sillas. Si se suman los otros locales de alimentacin, la oferta sube a 35 establecimientos y la
capacidad a 41.856 sillas. El Area de Estudio capta un 61% con 25.645 sillas, en 210 establecimientos.
La mayor concentracin se observa en San Martn y Centro Poniente (calle Valparaso). La base de
datos del SIG contiene el nombre del establecimiento, su ubicacin y capacidad (mesas sillas). En los
establecimientos donde no exista informacin de capacidad, se aplic el promedio del resto de la oferta
(indicador en color rojo en las tablas), descontando locales de gran formato como La Cuca.
En esparcimiento existen 24 establecimientos como pubs, discotecas, cafs y bares, los cuales
muestran una localizacin heterognea en el centro y Reaca. Tambin existen 17 salas de cine, 30
agencias de viajes y 8 casas de cambio de dinero, ubicadas mayoritariamente en el centro.
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Las Tablas 3.4.2 y 3.4.3 resumen los resultados del catastro del cluster turismo
Tabla 3.4.2 Resumen Cluster turismo - alojamiento
TIPOLOGIA
HOTEL
APART HOTEL
MOTEL
RESIDENCIAL
CAMPING
TOTAL
N ESTABLECIMIENTOS
COMUNA
AREA INFLUENCIA
55
40
19
4
15
0
41
30
3
0
133
74
CAPACIDAD (CAMAS)
COMUNA
AREA INFLUENCIA
3.915
3.151
973
101
1.187
1.020
761
107
7.202
4.013
%
80%
10%
0%
75%
0%
56%
Tabla 3.4.3 Resumen establecimientos alimentacin cluster turismo

TIPOLOGIA
RESTORANES
BAR-CAF-F DE SODA
PIZZA - COM RAPIDA
TOTALES
N ESTABLECIMIENTOS
COMUNA
AREA INFLUENCIA
193
113
119
87
23
10
335
210
CAPACIDAD (SILLAS)
COMUNA
AREA INFLUENCIA
26.916
15.052
12.846
9.614
2.094
979
41.856
25.645
%
56%
75%
47%
61%
Las Figuras 3.4.10 y 3.4.11 grafican la ubicacin de los cluster de aglomeracin turstica.
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Figura 3.4.10 Cluster Turismo
CLUSTER COSTERO
CLUSTER CASINO SAN

MARTIN
CLUSTER 5 NORTE
CLUSTER VON SCHROEDERS

CLUSTER PLAZA
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Modelo de Negocio
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Figura 3.4.11 Modelo 3D cluster turismo
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Como se puede ver, al interior del rea de influencia inmediata y sus alrededores, se identifican dos
sectores de concentracin relevantes para actividades tursticas:
Cluster Casino - San Martn: se trata de la aglomeracin turstica ms importante de la ciudad. El
polgono se delimita por las calles 4 Poniente, Avenida Per San Martn, 8 Norte y 1 Norte. Cuenta
con gran capacidad hotelera, incluyendo establecimientos tradicionales como el Hotel San Martn, el
nuevo Hotel del Mar y varias instalaciones menores en San Martn y las calles que comunican esta va
con la Avenida Per. Adicionalmente aparecen 24 restoranes y numerosos pubs y centros de comida
rpida, aprovechando la accesibilidad al frente costero, cualificado como el principal atributo para los
turistas de Santiago, segn la encuesta de Adimark.
El cluster Casino San Martn genera una ocupacin relevante de la ribera Norte del Estero, la cual esta
canalizada y cuenta con un paseo peatonal entre Puente Ecuador y Avenida Per. La instalacin del
caf Enjoy del Mar frente a la Plaza Colombia, ha potenciado el uso pblico de este frente como
paradero de Victorias y paseo. Al costado Sur del Estero, la actividad turstica disminuye notoriamente.
Esto se debe a la baja calidad ambiental de la desembocadura, donde la playa de la barra no tiene un
acceso formal desde el borde. Tambin afecta el alto flujo de Avenida Marina, que opera como eje de
comunicacin con Valparaso.
En este frente aparece el Hotel y restorn Cap Ducal, el Club rabe y el Castillo Wulff, monumento
nacional utilizado como sede municipal. Por otra parte, el Hotel Sheraton, ya en funcionamiento en los
terrenos del antiguo Hotel Miramar, debiera aumentar el potencial de este recorrido, cuya principal
limitacin es la falta de continuidad con venida Per. Se puede concluir que el cluster costero es la
aglomeracin que genera mayor beneficio sobre el Estero, lo que ser considerado para definir el MIX
de usos. Se observa un borde consolidado con reas verdes y paseos que a pesar del flujo vial,
permiten delimitar un circuito relativamente contino entre Caleta Abarca y el Casino.
Cluster 5 Norte: entre las calles Libertad y 3 Poniente, aparece un distrito turstico inmerso dentro de la
Poblacin Vergara. En el aparece una alta concentracin de hoteles menores y residenciales, junto con
restoranes y cafs, con tipologas que reciclan las casas existentes o construyen edificios de baja altura.
Los principales atributos de este sector son su cercana al Casino y el ncleo gastronmico y de
entretencin de San Martn, adems de los paseos del Borde costero y Estero. Otra ventaja es su
precio, bastante inferior al observado en el borde costero.
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3.5
ANLISIS NORMATIVO
3.5.1
Objetivos
Este anlisis presenta dos aplicaciones relevantes para Margamar:

a) Permite identificar el modelo de ciudad que se implementar mediante la regulacin del desarrollo
inmobiliario y la construccin de proyectos estratgicos. Para ello se consultaron seccionales, el
Plan Regulador Comunal y a modo de referencia, el Plan Regulador Metropolitano de Valparaso en
fase pre aprobacin. Tambin fueron incorporados los componentes principales del megaproyecto
de transporte Cuarta Etapa.
b) Permite conocer la normativa definida para el Estero y su AID, tema normado por el Plan Regulador
Comunal vigente. Dicho instrumento condiciona los usos de suelo y las redes de conexin con la
ciudad, incluyendo puentes, trazados y ensanches futuros.
La interaccin de ambas variables, junto con la accin del mercado inmobiliario y la actividad
econmica, debieran definir las directrices del crecimiento futuro de Via del Mar, consolidando o
revirtiendo las tendencias descritas en pginas anteriores del informe.
3.5.2
Plan Regulador Metropolitano de Valparaso
Se identifican tres escalas de operacin de los instrumentos de planificacin territorial: el Area Urbana
de Via del Mar, regulada por el Plan Comunal (PRC), el Area Metropolitana de Valparaso, regulada
por el Plan Intercomunal Valparaso (PIV), y el Area Rural normada por la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones y por el SAG.
El PIV vigente data de 1965. Desde 1996 se elabora un nuevo instrumento que busca actualizar los
escenarios de desarrollo del AMV, incluyendo proyectos inmobiliarios, productivos y de transporte. El
proyecto de actualizacin denominado Plan Regulador Metropolitano de Valparaso PREMVAL se
encuentra en la ltima fase de tramitacin en la SEREMI - MINVU.
Sin perjuicio de lo anterior, es muy probable que por la escala de planificacin, el PREMVAL no requiera
de modificaciones para hacer viable Margamar, dejando esta atribucin a los instrumentos locales y
seccionales. Donde s entrega el PREMVAL datos relevantes, es en materia de las directrices generales
de crecimiento urbano.
Segn la versin consultada (en estudio) se definen reas de expansin que estaran consolidando los
patrones tendenciales descritos anteriormente. En el sector alto de la Intercomuna, se incorpora un polo
de expansin que incluye el seccional de Curauma, el rea industrial y antepuerto de Placilla de
Peuelas y las reas de crecimiento de la conurbacin Quilpu - Villa Alemana.
Tambin se incorporan seccionales de desarrollo urbano para el borde costero de Valparaso y para las
zonas altas de dicha comuna, incluyendo zonas industriales exclusivas y de apoyo portuario para el
rea de la Plvora. En Via del Mar, el rea de crecimiento se concentra en la zonas Siete Hermanas y
Reaca Alto. Como se vio anteriormente, este ltimo sector presenta la tasa de crecimiento ms alta de
la comuna. La Figura 3.5.1 grafica las principales propuestas del PREMVAL proceso de tramitacin.
65

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3.5.3
Plan Regulador Comunal de Via del Mar
El PRC fue aprobado en Agosto de 2002, lo que permiti actualizar el antiguo instrumento, vigente
desde 1980. Para su elaboracin se desarrollaron numerosos estudios de base, que analizan
exhaustivamente las dinmicas econmicas, sociales y espaciales de Via del Mar generando un
completo diagnstico que ha sido utilizado como referencia en el presente estudio.
El nuevo PRC busca orientar un crecimiento armnico y equilibrado de la ciudad, mediante
disposiciones que regulan el uso del suelo y el desarrollo de actividades inmobiliarias, compensando las
externalidades observadas en la dcada pasada. En trminos generales, se disminuye el potencial de
crecimiento de sectores como Recreo o la Poblacin Vergara, mediante controles de densidad y altura
de edificacin. Tambin se definen nuevos trazados y fajas viales que mejoran la capacidad de
transporte de Via del Mar tanto en su sector consolidado como en el rea de expansin. El primero
abarca una superficie de 3.700 hs y el segundo de 4.500 hs, incluyendo las zonas de proteccin
ecolgica.
Tambin se propone recuperar las reas deterioradas, mediante normativas que incentiven la inversin
privada, y restringen el desarrollo de proyectos en aquellas reas consolidadas. Este trabajo ha sido
apoyado con un Seccional de Renovacin Urbana que opera sobre el distrito Centro Oriente, a fin de
aprovechar las ventajas del subsidio de UF 200 que otorga el MINVU. Dicho instrumento se encuentra
en su fase final de aprobacin. En el SIG del Diagnstico se incorpora el polgono beneficiado por el
subsidio.
66

Modelo de Negocio
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Figura 3.5.1 Plan Regulador Metropolitano de Valparaso
67

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A pesar de no ser materia de su tuicin directa, el PRC incluye obras viales programadas como Cuarta
Etapa, Avda. Marina, donde se rescata rol peatonal que debiera tener la futura apertura. Tambin se
planifican nuevos Puentes sobre el Estero (Traslavia, Quillota, Los Castaos y la reconstruccin del
puente Ocoa), detallando una serie de mejoramientos en la vialidad local. Para estas iniciativas, el PRC
reserva fajas y elabora seccionales. En la regulacin del uso del suelo, el instrumento comunal define
cinco grupos de normativas asociadas a sus correspondientes tipologas de territorios:
a) Las Zonas Urbanas, que agrupan los sectores consolidados de la ciudad. En este territorio se
definen usos mixtos y exclusivos para comercio, industria y equipamientos.
b) Las Zonas de Extensin urbana, que agrupan los sectores previstos para acoger el crecimiento de
la ciudad, tanto en usos residenciales y mixtos como en industrias y servicios.
c) Las Zonas Especiales, que agrupan las reas verdes, el borde costero, instalaciones militares,
cementerios, etc.
d) Las Areas de Restriccin (Artculo 13 de la Ordenanza del PRC Via, Plano PR-VM02).
e) Las Areas de Construccin Condicionada (Artculo 14 de la Ordenanza del PRC Via).
Dentro de las zonas especiales, se inscribe la normativa del Borde Costero y el Estero. Adems se
agregan dos artculos que restringen y condicionan el desarrollo tanto del estero como de su entorno. El
artculo 13 del PRC, que define al rea correspondiente al cauce del estero como zona de restriccin,
lo que impide cualquier tipo de edificacin permitiendo solo la construccin de reas verdes, obras de
proteccin de las aguas lluvias y de infraestructura vial. Y el artculo 14, que declara para toda la
poblacin Vergara y para una franja de 300 mts desde la ribera norte del estero (desde Av. Los
Castaos hacia el limite oriente de la comuna) una zona de construccin condicionada. Ello implica que
para toda obra que supere los cuatro pisos se requiere un estudio adicional del subsuelo denominado la
Falla Marga-Marga.
3.5.4
Normativas del Estero y Borde Costero
En la normativa del PRC se reconoce la relevancia de este territorio como fachada de una ciudad con
vocacin y base econmica turstica. Esta vocacin se concreta con las inversiones realizadas en las
dcadas de 1930 y 1940 y en la Ley N13.364 (Ley Lorca) que sanciona legalmente el rol turstico del
borde, declarando de utilidad pblica los inmuebles adyacentes al litoral entre Las Salinas y 8 Norte, lo
que permitira su expropiacin.
La Ley Lorca tambin destina fondos para la construccin de nuevas playas y espacios pblicos,
muchos de los cuales fueron ejecutados, transformndose en una potente herramienta de gestin
territorial. Para efectos de Margamar, es importante constatar que el PRC valora la intencin de cambiar
el destino industrial y portuario del frente costero, incluyendo una renovacin urbana para el Estero. Sin
embargo da cuenta de las limitaciones de la normativa para cambiar las tendencias actuales, toda vez
que regula la inversin pero no la acciona y asimismo, reconoce que el proceso de apertura del Borde
se encuentra inconcluso y que requiere de un nuevo impulso.
Tambin se destaca la inclusin de un Programa de Recuperacin del Estero de Via del Mar, que
considera el mejoramiento de su desembocadura y la construccin de una Marina Deportiva, la
canalizacin de su cauce y la creacin de un Estero de Mar y la construccin de obras viales y
peatonales, incluyendo la ocupacin de sus fajas laterales.
68

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Dentro de la Memoria se realiza un breve diagnstico sobre el estado del Estero y la urgente necesidad
de recuperarlo para la ciudad, dada su relevancia hito fundacional y estructurante del tejido urbano de la
ciudad. En este contexto, se recomienda abordar el mejoramiento mediante la concesin de ciertos
espacios y la construccin, con recursos municipales, de obras de infraestructura como Avda. Marina.
Para ello se define la siguiente estructura:
1 - Proyectos de Mejoramiento Desembocadura Estero de Via del Mar
1.1 Marina Deportiva
1.1 Estero de Mar (entrada de Mar, que permita navegabilidad de embarcaciones menores)
1.3 Puente Peatonal entre Avda. Marina y Avenida Los Hroes
2 - Mejoramiento Urbano Estero de Via del Mar
2.1 Explanada de Equipamiento Pblico (destinacin de reas para eventos, espectculos, etc..)
2.2 Avenida Uno Sur (construccin de Avda. Marina con carcter peatonal)
2.3 Construccin de Nuevos Puentes
Las fajas para puentes y trazados son previstas en el plano de vialidad estructurante del PRC,
incluyendo el seccional de Avda. Marina. En materia de usos de suelo, el Estero se inscribe como rea
de restriccin lo que impide el desarrollo de cualquier actividad econmica en el cauce definido por la
Direccin de Obras Hidrulicas u otra unidad competente, de acuerdo a lo que establece el Cdigo de
Aguas.
Sin embargo, la coherencia de Margamar con el Plan de Mejoramiento descrito previamente, y la
participacin activa del Departamento de Asesora Urbana como contraparte tcnica, permiten suponer
que el cambio de uso de suelo, central para permitir la licitacin, debiera contar con amplio respaldo.
La Figura 3.5.2 grafica las principales propuestas del PRC vigente.
69

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Figura 3.5.2 Zonificacin y vialidad estructurante, Plan Regulador Comunal de Via del Mar.
70

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PROPONENTE: BAIRD & ASSOCIATES S.A.

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3 DIAGNSTICO URBANO Y ECONMICO......................................................................................... 2

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Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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3 DIAGNSTICO URBANO Y ECONMICO

DEFINICIN DE REAS DE INFLUENCIA

Debido a la escala y complejidad de Margamar, el Diagnstico comprende varias escalas de anlisis,

RECOPILACIN DE ANTECEDENES Y CONSTRUCCIN DEL SIG

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Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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Informe: Plan Maestro y

Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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Figura 3.2.1 Base SIG reas de influencia del proyecto

REGIONAL : m ercado turismo, competencia, y relevancia

M ETROPOLITAN A: m ercado residente, tendencias,

COMUNAL: insercin y tam ao del proyecto,

DIRECTA: diseo urbano, integracin a la ciudad,

Informe: Plan Maestro y

Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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Contenido: Plan Maestro

Elaborado por: ATISBA

Enviado a: CGCDic. 2007

La normativa de los planes reguladores y seccionales determina las condiciones de ocupacin

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Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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TENDENCIAS DE DESARROLLO URBANO

Desarrollo Histrico de Via del Mar

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Captulo 3: Diagnstico Urbano y Econmico

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Contenido: Plan Maestro

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Perodo de las Haciendas (1543 1855)

Perodo Fundacional e Industrial (1855 1906)

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