El contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en comn entre dos

o ms person
as con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus
relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden
compelerse de manera recproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra,
si el contrato es unilateral.1 Es el contrato, en suma, un acuerdo de voluntades que genera
derechos y obligaciones relativos, es decir, slo para las partes contratantes y sus
causahabientes. Pero, adems del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su
perfeccin, otros hechos o actos de alcance jurdico, tales como efectuar una determinada
entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos
formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad. De todos
modos, el contrato, en general, tiene una connotacin patrimonial, incluso parcialmente en
aquellos celebrados en el marco del derecho de familia, y es parte de la categora ms
amplia de los negocios jurdicos. Es funcin elemental del contrato originar efectos
jurdicos (es decir, obligaciones exigibles), de modo que a aquella relacin de sujetos que
no derive en efectos jurdicos no se le puede atribuir cualidad contractual.
En cada pas, o en cada estado, puede existir un sistema de requisitos contractuales
diferente en lo superficial, pero el concepto y requisitos bsicos del contrato son, en
esencia, iguales. La divergencia de requisitos tiene que ver con la variedad de realidades
socio-culturales y jurdicas de cada uno de los pases (as, por ejemplo,
existen ordenamientos en que el contrato no se limita al campo de los derechos
patrimoniales, nicamente, sino que abarca tambin derechos personales y de familia como,
por ejemplo, los pases en los que el matrimonio es considerado un contrato).

Elementos esenciales
Bsicamente son tres, aquellos requisitos que, en casi todos los sistemas jurdicos, exigen
las leyes, para alcanzar la eficacia del contrato: consentimiento, objeto y causa.
Consentimiento[editar]
Es el elemento volitivo, el querer interno, la voluntad que, manifestada bajo el
consentimiento, produce efectos en derecho. La perfeccin del contrato exige que el
consentimiento sea prestado libremente por todas las partes intervinientes, por razn o
efecto del principio de relatividad de los contratos. La voluntad se exterioriza por la
concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptacin, en relacin a la cosa y la causa que

han de constituir el contrato. Ser nulo el consentimiento viciado, por haber sido prestado
por error, con violencia o intimidacin, o dolo, o por sujeto ajeno al objeto del contrato.
Los vicios del consentimiento. La ausencia de vicios en el consentimiento es
imprescindible para la validez y eficacia del contrato, a cuyo fin se requiere que
la voluntad no est presionada por factores externos que modifiquen la verdadera intencin.
Los ms destacados vicios del consentimiento se encuentran (a) el error, (b) la
violencia y (c) el dolo.
(a) El error: Cuando versa el error, existe una equivocacin sobre el objeto del contrato, o
sobre alguno de sus aspectos esenciales. El error es motivo de nulidad del contrato cuando
recae sobre la naturaleza del contrato (quera hacer un arrendamiento e hizo una
compraventa), sobre la identidad del objeto, o sobre las cualidades especficas de la cosa. El
error no debe de ser de mala fe, porque de lo contrario, se convierte en dolo.
(b) La fuerza o violencia: En la violencia se ejerce una fuerza irresistible que causa un
grave temor a una de las partes del contrato, o que una de las partes haya abusado de la
debilidad de la otra. La amenaza de acudir ante una autoridad judicial para reclamar
un derecho no escoaccin, a no ser que se amenace abusivamente de este derecho.
(c) El dolo: Todo medio artificioso, fraudulento o contrario a la buena fe, empleado con el
propsito de engaar, o confundir, para inducir a una persona a consentir un contrato que,
de haber conocido la verdad, no lo hubiera aceptado, es considerado dolo. La vctima del
dolo puede mantener el contrato y reclamar daos y perjuicios.
Objeto[editar]
Pueden ser objeto de contratos todas las cosas que no estn fuera del comercio de los
hombres, an las cosas futuras. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos
los servicios que no sean contrarios a las leyes, a la moral, a las buenas costumbres o
al orden pblico.
Causa[editar]
Normalmente, la normativa civil de los ordenamientos jurdicos exige que haya una causa
justa para el nacimiento de los actos jurdicos. La causa es el motivo determinante que llev
a las partes a celebrar el contrato. Un contrato no tiene causa cuando las manifestaciones de
voluntad no se corresponden con la funcin social que debe cumplir, tampoco cuando se
simula o se finge una causa. El contrato debe tener causa y sta ha de ser existente,
verdadera y lcita.
Causa Fuente: es el origen o hecho jurdico generador de obligaciones o de un acto
jurdico.

Causa Fin: es el propsito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o
negocio jurdico.
El problema de la causa GIRA en torno a la 'causa fin'. Ha habido discrepancias y debates
que an permanecen activos acerca de si deba considerarse a la causa fin como un
elemento esencial de los actos jurdicos. Al parecer por la redaccin del Art. 944 del CC
debera ser.
Para quienes consideran que la causa fin no debe ser parte de los elementos esenciales del
acto jurdico expresan que sta se confunde con su objeto o con su consentimiento. Afirma
esta postura que los elementos esenciales del negocio son: sujeto, objeto y forma.
Pero para quienes consideran que la causa fin es parte del negocio jurdico distinguen:
El objeto: como la materia sobre la cual versa el acto jurdico o sea los hechos, las cosas y;
La Causa: como la finalidad tenida en cuenta o en miras por las partes al celebrar el
negocio.
Teora de la Causa:

Dificultad de la materia:* Aparicin del problema de la causa en el campo del

derecho.

La doctrina causalista de Domat y Pothier.

Domat fue el primero que desarroll la teora causalista de las obligaciones, ste sostena
que la causa de las obligaciones resida en la contraprestacin que ejerca una persona con
relacin a otra. Su doctrina fue seguida y difundida por su discpulo Pothier, y que luego
fue recogido por el Cdigo Civil Francs de 1.804. Estos causalistas distinguieron los
contratos sinalagmticos de los contratos reales, unilaterales y los de ttulos gratuitos.
Domat y Pothier exigan como elemento para la validez de un contrato "una causa licita en
la obligacin".El anticausalismo de Ernst, Laurent, Planiol y los grandes civilistas Europeos.
Cuando estaba en su apogeo la doctrina francesa del causalismo, en 1826 aparece un
ensayo del Belga Ernst, titulado "es la causa un elemento esencial de la obligacin
contractual". Su idea se concreta en la siguiente hiptesis: "' Si la causa en los contratos a
ttulo oneroso es lo que cada una de las partes debe respectivamente a la otra, se confunde
con el objeto de la convencin, y por lo tanto, de nada le sirve hacer de una sola y misma
cosa dos elementos distintos y exigir cuatro condiciones: Voluntad, capacidad, objeto y
causa, cuando en realidad slo existen tres. Si en los contratos a ttulo gratuito la causa
reside en la libertad del benefactor, tampoco es cierto que sta sea por s misma una
condicin exterior de la existencia de tales contratos. No puede separarse un sentimiento

que anima a la donante de la voluntad que expresa, para hacer de ella un elemento del
contrato.
Planiol afirma que: "La causa es falsa e intil". Es falsa, porque si se dice que en los
contratos bilaterales la causa de la obligacin de una de las partes es la prestacin de la otra,
olvida que la prestacin y la obligacin nacen al mismo tiempo y no es posible que una
cosa sea causa de la otra. A estas teoras se han volcado la mayora de los causalistas
Franceses y Europeos. La reaccin neocausalista de Henry Capitn, Maury y Josserand.A fines del siglo XIX y comienzos del XX han aparecido neocausalistas. Efectivamente,
Capitant, Maury y Josserand, han revivido las teoras de Domat y Pothier. Los
neocausalistas eran objetivistas, sostenan que el elemento causa es esencialmente un factor
psicolgico, conciben la causa como el fin concreto, el propsito, el inters que induce a las
partes a contratar, el fin inmediato y determinante que han tenido en mira. No existe una
voluntad sin un inters. Los cdigos modernos han suprimido la causa en sus legislaciones,
otros en cambio lo han incorporado, pero existen un marcado inters en suprimirla de los
cdigos actuales.
La causa en el reciente Cdigo Civil (Argentina):
En lneas generales podemos afirmar el Cdigo Civil argentino alude a la causa, en su art.
417 cuando dispone, que: Las obligaciones derivan de alguna de las fuentes establecidas
por la ley. Como se podr apreciar en ste artculo se halla incorporado una nocin
causalista de las obligaciones. Ahora bien, cuando hablamos de la causa en el nuevo cdigo
se puede decir que prcticamente no ha variado nada en relacin a su antecesor, nos
referimos al cdigo de Vlez Sarfield.
CONCEPTO DE VENTA
La Venta es un contrato por el cual una persona , llamadavendedor, se obliga a transferir y
garantizar la propiedad u otro derecho auna persona, llamada comprador, la cual se obliga a
pagar el precio endinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Ver Art. 1.474 C.C.V.)
2CARACTERES:
Como todo contrato la venta tiene una serie decaractersticas que la diferencian de otros
contratos, as como otras que lesson comunes a stos:
El contrato de venta es consensual:
esto es que deriva de lamanifestacin de voluntad libre de las partes que hacen el
negocio jurdico, el dominio se transfiere con

el slo consentimiento de laspartes. Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilida
dcontempladas en lo que respecta al consentimiento, a saber:
Dolo,b.Error
.De Hechoii.De Derecho
Violencia
Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contratode venta sea
anulable. De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencialal igual
que el consentimiento y la causa, por tanto, para que la ventasea vlida, ste debe ser:
.Posibleb.Lcitoc.Determinado o determinable
El contrato de venta es sinalagmtico perfecto:
se dice que essinalagmtico perfecto en virtud de que el contrato de venta
generaobligaciones para las partes y desde el mismo instante en que seproduce las partes tie
nen conocimiento del alcance del contrato deventa y por tanto saben a que se obligan.
El contrato de venta es bilateral:
se dice que es bilateral debido a que ambas partes estn obligadas de forma recproca. El
vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la propiedad del mismo y a su vez el
comprador tiene la obligacin de realizar el pago del precio acordado por dicho bien.
El contrato de venta es oneroso:
el negocio jurdico es susceptible de pago, es decir, se produce una erogacin por parte del
vendedor como parte del negocio jurdico y a su vez hay un ingreso de dinero en el
patrimonio del vendedor por la realizacin de dicho negocio jurdico.
El contrato de venta puede ser:
De
ejecucin
Instantnea:
cuando
la
transmisin
de
la
propiedaddel bien en venta y el pago del precio se hace de formainmediata. (Ej.: La venta
de un vehculo de contado)
De tracto sucesivo: cuando las
realizan sucesivamente.

erogaciones para el pago del

precio

se

.La venta se perfecciona:

En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesin equivale a
ttulo.
En el caso de bienes inmuebles: con la tradicin legal, esto en virtud del principio de
publicidad registral que se lleva a cabo mediante la protocolizacin del documento en que

se adquiere la propiedad del bien inmueble, el cual surte efectos erga omnes(oponible a
terceros).
(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.)3EFECTOS Y
MODALIDADES DE LA VENTA:1.Venta sujeta a peso, cuenta y medida:
se perfecciona luegoque las cosas son contadas, medidas o pesas.
2.Venta en alzada o en globo:
se perfecciona de inmediato
3.Venta Ad Gustum:
est sujeta a que el producto en venta seaprobado, toda vez que el comprador lo pruebe y de
su aprobacin sehabr perfeccionado la venta.
4.Venta sujeto a ensayo previo:
el perfeccionamiento de la ventaest sujeto a ensayo y se perfeccionar si y slo si se
demuestra que elproducto es apto para el uso a que est destinado.
(Ver Arts 1.475 al 1.479 C.C.V.
Elementos
del
Contrato
de
Compra
venta
a) Cosa: objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las prestaciones
personales.
Son bienes o derechos que
estn
dentro
del
comercio.
b) Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o
servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
c)
Personas
o
partes:
El vendedor, que es la persona fsica o jurdica que transfiere la propiedad,

El
comprador,
que
es
quien
la
adquiere.
d) Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que
la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es habitual que
el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay
excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes
inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tcitamente.
e)
De
validez:
la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus
bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar.
el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el
precio
y
la
cosa.
Modalidades
de
la
Venta

a)
Cosas
Muebles
Venta Ensayo Previo: en las ventas sujetas a ensayo previo el contrato queda sujeto a que la
cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para el uso a que esta destinada,
todo lo cual constituye una condicin suspensiva. En principio dicha condicin debe ser
expresa;
pero
a
veces
el
uso
hace
presumirla.
Venta ad gustum (al gusto): es aquella que est sometida a la condicin futura e incierta de
superar una prueba o degustacin que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa
o
tcitamente
convenida.
Venta de mercancas por Peso, Cuenta o Medida: cuando se trata de mercancas vendidas
con sujecin de peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las
cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor hasta que sean pesadas, contadas o
medidas.
Venta en Globo: al venderse mercancas alzadamente o en globo la venta queda
perfeccionada inmediatamente. Se juzga que la venta se hecho alzadamente o en globo, si
las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso, al nmero o la
medida: o cuando, aunque se haya hecho merito de esto, ha sido nicamente para
determinar
el
monto
del
precio.
Venta con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho
subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Cabe aadir que la finalidad
econmica de esta figura GIRA entorno a la posibilidad de que el vendedor adquiera
liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ah que existan grandes
facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratndose realmente de
un prstamo garantizado.
Venta a Crdito o Plazos (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la
transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago
fraccionado
en
un
determinado
nmero
de
cuotas
peridicas.
Venta con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia deldominio queda sujeta a
una condicin suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lcita.
No
es
reconocida
por
todos
los ordenamientos
jurdicos.
b)
Cosas
Inmuebles
Por unidad de cabida: el vendedor siempre estar obligado a entregar la cosa en toda la
cantidad expresa en el contrato, salvo las siguientes modificaciones:
a) Si la venta del inmueble se ha hecho con la expresin de su cabida, a razn de tanto por
medida, el vendedor esta obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad
expresada
en
el
contrato
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir
una
disminucin
proporcional
en
el
precio.
b) Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el

comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la ventava parte de la cantidad declarada
Venta en Globo: En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y
limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience con la medida, sea
que comience por la indicacin de cuerpo vendido seguido de la medida, la expresin de la
medida no da lugar a ningn aumento en el precio a favor de el vendedor por exceso de la
misma ni a ninguna disminucin de el precio a favor de el comprador por menor medida, si
no cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava
parte en mas o menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos vendidos,
si
no
hubiere
estipulacin
en
contrario.
El
Precio
Exista una discusin sobre que deba considerarse que era el precio, los Sabinianos, decan
que consista en cualquier otra cosa que no fuera dinero; y los Proculeyanos, manifestaban
que deba ser un precio en dinero, diferencindolo as del trueque. Justiniano consagra la
postura
de
los
Proculeyanos
Requisitos
del
Precio
a) Precio en dinero: la compraventa debe ser en dinero, de lo contrario no existir
compraventa sino otra figura jurdica y el mismo debe ser cancelado al momento de la
celebracin
del
contrato.
b) Precio Serio: el precio debe de ser serio o lo que es igual que el vendedor tenga la
intencin
de
exigirlo.
c) El Precio no deber ser Vil ni Irrisorio: un precio sobreexagerado podra denotar una
donacin simulada as como un precio muy bajo pero esta condicin en ningn momento
afectara
la
validez
y
eficacia
del
contrato.
d) El precio debe ser determinado: deber estar determinada en el precio por unidad, la
unidad de peso utilizada o medida si fuera el caso, los das, etc, y se considerara
indeterminado cuando se vende algo a juicio del vendedor o a su precio.
Prohibiciones
legales
para
vender
y
comprar
Incapacidades

legales

para

vender

comprar

art.1481

El nico supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre
marido
y
mujer
no
puede
haber
venta
de
bienes.
Esta incapacidad que establece el cdigo en el art: 1481 se ha establecido para:
a) Evitar el abuso de influencia de un cnyuge sobre el otro, que podra moverlo a consentir
en
venderle
o
comprarle
bienes
en
condiciones
muy desfavorables.

b) Evitar donaciones irrevocables encubiertas que haran ineficaz. Establecido en el art:

1451
c) Evitar fraudes a los derechos de los acreedores realizados mediante venta simuladas +del
cnyuge
deudor
al
otro
cnyuge.
d) Evitar donaciones por mas de la cuota disponible simuladas bajo la forma de ventas
establecidas
en
el
art:
1467
2)

Supuestos

de

la

incapacidad

son:

a) Que exista matrimonio valido entre las partes (materiales) del contrato
b) Que la operacin sea una venta en le sentido estricto. As la incapacidad de referencia no
impide que se adjudiquen a un cnyuge derechos del otro en el caso de particin de bienes
en los cuales ambos cnyuges tenan derechos, ni impiden tampoco que un cnyuge
adquiera
bienes
del
otro
en
remate
judicial.
3)

Sanciones

de

la

incapacidad

Los autores discuten acerca de si la venta entre cnyuges esta afectada de nulidad absoluta
o relativa y dentro de esta ltima tesis discuten a su vez si la anulabilidad solo favorece al
cnyuge vendedor, favorece a ambos cnyuges, sus herederos y acreedores.
Nos
inclinamos
por
el
ultimo
q
parece
el
indicado.
El criterio de que la venta entre marido y mujer est viciado de nulidad absoluta.
En cuanto a la tesis de nulidad relativa, esta es la nica que explica el hecho de que la venta
entre cnyuges sea confirmable una vez que desaparezca la causa de la incapacidad.
Ejemplo:
El
divorcio.
Incapacidad
Las

incapacidades

para
para

comprar

pueden

comprar
clasificarse

en

cuatro

grupos:

Incapacidades establecidas en el ordinal 1 al 5 del art: 1482 y en el art: 370 del cdigo civil.
Supuestos: art: 1482 No pueden comprar, ni en subasta, ni directamente, ni por
intermediario
de
otras
personas:

a) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

b) Los tutores, protutores y curadores, los bienes los bienes de las personas sometidas a su
tutela.
c) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de vender
o
de
a
ser
vender.
d) Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o de
los establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los bienes
que
se
venden
bajo
su
autoridad
o
por
su
ministerio.
e) Los magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de
justicias, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del tribunal de que forman
parte.
Fundamento:
De las cuatro primeras de las incapacidades expresadas es la oposicin de intereses y de la
ltima
del
deseo
de
asegurar
la
imparcialidad
de
la
justicia.
Consecuencias

de

tales

incapacidades:

Es la prohibicin de que las personas afectadas compren dichos bienes ni aun en subasta
publica ni directamente ni por intermedio de otras personas, salvo en 3 casos:
1.
Cuando
se
trata
de
acciones
hereditarias
entre
coherederos
2.
De
cesin
de
pago
de
crdito
3. De garanta de los bienes que ellos posean art: 1482 penltimo aparte:
Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes
que
ellos
poseen.
Sancin:
La compra realizadas por los incapaces de que tratamos esta viciada de nulidad relativa que
puede invocar respectivamente el hijo, el menor, el entredicho, o el inhabilitado,
propietario, la Nacin, el Estado, seccin de ellos o establecimiento publico, o el tutor o
accin.
Tambin podemos hablar de incapacidad aquellas previstas en los ordinales 5 y aun la
previa en el ordinal 4 del art: 1482 del cdigo civil estn sancionadas con nulidad absoluta.

Complemento de las normas citadas es la de que los tutores o protutores mientras ejerzan
sus cargos no pueden adquirir de terceras personas los bienes del pupilo que hubiere
enajenado art: 370aparte nico Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor
ni tomarlos en arrendamiento, ni hacerse cesionarios de crditos ni derechos contra l.
Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los bienes del
menor
que
hubieren
enajenado.
Art: 393El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en estado habitual de
defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus propios intereses, sern
sometidos
a
interdiccin,
aunque
tengan
intervalos
lcidos.
Artculo 408.- El entredicho por condenacin penal queda sometido a tutela, la cual se
regir por las disposiciones de este Captulo, en cuanto sean aplicables.
Incapacidad
para
vender
No se trata de verdaderas incapacidades si no de simple limitaciones del poder de
disposicin del titular del derecho establecidas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibicin de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
2.
Cuando
se
ha
embargado
el
bien
en
cuestin
3.
Cuando
se
ha
declarado
la
quiebra
o
atraso
del
titular.
Cuando este ha hecho cesin de bienes art: 1942 Por la cesin de bienes queda el deudor
inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.
Artculo 1.946.- Los acreedores pueden dejar al deudor la administracin de sus bienes, y
hacer con l los arreglos o convenios que tuvieren por convenientes, siempre que en ello se
conformaren las dos terceras partes de los acreedores concurrentes que renan las tres
cuartas partes de crditos, o las tres cuartas partes de acreedores concurrentes que renan
los
dos
tercios
de
crditos.
Efectos
del
contrato
Obligaciones del vendedor Artculo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son
la
tradicin
y
el
saneamiento
de
la
cosa
vendida.
Y la definicin legal de la venta Artculo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

SANEAMIENTO POR EVICCION Y VICIOS OCULTO

LA EVICCIN
La eviccin es una situacin jurdica que se caracteriza por la privacin total o parcial de
una cosa, sufrida por su adquirente, a virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta

puede ser derivada de una accin reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos
alegados por terceros cuya causas son anteriores al ttulo de adquisicin del primero.
ELEMENTOS DE LA EVICCIN
A) hay una persona que a titulo oneroso adquiere una cosa de otra persona.
B) que es privado de todo o parte de ella.
C) por sentencia judicial que cause ejecutoria.
D) mediante la accin ejercitada en su contra por un tercero, en razn de tener un derecho
sobre la misma cosa, anterior a la adquisicin.

EL SANEAMIENTO
Es la necesidad de reparar los daos y perjuicios causados al adquiriente de la cosa, cuando
es privado en juicio de eviccin. Tambin cuando pide la cosa por vicios ocultos.

SANEAMIENTO EVICCION
El artculo 1.504 del Cdigo Civil establece que aunque en el contrato de venta no se haya
estipulado el saneamiento, el vendedor responder al comprador de la eviccin que le prive
del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no
hayan sido declaradas en el contrato.
Consecuencias:
Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligacin de saneamiento que
corresponde al vendedor es la eviccin, es decir, la perturbacin de derecho que prive al
comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la
adquisicin del bien.
Consumada la eviccin deben concurrir los siguientes requisitos:
1) Que se ha impedido entrar en posesin o que se le ha privado de ella.
2) Que tal efecto deriv del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.
3) Que dicho derecho corresponda al tercero.
4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.

5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.

6) Que la privacin se haya establecido mediante una sentencia firme. La manera ms
evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada
entre el comprador y el tercero.
La concurrencia de tales requisitos tiene como propsito demostrar, que el vendedor es
responsable por la perturbacin de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una
sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor
que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privacin total o
parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebracin del
negocio
jurdico.

Del anlisis del artculo 1504 del Cdigo Civil

Se desprende que aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el
vendedor responder al comprador de la eviccin que le prive del todo o parte de la cosa
vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato.
As tenemos, que el saneamiento es la obligacin del vendedor de garantizar al comprador
la posesin pacfica y til de la propiedad o derecho vendido; el saneamiento comprende 2
obligaciones:
Garantizar la posesin pacfica, es decir, el saneamiento o garanta en caso de eviccin o
contra la eviccin y garantizar la posesin til, vale decir, saneamiento o garanta por
defectos o vicios ocultos
El saneamiento en caso de eviccin, es la obligacin del vendedor de asegurar al comprador
la posesin pacfica de la propiedad o derecho vendido.
En este sentido, el saneamiento en caso de eviccin, se define como la obligacin del
vendedor de asegurar al comprador la posesin pacfica de la propiedad o derecho vendido
y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son:
1) La obligacin de abstenerse de perturbar la posesin del comprador;
2) La obligacin de defender en juicio al comprador contra las amenazas de eviccin
provenientes de terceros;

3) La obligacin de reparar al comprador los daos y perjuicios que le cause la eviccin.

La eviccin, no radica slo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve
privado del todo o parte de la misma. Ello no es ms que una de las condiciones para la
procedencia de la eviccin, pues tal requisito debe concurrir adems con la circunstancia de
que la privacin del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con
la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.
Vicios Ocultos
Del Saneamiento por los Vicios o Defectos Ocultos de la Cosa Vendida
Artculo
1.518
El vendedor est obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos
ocultos que le hagan impropia para el uso a que est destinada, o que disminuya el uso de
ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habra comprado o
hubiera ofrecido un precio menor.
El vendedor est obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa
vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este
uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos
precio por ella; pero no ser responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de su
oficio o profesin, deba fcilmente conocerlos.
El comprador podr optar por desistir del contrato, abonndosele los gastos que pago, o
rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Adems, si el vendedor
conoca los vicios y no se los comunic al comprador, podr este pedir una indemnizacin
de los daos y perjuicios si optase por la rescisin.
Si la cosa vendida con algn vicio oculto se pierde despus por caso fortuito o por culpa del
comprador, podr este reclamar el precio que pag, con la rebaja del valor que la cosa tena
al tiempo de perderse ms daos y perjuicios si el vendedor obr de mala fe.
Estas acciones se extinguirn a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa
vendida.
Ley prohbe la accin deducida por los demandantes; que al pretender los demandantes el
pago de los vicios ocultos y no la reduccin del precio de venta han ejercido la accin de
saneamiento por una causal no admitida por el Artculo 1.521 del Cdigo Civil
El Artculo 1.518 del Cdigo Civil consagra lo siguiente: 'El vendedor est obligado al
Saneamiento de la cosa vendida por los vicios ocultos o defectos ocultos que la hagan
impropia para el uso a que est destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que

si el comprador los hubiera conocido, no la habra comprado o hubiera ofrecido un precio

menor'.

Por su parte el Artculo 1.521 del Cdigo Civil dispone lo siguiente:

En los casos de los Artculos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la
cosa hacindose restituir el precio, o retenerla hacindose restituir parte del precio que se
determine por expertos'.

Y el Artculo 1.520 del Cdigo Civil sanciona lo siguiente:

'Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque l no los conociera, a menos que
hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento'.
Entonces, para que se trate de la accin quanti minoris se requiere lo siguiente:
1) Que se alegue la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que la haga impropia
para el uso a que est destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el
comprador los hubiera conocido, no lo habra comprado o hubiera ofrecido un precio
menor.
2) Que los vicios sean desconocidos por el comprador en el momento de la venta.
3) Que se decida retener la cosa, hacindose restituir la parte del precio que determinen los
expertos.
Por su parte, Lus Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantas Novena Edicin,
pgina 143, Vicios ocultos. Son los defectos internos de la cosa, de difcil percepcin,
anteriores a su adquisicin. Saneamiento por vicios ocultos. Consiste en la obligacin
de pagar al adquiriente la indemnizacin.
EL RETRACTO Y TIPOS

EL RETRACTO

Retracto convencional: Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa

vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos.

Articulo 1.544 CC: El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al
comprador no solo el precio recibido, sino tambin los gastos y costos de la venta, los de
las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor que este
tenga. No puede entrar en posesin sino despus de haber satisfecho todas estas
obligaciones.
El vendedor que entra en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de
todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Clasificacin: El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.
Ese derecho se llama convencional o legal, segn su fuente en el contrato o directamente en
la ley.

Articulo 1.533 CC: Independientemente de las causas de nulidad y de resolucin ya

explicadas en este Titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta
puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

Requisitos:

1.- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condicin resolutoria,
razn por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un
nuevo negocio traslativo.
2.- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como
obligacin, so pena de nulidad.
3.- Que se trate de u pacto de una venta. La estipulacin anterior al contrato es valida; pero
no constituye una clusula de retracto convencional sino una promesa de venta.

Plazos y Prorrogas: Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco
aos, so pena de resolucin a este plazo.

Articulo 1.535 CC: El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de
cinco aos.
Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la accin para intentarlo
se prescribe por el termino de cinco aos, contados desde la fecha del contrato.

Derechos y Beneficios de las partes:

1.- Legitimacin Activa.

a.- Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer trmino el vendedor o sus

causahabientes a titulo universal, as como quienes hayan adquirido a titulo particular de
uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.
b.- Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso
cuando no sean quirografarios.

2.- Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto: Rige en la materia el derecho
comn con la advertencia de que:

a.- Retraer es un acto de disposicin por la poca importancia que tenga en relacin con el
patrimonio del retrayente.
b.- As pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere, en principio, capacidad o poder
para realizar actos de disposicin.

3.- Legitimacin pasiva: El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus
causahabientes a titulo universal y contra los terceros adquirientes.

Retracto Legal: Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiere
un derecho en la comunidad por compra o dacion de pago con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato.

Requisitos:

1.- La adquisicin de un derecho en la comunidad.

2.- Que la adquisicin sea hecha por renta o dacion en pago.
3.- Que la adquisicin sea hecha por un extrao.
4.- Que la cosa o derecho no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo.

Efectos: Los efectos del retracto legal antes y despus de ejercerse, vencido el plazo para
ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional
pendiente la condicin, fallida la condicin y cumplida la condicin.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:* EL PAGO DEL PRECIO: Art 1527 CCV la obligacin fundamental del comprador
comprende el pago del precio, sin embargo, esta obligacin de pagar el precio, conlleva
otras, tales como:
* Pagar el da determinado en el contrato (Art 1528 CCV)
* Pagar en el sitio convenido contractualmente (Art 1528 CCV Art 1295 CCV)
* RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA
Si se trata de inmuebles, el vendedor puede:
1.- Usar el procedimiento de la oferta real depsito, para exigir que el comprador cumpla
2.- Oponer la excepcin non adimpletis contractus
3. Pedir la indemnizacin por daos y perjuicios
4. Intentar una accin resolutoria

Si se trata de muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa contenida en el Art

1531 CCV retirar la cosa y pagar el precio

* RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS QUE FORMEN PARTE DE LA COSA

VENDIDA
* EL PAGO DE ALGUNOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL COMPRADOR
* INTERESES SOBRE EL PRECIO, cuando:
1.- Se convienen en el contrato
2.- Cuando el comprador cae en mora
3.- Cuando la cosa produce frutos (Art 1529 CCV)

DERECHOS DEL COMPRADOR:

La suspensin del pago del precio (Art 1530 CCV)
Supuestos de procedencia:
1.- Que el comprador no haya efectuado el pago
2.-Que el comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una accin,
sea hipotecaria o reivindicatoria
3.- Que no se haya estipulado la posibilidad de que el comprador renuncie al derecho de
suspender el pago (OJO: las contingencias deben estar ligadas a la perturbacin (Art 1530
CCV))

Duracin de la suspensin del pago. Recursos del vendedor:

La duracin de la suspensin del pago dura: (Art 1530 CCV)
* Hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin
* Hasta que el vendedor de garanta suficiente

DERECHOS DEL VENDEDOR:

La reivindicacin de la cosa mueble (Art 1532 CCV)
El derecho a suspender la entrega de la cosa.
Procede:

Cuando no se ha acordado plazo y el vendedor no ha pagado (Art 1493 CCV)

Cuando el comprador se insolventa o quiebra (Art 1493 CCV Art 1215 CCV)
Sanciones por la Inejecucin de la Obligacin.
Si se produce la inejecucin de la obligacin el deudor debe indemnizar al acreedor dndole
una suma de dinero cuyo objeto es colocar al acreedor en la misma situacin patrimonial en
que se hallara de haberse ejecutado la obligacin en forma oportuna. El monto de los daos
e intereses puede fijarse por las partes o por el Juez.
Las partes pueden fijar el monto de la indemnizacin que deber pagar el deudor en caso de
inejecucin de la obligacin en forma anticipada al momento de celebrar el contrato. Al
efecto se recurre a la stipulatio pena (clusula penal).
Si la indemnizacin debe ser fijada por el Juez este establece la suma de dinero que una de
las partes debe pagar a la otra para reparar los perjuicios que el incumplimiento de la
obligacin haya ocasionado.
7.1. Daos e intereses Judiciales.
El monto de la indemnizacin es determinado por el Juez considerando el damnum
emergens (dao emergente) y el lucrum cesans (lucro cesante).
7.2. Clusula Penal.
a. Concepto.
Es aqulla clusula por la que las partes convienen la indemnizacin que el deudor debe
pagar en caso de incumplimiento o retardo en la ejecucin de la obligacin.
b. Ventajas con respecto de la indemnizacin judicial.
si el objeto de la obligacin es un facere o una cosa distinta al dinero facilita al acreedor el
cobro de la indemnizacin evitando tener q' probar el perjuicio sufrido.
permite asegurar el cumplimiento de obligaciones naturales.
evita al acreedor quedar entregado al discrecionalismo del Juez.
c. Constitucin de la Clusula Penal.
Se constituye como una obligacin accesoria estipulada condicionalmente.
d. Efectos de la Clusula Penal.
Si la obligacin no era ejecutada en la forma convenida el acreedor poda demandar
inmediatamente el cumplimiento de la clusula penal, o si lo prefera, solicitar al
magistrado que determinase el monto de la indemnizacin.