PRINCIPIOS REGISTRALES:

Son las directrices, lineamientos o reglas ms generales del Derecho Registral, q

inspiran un conjunto normativo, y contribuyen a la interpretacin de las reglas
particulares, orientando el funcionamiento de los registros. Dichos principios
nacen orientados al Registro inmobiliario.
Cules SON LOS PRINCPIOS REGISTRALES?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

De Inscripcin
De Seguridad jurdica
De Rogacin
De Prioridad
De Prelacin
De Tracto Sucesivo
De presuncin de Autenticidad Legitima de los documentos presentados
para su registro
8. De Legalidad
9. De Publicidad
10.De legitimacin
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION? Consiste en el ingreso
de un bien por primera vez en el Registro, sin la inicial o previa inscripcin, no se
puede producir ninguna de las consecuencias ni lograr los fines del Registro de la
Propiedad. La finca o bien inscribible cuando ingresa al Registro este le asigna un
Nmero de finca, folio, libro y departamento. Principio q est en el Cdigo Civil
Art. 1131.
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA? Consiste en la
garanta del resguardo efectivo de las inscripciones registrales, una vez
asentadas en los libros correspondientes se conservan y permanecen
inalterables en tanto no ocurra un acto o contrato jurdico, q afecte la situacin
del bien inmueble inscrito y sea presentado al Registro para su inscripcin.
Efectiva custodia y el resguardo de los libros a cargo del Registro General de la
Propiedad.
Fundamento Constitucional, artculo 2 de la CPR.
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE ROGACION? Consiste en q el procedimiento
registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte, mediante solicitud o
peticin dirigida al Registrador General de la Propiedad, salvo excepcionalmente
este pueda actuar de oficio. Regulado en Art. 1127 C. Civ. Y en Art. 340 C.
Comercio.
QUE ES EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD? Se refiere a la preferencia entre los
derechos inscritos en el Registro, la cual depende de la fecha de ingreso del
ttulo en el mismo, de tal suerte que el primero en orden registral no es quien
antes adquiera el derecho, sino quien antes inscriba su adquisicin. Aquel cuya
virtud el acto registrable que primeramente ingresa en el Registro de la
propiedad, se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a
cualquier otro acto registral que, sindole incompatible o perjudicial, no hubiere

sido presentado en el Registro o lo hubiere sido con posterioridad aunque dicho

acto fuese de fecha anterior. Art. 1141 y 1142 C. Civ. Art. 6 Reglamento de los
Registros de la propiedad. Art. 135 al 140 LOJ.
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE PRELACION? Se refiere bsicamente a la
preferencia en el orden de inscripcin de ttulos presentados al Registro respecto
de los mismos bienes. Supone que se mantiene un orden para inscribir los ttulos
relacionados con los mismos bienes, y que hasta que el anterior no se haya
operado, suspendido o denegado y asi sea firmado por el registrador auxiliar
responsable, no se reparte el segundo para su calificacin y operacin, ya que se
respeta el orden de presentacin.
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO? en el historial jurdico
de cada finca los titulares se suceden en relacin de causante a causahabiente,
formando una cadena sin solucin de continuidad desde el inmatriculante hasta
el ltimo titular. Los libros que contienen los asientos han de mostrar el
encadenamiento del causante al sucesor mediante eslabones formales que
registren en serie los actos de transferencia, constitucin y extincin de los
derechos reales inmobiliario y cada uno de estos asientos que reflejan el historial
de la finca y encierran el contenido real de los ttulos presentados, se apoya en
el consentimiento del anterior titular hipotecario o en una sucesin del mismo
por ministerio de la ley.
QUE ES EL PRINCIPIO DE PRESUNCION DE AUTENTICIDAD LEGITIMA DE LOS
DOCUMENTOS PRESENTADOS PARA SU REGISTRO? Consiste en q los documentos
son calificados por el Registro y una vez llenen requisitos de forma y de fondo
exigidos para su inscripcin procede a efectuar los asientos respectivos,
presumiendo que su autenticidad es legtima y no aparente, de tal manera el
Registro no puede prejuzgar acerca de la veracidad y autenticidad o de la
falsedad del contenido y firmas de los mismos. Registro debe verificar si
documento presentado es autorizado x Notario colegiado activo o certificado x
secretario de un rgano jurisdiccional. Arts. 186 CPCYM.
EN QUE CONSISTE EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD? Este principio indica q solo
pueden tener acceso al Registro de la propiedad, los ttulos vlidos y perfectos,
es decir, los que renan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes. En
general podemos afirmar que los ttulos presentados al Registro General de la
Propiedad, son testimonios de instrumentos pblicos, documentos extendidos
por los rganos jurisdiccionales, documentos administrativos; los cuales por
norma son calificados por el Registrador al solo efecto de practicar, suspender o
denegar el asiento solicitado.
QUE ES EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD? Consiste en que toda persona tiene
acceso a los documentos, libros y actuaciones del Registro, de tal manera que a
ninguna persona puede negrsele u ocultrsele la informacin que en el mismo
existe, este principio es complementario del principio de Seguridad jurdica toda
vez q consultar los libros e inscripciones relativos a un bien inscribible antes de
realizar cualquier negociacin proporciona. Principio doctrinario recogido por
nuestra legislacin Art. 30 de la CPR.

Qu ES EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION? Se halla implcito como presupuesto

para la Fe Publica registral Art. 1146 C. Civil, establece: que la inscripcin no
convalida los actos o contratos nulos segn las leyes.

ASIENTOS REGISTRALES:
Es toda inscripcin, anotacin, cancelacin y toma de razn que efecta un
Registro Pblico en sus libros, de tal suerte, que podramos decir que el trmino
asiento registral, es el gnero y los trminos: inscripcin, anotacin, cancelacin
y toma de razn, la especie.
QUE ES LA INSCRIPCION: consiste en la accin de inscribir personas, bienes,
derechos, ttulos o actos y hechos jurdicos, en un Registro Pblico, dejando
constancia con el fin de dar a conocer una situacin jurdica determinada.
CUALES SON LAS CLASES DE INSCRIPCIONES?
1.
2.
3.
4.

Inscripciones
Inscripciones
Inscripciones
Inscripciones

de inmatriculacin e inscripciones posteriores;

comunes e inscripciones especiales;
principales y de referencia;
extensas e inscripciones concisas.

EN QUE CONSISTE LAS INSCRIPCIONES DE INMATRICULACION? Un objeto

registrable, tiene acceso al Registro, es decir es la primera inscripcin que se
realiza respecto de ese objeto.
Qu SON LAS INSCRIPCIONES POSTERIORES? Realizan los Registros Pblicos,
con relacin a un objeto registrable ya inscrito. Ejemplo registro de Cesin del
derecho de uso q hace el titular de dicha marca a un tercero, inscripcin de un
derecho real de prenda sobre vehculo registrado. Sustitucin de mandatario e
un mandato, embargo.
Qu SON LAS INSCRIPCIONES COMUNES? Se rigen por las reglas generales, son
inscripciones que todos lo deben hacer como x ejemplo el nacimiento de una
persona inscribirlo en RENAP.
QUE SON LAS INSCRIPCIONES ESPECIALES? Reguladas por preceptos especficos
de la Ley o de un Reglamento. Ejemplo inscripcin de contrato de fideicomiso; de
constitucin de un rgimen de propiedad horizontal.
Qu SON LAS INSCRIPCIONES PRINCIPALES? Se describe detalladamente, las
estipulaciones y especificaciones del objeto de inscripcin. Ejem: Registro de
Garantas Mobiliarias, garanta constituida sobre una marca, Inscripcin de una
Servidumbre de Paso.
EN QUE CONSISTEN LAS INSCRIPCIONES DE REFERENCIA? Son referidas de otros
Registros, o de otros objetos inscribibles. Ejemplo en el Registro hacen constar
como desmembracin cuando el propietario de un bien vendi parte de su
inmueble a otro.

Qu SON LAS INSCRIPCIONES EXTENSAS? Llevan todas las circunstancias del

objeto inscribible, en virtud de la propia ley; ejemplo: el registro de un mandato,
en el Registro de poderes, o el registro de los derechos de posesin sobre un
inmueble, en el Registro de la Propiedad.
Lugar, fecha, nombre de mandante, nombre mandatario, acciones especficas del
mandato.
EN QUE CONSISTEN LAS INSCRIPCIONES CONCISAS? Expresan nicamente la
naturaleza del acto o contrato celebrado y los nombres de los ttulos inscritos,
remitindose en todo lo dems, a aquella inscripcin extensa y citndose el libro
y folio en que se encuentra; ejemplo revocatoria de un mandato registrado, la
transmisin de los derechos de posesin sobre la totalidad de un bien inmueble
registrado; o el cambio de denominacin social de una Sociedad Mercantil.
EN QUE CONSISTE LA ANOTACION? Asiento que realiza un Registro Pblico, al
margen de una inscripcin principal, con el fin de hacer constar una
circunstancia, que permite una aclaracin, ampliacin, modificacin; o un enlace
con otros asientos o folios. ANOTACIONES PREVENTIVAS O PROVISIONALES,
tienen x objeto asegurar las resultas de un juicio o preparar asiento definitivo.
Las Anotaciones pueden ser realizadas x orden de Autoridad Judicial o a solicitud
de parte interesada.
ANOTACIONES REALIADAS POR ORDEN JUDICIAL: ejem. Anotacin de demanda;
casos ventila un juicio ordinario de reivindicacin de la propiedad o la nulidad de
un negocio jurdico q derivo en un asiento registra; anotacin de embargo en
juicio oral de fijacin de pensin alimenticia.
ANOTACIONES REALIZADAS A SOLICITUD DE PARTE: EJEM: en el Registro de la
propiedad, la anotacin de inmovilizacin voluntaria de bienes inmuebles,
duracin 3 aos y anotacin provisional o preventiva, duracin de 30 das con el
fin de guardar la prioridad en la presentacin de un documento.
QUE ES LA CANCELACION? Asiento q realiza un Registro Pblico, mediante el
cual se deja sin efecto total o parcialmente otro asiento registral, se practica al
margen del asiento que se cancela, y en columna diferente. Pueden realizarse
por orden judicial, o a solicitud de parte.
QUE ES LA TOMA DE RAZON? Consiste en asientos registrales, q dejan
constancia de actos jurdicos diversos; como toma de razn de endoso o
traspaso de un ttulo de agua. Se efectan cuando Registros Pblicos, son
presentados documentos o ttulos q contiene la adquisicin, trasferencia o
modificacin de derechos.
FUNCION DE LOS REGISTROS PUBLICOS:
EN QUE CONSISTE LA MULTIFUNCIONALIDAD DEL DERECHO REGISTRAL? El
Derecho Registral tiene como funcin principal la de dar seguridad al trafico
mobiliario e inmobiliario de un pas y coadyuvar en el derecho de identidad e
identificacin de las personas, hasta tener funcionalidad de mecanismo para

saber la historia de una persona, de una comunidad o de una generacin en un

lugar y momento determinado.
CUALES SON LAS DIVERSAS FUNCIONES DE LOS REGISTROS PUBLICOS:
1.
2.
3.
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6.
7.
8.
9.

Funcin econmica,
Funcin de seguridad jurdica preventiva
Funcin de eliminar asimetras informativas de carcter jurdico.
Funcin de contrataciones menos costosas y seguras, as como la
determinacin precisa y definida de los contratantes.
Funcin de produccin de derechos de propiedad
Funcin de comportamiento social
Funcin de mtodo de investigacin
Funcin de identificacin personal
Funcin del derecho registral

QUE ES LA FUNCION ECONOMICA: en Registros de Naturaleza patrimonial es la q

desempea, que reducen los costes de informacin y averiguacin en las
transacciones.
FUNCION DE SEGURIDAD JURIDICA PREVENTIVA: Reg. Patrimoniales y personales
su funcin importante radica en ser un mecanismo idneo de seguridad jurdica
preventiva, procurando con ello evitar vicios ocultos en las transacciones y por
ende descongestionando los rganos jurisdiccionales.
FUNCION DE ELIMINAR ASIMETRIAS INFORMATIVAS DE CARCTER JURIDICO:
principio de igualdad ante la ley, permite a todos x igual, mediante el acceso a la
informacin de lo inscrito, conocer los distintos aspectos de inters para invertir
en un pas o bien para agilizar las negociaciones.
FUNCION DE CONTRATACIONES MENOS COSTOSAS Y SEGURAS, ASI COMO LA
DETERMINACION PRECISA Y DEFINIDA DE LOS CONTRATANTES: tener clara la
identidad de las personas y permitir reducir costos cuando los registros tienen
informacin no solo transparente, sino cierta, es uno de los aspectos de mayor
inters q justifican en gran parte la creacin y funcionamiento de los entes
estatales.
FUNCION DE PRODUCCION DE DERECHOS DE PROPIEDAD: efecto fundamental
del Registro de la Propiedad radica en la publicitacin de derechos reales de
dominio, q posiblemente si no hubiera Registro se mantendran ocultos o no se
produciran, lo cual hace difcil, entre otras cosas, accesar al crdito y poner con
ello en movimiento la economa.
FUNCION DE COMPORTAMIENTO SOCIAL: es una estadstica, control que se lleva
de los sucesos que se registran. Los registros Pblicos son un termmetro de la
economa de los pases, toda ves q al disminuir los crditos, disminuyen tambin,
las operaciones de hipotecas, prendas y garantas mobiliarias, cantidad de
nacimientos, matrimonios, divorcios inscritos en el Reg. Cvil coadyuvan en
indicar los comportamientos de las sociedades. Inscripcin de entidades
mercantiles o civiles, personas empadronadas indican dicho comportamiento
social.

FUNCION DE METODO DE INVESTIGACION: mecanismo idneo para

investigaciones es el q se deriva de la informacin que consta en los Registros
pblicos, interesante resulta la posibilidad, incluso de descubrir la genealoga de
una persona a travs de investigaciones de defunciones inscritas en los
cementerios; otro ejemplo, la cantidad de personas q estn adquiriendo el nuevo
documento de identidad DPI a travs del anlisis de los instrumentos pblicos
presentados al Registro ayudan a investigar, cantidad de personas q adquieren
bienes o accesan al crdito q hayan adquirido el DPI.
FUNCION DE IDENTIFICACION DE PERSONAL: Los Registros Pblicos, de persona
en combinacin con los patrimoniales, permiten establecer la identidad e
identificacin de las personas, incluso sus comportamientos y actividades. Pero
es importante determinar q informacin y a quien se proporciona la misma. Es
por ello que se regula en la Ley de Acceso a la informacin se restrinja el acceso
a datos q tengan q ver con la intimidad de las personas, por tratarse de
informacin sensible no pblica.
FUNCION SOCIAL DEL DERECHO REGISTRAL: funcin que se da cuando los
Registros Pblicos, prestan sus servicios con eficiencia, efectividad y legalidad
para que se pueda publicar y accesar a los derechos de propiedad o de identidad
por ejemplo.
CLASIFICACION DE LOS REGISTROS PUBLICOS
CLASES DE REGISTROS PUBLICOS EN GUATEMALA ATENDIENDO AL OBJETO DE
INSCRIPCION
1. REGISTROS PUBLICOS DE BIENES Y DERECHOS REALES: se inscriben
bienes ya sean muebles o inmuebles, as como el dominio sobre ellos y los
actos y contratos, que se otorguen con relacin a dicho dominio;
constitucin, liberacin y cancelacin, de otros derechos reales que
afecten a los mismos. A esta clase pertenecen:
a) Registro de la Propiedad de la zona central con sede en la ciudad de
Guatemala;
b) Segundo Registro de la Propiedad, sede en Quetzaltenango.
Adems de inmatricular los bienes, se registra el dominio sobre los
mismos. Art. 1124 y 1125 C. Civ. Establecen que bienes deben inscribirse.
2. REGISTRO PUBLICOS DE BIENES: se inscriben bienes y por medio de la
informacin que publicitan, puede conocerse las caractersticas de dichos
bienes as como sus poseedores o propietarios. Dentro de esta
clasificacin, podemos citar al Registro de Vehculos de la
Superintendencia de Admon. Tributaria, la cual con una base de datos en
la cual se puede consultar informacin variada sobre los mismos.
3. REGISTROS PUBLICOS DE GARANTIAS: se inscriben las garantas
constituidas sobre bienes, con el fin de publicitar dichos gravmenes, a
afecto de q los potenciales acreedores, puedan conocer si los bienes q les
son ofrecidos en garanta, se encuentran libres, sin gravmenes. En Guate

4.

5.

6.

7.

8.

est el Registro Pblico de garantas Mobiliarias, regulada en Ley de

garantas Mobiliarias.
REGISTROS PUBLICOS DE PERSONAS: se inscriben personas individuales o
jurdicas, con el fin de publicitar su situacin jurdica, Ejemplo; RENAP,
Reg. De Personas Jurdicas.
REGISTROS PUBLICOS DE TITULOS: se caracterizan, x tomar razn, de la
informacin que consta en documentos que acreditan la titularidad sobre
un bien o sobre un derecho real o personal. Entre estos registros estan:
a) Registro de Ttulos de la Empresa Municipal de Agua,
b) Registro del Mercado de valores y Mercancas,
c) Registro de Acciones de instituciones Bancarias.
REGISTROS PUBLICOS DE ACTOS JURIDICOS: se registran manifestaciones
de voluntad, que crean consecuencias jurdicas, tal como el Registro de
Testamentos y Donaciones por Causa de Muerte, Registro Electrnico de
poderes del Archivo General de Protocolos, RENAP, en cuento a registrar
todos aquellos actos q modifican el estado civil de las personas.
REGISTROS PUBLICOS DE HECHOS JURIDICOS: en ellos se registran hechos
o acontecimientos que producen consecuencias jurdicas, caso de Registro
de Nacimientos y de Defunciones, dentro del RENAP.
REGISTROS PUBLICOS DE PROCESOS: ubicamos al Registro de Procesos
Sucesorios, a cargo de la Secretaria de la Corte Suprema de Justicia, el
cual se encarga de llevar el Registro de los Procesos Sucesorios, radicados
ante los jueces o Notarios.

CLASES DE REGISTROS PUBLICOS EN GUATEMALA

1) Registro General de la Propiedad
2) Registro Nacional de las Personas
3) Registro de Informacin Catastral
4) Registro Mercantil
5) Registro Electrnico de Poderes
6) Registro de la Propiedad Intelectual
7) Registro de Garantas Mobiliarias
8) Registro de Mercado de Valores y Mercancias
9) Registro de Prsonas Juridicas
10)
Registro de Procesos Sucesorios
11)
Registro de Testamentos
12)
Registro de Ciudadanos
13)
Registro Nacional de Cooperativas del INACOP
14)
Registro Tributario Unificado.
EN QUE CONSISTE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
PROFESOR SERRANO ALONSO: la seguridad del trfico de los bienes inmuebles,
se realiza mediante el servicio pblico del Registro de la Propiedad, de manera
que el instrumento jurdico creado para lograr la efectividad y seguridad jurdica
del trfico jurdico de dichos bienes.
El Reg. De la Propiedad: es el instrumento del que se sirve el ordenamiento
jurdico para dar seguridad jurdica a la propiedad inmueble y favorecer su trfico
mediante la publicidad de su contenido. Da a conocer a los posibles interesados

las titularidades jurdicas existentes sobre los bienes inmuebles previamente

inscritos en el Registro, de modo q con la consulta de los libros del registro, el
adquirente de un bien inmueble puede conocer quin es el titular del mismo y
las situaciones en las que el bien se encuentra (si est gravado o con otros
derechos).