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Enero 2009

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Abogados Rechtsanwlte

Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE)

y responsabilidad civil por defectos de construccin

1. La LOE establece un rgimen especifico de responsabilidad por defectos de construccin para

aquellas edificaciones sometidas a dicha Ley. En este sentido, podemos sealar que la Ley
moderniza de forma importante las reglas y principios hasta ahora existentes en materia de
responsabilidad por defectos de construccin.
2. Establece un conjunto de seguros de daos materiales o seguros de caucin a cargo del
promotor y constructor, segn los casos, con importes mnimos de capital asegurado para cada
periodo de garanta.
3. Junto a la existencia de una responsabilidad contractual, que estar determinada en cierta
medida por el propio contenido del contrato de obra, existe una responsabilidad que podemos
calificar de legal, contenida en el artculo 17.
4. De una responsabilidad decenal (artculo 1591 del Cdigo Civil), se ha pasado a una
responsabilidad decenal, trienal y anual (artculo 17 de la LOE), dependiendo de la naturaleza
y gravedad de los daos producidos en el edificio.
5. Desaparece la clasificacin tradicional de los vicios constructivos en vicios de la construccin,
vicios de la direccin y vicios del suelo, englobndose todos ellos bajo la denominacin genrica
de vicios o defectos de construccin.

Clasificacin
La LOE realiza una clasificacin de vicios o defectos de construccin en funcin de los daos
materiales que se ocasionen en el edificio, siendo stos los siguientes:
1. Vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras.
2. Vicios o defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3. Vicios o defectos que afecten a la cimentacin o a elementos estructurales y que comprometen
la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.

Responsabilidad de los agentes

Por otra parte, la LOE regula nicamente el resarcimiento de ciertos daos causados en el edificio,
y son slo stos los que deben estar asegurados (artculo 17 y 19).
Con carcter general, la responsabilidad de los diversos agentes intervinientes en el proceso de la
edificacin es personal e individualizada, surgiendo slo la responsabilidad solidaria cuando no
pueda individualizarse la causa de los daos materiales o quedase debidamente probada la
concurrencia de culpas sin que pueda precisarse el grado de intervencin de cada agente en el
dao producido (artculo 17.2 y 3). Una excepcin a esta regla general es la responsabilidad del
promotor, que siempre es solidaria (artculo 17.3).
El constructor, junto con el promotor, son los nicos agentes que responden de los daos
materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de
las obras. Dicha responsabilidad tiene un plazo de garanta de un ao, contado desde la recepcin
de la obra sin reservas o una vez subsanadas las mismas (artculo 17.1).
La responsabilidad civil ser exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u
omisiones propios (responsabilidad directa), como por actos u omisiones de personas por las que,
con arreglo a la Ley, se deba responder (responsabilidad indirecta).

Carrer de Veciana, 11 * E-08023 Barcelona

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Supuestos de responsabilidad
Son supuestos de responsabilidad por actos u omisiones de personas por las que se debe
responder los siguientes:
Constructor. Ser responsable de los daos materiales causados en el edificio por vicios o
defectos:
- Derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o tcnica, negligencia o incumplimiento
de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dems personas que dependan de l (artculo 17.6).
- Derivados de la ejecucin de determinadas partes o instalaciones subcontratadas, sin perjuicio
de la repeticin a que hubiere lugar (artculo 17.6).
- Derivados por las deficiencias de los productos de construccin adquiridos o aceptados por l, sin
perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar (artculo 17.6).
Proyectista. Este agente ser responsable de los daos que puedan derivarse de la insuficiencia,
incorreccin o inexactitud de los clculos, estudios, dictmenes o informes contratados a terceras
personas, sin perjuicio de la accin de repeticin que pudiera corresponderle como proyectista
(artculo 17.5).
Director de obra. Ser responsable de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto
no elaborado por l mismo, sin perjuicio de la accin de repeticin que pudiera corresponderle
frente al proyectista (artculo 17.7).

Plazos de responsabilidad
Los plazos de responsabilidad (decenal, trienal y anual) empiezan a contar desde la fecha en que
tuvo lugar la recepcin de la obra sin reservas o una vez subsanadas stas (artculo 17.1).
La responsabilidad por daos no ser exigible a los agentes que intervengan en el proceso de la
edificacin si se prueba que aquellos fueron ocasionados por:
-

Caso fortuito.
Fuerza mayor.
Acto de tercero.
Por el propio perjudicado del dao (artculo 17.8).

Conclusiones
La LOE ha positivado en una gran parte de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en la
interpretacin y aplicacin del artculo 1591 del Cdigo Civil, referente a la responsabilidad decenal
por vicios o defectos de construccin determinantes de ruina.
En definitiva, la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin ha supuesto un avance
legislativo en materia de responsabilidad civil por defectos de construccin, intentando paliar en la
medida de lo posible la discrepancia que exista entre la legislacin vigente en esos momentos y la
realidad social existente.

Barcelona, enero de 2009

Silvana Otn lkers
Abogada

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