Aprovao do projeto do Consrcio

Novo Recife

Alunos:
Armando Negreiro
Bruno Cosmo da Costa
Carlos Americo Carneiro Leo Filho
Hugo F. Silvestre
Jerffeson Bonfim G. Arajo

Turma:
GE-28 Recife/PE

Sumrio

Sumrio
1.

INTRODUO..................................................................................................................... 1
INTRODUO...............................................................................................................................1
CENRIO.....................................................................................................................................1
APRESENTAO DOS FATOS.........................................................................................................2

2.

FASES DA NEGOCIAO..................................................................................................5
2.1. PREPARAO....................................................................................................................5
Interesses e Opes............................................................................................................ 5
Critrios............................................................................................................................... 5
2.2. EXPLORAO....................................................................................................................6
Comunicao e Relacionamento.........................................................................................6
2.3. TESTAR E TROCAR............................................................................................................7
Comunicao e Opes.......................................................................................................7

3.

ESTRATGIAS DE NEGOCIAO.....................................................................................8
3.1.
3.2.
3.3.

PREFEITURA DO RECIFE....................................................................................................8
CONSRCIO NOVO RECIFE................................................................................................8
SOCIEDADE CIVIL..............................................................................................................8

4.

CONCLUSO...................................................................................................................... 9

5.

FONTES............................................................................................................................ 10

1.

Introduo
Introduo
Este trabalho tem como objetivo utilizar os conceitos e tcnicas apresentados na
disciplina de Negociao, para analisar o polmico projeto imobilirio proposto pelo
Consrcio Novo Recife, em rea nobre localizada no Cais Jos Estelita, e que mobilizou
a sociedade Pernambucana.

Cenrio

Cais Jos Estelita

O Cais Jos Estelita fica situado na bacia do Pina na cidade do Recife e o principal
eixo que liga a zona sul ao centro comercial da cidade. Nela abriga a antiga Rede
Ferroviria Federal (RFFSA) e armazns que eram usados para estocar acar, no
incio do sculo XX. A RFFSA foi desativada e o local encontra-se abandonado at os
dias de hoje.

Em 2008 a unio decidiu leiloar a rea do Cais Jos Estelita, sendo um local estratgico
e carto postal da cidade, as empresas Moura Doubeux, Queiroz Galvo, Ara

Empreendimentos e GL empreendimentos criaram o Consrcio com o objetivo de

comprar a rea da unio.
No havendo concorrncia o Consrcio comprou a rea de 101,7 mil metros quadrados
da unio por o valor mnimo por R$ 55 milhes, com o objetivo comercial de construir 12
torres.
O projeto inicial com investimento de R$ 15 milhes previa a construo de sete torres
residenciais, duas comerciais, dois flats e um hotel, cada um com at 40 andares, alm
de bares, restaurantes, estacionamento e a revitalizao da rea com a criao
parques, ciclovia, per e ruas de acesso.
O projeto contudo acabou virando caso de polcia e mereceu um alerta da Anistia
Internacional, graas ao grupo Direitos Urbanos, que desde 2002 milita em causas
urbansticas. Descontentes com a situao, estudantes, arquitetos, professores e
advogados, entre outros membros do grupo, se uniram no movimento Ocupe Estelita.
H dois anos eles lutam contra as empresas de construo civil que pretendem injetar
at R$ 1,1 bilho para erguer ali um complexo residencial e comercial. Chamado Novo
Recife, o projeto uma cortina de espiges bem diferente da rea - histrica, mas
decadente da cidade.

Apresentao dos Fatos

Leilo da rea do Cais Jos Estelita
Resumo: Em 2008 a unio decidiu leiloar a rea do Cais Jos Estelita e as empresas
Moura Doubeux, Queiroz Galvo, Ara Empreendimentos e GL empreendimentos
criaram o Consrcio com o objetivo de comprar a rea da unio.
O Consrcio comprou a rea de 101,7 mil metros quadrados da unio por o valor
mnimo por R$ 55 milhes, com o objetivo comercial de construir 12 torres.
Anlise: No houve concorrncia e o Consrcio comprou a rea por um preo inferior a
R$ 500,00 por metro quadrado. O preo mdio de rea construda em Recife era na
poca de R$ 5.673,00 e o terreno em local a beira rio, extremamente valorizado.
Aprovao do Projeto Pela Prefeitura Joo da Costa
Resumo: Em 2012 o projeto inicial foi analisado pelo Conselho de Desenvolvimento
Urbano (CDU) em uma reunio portas fechada e sem a participao da sociedade e dos
outros rgos competentes. O projeto imobilirio foi aprovado pela Prefeitura de Recife
em 28 de dezembro de 2012, a poucos dias do fim da gesto do ex-prefeito Joo da
Costa (PT-PE). A sesso foi realizada a portas fechadas e a advogada Liana Lins, do
grupo Direitos Urbanos, foi proibida de participar do encontro.

Anlise: A reunio a portas fechadas e sem a participao da sociedade e dos outros

rgos competentes, gerou uma desconfiana na sociedade onde passaram a buscar
falhas e irregularidades no leilo e no projeto.
Novo termo de compromisso assinado pela Prefeitura Geraldo Jlio.
Resumo: Em 2013, a Prefeitura do Recife aprovou novas medidas referentes ao
polmico projeto imobilirio, exigindo novas aes mitigadoras - tomadas para
compensar os possveis danos causados pela construo. O valor da compensao
subiu de R$ 32 milhes para R$ 62,7 milhes, com a incluso de biblioteca, tnel e um
parque linear, entre outros itens. Um termo de compromisso entre a gesto municipal e
consrcio de construtoras responsvel pelo Projeto Novo Recife foi assinado.
Anlise:
Invaso e Ocupao da rea
Resumo: Em 21 de maio o consrcio recebeu autorizao da prefeitura para demolir os
armazns, que no ocorreu devido ao movimento Ocupe Estilita. O grupo foi inspirado
pelo movimento Occupy Wall Street, e desgostosos com o projeto, ocuparam a rea do
cais. Eles pedem a nulidade do processo administrativo que aprovou o projeto, que hoje
objeto de aes judiciais questionando sua legalidade.
Anlise:
Suspenso da licena que permitia a demolio de galpes da rea do cais
Resumo: No dia 3 de junho, a Prefeitura do Recife anunciou a suspenso da licena
que permitia a demolio de galpes da rea do cais. No dia 5, o engenheiro Eduardo
Moura, representante da Moura Dubeux Engenharia, afirmou que o Consrcio Novo
Recife concorda em produzir um novo projeto para o terreno. O Tribunal de Justia de
Pernambuco (TJPE) concedeu a reintegrao de posse da rea, atendendo a um
pedido feito por advogados do Consrcio Novo Recife. O DU e o Ministrio Pblico
recorreram da deciso, que foi analisada pela Justia estadual no dia 18 de junho e
considerada legal. A reintegrao de posse foi cumprida no dia 17 de junho, aps ao
violenta da PM no terreno. Desde ento, a ocupao acontece sob o viaduto Capito
Temudo, nas proximidades do Cais, no Centro.

Anlise:
Projeto Novo Recife
Os lados querem desenvolver reas degradadas. Mas como? A que custo? O Novo
Recife anunciado como uma modificao urbana em uma rea pobre, que trar
benefcios como um parque, 24 mil empregos temporrios e 2 mil permanentes,
preservao dos armazns para fins culturais e a demolio do viaduto, que marcou o
incio da decadncia do local.

Governo
Os interesses do governo na prefeitura at final de 2012(Joo da Costa-PT)
convergiram no sentido de aprovar o projeto do consrcio de construtoras sem
discurso com a sociedade.
O novo governo (Prefeito Geraldo Jlio) no primeiro momento tentou minimizar os
efeitos polticos e com pequenas alteraes aprovou o projeto.

Consrcio Construtoras.
Movimento Ocupe Estelita.

2.

Fases da Negociao
2.1.

Preparao

Interesses e Opes
a. Consrcio Novo Recife
Tem o objetivo de revitalizar a regio do Cais de Santa Rita criando prdios
residenciais, comerciais, flats, hotis, restaurantes, comercio e praas pblica,
trazendo desenvolvimento urbanstico, social e econmico da Cidade e a
preservao de sua histria.
b. Sociedade
Grupo denominado Direitos Humanos em parceria com atores polticos, como o
Som da Rural e o movimento Ocupe Estelita, buscam a suspenso da destinao
da rea para o poder privado, e da implantao de um projeto considerado
retrgrado para a cidade. Buscam a destinao da rea para um projeto coletivo,
com respeito proteo ambiental, mobilidade e qualidade de vida.
c. Prefeitura do Recife
Responsvel pela aprovao do projeto, a Prefeitura assumiu o protagonismo do
processo de planejamento urbano da cidade, com aes de curto e mdio prazo,
e a fim de minimizar as crticas passou a atuar como mediador das negociaes
entre o Consrcio Novo Recife e a sociedade em geral afim de satisfazer os
interesses e opes de todos os envolvidos.

Critrios
a. Consrcio Novo Recife
Cumprimento da funo urbanstica da propriedade pelo uso e ocupao
adequados do vazio urbano, atendendo os parmetros elencados pelo poder
pblico, junto s expectativas sociais, para construo na rea. Destinao de
investimento de 80 milhes para obras de uso pblico. Melhoria do sistema virio
da rea. Manter a posse sob a compra da rea feita em um leilo, para suprir a
demanda de espaos para novos investimentos imobilirios bem localizados na
cidade do Recife.
b. Sociedade
Oportunidade de destinao da rea de 10 hectares do Cais Jos Estelita para
uma interveno urbana que beneficie toda a populao da cidade. O projeto deve
ser coletivamente elaborado, com as diversas instncias da sociedade. A luta
para que a cidadania ocupe o Cais por meio da observncia da legislao vigente;
da incluso popular no desenho das oportunidades para a rea do Centro-sul da
capital pernambucana; do respeito ao meio ambiente e do investimento imobilirio

responsvel. Defendem ainda uma soluo pautada na sinergia entre mercado,

sociedade civil e poder pblico.
c. Prefeitura do Recife
Aprovao do projeto aps ser submetido a dois rgos colegiados: Comisso de
Controle Urbanstico o qual a Prefeitura tem 7 dos 16 membros; e a Comisso de
Desenvolvimento Urbano o qual Prefeitura tem 9 de 30 membros. O processo de
aprovao foi realizado antes de 2012, portanto, sob responsabilidade da gesto
anterior. A atual gesto da Prefeitura props ento mediar s negociaes para
chegar a melhor opo.
A prefeitura fez novas exigncias aos empreendedores para viabilizar o projeto
tais como: a ampliao das aes mitigadoras do projeto, visando a valorizao
dos espaos pblicos, integrao das comunidades de So Jos, Cabanga, Joo
Paulo II e Coque, consolidando novos espaos de encontro, convivncia e lazer
para a cidade.

2.2.

Explorao

Comunicao e Relacionamento
O Consrcio Novo Recife junto a prefeitura conseguiu autorizao para Com a
finalidade de conduzir a negociao entre o Consrcio Novo Recife e a sociedade, a
Prefeitura do Recife consolidou um conjunto de diretrizes urbansticas por meio da
participao da sociedade a partir das audincias pblicas.
Os encontros para debater o projeto deve acontecer sempre em audincias publicas.

a. Prefeitura do Recife
Com o intuito de estabelecer a coordenao e um melhor relacionamento entre as
partes envolvidas no projeto, o atual prefeito da cidade do Recife Geraldo Jlio,
iniciou uma reunio com o foco na abertura de dilogo entre as partes com a
preocupao de no debatemos questes de mrito.
b. Consrcio Novo Recife
Se colocou disposio para dialogar ao ouvir a solicitao dos interesses da
sociedade civil e utilizou das mdias sociais para divulgar os benefcios em que a
sociedade teriam com o projeto.
c. Sociedade
O movimento ocupe Estelita acampou na rea do Cais Jos Estelita com objetivo
inicial de protestar e evitar a demolio dos armazns histricos, o movimento
criou foras atravs das redes sociais e conseguiu ter a participao expressiva
de moradores, estudantes, professores, cineasta e artistas. Alguns artistas como

Ney Matogrosso, Zlia Duncan, o Klber Mendona e a banda Nao Zumbi

apoiaram o movimento, alguns msicos, como exemplo Otto, realizaram shows de
graa na rea do Cais Jos Estelita.

2.3.

Testar e Trocar

Comunicao e Opes
a. Prefeitura do Recife
Consolidou um conjunto de diretrizes urbansticas por meio da participao da
sociedade civil.
b. Consrcio Novo Recife
Durante as audincias pblicas, o consrcio se colocou disposio para dialogar
e admitiu a possibilidade de modificao do projeto na parte interna do lote.
Aps forte presso do Ministrio Pblico e setores da sociedade o Consrcio
Novo Recife desenvolveu um novo projeto pautado em algumas exigncias para
que pudesse dar sequncia ao projeto. Alguns pontos como a construo de um
Parque Linear com 90 mil metros quadrados ao longo da Bacia do Pina; seis
quadras poliesportivas e reas de lazer sob o Viaduto Capito Temudo; Biblioteca
Pblica no giradouro do Cabanga; interveno na esplanada do Forte das Cinco
Pontas, com a demolio do viaduto, urbanizao e paisagismo; implantao de
ciclovia conectando a zona sul com o Bairro do Recife. Os armazns histricos
sero requalificados para a construo de um centro cultural. A quantidade
mnima de 200 moradias de interesse social, proposta pelas diretrizes da
prefeitura, tambm ter a construo assumida pelo consrcio.
c. Sociedade
O movimento em prol do Cais Jos Estelita, entrou com uma representao no
Ministrio Pblico, denunciando a completa ausncia de escuta da populao no
processo de aprovao do Projeto Novo Recife, atribuindo a mediao da
Prefeitura do Recife o nome de teatral j que no houve efetiva participao
popular, em um processo de suposta negociao em que somente um interessado
d todas as cartas e o ausncia de protagonismo do poder pblico, sem defender
os interesses da sociedade. Prope-se ento uma nova srie de audincias
pblicas para discusso pblica do projeto, a fim de buscar alteraes definitivas e
consensuais ao projeto.

3.

Estratgias de Negociao

3.1.

Prefeitura do Recife
Tem atuao com postura de mediao buscando conciliar os interesses privados
no que convm a manuteno dos investimentos previstos para a cidade,
pblicos com fins de incremento na arrecadao de tributos, e da sociedade
que busca de maneira geral, uma destinao mais social a rea, com
aproveitamento do poder pblico e incluso social.

3.2.

Consrcio Novo Recife

Na anlise, obtm-se elementos que no primeiro momento o Consrcio Novo
Recife apresenta uma estratgia com foco apenas no resultado, e em um
segundo momento, mostram a adoo da estratgia com foco no resultado e
relacionamento com a sociedade, onde o consrcio oferece um pacote de
concesses, em busca de tentar obter a aprovao consensual do projeto, e que
apesar das alteraes no projeto reduzir seu potencial de vendas, oferece alguns
itens que atende a solicitao da sociedade, focando em sua aprovao.

3.3.

Sociedade Civil
A sociedade como um todo busca no primeiro momento o foco em resultado e
relacionamento, buscando criar canais de comunicao com o Consrcio e
adotando a proposio de negociao para os ajustes entendidos como
necessrios.

4.

Concluso
Ao analisar a negociao percebemos que o processo no foi bem estudado por parte
do Consrcio Novo Recife, ou seja, aparentemente no houve um bom preparo para
conduzir as negociaes, j que, no primeiro momento, acreditava-se que no haveria
espao para discusso com a sociedade, e que o projeto seria devidamente
implementado com base nos interesses e argumentos do Consrcio. A medida que
um grupo dentro da sociedade faz uma anlise do processo, e inicia uma srie de
questionamentos e exigncias, fica a inteno do Consrcio em excluir a participao
da sociedade deste processo, imprimindo inclusive, o uso da fora para o andamento
do projeto.
A medida que toda a fase de compra do terreno ocorreu em uma gesto anterior da
prefeitura, e com algumas acusaes de irregularidades, a gesto atual se coloca a
como mediadora da negociao, ouvindo os dois lados, e buscando estabelecer a
cooperao ao longo negociao.
A sociedade, entretanto, por no se v devidamente representada no processo, rejeita
toda a negociao at o momento, e prope uma nova srie de audincias pblicas
para discusso pblica do projeto, a fim de buscar alteraes definitivas e
consensuais.
O que fica claro nessa negociao que o nico ponto de interesse em comum entre
os lados, a destinao de uma rea abandonada para um equipamento de uso
efetivo da populao. E como ponto de divergncia o fato do Consorcio Novo Recife,
tentar uma destinao comercial da rea, com a construes de imveis, e os entes
representante da sociedade desejarem a destinao da rea para uso coletivo, com a
interveno do estado para criao de equipamentos de uso pblico e social, apenas.

5.

Fontes

http://www.cartacapital.com.br/sociedade/a-batalha-pelo-cais-jose-estelita-8652.html

http://www.ocupeestelita.com.br/linha-do-tempo/

http://g1.globo.com/pernambuco/noticia/2014/05/no-recife-iphan-embarga-demolicao-de-armazens-nocais-jose-estelita.html

http://www.recife.pe.leg.br/noticias/audiencia-publica-sobre-projeto-novo-recife-lota-plenarinho

http://www.trf5.jus.br/noticias/3852

http://www.jusbrasil.com.br/diarios/56700825/djpe-17-07-2013-pg-412

http://www.cartacapital.com.br/sociedade/a-batalha-pelo-cais-jose-estelita-8652.html

http://www.revistanegociospe.com.br/materia/Licoes-do-OcupeEstelita

https://direitosurbanos.wordpress.com/tag/cais-jose-estelita/

http://super.abril.com.br/cotidiano/batalha-estelita-819961.shtml

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