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AVALU y TASACIN
simplemente de
procedimientos de
bienes,
stas,
en cualquiera de
los
el perito
avaluador deber
adelantar
las siguientes
diligencias
Pasos que se deben seguir para un avalo?
1. La revisin previa de la
del
predio,
ubicacin
estudio
de
los
ttulos
respectivos.
b. Delimitacin,
colindantes
levantamiento
topogrfico
agrolgica,
segn
aptitud, nmero de
su
capacidad
cosechas
de
uso,
anuales
que
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f. Fuentes
de
aguas
naturales
artificiales
la
instalados,
vinculados
instalaciones,
maquinaria
siempre
se
la
que
hallen
equipos
directamente
Minero,
Tesorera Municipal,
bancos,
Oficina
las cajas
Municipal
comunales
de
Planeacin,
estudios
de
suelos
zonas
homogneas
fsicas
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agroeconmicas.
3) Los avalos anteriores del predio o de otros predios similares,
efectuados en los ltimos dos aos en la misma zona
homognea fsica.
4) La ubicacin del predio en la cartografa existente.
5) Uso del inmueble objeto del avalo.
m. Los dems datos que se consideren pertinentes.
En caso de que no se obtenga la informacin indispensable o
suficiente para
la
realizacin
del
avalo,
el
perito
deber
uso de la tierra,
construcciones y anexos,
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variables
exgenos
del
predio,
todos
los
aspectos
de
del predio,
servicios
la
zona,
vas
nivel
de
socioeconmico,
acceso,
servicios
perspectivas de valorizacin.
el perito
a catastros municipales,
especialmente
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teniendo en
el valor de estos,
edad,
realizar
personalmente
las
investigaciones
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que expida.
5. Mtodos de avalos de tierras.
a. Valoracin de la tierra:
La determinacin del valor de la tierra es la fase de la tasacin ms
importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga
necesariamente a acudir a diversas fuentes de informacin que nos
permitan formamos un concepto cabal del precio de la misma
Actualmente existen diversos mtodos para llegar a su valor real o
verdadero, entre ellos tenemos:
por
los
organismos
del
Estado,
las
empresas
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Problema:
Calcular el valor de la tierra de la finca,
67,770.45
dlares.
Las inversiones
por concepto de
Solucin:
Clculo del I:
I = (CPx + valor bienhechuras + v. equipo de trabajo) i
I = ($10,020.08+$ 6318.90) 0.11
I = $ 1.797,2878
Px = $ 67,770.45
CPx =$10,020.08
RT= Px - (CPx + I+B)
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utilizacin
del
ndice
de
precios
al
productor
del
sector
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CUADRO
DETERMINACIN VALOR POR HA. CUADRO DE MTODO DE LAS
VENTAS COMPARABLES
No. UBICACIN
1
2
a
b
Trime Ao
stre
Municipio Montes de 3
Municipio El Blanco 2
85
85
d
e
Superfici $ /ha
g=e*d
Monto
e (F)
240
300
$. (FX)
180000
240000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
(x)
750.00
800.00
Municipio El blanco
3
85
240
Municipio Montes de 1
85
250
Municipio El Blanco 3
85
500
Oca
Municipio El Blanco
4
84
100
Municipio El Blanco 3
84
400
Municipio Montes de 4
84
200
Municipio El Blanco 3
84
100
Municipio El Blanco 3
85
55
Municipio El Blanco 2
84
33
Municipio Montes de 1
85
43
Municipio El Blanco
1
85
50
Municipio El blanco
2
85
80
Municipio El Blanco 4
85
50
Municipio El Blanco
y
84
50
Municipio El Blanco 3
84
85
Total
2776
FUENTE: Los datos fueron tomados en
Subalterna de Registro Pblico. Cuadro citado por
Jos Contreras.
833.33
200000
920.00
230000
1000.00 500000
1000.00 100000
1000.00 400000
1250.00 250000
1500.00 150000
1500.00 82500
1515.15 50000
1627,91
70000
2000.00 100000
2000.00 160000
2000.00 100000
2200.00 110000
2352.94 200000
24249.33 3,122,5
la Oficina
siguientes medias
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anterior, dividido
- Media impar:
Por haberse obtenido 17 muestras para este estudio de ventas comparables
(nmero impar) la mediana es la muestra N- 9 que da un valor de 1500
$/ha
-
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R=Xmax - Xmin
R = 2352,94 $/ha - 750,00 $/ha = 1602,94$/ha
2.- Analizando los resultados anteriores, se consider como valor base
obtenido por la mediana impar o sea $ 1500 por las siguientes razones:
a - Su resultado no est influenciado por los valores extremos de los
comparables
b - Su resultado es idntico al resultado de la Moda 2
c - Su resultado est entre los resultados de la media aritmtica
simple y el rango.
d - Su valor es exacto.
Observaciones:
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c. Metodologa de Mndez-Sobrinho.
a continuacin mediante la
DE USO,
Clase
II
III
IV
VI
VII
VIII
ubicaci
n
Optimo
1,00
0,500
0,400
0,300
0,01
Buena
0,450
0,360
0,270
0,09
Regular
0,400
0,320
0,240
0,02
Mala
0,150
0,120
0,090
0,00
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Psima
0,200 0,190 0.150 0,110
Fuente Jos Contreras
0,100
0,080
0,060
0,00
UBICACI
ESCALA
DE
VALORES
Optimo
Tipo
Pavimentada.
Transitabilidad
Permanente
100
Buena
Lastrada
Permanente
90
Regular
Tierra
Difcil en invierno
80
Mala
Pica de tierra
Difcil
Psima
verano
Pica de tierra o Problemtico todo el ao
en
invierno
y 30
20
pluvial
Ejemplo, para este ejercicio utilizamos la tabla de avalo considerando la
capacidad de uso ubicacin y accesibilidad de Mndez-Sobrinho
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El tercero grupo de tierra fue ubicada corno bueno, tipo clase II cuyo
factor es 0,855.
El cuarto grupo de tierra fue ubicada como ptima ubicada en la clase I,
tipo cuyo factor es 1,00. Se tom como valor de las tierras el valor
calculado en el mtodo de las Ventas Comparables ($ 1500), que
multiplicado por cada uno de los factores correspondientes, da una suma
con un Valor Total de $ 540, 7500,00
a
b
c
Grup Ubicaci Cla N.
d
VALOR-
e
f = d * g=*f*c
FACTO VALOR VALOR
o
1
n
Buena
se
V
Ha
250
VENTA
1500
R
0,450
/ ha
675
TOTAL $
168,750
Buena
VII
100
1500
0,270
405
40,500
Buena
II
200
1500
ptima I
sub-total
50
1500
0,855
valor
1,000
1282.50 256,500
1500
75000
tierras
$ 540 750
CLASIFICACIN AGROLGICA DEL SUELO DE TIERRAS SEGN SU
CAPACIDAD DE USO NORTON.
Clase
permanentes.
climticamente
Producen
adaptables
cosechas
suelos
elevadas
profundos
de
y
rubros
fcilmente
suave.
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Clase II
como
obras
de
proteccin,
drenaje
fertilizacin.
III
Agrcolas
moderadamente buenas
con
prcticas
intensas
tierras
Clase
IV
Agrcolas
espordicas
pastos.
Para
cultivos
Clase V
Clase
VI
Presenta pequeos
problemas de conservacin.
Clase VII
susceptibles a erosin.
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CLASIFICACIN AGROLGICA DEL SUELO DE TIERRAS SEGN SU CAPACIDAD DE USO (NORTON - MODIFICADA)
CLASE
Adecuadas
I
Cultivos
II
Cultivos
III
Cultivos
IV
Cultivos
V
pastos
VI
pastos
VII
Pastos
VIII
Abrigo de
bosques
vida
Serios
silvestre
no
Practica
Practicas
---
complejas
para
Problema de no
pequeos
serios
serios
no
conservaci
n
La
Fertilizaci
conservaci
Participant
Practicas
si
como
exige
Fuente
nivelacin
Rubros
taraceado
Rubros
Rubros
vegetales
vegetales
nto
de Rubros
vegetales
de
alta de
rentabilidad
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--
de es simples compleja
n de suelos mantenimie
produccin
Pequeo
alta de
como
simples
Pecuari Pecuaria
vegetales
de a
alta mediana
lechera
lechera o ceba
Pecuaria
Eventual
con
explotaci
restriccin.
n
pisccola
rentabilida
,media
rentabilidad (1 o ceba
Madera
rentabilid
a2
para
ad
pecuaria
aos
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aserrar
Escala
de 100
95
75
lechera o ceba
55
valores (%)
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50
40
pulpa
30
18
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