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CAPITULO IV

AVALU y TASACIN

DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

Para determinar el avalo comercial de un predio rural y sus


mejoras, o

simplemente de

procedimientos de
bienes,

stas,

en cualquiera de

los

adquisicin o negociacin de tierras y dems

el perito

avaluador deber

adelantar

las siguientes

diligencias
Pasos que se deben seguir para un avalo?
1. La revisin previa de la

informacin primaria y secundaria

suministrada para el avalo


a. Nombre

del

predio,

ubicacin

estudio

de

los

ttulos

respectivos.
b. Delimitacin,

colindantes

levantamiento

topogrfico

planimtrico con relleno predial, coordenadas geogrficas,


cuando fuere posible dicho, plano cartogrfico en la cual est
localizado el predio, rea, relieve y pendiente.
c. Vas de acceso e internas, cercas y servicios.
d. Clima, altura, precipitacin pluviomtrica, distribucin de las
lluvias y factores climticos y piso trmico.
e. Clasificacin
manejo

agrolgica,

segn

aptitud, nmero de

su

capacidad

cosechas

de

uso,

anuales

que

permite, potencialidades y limitantes.


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f. Fuentes

de

aguas

naturales

artificiales

la

disponibilidad permanente o temporal de ellas.


g. Cercana a zonas de manejo especial o de conservacin y
proteccin de los recursos naturales renovables.
h. Construcciones,
fijos

instalados,

vinculados

instalaciones,

maquinaria

siempre

se

la

que

hallen

equipos

directamente

produccin y productividad del predio,

discriminndolos de acuerdo con su utilidad y necesidad para


el aprovechamiento del inmueble.
i. Explotacin econmica, con indicacin del grado, clase e
intensidad de cada una de las actividades encontradas.
j. Condiciones de mercadeo de los productos agropecuarios en
la regin.
k. Concepto sobre la aptitud econmica del predio para su
utilizacin en el respectivo programa de reforma agraria.
l. Consultar en lo posible una informacin complementaria en
otras entidades oficiales o privadas, tales como las oficinas
de Catastro, el Instituto Geogrfico, la Caja de Crdito Agrario,
Industrial

Minero,

Tesorera Municipal,

bancos,
Oficina

las cajas
Municipal

comunales
de

Planeacin,

relacionada con los siguientes documentos:


1) La ficha predial y la vigencia catastral del municipio donde se
encuentre ubicado el predio.
2) Los
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estudios

de

suelos

zonas

homogneas

fsicas

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agroeconmicas.
3) Los avalos anteriores del predio o de otros predios similares,
efectuados en los ltimos dos aos en la misma zona
homognea fsica.
4) La ubicacin del predio en la cartografa existente.
5) Uso del inmueble objeto del avalo.
m. Los dems datos que se consideren pertinentes.
En caso de que no se obtenga la informacin indispensable o
suficiente para

la

realizacin

del

avalo,

el

perito

deber

consultar la fotografa area en donde se encuentra ubicado el


predio, con el fin de realizar mediante fotointerpretacin o el
sistema de informacin geogrfica.
El anlisis de la informacin correspondiente al inmueble, se
toma cuenta la fecha en que se hubieren realizado y considerar
adems, los cambios que se hayan presentado.
No podr practicarse la diligencia de identificacin predial, sin
que previamente se hubiere consultado la informacin relativa al
predio y a las caractersticas de la zona donde ste se encuentra.
2. La identificacin fsica del predio. Consiste en establecer,
mediante la prctica de una inspeccin ocular, la ubicacin
del predio, los lmites y colindantes, el valor intrnseco orgnico
de los terrenos,

uso de la tierra,

construcciones y anexos,

maquinaria y equipos fijos instalados vinculados directamente a


la produccin y productividad del predio y dems mejoras que
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posea el inmueble respectivo.


3. La investigacin sobre las variables exgenas se consideran
como

variables

exgenos

del

predio,

todos

los

aspectos

relacionados con la informacin del sector en donde se encuentre


ubicado la finca,

que influya en la determinacin del avalo,

tales como el desarrollo


comercializacin
comunales,

de

del predio,

servicios

la

zona,
vas

nivel
de

socioeconmico,

acceso,

servicios

pblicos, situacin de orden pblico y

perspectivas de valorizacin.

4. Determinacin del precio de los bienes a avaluar . Comprende


las siguientes actuaciones:

Para definir los precios unitarios y el valor comercial de un


predio o de las mejoras en l establecidas,

el perito

investigar el mercado en la zona.


a. Para el terreno.

Investigacin indirecta. El perito deber investigar en las Oficinas


y entidades inherentes

a catastros municipales,

especialmente

en el registrador de la propiedad y Notaras, las escrituras y otros


comprobantes afines,

los avalos que se hayan realizado en los

ltimos dos aos en inmuebles de la misma zona donde se


encuentre ubicado el predio objeto de avalu.

Investigacin directa. Se averiguar con los colindantes del predio


y con personas conocedoras del mercado inmobiliario, respecto del
precio por unidades de rea sobre el inmueble objeto del avalo, y
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de otras fincas rurales de similar calidad y comparable grado de


explotacin.
b. Para las mejoras.

Investigacin directa. Se establecer con personas o entidades


idneas el precio por metro cuadrado de las construcciones y
anexos.
El perito investigar sobre el valor de la maquinaria y equipo fijos
que estn directamente vinculados a la produccin y productividad
del predio, cuando se halle en el mercado; en caso contrario,
podr utilizar el mtodo de avalo de reposicin,

teniendo en

cuenta el estado, la edad y dems elementos necesarios para


realizar

la correspondiente depreciacin para determinar su valor

actual. Tipo de maquinaria y equipos fijos vinculados directamente a


la produccin y productividad realizada en el predio se avaluarn
separadamente.

Para los cultivos, el perito investigar en el municipio o regin con


los diferentes gremios de la produccin agropecuaria que existan y
de reconocida idoneidad, los valores actualizados por hectrea para
cada clase de cultivo, teniendo en cuenta todos los factores que
incidan en

el valor de estos,

como densidad de siembra,

edad,

produccin por hectrea, estado fitosanitario y otros.


El perito examinar el predio y las mejoras que se pretendan
adquirir y

realizar

personalmente

las

investigaciones

averiguaciones necesarias, podr recibir informacin de terceros u


observaciones del propietario y as lo har constar en el dictamen
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que expida.
5. Mtodos de avalos de tierras.

a. Valoracin de la tierra:
La determinacin del valor de la tierra es la fase de la tasacin ms
importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga
necesariamente a acudir a diversas fuentes de informacin que nos
permitan formamos un concepto cabal del precio de la misma
Actualmente existen diversos mtodos para llegar a su valor real o
verdadero, entre ellos tenemos:

1) Mtodo de la renta de la tierra.- Este mtodo consiste en


calcular el valor de la tierra mediante la siguiente frmula:
RT = Px- (CPx+ I + B) de donde:
RT = Renta de la tierra.
Px = La produccin media en dlares, durante los seis (6) aos anteriores al
momento de la fecha de la solicitud de avalo.
Es importante tratar de obtener la informacin correspondiente a al
produccin, respaldado por registros que deben ser llevados por los
productores,

por

los

organismos

del

Estado,

las

empresas

agroindustriales, las instituciones crediticias, etc. En resumen que los


datos de produccin de los ltimos seis (6) aos anteriores al momento del
avalo tengan una base digna de aceptacin.
CPx = Costos de produccin promedio durante los ltimos seis aos.
I = (CPx + valor bienhechuras + maquinaria + equipo + implementos) i.
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I = El monto de los intereses de todos los capitales que intervienen en la


produccin, menos el capital de tierra y sus mejoras de carcter
permanente. Se aplicar el inters que devengan los capitales empleados,
que en ningn caso, ser menor al fijado por la banca privada como tasa de
inters pasiva.
La remuneracin al factor organizacin: Para su clculo se trabaja de la
manera siguiente: Se suma el costo de produccin promedio ( CPx ) el
monto de los intereses ( I ) y al total se multiplica por la tasa de inters
pasiva vigente, ejemplo:
B = La remuneracin al factor organizacin.
B = (CPx + I) i.
i = es tasa de inters pasiva vigente.
A fin de conocer el valor de la tierra (VT), conjuntamente con sus mejoras
incorporadas, se aplicar la frmula siguiente:

El valor de la tierra se obtiene dividiendo la renta de la tierra (RT) entre la tasa


de inters pasiva vigente en la Banca Comercial. El valor encontrado se
refiere al de la tierra, incluidas sus mejoras incorporada (forestacin,
Deforestacin, nivelacin, riego, entre otros).
Para encontrar el precio unitario de la tierra ($/ha.) se divide el valor de la
tierra (VT) entre le nmero de hectreas, siempre y cuando se trate de tierras
correspondientes a una misma clase.

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Problema:
Calcular el valor de la tierra de la finca,

posee 150 ha, segn

levantamiento topogrfico, la produccin promedio durante los ltimos seis


aos fue de

67,770.45

dlares.

Las inversiones

por concepto de

bienhechuras, equipo, implementos, herramientas menores alcanz la cifra de


$ 6318.90.
Los gastos de produccin promedio durante los ltimos seis (6) aos fueron de
$ 10020,08.

Solucin:
Clculo del I:
I = (CPx + valor bienhechuras + v. equipo de trabajo) i
I = ($10,020.08+$ 6318.90) 0.11
I = $ 1.797,2878

Clculo de B (La remuneracin al factor organizacin)

B = (CPx + I) i = ($ 10,020.80+$1.797, 2878) 0.11


B - $ 1.299,9

Px = $ 67,770.45
CPx =$10,020.08
RT= Px - (CPx + I+B)
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RT = $ 67770, 45 - ($10020.08+$1797,2878 +$1299,99)


RT = $ 67770,45 - $13117,3578
RT = $ 54.653,1

El valor encontrado ($3312,30/ha) se refiere al de la tierra incluidas sus


mejoras incorporadas (Deforestacin, forestacin, nivelacin, riego, etc.).
b. Mtodo de ventas comparables
Consiste en comparar el precio de adquisicin de fincas semejantes en la
propia zona o regin

durante los ltimos aos.

En obtener los precios unitarios que se utilizarn en la liquidacin


del avalo, por investigacin directa e indirecta en el mercado
inmobiliario para el predio objeto del avalo y para otros predios de
caractersticas semejantes y de igual grado de explotacin.
Realizada la investigacin indirecta, o sea las transacciones de los
ltimos dos (2) aos, ser necesario actualizar, mediante la
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utilizacin

del

ndice

de

precios

al

productor

del

sector

agropecuario. Una vez actualizado y tomando el rango de valor, se


establecer cul es la moda o mayor frecuencia de rango, que
servir de indicador inicial del valor por unidad de rea.

Para tal fin, se utilizarn avalos recientes de inmuebles similares al


que se est avaluando, destacando los elementos diferentes y
efectuando los ajustes para cada uno de ellos. Cuando no exista
informacin de avalos recientes, se deber realizar una consulta
directa de precios para otras fincas rurales y urbanas dentro de la
misma zona y compararlos con los precios de la investigacin
directa llevada a cabo en el inmueble objeto del avalo. En la
cartografa y en el terreno se investigarn los predios que sirvan de
comparacin con el fin de verificar dicha base.

Se consideran fincas semejantes aquellas que cumplan los siguientes


aspectos:
-

Capacidad agrolgica y relieve, extensin y tipo de explotacin

Ubicacin con respecto a vas y centro de consumo.

Posibilidades de riego y climatologa similar.

Para utilizar este mtodo, se procede de la manera siguiente: se busca


en el registro subalterno de la localidad donde se ubica la finca, las
transacciones de domino durante los ltimos dos (2) aos, de un nmero
representativo de fincas (entre 5 y 15), tal como lo muestra el cuadro
siguiente este es un ejemplo tomado del texto de Avalos de Jos
Contreras.
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CUADRO
DETERMINACIN VALOR POR HA. CUADRO DE MTODO DE LAS
VENTAS COMPARABLES

No. UBICACIN
1
2

a
b
Trime Ao

stre
Municipio Montes de 3
Municipio El Blanco 2

85
85

d
e
Superfici $ /ha

g=e*d
Monto

e (F)
240
300

$. (FX)
180000
240000

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

(x)
750.00
800.00

Municipio El blanco
3
85
240
Municipio Montes de 1
85
250
Municipio El Blanco 3
85
500
Oca
Municipio El Blanco
4
84
100
Municipio El Blanco 3
84
400
Municipio Montes de 4
84
200
Municipio El Blanco 3
84
100
Municipio El Blanco 3
85
55
Municipio El Blanco 2
84
33
Municipio Montes de 1
85
43
Municipio El Blanco
1
85
50
Municipio El blanco
2
85
80
Municipio El Blanco 4
85
50
Municipio El Blanco
y
84
50
Municipio El Blanco 3
84
85
Total
2776
FUENTE: Los datos fueron tomados en
Subalterna de Registro Pblico. Cuadro citado por
Jos Contreras.

833.33
200000
920.00
230000
1000.00 500000
1000.00 100000
1000.00 400000
1250.00 250000
1500.00 150000
1500.00 82500
1515.15 50000
1627,91
70000
2000.00 100000
2000.00 160000
2000.00 100000
2200.00 110000
2352.94 200000
24249.33 3,122,5
la Oficina

Una vez elaborada el cuadro, se aplica las

siguientes medias

estadsticas de tendencia central.


FX= Es el valor total del predio tomado como muestra en dlares
F= Es el total de superficie en hectreas de la propiedad tomada
como muestra
X = valor en dlares por hectrea
N = nmero de muestras
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Para los fines sealados anteriormente, se entiende por:


1) Media aritmtica. Es el nmero que se obtiene de dividir la suma
de todas las observaciones (valor/ha) dividido para el nmero
de muestras y que se puede formalizar mediante la expresin
matemtica:
X = Cada uno de los valores/ha obtenidos.
N = Nmero de muestras.

- Media aritmtica simple

- Media aritmtica ponderada, para lo cual utilizamos los valores


totales de la propiedad, obtenidos en el cuadro

anterior, dividido

para la suma de la superficie muestreada.

- Media impar:
Por haberse obtenido 17 muestras para este estudio de ventas comparables
(nmero impar) la mediana es la muestra N- 9 que da un valor de 1500
$/ha
-

Moda: Es el valor que ms

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repetitivo de las muestras obtenidas para el


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anlisis del mtodo de las ventas comparables


M1= l000 $/ha
M2= 1500 $/ha
M3= 2000 $/ha
-

Rango: es el clculo que se realiza entre los valores extremos

para lo que se considera el mximo - valor extremo mnimo.

R=Xmax - Xmin
R = 2352,94 $/ha - 750,00 $/ha = 1602,94$/ha
2.- Analizando los resultados anteriores, se consider como valor base
obtenido por la mediana impar o sea $ 1500 por las siguientes razones:
a - Su resultado no est influenciado por los valores extremos de los
comparables
b - Su resultado es idntico al resultado de la Moda 2
c - Su resultado est entre los resultados de la media aritmtica
simple y el rango.
d - Su valor es exacto.
Observaciones:

Acorde al anterior anlisis se determin que el costo de la hectrea


en el Municipio es de $ 1500.00 resultante de la sumatoria del precio de
$/ha de cada una de las transacciones, tomando como valor la mediana
impar.

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c. Metodologa de Mndez-Sobrinho.

Se basa en la tabla elaborada por el Ingeniero Brasilero Mndez


Sobrinho

esta en el cuadro que esta

a continuacin mediante la

cual se relaciona la conocida clasificacin de tierras segn su


capacidad de uso, elaborada por el profesor Norton ; con la calificacin de
fundo considerando su clasificacin y accesibilidad (Cuadro Ubicacin y
accesibilidad), Para efectos de aplicacin de la tabla primero se debe
establecer el valor de la hectrea tipo (Clase I -ptima), para una zona
determinada

Para estimar el valor de una hectrea de tierra que estamos


tasando, de acuerdo a sus caractersticas, la ubicacin en la tabla segn
su clase y ubicacin y multiplicamos el factor correspondiente por el valor
de la hectrea
CUADRO
TABLA DE AVALO CONSIDERANDO LA CAPACIDAD

DE USO,

UBICACIN Y ACCESIBILIDAD. MNDEZ SOBRINHO.

Clase

II

III

IV

VI

VII

VIII

ubicaci
n
Optimo

1,00

0,950 0,750 0.550

0,500

0,400

0,300

0,01

Buena

0,900 0,855 0,675 0,495

0,450

0,360

0,270

0,09

Regular

0,800 0,760 0,600 0,440

0,400

0,320

0,240

0,02

Mala

0,300 0,285 0,225 0,165

0,150

0,120

0,090

0,00

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Psima
0,200 0,190 0.150 0,110
Fuente Jos Contreras

0,100

0,080

0,060

0,00

ESCALA DE VALORES DE ACUERDO A LA VIALIDAD A ACCESO

UBICACI

CARACTERSTICAS VAS DE ACCESO

ESCALA

DE
VALORES

Optimo

Tipo
Pavimentada.

Transitabilidad
Permanente

100

Buena

Lastrada

Permanente

90

Regular

Tierra

Difcil en invierno

80

Mala

Pica de tierra

Difcil

Psima

verano
Pica de tierra o Problemtico todo el ao

en

invierno

y 30
20

pluvial
Ejemplo, para este ejercicio utilizamos la tabla de avalo considerando la
capacidad de uso ubicacin y accesibilidad de Mndez-Sobrinho

Explicacin: se asumieron 4 valores a la tierra debido a la diferencia


en capacidad de uso que cada uno posee. El primer grupo de tierras
fueron ubicadas en la clase V segn la capacidad de uso y con una
buena ubicacin tomando en cuenta el tipo y la transitabilidad cuyo
factor es 0,450.

El segundo grupo de tierras fueron ubicadas en la clase VII segn la


capacidad de uso de la misma y con una buena ubicacin tomando en
cuenta el tipo y la transitabilidad, cuyo factor es 0,270.
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El tercero grupo de tierra fue ubicada corno bueno, tipo clase II cuyo
factor es 0,855.
El cuarto grupo de tierra fue ubicada como ptima ubicada en la clase I,
tipo cuyo factor es 1,00. Se tom como valor de las tierras el valor
calculado en el mtodo de las Ventas Comparables ($ 1500), que
multiplicado por cada uno de los factores correspondientes, da una suma
con un Valor Total de $ 540, 7500,00

Cuadro resumen de resultado:

Ventas de tierra de acuerdo factor del

uso de la tierra (Capacidad de uso, ubicacin, accesibilidad)

a
b
c
Grup Ubicaci Cla N.

d
VALOR-

e
f = d * g=*f*c
FACTO VALOR VALOR

o
1

n
Buena

se
V

Ha
250

VENTA
1500

R
0,450

/ ha
675

TOTAL $
168,750

Buena

VII

100

1500

0,270

405

40,500

Buena

II

200

1500

ptima I
sub-total

50

1500

0,855
valor

1,000

1282.50 256,500
1500

75000
tierras

$ 540 750
CLASIFICACIN AGROLGICA DEL SUELO DE TIERRAS SEGN SU
CAPACIDAD DE USO NORTON.

Clase

Agrcola sin restricciones .Tierras propias para cultivos

permanentes.
climticamente

Producen
adaptables

trabajables, buena retencin

cosechas
suelos

elevadas
profundos

de
y

rubros

fcilmente

de humedad y nutrientes. Declive

suave.
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Clase II

Agrcola con prcticas simples. Tierras apropiadas para

cultivos exigiendo prcticas sencillas y baratas de conservacin


tales

como

obras

de

proteccin,

drenaje

fertilizacin.

Eventualmente se puede presentar erosin.


Clase

III

Agrcolas

moderadamente buenas

con

prcticas

intensas

tierras

para cultivos, problemas serios de

conservacin, exigiendo prcticas

complejas y costosas para la

produccin de cosechas medias a elevadas.

Clase

IV

Agrcolas

espordicas

pastos.

Para

cultivos

ocasionales (no ms de dos aos consecutivos) y pastos por tres o


cuatro aos. Presentan fuerte pendiente, areas erosionadas y
piedras abundantes.

Clase V

Pasturas sin restricciones. Uso moderado, para asegurar

una capa vegetal adecuada. Pastoreo suave.

Clase

VI

Pasturas con prcticas simples.

Presenta pequeos

problemas de conservacin.

Clase VII

Pasturas y con prcticas intensas, bosques altamente

susceptibles a erosin.

Clase VIII suelos vulnerables no existe intervencin.

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CLASIFICACIN AGROLGICA DEL SUELO DE TIERRAS SEGN SU CAPACIDAD DE USO (NORTON - MODIFICADA)

CLASE
Adecuadas

I
Cultivos

II
Cultivos

III
Cultivos

IV
Cultivos

V
pastos

VI
pastos

VII
Pastos

VIII
Abrigo de

bosques

vida

Serios

silvestre
no

Practica

Practicas

---

complejas

para
Problema de no

pequeos

serios

serios

no

conservaci

n
La

Fertilizaci

conservaci

Participant

Practicas

si

como

exige
Fuente

nivelacin
Rubros

taraceado
Rubros
Rubros

vegetales

vegetales

nto
de Rubros
vegetales
de

alta de

rentabilidad

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--

de es simples compleja

n de suelos mantenimie

produccin

Pequeo

alta de

como

simples
Pecuari Pecuaria

vegetales

de a

alta mediana

lechera

lechera o ceba

Pecuaria

Eventual

con

explotaci

restriccin.

n
pisccola

rentabilida

,media

rentabilidad (1 o ceba

Madera

rentabilid

a2

para

ad

pecuaria

aos

Pgina 19

aserrar

Escala

de 100

95

75

lechera o ceba
55

valores (%)

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50

40

pulpa
30

18

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