TASACIONES

INMOBILIARIAS

Constanza De la Cuesta G.

Cmo se desarrolla una

tasacin?

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Antecedentes legales necesarios

para una tasacin
Escritura:
Antecedentes importante para obtener antecedentes del inmueble a tasar.

Certificado de Nmero:
Es la solicitud de identificacin de propiedad a travs de la asignacin de
nmero domiciliario.

Certificado de no Expropiacin:
Es el certificado que indica que la propiedad se encuentra declarada de
utilidad pblica por el Plan Regulador Vigente, pudiendo el municipio
decretar su expropiacin cuando lo estime necesario, mientras tanto el
propietario no podr construir, reconstruir, ni alterar las edificaciones en la
faja comprometida. Se puede conseguir tanto en el Serviu como en la
Direccin de Obras Municipales.
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Certificado de avalo fiscal:

Este documento es emitido por el SII, el cual cuenta con informacin acerca
del avalo Fiscal de la propiedad, N de rol de avalo, direccin del predio,
nombre del propietario registrado ante el SII, las exenciones (si corresponde)
y/o las caractersticas del bien raz, tales como terreno y construcciones.

Permiso de edificacin:
Segn los estipula el Artculo 116.- La construccin, reconstruccin, reparacin,
alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier
naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras
Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza
General.
Debern cumplir con esta obligacin las urbanizaciones y construcciones fiscales,
semifiscales, de corporaciones o empresas autnomas del Estado y de las Fuerzas
Armadas y de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica.
No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras
urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la
Ordenanza General.

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Recepcin final:
Corresponde al permiso que da la Municipalidad para que una vivienda
pueda ser habitada. El inspector municipal se fijar en que la construccin
est de acuerdo con los planos presentados para el permiso.
Este permiso lo entrega la Municipalidad correspondiente a la vivienda. Este
certificados especifica quin hizo cada cosa, y esa persona ser la responsable
final si ocurre cualquier desperfecto.

Certificado de informaciones previas :

El certificado de Informaciones Previas contiene las condiciones aplicables al
predio consultado de acuerdo con las normas urbansticas, derivadas del
Instrumento de Planificacin Territorial respectivo, e indica el nmero de rol
de la propiedad. Es el primer documento que debe solicitarse para conseguir
Permiso de Edificacin y servir tambin como certificado de nmero y de
afectacin de utilidad pblica del predio.

Este certificado proporciona, entre otros y segn corresponda, los

siguientes antecedentes:
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A) Nmero municipal asignado al predio.

B) Lnea oficial, lnea de edificacin, anchos de vas que limiten o afecten al
predio, ubicacin del eje de la avenida, etc.
C) Declaracin de utilidad pblica que afecta al predio, en su caso, derivada
del Instrumento de Planificacin Territorial.
D) Indicacin de los requisitos de urbanizacin.
E) Normas Urbansticas aplicables al predio, por ejemplo usos de suelo;
alturas de edificacin; reas de riesgo o de proteccin que pudieren afectarlo;
contempladas en el Instrumento de Planificacin Territorial; Zonas o
Construcciones de Conservacin Histrica o Zonas Tpicas y Monumentos
Nacionales, con sus respectivas reglas urbansticas especiales; exigencias de
plantaciones y obras de ornato en las reas afectas a utilidad pblica;
Declaratoria de postergacin de permisos, sealando el plazo de vigencia y el
Decreto o Resolucin correspondiente; entre otros.
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La Direccin de Obras Municipales, a peticin del interesado, emitir,

en un plazo mximo de 7 das, un Certificado de Informaciones Previas, que contenga las
condiciones aplicables al predio de que se trate, de acuerdo con las normas urbansticas
derivadas del Instrumento de Planificacin Territorial respectivo. En caso que la citada
Direccin no cuente con informacin catastral sobre el predio, el plazo mximo para emitir el
certificado ser de 15 das.
El Certificado mantendr su validez y vigencia mientras no se publiquen en el Diario Oficial
las modificaciones a las normas urbansticas, legales o reglamentarias pertinentes, que afecten
la zona en que est emplazado el predio.
En la solicitud de Certificado de Informaciones Previas se identificar el predio de que se
trata, su superficie aproximada, y se deber incluir un croquis con su ubicacin, indicando
las calles circundantes y las medidas aproximadas de cada uno de los deslindes.
El Certificado de Informaciones Previas deber estar fechado y numerado
correlativamente, adems de indicar el nmero de rol de la propiedad que lo identificar
para todos los efectos. El original se entregar al interesado y una copia se archivar en la
Direccin de Obras Municipales.

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Cmo se desarrolla una tasacin

Definicin del bien a valorar
- Definicin del mtodo a utilizar
- Finalidad de la tasacin
- Requisitos del informe de tasacin:
- Antecedentes e informacin municipal
(Plan Regulador y Ordenanzas)
- Dir. Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras, ROL
- Recopilacin y Levantamiento de Datos
- Testigos y Referencias
-

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Cmo se desarrolla una tasacin

CONSIDERACIONES GENERALES
- Uso de suelo y destino
- Direccin Municipal y ROL de Avalo
- TERRENO: - superficie
- deslindes
- orientacin
- morfologa
- urbanizacin
- Expropiaciones:
- ensanches
- cesiones
- servidumbres
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EDIFICACION:
- superficie (regularizada o no)
- tipo de edificacin
- calidad constructiva
- terminaciones
- instalaciones
- programa (recintos)
- orientacin
- antigedad y vida til

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OBRAS COMPLEMENTARIAS:
- estacionamientos
- terrazas
- piscinas
- espacios deportivos
- quinchos
- reas verdes
- bodegas
- lockers
- cierres

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Mtodo de Comparacin

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Mtodo de Comparacin
Permite establecer, a partir de la comparacin de
ciertos parmetros, un valor en funcin del
Mercado.
-

...Cuanto paga el mercado por propiedades

como la que se est tasando?

Mtodo usado para respaldar valores frente a

Instituciones Financieras.
- Permite definir valor de garanta (Crditos,
Hipotecas, Valoracin de Activos, etc.)
- Respalda el valor comercial frente a una eventual
liquidacin.
-

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Mtodo de Comparacin
PROCEDIMIENTO DE TASACION:
- Caractersticas o atributos propios del inmueble,
es decir, conocer el inmueble a tasar.
- Analizar el segmento del mercado de Inmuebles
similares. Conocer al menos seis ofertas de
inmuebles comparables.
- Corregir precios y establecer Valor de Mercado
Unitario de las referencias.
- Homogeneizar para establecer Precio Unitario del
inmueble.
CLAVE: Determinar que Inmuebles pueden considerarse de iguales
caractersticas y sustitutivos del objeto a tasar.
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Mtodo de Comparacin
ANALISIS DE LA PROPIEDAD:

INTERESA:

- Inspeccin fsica de la propiedad y el

sector.
- Documentacin legal y tcnica.
- Normativas y dotacin de Servicios
Pblicos.
- Localizacin
- Entorno
- Terreno
- Normativa y SS.PP.
- Construccin
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Mtodo de Comparacin
ANALISIS DEL MERCADO:
- Anlisis del Mercado Inmobiliario:

Situacin general del pas.

Situacin Coyuntural del segmento del M. I.

- Anlisis de la propiedad en relacin a

su Mercado objetivo.

EVALUACIN:

Inferior
Igual
Superior

- Localizacin
- Vecindario y Entorno
- Terreno
- Construccin
- Estado de conservacin
- Comercializacin
- Otras caractersticas

Mayor y mejor Uso

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Mtodo de Comparacin
TASACION DEL INMUEBLE TIPO:
- Captura de informacin:

Transacciones reales u ofertas comparables

Publicaciones, C. P., C.B.R., etc.
Precisa

- Elementos de comparacin:

Tipologa
Ubicacin
Uso actual, permitido y/o probable
Superficie
Precio
Fecha
Fuente
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Mtodo de Comparacin
TASACION DEL INMUEBLE TIPO:
- Costos de Construccin (UF/m):

Hormign armado
Albailera
Madera, etc.

- Valor de terreno (UF/m):

Ubicacin
Dimensin
Frente / Fondo, etc.

- Factor de mercado:

Costo de reposicin
Valor de Mercado
VM = (Terreno + Construccin + Gastos Generales) * K
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