La Industria Inmobiliaria est Absolutamente Desarrollada y Consolidada

El presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, don Roger Debarbieri Olate, nos habla en
el peridico inmobiliario El Urbanita sobre la industria inmobiliaria, su desarrollo y
consolidacin.
Cmo ha sido el desarrollo inmobiliario de Santiago?
A finales del 2007 se incorporaron doce nuevas comunas al Plan Regulador Metropolitano
de Santiago (PMRS) y se actualiz este instrumento ordenador, de modo de permitir que
Santiago pueda continuar creciendo sostenidamente en forma ordenada y armnica.
La incorporacin de 550 mil hectreas al desarrollo urbano de la Regin Metropolitana
comprende las provincias de Talagante y Melipilla, por el surponiente y las comunas de
Buin y Paine, por el sur.
Al margen de este crecimiento exterior las dems comunas del Gran Santiago siguen el
proceso sostenido de desarrollo en densificacin (con densidad media y alta) en aquellas
que se consideran comunas centrales, entre otras, Santiago, Providencia, uoa, Las
Condes, Vitacura, San Miguel, San Joaqun, Recoleta y en extensin (baja densidad) las
comunas perifricas donde destacan Lo Barnechea, Pealoln, parte de La Reina y Vitacura
al Oriente, al norte Chicureo y Quilicura; al poniente Pudahuel y Maip y, al sur, San
Bernardo y Puente Alto, entre otras.
Este desarrollo se produce por la presin constante de la demanda sobre los inmuebles la
que est actuando, cada vez ms segura, por la estabilidad econmica, los bajos ndices de
empleo y la tranquilidad poltica que vive el pas adems de la importante oferta de
financiamiento blando de las instituciones financieras.
Por otra parte, los desarrolladores inmobiliarios concentran sus esfuerzos en las zonas de
mayor demanda crendose cierta concentracin de ofertas que han extendido la velocidad
de venta, pero an no han influenciado los precios que se mantienen similares al ao 2006,
pese al alza observada en los valores del suelo urbano y en varios de los insumos de la
edificacin. El 2007 se espera con la misma estabilidad observada durante el 2006, las
velocidades de venta deberan mantenerse al igual que los precios y las nuevas
incorporaciones de inmuebles al mercado, en especial aquellos que tienen demanda
garantizada ya sea por el apoyo estatal mediante la entrega de subsidios y en zonas de
Renovacin Urbana como aquellos que se encuentran con escaso stock como el caso de las
oficinas y los locales comerciales.
Afecta el desarrollo inmobiliario al carcter de los barrios, los transforma?
El desarrollo inmobiliario va generando el lgico cambio en los barrios tradicionales; por
una parte se hacen ms impersonales y por otra menos amables con el entorno; aparecen las
aglomeraciones de edificios habitacionales o de oficinas; los grandes centros comerciales y
hoy se incorporan los mini centros o strip center que ya son una realidad y que justamente

buscan atraer a los residentes zonales, de preferencia, dotndolos de servicios al paso.

Este mismo proceso de desarrollo inmobiliario va produciendo el desplazamiento de los
residentes de uno a otro sector buscando el ingreso a las nuevas zonas dentro de los niveles
socioeconmicos y que no solo llevan a personas sino que son rpidamente seguidos por el
aparato comercial y los equipamientos educacionales.
El negocio inmobiliario perjudica la infraestructura urbana al concentrar mucha gente en
un solo lugar?
El negocio inmobiliario se desarrolla pensadamente y siguiendo las ordenanzas locales
las que tienen claramente definidas las densidades poblacionales y los diferentes
organismos reguladores que participan del proceso inmobiliario, tambin analizan los
posibles impactos de concentracin vehicular sobre la infraestructura vial urbana por lo
que no se puede aventurar el uso del trmino perjudicar, pues no solo se trata de mayores
parques vehiculares. Debemos tener clara conciencia que el transporte pblico presenta
imperfecciones que desmotivan su uso y ello incentiva el mayor uso de autos particulares.
Posiblemente con la reciente puesta en marcha del Transantiago se consiga una mayor
motivacin al uso del transporte pblico disminuyendo los impactos viales de los barrios
con mayores concentraciones poblacionales.
Cmo visualiza la industria inmobiliaria?
La industria inmobiliaria est absolutamente desarrollada y consolidad adems de altamente
profesional. Esta industria ha recibido fuertes golpes en las dos ltimas dcadas que la han
robustecido en sus proyecciones. Hoy no se concibe un desarrollo inmobiliario sin el
estudio de mercado respectivo; las inmobiliarias se esfuerzan en entregar a los demandantes
un producto de excelente calidad dentro del precio y mercado al que se dirigen; cuidan
celosamente el prestigio alcanzado; tienen claro el concepto y procesos de la post venta,
mxime hoy cuando el demandante est altamente informado tanto de los productos como
de los valores y las plusvalas.
Esta industria debe seguir evolucionando positivamente pues es un importante motor de la
economa nacional y, an cuando es muy sensible a los cambios, la estabilidad que se
observa permite actuar con bastante seguridad, dentro de los lmites de prudencia
comercial.
Segn su criterio, Cul es la mejor comuna para vivir?
La localizacin habitacional sigue las tendencias de las preferencias de la demanda y esta
tendencia en la actualidad se desarrolla bajo dos prismas claramente visibles; aquellos que
desean vivir en las zonas centrales en departamentos y aquellos que desean casas y que
deben retirarse de los cascos centrales hacia las zonas perifricas. Si el inters es vivir en
departamento, existe una amplia oferta en varias comunas que ofrecen zonas y barrios con

variadas tipologas de unidades; desde uno a cinco dormitorios con diferentes opciones de
baos y nuevos productos que debutaron en esta dcada tales como los loft y los home
office, en una gran variedad de valores segn sea el nivel social del sector, el que est
directamente influenciado en el valor del suelo, tamao, equipamientos y calidad de las
terminaciones, entre otras diferencias.
Resulta difcil definir en qu comuna es mejor vivir; cada persona o grupo familiar
considera varias caractersticas zonales antes de adquirir un inmueble; cual es el estado de
desarrollo de la zona; que plusvalas pueden recibirse; cuales equipamientos son vitales a la
familia (para unos el comercio, para otros la movilizacin, otros la cercana a colegios,
tambin influye la seguridad ciudadana y otros aspectos ms sensibles como la calidad de
los inmuebles, el nivel social de los residentes del entorno, las zonas de esparcimiento,
reas verdes, etc.). Aqul sector que mayores atractivos brinde a la familia ser en
definitiva el seleccionado, no importando muchas veces, la distancia a los centros
comunales o centros cvicos y comerciales.
La comuna con ms proyeccin de Santiago?
Santiago centro sigue liderando el inters de la demanda de departamentos,
fundamentalmente por la centralidad, el subsidio agregado a las zonas de Renovacin
Urbana y los equipamientos educacionales concentrados en parte de ella, entre otros.
En cuanto a viviendas las preferencias se desplazan a la zona del sector sur de la capital
(San Bernardo, Puente Alto), al poniente (Pudahuel) en los niveles medios y hacia Lo
Barnechea, Las Condes, Chicureo, La Reina y Vitacura en los segmentos altos.
Cul debiese ser la poltica del gobierno para las viviendas sociales?
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo informa que tiene entre sus objetivos generar las
polticas, proponer las leyes y normas, disear y aplicar los programas de inversin y
materializar los proyectos y obras urbanas que fomenten el desarrollo equilibrado de las
ciudades y sus barrios. Conjuga as los intereses particulares con los intereses comunes,
aumentando los niveles de acceso a los servicios bsicos, disminuyendo el dficit en
infraestructura urbana, rescatando y valorando elementos naturales y espacios pblicos. Da
prioridad a la utilizacin de recursos pblicos en los sectores ms carentes y, al mismo
tiempo, coordina inversiones de recursos provenientes de distintas fuentes, para lograr
complementacin espacial y temporal, e incluso, activar otras inversiones. A mi juicio estos
objetivos son fundamentales para focalizar la ayuda a los niveles ms necesitados y
vulnerables conjugando as tanto el desarrollo de la ciudad organizadamente como el
inters del sector privado en la participacin inmobiliaria, uno y otro necesarios para el
xito del programa de gobierno en materia de vivienda social.
El mercado del suelo permitir la compra de terrenos para proyectos de vivienda social Su
proyeccin es?

El crecimiento del valor del suelo en el Gran Santiago es uno de los inconvenientes para el
desarrollo de las viviendas sociales dentro de las zonas urbanas lo que ha llevado a los
inversionistas inmobiliarios que atienden este sector a buscar opciones de desarrollo fuera
de los lmites de Santiago y de preferencia hacia el sector norte. Las zonas de Colina,
Lampa y sus alrededores estn en la preferencia inmobiliaria y, segn avance el desarrollo
de los complementos de la vivienda (comercio, educacin, servicios, movilizacin y otros)
seguirn siendo demandadas y creciendo la ciudad hacia las periferias.
Santiago debe densificarse o expandirse?
Mucho se ha tocado este tema en los ltimos veinte aos. La idea debera ir por el
crecimiento en densificacin y limitar al mximo el crecimiento por expansin que estn
llevando las villas sub-urbanas y ciudades satlites, pero esto es una utopa pues las
viviendas sociales demandan terrenos de grandes dimensiones y con valores bajos que
permitan su construccin, y ello ya no es posible dentro de las comunas urbanas del Gran
Santiago donde el precio por metro cuadrado sobrepasa UF 1. Por esta razn la mirada est
en las zonas urbanas de las comunas rurales y que deberan ser el camino ms seguro en el
corto plazo para el desarrollo de las viviendas sociales; previo a dotar a estas comunas
rurales de mayor infraestructura general de modo que puedan permitir la llegada de nuevos
polos de desarrollo inmobiliario, dentro de los cuales tambin deben tener espacio las
viviendas subsidiadas.
Finalmente, Qu debe imperar, el desarrollo urbano o inmobiliario?
El desarrollo inmobiliario va de la mano con el desarrollo urbano, saber cul es el primero
es la pregunta del milln. Es posible que no se pueda generar desarrollo urbano si no hay
inters del sector inmobiliario en invertir en una zona determinada; tanto as que las
inmobiliarias participan y cooperan en el desarrollo urbano aportando infraestructuras
viales que debieran motivar tambin al desplazamiento de la demanda, la que reacciona
despus de conocer las ventajas marginales que las nuevas zonas o polos de desarrollo
ofrecen a los residentes, fundamentalmente en la instalacin de los equipamientos bsicos y
servicios, lo que va incidiendo en el crecimiento del valor del suelo y que los inversionistas,
a nivel del mundo, se anticipan al mercado, justamente buscando estas plusvalas directas
en el mediano plazo.
Roger Debarbieri Olate
Presidente del Instituto Inmobiliario de Chile
El Urbanita Peridico Inmobiliario,
Pginas 12/13,
Mayo 2008,
Primera Edicin.