ANLISIS DE PREFACTIBILIDAD DE 3 LOTES PROYECTO EDIFICIO

APARTAMENTOS
LOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.
CALLE 122 No. 45A 55
WICAR CONSTRUCCIONES SAS.

Presentado por:
PAOLA RAMREZ GUZMN
LINA FERNANDA GIRALDO
SEBASTIAN PASCAGAZA
MAYRA ROMERO GIRALDO

Presentado a:
ING. WILLIAM H. CARRILLO R.

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERA JULIO GARAVITO

ORGANIZACIN DE OBRAS
Febrero de 2015

VIABILIDAD DEL PROYECTO

Este proyecto se hace viable por la coyuntura actual y por las caractersticas propias de la
ubicacin del proyecto, ya que es un sector atractivo, central y con toda la consolidacin
de infraestructura y servicios.
No obstante es importante actuar rpido y consolidar procesos de norma que hoy rigen la
construccin para desarrollar proyectos y as disminuir factores que podran afectar la
posibilidad de desarrollo pues la demanda se puede copar rpidamente.
A continuacin se describe el desarrollo de la metodologa planteada para este estudio.
ANLISIS NORMATIVO
En la actualidad el predio se encuentra amparado por las normas impuestas por el Plan
de Ordenamiento Territorial, segn NORMA POT UPZ ALHAMBRA:
INDICE DE OCUPACIN:
MAX 0,65
INDICE DE CONSTRUCCIN:
MAX 2.5
ALTURA MAX. PERMITIDA:
4 PISOS+PISO COMUNAL 1ER. PISO
TIPOLOGA:
CONTNUA
SEMISTANO:
SE PERMITE
VOLADIZO:
SE PERMITE (0.6 M)
AISLAMIENTOS LATERALES:
0M
AISLAMIENTO ANTERIOR:
ANTEJARDIN 3.5 M
AISLAMIENTO POSTERIOR:
4,0 M
USO:
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
PARQUEADEROS PRIVADOS:
1 POR CADA 2 UN. DE VIVIENDA
PARQUEADEROS VISITANTES:
1 POR CADA 3 UN. DE VIVIENDA
PARQUEADEROS MINUSVALIDOS: 1 POR CADA 30 UN.
RETROCESO SOTANO CONTRA VA: 1,50 M
LOCALIZACIN
BOGOT BARRIO BATN
PREDIO: CALLE 122 # 45A - 55
AREA DEL LOTE:
27.7m *13.1m*3 = 1088,61m2
ANLISIS DEL SECTOR
El predio se encuentra ubicado en un sector consolidado correspondiente a estrato 5, con
excelentes caractersticas en trminos de espacio pblico y proximidad a reas verdes, y
ciclo va.
En cuanto a servicios de transporte y vas de acceso se encuentra ubicado en muy buen
sector debido a que su accesibilidad est determinada por vas como la autopista norte y
su servicio de transmilenio, la calle 127 y la avenida Boyac, todas cuentan con servicio

de transporte masivo que constituye un fcil desplazamiento hacia cualquier sector de la

ciudad. Esto influir en el precio de ventas ya que este aspecto es considerado como una
ventaja competitiva.
ANLISIS DE LA CAPACIDAD DEL PREDIO Y REAS RESULTANTES
Considerando que en el sector las especificaciones tpicas de la construccin
corresponden a un estrato 5 y un sistema constructivo de estructura convencional en
concreto reforzado, fachadas de ladrillo prensado a la vista, y materiales de buena
calidad, el valor del metro cuadrado de construccin se ha estimado en $1630.808, este
costo se ha estimado de acuerdo a la investigacin de recientes presupuestos para
proyectos que corresponden a similares caractersticas tanto de estrato como de
acabados.
El costo del terreno se estim en $2.100.000.000, resultando a $1929.066/m2
ANLISIS DE MERCADO
Revisada la oferta de inmuebles similares en la zona, Encontramos que existen
edificaciones de apartamentos terminadas y en construccin que ofrecen estas unidades
con las mismas caractersticas, y cuyo precio de venta por metro cuadrado se encuentra
entre $4750.000 y $4850.000 aproximadamente, por lo tanto se utiliz para realizar el
anlisis de factibilidad del proyecto el promedio de esta cifra $4800.000. cifra, que podra
reajustarse teniendo en cuenta la oferta en el momento de salir a ventas.

En este sector de la ciudad, hay vivienda de tipo multifamiliar y unifamiliar, edificios

con alturas hasta de 5 pisos.
Cada conjunto se compone de 10 a 20 apartamentos por conjunto.
Aptos entre 50 y 120m2.
Apto mnimo = $237.500.000
Apto mximo=$570.000.000
Apto promedio=(85 m2) $403.000.000
Edificios sin espacios de recreacin.
Sector estrato 5.

PERFIL DEL USUSARIO

El tipo de usuario al cual va dirigido el proyecto clasifica entre las siguientes variables:

Ncleos familiares completos, personas independientes.

Personas que compran para arrendar.
Personas que buscan una ubicacin estratgica en la ciudad donde se suplan la
mayor cantidad de sus necesidades, ya sea de transporte, servicios, etc.
Grupos familiares con ingresos superiores a 10 SMMLV = $5.895.000
Grupos familiares capaces de cubrir la cuota inicial de la vivienda
Cuota inicial del 30% apto promedio
Grupos familiares con una necesidad de prstamo por parte de una entidad bancaria

Nivel de ingresos capaz de soportar los egresos para las necesidades de su vida y de
la familia, dejando un dinero destinado al pago de la cuota.

CLCULO DE REA DEL LOTE (Tres Lotes)

3 = 3 27,7 13,1 = ,
CLCULO DE REA CONSTRUIDA
= 26,2 39,3 = ,

Para el primer piso y los pisos tipo se procede a dejar la misma rea, es decir los
apartamentos no tendrn balcn, esto con el fin de que el ndice de construccin cumpla.

 . 1 = 20,2 39,3 (4,41 + 9 + 21 2 + 14.38 4) = .

. = 3 20,2 13,1 (4,41 + 9 + 42 + 14.38 4) = .

22 M2

14.4 M2
14.4 M2

14.4 M2

9 M2

20 M2

14.4 M2
4.41 M2

= 680,93 5 + 1029,66 + 16 = 4450.312

680,93 4 2726,72
=
= ,
1088,61
1088,61

680,93
= ,
1088,61

CARATERSTICAS DEL PROYECTO

El proyecto propone un rea libre del 37% y un rea de ocupacin del 63%
Generando amplias zonas DE VENTILACIN E ILUMINACIN (En la figura se muestran
las reas aproximadas)
El rea del lote 1088,61 MT2

rea construida cuarto de mquinas

rea construida Piso tipo
rea construida Primer piso
Semistano
TOTAL A.C.

M2
16
680,93
680,93
1029,66
4450,31

El proyecto consta de UNA TORRE, de 5 PISOS Y 1 SEMISTANO.

Se proponen 36 APARTAMENTOS, distribuidos de a 9 en cada piso, con rea

promedio, TRES APTOS. de 92 M2 Y SEIS APTOS DE 55 M2 POR PISO.

El PRIMER PISO consta de zonas adecuadas para parqueaderos, recepcin SALN

COMUNAL y portera del edificio.

El SEMISTANO consta de zonas adecuadas para parqueaderos y cuartos tcnicos.

Se cuentan en total con 87 PARQUEADEROS, distribuidos de la siguiente forma, 74

parqueaderos privados, 12 parqueaderos de visitantes y 1 para minusvlidos.

El edificio tiene la misma planta para el primer piso y para el piso tipo.

A continuacin se muestran el anlisis de presupuesto estimado para dar un porcentaje

aproximado de la utilidad que tiene el proyecto:

ANTEPROYECTO EDIFICIO EL BATAN

ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO - AGOST0-2.013
1 STANO
+ 5 PISOS
( 3 LOTES DE 39,3 x 27,7 = 1088,61 M2 )
1 STANO+
5 PISOS

17

PRESUPUESTO PRELIMINAR DE CONSTRUCCIN

(Diligenciar la informacin para la correspondiente etapa)
CAPITULOS
COSTOS DIRECTOS
VALOR
PRELIMINARES
$ 59.752.717,50
CIMENTACIN
$ 717.421.144,50
ESTRUCTURA
$ 1.351.183.564,50
MAMPOSTERA
$ 340.382.532,00
INSTAL.HIDRAULICA-SANITARIA-RED INCENDIO-GAS
$ 486.000.000,00
INSTALACIONES ELCTRICAS Y COMUNICACIONES
$ 324.000.000,00
CUBIERTA
$ 35.522.877,00
PAETES
$ 208.964.641,50
ENCHAPES
$ 295.690.050,00
MESONES
$ 99.132.000,00
ACABADOS PISOS
$ 342.966.313,50
IMPERMEABILIZACIN
$ 44.332.798,50
CIELORASO EN DRYWALL
$ 116.918.160,00
ILUMINACIN
$ 36.307.500,00
VENTANERA DE ALUMINIO
$ 230.298.600,00
CARPINTERA METLICA
$ 202.867.011,00
CARPINTERA DE MADERA - MUEBLES COCINA
$ 553.905.000,00
APARATOS BAOS-GRIFERAS Y OTROS
$ 207.432.900,00
APARATOS ELCTRICOS
$ 19.179.750,00
PINTURA
$ 148.833.168,00
APARATOS COCINA
$ 121.419.000,00
EQUIPOS ESPECIALES SEGURIDAD
$ 563.745.000,00
CERRADURAS
$ 12.522.900,00
OBRAS EXTERIORES
$ 79.963.269,00
ASEO GENERAL
$ 39.505.126,50
GASTOS DE ADMINISTRACIN DE LA OBRA (12 meses)
$ 556.664.512,50
COSTOS DIRECTOS
$
7.194.910.536
COSTO DIRECTO / M2
$
1.616.721
COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES
$ 581.890.428

17

DISEOS ARQUITECTNICOS Y TCNICOS

DESCRIPCIN DEL PROYECTO

NOMBRE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
24
A.

EDIFICIO EL BATAN
LOCALIZACIN
BOGOT D.C.
EL BATAN
CALLE 122 CARRERA 45A

CIUDAD :
BARRIO :
DIRECCIN :

UNIFAMILIAR
MULTIFAMILIAR
HOTEL BOUTIQUE
CONSULTORIOS

LOCALES
BODEGAS
OTROS

TOTAL UNIDADES

Diseo Arquitectnico 3.0% C.D.

Diseo y clculos estructurales
Diseo Hidraulico - Sanitario
Diseo Gas Natural
Diseo Elctrico- telefnico- Comunicaciones
Interventoria RETIE

GARAJES
VISITANTES
PRIVADOS VENDIBLES
No. DE UNIDADES POR BLOQUE

12
70
82

REAS PROYECTO
REA LOTE ( 39,3 x 27,7) M2
AREA VENDIBLE APTOS M2
REA TOTAL CONSTRUIDA M2
STANOS
PISOS
1
5

1.088,61
2.424,00
4.450,31

MES
10

AO
2014

2015

FECHAS PROBABLES INICIACIN Y TERMINACIN OBRA

FECHA DE INICIACIN OBRA

2015

FECHA DE TERMINACIN OBRA

12

2015

19

20

G.

APTOS

$ 8.000.000

0,1%

$0

0,0%

Licencia de Construccin ( 2.6% C.D.)

Matrcula de Acueducto (37 UN)
Matrcula de Energa (37 UN)
Derechos Lneas Telefnicas( 1 Lnea)
Derechos Gas Natural (37 UN)
HONORARIOS BSICOS

$ 187.067.674
$ 51.800.000
$ 25.900.000
$ 350.000
$ 18.500.000

1,6%
0,4%
0,2%
0,0%
0,2%

Imprevistos 3,0 % C.D.

Honorarios de Construccin 10% C.D.

$ 215.847.316
$ 719.491.054

1,8%
6,1%

Cuatro por Mil ( 4x1000)

$ 28.779.642
GASTOS FINANCIEROS ESTIMADOS
$ 45.000.000
PUBLICIDAD
$ 30.000.000
COMISIONES DE VENTAS 2% VENTAS
$ 270.545.600
GASTOS DE ESCRITURACIN
(37 UN)
$ 27.000.000
SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS PROYECTO
$ 2.561.877.375
COSTO INDIRECTO / M2
$
575.663
COSTO DEL LOTE
$ 2.100.000.000
TOTAL COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS PROYECTO+LOTE$ 11.856.787.911
TOTAL C.D. +C.I / M2
$
2.192.384

0,2%
0,4%
0,3%
2,3%
0,2%
21,6%

LICENCIAS Y PERMISOS
Delineacin Urbana

IMPUESTOS

17,7%
100,0%

VALOR ACTUAL

VALOR

VALOR PROYECTADO

1.104,00

52.992.000.000,00

4.970.000,00

5.486.880.000,00

5.486.880.000,00

1320,00

6.336.000.000,00

4.970.000,00

6.560.400.000,00

6.560.400.000,00

1.480.000.000,00

$ 20.000.000,00

1.480.000.000,00

1.480.000.000,00

60.808.000.000,00

13.527.280.000,00
TOTAL VENTAS

13.527.280.000,00

APTOS

24

TOTAL APTOS

36

2424,00

PARQUEOS PRIV
PARQUEOS VIST
PARQUEOS MINUS

74

74

12
1

55,00

0,1%
0,2%
0,2%
0,2%

VALOR DE VENTA / UNIDAD

SUBTOTAL VENTAS PROYECTADAS

AREA
VENDIB
LE

REA
CANTID
UNIDAD
AD
CONSTRUIDA
PROMEDIO
12
92,00

$ 14.389.821
$ 21.584.732
$ 21.584.732
$ 18.000.000

Plusvala del Lote

C.
D.
E.
F.
21

TIPO DE UNIDAD

1,8%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,0%

FECHAS PROBABLES INICIACIN Y TERMINACIN VENTAS

TERMINACIN VENTAS

4,9%

$ 215.847.316
$ 26.701.860
$ 12.460.868
$ 6.675.465
$ 12.460.868
$ 2.000.000

Reglamento de Propiedad Horizontal

Presupuesto Obra
Programacin obra
Estudio de Suelos
18

INICIACIN VENTAS

%T OBRA
0,5%
6,1%
11,4%
2,9%
4,1%
2,7%
0,3%
1,8%
2,5%
0,8%
2,9%
0,4%
1,0%
0,3%
1,9%
1,7%
4,7%
1,7%
0,2%
1,3%
1,0%
4,8%
0,1%
0,7%
0,3%
4,7%
60,68%

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

1.670.492.088,87

14,09%

CONCLUSIONES

Comparando los resultados obtenidos se puede analizar que al construir el

proyecto de un lote y de construir el mismo proyecto en tres lotes, el aumento de la
utilidad es proporcional con el costo del proyecto, debido a que mientras en el
primer caso tenamos una utilidad de $409.712.980 ahora la utilidad es de
$1.670.492.089, por lo que se puede concluir que es mucho mejor cuando se
tienen los recursos para llevar a cabo la construccin de un proyecto de mayor
magnitud. Este aumento de utilidad tambin se debe por ejemplo a que muchas de
las actividades de la obra se pueden realizar alternadamente con los mismos
equipos y en general la administracin de la obra ser hecha por el mismo
personal, esta es otra de las razones de porque es ms rentable un proyecto ms
grande.

BIBLIOGRAFA
Informacin suministrada por el Ing. William Carrillo del proyecto EDIFICIO
APARTAMENTOS
LOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.