CONSIDERAES JURDICAS SOBRE OS CENTROS COMERCIAIS

(SHOPPING CENTERS) NO BRASIL

Doutrinas Essenciais de Direito Empresarial | vol. 4 | p. 795 | Dez / 2010 | DTR\2012\1848

Rubens Requio
Professor de Direito Comercial na Universidade Federal do Paran.

Anlise: Documento
Doutrina (1)
ndice
Vide (1)

Artigo
Revista Tributria e de Finanas Pblicas | vol. 108 | p. 223
ANLISE DA CONTABILIZAO DO EDIFCIO DE SHOPPING CENTER COMO PROPRIEDADE PARA
INVESTIMENTO E COMO ATIVO IMOBILIZADO: ASPECTOS TRIBUTRIOS
Glria Coraa
| DTR\2013\426

ndice

Aluguel

Atividade comercial

Locao

Locao comercial

Shopping center

rea do Direito:
Comercial/Empresarial
Sumrio:
- 1. Introduo - 2. O surgimento dos centros comerciais - 3. Aspectos econmicos - 4. Estrutura
organizacional - 5. A natureza jurdica dos centros comerciais - 6. A forma de pagamento da locao
- 7. Impossibilidade da alterao unilateral da forma de pagamento - 8. Ainda o aluguel mnimo e o
aluguel mvel - 9. Renncia ao direito de arbitramento do aluguel na renovao da locao (Dec.
24.150/34) - 10. Validade das Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locao - 11. A
Associao dos Lojistas e a administrao do Fundo de Promoes - 12. Clusula de proibio da
cesso do contrato de locao - 13. Clusula da imutatibilidade do ramo de comrcio na locao 14. Outras clusulas de obrigaes e proibies das partes - 15. A construo das instalaes do
salo comercial - 16. O projeto das lojas
Revista dos Tribunais RT-571/1983 maio/1983

1. Introduo
Ao estudarmos o desenvolvimento histrico do Direito Comercial vemos que so suas normas produto do
talento dos comerciantes. Estes, tendo em vista as necessidades do trfico no mercado, imaginaram
processos e tcnicas para seu uso, para garantir o seu progresso e sua segurana. Por esse motivo, uma
das caractersticas eminentes do Direito Comercial o informalismo de suas atividades, em que a rapidez
da contratao constitui elemento substancial. Ao mesmo tempo, a celeridade com que se renovam e se
criam os institutos mercantis impem uma flexibilidade e mobilidade das relaes comerciais, de modo a
adequ-las s necessidades do mercado. O formalismo, verdade, instaura-se em certos casos, em
benefcio da segurana das operaes em massa, como no caso das cambiais e nas sociedades annimas.
Aquele fenmeno no se nota to acentuadamente no Direito Civil, dada a sua imobilidade em face,
sobretudo; das relaes de famlia e de sucesses, cuja evoluo social mais lenta.

Observando a vocao progressista do Direito Comercial, ao estudar o seu mtodo, o notvel jurista
italiano Alfredo Rocco observou que os progressos da atividade produtora modificam incessantemente as
relaes reguladas pelo Direito Comercial, dando-lhe formas e aspectos no,vos, que necessrio
acompanhar por meio de um trabalho assduo. E acrescenta que esse Direito verdadeiramente, sob
este ponto-de-vista, uma Cincia de observao (Direito Comercial, n. 18, p. 80).
Por isso, sustenta Rocco, o comercialista deve, mediante um trabalho paciente de induo, recolher
conceitos e normas gerais no s no campo do Direito Comercial propriamente dito mas, ainda, no Direito
Civil e chegar, por fim, determinao dos- princpios generalssimos, comuns a todo o sistema do
Direito. S mediante este trabalho de induo e generalizao lhe ser possvel regular, por meio de
normas extradas do Direito constitudo, a infinita variedade de casos a que d lugar a multiforme e
sempre diversa atividade dos trficos (ob. cit., n. 18, p. 86).
Por outro lado, como sustentou Josserand, ao formular a famosa e original teoria do abuso de direito,
nem todo o Direito est contido na lei. Essa aguda observao ajusta-se mais precisamente ao campo
diversificado no Direito Comercial. A evoluo e as necessidades do trfico mercantil lhe tm imposto
acelerada mobilidade, que as normas legislativas no tm condies de acompanhar. Da a importncia
supletiva da doutrina dos juristas e da jurisprudncia dos magistrados. Compreende-se a importncia com
que acolhe os usos e costumes. O Direito, pois, no pode permanecer esttico diante da intensa
trepidao da vida moderna.
Referindo-se a esse fenmeno, o Prof. Joaquin Garrigues, em sua obra derradeira Hacia un Nuevo
Derecho Mercantil, destacou o descompasso entre os fatos e as normas legais: E, todavia, j faz muito
tempo que os fatos no correspondem s palavras da lei. As palavras legais permanecem as mesmas,
porm debaixo delas e talvez com a ajuda da jurisprudncia dos tribunais e dos usos mercantis vai a
corrente de novos fatos minando a construo legal.
Tive recentemente a oportunidade, de focalizar essa vocao dinmica do Direito Comercial ao analisar
um novo instituto comercialista que se imps. Referindo-me ao informalismo imanente desse Direito,
sustentei que ele necessrio, com efeito, instantaneidade e velocidade das operaes em massa,
permitindo e incentivando o gnio inventivo dos empresrios, sua capacidade de adaptar-lhe a
flexibilidade e o dinamismo que o tomaram capaz de fornecer, com segurana, s empresas, o
instrumental tcnico e jurdico essencial ao seu desenvolvimento. Essa criatividade no se limitou ao
perodo inaugural da autonomia do Direito Comercial, mas se projetou nos sculos posteriores,
permanecendo at os nossos dias (O contrato de concesso de venda com exclusividade Concesso
comercial, RDM 7/17, 1972).
Assim, as necessidades de os empresrios atenderem ao trfico nos seus mltiplos aspectos e a
complexidade da vida econmica moderna impulsionaram a doutrina, renovando-a, com o concurso da
jurisprudncia, fornecendo aos empresrios os arsenais de regras e de instituies inovadoras. Os
tribunais tm sido convocados para validar essas normas e instituies, incorporando-as ao Direito com
certa prudncia e, convenhamos, s vezes com certa timidez. So as regras de Direito pretoriano, que
impelem o progresso das instituies jurdicas segundo a sbia norma da lei brasileira de que o juiz, na
omisso de lei, no pode deixar de aplicar o Direito (Dec.-lei 4.657/42, art. 4.).
Disso temos, aqui, em nosso pas, edificantes exemplos na jurisprudncia de nossos Tribunais, acolhida
pelo STF. Sempre cito como exemplo o instituto da dissoluo parcial das sociedades de pessoas, cuja
tcnica surgiu posteriormente s normas do Cdigo Comercial. E, ainda atualmente, outro exemplo, entre
muitos, a criao do contrato atpico e misto da concesso comercial com exclusividade, transposto da
experincia negocial norte-americana. A concesso dos veculos automotores foi recentemente tipificada
em legislao especial.
Todas essas consideraes me vm mente quando me volto para o estudo dos chamados centros
comerciais, sistema no cogitado pela legislao nacional positiva, embora j incorporado intensamente
na moderna atividade empresarial.
Em vo, com efeito, procurei ajustar essa organizao mercantil s nossas tradicionais categorias
jurdicas. Vo propsito; o figurino clssico no serve para esse intuito.
Impe-se, ento, ao jurista oferecer a certeza de que est em frente de alguma coisa de novo no campo
da Economia e do Direito, que deve ser analisada e pesquisada, em virtude de sua exeqibilidade, aceita
e incorporada pela tcnica despreconceituosa dos mercadores.

A anlise do sistema comercial denominado nos Estados unidos de shopping center, transposto para o
mercado brasileiro, d conta de dificuldades e indecises que enfrentei para enquadr-lo adequadamente
s nossas instituies jurdicas. Ele constitui, com efeito, uma corajosa e inequvoca demonstrao da
engenhosa capacidade inovadora do empresrio mercantil.

2. O surgimento dos centros comerciais

Esses enormes e elegantes edifcios comerciais, que acolhem as mais diversificadas lojas, surgiram nos
Estados Unidos logo aps o trmino da II Grande Guerra, em 1950, fruto da inventiva e do gnio
progressista dos empresrios norte-americanos. Foram logo, com simplicidade denominados de shopping
centers. Impem-se como uma excelente soluo para o marketing, tendo em vista o adensamento
populacional, Para o incmodo problema da urbanizao e do conseqente congestionamento do trfego.
A expresso substantiva shop, que resulta no verbo to shop e no gerndio shopping, ao de comprar,
tem um largo sentido na linguagem norte-americana. compra, comprar, comprando ou ato de comprar.
Entende-se, tambm, como a loja onde as mercadorias so expostas para a venda, especialmente no
varejo. Assim, shopping center traduzido para o nosso vernculo exatamente como centro de
compras, ou, mais livremente, centro comercial.
O estrangeirismo, como vezo em nosso Pas, imps-se sobre a denominao nacional, pois
lastimavelmente no cogitamos de impedir a invaso de termos aliengenos, como fizeram Portugal e a
Frana, esta ao editar a Lei 74.139/45, para assegurarem a purga e prestgio do idioma nacional. A
natural e adequada denominao portuguesa centro comercial, no tem dominado o nosso linguajar,
cedendo ao ttulo shopping center, que aparenta mais status
Os centros comerciais surgiram no Brasil a partir de 1966, com a construo do primeiro na cidade de So
Paulo. Aps isso, outros foram construdos, com requintes de perfeio e bom gosto. Tal foi sua aceitao
que apareceram, em nmeros crescentes, em diversas capitais de Estados ou em cidades do interior.
Acentua-se, atualmente, o seu desvirtuamento, pois se est disseminando a denominao para abranger
organizaes improvisadas e de porte mdio, dentro de cidades, agravando a concentrao urbana,
quando o seu objetivo primadal seria o de propiciar a descentralizao urbana e a disperso do trfego
virio.
O objetivo desse estudo, convm frisar, no outro seno o de tentar desvendar os aspectos jurdicos
dos problemas do centro comercial, como foi inicialmente concebido, isto , como revoluo tecnolgica
de carter nitidamente organizacional.

3. Aspectos econmicos
Antes de me embrenhar no estudo da natureza jurdica dos centros comerciais, vale cogitar de sua
anlise econmica.
Procedendo ao estudo econmico dos Centros Comerciais no Brasil, em opsculo monogrfico, o
economista Prof. Geraldo Langoni os considera um produto moderno da evoluo tecnolgica. Os
shopping centers escreve o autor constituem uma das mais significativas revolues tecnolgicas de
carter nitidamente organizacional cujo impulso inicial ocorreu na dcada de 50 nos Estados Unidos. De
fato, o aspecto marcante nos shopping centers no o aparecimento de uma inovao de carter fsico
(p. ex., um novo equipamento), e sim os ganhos de eficincia associados a uma aparentemente simples
realocao de fatores de produo (ob. cit., p. 3).
Observa o Prof. Langoni que a estrutura fsica dessa organizao, num certo sentido convencional,
apenas utiliza de maneira mais inteligente todos os elementos ocorridos na indstria de construo, de
materiais e de equipamento imobilirio. O aspecto distinto e. que se constitui na base de todo seu
dinamismo e eficincia exatamente a relao contratual existente entre o empreendedor do shopping
center e os comerciantes. Ao invs de um esquema convencional de remunerao do investimento com
base na venda dos imveis ou aluguel pura e simples o que transformaria o empreendimento em mais
um negcio imobilirio o shopping center, ao estabelecer uma relao direta entre sua rentabilidade e a
rentabilidade das atividades que ali iro se desenvolver, criou as pr-condies para a otimizao do
marketing em nvel nunca ,antes imaginado peio sistema de comrcio convencional.
E, nesse particular, prossegue, paradoxalmente, portanto, o que h de fato de inovador nos shopping
centers a relao contratual que assegura a participao das investidores no faturamento (e, portanto,

nos lucros) das atividades que ali se desenvolvem. Estabelece-se uma permanente integrao entre os
interesses dos empreendedores do shopping center e os dos comerciantes, que constitui a base para a
realizao posterior de ganhos, de produtividade, onde parcela significativa inclusive transferida para os
consumidores.
Podemos observar, na evoluo do comrcio varejista, que o comerciante, outrora, no seu ferrenho
individualismo, escolhia o local mais adequado para o seu estabelecimento comercial sem muito se
preocupar com a vizinhana. Esse fenmeno se reflete, com efeito, nas cidades antigas, onde os
comerciantes e artesos se agrupavam topograficamente em torno de suas corporaes, da surgindo as
ruas e bairros profissionais, como a rua dos ferreiros, dos padeiros, dos latoeiros etc. Mais tarde, por
injunes dos primitivos planos da cidade, foram criadas, geralmente por iniciativa das Municipalidades
e isso foi constante no caso brasileiro edificaes prprias para o mercado local, onde, em pequenas
lojas, era instalado o comrcio varejista, sobretudo para a venda de comestveis e de artigos de utilidade
domstica. Esses mercados apenas propiciavam um local mais adequado, sem qualquer outra organizao
tecnolgica seno a primitiva loja do comerciante retalhista, para o exerccio de seu negcio estritamente
artesanal.
Bem mais tarde, como enriquecimento das cidades e com a qualidade e riqueza de materiais, as lojas
individuais muitas vezes foram localizadas em edifcios mais adequados, sob a forma de grandes galerias.
Essas galerias comerciais centralizadas em determinadas regies do centro urbano formam ruas e ptios
internos particulares, dando acesso s lojas.
Essas lojas ou eram instaladas pelos proprietrios do imvel, ou eram locadas e distribudas a vrias
empresas, sem preocupao de organizao coletiva.
Ao mesmo tempo em que se assistia a esse sistema, mais de natureza imobiliria, sem qualquer
preocupao funcional de unidade, as grandes corporaes construram seus edifcios prprios.
Integraram nele a mais variada gama de artigos e servios, passando esse sistema a se denominar de
lojas de departamento ou lojas departamentais. Sua caracterstica , basicamente, a propriedade do
titular, seja individual ou coletivo. Sua unidade tcnica, econmica e jurdica consubstancia um
estabelecimento comercial, no tendo outro sentido organizacional seno o de expor a mercadoria
venda e disposio dos consumidores em sistema adequado e confortvel.
Mas a concentrao urbana moderna, com a necessidade do deslocamento rpido pelos veculos
automotores, modificou o aspecto antigo das cidades tradicionais. A trepidao da vida moderna, as
novas tcnicas de distribuio e venda das mais variadas mercadorias, o anseio de conforto coletivo e
individual, predisps diretamente os empresrios comerciais a idealizarem um centro, de sentido urbano,
que concentrasse os mais variados artigos que o mercado proporciona, num ambiente funcional e
esttico. Nele os mais variados artigos so postos s mos da freguesia, em condies de bom gosto, de
qualidade, de higiene e de conforto. Surgiram, assim, os modernos centros comerciais de inspirao
norte-americana.
Para uma organizao dessa natureza, segundo novos padres de tecnologia comercial, imps-se uma
planificao inteligente e sofisticada, que se inicia com a escolha do local, tendo em vista as condies
adequadas de densidade demogrfica. A rede viria deve ser considerada, para afastar o desconforto e
angstia do trfego congestionado, oferecendo um local amplo para comportar um estacionamento de
automveis, uma das condies essenciais para o sucesso do empreendimento
Os espaos urbanos j ocupados, com efeito, levaram a planificao para regies mais distantes da
concentrao demogrfica, na periferia, tornando os centros comerciais o ncleo de novas reas, que
passam a se desenvolver em torno deles. Isso no impede que o empreendimento se localize
excepcionalmente dentro de centros urbanos, naturalmente com maior custo de instalao. Isso est se
verificando na cidade de Curitiba em dois empreendimentos centrais, embora o Prof. Langoni considere
que a viabilizao do empreendimento somente possvel atravs da incorporao em novas reas
urbanas (ob. cit., p. 15).
Mas outro aspecto econmico que se reflete em ponderaes jurdicas a tcnica de escolha dos
comerciantes que se ligam ao centro comercial. Em condies comuns e, tradicionais da localizao da
unidade comercial, como j se acentuou, no cogitava o comerciante da distribuio zonal de seu
estabelecimento. Ao contrrio, porfia ele em se aproximar do concorrente, para colher uma fatia mais
promissora do mercado.

Esse problema tratado com seriedade na planificao inicial do empreendimento. O empreendedor

procura diversificar os objetivos das unidades comerciais, isto , dos diversos sales, a fim de evitar a
condensao das lojas da mesma espcie, afastando, assim, no seu recinto, o confronto da concorrncia.
Essa diversificao tecnolgica do empreendimento designada por mix.
Sobre esse aspecto dos efeitos do centro comercial valem as observaes do Prof. Langoni: A intima
relao existente entre o empreendedor do shopping center e os comerciantes escreve aquele autor
permite o estabelecimento de um planejamento estratgico de modo a explorar com a maior eficincia
possvel todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto. exatamente a avaliao
deste mercado, suas preferncias e tendncias que constitui um elemento-chave para definir o mix das
atividades que devero fazer parte do shopping center. A existncia de um mecanismo de planejamento
central dessas atividades, cujo carter permanente conseqncia do interesse direto do empreendedor
no sucesso de cada uma das atividades isoladas, assegura ao longo do tempo a manuteno de um mix,
de produtos e servios assim como sua eventual adaptao s alteraes detectadas pela avaliao
contnua, do mercado. importante ressaltar que isto seria impossvel caso se adotasse o sistema
convencional de aluguel para qualquer empresrio disposto a pagar o preo de mercado e, em especial,
nos casos de venda pura e simples das unidades comerciais (ob. cit., n. 1.2, p. 4).
Note-se que o sistema de vendas nos centros comerciais no tem maior preocupao em controlar o
mercado, afastando a competio, Por isso no se presta o mecanismo a qualquer forma de abuso do
poder econmico, mas apenas disciplina a distribuio e a especializao das lojas, segundo os seus
produtos comerciais, a fim de que a mais variada gama de mercadorias esteja disposio da clientela no
seu recinto (mix). No se impede, geralmente, que o mesmo ramo de negcio coincida, mas haver
sempre disperso estratgica.
Uma das preocupaes essenciais dos centros comerciais justamente propiciar o conforto e a
comodidade dos consumidores, para que em seu recinto se abasteam em toda a amplitude e
diversificao. Da por que sua planificao comea por atrair estabelecimentos comerciais avantajados,
com prestgio j consagrado, capaz de atrair grandes contingentes de clientela, que se espraiem por
todas as dependncias. Esses grandes emprios que se ombreiam com as lojas de menor porte so
geralmente filiais de lojas departamentais ou de supermercados. Pela sua atrao no conjunto, esses
estabelecimentos comerciais so adjetivados de lojas ncoras. Formam, efetivamente, um ncleo de
clientela, que aproveita a toda a organizao. Assim, os centros comerciais viabilizam, de certa forma,
pequenas e mdias empresas, qu atravs dele podem participar de um grande empreendimento
mercantil.
Em face de tais observaes, podemos fixar alguns pontos exponenciais que, todos eles, levam a essa
inovao tecnolgica. O consumidor afeito ao centro comercial situa-se precipuamente numa faixa de
classe mdia, que possui o seu automvel como elemento de trabalho, e no de status. Isso importa, em
todo o processo de abastecimento familiar, um expressivo conforto, a comear pelo parque de
estacionamento posto sua disposio. Isso, ao lado da possibilidade de ter, sem maior deslocamento,
dezenas de estabelecimentos comerciais sua disposio, lhe proporciona maior economia de tempo.
Alm disso, dados os servios tcnicos exercidos e colhidos pela organizao, as promoes e propaganda
lhe do informaes adequadas das condies do mercado.
E no se pode amesquinhar a integrao entre o trabalho e o lazer, j que um dos atrativos desse
sistema moderno de comercializao so as promoes de lazer, considerando que, para muitos, a visita
a um centro comercial constitui um programa de turismo. Alis, a gria dos vendedores integrados no
centro comercial j consagrou o eventual visitante despreocupado e sem programa como mirador, isto
, o transeunte que apenas mira, olha as belas vitrinas, sem nada comprar. Mas no deixa, na
verdade, de ser um fregus virtual, que ao menos d maior movimento e alegria ao ambiente, atraindo a
verdadeira clientela consumidora.
Ainda, nesse sentido, o Prol. Langoni observa, com propriedade, que se h de levar em considerao a
integrao existente entre servios comerciais convencionais e lazer (cinemas, teatros, parques de
recreao infantis etc.), que normalmente facilitam a otimizao do uso do tempo da famlia como um
todo. Uma das conseqncias interessantes que o centro comercial, apesar de todo o seu modernismo,
representa tambm, num certo sentido, uma volta s origens, ao criar condies para a participao de
toda a famlia na atividade de compra, ao invs da tendncia especializao de um de seus membros
(normalmente a mulher, pelo menor custo e disponibilidade de tempo). Se adicionarmos a esses fatores
outras componentes de servios reais como segurana, horrio amplo, ausncia de poluio, conforto

etc., teremos o elenco de elementos com pesos distintos que tero de ser levados em considerao para
uma avaliao com os benefcios do centro comercial para o consumidor (ob. cit., p. 12).
Mas os efeitos benficos do sistema no se resumem, apenas, para o empresrio e para os consumidores.
H a considerar, com relevncia, as convenincias do Estado, sobretudo na arrecadao dos impostos. O
sistema baseia-se muito na locao das unidades (lojas), cujo aluguel se funda na participao do locador
na renda bruta das lojas locadas. Mesmo quando o comerciante o proprietrio da loja, no havendo a
oportunidade da locao, os impostos so mais adequadamente arrecadados.

4. Estrutura organizacional
A organizao tecnolgica do centro comercial estrutura-se sobre diversos documentos que regulam as
inmeras relaes jurdicas que o constituem. No provm, verdade, de uma estrutura contratual
definida. No resulta, tambm, em uma personalidade jurdica que, como a sociedade comercial ou civil,
capaz de direitos e obrigaes.
A organizao, com efeito, apia-se em vrios instrumentos jurdicos, de base contratual. Encontramos
nela, assim, contrato de locao, normas gerais complementares dos contratos de locao, uma
associao dos lojistas, o Fundo de Participaes e Promoes Coletivas e um regulamento interno e,
eventualmente, outros contratos.
O centro comercial, como veremos, uma idia. Basicamente se suporta numa associao de natureza
civil, na qual se filiam obrigatoriamente todos os lojistas que o integram. Essa associao constituda
sob os auspcios do empreendedor, que organiza o centro comercial, o qual passa tambm a integrar. A
participao na associao condio essencial para a integrao e a permanncia da empresa no centro
comercial, cuja principal funo administrar um Fundo de Promoes Coletivas, entidade da qual
ainda haveremos de falar.
Mas essa associao civil no , tenha-se em conta, o centro comercial. Ela apenas se destina a
administrar o Fundo de Promoes Coletivas obrigatoriamente mantido por todos os lojistas nele
integrados; constitui uma entidade comum, normal nos quadros do Direito Civil, tanto que deve ser
registrada no Registro peculiar por ele institudo, com a finalidade mxima de adquirir personalidade
jurdica. Essa personalidade jurdica, todavia, estritamente da associao civil, reduzida aos seus
negcios, sem se extravasar ao centro comercial. A sociedade civil, quero com isso dizer, no se
estende ou se identifica com o centro, mas apenas um instrumento de sua funcionalidade.
A finalidade da associao civil, elemento funcional do centro comercial, , sobretudo, a de administrar
o Fundo de Promoes Coletivas, do qual sairo todos os programas e recursos de propaganda e
promoes da coletividade integrada na sua organizao. O regulamento interno estabelecer o perfeito
funcionamento do centro comercial e seu aprimoramento.
A assinatura do contrato de locao por parte do locatrio, enfim, implica, automaticamente, a filiao
deste associao. Essa assinatura , portanto, anterior e condio de integrao na organizao. No
a associao civil que permite inicialmente a integrao do interessado na organizao.
preciso, por outro lado, registrar que, embora seja o perfil tpico do centro comercial lastreado numa
propriedade imvel dividida pelo proprietrio organizador, em sales comerciais ou lojas, possvel que
se organize juridicamente como um condomnio imobilirio, resultante de incorporao.
Nessa hiptese, modifica-se, em certo sentido, a estrutura da organizao. Os proprietrios do imvel so
reunidos, nesse caso, em condomnio, por incorporao, segundo a Lei 4.591, de 16.12.64. Disso
decorrem algumas situaes, que naturalmente se refletem na organizao do centro comercial
idealizado.
Em primeiro lugar, os proprietrios-condminos podem, nas unidades condominiais constitudas em sales
comerciais, se integrar na organizao do centro comercial, liderado pelo seu idealizador. Em segundo
passo, o proprietrio condominial pode deixar de aderir organizao do centro comercial, pois que
adquiriu a unidade apenas como investimento, para gozar da renda que ser propiciada por um locatrio
seu. O locatrio que participa efetivamente do centro comercial, pois ali instala a sua loja, sujeitando-se
organizao e ao regulamento comercial.
O que importa, nessas hipteses, no a estrutura do condomnio imobilirio, pois esse tem as suas
normas legais tipificadas. O que interessa a constituio do sistema comercial moderno, que decorre

no da explorao do imvel condominial, mas da explorao do comrcio pelas lojas integradas

individualmente, cada uma delas, no centro comercial.
Por isso, nesse estudo, dei ateno precipuamente ao centro comercial constitudo por lojistaslocatrios, de onde decorrem os maiores problemas jurdicos. claro que essas observaes aproveitam a
todos os centros comerciais na parte relativa ao sistema de comercializao.

5. A natureza jurdica dos centros comerciais

No estudo do Prof. Langoni, visto sob o prisma do economista, os centros comerciais constituem uma das
mais significativas revolues tecnolgicas de carter nitidamente organizacional. Essa organizao pe
em destaque os ganhos de eficincia associados a uma aparentemente simples realocao de fatores de
produo.
Na sua estrutura, j se disse alhures, h a predeterminao de criar um sistema comercial, organizando
os sales para as lojas segundo um critrio comum e com o objetivo de maximizar a produtividade do
todo. Observando o centro comercial, entretanto, sob o ponto-de-vista jurdico, algumas dificuldades
assaltam o jurista brasileiro, que nele no encontra, na verdade, uma unitria figura jurdica.
Devo, de incio, alijar qualquer veleidade de enquadrar o centro comercial como uma personalidade
jurdica, dando-lhe autonomia distinta. No constitui, contratualmente, uma sociedade mercantil, embora
na sua organizao possa contar com uma associao que no serve, entretanto, para qualific-la. Essa
hiptese foi descartada em considerao anterior.
Uma das caractersticas da organizao proporcionar ao seu empreendedor, proprietrio dos sales
comerciais onde so instaladas as lojas, contrato de locao com os comerciantes nelas interessados, em
que o preo do aluguel expresso em percentual sobre as vendas. Isso pode levar os menos atentos a
considerar nele a existncia de uma sociedade em conta de participao.
Essa idia, que foi insinuada em deciso judicial, considerava que tal clusula que podia perfeitamente
ser avenada dentro de um contrato celebrado no regime da livre conveno na realidade, transforma o
locador em scio do locatrio no empreendimento e numa sociedade, se no. leonina, muito prejudicial
ao locatrio (RT 533/150).
A deciso, convm esclarecer, no configurava questo relativa locao em centro comercial, mas
apenas punha em destaque a modalidade de preo da locao em participao no volume de depsitos
bancrios.
Na verdade, a modalidade existente no contrato de locao de loja integrante do sistema do centro
comercial no consubstancia, de forma alguma, uma sociedade em conta de participao. Essa
sociedade, destituda de personalidade jurdica, que muitos doutrinadores estrangeiros e nacionais
consideram um simples contrato, e no uma sociedade, para ser assim admitida, deve expressar um dos
elementos caractersticos das sociedades comerciais: a affectio societatis. Este a existncia da affecctio
societatis , portanto, o elemento diferenciador decisivo entre a comunho e a sociedade sustenta o
Prof. Mauro Brando Lopes (in Ensaio sobre a Conta de Participao no Direito Brasileiro, p. 58).
A afeio de scio, a confiana mtua entre eles, em se integrar com outros, para a formao da
sociedade, constitui, com efeito, uma das caractersticas mais notveis das sociedades. Isso, visivelmente,
no ocorre na espcie em estudo. Nela, o empreendedor-locador, atravs de um contrato de locao,
estabelece com o locatrio-empresrio o consenso pelo qual se obriga a transmitir ao outro o uso e gozo
de um imvel, com a condio de lho entregar findo o contrato, mediante certa paga. a locao de
prdio.
Imaginei, por outro lado, num dado instante, enquadr-lo juridicamente como estabelecimento comercial
ou fundo de comrcio. Cogitei v-lo como uma categoria de bem imaterial. Partindo da doutrina francesa
de Planiol, Ripert, Escarra, Hamel, Lagarde, Julliot De La Morandire e outros comercialistas de escol, que
vem no estabelecimento comercial um bem imaterial, procurei a analogia entre as referidas figuras.
Mas se deve ter em conta que, embora o estabelecimento seja constitudo de muitos elementos materiais,
corporais, estes, acrescidos de outros elementos imateriais ou incorpreos, constituem uma
universalidade de fato. Na universalidade de fato todos os seus elementos unitrios so ajuntados pla
vontade nica do proprietrio e cada um dos elementos no se integra entre si. Se a vontade do
proprietrio a desfaz, cada elemento volta simplesmente ao que individualmente era.

O estabelecimento comercial, assim formado, se apresenta como um bem imaterial, de vez que os
elementos materiais e imateriais que o compem tm uma conceituao prpria, no perdendo suas
caractersticas singulares quando incorporados ao estabelecimento comercial (Curso de Direito Comercial,
do autor, vol. 1/179, n. 151).
Ora, o centro comercial no tem corpo fsico. Ele montado sobre a propriedade privada de seu
empreendedor, que, por contrato de locao, arrenda as unidades a comerciantes, num programa de
planificao e organizao, ou vende as unidades a terceiros, constituindo o imvel em condomnio, onde
se imbricam comerciantes, proprietrios da loja ou simplesmente locatrios. Essa a base fsica onde se
assenta o centro comercial.
O proprietrio do imvel, como se v no caso, no quem comercia no centro. Ele fornece o salo e
toda a estrutura organizacional. As instalaes comerciais, maquinismos, mercadorias e todos os demais
elementos do estabelecimento comercial que nele se instala, entre outros, so propriedades materiais que
pertencem aos comerciantes ali instalados. Do titular do centro comercial, que pode ser uma sociedade
ou uma pessoa fsica, existe apenas o ttulo e a organizao, alm dos contratos de arrendamento, se
houver. Eis o imaterialismo da organizao.
Poderia, ento, ser conceituada como uma instituio? A palavra instituio, no sentido sociolgico e
jurdico, para mim enigmtica. Para o Prof. Luiz Fernando Coelho, em verbete de divulgao
enciclopdica, num sentido bastante amplo, constitui qualquer organizao social de carter jurdico,
com personalidade jurdica ou no (Enciclopdia Saraiva do Direito, vol. 44/511).
Coube, com efeito, ao mestre Maurice Hauriou notabilizar-se ao formular a teoria da instituio.
Pretendeu superar a teoria do contrato, para melhor explicar diversos fenmenos jurdicos. Definiu-a, em
seu Prcis de Droit Administratif et de Droit Public (p. 8), como uma organizao social, estvel em
relao ordem geral das causas, cuja permanncia est assegurada por um equilbrio de foras ou por
uma separao de poderes e que constitui, por si mesma, um estado de direito (ob. cit., p. 8).
Em outro livro conceituou a instituio como uma idia de obra ou empreendimento que se realiza e
dura juridicamente num meio social; para a realizao dessa idia, um poder se organiza e se investe de
rgos; de outro lado, entre os membros do grupo social interessado na realizao da idia produzem-se
manifestaes de comunho, que so dirigidas pelos rgos investidos de poder e que so reguladas por
processos adequados (Aux Sources du Droit La Thorie de lInstitution et de la Fondation, p. 96).
Decorrem da definio formulada pelo criador da teoria quatro elementos caracterizadores da instituio:
a) uma organizao social; b) uma organizao estabelecida em relao ordem geral das coisas; c)
uma organizao cuja permanncia seja assegurada por um equilbrio de foras ou uma separao de
poderes; d) uma organizao que, por si s, constitui um estado de direito (Cours de Droit Public, p. 9).
Alm de todos esses conceitos foi acrescido mais um, que marcou incisivamente a teoria no campo social,
e que o bem comum, que grava a fundo a teoria.
A teoria da instituio, surgida no meio do Direito Pblico, espraiou-se para o Direito Privado, procurando
envolver institutos de Direito Comercial, ao querer sujeitar, p. ex., as sociedades comerciais, como
pensam os comercialistas franceses modernos, instituio, e no ao contrato. O prprio Hauriou
considera as sociedades por aes como instituio, mas no estendia essa qualidade a todos os tipos de
sociedades.
Sinto inmeras dificuldades ao penetrar no mago do pensamento institucionalista, dada a minha
vinculao comercialista teoria das obrigaes e mais precisamente dos contratos. A teoria
institucionalista quase impenetrvel pois o prprio Prof. Georges Renard, o mais conceituado discpulo
de Hauriou, confessava que via esse conceito entre as brumas e que, em certos momentos, lhe dava
vertigens
No me parece apropriado enquadrar o centro comercial como uma instituio, muito embora se
ressalte nele uma organizao, idia bsica, como se viu, na concepo de Hauriou. Na instituio, p. ex.,
o consentimento dos membros restringe-se aceitao da disciplina, sem preocupao imediata dos
resultados de sua atividade, o que no ocorre com o centro comercial. A existncia da organizao, na
instituio, no est subordinada execuo de tais ou quais atos que um dos membros poderia ter
prometido.
Assim, tenho para mim que a idia, no que se refere formao do centro comercial, no tem perfil
exato da instituio. Ele , sem dvida, uma organizao, mas no chega a constituir uma instituio.

Resta-nos, portanto, compreender que o centro comercial constitui apenas uma organizao. Essa
organizao resultado de diversos atos e idias, os quais redundam em contratos diversificados, que
no se fundem numa idia unitria.
Sabemos que existem concepes econmicas modernas que so modeladas por contratos j conhecidos
no ambiente jurdico. So os contratos tpicos ou nominados, que se aglutinam tendo em vista uma
finalidade comum. Esses contratos podem incluir tambm contratos no definidos em lei; so os contratos
atpicos ou inominados, pois no so ainda objeto de regulao legal. Contratos tpicos e atpicos podem
se aglutinar para formar outras espcies, para atender a uma necessidade negocial nova. Exemplo dele
posso indicar no contrato de concesso comercial, que constitui um recente sistema de comercializao.
Formado por vrios contratos que se centram sobretudo na compra e venda, nele ainda se aglutinam o
contrato de locao de servios, o contrato de permisso de marca, o contrato de comodato, o contrato
de financiamento etc. Classifiquei esse contrato em nosso Pas como contrato atpico misto, classificao
que foi acolhida pelo STF (RDM 7/17, 1972; Aspectos Modernos de Direito Comercial, vol. 1/117, n. VII).
Esses contratos fundem-se num s, com a meta de atingir um fim comum. Amalgamam-se, com efeito,
numa unidade contratual, recebendo uma denominao.
No centro comercial no vejo organizao jurdica desse tipo. Os contratos que surgem em torno da
organizao no se fundem, nem resultam num novo contrato. Eles apenas se congregam, ou, melhor, se
coligam, a fim de disciplinar o empreendimento comum. Cada um permanece com a sua individualidade
jurdica prpria, embora unidos por laos econmicos de interesses entre seus componentes.
Sobre o contrato coligado, no STF o Min. Moreira Alves explicou que so contratos distintos, mas que
esto vinculados para alcanar determinada finalidade econmica; tm unidade econmica, mas no
jurdica.
O jovem jurista Marcos Cavalcanti de Oliveira, em obra premiada pela OAB Seo do Estado do Rio de
Janeiro, dedicou preciosa monografia sobre a Taxionomia Contratual. Ao estudar a classificao e
nomenclatura dos contratos, observa, a partir dos contratos mistos, que classifica-se um contrato como
tpico, atpico ou misto, mediante o referencial da previso legal. Agora, porm, no s o fenmeno a ser
classificado diverso como outros so os parmetros.
E, em conseqncia, observa que o objeto da distino ora em estudo no mais o contrato em sua
individualidade. Nem mesmo um nico contrato, segundo o seu relacionamento com outro. S tem
sentido analisar-se a unio de contrato quando se leva em considerao no apenas um, mas dois ou
mais contratos. A pesquisa dos contratos unidos feita tendo em vista o inter-relacionamento existente
entre os diversos contratos individualmente, cada um com sua prpria causa e peculiaridade.
Chamando a esse fenmeno jurdico de unio de contratos, a que j denominei, segundo a doutrina
alem, de contrato coligado (Enneccerus), o jurista acima citado se refere a unio com dependncia
bilateral, tecendo essas concluses: Na dependncia bilateral, dois contratos autnomos condicionam-se
reciprocamente, de modo que um se torna causa do outro. Forma-se uma unidade econmica, que,
todavia, no tem o dom de transform-las em um contrato misto (ob. cit., pp. 133 a 134).
isso, no meu entender, que ocorre no centro comercial. Os contratos a ele relativos no se fundem,
mantendo unidade apenas econmica, sem vir a constituir nova categoria jurdica. Da por que o centro
de compras no chega a ser um contrato, mas apenas uma organizao fundada em vrios contratos.
Estudando os problemas que a Economia engendra para o Direito Comercial na organizao da
repartio, da circulao e da produo, v o famoso Prof. Ren Savatier, referindo-se economia
dirigida; um todo a coordenar. E nesse sentido todos os contratos se imbricam e so comandados, um
organismo central poder sozinho, por essa coordenao, chegar a fazer sair, do conjunto dos contratos
assim agrupados, a harmonia, a coeso e o poderio do mecanismo gigantesco capaz de dominar, para
todo um pas, o conjunto de foras naturais que as necessidades novas determinam (Les Mtamorphoses
Economiques et Sociales du Droit dAujourdHui, vol. I/54, n. 47).
Aludindo, nessa citao, ao sistema macroeconmico, as observaes do jurista francs aproveitam
tambm ao tema no sistema microeconmico, de uma organizao privada. Vemos que os vrios fatores
que integram essa organizao formam um todo econmico a coordenar, e nesse sentido todos os
contratos assim conjugados propiciam a harmonia, a coeso e o poderio do mecanismo poderoso que
deles decorre.

Assim, vejo no centro comercial no uma figura modelada por um contrato, mas apenas a coordenao
ou coligao de vrios contratos, que estruturam juridicamente a organizao e atividade.
No demais insistir que os integrantes do centro comercial no se vinculam entre si. Cada um deles
dirige o seu prprio negcio, em seu prprio estabelecimento, dando-lhe o ttulo particular que lhe
aprouver, ao lado da denominao geral do centro comercial.
O mximo de consensualidade que se poderia pesquisar entre eles seria um contrato de confiana, a que
alude o jurista Jean Guyenot, ao estudar a rede de concessionrios na concesso comercial como uma
unio para o xito Ou fracasso, como concebem 03 autores alemes. Essecontrato a base de um
mutuum consensus, de uma espcie particular de determinao econmica em virtude da qual cada
membro est obrigado a no fazer nada que possa prejudicar os outros, orientando sua ao em um
interesse comum. , na verdade, um contrato de coordenao.
Essa relao de confiana ou de coordenao, como se v, se estabelece entre os comerciantes
integrantes do centro comercial. Constitui um segmento da funcionalidade da organizao, mas no
explica ou fundamenta a sua verdadeira natureza jurdica. Ele decorre, basicamente, de seu organizador.
Este, lanando o empreendimento, fazendo-o construir, planificando a sua atividade, loca os espaos
comerciais aos empresrios que bem escolhe, formando, ento, um conjunto harmnico e
presumivelmente rentvel. O resultado econmico ou vem da venda das unidades comerciais e o
constitui uma incorporao imobiliria sofisticada ou resulta da renda que usufrui, decorrendo dos
contratos de locao que firma com os aderentes do empreendimento.
Dessa sua atividade e da comunho de interesses dos comerciantes surge o centro comercial como uma
organizao visando venda retalhista aos consumidores que a ele afluem.

6. A forma de pagamento da locao

O que caracteriza economicamente o centro comercial como uma inovao organizacional no ,
como j foi dito, a dimenso do prdio, nem a decorao esmerada, nem o equipamento sofisticado. Uma
simples galeria de lojas apresenta todos esses aspectos exteriores, mas no um centro comercial. Este
se distingue por sua organizao peculiar.
Sem dvida que a idia de organizao do centro comercial estrutura-se sobre um espao imobilirio, de
dimenso avantajada, para colher uma sorte de empresas comerciais varejistas e de servios. Mas esse
sistema no organizado livremente pelo seu empreendedor, no sentido de procurar apenas o seu
interesse na venda condominial das unidades ou na locao do salo comercial. Ele objetiva efeitos
comunitrios, tendo em vista um projeto racional e econmico.
Esse projeto, que constitui a planificao do sistema comercial organizado, aps a escolha adequada do
local, conter os sales para as lojas, os corredores e as praas que propiciem a melhor localizao em
termos potenciais de vendas e um adequado estacionamento para automveis.
Assim, tratando-se de centro comercial organizado pelo proprietrio do imvel, a sua explorao se
inicia com o contrato de locao dos sales comerciais, segundo a planificao adotada No ser,
portanto, uma locao livre, mas, sim, um contrato locativo subordinado a certas obrigaes e
condies que derivam da planificao de organizao.
Por isso mesmo, como se tem compreendido, normal acontecer, p. ex., que, num centro comercial,
uma determinada loja seja recusada a um locatrio que se dedica ao comrcio de pedras preciosas (por
maior que seja a sua idoneidade financeira) porque o local, segundo o layout, se destina instalao de
lanchonetes e restaurantes. Isso quer expressar que cada loja ter uma destinao especfica, se no
indicativa da espcie de mercadoria exposta venda.
Por esse simples bosquejo da organizao fsica do centro comercial j se entende que o contrato de
locao no um contrato qualquer. Ele est determinado pelo conjunto organizacional para atingir um
objetivo da comunidade de empresas que a ele adere.
Mas evidente que uma organizao dessa natureza e encargo no se conteria dentro do sumrio quadro
estrutural do tradicional e velho contrato de locao. Logo de incio se compreende que a tcnica
moderna desse organismo no se limitaria ao sistema do preo da locao pago em valor fixo em
dinheiro.

o empreendedor locador no pretende remunerar o seu investimento apenas com o aluguel fixo, mas com
uma participao na percentagem do resultado das vendas da loja locada. Nisso reside a idia original da
organizao.
Tornou-se hbito estabelecer nesses contratos de locao o ordenamento de clusulas de aluguel de
forma substitutiva: o aluguel correspondente a percentagem x sobre as vendas brutas, conforme
definio do que se entende por estas, no podendo, entretanto, ser inferior ao aluguel mensal mnimo.
O aluguel mnimo estipulado tendo em vista a rea locada (por metro quadrado), geralmente pelo prazo
de cinco anos, reajustado com base na variao do valor nominal das ORTN.
Se o valor da percentagem das vendas brutas for inferior ao aluguel mensal mnimo, prevalecer aquele;
do contrrio, impor-se- este, ms por ms.
Na anlise desse sistema de remunerao locativa, vale, de incio, indagar da legalidade do aluguel
calculado por percentagem sobre a renda bruta do estabelecimento comercial integrado no centro
comercial.
Tanto as normas do Cdigo Civil (LGL\2002\400) como as leis posteriores, reguladoras da locao de
prdios, no exigem especificamente que o aluguel seja pago em moeda. Abre-se, pois, a possibilidade de
as partes pactuarem, no contrato de locao, qualquer forma de pagamento. E, entre estas, a de ser
realizado o pagamento em percentagem sobre a venda bruta do estabelecimento respectivo. Os juristas
nacionais admitem essa forma de pagamento.
O Prof. Orlando Gomes, na sua obra Contratos, ela se refere: A obrigao capital do locatrio pagar o
aluguel. O objeto dessa prestao , normalmente, soma de dinheiro, mas se admitem excepcionalmente
outras coisas ou, mesmo, servios. Importa que haja retribuio, por ser de sua natureza a onerosidade
(ob. cit., 7. ed., n. 212, p. 334).
Sustenta o Prof. Slvio Rodrigues que o preo da locao, chamado renda ou aluguel, no precisa ser
necessariamente em dinheiro, podendo consistir em bens de outra espcie (Direito Civil, vol. 3/229). No
mesmo sentido admite o Prof. Washington de Barros Monteiro, que exemplifica precisamente com o
pagamento atravs de percentagem de renda bruta: A exemplo do que sucede com o contrato de
compra e venda, o preo deve ser certo e determinado (p. ex., Cr$ 5,00 por ms) ou, pelo menos,
determinvel pelos critrios estabelecidos pelas partes (p. ex., o aluguel ser o mesmo pago pelos demais
inquilinos). Pode, outrossim, revestir-se de cunho mais ou menos aleatrio (p. ex., o locador receber
50% da arrecadao ou da renda bruta) (Curso de Direito Civil, vol. 2/147 grifos do autor).
No aludem esses eminentes Juristas s repercusses dessa forma de pagamento nos contratos de
locao de imveis destinados a fins comerciais regidos pela chamada Lei de Luvas (Dec. 24.150, de
30.4.34), que regula as condies de sua renovao. Penso que esse sistema, mesmo na sua natureza
mvel de proporcionalidade, admite a ao renovatria da locao, mas no altera a fixao do
percentual sobre as vendas brutas. O aluguel flutuar naturalmente conforme o resultado econmico do
estabelecimento comercial. Flutuar, como indicou o Prof. Washington de Barros Monteiro, de forma um
tanto aleatria, a favor do locador ou do locatrio, conforme aquele resultado.

7. Impossibilidade da alterao unilateral da forma de pagamento

Mas, na verdade, o contrato, como j se disse, no se resume em estipular o aluguel em funo de
percentagem sobre as vendas brutas. Estabelece, com efeito, uma outra alternativa a favor do locador,
consistente na estipulao de um aluguel mensal mnimo, de importncia fixa, reajustado com base na
variao do valor nominal das ORTN em determinado ms do ano.
Como se verifica, essa alternativa tambm provoca a atualizao do aluguel, tornando incua a reviso da
renovatria, na parte do aluguel, pois estabelece parmetros de avaliao permanente, dispensando o
arbitramento judicial na renovatria comum.
Tem-se, entretanto, em aes renovatrias de locao comercial, procurado alterar as condies originais
do contrato.
A jurisprudncia de nossos Tribunais foi convocada para participar da controvrsia.
A 5. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil de So Paulo, na Ap. 91.473, de 27.6.72, tratava de locao
relativa a estabelecimento bancrio cujo contrato de locao estabelecia aluguel mnimo fixado em funo

do movimento de depsito da mesma agncia. Pretendeu-se, na ao renovatria, proposta pelo banco

inquilino, extirpar essa clusula.
Como sustentou o Tribunal, pelo voto do relator, Juiz Figueiredo Cerqueira, designado, pois a deciso foi
por maioria, sem concordncia dos locadores, evidentemente, no se pode, agora, na renovao, alterar
a clusula que as partes contratantes originrias estabeleceram, de modo livre e vlido. O STF, outrossim,
j decidiu que sem acordo das partes no se alteram as condies convencionadas na ao renovatria
(RTJ 48/532).
No convindo ao banco locatrio manter, na renovao do contrato, a clusula que impugnou, teria com
facilidade a possibilidade de transferir a agncia para outro local, afirmou aquele acrdo; o que no se
pode fazer , unilateralmente, pretender a modificao ou a supresso de clusula contratual
perfeitamente vlida e eficaz.
Juristas citados no acrdo, especialistas no tema de ao renovatria, referendam tais clusulas.
Nascimento Franco e Nisske Gondo esclarecem que, salvo as clusulas relativas ao novo aluguel e ao
prazo da renovao, no se tem admitido que a sentena modifique as demais, especialmente para
alterar o critrio de fixao da renda, tornando-a reajustvel em escala mvel, ou para atribuir ao
inquilino encargos anteriormente pagos pelo locador. A interveno judicial no campo das renovatrias
est restrito ao prazo da prorrogao e ao novo aluguel, ficando tudo o mais na dependncia de acordo
das partes (Ao Renovatria e Ao Revisional de Aluguel, p. 275).
Ainda em acrdo lavrado em 23.4.73, na Ap. 3.225, a 2. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil de So
Paulo, em espcie idntica que estudamos, decidiu que o Direito no veda que em contrato de locao
se fixe o aluguel em percentagem sobre os resultados do negcio instalados na loja arrendada, nem que
se estabelea um mnimo a ser corrigido anualmente, conforme os ndices fornecidos pelo Conselho
Nacional de Economia (RT 467/148).
Tratava-se de ao renovatria de locao, com fundamento no Dec. 24.150/34, tendo por objeto uma
loja integrada num centro comercial. A nica divergncia surgida entre as partes prendeu-se ao aluguel
mnimo contratado.
Os autores isolados pleitearam a renovao ofertando as mesmas condies do contrato renovando, salvo
em relao ao aluguel mnimo. O ru, embora concordando em relao ao aluguel percentual e
subsistncia das demais clusulas contratuais, discordou do aluguel mnimo, por entender que o mesmo
deveria ser majorado pelo mtodo comparativo, a fim de ser fixado valor mnimo correspondente ao
aluguel justo e atualizado.
Como a sentena acolheu o entendimento dos autores, fixando judicialmente o aluguel mnimo pela
simples atualizao, houve o recurso instncia superior.
O que importa na anlise desse acrdo, de certa forma pioneiro, o seu sentido realista, considerando a
locao em centro comercial uma nova modalidade desse contrato, ajustado ao modernismo desse
sistema comercial. O acrdo, assinado pelos Magistrados Joaquim Francisco, Moreno Gonzalez e Alvares
Cruz, com efeito, no examinou a relao de locao dentro das regras estticas do classicismo jurdico,
mas tendo em vista as complexas e gerais relaes que os empresrios nele engendram, dando azo a que
o novo sistema comercial fosse vivel, economicamente.
Assim, a anlise que o acrdo procede das relaes jurdicas modernas estabelecidas pelas partes
consagra o sistema do contrato de locao baseado na porcentagem das vendas do negcio do locatrio,
ajustvel eventualmente por um valor mnimo.
Pretendeu o ru se furtar simples correo do preo do aluguel mnimo em funo de ndices de
atualizao, pleiteando a fixao, na renovao, da aplicao do mtodo comparativo, naturalmente
calculando-o entre as locaes existentes.
No lhe deu razo o acrdo, pois, no caso, a previso de um aluguel mnimo est informada em
princpios outros que no foram postos ao alcance dos peritos e que, como adiante se ver, a sua
estipulao visa a atingir outros objetivos que no o justo aluguel, que, no caso, representado pela
mdia anual dos aluguis pagos segundo a previso do aluguel mximo previsto no contrato.
O objetivo que as partes almejam no centro comercial, na verdade, no o aluguel em si, mas a
remunerao do empreendimento em seu todo. Isso o acrdo ressalta com grande nfase:

Como da essncia destes empreendimentos, o objetivo constituir um conjunto comercial em que o

cliente encontre nele todas e quaisquer utilidades de que precisar e, em conseqncia, a administrao
do condomnio, ao planejar as locaes, necessita informar-se das necessidades e tendncias do mercado
de consumo, como verdadeira tcnica de marketing.
E no planejamento das locaes, portanto, so levadas em linha de conta a diversificao e profundidade
que deve merecer cada setor de negcio, a fim de que seja atendida a tendncia do mercado
consumidor.
Ocorre, esclarece o acrdo, no caso do centro comercial:
uma convergncia de interesses no s dos locatrios como, tambm, do locador e pode ocorrer a
hiptese de haver setor de negcio que, pela pouca atrao que lhe desperte tal empreendimento e
mnimas possibilidades de lucro, em face das peculiaridades do negcio, represente setor que ao conjunto
interesse trazer para o seu interior, ainda que tenha que subvencion-lo.
No se poder dizer que h liberalidade, neste tratamento benigno, ao ser estabelecido um aluguel
baixo, como tambm no se poder afirmar ambio desmedida na recproca de aluguis altos em
relao queles setores de maior interesse dos locatrios em razo da facilidade de lucros promissores
(RT 467/149).
H no centro comercial, como lembra a deciso, uma convergncia de interesses. a comunho de
interesses, segundo Clvis Bevilqua, a cooperao para lograr um fim comum, ideal ou material.
Devem, portanto, os juzes, no meu entender, analisar os problemas jurdicos resultantes dos centros
comerciais com critrio moderno que o Direito Comercial, eminentemente progressista e pragmtico,
impe para atender s novas tcnicas do trfico mercantil. No podem eles estiolar o Direito, com as
regras preconceituosas de concepes, embora aparentemente legais, superadas nos tempos modernos.
preciso, portanto, que se encare o centro comercial com a funcionalidade que ele engendra, em
benefcio dos que dele participam. Assim sustentou o eminente Prof. Alfredo Buzaid, distinguindo a
posio de locatrio de unidade de centro comercial da de locatrio de prdio isolado, como iremos ver
no item 12.
Na Ap. 91.473, da 5. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil de So Paulo, o Juiz Costa Carvalho
sustentou a tese respeitvel da diferena da locao comum, de lojas isoladas situadas em vias pblicas,
e as integrantes de centros comerciais, para aplicar naquelas as normas do Dec. 24.150/34.
O seu pensamento constitui um grande avano na modernizao das relaes de locao, para pr em
destaque a efetuada em centro comercial. Distinguiu o Juiz eminente que, na hiptese do julgamento:
Poder-se-ia argumentar que a clusula ora em exame comunssima em contratos de locao de lojas
de conjuntos conhecidos pela aliengena expresso shopping center e que nas renovaes ela no tem
merecido impugnao.
Isto verdade, mas a situao inteiramente diversa. Na locao de lojas situadas em vias pblicas, o
locador cede o uso da coisa e mais no faz. O mesmo no sucede com os shoppings. Neles, o locatrio
beneficiado de uma soma de servios patrocinados e mantidos pela entidade locadora, entidade locadora
que inclusive protege o locatrio de excessiva concorrncia, com a limitao de nmero de
estabelecimentos de um determinado ramo em um conjunto. A tem lgica a participao do locador nos
lucros do locatrio, pois ele contribui para os mesmos, com servios e com a proteo contra a
concorrncia excessiva.
E isso no acontece numa locao pura e simples de loja, como ocorre no presente caso (RT 533/152),
Em sntese, o centro comercial encerra uma tcnica de organizao comercial visando a objetivos de
otimizar a atividade comercial de lojas varejistas. Ele s pode ser visto na sua complexidade econmica e
jurdica, no pelos elementos fracionados que o compem, mas pela unidade resultante de todos os seus
elementos funcionais. Constitui, portanto, uma organizao eminentemente dinmica e assim tem sido
entendida nos seus poucos anos de atividade.

8. Ainda o aluguel mnimo e o aluguel mvel

Como se percebe, o sistema de locao substitutivo do aluguel mnimo e do aluguel percentual sobre a
renda bruta constitui um sistema integrado na organizao do centro comercial. O aluguel programado
no planejamento deste no se determina, vale insistir, pelos parmetros tradicionais das leis civis, mas

constitui elemento integrante da organizao tecnolgica moderna desses centros comerciais. E tanto isso
verdade que entre os mecanismos peculiares desse tipo de empreendimento figura como ponto dos
mais relevantes a estipulao de aluguel em bases percentuais, garantido por um aluguel mnimo. Esse ,
antes de tudo, um dos requisitos fundamentais para a Associao Brasileira de Shopping Centers
ABRASCE reconhecer e admitir, no seu mbito associativo, um centro comercial.
natural que assunto to novo no tenha ainda impressionado alguns juristas e juzes desatentos s
inovaes e conquistas da tcnica mercantil. Est-se dissentindo, por isso, no foro da Capital Federal,
sobre questes relativas renovao de locao de um centro comercial que l se instalou. Alguns
locadores, individualmente; no imbudos do sopro renovador da comercializao varejista dos centros
comerciais, passaram a questionar os aspectos dos contratos de renovao de suas lojas locadas,
impugnando juridicamente o preo da locao, isto , o aluguel mnimo e o aluguel percentual tendo em
vista o volume de vendas
O Magistrado de primeira instncia Dr. Jos Britto da Cunha, no proc. 7.488/79, numa elogivel posio
moderna, reconheceu, entretanto, que, como legislao especfica de amparo ao fundo de comrcio,
com vigncia h mais de 30 anos. suas normas (Dec. 24.150/34) no podem ser interpretadas ad
litteram. mas devero ser congregadas com as regras do Direito comum Lei do Inquilinato e os
princpios de eqidade, mas principalmente como as circunstncias especiais de cada caso concreto,
devido renovao, dinamicidade e agressividade dos fatos comerciais e industriais, conforme
inteligncia do art. 16 da chamada Lei de Luvas.
E, referindo-se ao ingresso da tcnica mercantil dos centros comerciais disse aquele Magistrado: Os
conflitos decorrentes das peculiaridades deste fenmeno comercial, surgidos na dcada de 80, com a
hiptese sub judice, e imprevisveis em 1934, devem ser solucionados com bom senso e equilbrio,
visando a desenvolver o esprito de cooperao e solidariedade que deve existir entre locador e locatrio,
de forma a propiciar a harmonia do conjunto e do empreendimento no interesse comum das partes. As
clusulas do contrato a renovar no devem sofrer modificaes, no s para garantir o xito do centro
comercial no seu todo, mas tambm em homenagem aos princpios da autonomia da vontade e da
obrigatoriedade da conveno, que regem os contratos sinalagmticos, pois os documentos de fls. e fls.
dos autos foram aceitos pelas partes, voluntariamente, em todos os seus termos e condies, sem
qualquer ressalva, reserva ou restrio, no possuindo nenhuma clusula conflitante com dispositivo
legal (obs.: desconheo a deciso de instncia superior, que estava pendente quando da elaborao
deste estudo).
No proc. 7.629/78, cuja sentena foi proferida pouco antes da anterior, o Magistrado Jos Britto da Cunha
havia expendido aquelas mesmas consideraes. Essa sentena foi confirmada na Ap. 8.609, de 22.6.82,
do Tribunal de Justia de Braslia.
No teve, infelizmente, a mesma firmeza doutrinria o magistrado Dr. Pedro Aurlio Rosa de Farias,
julgando um processo cuja sentena foi proferida a 18.2.82. Essa deciso concluiu por suprimir do
contrato a fixao do aluguel mnimo e do valor calculado em percentual. Em outro processo, n. 7.334,
incidiu na mesma impropriedade jurdica, o que, a prevalecer, importaria estiolar e mumificar o Direito
Comercial, no setor, pondo em risco todo o arcabouo jurdico da moderna organizao mercantilista dos
centros comerciais.

9. Renncia ao direito de arbitramento do aluguel na renovao da locao (Dec.

24.150/34)
A finalidade de um centro comercial, como j foi dito, congregar, num local, o maior nmero possvel de
atividades empresariais, distribuindo os diferentes ramos de comrcio e servios segundo uma
planificao tcnica, precedida de acurados estudos sobre as preferncias e vocaes do consumidor.
Para objetivar esse desiderato, o empreendedor congrega, geralmente atravs da locao do espao
programado, os empresrios lojistas, dando-lhes as condies de otimizao da comercializao.
Mas qualquer um compreende que o interesse do empreendedor do centro comercial no se cinge, como
um medocre proprietrio rendeiro, a colher os aluguis. Sem ser um scio em sociedade em conta de
participao, hiptese que j repeli como natureza jurdica dessa organizao, tem a vocao e a
iniciativa de grande empresrio, articulando pessoas e recursos para propiciar a explorao do complexo
comercial. Ele age como empresrio, que realmente .

A pretenso de sua iniciativa, aps a planificao e construo do centro comercial, faz-lo funcionar
com toda a eficincia, para que resultem timos proventos para todos os lojistas que nele se
congregaram. Isso, evidentemente, tem um preo, que no expresso apenas na locao do espao
fsico, como qualquer galeria de lojas sem organizao centralizadora.
Da a idia de coordenar as locaes que so bsicas na organizao do centro comercial,
estabelecendo um rendimento em que haja uma remunerao participativa do resultado econmico das
lojas. Mas como o investimento no pode ser simplesmente aleatrio, resultante da participao
proporcional do movimento das vendas das lojas individualmente consideradas, o empreendedor do
centro se assegura de um aluguel mnimo alternativo. Se o movimento mensal das lojas locadas for
baixo, o mecanismo locativo leva a considerar o aluguel mnime, assegurador da renda do
empreendimento.
Dissecando-se esse mecanismo locativo, evidentemente mais complexo do que a simples locao
tradicional, percebe-se que estamos em face de nova e moderna concepo locativa. Os fatos, como dizia
o Prof. Garrigues, no correspondem s palavras da lei. As palavras das leis de locao comercial
seguem sendo as mesmas, porm por baixo delas vai a corrente de novos fatos inevitavelmente minando
a construo legal, para inov-las e revitaliz-las.
J analisei a doutrina de nossos juristas que admitem o aluguel expresso em percentagem da renda, vale
dizer, de movimento de vendas. Tudo indica que os nossos Juzes devem ver com novas luzes os recentes
problemas jurdicos deflagrados pela nova estrutura empresarial dos centros comerciais.
Est, pois, posta a questo da interpretao da Lei de Luvas, isto , do Dec. 24.150/34. Se os
empresrios comerciais aderem estrutura moderna dos centros comerciais, inclusive concordando com
os termos postos em contratos standards de locao, conseqncia de uma inovao de tecnologia
comercial, no podem na renovao do prazo contratual repudiar a sua vontade autnoma expressa no
contrato. Do contrrio, o sistema moderno de comercializao varejista cairia por terra.
Assim, pois, nada tem de imoral ou ilcita a clusula que pr-estipula o critrio a ser observado na fixao
do aluguel mnimo para os perodos de renovao da locao. Nada tem de imoral ou ilcita a clusula
contratual mediante a qual o locatrio renuncia ao arbitramento judicial do aluguel nos perodos de
renovao da locao.
Ao se integrar na coletividade dos locatrios lojistas que resolveram, movidos pelos seus interesses
comerciais, integrar o centro comercial; eles concordaram livremente com as condies gerais
estabelecidas pelo locador-empreendedor. Isso no quer dizer que se tenham escravizado ao contrato de
locao; vencido o prazo contratual, podem rejeitar sua permanncia no sistema moderno e se retirar,
entregando o salo onde instalaram suas lojas. O que no de boa moral ter concordado com o
sistema e aps certo tempo querer com ele romper, invocando a autoridade do magistrado.
O respeito ao contrato, sustenta Ren Savatier, corresponde a uma idia mais alta, e que faz a grandeza
do homem; que o homem digno deste nome aquele que se obriga, que se liga por promessas; ele
livre de no faz-lo; mas quando ela feita, ele empenha sua f. O homem livre aquele que guarda sua
f, e, por conseqncia, que respeita seus contratos (ob. cit., vol. 1/150, n. 124).
Na ao renovatria comum, que leva em considerao a locao isolada, em que o locatrio atua em
todo o processo de criao do fundo de comrcio que seu, decorrente de sua atividade, e se integra em
parte no valor do imvel, torna-se justo que ele usufrua essa propriedade individual, que o Direito passa a
proteger e, em certos casos, a indenizar.
Esse o sentido tico-jurdico que ditou a legislao legal, nestes considerandos:
considerando que, se de um modo geral essa necessidade se imps, mais ainda se torna impretervel,
em vista dos estabelecimentos destinados ao comrcio e indstria, por isso que o valor incorpreo do
fundo de comrcio se integra em parte no valor do imvel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio
benefcios ao proprietrio;
considerando, assim, que no seria justo atribuir exclusivamente ao proprietrio tal cota de
enriquecimento em detrimento, ou, melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor;
considerando que uma tal situao valeria por um locupletamento condenado pelo Direito moderno.

Com efeito, o sentido da lei o de proteo do fundo de comrcio. Como lembrou o Min. Vctor Nunes
Leal, no STF, , alis, o locatrio, e no o locador, o destinatrio principal da chamada Lei de Luvas,
que protege o fundo de comrcio contra a opresso do proprietrio (RE 52.555, RTJ 28/236).
Mas na organizao do centro comercial a atuao individual do locatrio esmaece. A organizao toma
a si os encargos da planificao, assegurando, independentemente do locatrio, toda uma programao
de alta tecnologia mercantil, a distribuio ordenada e coordenada dos sales onde vo ser montadas as
lojas, distribuindo-as por seus objetivos, a fim de evitar confronto de competio, construindo parque de
estacionamento para a freguesia indiscriminada, e, alm dessa parte fsica, a programao de promoes
sociais de lazer, de cultura e at de arte. Tudo isso como atrativo para a formao de slida clientela.
Alm disso, os lojistas j instalados integram as promoes, participando de uma associao civil que os
congrega, dando-lhes uma atuao nitidamente coletiva. Todos participam de um Fundo de Promoes,
que financia a sua publicidade e suas atividades no setor. H, portanto, uma convergncia de interesses.
V-se, portanto, que tal locao no um ato simples, mas assume amplitude complexa. Com razo,
como j se registrou e aqui vale repetir, o Juiz Costa Carvalho (RT 533/151) sentiu o problema diferencial
das duas posies jurdicas indicadas quando distinguiu que nas locaes de lojas situadas em vias
pblicas o locador cede o uso da coisa, e mais no faz; o mesmo no sucede com os centros
comerciais. Neles o locatrio beneficirio de uma soma de servios patrocinados e mantidos pela
entidade locadora.
Em vista destas consideraes de ordem econmica, social e jurdica, a hermenutica da Lei de Luvas
deve ser posta em enfoque moderno, consentneo com a evoluo da tcnica mercantil varejista. Como
decidiu o eminente Magistrado Jos Britto da Cunha no proc. 7.488/79, de Braslia, tendo a Lei de Luvas
vigncia h mais de 30 anos, suas normas no podem ser interpretadas ad litteram, mas devero ser
conjugadas com as regras do Direito comum, Lei do Inquilinato e os princpios de eqidade, mas
principalmente com as circunstncias especiais de cada caso concreto, devido renovao, dinamicidade
e agressividade dos fatos comerciais e industriais
Geralmente, nos contratos de locao formulados em relao aos sales dos centros comerciais, como
decorrncia da planificao global do investimento, as partes invocam o Dec. 24.150/34 para efeito de
assegurar a continuidade da locao. Mas como o aluguel substitutiva, como j expus, ou calculado
sobre uma percentagem sobre o montante das vendas brutas da loja locada, ou sobre um valor mnimo
fixado, corrigido monetariamente, fica afastado o arbitramento relativo ao processo de renovao
regulado pelo dito decreto. No mais, o sistema renovatrio segue o processamento da lei especial.
Algumas opinies so levadas a considerar tal sistema atentatrio ao Direito, pois significaria um
cerceamento da atividade jurisdicional. No h, em meu entender, esse cerceamento, pois a excluso do
arbitramento do aluguel decorrncia de um sistema prprio do centro comercial, que o dispensa
normalmente.
As partes, com efeito, ao formularem o contrato de locao inicial, sob a gide da organizao do centro
comercial, estabelecem previamente um sistema de reviso do aluguel mnimo, periodicamente, tendo
em vista, geralmente, o ndice das ORTN. Com isso o aluguel resulta atualizado, ficando dispensado pelas
partes o difcil mecanismo do arbitramento.
Ora, como j acentuei, negando a validade dessa clusula, estar-se-ia ferindo de morte um sistema de
comercializao moderno, til e altamente eficiente, que aproveita ao locatrio e coletividade.
preciso lembrar, tambm, que, ao renunciarem ao arbitramento dos aluguis na renovao, por j
terem estabelecido previamente outro sistema de atualizao, as partes livremente usam do direito de
transao, figura jurdica perfeitamente admitida no Cdigo Civil (LGL\2002\400). Com efeito, dispe o
art. 1.025 daquele diploma legal que lcito aos interessados prevenirem ou terminarem o litgio
mediante concesses mtuas.
Ora, na espcie em tela as partes prevem litgios futuros, decorrentes da atualizao do aluguel, por
uma forma permanente.
Note-se que no h renncia ao direito da renovatria, nem renncia pura e simples da alterabilidade da
base do aluguel; o que ocorre, apenas, a dispensa da mecnica do arbitramento do aluguel, por terem
as partes previamente estabelecido uma forma mvel mais prtica e permanente de atualizao.

A clusula de dispensa da percia do arbitramento do aluguel tampouco visa a ilidir os objetivos da Lei de
Luvas, pois o direito renovatria do fundo do comrcio permanece intangvel; e, tambm, por igual, no
implica renncia dos direitos tutelados pelo Dec. 24.150/34, art. 30.
O STF firmou Smula no sentido de que lcita a conveno pela qual o locador renuncia, durante a
vigncia do contrato, ao revisional do art. 31 do Dec. 24.150. E, com efeito, iterativa a jurisprudncia
de que lcita a clusula resultante de uma transao que veda o aumento do aluguel no perodo de
vigncia do contrato renovado, segundo o Dec. 24.150 (RTJ 7/688).
Isso demonstra que a jurisprudncia aceita alterao do sistema da reviso (art. 31), para
aperfeioamento do sistema revisional, por se tratar de renncia de direito do locador. Isso um indicio
do ajustamento dos preceitos do decreto s novas situaes especiais. Invocando essa Smula desejo
sustentar apenas que a mesma maleabilidade jurdica seja aplicada nas hipteses em que no for atingido
o princpio fundamental da proteo do fundo de comrcio.
Ora, a excluso do arbitramento da locao, evidentemente, no atinge a proteo do fundo do comrcio
pela renovatria. Vimos, p. ex., que o preo da locao no necessita ser necessariamente pactuado em
dinheiro, conforme a lio de eminentes civilistas que abordaram o tema. Se, p. ex., se estabelecesse o
aluguel apenas percentual sobre a renda ou venda, a remunerao do aluguel seria vlida. O aluguel seria
mvel, afastando o arbitramento na sua renovao sem prejuzo ao direito decorrente do fundo de
comrcio.

10. Validade das Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locao

Na organizao estrutural do centro comercial registramos (item 4) ser corrente a forma especial de
locao na qual o empreendedor, que o idealizou, oferece os sales comerciais para neles serem
instaladas lojas. Muito embora essa seja a forma jurdica mais freqente de composio da organizao,
no se pode desconhecer que muitos centros comerciais so constitudos por condminos, em
incorporao imobiliria, cujo incorporador tambm o empreendedor.
A funcionalidade dos negcios, que so estranhos ao condomnio, poder ser coordenada pela Associao
de Lojistas ou pelo Regulamento Interno, sobretudo no que concerne obrigao de contribuir para o
Fundo de Promoes Coletivas.
Nesse caso de centro comercial constitudo em condomnio, seguem-se em tudo as regras da lei de
incorporao imobiliria. Para o funcionamento do condomnio elaborada uma conveno, onde todas
as normas e regras de Direito e de comportamento dos condminos so previstas.
Essas obrigaes dos condminos existem quando o titular de um direito real obrigado, devido a essas
condies, a satisfazer determinada prestao. Estamos em pleno domnio das lies do Prof. Orlando
Gomes, na sua obra Direitos Reais. O direito de quem pode exigi-las subjetivamente real. Quem quer
que seja o proprietrio da coisa, o titular de outro direito real, , ipso facto, devedor da prestao. Pouco
importa, assim, a pessoa em que surgiu pela primeira vez. A obrigao est vinculada coisa. Dentre
outras, so obrigadas ob rem ou propter rem as dos condminos de contribuir para a conservao da
coisa comum (ob. cit., n. 6, p. 16).
A Lei 4.591/64, que dispe sobre o condomnio, considera defeso a qualquer condmino destinar a
unidade a utilizao diversa da finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego,
salubridade e segurana dos demais condminos (art. 10, III). O transgressor ficar sujeito ao
pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo ao sndico, com autorizao judicial, mandar
desmanch-la, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado. Assim
tambm ocorre no centro comercial organizado em condomnio.
A outra hiptese diz respeito s obrigaes que o locatrio assume ao se integrar no centro comercial,
cujas edificaes pertencem ao empreendedor. O sistema, nesse caso, com efeito, para estruturar a
organizao, assenta-se, por isso, no contrato de locao. Mas como inmeros problemas e pormenores
influem na constituio e no funcionamento do centro comercial, o empreendedor lana mo de um
documento aditivo do contrato de locao, ao qual denomina de Normas Gerais Complementares de
Locao dos Sales Comerciais situados no Centro Comercial, regulando obrigaes, sob o prisma da
locao, desde a construo do imvel sua destinao; modificaes do projeto de construo; projetos e
obras; utilizao dos sales comerciais; as reas de circulao e uso comum e dos servios; o aluguel; a
fiscalizao do aluguel apurado com base nas vendas brutas; os encargos e despesas decorrentes da

locao; a garantia das exigncias dos Poderes Pblicos; a cesso, sublocao ou emprstimo dos sales
comerciais; o regulamento interno e a associao dos lojistas.
Como se v, essas Normas Gerais nada mais so do que desdobramentos do contrato de locao, que ,
no caso, um instrumento lacnico, de poucas clusulas, naturalmente contendo as essenciais. Com o
instrumento principal de locao, integrando-o, essas normas gerais compem um contrato bilateral e
sinalagmtico entre o empreendedor e o comerciante.
Mas como o contrato de locao e suas Normas Gerais constituem um contrato-tipo, um contratostandard, igual para todas as partes, com suas clusulas e condies impressas, a no ser aquelas que
identificam e qualificam o personalismo do contrato, alguns juristas nele tm visto um contrato de
adeso.
Orlando Gomes define o contrato de adeso como o negcio jurdico no qual a participao de um dos
sujeitos sucede pela aceitao em bloco de uma srie de clusulas formuladas antecipadamente, de modo
geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o contedo normativo e obrigacional de futuras relaes
concretas. Mas explica o jurista baiano que distingue-se, no modo de formao, pela adeso sem
alternativa de uma das partes ao esquema contratual traado pela outra, no admitindo negociaes
preliminares nem modificao de suas clusulas preestabelecidas (o grifo meu).
E esclarece, mais, que entre ns, a locuo contrato de adeso goza, sob a influncia da doutrina
francesa, de maior aceitao. possvel conserv-la e conveniente us-la, uma vez se empregue no
sentido limitado de aceitao inevitvel de condies uniformes unilateralmente formuladas (Contrato de
Adeso, n. 2, pp. 4 e 5).
Note-se que a aceitao das condies uniformes do contrato inevitvel. H, no caso, a predominncia
exclusiva de uma s vontade, agindo como vontade unilateral. Essa vontade se impe como inevitvel, no
sentido de que o contratante no tem possibilidade de se voltar para outras partes, porque somente
aquela tem a faculdade de impor, por ser o exclusivo titular do negcio. Assim, no contrato de adeso,
entendo que parte que quer contratar s resta uma opo, a qual, no sendo aceita, impede que venha
a contratar; no tem alternativa. Seriam os contratos firmados com atividade ou servios de monoplio
estatal ou de monoplio privado. Enquanto no contrato normativo o contratante tem condies de
procurar outras opes para o regular, no contrato de adeso isso impossvel.
Na espcie que focalizo, o comerciante tem a alternativa ou no de realizar o negcio de locao com o
centro comercial ou realizar com outro locador ou em outro lugar; inexiste, assim, na espcie, o
contrato inevitvel, de adeso.
Existe, s vezes, massa de contratos iguais impressos por convenincia prtica das partes: o contratotipo, ou o contrato-standard, a que tive oportunidade de antes me referir.
Ora, como ensina Orlando Gomes, o contrato de adeso distingue-se do contrato-tipo, quer este se
considere subespcie do contrato normativo, quer seja o contrato cujo instrumento um mdulo ou
formulrio. Na ltima conceituao no mais do que a expresso de uma frmula externa e puramente
formal da tcnica contratual (ob. ult. cit., n. 5, p. 13).
Claro que o contrato posto em formulrio impresso no incompatvel com o contrato de adeso, que
pode ser formalizado no mesmo sentido. Mas a circunstncia de o contratante no estar constrangido a
aceitar o contrato inevitvel, que no lhe imposto, e tem ele a faculdade de efetuar contrato
semelhante livremente com outro contratante, exclui da hiptese a caracterstica de contrato de adeso.
Considero importante esse esclarecimento, para evitar que qualquer pessoa desavisada tente confundir o
contrato de locao de centro comercial, ou outro que se integre em sua estrutura, como um contrato
de adeso.
O contrato de locao firmado entre locador e locatrio, segundo um formulrio-tipo ou standard, um
contrato normativo como outro qualquer. Todas as partes nele se mantm atentas a todas as obrigaes
no momento da contratao, pois dele decorre no apenas a ocupao de um espao, mas toda a
estruturao de um negcio organizado e complexo. Ambas as partes locador e locatrio so,
naturalmente, experimentados negociantes, que sabem o que desejam e so juzes de seus prprios
interesses.
No tem cabimento, portanto, a tutela jurisdicional para equilbrio das duas relaes contratuais entre as
partes, pois no se cogita de parte mais fraca ou inexperiente. Na interpretao do contrato por adeso a

doutrina e a jurisprudncia procuram equilibrar o poder das partes, porque, sendo o contrato
anteriormente expresso, uma parte mais desavisada e inexperiente poder-se-ia embaraar com a
obrigao que no teria desejado contrair. No contrato bilateral normativo as partes so potencialmente
iguais, e, como doutrinava Ascarelli, trocam os seus interesses em igualdade de condies. Isso ocorre
mais incisivamente entre dois comerciantes.
Assim, quando o locatrio, p. ex., quer no contrato de locao, quer nas Normas Gerais, viola a
obrigao de qualquer das clusulas, est sujeito a sano, ou do locador ou da Associao Civil dos
Lojistas do Centro Comercial. E, em certos casos, essa sano prev a expulso do grupo, como no caso
de o dissidente pretender se retirar da Associao. Ora, a manuteno do dissidente, desligado da
vinculao ao centro comercial, importaria a desagregao deste, ou, pelo menos, seu enfraquecimento,
atingindo todos os membros da organizao. Impe-se, por isso, a resciso do contrato de locao com o
banimento do dissidente e infrator da organizao do centro comercial. Lembro o incisivo pensamento
de Hauriou, o mestre da teoria da instituio, de que: A expulso do grupo a sano primitiva e natural
de toda a disciplina social.
Alm do estudo genrico das Normas Gerais Complementares, passaremos a apreciar especificamente
algumas clusulas mais incisivas desse contrato, que merecem avaliao.

11. A Associao dos Lojistas e a administrao do Fundo de Promoes

Nos contratos de locao relativos a centros comerciais figura clusula relativa criao de um Fundo
de Promoes Coletivas, que administrado pela Associao de Lojistas.
Com efeito, condio do contrato de locao a contribuio para o Fundo, estabelecido por clusula das
Normas Gerais Complementares, bem como o ingresso e permanncia do locatrio de quadro de scio
da Associao de Lojistas, que o administrar. Esse Fundo destinar-se- a manter as despesas de
propaganda e promoes, para o qual o locatrio concorrer com uma contribuio peridica, geralmente
trimestral, em trs parcelas iguais, sucessivas, calculadas de acordo com as normas.
O locador concorrer, tambm, para a constituio do Fundo com importncia mensal previamente
estipulada, em proporo parte das contribuies, dessa natureza, dos locatrios.
No item 4, supra, esclarecemos que essa Associao, de natureza civil, com personalidade jurdica, pois
ser registrada no Registro Civil das Pessoas Jurdicas, no o centro comercial, mas um elemento da
organizao.
No meu modo de entender, a origem Fundo de Promoes Coletivas no resultante do contrato de
locao do centro, mas constitui uma criao da Associao de Lojistas, a quem compete angariar suas
contribuies e administr-lo, em proveito coletivo dos lojistas. Da por que tambm o empreendedor
deve para ele contribuir, pois as atividades decorrentes da propaganda e das promoes vo se refletir no
prestgio do nome do centro comercial, aumentando sua produo, da qual participa o locador.
Indaga-se se esse Fundo de Promoes Coletivas tem validade jurdica, embora sendo, como se tem
pensado atualmente, uma criao resultante do contrato de locao. No vejo nenhuma ilegalidade na
sua criao e manuteno. Seus propsitos so lcitos e ele se integra no sistema organizacional do centro
comercial. No tem objetivos imorais, nem atenta contra os bons costumes.
Ao apreciar a questo judicial promovida por locatrio em ao renovatria de aluguel em centro
comercial qual j me referi; o Juiz Dr. Pedro Aurlio Rosa de Farias, em deciso ainda no passada em
julgado, rejeitou a pretenso da excluso da clusula que institua o Fundo de Promoes Coletivas. A
questo relacionada com a participao compulsria do locatrio decidiu aquele Magistrado no Fundo
de Promoes Coletivas merece tambm uma anlise. Creio que o prprio shopping, como instituio,
deve ter um rgo coletivo que o promova, bem como s lojas que nele se situem. Isto porque o simples
fato de o consumidor ir ao CNB abre aos comerciantes ali estabelecidos um leque de possibilidade de
serem visitados pelo mencionado consumidor, que pode vir a adquirir mercadorias no desejadas
anteriormente, e tudo isso como fruto de um trabalho desenvolvido pelo Fundo de Promoes Coletivas.
Ademais, tal Fundo administrado pela prpria Associao dos Lojistas do CNB. No vejo neste ponto
nenhuma violao lei e aos direitos do locatrio (sentena proferida em 18.2.82).
Outro inquilino desejava enquadrar judicialmente o Fundo de Promoes Coletivas, considerando-o
como um benefcio especial ou extraordinrio vedado pela Lei de Luvas, no art. 29. O mesmo Juiz repeliu
a argio, esclarecendo: O empreendimento do shopping center deve ser analisado em um contexto, de

sorte que entre as clusulas estipuladas no mesmo so aceitveis, entre elas, a que instituiu, na clusula
12., Fundo de Participao Coletiva, que no enquadra-se naquela primeira situao especfica
promovida pela lei, dos benefcios extraordinrios em benefcio do locador, de tal sorte que o Fundo
constitudo para campanhas de promoes do centro comercial e administrado pela Associao dos
Lojistas. Como se v, tal Fundo trata de proteger e de aumentar a produtividade do fundo de comrcio
coletivo, que h em todos os registros de conjunto.
Nos autos do proc. 7.629, tambm da comarca de Braslia, no qual sentenciou o magistrado Dr. Jos
Britto da Cunha, a questo foi tambm suscitada, merecendo esta soluo: O Fundo consignado na
clusula 32. do contrato a renovar no se enquadra nas hipteses proibitivas mencionadas no art. 29,
pois ele no visa a nenhum beneficio especial ou extraordinrio para o locador; pelo contrrio, busca o
desenvolvimento geral das vendas do centro comercial, atravs de campanhas de promoo. e
publicidade, beneficiando diretamente a autora, como parte integrante do conjunto.
Essa deciso, alada 1 Turma do Tribunal de Justia do Distrito Federal, na Ap. cvel 8.609, a 21.6.82,
foi mantida integralmente.
Fica, pois, perfeitamente clara a tendncia judicial de que o Fundo de Promoes Coletivas inerente
ao centro comercial. Ele visa a promover e dar publicidade aos negcios das lojas, incentivando as
vendas, atraindo a freguesia e propiciando maior prestgio comercial organizao.

12. Clusula de proibio da cesso do contrato de locao

As Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locao ou o Regimento Interno do Centro
Comercial no permitem, entre suas clusulas, que o locatrio use, ajuda que gratuitamente, da loja ou
parte dela para finalidade diversa da que foi prevista. Essa proibio abrange atividade beneficente,
religiosa, poltica, cultural ou esportiva, salvo se prvia e expressamente autorizada por escrito pelo
locador.
Alm disso, expressamente vedado, sem o prvio consentimento escrito do locador, ceder, transferir,
sublocar ou emprestar, total ou parcialmente, a outrem, qualquer das reas locadas, ou permitir de
qualquer forma a terceiro o uso das reas locadas, sob pena de resciso de pleno direito da locao,
independentemente de prvia notificao ou interpelao judicial ou extrajudicial.
Todas as solicitaes de consentimento do locatrio para cesso, sublocao ou transferncia, aludidas
anteriormente, devero ser formuladas com antecedncia, acompanhadas de todos os dados necessrios
sua apreciao, inclusive quanto s garantias oferecidas do exclusivo arbtrio do locador a deciso sobre
essas matrias.
A autorizao do locador tambm necessria nos casos de quaisquer mudanas ou alteraes, feitas de
forma direta ou indireta, de metade ou mais do capital social votante da sociedade locatria, ou se dela
decorra a transferncia do seu controle administrativo ou gerencial.
Apresento essa apreciao sobre o problema genrico da cesso do contrato de locao colhida em
alguns contratos relativos a locao em centro comercial que me foi dado analisar. Sobretudo o locador,
em benefcio da estabilidade do empreendimento, tende a evitar qualquer modificao da posio pessoal
do locatrio que venha a conturbar a harmonia e a integridade do conjunto que forma a organizao.
Poder-se-ia dizer que o contrato de locao das lojas, nesse particular, aproxima-se do tipo de contrato
personalista, no qual as qualidades pessoais do locador so condies da sua realizao.
Penso que a negativa da cesso da transferncia, da sublocao ou do emprstimo da rea locada
inteiramente vlida tratando-se de negcio efetuado em relao a centro comercial. Tambm admito a
clusula que veda qualquer mudana ou alterao, de forma direta ou indireta, de metade ou mais do
capital votante da sociedade locatria ou quando dela decorra a transferncia ao seu controle
administrativo ou gerencial. Atravs da alterao do quadro de controle do capital da sociedade fcil
obter a substituio das pessoas representativas das pessoas jurdicas. Proibindo essa mudana ou
alterao, impede-se, por via travessa, a substituio efetiva do locatrio.
Bem sei que a questo da vedao da cesso do contrato de locao comercial ainda debatida pelos
juristas e pelos tribunais. Na Ap. 78.723, da 5. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil de So Paulo, em
1978, foi sustentado que a cesso da locao, bem como do fundo de comrcio, nos contratos regidos
pela Lei de Luvas, independe do consentimento do locador. E ainda afirma o acrdo: E a jurisprudncia

tem considerado nula a clusula proibitiva da locao ou da sublocao, em tais contratos (A Locao
Comercial nos Tribunais, Srgio da Silva Couto, n. 88).
Venho convictamente sustentando neste estudo que o perfil do centro comercial, com seus elementos,
um resultado de moderna organizao tecnolgica, no ambiente comercial. Por isso, os conceitos
jurdicos e as normas legais tradicionais no previam o seu desdobramento. Da por que devem os seus
problemas ser examinados sob novas luzes e concepes mais modernas.
Esse pensamento coincide com a concepo do eminente Prof. Alfredo Buzaid, hoje com assento no STF,
que dedicou, em apndice, na sua obra clssica Da Ao Renovatria, um excelente estudo sobre o tema
Da cesso de locao juntamente com o fundo de comrcio.
Aps examinar o problema jurdico das limitaes cesso nos contratos de locao comercial regidos
pela Lei de Luvas, o eminente Professor paulista observa, objetivamente: Pela descrio, feita do cap. I
deste estudo, da complexa organizao de um shopping center, bem se viu que ele produz relaes de
vizinhana de diversa ndole, que se ampliam pelo pblico das reas comuns, especialmente os
corredores, os lavatrios e outra dependncias. de elementar evidncia que, para compor interesses to
distintos, tem necessidade o proprietrio do shopping center de estabelecer um estatuto ou conveno,
disciplinando no a locao das unidades autnomas, mas tambm, as partes comuns, a fim resguardar o
alto nvel o decoro e harmonia do conjunto. O ideal seria que o legislador, conhecendo a importncia
dessa realidade do mundo econmico regulasse a matria de modo completo. Mas, enquanto no for ela
regulada por lei, poder colmar a lacuna o Regimento Interno do Shopping Center, a que deve aderir
todo aquele que pretender tomar em locao uma ou mais unidades autnomas, O Regimento Interno
poder conter as normas sobre a admissibilidade do locatrio e as condies a que deve submeter-se
para continuar em vigor o arrendamento. A violao das clusulas regimentais pode constituir
fundamento para a resciso contratual.
E depois sustenta, com a nfase de sua grande autoridade: vlida a norma regimental que estabelece
tais limitaes quando a lei permite a cesso da locao ao adquirente do estabelecimento comercial? Em
outras palavras, pode reputar-se contra legem a norma regimental que restringe a liberdade do locatrio
que aliena o fundo de comrcio? Importa tal limitao prejuzo aos jus disponendi do proprietrio do
estabelecimento? Parece-nos que no. O direito do proprietrio de alienar o seu estabelecimento
comercial a quem quiser e quando quiser esbarra no direito comunitrio do centro comercial, que, por ser
de todos, intrinsecamente superior ao direito pessoal de um comerciante. Justamente por isso o direito
individual cede ao direito social.
E, por fim, concluiu o eminente Magistrado: Pelas razes que acabam de ser expostas, pensamos haver
demonstrado a distino entre cesso da locao pura e simples e cesso de locao de unidade de
centro. comercial. A profunda diferena que vai entre elas autoriza afirmar que cada qual tem regime
jurdico prprio, de que resultam importantes conseqncias. Enquanto ineficaz, na locao comercial
comum, a clusula que probe a alienao do contrato de locao juntamente com o fundo de comrcio,
consoante se deduz do art. 30 do Dec. 24.150, , ao contrrio, vlida a clusula limitativa, que a
subordina ao consentimento do proprietrio do centro comercial (ob. cit., vol. II).
Assim tambm penso em relao validade na proibio da cesso de transferncia ou sublocao da
loja integrante do centro comercial. Mas desejo, entretanto, expressar minha desaprovao clusula
que sujeita a aquiescncia por escrito do locador, nos casos previstos, ao pagamento de uma importncia
em dinheiro, equivalente a uns tantos meses de aluguel.
Penso que essa autorizao onerosa importa uma verdadeira luva, que o locador exige para permitir, no
final de contas, do cedente a transferncia do contrato de locao. E, como tal, clusula imoral e ilcita,
pois teria igual fundamento e vicio que levou o legislador a vedar a exigncia de luvas nos contratos de
locao, regidos pelo Dec. 24.150/34.

13. Clusula da imutatibilidade do ramo de comrcio na locao

Forma-se, na integrao do centro comercial, entre o seu empreendedor e os locatrios lojistas uma
verdadeira comunho de interesses, na qual todos devem porfiar em manter permanentes os objetivos
comuns, que levem a organizao ao sucesso.
Essa coletividade no foi construda ao lu, como fcil de perceber. Foi cuidadosamente planificada e
programada, visando formao, no centro comercial, de um leque de opes para a clientela

consumidora. Essa planificao, da responsabilidade do empreendedor, se esmera por distribuir as lojas

conforme seus objetos em esquemas racionais e funcionais.
A planificao importa, pois, a distribuio das lojas em pontos estratgicos, dentro da estrutura fsica da
organizao, tendo em vista os objetivos mercantis de cada unidade. Isso exclui, quase sempre, a
competio no mbito do centro comercial, estabelecendo no conjunto uma desejada integrao de
objetivos. A competio pode ser tolerada admitindo-se a coincidncia de ramo de negcio ou atividade,
mas colocadas as lojas em pontos estratgicos distantes, segundo meu entender.
Assim como o locador, nos contratos de locao comum, pode destinar o uso da locao para
determinado fim locao residencial ou locao comercial a mesma faculdade se arroga o
empreendedor, distribuindo os planos de lojas em funo dos ramos de negcios. Estabelece-se, dessa
forma, no contrato de locao, a clusula de que os locatrios no podero variar de ramo de negcio, no
curso do empreendimento, cingindo-se quele a que a loja foi destinada. Por esse meio o centro
comercial consegue manter, imutavelmente diversificado, o empreendimento original planificado, sem
desagreg-la.
Se, porventura, houvesse a possibilidade de determinao autnoma de cada um dos locatrios lojistas
no destino da loja locada, haveria logo o desfalque da atividade integrativa, quebrando a unidade
desejada pelo centro de representar, em leque, vrios ramos de atividade comercial varejista e de
servios. Da por que a planificao da atividade cuidadosamente programada tem tamanha importncia,
considerado o funcionamento do centro comercial. Nenhum desvio de atividade da loja poder ser
permitido.
A imutabilidade do ramo de negcio ou de servio objeto da loja locada tende a constituir, portanto, uma
obrigao contratual na locao. Essa clusula, no meu entender, perfeitamente lcita e se compreende
integralmente na planificao e organizao do centro.
A distribuio das lojas tendo em vista a planificao do conjunto do centro comercial, impedindo-se que
uma venha a coincidir com a outra, no seu objetivo de harmonia, constitui um fato normal, dada a
disposio de se obter, no todo, a integrao.
Note-se que o empreendedor no fora o inquilino a contratar, nem o probe de instalar seu
estabelecimento naquele local do centro comercial. A distribuio das lojas adrede preparada, tendo em
vista um plano superior de comercializao. No h, portanto, manobras retaliativas da concorrncia,
mas, sim, predisposio de projetos componentes de um conjunto de interesses.
Alm do mais, sendo o centro comercial de grande dimenso, com dezenas e at centenas de ramos de
comrcio distintos, essa distribuio de lojas pode permitir a coincidncia, se assim for previsto. O
distanciamento entre as lojas impede o entrechoque de interesses comerciais.
Alis, tendo visto em Normas Complementares dos Contratos de Locao a admissibilidade de vrios
estabelecimentos do mesmo ramo de comrcio se instalarem no mesmo centro comercial. Existe em
certos centros a admissibilidade vazada, p. ex., em clusula como esta: No ter o locatrio
exclusividade para exercer no shopping center as atividades previstas no contrato de locao, pelo que
no poder reclamar quanto existncia de outros sales comerciais de comrcio ou atividade igual,
semelhante, parecida, congnere ou similar que desempenhar e que existe ou venha a existir no
shopping center.

14. Outras clusulas de obrigaes e proibies das partes

Por outro lado, estabelece-se, expressamente, proibio para certas atividades que de nenhum modo
podero desenvolver-se nas lojas: a) venda de artigos de segunda-mo, mercadorias recuperadas por
seguro, salvados de incndio, ou estoques provenientes de falncias, sem autorizao expressa e por
escrito do locador. Evidentemente, esses artigos de segunda classe, que geralmente so identificados
como monos pelos comerciantes, diminuem o padro de qualidade e prestgio que se pretende manter no
ambiente; b) leiles ou procedimentos semelhantes, salvo se previamente autorizados pelo locador, na
forma acima; c) negcios que, devido aos mtodos empregados no seu desempenho, possam prejudicar
ou contribuir para reduzir o padro ou, por qualquer forma, afetar, segundo o entendimento do locador
ou da Associao dos Lojistas do centro, o padro de comrcio ali exercido pelos demais locatrios; d)
atividade de qualquer natureza, venda ou exposio de qualquer tipo de mercadoria ou prestao de
servio que utilize procedimentos publicitrios ou mercantis inescrupulosos ou falsos, bem como qualquer
prtica que possa configurar ou assemelhar-se concorrncia desleal; e) vendas, ainda que por

catlogos, ou simples mostrurio, de mercadorias no includas no ramo comercial contratualmente

determinado.
Como se v, o centro comercial seleciona, pelas Normas Gerais, a partir das mercadorias expostas,
aquelas condizentes com o grau de sofisticao que pretende estabelecer para manter os
estabelecimentos em nvel de qualidade compatvel com o prestigio da organizao.
Mas o locatrio obriga-se, ainda: a) a mencionar, em toda e qualquer publicidade por ele feita, o nome do
centro comercial, como endereo da loja, vedando o uso de qualquer outro nome em substituio, exceto
o seu ttulo de estabelecimento ou nome comercial; b) a no empregar ardil ou artifcio destinado a
transferir para outros estabelecimentos, seus ou de terceiros, os lanamentos correspondentes s vendas
agenciadas ou iniciadas no salo comercial; c) a no utilizar o salo comercial para a venda de produtos e
servios que no estejam relacionados ao ramo de negcio obrigatrio; d) a no ultrapassar a capacidade
da carga de luz e fora prevista para a loja, tudo previsto em clusulas do contrato de locao. No
alterar a denominao do estabelecimento sem a concordncia por escrito do locador.
Por sua vez, o locador no praticar ato ou exercer atividades, ainda que espordicas, capazes de
modificar o respectivo salo comercial, o prdio e as partes comuns, ou que sejam prejudiciais ao
sossego, sade, segurana, ao patrimnio do comrcio dos demais locatrios.
Alm dessas obrigaes, a maioria das quais prpria de contratos comuns de locao, existem outras sem
maior relevncia, como a da administrao e das atividades referentes ao comrcio desempenhado pelo
locatrio deverem situar-se dentro do respectivo salo comercial; a de que o locatrio somente poder
organizar, guardar ou estocar em sua loja os artigos, produtos e mercadorias destinados a nele serem
comercializados; a de que o locatrio e seus empregados, dependentes e prepostos, sejam quais forem
os motivos, no podero praticar atos que estejam em desacordo com os usos e costumes, com a tica
comercial, com as normas e regulamentos adotados pelo centro comercial, o que, evidentemente,
bvio.
Muito embora compita aos poderes municipais determinar o horrio de exerccio do comrcio, tem-se
concedido aos centros comerciais maior liberdade de horrio comercial, satisfeitas as exigncias da
proteo trabalhista. Isso pelo fato de se situarem, geralmente, fora dos centos urbanos. No uma
prerrogativa exclusiva desse sistema, podendo outros estabelecimentos tradicionais seguir a mesma
orientao horria. Mas, sem dvida, foram as condies especiais dos centros comerciais que levaram
as Prefeituras Municipais liberao do horrio comercial, como se verificou na regio metropolitana de
Curitiba. As vitrinas e letreiros existentes nas lojas devero ficar iluminadas durante os perodos
determinados pelo locador, de comum acordo com a Associao dos Lojistas ou do Regulamento,
sendo obrigatria essa iluminao, no mnimo, nos perodos em que o centro esteja aberto ao pblico.
Enfim, o locatrio dever desempenhar suas atividades na totalidade da respectiva loja, durante o prazo
do contrato de locao, com diligncia e eficincia, atravs de equipes de vendas selecionadas. Obriga-se,
outrossim, a manter, permanentemente, em estoque mercadorias de qualidade, espcie e preo que
produzam o melhor resultado e atendam demanda do pblico.
Muitas outras exigncias se inscrevem nas Normas Gerais Comple-mentares dos Contratos de Locao
ou nas normas ditadas pela Associao dos Lojistas ou no Regulamento Interno.
J ouvi dizer que muitas dessas condies so draconianas, impostas por um contrato leonino,
unilateralmente aplicadas apenas aos locatrios, sem que o locador tenha maiores obrigaes.
Em primeiro lugar preciso esclarecer que a posio do locador simplesmente a do investidor no
empreendimento, e todas as suas obrigaes, a maioria delas, so cumpridas durante esse perodo, at
que o projeto do centro comercial, fruto da sua idia original e do planejamento, esteja concludo. Da
por diante, resta ao locador recrutar os locatrios interessados a se ajustarem ao esquema previamente
projetado, expor-lhes os planos e o funcionamento do empreendimento, no alto nvel que idealizou. Para
isso programou as atividades dos locatrios de molde a manter a unidade daquele padro de sofisticao.
Esse objetivo atingido pela disposio de todos os locatrios, impondo uma unidade de eficincia, de
esttica e de identidade de propsito. Os prprios locatrios so to ou mais interessados que o locador
em que o projeto se execute fielmente.
Por isso no se pode dizer que o empreendedor tiranize os lojistas integrados, pois todos previamente
analisaram o programa coletivo, concordando ser aquele o seu interesse. Alis, bem analisadas, o grande

rol de proibies contidas em clusulas do contrato de locao est explcito nos contratos comuns,
apenas foram esmiuadas, prevendo as vrias hipteses de comportamento comercial do setor.

15. A construo das instalaes do salo comercial

Na construo dos sales comerciais do centro comercial o empreendedor tem por preocupao manter
a unidade de estilo, arquitetnica, a fim de que todas as suas instalaes apresentem um conjunto
funcional, equilibrado e harmnico. E, a fim de preservar o controle geral e nico sobre todas as obras
realizadas no centro comercial e a segurana do prdio, bem como para garantir a sua inaugurao e o
incio do exerccio das atividades comerciais nos prazos previstos, o locador reserva-se o direito de,
atravs da construtora, ou de prepostos seus, fiscalizar as obras executadas pelas empreiteiras e
subempreiteiras indicadas pelo locatrio, podendo exigir a substituio das que, a seu critrio, considere
tecnicamente inidneas ou inconvenientes. Essa fiscalizao, procedida pelo locador, se destinar
exclusivamente a evitar o descumprimento das Normas Gerais Complementares, no se fazendo
permanentemente, no excluindo eventual responsabilidade do locatrio pelo uso de materiais e tcnicas
inadequadas.
Aps o recebimento da comunicao do locador e depois de determinado prazo, o locatrio dever
construir todas as obras necessrias ao completo acabamento e decorao do salo comercial, antes da
inaugurao em dia ajustado.
Toda a programao da construo do centro comercial e da instalao das lojas, com sua decorao,
rigorosamente planejada em organograma pelo empreendedor. Esses contratos de construo so, pois,
regulados por clusulas que estabelecem o andamento das obras adequadamente, mas tambm impe
penalidades ao locatrio que no terminar as obras de instalao e de decorao de sua loja no prazo
fixado.
Esse assunto, que no especfico da montagem do centro comercial, mas comum a qualquer obra de
construo civil, tem sua regulao contratual perfeitamente conhecida. Nada impede, portanto, que o
empreendedor do centro comercial estabelea prazos minuciosos para a construo a seu cargo, no s
do edifcio, como, tambm, aps construdo esse, acolher o locatrio para dar incio construo de sua
instalao e decorao, mediante cronograma que, uma vez no cumprido, importa multa contratual.

16. O projeto das lojas

Quando o empreendedor idealizador do centro comercial se dispe investir os seus cabedais para a
constituio do empreendimento, o faz construir em grande estilo, aplicando os melhores e mais
modernos materiais e as tcnicas mais avanadas que a Engenharia oferece.
Todos os espaos so medidos, todas as posies e distribuies so imaginadas, abrem-se corredores,
praas, espaos para serem suntuosamente decorados. Disso resultam dezenas ou centenas de sales
comerciais, onde so instaladas as lojas, com seus equipamentos, suas decoraes e, sobretudo, as
mercadorias selecionadas.
Assim, quando o locatrio firma o contrato de locao com o empreendedor do centro comercial, recebe
o espao vazio, onde ir instalar a sua loja, conforme planificao e programao estabelecidas, tendo em
vista a unidade tcnica e funcional de todo o centro comercial.
Ele limitou a sua autonomia de vontade para se ajustar s condies do conjunto. Na realidade,
concordou em se integrar na coletividade que o centro comercial proporciona, participando de uma
comunho de interesses. No foi constrangido a contratar e agiu movido exclusivamente pelo seu
interesse em participar de um empreendimento cujo resultado pretende colher.
Recebendo o salo comercial devidamente construdo, o locatrio dever apresentar ao locador para
exame e aprovao todos os projetos das instalaes comerciais da loja, letreiros e decorao, elaborados
por profissionais capazes e idneos, contendo todas as especificaes, que geralmente so previamente
enumeradas.
O locador examina os projetos, formulando as exigncias cabveis para enquadr-los na planificao,
dentro do prazo preestabelecido. As exigncias formuladas por escrito pelo locador, decorrentes dos
projetos a ele submetidos pelo locatrio, devero ser rapidamente, em prazo tambm previsto, atendidas.
Havendo impasse entre o locador e o locatrio a respeito das exigncias formuladas pelo locador, fica
geralmente acordado entre as partes que a deciso ser dada por tcnico escolhido pelo locatrio dentro

de uma lista de trs conceituados arquitetos de interiores, pessoa fsica ou jurdica, apresentada pelo
locador. Obrigar-se-o as partes a aceitar, sem exigncia, o trabalho apresentado, ficando s expensas do
locatrio a remunerao do profissional ou empresa, se acolhida a exigncia do locador.
Em linhas gerais, so essas as regras, a respeito, que encontramos entre as Normas Gerais
Complementares dos Contratos de Locao que me foi dado ver.
Nessas Normas, nessa programao, nada se me sugere de ilegalidade, ou de abuso. A sofisticao,
eficincia, esttica, funcionalidade dos centros comerciais impem programao desse tipo, para que
resultem perfeitos e altamente positivos para o fim a que so destinados numa organizao de alta
tecnologia mercantil.
Por outro lado, os investimentos resultantes da construo do edifcio do centro comercial so de alto
valor, no podendo sofrer desperdcio de tempo e de materiais. Geralmente, uma vez iniciado, a
empreendimento no pode parar, sob pena de graves prejuzos, que o empreendedor procurar ressarcir
estabelecendo altas multas contratuais contra os construtores.
As obras nos sales comerciais, logo que liberadas pela construtora do prdio, devem ser ocupadas pelo
locatrio, para dar inicio imediato, sem perda de maior tempo, instalao de sua loja.