PROMESA DE VENTA

Qu es la Promesa de Venta?
Es un Contrato que tiene por finalidad asegurar la celebracin de un
Contrato Posterior cuya realizacin inmediata no es posible y que se
regir bajo los parmetros previamente establecidos en la Promesa de
Venta.

Al ser un Contrato, las partes involucradas en la Promesa de Venta

han de consentir sobre un determinado objeto y por una causa
determinada. Se constituye como un negocio jurdico preparatorio o
preliminar.

Se diferencia de otro Contratos como la compraventa, ya que la

obligacin de pago y entrega de la cosa no surten efecto al
perfeccionarse el Contrato, pero si la obligacin de realizar el
Contrato de Compraventa en el plazo determinado, bajo el precio y las
condiciones pactadas. Pero lo que si nace para las partes es la
obligacin de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de
compraventa cuyo contenido ya aparece determinado.

En nuestro pas, la realizacin de este tipo de Contrato tiene una

razn comn y es conseguir el dinero o monto para realizar la

Compraventa, de modo que el futuro Comprador obliga al vendedor a

reservar el terreno, casa o auto que le interesa comprar cuando
obtenga el precio.

Dentro de este Contrato puede suceder que dos partes adquieran la

obligacin, constituyndose como Prominentes, pero tambin una sola
parte puede obligarse, siendo ste Prominente, en este caso existir
un Beneficiario.

La Promesa de Venta, debe constar por escrito de lo contario no tiene

ninguna validez-, definir un tiempo en el que ha de cumplir el Contrato
Futuro, y la obligacin que nace es de hacer -la realizacin del
Contrato Posterior-.

CLASIFICACION DE LA PROMESA DE VENTA

PROMESA UNILATERAL DE COMPRA CON ACEPTACION

Es la promesa que hace un futuro comprador, obligndose a comprar

determinada cosa pero el vendedor no est obligado a vender.

PROMESA BILATERAL DE VENTA Y COMPRA CON ACEPTACIN DE

AMBAS PARTES
Es la obligacin de vender y comprar respectivamente que adquieren
un futuro comprador y un futuro vendedor. El precio, la forma, el plazo
en que ha de realizarse se pacta en el mismo Contrato.

PROMESA DE VENTA UNILATERAL CON ACEPTACIN

Es la obligacin adquirida por alguien que se compromete a vender
una cosa a otra parte, lo cual no produce la obligacin de comprar, ya

que nicamente es el otorgamiento de ste derecho que consta en un

Contrato Solemne.

PROMESA DE VENTA O COMPRA UNILATERAL

Es la obligacin que adquiere una persona que se compromete o

promete vender o comprar, sin que haya aceptacin de la otra parte,
por lo cual puede ser retirada en cualquier momento hasta que exista
aceptacin.

DIFERENCIA ENTRE LA COMPRAVENTA Y LA PROMESA DE VENTA

La venta otorga una accin real para tener el dominio de la cosa, la

promesa de venta asigna una accin personal para reclamar la
realizacin posterior de la venta bajo los parmetros previamente
establecidos.

La Compraventa se constituye en la obligacin de dar (la cosa) y

entregar (precio), por el contrario la promesa de venta nicamente el
compromiso de hacer.
Como la compraventa otorga accin real, el Comprador puede
perseguir la cosa en poder de terceros, por otra parte con la promesa
de venta se adquiere un derecho personal, cuyo efecto es reclamar el
cumplimiento de la Promesa, en caso contrario exigir los daos y
prejuicios.

EJEMPLO DE UNA ESCRITURA DE VENTA UNILATERAL

ESCRITURA PBLICA NMERO UNO (N 1).- PROMESA DE VENTA

UNILATERAL.- En la Ciudad de _________, a las cuatro y treinta minutos
de la tarde del da cuatro de septiembre del ao
dos mil nueve. Ante m, ____________, Abogado y Notario Pblico de la
Repblica de Nicaragua, de este domicilio y residencia, debidamente

autorizado por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia para ejercer

el Notariado durante el quinquenio que expirar el once de mayo del
ao dos mil diez, COMPARECE: El seor____________, Mayor de edad,
Administrador, Soltero, de este domicilio, con Cdula de Identidad
nmero: ________________.- Doy fe de haber tenido a la vista el
documento de identidad del compareciente, quien a mi juicio tiene la
capacidad legal necesaria para obligarse y contratar y en especial la
requerida para el otorgamiento del presente acto, en el que procede
en su propio nombre y dice. -PRIMERA: Que es dueo en dominio y
posesin de una finca rstica, situada en __________________, de __
manzanas de extensin superficial, dentro de los siguientes linderos:
___________; inscrito con el nmero cuatro mil setecientos quince, tomo
doscientos cuarenta y ocho, folio ciento cuarenta y cinco, Libro de
Propiedades, Asiento Ocho, Seccin de Derechos Reales del Registro
Pblico de _______________.- SEGUNDA: Que se obliga a venderle la
propiedad descrita en la clausula primera a la seora __________, mayor
de edad, soltera, Administradora, identificada con cedula de
identidadnmero_______________ por el precio de _________ y en el plazo
de _________, a partir del otorgamiento de este acto, vencindose dicho
plazo el da __________. TERCERA: Que en esta forma deja establecida la
presente Promesa de Venta.- As se expres el Compareciente a quien
yo el Notario advert e hice conocer el valor y trascendencia de esta
Escritura, de su objeto, de las clausulas generales, que aseguran su
validez, de las especiales que contiene y de las que envuelven
renuncias o estipulaciones implcitas o explicitas.-Leda que fue por m
el Notario y en altas voces ntegramente esta Escritura Pblica, el
compareciente, la encuentra conforme, la ratifica, la acepta y firma
conmigo. Doy fe de todo lo relacionado. .- f)

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ABOGADO Y NOTARIO PBLICO