Voces: DERECHOS REALES - ADQUISICION DEL DOMINIO - PRESCRIPCION ADQUISITIVA

- MUERTE DEL CONCUBINO

Ttulo: Evolucin de los modos de adquisicin del dominio con especial referencia a la usucapin, y
consideraciones acerca de la ley de regularizacin dominial 24.374
Autor: Castro Hernandez, Manuel Horacio
Fecha B.O.: 1-feb-1999
Cita: MJ-DOC-2644-AR | MJD2644
Producto: MJ
Sumario: PALABRAS PREVIAS. - I. MODOS DE ADQUISICIN DEL DOMINIO: 1. EN EL
DERECHO ROMANO. 2. EN EL DERECHO CANNICO. 3. EN NUESTRO CDIGO CIVIL.- II.
PRESCRIPCIN: CONCEPTO. - III. FUNDAMENTO DE LA USUCAPIN. - IV. DISCREPANCIA
SOBRE EL CARCTER ORIGINARIO O DERIVADO DE LA PRESCRIPCIN: 1. CARCTER
DERIVADO. 2. CARCTER ORIGINARIO. - V. TTULO Y MODO. - VI. TTULO SUFICIENTE,
JUSTO TTULO Y TTULO PUTATIVO. - VII. ELEMENTOS GENERALES NECESARIOS PARA
USUCAPIR. - VIII. FORMAS DE HACER VALER LA PRESCRIPCIN: 1. POR VA DE
EXCEPCIN. 2. POR VA DE ACCIN. - IX. ANLISIS DE LA LEY 24.374: 1. FINALIDAD DE
LA LEY. 2. DISTINTAS SOLUCIONES DEL DERECHO COMPARADO. 3. ANTECEDENTES
LEGISLATIVOS. 4. MBITO DE APLICACIN DE LA LEY. 5. BENEFICIARIOS DEL SISTEMA.
6. PROCEDIMIENTO. 7. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN. 8. CONCLUSIN.

Palabras previas
Siguiendo la tnica de los trabajos anteriores(1), este artculo fue elaborado en el curso lectivo del ao
1998 con la valiosa colaboracin de un grupo de selectos alumnos que cursaban el cuarto ao de la
carrera de abogaca. Debe resaltarse la labor realizada por estos jvenes estudiantes, y subrayarse los
logros que pueden obtenerse confiando en destacados alumnos, elegidos por su dedicacin y
antecedentes universitarios. Por mi parte, estoy repitiendo la experiencia y abrigo la esperanza de que
mis colegas intenten emprendimientos similares, que potencian en los alumnos sus deseos de aprender
y de destacarse, brindando a la vez a los profesores la satisfaccin de guiarlos por nuevos senderos,
hasta conseguir frutos tangibles.
Estos son los nombres de los alumnos que colaboraron con el presente artculo: Anzorreguy, Mara
Paz; Buttafuoco, Cynthia Mariana; Iapalucci, Natalia; Micheli, Esteban; Oyhanarte, Martn; Sandrini,
Juana Marcelina; Sarratea, Vernica; Tula, Diego Javier.
I

Modos de adquisicin del dominio

1. En el Derecho Romano
Comenzaremos haciendo una breve referencia a la organizacin de la propiedad romana.
Esta ha atravesado distintas etapas acordes con la evolucin misma del derecho romano. En los
primeros tiempos los romanos consideraron a la propiedad sobre las cosas como la principal riqueza del
ciudadano. Era pasible de transmisin entre particulares, siempre mediante el cumplimiento de
determinadas formalidades y bajo la garanta de la autoridad constituida. Aparece, as, en Roma la
primera clase de propiedad, que gozaba de una proteccin total y absoluta y que fue bautizada con el
nombre de propiedad quiritaria. Esta forma de propiedad era la nica reconocida por el derecho civil, y
recaa sobre aquellas cosas ms importantes para los romanos de la primera poca, tales como las
relacionadas con la tierra, v.gr. los fundos itlicos, los instrumentos de labranza y los esclavos. Las
cosas que podan ser objeto de este derecho se denominaron res mancipi.
El dominio quiritario requera para su existencia la concurrencia de ciertos requisitos.En cuanto al
sujeto titular del derecho, deba ser ciudadano romano, libre y sui iuris. Con relacin a la cosa objeto,
tratndose de una cosa mueble, deba estar in commercium; si el objeto consista en un inmueble, deba
gozar del ius italicum.
Con posterioridad, en una poca difcilmente precisable, apareci la propiedad bonitaria, de ms amplio
contenido que la anterior. El objeto de esta propiedad eran las denominadas res nec mancipi. Esta
nueva clase de propiedad implicaba un poder sobre las cosas que, a pesar de no estar reguladas por el
derecho civil, estaban protegidas por el derecho de gentes. En consecuencia, su titular no poda esgrimir
ningn tipo de accin civil en defensa de su derecho. Esta situacin de desamparo ces cuando el pretor
acord al propietario bonitario acciones similares a las que defendan la propiedad quiritaria.
Los ritos solemnes aplicables a la transmisin de la propiedad quiritaria fueron desapareciendo con el
transcurso del tiempo, y, por el contrario la traditio o desplazamiento de la cosa fue tomando su lugar,
hasta que, en la compilacin de Justiniano queda borrada la distincin entre propiedad quiritaria y
bonitaria y subsiste un tipo nico de propiedad particular, pero dotada de las acciones reales que eran
propias de la primera y de las que careca la segunda, a pesar de que el pretor haba acudido en auxilio
de adquirentes a ttulo oneroso, que, habiendo oblado el precio respectivo, slo haban obtenido la cosa
por mera tradicin; esas defensas pretorianas fueron la exceptio rei venditae et traditae, la publiciana in
rem actio y, finalmente, la exceptio doli.
Modos de adquisicin del domino(2)
El dominio poda ser adquirido a ttulo universal o a ttulo particular, producindose a travs del primer
modo la transmisin ntegra del patrimonio de una persona a otra, quedando esta ltima obligada por
las deudas o gravmenes que lo afectaren.Por el segundo se transmita a una persona la propiedad de
una o varias cosas determinadas que pasaban a engrosar su patrimonio, permaneciendo ajena a las
deudas del anterior propietario.
El primer intento de clasificacin de los modos de adquirir el dominio lo encontramos en ULPIANO,
quien sostena la posibilidad de adquirir el dominio de las cosas singulares por mancipacin, tradicin,
usucapin, cesin ante el pretor, adjudicacin y ley.
La clasificacin tpicamente romana la encontramos en las Institutas de GAYO y de JUSTINIANO, en
donde se distinguen el modo de adquirir del derecho civil y del derecho de gentes. Es necesario

destacar que esta clasificacin pierde importancia con el otorgamiento de la ciudadana romana a todos
los habitantes del imperio, desde la promulgacin del Edicto de Caracalla del ao 212, y con la
desaparicin de las categoras mancipi y nec mancipi dadas a las cosas.
Finalmente, debemos considerar una clasificacin bizantina que clasifica los modos en originarios y
derivados, segn la adquisicin se produzca sin que exista relacin entre adquirente y antecesor
jurdico, o tenga lugar por un acto de disposicin realizado por el titular del derecho a favor de otra
persona.
Esta ltima clasificacin es la que adoptamos para el desarrollo de los prrafos siguientes.
Modos originarios
Dentro de los modos originarios encontramos principalmente a la ocupacin, especificacin, accesin,
confusin, conmistin y percepcin de frutos. A su vez reconocemos, dejando a salvo opiniones en
contrario, como modos originarios a la adiudicatio y a la litis aestimatio.
1) Ocupacin
La ocupacin importa la toma de posesin de una cosa sin dueo con la intencin de adquirir la
posesin de la misma.El efecto producido por la toma de posesin era el de otorgar al ocupante la
propiedad, suponiendo en todos los casos la existencia de una cosa in commercium pero que por las
distintas circunstancias careca de dueo, sea porque nunca lo ha tenido (res nullius), sea por haber sido
abandonada (res derelictae).
Podan ser adquiridos por ocupacin:
a. los inmuebles que hubieran nacido por una fuerza natural sin que llegaran a ser accesorios de una
propiedad;
b. las cosas muebles arrojadas al mar, descubiertas y aprehendidas por los particulares;
c. los animales salvajes;
d. el tesoro;
e. el botn tomado al enemigo.
Es interesante destacar la polmica suscitada respecto al momento en que debe considerarse perdida la
propiedad de una cosa por quien la hubiera abandonado. Mientras los proculeyanos sostenan que esto
se daba cuando el ocupante aprehenda la cosa, los sabinianos opinaban que este momento coincida
con el momento en que su propietario se hubiere despojado de la cosa.
2) Especificacin
Entendemos por especificacin la transformacin de una materia prima en una especie nueva.
En torno a este modo de adquisicin se suscita una controversia que versa sobre la propiedad de la
especie nueva cuando la misma se elabora con materia ajena. As, los sabinianos atribuyen la propiedad
al dueo de la materia pues el nuevo objeto era una modificacin de sta. Por otro lado, los
proculeyanos otorgan el dominio al especificador por considerar a la nueva especie un producto del
trabajo(3). Finalmente ser JUSTINIANO quien resuelve la cuestin adoptando una solucin

intermedia: si el objeto nuevo puede recuperar su primitiva forma pertenece al dueo del material. En
caso contrario, al especificador.
3) Accesin
Entendemos por accesin la incorporacin natural o artificial de una cosa a otra. El dueo de la cosa
principal adquiere la propiedad de la cosa accesoria, que es la que cede o accede.
El derecho romano distingue las causas de adquisicin de la propiedad segn que se presenten como:
a. agregacin de un inmueble a otro inmueble;
b.agregacin de un mueble a otro inmueble;
c. agregacin de un mueble a otro mueble.
La accesin de un inmueble a otro se da solamente por cambios producidos por acontecimientos
naturales denominados incrementos fluviales tales como: avulsin, aluvin, lveo derelicto, isla nacida
en un ro.
La accesin de una cosa mueble a un inmueble se presenta cuando en un fundo son introducidos
objetos muebles que se incorporan al mismo. Entre los principales supuestos encontramos el de
plantacin, siembra en fundo ajeno, edificacin, etc.
Por ltimo, la accesin que se da entre cosas muebles se lleva a cabo cuando dos cosas muebles se unen
constituyendo un todo nico, de tal forma que los objetos no puedan separarse sin deteriorarse. As, por
ejemplo, la escritura sobre un papel, la soldadura de dos objetos del mismo metal, etc.
4) Confusin o Conmistin
La confusin o conmistin es una mixtura de lquidos o slidos, por lo que ninguna de las cosas
mezcladas puede decirse absorbida por una principal (accesin), ni el todo que resulta es una cosa
nueva (especificacin). Por ejemplo, la mezcla de vino con vino, trigo con trigo, etc.
Aqu los romanos no reconocen cambio de propiedad y conceden una rei vindicatio pro parte a cada
uno de los propietarios, en concurso con la actio communi dividundo, si las cosas son inseparables.
En un solo caso se admite la prdida y la adquisicin, esto sucede en la confusin de monedas. El
antiguo propietario no poda reivindicar las monedas pero tena la actio furti u otra accin obligatoria
contra quien ha dado las monedas que no son suyas.
5) Percepcin de frutos
El fruto no tiene existencia propia mientras no se desprende de la cosa matriz.
Por la mera separacin adquieren los frutos:
a. el dueo de la cosa;
b. el enfiteuta;
c. el que posee de buena fe al momento de la separacin;

d. el usufructuario.Una cuestin discutida en la poca clsica fue si era necesaria la buena fe perpetua o
bastaba la inicial. El derecho justi nianeo se inclina por la postura de la buena fe perpetua.
6) Adiudicatio y Litis Aestimatio
A continuacin expondremos dos modos de adquirir el dominio sobre los cuales la doctrina no es
pacfica en su calificacin como originarios o derivados. Mientras que IGLESIAS se inclina por
considerarlos originarios, BONFANTE los reconoce como modos derivados de adquisicin del
dominio.
Seguiremos la primera interpretacin. De all que dejando a salvo la existencia de ciertas diferencias
doctrinarias, desarrollaremos ambas formas dentro de los modos originarios.
Adiudicatio: importa el otorgamiento del derecho de propiedad por pronunciamiento judicial, en
aquellos juicios que tuvieran por objeto obtener la divisin de la cosa comn, pues el iudex atribua a
cada litigante la parte que le perteneca del bien que hasta entonces haba estado en condominio. El
efecto propio era acordar a cada copartcipe la propiedad exclusiva de la parte que le era adjudicada por
el juez.
Litis Aestimatio: tiene lugar como adquisicin de la cosa litigiosa a favor del poseedor o tenedor que,
habiendo perdido el juicio, en vez de restituir la cosa, prefiere pagar la condena pecuniaria, previa
estimacin de lo que importa.
Modos derivados
Dentro de los modos derivados encontramos la tradicin, la mancipatio y la in iure cessio. Adems
haba otros modos derivativos de adquirir, de menor importancia, como la percepcin de frutos no
verificada por el propietario, ager deserticus, y la traditio in incertam personam.
1) Tradicin
Puede definirse a la tradicin como la entrega o puesta a disposicin de una cosa, hecha por el
propietario (tradens) a otra persona (accipiens) con la intencin, respectivamente, de renunciar y recibir
el seoro de la cosa. La ley reconoce pues, en esta relacin, la aptitud suficiente para justificar la
traslacin del dominio.Este modo de adquirir el derecho de gentes pronto se impuso en el derecho
romano porque nada puede ser ms conforme a la equidad natural que se tenga por vlida la voluntad
del dueo de transferir a otro una cosa que le pertenece.
Las condiciones necesarias para que esta transferencia material implicara transferencia de derecho de
dominio, versaban sobre:
a. las personas que interviniesen en el acto;
b. la intencin de enajenar y de adquirir;
c. la remisin de la posesin de la cosa que se transmite.
Con referencia a la primera se exiga que el tradente deba, en general, ser propietario de la cosa (nemo
plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet)(4). Sin embargo, esta regla tena excepciones en
aquellos casos en que la venta fuera efectuada por el Estado, por el emperador o acreedor hipotecario, a
los tutores y curadores quienes, no obstante no revestir el carcter de propietarios de las cosas que

vendan, transmitan la propiedad a los adquirentes. Aun cuando fueran propietarios no podan enajenar
los infantes, los locos y los prdigos porque padecan una absoluta incapacidad para obrar. En cuanto al
accipiens no se requera, en general, sino su capacidad jurdica y el commercium.
Para que existiera tradicin tambin era necesario que la entrega de la cosa se hiciera con la intencin
del propietario de transferir la propiedad y del accipiens de adquirir la misma. Algunos autores
consideran que como motivo determinante de la voluntad deba existir una iusta causa traditionis,
entendiendo por tal una convencin o un hecho no reprobado por la ley que evidenciara la voluntad de
ambas partes de transferir y de adquirir la propiedad. Este criterio ha sido contradicho por otros
tratadistas(5) sosteniendo que, para que exista tradicin, no es menester que haya una justa causa,
porque el elemento intencional queda concluido desde el momento en que se ha manifestado la
voluntad de transferir y de adquirir la propiedad.Sin embargo la voluntad de las partes no era del todo
suficiente para que se operara la transferencia de la propiedad, pues era preciso que la intencin de las
mismas tuviera una manifestacin exterior. Fue as que se exigi, adems, la remisin de la posesin
que consista en el acto por el cual el tradens pona a la otra persona en posesin de la cosa. Esta
exigencia fue con el tiempo suavizndose hasta que, en la poca clsica, lleg a admitirse la posibilidad
de efectuar la tradicin sin que se cumpliera estrictamente con la remisin de la posesin, situaciones
contempladas en las fuentes y que los comentaristas han clasificado con la denominacin de traditio
ficta. Dentro de esta categora general, se puede encontrar la traditio longa manu: aquella en que el
objeto no es entregado propiamente, sino indicado y puesto a disposicin del adquirente (en el Derecho
Justinianeo se aplica, por ejemplo, a los fundos mostrados a distancia desde una colina, o desde una
torre, sealndolo, con lo que se evitaban largas traslaciones de las partes intervinientes).
La traditio brevi manu era otro de los sucedneos de la tradicin, y tena lugar cuando un mero tenedor
de la cosa, v.gr. a ttulo de locatario, comodatario, usufructuario, etc., adquira la propiedad de ella, es
decir se converta en su poseedor. En tal supuesto, lo que haca el tenedor era seguir conservando la
cosa, si bien su retencin comenzaba a verificarse con la intencin de ser dueo de ella. Si en el caso
planteado se hubiera exigido el desplazamiento de la cosa, es decir la tradicin pura y simple, quien era
tenedor deba devolverla a su poseedor y ste, a su vez, volver a entregrsela al adquirente. Es notorio
que semejantes formalismos excedan incluso al ritual romano, y de all la existencia del supuesto en
consideracin.A su vez, el constituto posesorio obraba en sentido inverso, pus el enajenante, que
posea la cosa, concierta con el adquirente una convencin que le permite conservarla a ttulo de
tenedor, como, por ejemplo, siendo locatario o usufructuario. El contrato de locacin, o el acto jurdico
que daba nacimiento al usufructo per deductionem, siempre que fueran contemporneos con el que era
ttulo para la enajenacin, justificaba seguir conservando la cosa y evitaba, como en el caso anterior,
desplazamientos rituales innecesarios.
La publicidad en la adquisicin de la propiedad inmueble en Roma se redujo a la que era dada por la
presencia de los testigos y el librepens en la mancipatio; por la intervencin del magistrado en la in iure
cessio y por la posesin pacfica y continua tenida a la vista de todo el pueblo en la traditio.
2) Mancipatio e In Iure Cessio
La Mancipatio y la In Iure Cessio fueron modos derivados de adquirir el dominio de las cosas a ttulo
particular, a partir del acuerdo de las partes. Ambos modos son de antiguo origen y se encuentran ya
regulados desde la ley de las XII Tablas.
La Mancipatio era un modo formal y iuris civilis para la adquisicin de la res mancipi, exclusivamente.
Su estructura, de carcter primitivo, consiste en una venta simblica efectuada en presencia de 5
testigos (pberes, ciudadanos romanos y con ius commercium), una persona denominada antestatur que
tocaba la oreja de los testigos para llamar la atencin y un ciudadano que sostena una balanza de
bronce: el libripens. El adquirente, que llevaba en la mano un pedazo de bronce, pronunciaba la

formula de la nuncupatio, cuya traduccin sera la siguiente: afirmo que esta cosa es ma y que la he
adquirido por el bronce y la balanza. Luego golpeaba la balanza con una pequea pieza de bronce,
simulando el precio.Era necesario que la cosa que se trataba de transferir estuviera presente, salvo que
fuera un inmueble, en cuyo caso no se exiga tal requisito, porque la Mancipatio quedaba concluida
cuando el adquirente tomaba el objeto con la mano aprehendindolo. Tena por efecto la inmediata
transferencia de la propiedad, ya que esta no poda ser sometida a trmino ni condicin alguna, porque
las palabras que pronunciaba el adquirente afirmaban un derecho actual y cierto. A su vez, se confera
al adquirente la actio auctoritatis que garantizaba la propiedad de la cosa frente a la eviccin con el
doble de su valor.
La In Iure Cessio (cesin ante el magistrado) era un modo de adquirir el dominio comn a las res
mancipi y res nec mancipi. Consista en un acto que se llevaba a cabo en presencia de tres personas: el
cedente de la cosa, el adquirente y un magistrado. Siguiendo a GAYO pasaremos a describir el
procedimiento. Ante un magistrado del Populus Romanus, como el pretor (o ante el gobernador de
provincia) aquel a quien la cosa es cedida in iure, teniendo la cosa en la mano dice as: Yo digo que
este esclavo es mo de acuerdo con el derecho de los Quirites. Enseguida, despus que ste ha hecho su
vindicatio, el Pretor pregunta a aquel que cede si hace la contravindicatio; si l niega o se calla, el
pretor efecta la addictio de la cosa a aquel que ha hecho la vindicatio(6). Frente a esta descripcin,
muchos autores (especialmente en el siglo XIX) vean un procedimiento ficticio de rei vindicatio.
Actualmente los autores piensan que la In Iure Cessio era un procedimiento particular, en donde no
haba ninguna ficcin. Su uso, a diferencia de la Mancipatio, era poco frecuente debido a que era
necesaria la presencia del Pretor u otro funcionario.
Ambas formas tenan importancia en la adquisicin de las res mancipi, ya que eran los medios
necesarios para convertirse en propietario legtimo, ex iure Quiritium.Cuando el adquirente haba
recibido la cosa nicamente mediante la tradicin, se converta sencillamente en poseedor; y slo
cuando la posesin hubiese durado uno o dos aos, adquira el dominio mediante la usucapin. Esta
situacin se fue suavizando paulatinamente mediante la intervencin del Pretor, el cual fue
concediendo defensas a quien hubiera recibido la tradicin con iusta causa. Nace as el dominio
bonitario o natural, que a diferencia del dominio quiritario, no autorizaba a realizar ningn acto
civilmente vlido ( ej. enajenar en la forma de la Mancipatio). Esta situacin tiene vigencia hasta el
siglo III, aproximadamente. En ese momento es cuando desaparecen de hecho las distinciones tanto de
las res mancipi y res nec mancipi, como del dominio bonitario y quiritario. JUSTINIANO borra
definitivamente los trminos del vocabulario jurdico (que an se enseaban en las escuelas de
derecho), afirmando que se trata ya de vocablos vacos y superfluos, que perturbaban la inteligencia de
los jvenes.
3) Percepcin de frutos no verificada por el propietario
Este es el caso de la percepcin de frutos por el colono o arrendatario de una hacienda rstica, en tanto
fundada sobre una relacin con el arrendador(7).
4) Ager Desertus
Este tipo de adquisicin era excepcional y se relaciona especficamente a la sociedad romana en el
perodo de las invasiones brbaras. Las tierras, en aquellos tiempos, eran muchas veces dejadas sin
cultivar por sus propietarios.Fue por eso que para evitar daos, se permiti a cualquiera que estuviese
interesado a tomar posesin de las tierras a condicin de cultivarlas, y si el propietario no se presentaba
en el plazo de dos aos a reivindicar el fundo, obligndose al mismo tiempo a reembolsar los gastos al
poseedor y a continuar el cultivo, aqul perda su derecho en pro de ste(8).
5) Traditio In Incertam Personam

Esta forma de adquisicin era considerada anloga a la tradicin y consista en la toma de posesin de
cosas(9).
A continuacin, y por ser el objeto principal de este trabajo, nos dedicaremos en detalle a analizar la
evolucin de la usucapin en el derecho romano.
La Prescripcin Adquisitiva o Usucapin
a. Ubicacin
La ubicacin de la usucapin entre los modos de adquisicin del dominio presenta ciertas dificultades.
Algunos se inclinan por colocarla entre los modos originarios, pero debe tenerse presente que, aunque
falte aqu la directa coordinacin entre el derecho del anterior titular y el derecho del nuevo, an es
necesario justificar la adquisicin de la posesin, que es fundamento de la usucapin. Hay, al menos,
una sucesin cronolgica, en cuanto que la cosa fue de propiedad de otra persona hasta el momento en
que se cumpli la adquisicin. De esta manera, el cambio de propietario se realiza en el instante en que
la usucapin se ha consumado. Por otra parte, las prohibiciones de enajenar impiden la usucapin, y,
adems, sta no extingue el usufructo, las servidumbres activas y pasivas y la prenda. Dados estos
presupuestos y tambin un consentimiento tcito del propietario, los romanos vean a la usucapin entre
las enajenaciones.
En este sentido expresa BONFANTE(10): (La usucapin). Este modo de adquirir es singular, tambin
desde el punto de vista de la clasificacin.Propiamente es originario, porque se adquiere ex novo el
derecho a base de una relacin con la cosa, y no hay necesidad de probar en juicio el derecho del
causante, sino que ms bien la usucapin est destinada precisamente a eximir de esta prueba. Sin
embargo, si no la relacin con una persona, que justifica la adquisicin de la propiedad, hay que
justificar la adquisicin de la posesin, que es base de la usucapin. Si no hay sucesin jurdica en el
sentido de que se derive el propio derecho del antiguo propietario, hay una sucesin cronolgica,
porque efectivamente la cosa perteneci a otro hasta el ltimo momento de la usucapin y cambia de
propietario en el instante en que la usucapin se ha ejecutado. Adems (y ste es el punto ms grave) la
usucapin no extingue la prenda, el usufructo, las servidumbres activas y pasivas y las prohibiciones de
enajenar impiden dicha usucapin. Teniendo en cuenta estos caracteres y la aquiescencia del antiguo
propietario, que se consideraban casi como un consentimiento tcito, los romanos contaron la
usucapin entre las enajenaciones.
b. Fundamento del instituto
El fundamento de esta institucin debe buscarse en exigencias de la paz social y en la proteccin de la
seguridad de las situaciones contempladas por el derecho. El propio carcter perpetuo del domino
romano exige que no se eternicen las discusiones sobre su titularidad. Habra, as, una gran falla en el
orden jurdico romano si a la par de asegurar en abstracto la perpetuidad del dominio, sta se viera
amenazada por una interminable discusin.
La justificacin de la usucapin aparece explicada por GAYO en el libro de las XII de sus comentarios
al edicto provincial: La usucapin fue introducida por el bien pblico, a saber, para que el dominio de
algunas cosas no fuese largo tiempo y siempre incierto, ya que a los dueos les alcanza el plazo
establecido para buscar sus propias cosas(11).
c. Definicin
Nominal:Etimolgicamente usucapin proviene del latn usus: usar una cosa, y capere: tomar, coger o

apoderarse de algo.
Real: Es un modo por el cual la propiedad se adquiere mediante la posesin legalmente justificada y
continuada durante un perodo de tiempo legal.
Se atribuye a ULPIANO la siguiente definicin: La usucapin consiste en la adquisicin del dominio
por la posesin continuada durante un ao o dos: un ao para las cosas muebles y dos para los
inmuebles.(12).
Puede encontrarse tambin, en el Digesto una definicin de MODESTINO: La usucapin es la
agregacin del dominio mediante la continuacin de la posesin por el tiempo determinado en la
ley.(13).
d. Evolucin a lo largo del derecho romano
La ley de las XII Tablas (ao 451 a. de C.): la tabla VI (De dominio et possessione) estableca que la
adquisicin de la propiedad por la posesin era de un bienio para los fundos y de un ao para todas las
dems cosas: usus auctoritas fundi biennium, ceterarum rerum annus esto(14). Por usus debe
entenderse la posesin; por auctoritas, la ayuda que debe prestar el enajenante al adquirente(15). Usus y
auctoritas duran el tiempo necesario para que se consolide la propiedad, por medio de la usucapio, con
lo cual el adquirente tiene a su favor un ttulo jurdico autnomo e inatacable.
En esta poca se exigan tan slo dos requisitos para la procedencia de la usucapin: el usus (posesin)
y el tiempo. No obstante, la cuestin de la iusta causa se encontraba ya, de algn modo, contemplada.
As puede leerse en un texto de GAYO: . ya que la ley de las XII Tablas prohbe la usucapio de las
cosas robadas, y la ley Julia y Plautia de las cosas posedas por violencia(16).
El mismo GAYO da cuenta de la razn de la prohibicin, sealando que el ladrn no puede usucapir
por cuanto le falta la buena fe.Puede verse de esta manera que es requisito para la procedencia de la
usucapin la ausencia de hurto: las cosas furtivas (res furtivae) no pueden ser usucapidas.
La lex Atinia (siglo II a. de C.) extendi la prohibicin de usucapir cosas furtivas a los inmuebles
arrebatados por violencia, pero paralelamente estableci la posibilidad de usucapir en el supuesto de la
reversio ad dominum (vuelta de la cosa furtiva al despojado), aunque sea slo por un instante. La lex
Plautia de vi (siglo I a. de C.), a su vez, prohibi la usucapin de las res vi possessae.
En la poca clsica, la transmisin del derecho de propiedad era de gran formalismo. Lo que se
trasmita era la propiedad quiritaria, la de derecho quiritario, o derecho de los quirites (que eran quienes
integraban las tres tribus que dieron nacimiento a Roma), luego llamado derecho civil. Por este derecho
se poda adquirir la propiedad de las cosas por medio de la mancipatio, in iure cesio, adjudicatio y la
lex. De no cumplirse con alguna de estas formalidades, el adquirente slo tena la propiedad bonitaria,
es decir, in bonis o en sus bienes, por decreto del pretor, y ello significaba sin duda un poder sobre la
cosa, pero no el dominio(17). El que tena la cosa in bonis, slo poda llegar a ser propietario una vez
cumplido el plazo de usucapin y siempre que hubiese tenido buena fe y justo ttulo(18).
Se ve de esta manera que el derecho clsico da un nuevo paso al exigir para la validez de la usucapin
dos nuevos requisitos: Uno objetivo, la iusta causa o iustus titulus (justo ttulo); y otro subjetivo, la
bona fides (buena fe) del usucapiente(19).
Esta usucapio era un modo de adquirir iuris civilis, y por lo tanto slo beneficiaba a los ciudadanos
romanos y a los latinos, y recaa, exclusivamente, sobre cosas susceptibles de propiedad quiritaria.De
esta manera poda tener lugar slo respecto de los fundos itlicos y no se aplicaba a los fundos situados

en las provincias. En la poca imperial, y respecto de estos ltimos fundos, apareci la praescriptio
longae possessionis, o longi temporis praescriptio, para proteger la larga posesin de un fundo. Esta
confera al que hubiese posedo por largo tiempo un inmueble la facultad de oponerse a la
reivindicacin del propietario. En sus comienzos, se limitaba a los inmuebles, y se confera tanto a
ciudadanos romanos como a peregrinos. Posteriormente, se extendi a los muebles, pero slo se
reconoci a los peregrinos la facultad de invocarla(20).
Los requisitos de la longi temporis praescriptio son: Iusta causa; bona fides del poseedor prescribiente;
y tiempo, posesin continua durante diez aos entre presentes (inter praesentes) o veinte entre ausentes
(inter absentes).
En la poca de JUSTINIANO, como consecuencia de la desaparicin de la diferencia entre fundos
itlicos y provinciales, la usucapio y la longi temporis praescriptio se fusionaron, exigindose tres aos
de posesin para las cosas muebles, y diez o veinte aos para los inmuebles, segn fuere entre presentes
o ausentes respectivamente. As se explica en la Instituciones de JUSTINIANO: . sobre esto hemos
promulgado una constitucin, la que dispuso que los muebles se usucapieran por tres aos, y si son
inmuebles por la posesin de largo tiempo, esto es, diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, y
de este modo no slo en Italia, sino en toda la tierra que bajo nuestro im perio se gobierna, se adquiera
el dominio de las cosas precedentes una justa causa de posesin.(21).
Por ltimo cabe hacer mencin de la praescriptio longissimi temporis, introducida por un rescripto de
Constantino. Esta originariamente funcionaba como una excepcin que poda oponerse a cualquier
accin reivindicatoria por quien hubiera posedo la cosa durante cuarenta aos, aunque sea sin ttulo ni
buena fe.En el derecho justinianeo, esta prescripcin tena no slo fuerza defensiva, sino tambin
adquisitiva. As se estableci que el que hubiera posedo la cosa (incluso furtiva, pero no la sustrada
violentamente) durante treinta aos, o durante cuarenta si perteneca al fisco, a la Iglesia, a una obra
pa, al emperador o a la emperatriz, adquira la propiedad sobre ella.
Para esta prescripcin adquisitiva no se exiga el ttulo, sino nicamente la buena fe inicial. El tiempo
comenzaba a correr desde la toma de posesin, ya que ste era el momento a partir del cual poda
intentarse contra el poseedor la accin reivindicatoria, cuyo ejercicio caducaba a los treinta o cuarenta
aos. En lo dems, regan los requisitos de la longi temporis praescriptio.
e. Elementos
Los requisitos de la usucapin, gradualmente desenvueltos en la evolucin del Derecho Romano, se
resumen en el famoso hexmetro que los juristas medievales aplicaban a la prescripcin ordinaria de la
poca justinianea: res habilis, titulus, fides, possessio, tempus.
Res habilis: Era la cosa hbil o apta para ser usucapida. No eran susceptibles de usucapin: a) las res
extra commercium; b) las res furtivae y vi possessae; c) las cosas donadas al magistrado en la provincia
de su cargo; d) las res mancipi enajenadas por la mujer sometida a tutela legtima sin al auctoritas
tutoris; e) el fundo dotal; f) las cosas del Estado, del prncipe y de las iglesias y obras pas; g) las cosas
de los menores; h) las cosas del ausente; i) las cosas enajenadas por el poseedor de mala fe; j) todas las
cosas respecto de las cuales est prohibida la enajenacin.
Titulus: o iusta causa. Conviene precisar que iusta causa no era el acto traslativo de la posesin, sino la
relacin que subyace en la base del acto y que unida a la posesin conduca a la adquisicin del
dominio.Era la condicin objetiva, que hubiera sido suficiente por s misma para justificar la
adquisicin inmediata de la propiedad, pero que por mediar un vicio de fondo (adquisiciones a non
domino) o de forma (falta de mancipatio o in iure cessio), tan slo legitimaba el inicio de la posesin.

Las iustae causae estn indicadas en las fuentes con la preposicin de ablativo pro y se encuentran en
los ttulos IV a X del libro 41 del Digesto, en el siguiente orden: pro emptore, pro herede vel pro
possessore, pro donato, pro derelicto, pro legato, pro dote y pro suo. En el ttulo III se encuentra el
ttulo pro soluto.
Una cuestin discutida entre los juristas clsicos era si se precisaba un ttulo real y efectivo o bastaba
con la creencia(22) (ttulo putativo). La mayora sostena la necesidad del ttulo real. JUSTINIANO
recoge en el Digesto las opiniones encontradas(23), pudiendo sostenerse su rechazo del ttulo putativo.
En este sentido puede leerse en las Institutas: Tambin el error de una falsa causa no genera la
usucapin; como alguien no habiendo comprado, poseyera entendiendo que haba comprado; o no
habiendo donacin poseyera como de una donacin.(24).
Fides: o bona fides. Era concebida como la creencia leal, la honesta conviccin de que no se lesionaban
intereses jurdicos ajenos al entrar en la posesin de la cosa. Comnmente la buena fe supona el error
de creer que el anterior poseedor era propietario de la cosa. Los juristas romanos no exigan que este
error, en que se funda la buena fe, fuera excusable.
Esta buena fe se presuma, y era quien la negaba el que deba probar su ausencia.
Se exiga que esta bona fides exista al momento de iniciarse la posesin (la mala fe sobreviniente no
perjudica)(25).
Possessio: en lugar de usus.Se entenda como el poder de hecho sobre la cosa corporal con la voluntad
del poseedor de tenerla para s, no era una simple detentacin de la cosa. Esta posesin deba ser
continuada. La interrupcin (usurpatio), por momentnea que hubiese sido, impeda cumplir el fin
perseguido y haca necesaria una nueva usucapin con todos los requisitos.
En la poca de Justiniano comenzaron a considerarse casos de suspensin del plazo cumplido, sin
prdida del lapso ya ganado, como cuando el heredero aceptante con beneficio de inventario tomaba un
tiempo para deliberar.
Tempus: Se han indicado ya los distintos plazos para obtener la usucapin.
Para arribar al tiempo exigido por la ley se prevea la successio possessionis y al accessio possessionis.
La successio possessionis proceda cuando el sucesor a ttulo universal continuaba la posesin iniciada
por el difunto. En este supuesto, la mala fe del difunto perjudicaba al heredero, y por lo tanto no
proceda la usucapin, aunque este ltimo fuera de buena fe.
La accessio possessionis se refera al sucesor singular, y le confera la posibilidad de sumar su posesin
a la del transmitente siempre que concurriesen todos los requisitos exigidos para la usucapin. Aqu, si
el anterior poseedor era de mala fe, el sucesor no poda sumar su posesin; pero si el sucesor era de
buena fe, poda comenzar una posesin nueva a partir de la adquisicin.
2. En el Derecho Cannico
El nuevo Cdigo de Derecho Cannico se refiere en el Libro V, De los bienes temporales de la Iglesia,
Ttulo I a la adquisicin de los bienes. Dispone en su canon 1259: La Iglesia puede adquirir bienes
temporales por todos los modos justos, tanto de derecho natural como positivo, que estn permitidos a
otros. A su vez el canon 1268 se refiere especficamente a la prescripcin diciendo que: Respecto de los
bienes temporales, la Iglesia acepta la prescripcin como modo de adquirirlos o de librarse.Respecto a
la prescripcin en particular, que es regulada en el Libro I, Ttulo X, cnones 197 a 198, se dispone la
sujecin de la Iglesia a la legislacin civil de la respectiva nacin, quedando a salvo las excepciones

que se determinan en los cnones de este Cdigo. Exige que la prescripcin se funde en la buena fe,
pero dispone que sta debe existir no slo al comienzo sino durante todo el tiempo necesario para la
misma. En el canon 199 establece que no estn sujetos a prescripcin: 1) los derechos y obligaciones
que son de ley divina natural o positiva; 2) los derechos que pueden obtenerse slo por privilegio
apostlico; 3) los derechos y obligaciones que miran directamente a la vida espiritual de los fieles; 4)
los lmites ciertos e indudables de las circunscripciones eclesisticas; 5) los estipendios y cargas de
Misas; 6) la provisin de un oficio eclesistico que, a tenor del derecho, requiere el ejercicio del orden
sagrado; 7) el derecho de vista y el deber de obediencia, cuya prescripcin hara que los fieles no
pudieran ser visitados por ninguna autoridad eclesistica, ni quedasen ya sometidos a autoridad alguna.
Trae luego (cnones 1269 y 1270) casos particulares de prescripcin. Establece la posibilidad de que
las cosas sagradas, que estn bajo dominio de una persona privada, sean adquiridas por prescripcin por
personas tambin privadas, pero no siendo lcito utilizarlas para usos profanos, a no ser que hubieran
perdido la dedicacin o bendicin. Respecto a las cosas sagradas pertenecientes a personas jurdicas
eclesisticas pblicas, slo pueden ser adquiridas por otra persona jurdica eclesistica pblica. Los
inmuebles, los muebles preciosos, los derechos y acciones, tanto personales como reales, que
pertenecen a la Sede Apostlica prescriben en el plazo de cien aos; los pertenecientes a otra persona
jurdica eclesistica pblica, en el plazo de treinta aos.
3.En nuestro Cdigo Civil
El Cdigo se refiere a los modos de adquisicin del dominio en el Libro III, Ttulo V, Del dominio de
las cosas y de los modos de adquirirlo.
El art. 2524 enumera los modos de adquisicin del dominio, estableciendo que: El dominio se adquiere:
1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin; 5 Por la
percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los derechos del propietario; 7 Por la prescripcin. En la
nota, el codificador dice que tratar estos dos ltimos modos de adquirir en el Libro IV, lo que hizo a
partir de los arts. 3262 y ss., y 3947 y ss. Dice tambin, que como ya se ha ocupado de la percepcin de
los frutos (arts. 2423 y ss.), tratar en esa parte del Cdigo slo los primeros cuatros modos de
adquisicin. Y de esta manera, se ocupa de la apropiacin en el Captulo I; de la especificacin o
transformacin en el Captulo II; de la accesin, aluvin, avulsin, edificacin y plantacin, y de la
adjuncin en el Captulo III; de la tradicin traslativa de dominio en el Captulo IV. La doctrina critica
esta enumeracin entendiendo que no es completa. As, dice LAFAILLE(26) que en ciertos casos la ley
permite la adquisicin de ciertas cosas de un modo que no encuadran en ninguna de las categoras
enunciadas, dando como ejemplos la adquisicin por el poseedor de buena fe de una cosa mueble que
no sea robada ni perdida (art. 2412), o la adquisicin que hace el propietario del fundo del tesoro
hallado por un tercero (art. 2556). Seala, tambin, que no figura la expropiacin por causa de utilidad
pblica, no obstante surgir del art. 17 de la Constitucin Nacional y del art. 2511 del Cdigo
Civil.LLAMBAS Y ALTERINI(27) sealan otro caso no contemplado por el artculo, y que es la
adquisicin que hace el subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso, no obstante que el acto por el cual
su antecesor lleg a ser propietario haya sido anulado (art. 1051). SEGOVIA(28), seala a su vez, al
comiso o decomiso como modo de adquisicin, si bien en principio no para los particulares sino para el
Estado.
Por otro lado los modos de adquirir el dominio pueden clasificarse:
a) En relacin al momento en que se verifica: por actos entre vivos o mortis causa: pudiendo darse
como ejemplo del primero la tradicin (art. 2524 inc. 4) y del segundo el legado de cosa cierta (art.
3766, 2524 inc. 6). De los casos contemplados en el art. 2524, slo el inc. 6, o sea la sucesin,
pertenece a la segunda categora; todos los dems medios caen dentro de la primera.

b) En razn de su amplitud: a ttulo universal y a ttulo singular: la distincin radica en el hecho de que
lo adquirido sea, o bien el todo o una parte de un patrimonio, o una cosa determinada. Ejemplo del
primer modo de adquisicin sera la sucesin por causa de muerte (arts. 3279, 3263), y del segundo la
compraventa, donacin, y en general cualquier acto jurdico idneo para trasmitir el dominio de una
cosa.
c) Originario o derivado: el modo ser originario cuando la propiedad de la cosa se adquiera
independientemente, aun en contra de la voluntad, y pese al derecho que tena el propietario anterior, o
cuando la cosa que se aprehende no tena dueo (res nullius). Como seala SOHM, estos modos no
entraan una sucesin jurdica; el derecho que se adquiere nace aqu desligado y emancipado del que
pueda corresponder a otra persona, y abriga en s mismo su germen y razn de ser; lo cual equivale a
decir que en esta clase de adquisiciones no existe antecesor.Son ejemplos de este modo de adquisicin
del dominio: la apropiacin, la especificacin, la accesin y la percepcin de frutos.
Nos encontramos ante un modo derivado cuando el dominio se adquiere de un titular anterior. Al
adquirente se le transmiten todas las cargas, gravmenes y limitaciones que pesan sobre la cosa,
rigiendo aqu el principio romano nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet(29).
Dentro de este modo de adquisicin se encuentra la tradicin y la sucesin en los derechos del
propietario.
Esta distincin tiene un importante inters prctico, ya que en el primer supuesto, la adquisicin no
reconoce ms lmites que la actividad del interesado o las normas de la ley; mientras que en el segundo
no puede ser ms extensa que el derecho del autor (art. 3270).
El encuadre de la prescripcin adquisitiva dentro de estos modos de adquisicin del dominio es un tema
que divide a la doctrina, por lo que le damos especial tratamiento en el punto IV(30).
II
Prescripcin: concepto
El art. 3947 define a la prescripcin diciendo que: es un medio de adquirir un derecho, o de libertarse
de una obligacin por el transcurso del tiempo. Dice, tambin que: Los derechos reales y personales se
adquieren y se pierden por la prescripcin.
Esto nos lleva a distinguir la prescripcin adquisitiva de la liberatoria.
La prescripcin adquisitiva o usucapin es definida por el art. 3948 en los siguientes trminos: La
prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Debe
comenzarse efectuando tres crticas a la mencionada disposicin. Por un lado no es exacto que la
prescripcin sea un derecho, pues genricamente es una institucin, y particularmente para el dominio
es un modo de adquisicin. Se trata de una facultad, susceptible de ser o no ejercitada por el
interesado.Por otro lado no slo se limita a los inmuebles sino que se extiende tambin a las cosas
muebles. Finalmente por esta institucin no slo puede adquirirse la propiedad de una cosa, sino
tambin otros derechos reales, como el usufructo (art. 2812, inc. 4)(31), el uso y la habitacin (en
virtud de la remisin efectuada por el art. 2949)(32), las servidumbres continuas y aparentes (art. 3017)
(33), el derecho de propiedad horizontal y el condominio. De especial importancia en esta materia
resulta el plenario Viana(34) resuelto por la Cmara Civil el 21 de agosto de 1942, donde se admite la
posibilidad de que los sepulcros sean adquiridos por prescripcin.
Salvadas las inexactitudes recin mencionadas, debe admitirse que el artculo seala dos elementos

esenciales de la prescripcin adquisitiva: la posesin y el tiempo fijado por la ley.

Puede definirse, entonces, la prescripcin adquisitiva como el instituto por el cual el poseedor adquiere
el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa, por la continuacin de la posesin durante
todo el tiempo fijado por la ley. Es decir que se exige la realizacin de actos posesorios por todo el
trmino legal, con la intencin de someter la cosa al ejercicio del derecho real de dominio, para adquirir
dicho derecho real. Pero si los actos posesorios slo tuvieron el alcance de someter la cosa a un derecho
real de usufructo, de uso, de habitacin o de servidumbre, solamente se habrn adquirido estos
derechos, pero no el dominio(35).
Debe aclararse que tratndose de inmueble o una cosa mueble registrable, para que se produzca la
adquisicin no bastan la posesin y el transcurso del tiempo (con las que s el usucapiente adquiere un
derecho a la cosa, mediante las acciones posesorias y los interdictos), sino que se exige una previa
resolucin judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior, lo que
confiere al usucapiente un ius in rem, o sea, un derecho en la cosa.Por otra parte, en este mismo
supuesto (o sea usucapin de un inmueble o una cosa mueble registrable) para que el derecho real ya
adquirido sea oponible a los terceros interesados se exige que el testimonio de la sentencia judicial que
admite la prescripcin adquisitiva sea inscripto en registro que corresponda.
En lo referente a la prescripcin liberatoria no hay acuerdo en la doctrina sobre si se trata de una
institucin diferente a la usucapin (postura dualista) o si se trata de distintos aspectos de la misma
institucin (postura unitaria).
Parte de la doctrina no acepta el criterio unitario, porque, entendiendo que en verdad se trata de dos
instituciones distintas, que tienen como factor comn el transcurso del tiempo, pero, siguiendo a
LAFAILLE, el verdadero carcter diferencial se encuentra en la posesin, dado que nuestro
ordenamiento legal requiere haber usado con persistencia la facultad que la ley termina por concederle.
Esta postura es sostenida tambin por SALVAT(36).
En el mismo sentido se pronuncia COVIELLO(37) quien entiende que se trata de dos institutos de
ndole diversa. Difieren entre ellos, como difiere la adquisicin y la prdida del derecho: de elemento
comn no tienen sino el transcurso del tiempo que, por lo dems, se encuentra en otros institutos como
la caducidad y la perencin.
El Cdigo Civil Francs trata en conjunto ambas figuras, en Libro III, Ttulo XX, arts. 2219 y ss., sin
perjuicio de lo cual buena parte de la doctrina(38) considera que el legislador trata de dos instituciones
que son, en realidad, bien distintas: la prescripcin llamada extintiva o liberatoria (y) la prescripcin
llamada adquisitiva o usucapin, la primera que extingue los derechos, la segunda que hace adquirirlos.
Sealan, tambin, otros tratadistas(39) que la voz usucapin no se encuentra en las leyes francesas y es,
todava poco usual.Sera til, sin embargo, para distinguir las dos clases de prescripcin, la prescripcin
adquisitiva, que permite adquirir la propiedad y la prescripcin extintiva que produce la prdida de los
derechos en general. Estas funciones antitticas estn lejos de regirse por reglas uniformes.
Enrolado en esta teora dualista se encuentra el Cdigo Civil Italiano de 1942, en el cual se legisla
separadamente la usucapin de la prescripcin. La primera, en el Libro III, Ttulo VII, Captulo II,
Seccin II, arts. 1158 y ss. La segunda en el Libro VI que se refiere a la tutela de los derechos, Ttulo
V, Captulo I, Seccin I a IV, arts. 2934 y ss. No obstante cuando se refiere a la usucapin se remite a
las disposiciones generales sobre prescripcin, a las relativas a las causas de suspensin e interrupcin
de la prescripcin, y al cmputo de los trminos para la prescripcin, en cuanto sean aplicables,
respecto de la usucapin.
En esta remisin se basa la postura unitaria para sostener que, pese a las disposiciones del Cdigo

italiano, la ntima vinculacin existente entre la prescripcin adquisitiva y liberatoria demuestra que se
trata de una sola institucin.
No obstante la doctrina italiana mayoritaria, entre quienes citamos a MESSINEO(40), entiende que
usucapin y prescripcin aunque fundadas ambas en el transcurso del tiempo, difieren entre s
notablemente; y no disminuye la separacin entre los dos institutos, la circunstancia de que, en algn
aspecto la ley (art. 1165) introduce. la observancia de algunas normas, dictadas para la prescripcin, en
tema de usucapin. el hecho de que el nuevo cdigo haya separado los dos institutos, que en el cdigo
abrogado estaban reunidos bajo el ttulo nico de la prescripcin, est lleno de significado. Y as detalla
que, para la usucapin es menester, adems de la inercia del titular el agregado de la actividad contraria
de un tercero, elemento este que resulta predominante.Seala luego diferentes campos de aplicacin
(derechos reales la primera; de crdito la segunda), y menciona, por ltimo el diferente punto inicial de
una y otra figuras.
La postura unitaria seala, en cambio, que la prescripcin es un solo instituto, que tiene dos aspectos
distintos segn se refiera a derechos reales o derechos personales. Mientras que la prescripcin
adquisitiva, como se ha dicho, se refiere a la adquisicin de derechos reales, la prescripcin liberatoria
se refiere a los derechos personales, consiste en la prdida de un derecho por el abandono(41).
Nuestro Cdigo trata a la prescripcin adquisitiva y liberatoria en conjunto en el Libro IV, Seccin III,
denominada De la adquisicin y p rdida de los derechos reales y personales por el transcurso del
tiempo.
III
Fundamento de la usucapin
Es de la mayor importancia establecer claramente las razones por las cuales existe el instituto de la
prescripcin adquisitiva y decir que es justo convertir en dueo de una cosa ajena a aquella persona que
la ha posedo durante un perodo de tiempo determinado.
La primera razn que suele darse es la que contempla la situacin del titular de una cosa que se ve en la
necesidad de probar la legitimidad de su dominio. Resulta evidente que, de no existir la usucapin y de
acuerdo con el principio nemo plus iuris que consagra el art. 3270 del Cdigo Civil, debera probarse
no slo la legitimidad de la adquisicin hecha por el dueo actual, sino la del dueo anterior, y as
sucesivamente hasta remontarse hasta el primer dueo. Esta prueba, con razn denominada diablica,
es de realizacin prcticamente imposible, con lo que nadie estara seguro de su dominio. Es por eso
que la ley interviene, liberando al dueo de tal intranquilidad, limitando el tiempo en el cual hay que
probar la posesin a una determinada cantidad de aos.El segundo argumento que puede encontrarse no
es ya a favor del dueo legtimo sino tambin a favor del que posee la cosa ajena. Esto, que a primera
vista pareciera ser una injusticia, se entiende a partir de la consideracin del inters social que existe en
que los bienes sean aprovechados. Si bien en virtud del carcter perpetuo del dominio consagrado por
el art. 2510(42), el propietario conserva su propiedad aunque no realice actividad alguna sobre la cosa,
si otro la posee durante el tiempo requerido para adquirirla por prescripcin, la ley considera su
inaccin como abandono de la cosa y en consecuencia permite que se la adjudique al poseedor, porque
fue l realmente quien ejerci el derecho sobre ella. As, la ley castiga a aquel que, despreocupndose
del inters colectivo, abandona lo que es suyo y beneficia a la persona que trabajando y explotando la
cosa contribuye al desarrollo econmico. Sin embargo este castigo no es demasiado severo, si se tiene
en cuenta que el verdadero propietario ha tenido tiempo ms que suficiente para reclamar su propiedad.
Es legtimo pensar que ante una inaccin suficientemente prolongada se ha operado una enajenacin
implcita del derecho.

Se trata as, mas que de una institucin de derecho privado, de una institucin con funcin de utilidad
social, estabilizando relaciones de derecho al tornarlas inatacables por el transcurso del tiempo (aspecto
jurdico), acordando seguridad y validez a situaciones fcticas fomentando el laboreo de las tierras y el
mejoramiento de las propiedades (aspecto econmico), deviniendo en castigo para el dueo egosta y
no productor que prescinde del inters colectivo, y en premio para el diligente personaje que posee,
abstraccin hecha del aspecto tico que puede brindar elementos crticos para su actitud.
IV
Discrepancia sobre el carcter originario o derivado de la usucapin
Como se ha sealado anteriormente, el encuadre de la usucapin como modo de adquisicin originario
o derivado ha dividido a la doctrina.Esta distincin tiene un importante inters prctico, ya que en el
primer supuesto, la adquisicin no reconoce ms lmites que la actividad del interesado o las normas de
la ley; mientras que en el segundo no puede ser ms extensa que el derecho del autor (art. 3270).
Ya en el derecho romano, se admita la subsistencia de las servidumbres y del pignus, cuando el fundo
era adquirido por este medio(43). En el derecho moderno, gran parte de la doctrina ve en este caso la
existencia de una transmisin(44), lo que fue sostenido por gran parte de los jurisconsultos alemanes.
No obstante otra parte de la doctrina(45), por otros argumentos, ensea el carcter originario de la
usucapin.
1. Carcter derivado
Entre quienes sostienen el carcter derivado podemos citar:
- RUGGIERO considera que aun cuando no haya en el precedente titular la voluntad de transferir el
dominio, no puede decirse que la nueva propiedad que adquiere el poseedor por prescripcin, sea por
completo independiente de la del propietario precedente.
- POTHIER(46) sostuvo que cumplido por el poseedor o por sus autores el tiempo de posesin exigido
para la prescripcin, la ley que ha establecido la prescripcin, nos priva de pleno derecho del dominio
de propiedad que tenamos en la cosa, y lo transfiere a dicho poseedor.
- En el mismo sentido, sostuvo DEMOLOMBE(47) que la prescripcin que hace pasar la propiedad de
uno a otro, es evidentemente un modo derivado.
- BIBILONI(48) en su nota sobre la transmisin por muerte de las personas (libro IV, seccin I, del
Anteproyecto de Reforma del Cdigo Civil), sostiene: ya se comprende que esta nota no tiene el objeto
de resolver el punto de disidencia entre los escritores., sobre el carcter de la usucapin, esto es, si
constituye sucesin originaria, o derivada. Para nuestro propsito debemos solamente recoger la
conclusin comn:es una sucesin, no obstante no llenar la tercera condicin de la que nos hablan
SAVIGNY y UNGER, y que nuestro artculo 3262 exige.
Hay pues, sucesin originaria, y hay sucesin derivada.
Expresa, a su vez, el citado art. 3262: Las personas a las cuales se trasmitan los derechos de otras
personas, de tal manera que en adelante puedan ejercerlos en su propio nombre, se llaman sucesores.
Ellas tienen ese carcter, o por la ley, o por voluntad del individuo en cuyos derechos suceden.
2. Carcter originario:

Aun dentro de los autores que sostienen el carcter originario de la prescripcin, hay divergencias entre
quienes lo limitan slo a la prescripcin larga y quienes lo extienden tambin a la prescripcin breve. A
continuacin pasaremos a exponer los principales argumentos a favor del carcter originario de la
prescripcin.
- LAFAILLE(49) distingue en la usucapin dos efectos de la posesin continuada: el efecto extintivo
sobre el derecho anterior, y el efecto adquisitivo, semejante al de la ocupacin. La falta de nexo entre el
antiguo y el nuevo propietario explica que los vicios del ttulo no pasen al segundo, quien obtuvo la
cosa, no por transmisin, sino en virtud de haberla posedo durante el plazo y con los requisitos de la
ley.
Explica que la subsistencia de las servidumbres y gravmenes, no obstante la usucapin (a menos que
se hayan extinguido por el no ejercicio u otra causal legal), se debe, no a que haya mediado una
transmisin del anterior propietario, sino a la calidad de derechos reales de los mismos, que los torna
oponibles erga omnes.
Se trata por lo tanto de un modo originario.
- SALVAT(50) comienza refutando a RUGGIERO quien afirma que en la prescripcin no puede
decirse que la nueva propiedad que adquiere el poseedor, sea por completo independiente de la del
propietario precedente. En contra de esto afirma SALVAT que no se advierte.como la posesin
treitaal pueda constituir un medio derivado de adquisicin del dominio, si ningn ttulo le es necesario
al prescribiente que lo vincule al propietario contra el cual prescribe, y le basta el hecho de la posesin
prolongada por el tiempo y en las condiciones que la ley requiere para la adquisicin del dominio por el
poseedor (arts. 4015 y 4016). Y si esta adquisicin del dominio trae aparejada la extincin del que
corresponda al propietario desposedo (art. 2606), no es ciertamente porque el prescribiente sea un
sucesor singular del que deja de ser propietario sino porque hay imposibilidad jurdica de la
coexistencia de uno y otro derecho (art. 2508). Para no dejar dudas sobre su posicin termina citando a
BARASSI quien expresa: la prescripcin es un modo de adquisicin a ttulo originario, por cuanto
produce la adquisicin de un nuevo derecho que no es el mismo del que ahora cesa.
- BORDA(51) si bien no reconoce a esta distincin ningn inters prctico. ni siquiera metodolgico,
porque ms bien contribuye a oscurecer que a aclarar las ideas, se inclina a considerar a la prescripcin
un modo de adquisicin originario, ya que el adquirente no recibe su derecho del antecesor de tal modo
que el dominio de uno y otro estn disociados. Entiende que esta apreciacin es vlida aun en el caso
de la usucapin breve, en la que se exige justo ttulo; porque no es el justo ttulo la causa de la
adquisicin del domino sino slo la prueba de la buena fe.
- ALTERINI(52), sostiene el carcter originario de la misma tanto para la usucapin larga como para la
corta. Entiende que se trata de una adquisicin originaria y no una derivada, que el adquirente no pueda
alegar a su favor los derechos del antiguo propietario, sino que su ttulo se funda nicamente en la
posesin durante el tiempo marcado por la ley.- LAQUIS(53), sostiene que los modos originarios
establecen una relacin directa con la cosa. Estos modos no entraan una sucesin jurdica: el derecho
que se adquiere nace emancipado y desligado del que se pueda corresponder a otra persona.
En los modos derivados, en cambio, existe un propietario del cual se adquiere la propiedad.
Dicho autor seala que el inters prctico de la distincin reside en que en la adquisicin originaria la
cosa se transmite con sus limitaciones y gravmenes (hipotecas, servidumbres, etc.).
LAQUIS comparte la opinin segn la cual la usucapin es un modo originario de adquirir el dominio,
pero lo circunscribe a la usucapin larga. Sostiene que este criterio es discutible e inconciliable con los

principios normativos que rigen la usucapin breve.

- PAPAO(54) entiende que se trata de un modo originario de adquisicin del dominio. As dice:
creemos -al menos respecto de la usucapin larga- que quien prescribe la cosa, o sea, el usucapiente, no
deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de l. Aqul no es su autor, ni ste
su sucesor, porque desde el inicio d e su posesin l es un contradictor del dominus (art. 2401), pues
pretende la cosa para s (art. 2351), para lo cual realiza actos posesorios idneos (art. 2384). Su
adquisicin no se deriva de la posesin del propietario anterior sino que, al contrario, se origina en su
propia posesin, a la cual la ley, al cabo de cierto tiempo y cumplidas determinadas condiciones, le
reconoce efectos jurdicos adquisitivos, hacindole perder el dominio al anterior propietario (art. 2606)
contra su voluntad. Por eso, la cosa se adquiere independientemente y pese al derecho que tena el
propietario anterior. Sin embargo, ello no significa que el adquirente por usucapin no deba respetar los
desmembramientos del derecho que el anterior propietario hubiere hecho en la cosa, como, por
ejemplo, la constitucin de una servidumbre, que subsistir porque es oponible erga omnes, incluso a
quien adiquiri por prescripcin.A favor de esta interpretacin puede citarse el fallo(55) de la Cmara
Civil y Comercial de San Martn, sala II del 23 de mayo de 1995 donde se expresa: Las acciones
personales presuponen un deudor y una obligacin que ste debe cumplir. En la usucapin, el titular de
dominio no es deudor del usucapiente y no existe por ello obligacin alguna. Simplemente se discute la
prdida de su derecho de propiedad por el hecho de la ocupacin pblica, pacfica y no interrumpida
por ms de veinte aos por parte del otro. Es as que la usucapin genera un ttulo originario y no
derivado del titular desposedo.
V
Ttulo y modo
En los pases que siguen el sistema romano se distingue entre modo de adquirir el dominio y ttulo(56).
El modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisicin. La propiedad slo se transmite cuando
el modo ha sido cumplido. De esta manera, la tradicin sera el modo, que implica la materialidad de la
entrega de la cosa, el desplazamiento de sta desde el tradens hacia el accipiens. Pero la tradicin por s
sola no es suficiente para ocasionar la transmisin del derecho real. As, dice el art. 2602 que la
tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
El ttulo, por otro lado, es el acto jurdico que a veces se encuentra como antecedente del hecho o acto
de adquisicin. Sera la causa fuente del derecho que slo confiere un derecho a la cosa. Tienen el
carcter de ttulo, por ejemplo, el contrato de compraventa, donacin, permuta, etc.
De esta manera el ttulo unido al modo producir la adquisicin derivada del derecho real. Esta
distincin no juega en materia de adquisicin originaria.Debe aclararse que la inscripcin del ttulo, en
los casos exigidos por la ley (inmuebles, bienes muebles registrables), no ha sustituido a la tradicin
como modo constitutivo de los derechos reales. As, el derecho real se forma con ttulo y modo, la
inscripcin del ttulo slo le otorga oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe.
En las legislaciones que siguen al derecho francs, el ttulo y el modo se confunden. La propiedad se
transmite por el mero acuerdo de partes. La venta, donacin, permuta son a la vez ttulo y modo.
VI
Ttulo suficiente, justo ttulo y ttulo putativo
El ttulo suficiente es un acto jurdico(57) cuya finalidad consiste en la transmisin de un derecho real

propio(58) del disponente capaz y legitimado al efecto(59) al adquirente tambin capaz, formalizado
conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto (en materia de inmuebles: escritura
pblica, art. 1184, inc. 1).
Dispone as el art. 2602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Conforme al concepto expresado, sera ttulo suficiente la compraventa, la permuta, la donacin, la
cesin de derechos y acciones, etc., que cuando tengan por objeto la transmisin del dominio de
inmuebles debern estar revestidas de las formalidades exigidas por la ley, es decir, debern ser hechas
en escritura pblica. Quedando descartados como ttulo suficiente todos los actos jurdicos a los cuales
no se le reconoce idoneidad para ocasionar la transmisin de un derecho real (como la locacin,
mandato, depsito, etc.) o a los que, tenindola, en principio, no estn revestidos de las formalidades
exigidas a tal propsito (como sera un contrato de compraventa formalizado en instrumento privado).
Deben descartarse las promesas de venta tales como el boleto de compraventa.
En lo referente al justo ttulo, expresa LAFAILLE que la teora de la iusta causa fue desarrollada por
los romanistas.Considerando tal a cualquier ttulo traslativo de dominio suficiente para que el accipiens
lo obtuviera, siempre que aqul hubiese correspondido al tradens, subsistiendo el sistema en toda su
pureza en las legislaciones que han adoptado la tradicin. Agrega dicho jurista que el sistema ha
provocado divergencias entre los comentaristas, algunas de las cuales subsisten todava, y concluye
adoptando la definicin que del justo ttulo dan AUBRY y RAU: Se denomina justo ttulo, un ttulo que
considerado en s, es decir, con abstraccin de si emana del verdadero propietario y de una persona
capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio(60). Dicho pasaje es la fuente de
nuestro art. 4010, que declara El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana. La nota agrega La palabra ttulo es
empleada aqu para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisicin,
sino la causa de la adquisicin. Por justo ttulo se entiende exclusivamente la reunin de las
condiciones legales que prescribe el artculo.
Se considera pues, justo ttulo para la prescripcin, el ttulo que rena las dos condiciones que la ley
enuncia: a) que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad; b) que est revestido de las
solemnidades exigidas para su validez. El ttulo se considera en s mismo, sin consideracin a la
persona de quien emana; esto significa, sin tener en cuenta si la persona que hizo la enajenacin, fuese
o no propietaria de la cosa transmitida o que tuviese o no la capacidad de disponer de ella y
transmitirla. De esta manera se desprende que en el justo ttulo o bien el transmitente no es el
propietario de la cosa (61) o carece de capacidad o legitimacin para transmitirla.Fuera de estos dos
supuestos el justo ttulo coincide con los dems requisitos del ttulo suficiente, pues tiene por causa un
acto jurdico cuya finalidad consiste en la transmisin del derecho real y est revestido de las
formalidades exigidas por la ley.
Debe aclararse que el justo ttulo slo se puede fundar en un error de hecho, y nunca de derecho. As
dispone el art. 4007: La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero
no lo es la fundada en un error de derecho. Y VLEZ en la nota a ese mismo artculo da el siguiente
ejemplo: Yo compro una heredad de Francisco que se dice mayor, cuando en verdad es menor. El acto
sera nulo si yo hubiese conocido su incapacidad; pero la edad de un individuo es materia de hecho, y
los hombres ms prudentes pueden ser engaados por las apariencias. Mi error, pues, es excusable, y
mi buena fe servir para prescribir. Podemos decir, entonces, que el ttulo recibido, ignorando la
incapacidad que lo hace incapaz por s mismo para transferir la propiedad, tiene sin embargo fuerza
para servir de base a la prescripcin. Es posible no saber que tal individuo est an bajo tutela: que una
mujer es casada, viuda o soltera. Si se ha ignorado la incapacidad, o ms bien, si se ha probado que no
le era conocida al adquirente, el ttulo que se ha obtenido de un incapaz, es tan justo ttulo como el

obtenido de un precario poseedor de la cosa. La ley debe reconocer como poseedor de buena fe al que
goza de la cosa, en virtud de un ttulo de propiedad cuyos vicios ignora.
En el terreno de las aplicaciones, la mayora de los autores enuncian como ejemplos de justo ttulo al
contrato de compraventa, la permuta, la donacin, el aporte en sociedad, la dacin en pago o pago por
entrega de bienes.En todos estos casos se trata de actos jurdicos que por su naturaleza estn destinados
a operar la transferencia de la propiedad. Asimismo excluyen todos aquellos actos que se limitan a
declarar derechos o a transferir solamente su uso y goce. Expresa as LAFAILLE que la particin, tanto
en el condominio (art. 2695) como en el orden hereditario (art. 3503), lo mismo que la transaccin o las
entregas en locacin, comodato, usufructo o antricresis,. bajo ningn concepto podrn servir de base
para prescribir(62).
El art. 4011 agrega El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo
putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un
ttulo suficiente(63). En el derecho Romano el ttulo putativo era considerado suficiente para la
usucapin, lo cual se aplica porque el justo ttulo era considerado como un elemento de la buena fe.
Nuestro Cdigo Civil, al tratar al justo ttulo como una condicin de la prescripcin independiente de la
buena fe, excluye al ttulo putativo, esto es, aquel que solo existe en la creencia del poseedor; no puede
ser suficiente puesto que carece de existencia real.
Conforme lo expresa el art. 4012(64), el ttulo debe ser, no solamente justo, sino tambin vlido,
porque es slo mediante este requisito que hubiera podido ser hbil para operar una transferencia de
propiedad. Si bien este artculo slo habla del ttulo nulo por defectos de forma, puede ocurrir tambin
que existan vicios de otro carcter, por ejemplo: que se trate de una enajenacin prohibida por la ley o
que haya mediado alguno de los vicios de error, dolo, violencia o fraude. Tal solucin estara brindada
por la nota del artculo en cuestin : Debemos distinguir las formas intrnsecas de las extrnsecas. La
nulidad del acto puede proceder de sus formas intrnsecas. o de sus formas extrnsecas.En el primer
caso, el acto no puede ser para el poseedor un justo ttulo. Si al contrario, por un vicio cualquiera el
acto no es nulo, sino anulable, puede servir al poseedor. En el segundo caso, la nulidad del acto por la
forma es un obstculo invencible para que sea un justo ttulo; tal sera la venta de un inmueble por un
documento privado.
La existencia efectiva del ttulo y su aplicacin al objeto de que se trata, son, por consiguiente,
premisas ineludibles para que pueda invocarse con xito la prescripcin corta. As nuestro Cdigo
zanj el debate que en aquella poca divida a los autores franceses y que se prolonga en la
actualidad(65).
El ttulo putativo, definido por el art. 2357(66), es el que slo existe en la creencia del poseedor, lo cual
puede suceder en dos casos distintos. El primer caso es cuando el poseedor tiene razones suficientes
para creer en la existencia de un ttulo a su favor. En este supuesto el ttulo no existe, pero el poseedor
est persuadido de su existencia.
El segundo caso se da cuando el poseedor tiene el suficiente convencimiento como para extender su
ttulo a la cosa poseda. Aqu el ttulo existe, pero no se aplica a la cosa poseda.
Segn dispone el art. 2357, para la equiparacin del ttulo putativo al verdadero, a los efectos de la
buena fe, es necesario que el poseedor tenga razones suficientes para creer en ello; es decir, que se trate
de una ignorancia o de un error excusable.
No obstante esta equiparacin no es total, ya que el art. 4011 dispone: El ttulo putativo no es
suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo
suficiente., es decir que no es suficiente para la usucapin corta.De esta manera se advierte que la ley

tolera al adquirente el error relativo a la persona que le transmiti la cosa (justo ttulo), pero no el
referente a la cosa poseda (ttulo putativo).
VII
Elementos generales necesarios para usucapir
Si bien los nicos elementos comunes a la usucapin son: 1) Ejercicio de la posesin y 2) Transcurso
del trmino fijado en la ley. Consideraremos, tambin los siguientes requisitos: 3) Justo ttulo y buena
fe, que se refieren exclusivamente a la usucapin breve y 4) Ausencia de impedimento legal.
1) La posesin debe reunir los siguientes requisitos:
a. La posesin debe ser legtima en el sentido de ejercerse a ttulo de dueo, esto es con animus domini.
En Roma sera possessio ad usucapionem y no ad interdicta de la que slo se obtena la defensa
interdictal. En otros trminos: no se la obtiene a partir de una tenencia, y la cuasiposesin(67) del
usufructo slo puede servirle para prescribir ese derecho real, pero no el dominio sobre la cosa en la
que ejerce dicho derecho real. Si bien no expresamente, esta idea emana del art. 4015 del cd. civil,
debiendo ahondarse en lo relativo a inmuebles dada su naturaleza peculiar y a la importancia de la
figura estudiada a su respecto. Conviene tomar especialmente en cuenta la norma del art. 2384(68), que
considera para estas cosas actos posesorios variadas conductas tpicas del animus respectivo.
Sobre este aspecto, y partiendo de la idea clara de la naturaleza de los actos posesorios, cabe subrayar
que todos aquellos procederes que impliquen el mero ejercicio de facultades legales no pueden servirle
de base(69); ms importante resulta la exclusin de los llamados actos de simple tolerancia, esto es
aquellos en los que se ejerce una suerte de benevolencia tpica en la vecindad. A diferencia de los actos
posesorios en los que existe un animus posesorio, estos actos carecen de dicho animus.Son actos que
una persona permite ejecutar a otra sobre un bien de su propiedad por distintas razones que pueden ir
desde la amistad, hasta razones de vecindad y que se resumen en la buena voluntad del propietario. Son
ejemplos de este tipo de actos, el dejar pastar animales del vecino, o abrevar en bebederos propios, o
recoger frutos de estacin, o pasar por el fundo para acortar distancias, etc. En todos esos supuestos la
actitud benvola del propietario, tolerante, nada antisocial, basada generalmente en sentimientos de
colaboracin entre vecinos o aun de caridad, jams podran servir de base a que el favorecido pudiera
usucapir en parte o en todo lo que fuera motivo de concrecin de un accionar altruista. Esta es,
entonces, la diferencia fundamental entre los actos posesorios y los de mera tolerancia. Los primeros
sirven de fundamento a la prescripcin adquisitiva, mientras que no los segundos. Si otra fuera la
interpretacin de la normativa vigente, los vecinos deberan vivir refugiados en conductas egostas, so
pena de perder lo suyo. Esto est expresamente establecido por el Cdigo de Napolen, que en su art.
2232 dice: Los actos de pura facultad y los de simple tolerancia no pueden fundar ni posesin ni
prescripcin.(70). Si bien nuestro Cdigo no trae una disposicin semejante, toda la doctrina reconoce
esta distincin entre actos posesorios y de mera tolerancia con los alcances recin sealados.
b. Debe tratarse de una posesin continua y no interrumpida, con las caractersticas propias de la que es
menester para el otorgamiento de las acciones posesorias. En tal sentido ser continua (cuestin de
hecho a probarse con apreciacin que puede ser severa en ciertas ocasiones) no implica la necesidad de
actos posesorios permanentes, sino en el modo y oportunidad requeridos por la naturaleza de la cosa.
En cuanto a ser no interrumpida debe entenderse la inexistencia de verdadera privacin de la posesin,
sea por el dueo (civil), sea por un tercero (natural).
c. Debe ser pblica y pacfica.Lo primero para que el dueo sepa, o pueda saber, que otra persona est
ejerciendo actos de dominio. Lo segundo por cuanto el entorno social lo considerar como ejercicio
normal del derecho real de dominio. En supuestos de necesitar la violencia no para adquirir sino para

conservar la posesin, es dable afirmar que si se trata de actos de tales caractersticas, pero aislados, la
posesin no puede considerarse violenta, por la similitud que tendra con supuestos en que tambin
debe proceder as un propietario legtimo. Si, en cambio, es reiterada, no es hbil la conservacin de la
posesin para el modo de adquisicin que estudiamos (arts. 2470[71] y 2478[72]).
d. En lo referente a la prueba de la posesin, el principio onus probandi incumbit actoris se aplica aqu
con la relativa excepcin de la presuncin juris tantum contenida en el art. 4003(73), para acreditar
como no interrumpida la misma entre la fecha del ttulo y la del planteo de la discusin.
2) En cuanto a la duracin de la posesin debe distinguirse el tiempo exigido para la prescripcin breve
y para la prescripcin larga:
a. El art. 3999, reforma de la ley 17.711 mediante, ha unificado la prescripcin breve en diez aos. Lo
importante, es la buena fe inicial, y el art. 4004 del Cdigo hace extensiva la idea al supuesto de
sucesores universales. En cuanto a los sucesores a ttulo particular, es el art. 4005 el que regla el tema,
considerando en el caso la existencia de dos posesiones distintas, por lo cual da la posibilidad de
prescripcin corta en los dos casos que contempla si el sucesor particular tiene buena fe. Asimismo la
disposicin permite unir las posesiones con un triple requisito para este supuesto llamado de accesin
de posesin: 1) que ambas sean de buena fe; 2) que las dos se liguen inmediatamente, sin estar
separadas por otra de mala fe; 3) que estn unidas por un vnculo de derecho (arts.2475 y 2476).
Aparece relacionado aqu el tema de la interrupcin de la prescripcin que debe ser considerada
definitivamente interrumpida por la privacin anual de su goce; si el anterior poseedor acciona dentro
del ao para obtener la restitucin, la interrupcin no existir (arts. 3984 y 3985).
b. Respecto a la usucapin larga, reglada fundamentalmente en los arts. 4015 y 4016 del cd. civil; no
slo permite la adquisicin del dominio a un intruso que actu como dueo durante dos dcadas, sino
que sanea cualquier defecto que pudiera tener en su ttulo el poseedor que se puede ver ante una accin
reivindicatoria del negligente propietario que slo tiene a su favor la perpetuidad asignada al dominio,
pero ya ab initio recortada por la misma norma que le otorga ese carcter (art. 2510 y su ltima parte).
Se trata, en definitiva, de consolidar una propiedad fctica revistindola de la total seguridad que le
brinda la juridicidad. Antes fueron treinta aos. Ahora, en virtud de la reforma introducida por la ley
17.711 art. 1. inc. 156, bastan veinte.
Es esta una figura que slo requiere de una condicin de fondo: la posesin de la cosa revestida de los
aspectos ya mencionados. Tan saneatoria es la misma que puede utilizarse por quienes ejercieron fuerza
o violencia, una vez cesadas (art. 3959). No se exige la buena fe que requirieron tanto el derecho
romano cuanto el cannico, y se sigue el camino abierto por el Cdigo Napolen(74). Bastan veinte
aos sin interrupcin para que nada se le pueda oponer (art. 4016)(75). SALVAT justifica la doctrina
que se adopt a mrito de razones de inters social superiores a toda otra consideracin. Los veinte
aos que actualmente se exigen pueden ser esgrimidos por los herederos, continuadores de la persona
del causante en todos sus derechos, sin excluir el presente (arts. 3417 y 3418).
3) Respecto a la usucapin breve se exige Justo ttulo y buena fe.Debe comenzarse recordando que la
usucapin breve, tiene por objeto las cosas inmuebles (art. 3999), careciendo de aplicacin en las cosas
muebles (arts. 2412 y, en su caso 4016 bis); tampoco la tiene respecto a inmuebles que formen parte de
una universalidad jurdica (poseedor de inmuebles comprendidos en una herencia ad quirida a un
enajenante no heredero. Otros supuestos de aplicacin son el usufructo, uso y habitacin (art. 2999 y
conc.). Respecto a servidumbres nicamente en los supuestos permitidos en el art. 3017 (servidumbres
continuas y aparentes).
En lo referente al concepto de justo ttulo se debe tener presente lo analizado al tratar las distintas
clases de ttulos, donde nos remitimos(76).

En lo relativo a la buena fe, la relacin con el justo ttulo es estrecha, dado que aqulla reposa en ste y
si no se da el justo ttulo no puede haber buena fe; mas la inversa no sucede siempre, y se pueden
encontrar casos en que existiendo un justo ttulo falte la buena fe. Esta es definida en la primera parte
del art. 4006 del Cdigo en los siguientes trminos: La buena fe requerida para la prescripcin, es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Esta sera una especie de
buena fe creencia, pero este poseedor, por ignorancia o error de hecho est persuadido de su
legitimidad (art. 2356), y tal sentimiento debe estar exento de toda duda como lo requiere el
mencionado art. 4006, cuya segunda parte hace aplicables las normas relativas a la posesin de buena
fe, con algunas precisiones que el codificador ha incluido en el captulo, tales como la del art. 4007 que
excusa el error de hecho y no el de derecho; establece luego la presuncin de buena fe juris tantum en
el 4008, bastando su existencia en el momento de la adquisicin, que, por tratarse de derechos reales
(arts.577 y 3265) debe estar presente en el momento de la tradicin, no siendo suficiente que lo est al
contratar; y la mala fe sobreviniente no impide la prescripcin breve segn regla del derecho romano,
que no fue seguida por el derecho cannico, ni por el mismo Cdigo Civil cuando, en lo relativo a los
frutos los hace suyos para el poseedor de buena fe, siempre y cuando sta subsista (arts. 2358 y 2434).
4) En lo atinente a ausencia de impedimentos nos limitamos a sealar algunos artculos, fundados en
consideraciones ticas, especialmente del derecho de familia. Ellos son: arts. 3974(77) (heredero
beneficiario); 3953(78) y 3955(79) para derechos eventuales; para supuestos de violencia o fuerza, la
limitacin contenida en el art. 3959(80) sobre el comienzo del cmputo temporal.
VIII
Formas de hacer valer la prescripcin
La prescripcin adquisitiva puede hacerse valer en juicio en forma de excepcin o de accin. 1. Por va
de excepcin
Tanto la prescripcin larga como la corta puede hacrselas valer en juicio por va de excepcin. Es
decir como rplica que el demandado (usucapiente) opone a la pretensin del actor para que se rechace
su demanda por un hecho impeditivo o extintivo.
El art. 3962 del cd. civil dispone: La prescripcin debe oponerse al contestar la demanda o en la
primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. La constitucionalidad de la norma
contenida en el artculo fue cuestionada ya, a mrito de tratarse de una norma procesal y ello implicara
un avance sobre las jurisdicciones provinciales, pero la respectiva impugnacin fue rechazada
reiteradamente, v.gr. en fallo de la CSN del 26 de julio de 1963 en LL, 113-472, considerando que no
exceda las facultades atribuidas a la Nacin por el entonces art. 67, inc. 11 de la Constitucin Nacional
(actual 75, inc. 12), prevaleciendo as, sobre los Cdigos Procesales (art.37, CN). Estos decisorios son
perfectamente aplicables al texto actual segn la reforma de la ley 17.711 [ED, 20-920] (Cm. Trabajo
28 de septiembre de 1973 en JA, 21-1974-97 f. 22602) y es de destacar la importancia de la solucin
saneatoria que supone la solucin del artculo que aqu se comenta en el texto, dado que la estabilidad
de los derechos exige que quien quiera valerse de una prescripcin deba hacerlo en la primera
oportunidad que le brinde el proceso, evitando extemporneas revisiones en el mismo o en otros pleitos
posteriores. As se ha decidido que si en juicio ejecutivo se invoc sta y el Tribunal la rechaz, no se
puede hacerla valer en el juicio ordinario posterior (SCBA 25 de noviembre de 1930 en JA, 34-968).
A su vez el art. 346 del cod. procesal civil y comercial de la Nacin dispone: Las excepciones que se
mencionan en el artculo siguiente se opondrn nicamente como de previo y especial pronunciamiento
en un solo escrito y dentro de los primeros das del plazo para contestar la demanda o la reconvencin.
La prescripcin podr oponerse hasta el vencimiento del plazo para contestar la demanda o la

reconvencin.
Debe entenderse que el plazo fijado por el Cdigo prevalece sobre el que puedan fijar los cdigos
procesales. De manera que si el demandado opone otras excepciones, como esa ser su primera
presentacin en juicio, deber oponer la prescripcin. Si no opone excepciones, deber oponerla al
contestar la demanda(81).
2. Por va de accin
Antes de la ley 14.159 el proceso de usucapin era de jurisdiccin voluntaria, y en principio no
contradictorio. Esto tena como consecuencia que el usucapiente, obtena una sentencia meramente
declarativa, inoponible al propietario si l no haba sido parte en el proceso. Pero ella era oponible a los
dems.Esa sentencia no constitua, entonces, cosa juzgada material contra el anterior propietario que no
haba sido parte en el proceso, y en consecuencia estos ttulos eran mirados con disfavor para ser
aceptados como garanta, o intentar una enajenacin.
Para salvar estos inconvenientes se sancion, en 1952, la ley 14.159. Esta ley, con la reforma del
decreto-ley 5756/58, se refiere en el Ttulo VI a la prescripcin adquisitiva de inmuebles. En los arts.
24 y 25 establece los pasos a seguir para hacer valer la prescripcin como accin(82).
Respecto al carcter e iniciacin del procedimiento, es sumamente claro el art. 24 que dice: En el juicio
de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (artculos 4015 y
concordantes, cd. civil) se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de
acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del
lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se
pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se
proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas
desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado
por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin;.
e) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la
Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
En lo que hace a la prueba, la ley afirma (art. 24, inc c) que se admitir toda clase de pruebas, aunque
hace la salvedad de que: el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. La redaccin
original de este artculo segua diciendo que La demanda deber acompaarse de.certificados emitidos
por las oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o quienes le han trasmitido el derecho,
abonaron a su respectivo nombre el impuesto por todo el lapso de la posesin. Esta exigencia fue objeto
de serias crticas, por la imposibilidad de que el poseedor pagara a su nombre los impuestos
correspondientes al inmueble y durante todo el lapso de la posesin, puesto que ese poseedor por el
hecho de carecer de ttulo, no podr figurar en los registros fiscales.
Fue por esto que el decreto 5756/58 vino a modificar estas exigencias. Disponiendo, la redaccin actual
del inc. c) del art. 24 que: Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos
o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesin(83). Esto es porque el pago de impuestos, si bien no es un acto posesorio, es demostrativo del
animus domini del usucapiente. Por lo que es conveniente que ellos se realicen a lo largo del tiempo de
posesin, sin que sea necesario el pago de todos los impuestos(84). Pero el pago en una sola

oportunidad de los impuestos atrasados, fundamentalmente si esto se realiza a poco tiempo de

cumplirse el trmino fijado por la ley para usucapir, no demuestra el animus domini porque lo que lo
demuestra es cada uno de los pagos durante todo el tiempo de la posesin. No obstante debe dejarse
aclarado que el pago de impuesto no constituye un requisito sine qua non para admitir la usucapin,
sino slo un importante elemento de prueba a tener en cuenta(85).
La sentencia dictada conforme a estos principios puede tener como efecto la prdida del dominio del
propietario anterior y permite que, una vez inscripta en el registro de la propiedad, el derecho sea
adquirido por el usucapiente. Esta decisin tiene valor de cosa juzgada material.
IX
Anlisis de la ley 24.374
1. Finalidad de la ley
La finalidad de la ley ha sido regularizar la falta de titulacin que padecen muchos ocupantes de
viviendas.Debe tenerse en cuenta que el objeto principal de la ley impulsada por el diputado Pierri ha
sido la provincia de Buenos Aires, cuya Constitucin, al momento de la presentacin del proyecto de
ley, nada deca con respecto a la funcin social de la propiedad (con la nica excepcin respecto a la
referencia a la inviolabilidad del domicilio). En su nueva versin, la Constitucin sancionada el 13 de
septiembre de 1994, dice en su art. 7: La provincia promover el acceso a la vivienda nica y la
constitucin del asiento del hogar como bien de familia; garantizar el acceso a la propiedad de un lote
de terreno apto para erigir su vivienda familiar nica y de ocupacin permanente, a familias radicadas o
que se radiquen en el interior de la provincia , en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades
o pueblos. Una ley especial reglamentar las condiciones de ejercicio de la garanta consagrada en esta
norma
La misma ley dice que se trata de un rgimen de regularizacin dominial establecido en favor de los
ocupantes de inmuebles urbanos que cumplan los requisitos exigidos por la ley. No obstante esto no es
del todo cierto, ya que la ley no estructura un sistema tendiente a atribuir directa e inmediatamente la
propiedad del inmueble. En este mismo sentido MARTA FAZIO DE BELLO(86) expresa: tampoco, a
nuestro criterio, se tratara de una prescripcin adquisitiva tramitada por la va administrativa, ya que
no aparece en la ley ninguna disposicin que atribuya en forma inmediata el dominio del inmueble al
ocupante por causa de usucapin y prive del mismo a quien aparece como titular registral o a sus
sucesores.
2.Distintas soluciones del derecho comparado
Como seala RAL RODOLFO GARCA CONI(87) el tema de los asentamientos poblacionales ha
sido un problema histrico en muchos pases, los que han tenido que recurrir a soluciones remediales,
como la de la ley en anlisis, las que se basan generalmente en un control de la posesin, como la
figura jurdica de la outika que se aplic en Tnez con intervenciones de los beydales, que eran una
especie de notarios.
El saneamiento y hasta la creacin de los ttulos se produce con sistemas supletorios, como el de los
ttulos colorados de Nicaragua o la creacin de registros inmobiliarios paralelos, como los que
funcionan en el Per para los llamados pueblos jvenes.
Los ttulos colorados se llaman as en Nicaragua, por cuanto tienen su origen en actos de remate
provocados artificialmente, similar a la in iure cesio del derecho romano.

3. Antecedentes legislativos
Esta ley encuentra como antecedente un proyecto presentado en la Cmara de Diputados el 13 de julio
de 1993 por los diputados Pierri, Camao, Larraburu, Baylac, Balestrini, Alende, Antonio Hernndez.
Obteniendo media sancin 142 das despus, el 2 de diciembre de 1993, posteriormente elevada al
Senado, donde fue aprobada en la sesin del 7 de septiembre de 1994. Fue promulgada parcialmente el
22 de septiembre de 1994, y publicada en el Boletn Oficial el 27 de septiembre.
Conforme al art. 10 de la ley 24.374, sta deba ser reglamentada por el Poder Ejecutivo dentro de los
60 das de su publicacin en el Boletn Oficial. Lo que ocurri el 26 de octubre de 1994 con el dictado
del decreto 1885, publicado en el Boletn Oficial del 10 de octubre de ese mismo ao.
4. mbito de aplicacin de la ley
El art. 1 de la ley delimita el objeto al cual ella se refiere.Dispone, as, que comprende a los inmuebles
urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las
caractersticas previstas en la reglamentacin.
La exigencia de que se trate de inmuebles urbanos (edificados) surge expresamente de la ley,
descartndose, por tanto, de su mbito de aplicacin los predios rsticos.
El artculo se refiere a inmuebles. que tengan como destino principal el de casa habitacin., por lo que
deben considerarse incluidos los inmuebles que tengan un destino comercial o industrial accesorio,
amplindose de esta manera el mbito que parecera abarcar la ley. Esta es una posibilidad que,
aparentemente, el legislador no tuvo en cuenta ya que no se encuentra ninguna referencia al respecto en
la exposicin de motivos.
Por otro lado el inmueble debe cumplir con las caractersticas previstas en la reglamentacin. Esta
exigencia es repetida por el art. 4 al disponer que quedan excluidos del rgimen de la presente ley: . b)
Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin. Esto debe leerse en
relacin con el art. 5 que dispone que las provincias . dictarn las normas reglamentarias y
procedimientos para su cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y
procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado. El decreto 1885/94 en su art. 1 determina que
las viviendas comprendidas en el rgimen de la presente ley, deben reunir las caractersticas
contempladas para viviendas econmicas a los efectos de la aplicacin de planes originados en el
Fondo Nacional de la Vivienda, atendiendo en todos los casos a la composicin del grupo familiar.
Mencin especial merece el art. 7 que dispone: Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de
dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal, se proceder a la inmediata escrituracin
por intermedio de las escribanas habilitadas, con los beneficios previstos en el artculo 3.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrn adherir al rgimen y
procedimientos de esta ley.Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este
procedimiento, proceder la accin de amparo.
Esta disposicin fue objetada en su totalidad por el art. 1 del decreto 1661, quedando as sin efecto
alguno, al establecer Que el art. 7 del proyecto de ley referido, genera un tratamiento desigual entre los
sujetos obligados por la ley a efectuar la escrituracin, toda vez que, contempla el supuesto de
escrituracin inmediata en los casos en que los inmuebles pertenezcan al Estado, extremo no previsto
para el caso de bienes del dominio de particulares. 5. Beneficiarios del sistema
El art. 1 de la ley establece en trminos generales que gozarn de los beneficios de esta ley los

ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua(88), durante tres aos con anterioridad
al 1 de enero de 1992, y su causa lcita.
El art. 2 trae una enumeracin jerrquica de los distintos beneficiarios, al disponer que podrn
acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a) Las personas
fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate; b) El cnyuge suprstite y sucesores
hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; c) Las
personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato
familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que
hayan continuado con la ocupacin del inmueble; d) Los que, mediante acto legtimo fuesen
continuadores de dicha posesin.
Este ltimo supuesto contemplado por el inc. d) se refiere a la accesin de posesiones, que tiene como
requisitos: que ninguna de las posesiones sea viciosa; que no estn separadas por una posesin viciosa;
que una derive de la otra; y que ambas posesiones estn unidas por un vnculo jurdico.
El decreto 1885/94, reglamentario de la ley en estudio, dispone en su art. 2 que los beneficiarios a que
se refiere el inc. b) del art.2, debern acreditar el vnculo ante la autoridad de aplicacin. A su vez los
comprendidos en el inc. c) podrn hacerlo ante la misma autoridad, por todos los medios de prueba
previstos en la legislacin vigente.
Debe aclararse que si bien el art. 1 y 2 de la ley hablan de ocupantes esta palabra no es tomada en su
concepto jurdico, como modo de adquirir la posesin regulada en el art. 2373 y ss. del cd. civil. La
ocupacin(89)o aprehensin procede exclusivamente respecto a las cosas sin dueo (res nulius), o que
tuvieron dueo pero fueron abandonadas por ste (res derelictae). Pero este modo de adquirir la
posesin se refiere exclusivamente a cosas muebles, ya que los inmuebles siempre tienen dueo, aun
cuando hubiesen sido abandonados su propiedad pertenece al Estado(90). Consecuentemente al
limitarse, exclusivamente, la ley a inmuebles urbanos, queda excluida la adquisicin de la posesin del
mismo por ocupacin o aprehensin.
Debe tenerse presente que tanto en este ltimo supuesto, como en el art. 1 (. que acrediten la posesin.
se habla de posesin y no de mera tenencia, con lo cual, a primera vista, pareceran estar excluidos de
los beneficios de la ley los tenedores precarios pero no los intrusos o usurpadores con nimo de
poseer(91). No obstante rechazamos esta interpretacin por considerarla contraria al art. 1 de la
presente ley, que exige al ocupante causa lcita que no es otra cosa que el ttulo o fuente que dio origen
a la posesin, la que no se verifica en los intrusos ni usurpadores(92). El mismo sentido cabe darle al
art. 6 del decreto 1885/94, reglamentario de la ley, al disponer que las oposiciones a que hace
referencia el inciso f del art. 6, slo podrn fundarse en la ilicitud de la causa de la posesin detentada
por el beneficiario.
En cuanto a esta exigencia de la causa lcita, debe distingursela de la legitimidad de la posesin.
Conforme al art.2355 del cd. civil, slo se configura en dos supuestos: a) cuando sea el ejercicio de un
derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. b) la adquisicin de la
posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Por otra parte la posesin ser ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena
derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.
Por lo tanto segn los trminos de la ley, el origen de la posesin debe ser lcito, aunque no legtimo.
La exigencia de la causa lcita por lo tanto lo que hace es descartar la mala fe viciosa(93), en los casos
violentos y clandestinos, y las ocupaciones unilaterales. De manera tal que se requiere que el titular

dominial haya entregado voluntariamente la posesin del inmueble al poseedor originario.

Lo dicho debe complementarse con el art. 4 que excluye del rgimen de la presente ley los propietarios
o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda. Esta
disposicin es criticable porque abre la posibilidad de beneficiarse con el rgimen previsto en la ley a
quienes sean propietarios de otro inmueble comercial o industrial, o tengan otro inmueble como
vivienda pero les resulte insuficiente para cubrir sus necesidades. Como se ha dicho esto no slo es
ejemplo de lamentable imprecisin en la redaccin legislativa, sino tambin de la falta de congruencia
de la norma en anlisis.(94).
Debe tratarse por tanto de personas fsicas, que en principio, sean ocupantes de dichos inmuebles,
exigindose posesin pblica, pacfica y continua y causa lcita de su adquisicin.Extendindose, no
obstante, este beneficio al cnyuge suprstite, sucesores hereditarios, otras personas que hubiesen
convivido(95) con aquel por lo menos durante dos aos y a los continuadores en la posesin, debiendo
cumplir, a su vez, con los requisitos sealados por el art. 2 respecto de cada uno de ellos. Exigiendo en
todos los casos mencionados que no se posea otro inmueble para satisfacer las necesidades de vivienda.
6. Procedimiento
El art. 3 comienza estableciendo como principio general la gratuidad de todos los actos y
procedimientos contemplados en la ley, los que fije la reglamentacin o la autoridad de aplicacin en
sus respectivas jurisdicciones. La nica excepcin es una contribucin nica del 1% del valor fiscal del
inmueble (art. 9).
El art. 6 de la ley establece en trminos claros el procedimiento a seguir, el que es de naturaleza
administrativa:
a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin(96), una solicitud de acogimiento
al presente rgimen, con sus datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble,
especificando las medidas, linderos y superficies, datos dominiales y catastrales si los tuviese, y toda
documentacin o ttulo que obrase en su poder.
A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor del
inmueble, origen de la posesin, ao de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la
reglamentacin;
b) La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems
aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos
exigidos.
Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la declaracin jurada, se
rechazar la misma sin ms trmite;
c) Cuando la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las
que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y
catastrales del inmueble.No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los planos
pertinentes y su inscripcin;
d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio
conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin mediante edictos que se publicarn por tres das en el
Boletn Oficial y un diario local, o en la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin,
emplazndose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que

deduzcan oposicin en el trmino de 30 das;

e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la Escribana labrar una escritura con la relacin de lo
actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su
inscripcin ante el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la presente ley.
Puede encontrarse en las leyes 20.396 [ED, 52-710] y 21.477 [ED, 71-791], sobre usucapin
administrativa, los antecedentes de esta ley. Estas leyes regulaban un rgimen especial para la
adquisicin e inscripcin del dominio de inmuebles por el Estado y las provincias, que se realizaba
mediante un trmite administrativo y sin intervencin judicial, bastando un decreto del Poder Ejecutivo
que declarase la prescripcin adquisitiva operada. Este rgimen trajo diversos planteos de
inconstitucionalidad, ya que se vulneraba el principio sentado en el art. 17 de la Constitucin Nacional
respecto a que la propiedad es inviolable, y ningn habitante puede ser privado de ella, sino en virtud
de sentencia fundada en ley. De esta misma crtica puede ser objeto la ley en anlisis.
f) Si se dedujese oposicin (dentro del plazo de 30 das) por el titular de dominio o terceros,. se
interrumpir el procedimiento salvo (inc.g) cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se
fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o
intervenciones., procedindose (en este caso) como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos
y acciones judiciales que pudieren ejercer.
El art. 6 del decreto 1885/94, determina el contenido de las oposiciones que pueden formular los
terceros disponiendo que las oposiciones a que hace referencia el inciso f) del art. 6, slo podrn
fundarse en la ilicitud de la causa de la posesin detentada por el beneficiario. g) Si el titular del
dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escrituracin se
realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin las exenciones y beneficios
previstos por el art. 3, los que se otorgasen en la reglamentacin, y las que se dictasen en las
respectivas jurisdicciones.
De esta manera puede apreciarse que se contemplan dos supuestos:
a) Consentimiento del titular: en este caso la escrituracin se realiza conforme a las reglas del derecho
comn, y se produce la titulacin definitiva. En este supuesto en lugar de la escritura especial, a que
hace referencia el inc. e) del art. 6, las partes otorgarn una escritura pblica que ser autorizada por el
escribano, en la forma ordinaria.
En este supuesto subsistir, igualmente, la gratuidad y dems ventajas previstas por el art. 3 de la ley.
b) Silencio del titular: en cuyo caso se procede conforme a los establecido en el inc. e). Se libra una
escritura con la relacin de lo actuado, suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin,
procediendo a su inscripcin en el registro respectivo y hacindose constar que la misma corresponde a
la presente ley.
Como sealan los doctores Abatti y Allende, aunque el acto administrativo se materialice, el titular
originario podr plantear judicialmente la nulidad por la violacin de su derecho de propiedad (art. 17,
CN), e incluso, en virtud al nuevo art.43 de la Constitucin, durante la substanciacin del trmite
administrativo, podra el afectado interponer accin de amparo por la violacin del derecho de
propiedad y la garanta de defensa en juicio (arts. 17 y 18, CN).
7. Efectos de la inscripcin
Esta disposicin contenida en el art. 8 es la de mayor importancia de toda la ley, ya que regula los
efectos de la inscripcin. La norma en anlisis dispone: La inscripcin registral a que se refiere el

inciso e) del art. 6 producir los efectos de inscripcin de ttulo a los fines del inicio del cmputo del
plazo de prescripcin del artculo 3999 del Cdigo Civil. Quedan a salvo todas las acciones que
correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa.
El art. 3999 mencionado en la precedente disposicin se refiere a la posesin basada en buena fe y con
justo ttulo por 10 aos.
Del artculo surge claramente que la inscripcin registral practicada conforme al procedimiento
sealado en el art. 6, no transmite el dominio del inmueble al poseedor, sino que hace las veces de
justo ttulo para la prescripcin breve, y a partir de ese momento comenzara a computarse el trmino de
la prescripcin(97). Esta circunstancia reviste especial importancia ya que conforme a la presuncin
trada por el art. 4003(98), el plazo de la prescripcin comenzara a correr desde la fecha del ttulo,
mientras que segn lo dispuesto por el art. 8 de la ley 24.374 el plazo se computa a partir de su
inscripcin registral.
No obstante lo recin expuesto, siguiendo a MANUEL I. ADROGU(99), pasaremos a distinguir las
diferencias existentes entre el justo ttulo al que se refiere el art. 3999 del cd. civil y regulado entre los
arts. 4010 a 4013, y el ttulo previsto en el inc. 6 del art.6 de la ley 24.374(100).
El justo ttulo emana de quien si bien es propietario del inmueble no tiene capacidad o legitimacin
para trasmitirlo o de quien no es verdadero propietario, atribuyndose la titularidad del inmueble que
transmite, ignorando el adquirente que su adquisicin es a non domino. La escritura prevista en el art.
6, inc. e) de la ley, en vez de emanar del propietario, o de quien dice serlo, se origina en el mismo
interesado y en la autoridad de aplicacin que la otorga en perjuicio del propietario. As la primera
distincin la encontramos en la causa, mientras que en el justo ttulo hay una enajenacin (aunque
efectuada a non domino), en el ttulo la causa que conduce a la adquisicin es esta ley especial.
Consecuentemente de lo expuesto se podra sealar otra diferencia, ya que mientras que en el justo
ttulo hallamos dos partes, enajenante y adquirente, en el ttulo estamos en presencia del adquirente y
de la autoridad de aplicacin.
Por otro lado el justo ttulo del art. 3999 del cd. civil no requiere la inscripcin en el Registro de la
Propiedad, el ttulo del art. 8 de la ley 24.374 requiere necesariamente dicho asentamiento registral.
Respecto a la naturaleza del derecho del beneficiario cuyo ttulo se ha inscripto, MANUEL I.
ADROGU(101) seala que ste escapa a las categoras tradicionales. El beneficiario no tiene un
derecho real ya que la propiedad permanece en cabeza del que era propietario hasta entonces. Tampoco
es titular de un mero derecho personal contra el propietario, pues ste no tiene obligacin de
transmitirle el dominio. De esta manera se ha creado una situacin jurdica sui generis, a manera de un
ius ad rem.No obstante el criterio recin expuesto, rechaza mos la creacin de un ius ad rem, pues
consideramos que el beneficiario tiene la misma expectativa que todo poseedor a que una vez vencido
el trmino y cumplidos los dems extremos exigidos por la ley le sea reconocido el dominio sobre el
inmueble.
8. Conclusin
A primera vista, no se entiende cul ha sido la intencin del legislador al sancionar la norma en
anlisis. Ya que si se buscaba regularizar la situacin de los adquirentes por boleto de compraventa que
no lograban obtener del enajenante la escritura pblica, esta situacin ya se hallaba solucionada por el
mismo Cdigo Civil y las leyes procesales que regulan la accin por escrituracin.
La ley 24.374 intenta reformar el instituto de la usucapin modificando el rgimen trado por el art.

3999 del cd. civil. Introduce un elemento extrao al rgimen de la usucapin ya que exige del
poseedor una posesin pblica, pacfica y continua, y crea, adems, artificialmente un justo ttulo.
No obstante, como ya se ha dicho, en virtud a que en el trmite se prescinde de la intervencin judicial,
se estara violando el art. 17 de la Constitucin, el que luego de consagrar la inviolabilidad de la
propiedad, sostiene que ningn habitante puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada
en ley. En el supuesto trado por la ley se estara creando un justo ttulo por un acto administrativo, que
posteriormente podr servir para cumplir con los requisitos exigidos por el art. 3999 del cd. civil y
adquirir, eventualmente, la propiedad del inmueble en cuestin.
Notas:
(*) Estudiante del quinto ao de la carrera de abogaca de la Pontificia Universidad Catlica Argentina
Santa Mara de los Buenos Aires.
(1) ED, 163-1188; ED, 166-184; ED, 169-1170.(2) Para este tema hemos seguido principalmente la
obra de BONFANTE, Instituciones de Derecho Romano, Reus, 1979, 5 edicin; sin perjuicio de la
consideracin de otras obras de las que haremos expresa referencia.
(3) Esta polmica es receptada por VLEZ en la nota a los arts. 2567 al 2570 donde expresa: Puede
decirse que existe hasta hoy sobre la especificacin, la controversia entre las escuelas de los Sabinianos
y Proculeyanos. Estos ltimos enseaban que la materia era un accesorio de la forma, pues que la
materia primera haba perecido civilmente; y que el ser nuevo que el trabajo haba producido, deba
pertenecer al creador, al especificador. Los Sabinianos, al contrario, decan que la materia deba
triunfar sobre la industria, ya porque la materia exista siempre, y la nueva forma que ella haba
afectado no haba hecho ms que modificarla sin destruir su sustancia, ya porque la materia era en
todos los casos lo principal, o ya porque la forma no tena una existencia propia e independiente.
Justiniano procur resolver la cuestin, y no hizo sino crear otras nuevas. La Instituta dice que si el
nuevo objeto puede tomar la primitiva forma de la materia, pertenece al dueo de la materia, lo que
importa hacerle dueo contra su voluntad. Que si el objeto nuevo no puede tomar la primitiva forma,
pertenece al especificante. En todo caso, vendr ste a ser el propietario, si ha empleado parte de otra
materia que le perteneca, lo que destruye el principio general que acaba de establecer.
(4) GAYO, II, 62, Institutas, traduccin de A. DI PIETRO, Abeledo-Perrot, Buenos Aires 1993, 4
edicin; ULPIANO, Dig., 41, 1, 2, 20, Digesto del Emperador Justiniano, Imprenta de Ramn Vicente,
Madrid 1872.
(5) Conf. PEA GUZMN Derecho Romano, t. II, pgs. 92 y ss, Ed. Argentina S. A., Buenos Aires
1966, 2 edicin.
(6) GAYO Institutas.
(7) Conf.: BONFANTE, Instituciones de Derecho Romano, 89
(8) Conf.: BONFANTE, Instituciones de Derecho Romano, 89.
(9) Conf.: BONFANTE, Instituciones de Derecho Romano, 89.(10) En Instituciones de Derecho
Romano, 90. Conf.: IGLESIAS, JUAN; Derecho Romano, 59, Ariel, S. A., Barcelona 1983, 8
edicin.
(11) Bono publico usucapio introducta est, ne scilicet quarundam rerum diu, et feret per incerta dominia

essent, quum sufficere dominis ad inquirendas res suas statuti temporis spatium. (D. 41, 3, 1).
(12) Usucapio est autem dominii adeptio per continuationem possessionis anni vel bienni: rerum
mobilium anni, inmobilium bienni. (Ulp. 19, 8).
(13) Usucapio est adiectio dominii per continuationem possessiones temporis legis definiti. (D. 41, 3,
3).
(14) Ley XII Tab., VI, 3.
(15) Entiende en este sentido, la opinin ms general, que auctoritas significaba la obligacin de
garanta del vendedor, que termina con el usus de dos aos o un ao.
(16) .nam furtivam lex XII Tabularum usucapi prohibet, vi possessam lex Iulia est Plautia. (GAYO
Institutas II, 45).
(17) As deca GAYO: Se era dueo de acuerdo con el derecho de los quiriteres o no se era considerado
propietario (.) posteriormente se admiti una divisin del dominio, de tal modo que alguien poda ser
dueo de acuerdo con el derecho de los quirites y otro tener la misma cosa in bonis. (Institutas II, 40).
(18) As ejemplifica GAYO: Si la cosa haba sido dada por un no dueo, poda ser adquirida por
usucapin si quien la haba recibido era de buena fe. (Institutas II, 43); lo mismo suceda Si la cosa
haba sido recibida por un modo insuficiente para adquirir el dominio, sin cumplir con el procedimiento
de la mancipatio o de la in iure cessio (Institutas II, 41).
(19) No obstante existan dos supuestos en los que no se exiga ni buena fe ni justo ttulo: uno era el de
la usucapio pro herede lucrativa, y el otro el de la usu receptio.
(20) Ya que en los territorios provinciales, los ciudadanos romanos adquiran las cosas muebles de
conformidad con las normas de la usucapio.
(21) Instituciones del Emperador Justiniano, traducido por Ortolan, t. I, Libreria de D. Leocadio Lpez,
editor, Madrid 1872:Et ideo constitutionem super hoc promulgavimus, quam cautum est, ut res quidem
mobiles per triennium usucapiantur, inmobiles vero per longi temporis possessionem, id est inter
praesentes decennio, inter absentes viginti annis usucapiantur, et his modis non solum un Italia, sed in
omni terra, quae nostro imperio gobernatur, dominium rerum iusta causa possessionis praecedente
adquiratur. (2, Tit. 6).
(22) Creencia errnea pero disculpable.
(23) Son favorables al ttulo putativo: POMPONIO (D. 41, 10, 4, 2), AFRICANO (D. 41, 4, 11) y
NERACIO (D. 41, 10, 5); se muestran en contra: PAPINIANO (D. 41, 8, 3), ULPIANO (D. 41, 9, 1, 4;
D. 41, 8, 1), CELSO (D. 41, 3, 27) y PAULO (D. 41, 3, 48; D. 41, 4, 2 pr.; D. 41, 6, 1 pr.; D. 41, 8, 2).
Para un mayor desarrollo de este punto ver CARBONE, EDMUNDO; Iusta causa usucapionis,
Prudentia Iuris n 24-25 pg. 27 a 29.
(24) Error autem falsae causae usucapionem non parit; veluti si quis, quum non emerit, emisse se
existiman possideat; vel, quum ei donatum non fuerit, quasi ex donatione possideat. (I. 2, 6,11). Debe
recordarse que este texto es citado por VLEZ SRSFIELD, en la nota al art. 4011 del cd. civil para
rechazar el ttulo putativo.
(25) Mala fides superveniens non nocet.

(26) Tratado de los Derechos Reales, t. I, n 568 y 599, Compaa Argentina de Editores, Buenos Aires
1943.
(27) Cdigo Civil Anotado, t. IV-A, pg. 321, Abeledo-Perrot, Buenos Aires 1980/92.
(28) El Cdigo Civil de la Repblica Argentina, t. II, pg. 85, nota 41, Imprenta de Pablo E. Coni,
editor, Buenos Aires 1881.
(29) Nadie puede transferir a otro ms derecho que el que l mismo tenga (Digesto, 50, 17, 54).
Principio recogido por el art. 3270 del cd. civil. En el Diccionario de Aforismos y Locuciones Latinas
de Uso Forense, Abeledo-Perrot, Buenos Aires 1998, pg. 89, se la traduce como nadie puede transferir
a otro ms derechos de los que l mismo tiene.Bueno es recordar que este principio es bsico en la
enseanza y conocimiento del derecho, si bien su aplicacin se limita al rengln de cosas inmuebles,
dada la exclusin que implica el art. 3271, consecuencia de otro principio, no menos importante cual es
la presuncin general del art. 2412 vlido para las cosas muebles.
(30) Discrepancia sobre el caracter originario o derivado de la prescripcin (IV).
(31) El usufructo se constituye: . 4 Por prescripcin.
(32) El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo.
(33) Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo, o por la posesin de veinte aos.
(34) Las sepulturas son susceptibles de ser adquiridas por la prescripcin desde que reconocen como
ttulo originario una adquisicIn por venta otorgada por la municipalidad de la capital. (VIANA,
MARA y otros; LL, 27-657; JA, 1942-III-673; G.F. 160-1). Debe reconocerse el acierto de este fallo
en cuanto admite la adquisicin (logicamente no del dominio sino del derecho real administrativo cuya
causa fuente es una concesin regida por el derecho pblico) de los sepulcros por prescripcin, pero
resulta sumamente cuestionable el fundamento del que se vale para tornar viable dicha posibilidad, ya
que se habla de una venta por parte de la municipalidad. Este error es repetido por el art. 219, inc. 2
del cd. procesal civil y comencial de la Nacin que dispone: No se trabar nunca embargo: . 2) sobre
los sepulcros, salvo que el crdito corresponda a su precio de venta, construccin o suministro de
materiales.
(35) PAPAO, Derechos Reales, t. III, cp. XXIV, pg. 34, Depalma, Buenos Aires 1995.
(36) Tratado de los Derechos Reales, t. I, n 904, nota 194 a, Tea, Buenos Aires 1962, 5 edicin.
(37) Manualle, 142.
(38) JOSSERAND, Derecho Civil, t. I, vol. III, pg. 175, Ediciones Jurdicas Europea - Amrica Bosch
y Ca. editores, Buenos Aires 1950.
(39) PLANIOL y RIPERT, Derecho Civil, t. III, pg. 588, Ed.Cultural, S. A., La Habana 1946.
(40) Manual de Derecho Civil y Comercial, t. III, pg. 314 y ss., E.J.E.A., Buenos Aires 1954.
(41) Conf.: PAPAO, Derechos Reales, t. III, c p. XXIV, pg. 40; ALLENDE, Panorama., pg. 393, y
Metodologa y Modernas Orientaciones en Materia de Derechos Reales, pg. 20; MARIANI DE
VIDAL, Curso de Derechos Reales, t. III, pg. 117. En contra: BORDA, Derechos Reales, t. I, pg.

309; SALVAT, Obligaciones, t. III, n 2046.

(42) El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El
propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la
imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje
poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la
prescripcin.
(43) Digesto, libro VIII, tt. 6, ley 12.
(44) POTHIER, IX, pgs. 197 y 320; DEMOLOMBE, XV, n 6; PLANIOL y RIPERT Trait
lmetaire, I, n 2562; Regelberger, I, 119; Brind, I, 76. Ver BIBION, Anteproyecto, III, pgs. 318
y 319.
(45) WINDSCHEID; Dernburg, I, 1 parte, 81; Van Wetter, I, pg. 356; Cuq, pg. 223, nota 3;
Coviello, Manualle, pgs. 310 y ss.; Stolfi, n 211.
(46) OEUVRES, pg. 234, n 276, Henri Plon - Cosse et Marchal, Paris 1861.
(47) Cours de Code Napolon, t. XIII, Durand - Hachette et Cie, Paris 1870; Trait des successions, t. I,
pg. 10, n 6.
(48) Anteproyecto Reforma del Cdigo Civil, t. III, pg. 318, Valerio Abeledo, Buenos Aires 1930.
(49) Tratado de los Derechos Reales, t. I, n 569.
(50) Tratado de los Derechos Reales, n 728, nota 2a.
(51) Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales, t. I, n 287, Perrot, Buenos Aires 1984, 3
edicin.
(52) Cdigo Civil Anotado, t. IV-A, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1980/92, pg. 319.
(53) Derechos Reales, t. II, Depalma, Buenos Aires 1979, pgs.422 a 438.
(54) Derechos Reales, t. III, cp. XXIV, pg. 33.
(55) Rechister, Jaime G. y otros c. Petracchi y Contaretti, Enrique C. JA, 1997-I-sntesis.
(56) Conf.: SALVAT, Tratado de Derechos Reales, t. I, n 727; PAPAO, Derechos Reales, t. I, cp. I,
pg. 35.
(57) Art. 944: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer
entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.
(58) Art. 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el
que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso
que el que tena aquel de quien lo adquiere. Art. 2603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por
la tradicin, son los que son propios del que la hace.
(59) Art. 2601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser

capaz de adquirir.
(60) AUBRY y RAU, DROIT CIVIL FRANCAIS, II, 218 A, 1, Imprimerie et Libraire Gnrale de
Jurisprudence, Paris, 1869. En el Cdigo de Napolen, art. 2265 se resuelve en forma anloga a nuestro
sistema, habilitando, en ambos supuestos -buena fe y justo ttulo- la prescripcin corta. En el caso
citado en la edicin Dalloz 1963, pg. 975 se define al justo ttulo como aquel que no puede consistir
sino en un acto que tenga por objeto el transmitir la propiedad a aquel que invoca esta prescripcin
(corta).
(61) Dice as VLEZ en la nota al art. 4010: Cuando se exige un justo ttulo no es un acto que emane
del verdadero propietario, puesto que es contra l que la ley autoriza la prescripcin.Precisamente el
vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisin es lo que la
prescripcin tiene por objeto cubrir.
(62) Conf.: LAFAILLE Tratado de los Derechos Reales, t. I, n 783 a 789.
(63) Como lo han expresado AUBRY y RAU, t. II, pag, 380: En materia de usucapin el justo ttulo no
es solamente exigido como elemento de prueba de la buena fe, sino que constituye una condicin
distinta de sta.
(64) El ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripcin.
(65) Ver PLANIOL y RIPERT, Trait lmentaire, I, n 2664, Libraire Gnrale de Droit & de
Jurisprudence, Paris 1913.
(66) El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa poseda.
(67) Transcribiremos el art. 3961 donde se menciona dicha relacin real: La prescripcin de las
acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el da de la
adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual
corriese, se encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino an no vencido,
en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos.
(68) Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la
construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se
tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.
(69) SALVAT, Tratado de los Derechos Reales, t. II, n 929.
(70) Les actes de pure facult et ceux de simple tolrance ne peuvent fonder ni possession ni
prescription y su referencia en la nota (Dalloz 1963, pg. 967) Tenue, par la commume, dune foire
annuelle, sur le pr dun propitaire.La utilidad de una norma de este tenor debera tenerse en cuenta de
lege ferenda.
(71) El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con
el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado
tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal
que no exceda los lmites de la propia defensa. Este es uno de los pocos casos en que el codificador
admite la justicia privada (ver tambin arts. 2516, 2517 y 2629) y ello con la limitacin que implica la
teora de la legtima defensa desarrollada por el Cdigo Penal.

(72) Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no
haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se adquiri por
violencias reiteradas.
(73) Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de
propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.
(74) Art. 2262: Toutes les actions, tant rlles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que
celui qui allgue cette prescriptio soit oblig d.en rapporter un titre, ou quon puisse lui opposer
lexception dduite de la mauvaise foi.
(75) Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de
ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin.
(76) Ttulo suficiente, justo ttulo y ttulo putativo (V).
(77) El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en
perjuicio de la sucesin que administra.(78) Los derechos que no pueden reclamarse sino en calidad de
heredero o donatario de bienes futuros, como tambin aquellos cuyo ejercicio est subordinado a una
opcin que no puede tener lugar sino despus de la muerte de la persona que los ha conferido, no son
prescriptibles, sino desde la apertura de la sucesin sobre la cual deben ejercerse.
(79) La accin de reivindicacin que compete al heredero legtimo, contra los terceros adquirentes de
inmuebles comprendidos en una donacin, sujeta a reduccin por comprender parte de la legtima del
heredero, no es prescriptible sino desde la muerte del donante.
(80) La prescripcin de cosas posedas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el da en
que se hubiere purgado el vicio de la posesin.
(81) Conf.: Plenario de la Cmara Civil Pennigian de Khatcherian, S c. O.Flaherty, E, LL, 1976-B-285.
(82) Dice el art. 24 de la ley 14.159: Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del
dominio por posesin treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa.
(83) Cmara 1 de Apelaciones de Mercedes, 18 de abril de 1968: El pago de impuestos ha perdido el
carcter de prueba decisiva de la posesin, que revesta en el rgimen originariamente instituido por la
ley 14.159, volviendo a ser un simple acto exteriorizante del animus domini del usucapiente; pero los
recibos de los mismos valen como un elemento de juicio simplemente complementario de los dems
compulsados.
Suprema Corte de Buenos Aires, 1 de agosto de 1972: La circunstancia de que el art. 24, inc. c) de la
ley 14.159 establezca que ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos
o tasas que gravan al inmueble, ello no impide declarar operada la usucapin, aun faltando la
demostracin de ese extremo, si la prueba restante es terminantemente asertiva.
(84) Conf.: C1CC La Plata, sala III, ED, 56-627:El pago de impuestos realizado en distintas
oportunidades y con mucha antelacin a la iniciacin del proceso por usucapin, constituye un
insuperable elemento objetivo de conviccin acerca de la exteriorizacin del animus domini.
(85) Debe tenerse presente lo resuelto por la Corte Suprema en la causa Club Comunicaciones c.
Universidad de Buenos Aires, donde dispuso que: El art. 24 inc. c) de la ley 14.159, al establecer que
ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el

inmueble, impide declarar operada la usucapin cuando, faltando la demostracin de ese extremo, la
restante prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo suficientemente asertiva para
demostrar que los actos posesorios fueron realizados claramente con el nimo de dueo y durante
trmino legal.
(86) JA, 1995-III-850.
(87) Afincamiento poblacional, Revis ta del Notariado Colegio de Escribanos de la Capital Federal, n
838, julio-agosto-septiembre de 1994, seccin Opiniones.
(88) Debe notarse que se elimina el requisito de la no interrupcin exigida para la usucapin por el art.
4016 del cd. civil. En cuanto a la diferencia entre la continuidad y no interrupcin de la posesin, es
claro el art. 2481 que dispone: Es preciso no confundir la discontinuidad de la posesin, con la
interrupcin de la posesin. . La discontinuidad tiene por causa la omisin del que posee, mientras que
la interrupcin supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo, el reconocimiento
que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como una desposesin o una
citacin a juicio.
(89) Diccionario Jurdico Abeledo-Perrot: Ocupacin: Es un modo de adquisicin de la propiedad. La
ocupacin consiste en la aprehensin material de una cosa sin dueo, tal como ocurre con el animal
cazado o pescado o la colmena de abejas tomada. Para que haya adquisicin de la posesin por
ocupacin se requieren dos condiciones:a) la aprehensin de la cosa; naturalmente debe tratarse de una
aprehensin que demuestre la voluntad o propsito del ocupante de apropiarse de la cosa; b) que la cosa
carezca de dueo y sea de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin, segn las disposiciones
de la ley son susceptibles de posesin privada por ocupacin los animales de caza; los peces de los
mares, ros y lagos navegables; los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare
inmediatamente; las conchas, corales y otras sustancias que se encuentran en el fondo de los mares o
que el mar arroje sin que presenten signo de un dominio anterior; los tesoros abandonados, monedas,
joyas u objetos preciosos que se encuentren sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria
sobre quien sea su dueo; los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua
libertad; y, de una manera general, cualquier otro objeto voluntariamente abandonado por su dueo
para que se lo apropie el primer ocupante.
(90) Art. 2342: Son bienes privados del Estado general o de los estados particulares: 1 Todas las tierras
que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo;. 3 Los
bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las
disposiciones de este Cdigo.
(91) Conf.: ABATTI y ALLENDE, Modificaciones del Cdigo Civil a Favor de Ocupantes sin Ttulo,
ADLA, LIV-D-4358: La ley habla de posesin y no de mera tenencia, o sea que quedaran excluidos de
sus beneficios los tenedores precario, pero no los intrusos con nimo de poseer. . por ello extraa lo
establecido por la nueva norma, al dejar abierta la posibilidad para intrusos y usurpadores de hacerse de
un bien raz sin prcticamente costo alguno para ellos. GABRIELA A. ITURBIDE DE BRUSCO, La
Ley 24.374 sobre Regularizacin del Dominio, LL, 1995-A-1082, n IV, donde repite los mismos
trminos.(92) El Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales nos brinda las siguientes
definiciones. Intrusin: usurpacin de un inmueble, instalacin en l sin amparo jurdico y contra el
propietario o poseedor legtimos Usurpacin: Apropiacin indebida de lo ajeno. La usurpacin de
inmueble se configura. por el despojo de un inmueble., lo comete quien por violencia, amenazas,
engao, abuso de confianza o clandestinidad despojare a otro total o parcialmente de la posesin o
tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre l.
Por su parte el Diccionario de la Lengua Espaola Real Academia Espaola define la intrusin como

accin y efecto del intruarse. Intruarse: apropiarse sin razn ni derecho, un cargo, autoridad,
jurisdiccin, etc.
De lo cual se desprende que en ninguno de los supuestos se da la causa lcita exigida por el art. 1.
(93) Art. 2364: La posesin ser viciosa. siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o
clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza.
(94) ABATTI y ALLENDE, Modificaciones del Cdigo Civil a Favor de Ocupantes sin Ttulo, ADLA
LIV-D-4358.
(95) Eufemismo utilizado por concubinato, con igual alcance que en las leyes de locaciones urbanas,
felizmente superadas, en las que un farisaico pudor pretenda ocultar lo que el legislador no se atreva a
decir lisa y llanamente.
(96) Conforme al art. 5: Las provincias determinarn en sus respectivas jurisdicciones la autoridad de
aplicacin de la presente ley. En caso de la Capital Federal ser la Municipalidad de la Ciudad de
Buenos Aires. Sealamos la opinin de RAL RODOLFO GARCA CONI, Afincamiento Poblacional,
Revista del Notariado Colegio de Escribanos de la Capital Federal: para una mejor operatividad de la
ley, sugerimos que la autoridad de aplicacin. en cada provincia pueda ser su respectivo Colegio de
Escribanos, por cuanto adems de las Escribanas de Gobierno podrn intervenir las que se habilitasen
por las jurisdicciones respectivas (art. 6, inc.c, ley 24.374).
Debe decirse que soslayar la intervencin judicial, es posiblemente la base ms firme para impugnar la
constitucionalidad de la ley 24.374 [EDLA, 1994-B-1455]. (Ver infra 8. Conclusin prrafo 6).
(97) Conf.: MANUEL I. ADROGU, La Atribucin de la Propiedad de la Vivienda Econmica en la
Ley 24.374, LL, 1995-B-934, n VI. 3.art. 8 punto 77; MARTA E. FAZIO DE BELLO, Comentario a
la Ley 24.374, JA, 1995-III-859, n I d) Titulacin autntica; ADA KEMELMAJER DE CARLUCCI,
Proteccin Jurdica de la Vivienda Familiar, Cp. X, 71 n 6.
(98) Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de
propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.
(99) MANUEL I. ADROGU, La Atribucin de la Propiedad de la Vivienda Econmica en la Ley
24.374, LL, 1995-B-934, n VI. 3. art. 8 punto 78.
(100) Conf.: GABRIELA A. ITURBIDE DE BRUSCO, La Ley 24.374 sobre Regularizacin del
Dominio, LL, 1995-A-1082, n V, donde expresa: . el ttulo al que se refiere la ley examinada no es el
justo ttulo idneo para la usucapin breve.
(101) MANUEL I. ADROGU, La Atribucin de la Propiedad de la Vivienda Econmica en la Ley
24.374, LL, 1995-B-934, n VI. 3. art. 8 punto 80.