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Antes de comprar un predio, tenga

en cuenta: En la actualidad existe medios informativos y de consulta tanto a


nivel pblico como privado, que permiten obtener informacin necesaria con el
fin de analizar la conveniencia o no al comprar un inmueble y evitar en muchos
de los casos ser estafado. Por lo que hemos querido brindarles unos tips para
que tenga si est en la bsqueda de la casa de sus sueos o invertir en el
mercado inmobiliario:
1. Verifique el derecho de la propiedad. Para tal efecto con el nmero de
folio o de matrcula inmobiliaria del inmueble, drijase a la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos y all solicite un certificado de
tradicin y libertad, en este documento podr encontrar el derecho real a
ttulo de que persona est, las afectaciones, embargos o restricciones
que tiene el predio. Recuerde que la vigencia de ste documento es de
(1) mes.
2. 2o. Tips.
Infrmese sobre la norma que tiene asignada el predio, lo puede
consultar en la Secretaria de Planeacin o Curaduras Urbanas de cada
municipio donde se ubique el lote que desea comprar, o bien puede

asesorarse de profesionales idneos y que conozcan la norma del lugar.


La norma es establecida a travs de los Planes de Ordenamiento
Territorial (POT) de cada municipio e indica entre otros aspectos: Los
usos permitidos, las alturas mximas a construir, los aislamientos
(antejardn-patio), el ndice de ocupacin y el ndice de construccin, las
afectaciones (viales, ronda hdrica..etc.), voladizos, retrocesos, entre
otros. Bajo stos parmetros normativos podr analizar si lo que tiene en
mente construir lo puede llevar a cabo o no, ya que para construir no
slo basta con la solicitud de la licencia de construccin que tambin se
realiza con la Secretaria de Planeacin o Curaduras Urbanas, sino que
a su vez las Secretarias de Planeacin realizan el control urbano durante
y despus de las obras con el fin de verificar el cumplimiento de la
norma. En el caso especfico de Fusagasug la Secretaria de
Planeacin vienen realizando un exhaustivo programa de Control urbano
que en el peor de los casos inicia con procesos de contravencin
urbanstica; terminando con multas costosas y demoliciones. Si una vez
verificada la norma del lote determina que no le permite construir lo que
desea o ha soado, lo mejor es seguir buscando el sitio apropiado y
evitarse problemas y dolores de cabeza.
3. Antes de comprar un predio3er. Tips. Una vez tiene certeza que el
predio es el indicado en cuanto a norma y a la persona que lo vende,
entonces debe analizar y verificar el precio del mismo. En el precio de un
inmueble influye variables como: Si es urbano o rural (se verifica en la
norma que le expide Planeacin o la Curadura), los usos permitidos, la
norma asignada, las amenazas a las que est expuesto y si son
mitigables, la ubicacin, el clima, la topografa, el estrato del sector, si
cuenta o no con servicios pblicos, si el predio es un lote en un
desarrollo urbanstico saber si ste cuenta con su licencia de urbanismo.
Si tiene dudas sobre el precio indague con los vecinos del sector sobre
otras ofertas con similares caractersticas que exista en la misma zona o
mejor an solicite un avalo comercial a un profesional idneo y
certificado con Registro Nacional de Avaluadores, ya que la elaboracin
de un avalo de un inmueble no se elabora a ojo o bajo criterio personal,
sino aplicando tcnicas valuatorias y metodologas estandarizadas por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, las cuales estn normatizadas a
nivel nacional para tal efecto.

4. Antes de comprar un predio 4. Tips..Notaria y Registro.


Cuando ha decido comprar el inmueble que desea y negociado con el
vendedor, lo conveniente es elaborar un documento denominado promesa de
compraventa. Con la firma de este documento tambin se deben consignar,
como mnimo, los datos de las personas entre las que se hace el acuerdo, la
ubicacin y los linderos del bien, el precio y la forma de pago, y la fecha de
firma de escritura. Adicionalmente, se debe tener en cuenta la clusula que
compromete al vendedor a entregar los pagos de servicios al da; all tambin
se deja constancia de que el inmueble no tiene ningn tipo de embargo u otro
compromiso.

Para realizar la minuta, el notario exige:


La promesa de compraventa
Copia de la escritura vigente
Certificado de Tradicin y Libertad
Certificacin del pago de valorizacin del IDU (para el caso de Bogot) o
paz y salvo de tesorera en otros municipios.
Licencia de construccin. En este paso debe tener en cuenta que si el
inmueble no cuenta con licencia de construccin, se requiere de un
tiempo que es definido por las entidad competente que expide dichos
documentos. Para el caso de las licencias de construccin es
recomendable estipular en las clusulas de la promesa de compraventa
un plazo no inferior a (45) das hbiles, esto con el fin de realizar el
respectivo trmite ante las Curaduras u Oficinas de Planeacin, ste
plazo puede llegar a ser mayor en caso que se presente congestin en
las entidades en cuestin.
Boletn de nomenclatura (en algunos municipios).
El ltimo impuesto predial cancelado.
Fotocopias de las cdulas de compradores y vendedores, copia del
reglamento de propiedad horizontal-si el bien est sometido al rgimen y
paz y salvo del administrador.
En caso de que se compre con hipoteca se requiere el certificado de
Cmara y Comercio de la financiera.
Con la documentacin completa, las partes deben firmar la minuta
simultneamente, previa lectura de todas las pginas. Esto, con el fin de que
posteriormente no se puedan hacer modificaciones.
Definida, firmada y autenticada la promesa de compraventa y vencidos los
plazos all establecidos, debe proceder a elevar a escritura pblica la
transaccin. En Colombia usted se hace dueo de la propiedad solamente
cuando se eleva a escritura pblica la compra y se registra en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos. Para tal efecto tenga en cuenta que en la
Notaria hay unos gastos que deben ser cancelados, siendo:
Derechos notariales. El vendedor y el comprador pagan los derechos
notariales por mitades, mientras que la retencin en la fuente queda a cargo del
vendedor. Los gastos ante Notaria son los siguientes y se aplican sobre el valor
total de la venta (Recuerde que el valor de venta que declara en la escritura no
puede ser inferior al valor del avalo catastral que aparece en el recibo de
impuesto predial):
Retencin del 1%
Beneficiencia 1%
Registro
0,5%
Boleta fiscal 0,05%
Derechos notariales 0,71% aprox.

Con la factura del impuesto de Registro, la copia de la entidad financiera (si es


del caso) y la escritura, el interesado se debe dirigir a la oficina de Registro que
corresponda segn la ubicacin del bien.
Para pagar los derechos de Registro, se hace otra liquidacin. En el mismo
momento se recomienda cancelar el certificado de Tradicin y Libertad para
confirmar que el proceso llegue a feliz trmino. Claro que estas cifras varan
frecuentemente -al igual que en Notariado e impuesto de Registro- porque el
Gobierno tiene preferencias con casos como la vivienda subsidiada y las
familias afectadas por la violencia y el desplazamiento forzoso (en la
calculadora de gastos notariales podr calcular con mayor precisin segn el
costo de la vivienda y valor de la hipoteca).
Ocho das hbiles despus se pueden recoger la escritura legalizada y el
certificado que indican quin es el nuevo dueo del predio.
Cmo se acostumbra a negociar los costos con el vendedor.
Cuando la vivienda es nueva el constructor -generalmente- no asume ni
negocia ningn gasto.
Cuando se trata de vivienda usada as se acostumbran a negociar y dividir los
gastos*:
a. Pagos en partes iguales:
Los gastos de escrituracin relacionados solo con la compra (no con la
hipoteca)
El impuesto de Registro (Rentas Departamentales - Beneficencia), que
es del 0,1 por ciento.
b. Pagos a cargo solo del Vendedor:
La Retencin en la Fuente, que es del 1 %del valor del inmueble.
Los certificados de Tradicin y de Valorizacin.
c. Pagos a cargo solo del Comprador:
Los gastos de escrituracin correspondientes a la hipoteca.
El derecho de Registro, que es del 0,5 por ciento del negocio.
*Las condiciones que se pacten deben quedar consignadas en el contrato de
compraventa.
Recomendaciones para no pagar ms de lo necesario y evitar que lo
estafen.
a. Por ms tedioso que le parezca el proceso, recuerde que no hay necesidad
de pagar intermediarios ni aceptar chantajes de funcionarios, ya que el costo
de todo trmite est incluido en la liquidacin.
b. Antes de firmar cualquier papel es importante que el comprador solicite un
certificado de Tradicin y Libertad, donde le indicarn quin es el verdadero
dueo.
c. Estado fiscal (Recibo de predial)
d. Boletn catastral (Para verificar reas, linderos del predio).