12 Conferncia Internacional da LARES

Centro Brasileiro Britnico, So Paulo - Brasil

19, 20 e 21 de Setembro de 2012

MANUTENO PREDIAL EM HOTIS RESORTS: AVALIAO DE

CUSTOS
Anderson Sopena Martins1, Daniela Matschulat Ely2, Estcio Siemann Santos Pereira3,
Antonio Edsio Jungles4
Universidade Federal de Santa Catarina, Brasil sopena2100@gmail.com
Universidade Federal de Santa Catarina daniela.ely@gmail.com
3
Universidade Federal de Santa Catarina estaciopereira@yahoo.com.br
4
Universidade Federal de Santa Catarina ajungles@ceped.ufsc.br
1
2

RESUMO
A concorrncia existente entre os meios de hospedagem elevada, com a busca constante da qualidade
plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o
hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno, sempre
com um menor preo. Com base neste fato, este artigo tem como objetivo determinar o custo mdio dos
principais servios de manuteno predial em hotis resorts. Desta forma, foram realizadas a anlise
qualitativa dos principais servios, de manuteno predial e a quantitativa do nmero de incidncias e
seus respectivos custos financeiros. Um estudo de caso foi realizado em um hotel com 14 edifcios e
35.227,00 m. Foram selecionados os principais servios de manuteno para uma investigao mais
profunda. Os servios foram escolhidos de acordo com sua incidncia e grau de importncia no
atendimento dos hspedes. A anlise dos servios de manuteno predial foi feita atravs da determinao
dos seus custos mdios, o custo por m de construo, o custo percentual da manuteno em relao ao
custo de construo da edificao e o custo total de cada servio. Foi realizada tambm a anlise do ciclo
da manuteno em relao incidncia de servios versus tempo e custo versus tempo. O estudo foi
realizado durante um perodo de 5 anos, sendo que a maior incidncia de manuteno ocorreu nos
servios de manuteno de elementos e componentes, como persianas e fechaduras, servios de reparo
nas instalaes eltrica, hidrulica e telefonia, renovao de pintura, servios de marcenaria e de pedreiro.
Atravs deste estudo foi possvel estabelecer um custo mdio para cada servio de manuteno e a
estimativa do seu ano provvel de ocorrncia. O servio de manuteno hidrulica foi o de maior
ocorrncia em todos os anos do estudo, correspondendo a 32,66% das manutenes. Estima-se que ao
longo de 16 anos de criao do empreendimento, os servios gerais e pedreiro foi o mais oneroso, com
um custo mdio por manuteno de aproximadamente R$ 368,32.
Palavras-chave: manuteno hoteleira, custos de manuteno e sistemas de gesto.

11 Conferncia Internacional da LARES

Centro Brasileiro Britnico, So Paulo - Brasil
14, 15 e 16 de Setembro de 2011

BUILDING MAINTENANCE IN HOTELS RESORTS: EVALUATION OF

COSTS
ABSTRACT
The competition between the means of accommodation is high, with full constant search for quality in
order to offer a differentiated service and superior quality to win the guest in terms of quality visual
appearance, marketing, service, repair and maintenance, always with a lower price. Based on this fact,
this article aims to determine the average cost of major building maintenance services in resort hotels.
Thus, we carried out a qualitative analysis of key services, building maintenance and the number of
quantitative effects and their financial costs. A case study was conducted in a hotel with 14 buildings and
35,227.00 square meters. We selected the main service for further investigation. Services were chosen
according to their incidence and degree of importance in the care of the guests. The analysis of the
maintenance building was performed by determining its average costs, the cost per square feet of
construction, the percentage cost of maintenance in relation to the cost of construction of the building and
the total cost of each service. We also performed the analysis of the maintenance cycle in relation to the
incidence of time and cost versus services versus time. The study was conducted over a period of five
years, with the highest incidence occurred in the maintenance servicing of elements and components such
as shutters and locks, repair services on-site electric, water and telephone, renewal of painting services
carpentry and mason. Through this study it was possible to establish an average cost for each maintenance
service and the estimated probable year of occurrence. The hydraulic maintenance service was most
frequent in all years of the study, accounting for 32.66% of maintenance. It is estimated that over 16 years
of establishment of the enterprise, the "general services and Mason" was the most expensive, with an
average cost for maintenance of approximately R $ 368.32.
Key-words: hotel maintenance, maintenance costs and management.

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INTRODUO

O aumento da competitividade e a concorrncia estabelecida nos diversos segmentos da

economia mundial motivam o mercado em busca de novas solues e alternativas para a
superao dos seus concorrentes. Em nvel nacional e internacional, um segmento do mercado
emergente o setor de turismo. O seu crescimento e desenvolvimento vm assumindo um
importante papel no setor tercirio, apontando que esta atividade se tornar uma das lderes da
economia mundial, junto ao setor de tecnologia e telecomunicaes (BELLI; HEINECK;
CASAROTTO FILHO; 1996).
Neste contexto, observa-se que dentro desta indstria, o subsetor de hotelaria cresce
progressivamente. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem a motivao para o
desenvolvimento do subsetor, em busca da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio
diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto
visual, marketing, servios, conservao e manuteno.
O interesse por esta pesquisa fundamentado na escassez de estudos referentes aos sistemas de
gesto de manuteno de edificaes hoteleiras, bem como de seu custo de operao.
importante avaliar as variveis de custo destes sistemas, para propor diretrizes que possam gerar
um menor custo de operao. Com este foco a pesquisa sustentada pelo seguinte trip: sistemas
de gesto, hotelaria e manuteno. Para isso foram analisados os servios mais importantes
inseridos no contexto dirio da manuteno predial de um hotel, bem como os seus custos e as
variveis ligadas a eles. No prximo tpico ser exposta a justificativa para o desenvolvimento
do trabalho, que foi baseada na literatura pesquisada sobre o tema.
2

REFERNCIAL TERICO

2.1

Hotelaria

Segundo Wanderley (2004), um hotel tem como principal funo acomodar as pessoas que esto
longe de casa e atender suas necessidades. O atendimento destas necessidades depende das
instalaes particulares de cada estabelecimento, destacando-se a localizao, instalaes,
servios fornecidos atravs de suas instalaes, imagem e o preo da diria.
A implantao de um empreendimento hoteleiro longa e o ciclo completo dura de trs a quatro
anos, estando inclusas as fases de planejamento, projetos e aprovaes (ASMUSSEN, 2004).
Nunes (2004) descreve que os hotis so empreendimentos imobilirios de longo perodo de
maturao e grande rigidez. Com isto eles se tornam diferentes dos outros tipos de investimentos
da construo civil, pois possuem elevada participao de servios e equipamentos na
composio de seus custos operacionais e pela formao de receitas provenientes de contratos
dirios (pernoites de hotel), alm da sua sazonalidade.
Wanderley (2004) relata que aspectos simples do projeto podem auxiliar na manuteno diria
do hotel. Ao analisar a arquitetura e a distribuio fsica das instalaes, pode-se projetar de
modo que este arranjo facilite os servios de manuteno, limpeza e fluxo de materiais pelo
hotel. Alguns itens, como o isolamento acstico e a adoo de novas tecnologias para a
racionalizao de custos, podem ser previstos na etapa de projetos para propiciarem maior
conforto ao usurio e facilidades no uso e manuteno. Por exemplo, instalao de redutores de
consumo de energia com chaves magnticas, programadas para desligarem a energia do
apartamento quando o usurio no estiver na unidade (SAAB; GIMENEZ; 2001).
Em uma pesquisa realizada na cidade de So Paulo, com hspedes das categorias luxo e
superluxo, constatou-se que para 67% dos 400 entrevistados o conforto e o estado de

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conservao do apartamento eram condio para a escolha da acomodao (PETROCCHI,

2002).
2.2

Sistema de Gesto

No decorrer dos ltimos anos, se observa um elevado desenvolvimento no setor da Construo

Civil, acompanhado de inmeras mudanas. Baa e Melhado (1999) relatam que as empresas
construtoras esto investindo na melhoria da qualidade, atravs do uso de tecnologias inovadoras
e da implantao de Sistemas de Gesto (SG). Para Soares e Cosenza (1998), um Sistema de
Gesto (SG) um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliar na execuo de tarefas.
Para isto, agrupa os instrumentos de gesto de acordo com os propsitos da empresa,
estabelecendo uma rede de subsistemas que norteiam as atividades a serem realizadas. Isto
possibilita a determinao do caminho a ser seguido, evitando atividades improdutivas.
A utilizao do sistema de gesto e o seu aprimoramento auxiliam no crescimento e melhoria do
desempenho de uma empresa. Em curto prazo, possibilitam a retomada da competitividade e, em
longo prazo, propiciam um aperfeioamento contnuo, controlado pelas necessidades de mercado
e pelas correes advindas do prprio sistema de gesto (SOARES E COSENZA, 1998).
Nascimento et al. (2004) relatam que uma instituio que adota um sistema integrado de gesto
empresarial pode obter melhoras no processo de negcios, na aplicao de suas prticas, maior
integrao na corporao e, externamente, nas inter-corporaes. Como conseqncia, tem-se o
controle de todos os processos e do fluxo de trabalho, com a integrao de todos os
departamentos. Alm desses benefcios, tem-se o aumento da produtividade, da qualidade,
gerenciamento do mtodo de produo e maior deteco das falhas.
2.3

Manuteno predial

Meira e Padaratz (2002) relatam que durante muito tempo existiu a preocupao com a
durabilidade das construes, no entanto, isso no era uma prioridade. As patologias que
ocorrem nos edifcios, em sua maioria, poderiam ter sido evitadas caso tivessem sido tomados os
devidos cuidados com projetos, execuo, materiais, uso e manuteno nestas obras. Contudo,
aps a ocorrncia do problema, necessria a utilizao de conhecimentos e tcnicas adequadas
para resolv-lo. No adianta recuperar um componente ou uma obra que apresente uma
patologia, sem eliminar a sua causa, pois de suma importncia a sua identificao e o
tratamento adequado de suas origens para garantir o sucesso da recuperao (SANTOS; 2003).
A manuteno tem o objetivo de preservar e/ou recuperar as condies adequadas da edificao
para o uso e desempenho previstos em seus projetos. Para tal, devem constar como parte
integrante do processo aes de inspeo, preveno, conservao e reabilitao (VEROSA;
ALMEIDA; SOUZA; 2004).
Os autores Resende; Barros; Medeiros (2002) relatam que as atividades de manuteno podem
ter duas origens principais. A primeira referente durabilidade dos materiais, que pode ser
associada manuteno preventiva. E a segunda referente s patologias que esto ligadas
manuteno corretiva, nos casos em que ocorre o desempenho insatisfatrio do edifcio ou de
algum componente.
Ducap e Qualharini (2001) chamam a ateno para dois aspectos que facilitam a ao da
manuteno. O primeiro referente ao fato de a edificao possuir uma cpia de todos os
projetos para possibilitar a consulta e o outro referente facilidade de acesso s instalaes,
como o uso de shafts para a manuteno das instalaes hidrulicas verticais.

Pgina 3 de 16

METODOLOGIA

Este trabalho um estudo de caso, que visa obter maior familiaridade com um tema complexo,
de forma a torn-lo mais explcito. Com ele coletou-se dados qualitativos e quantitativos (GIL,
1991). Para tal, um hotel resort com Sistema de Gesto da Manuteno Hoteleira (SGMH)
completo, localizado em Florianpolis Santa Catarina, foi selecionado para o estudo de
manuteno hoteleira.
Inicialmente foi realizada a seleo dos principais servios de manuteno. Ela foi realizada
atravs da reviso da literatura (servios que apresentavam maiores ndices de manuteno) e
atravs do estudo piloto. Os servios contemplados so: persiana, hidrulico, servios gerais de
pedreiro, pintura, telefone, eltrico e marcenaria/fechadura.
A pesquisa identificou o custo unitrio das manutenes para a formao do custo mdio de cada
grupo de servios. Juntamente com os custos foram identificadas as varveis ligadas aos custos
das manutenes. Desta forma, as variveis a serem investigadas so: custo de manuteno
corretiva, custo de manuteno preventiva, custo de materiais, custo de recursos humanos
contratados, tempo em relao ao nmero de incidncias de manuteno. Alm disso, foi
realizada uma anlise do relatrio de custos e servios do hotel. As anlises foram realizadas de
maneira individual, comparativa entre os 14 hotis, e global de todo o empreendimento.
Para a linearizao das incidncias de manuteno ao longo do tempo foi utilizada a metodologia
de Teo e Harikrishna (2006), que relaciona a idade de cada empreendimento com o respectivo
nmero de manutenes realizadas no ano. Essa linearizao permite o clculo do ndice de
manuteno de cada servio, permitindo avaliar se elas ocorrem de maneira excessiva ou no.
Para completar a anlise os custos tambm foram linearizados por essa metodologia.
Na anlise global do empreendimento completo, foi levado em considerao o comportamento
dos 14 hotis como sendo um nico hotel. A metodologia utilizada nesta anlise tambm
baseada no trabalho de Teo e Harikrishna (2006). Este recurso permite a anlise dos hotis em
ordem cronolgica desde o seu primeiro ano de funcionamento at a data mais recente (16 anos).
Esta anlise completa de todo o empreendimento permite a avaliao das incidncias de
manuteno e de seus custos. Ressalta-se que os dados coletados so referentes apenas
manuteno dos apartamentos e circulao.
3.1

Descrio do empreendimento

O empreendimento estudado foi fundado no ano de 1991, possui 1 milho de m, com 750 mil
m de Mata Atlntica e dunas preservadas e 250 mil m de construo. O empreendimento
composto por centro de convenes, 14 hotis (Quadro 1), cinco restaurantes, rea de esportes e
lazer, complexo aqutico, espao Zen e SPA e centro comercial. Os 14 hotis foram construdos
pela mesma empresa, utilizando a mesma tecnologia e os mesmos materiais de acabamento.

Idade (anos)
rea Total (m)
N de aptos
Standard
N de aptos 1
dormitrio
N de aptos 2
dormitrios
N de aptos 3
dormitrios

Quadro 1: Caracterizao do hotel

Unidade
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
16
16
14
17
13
4
12
12
11
9
11
7
6
5
2620 2620 2035 2060 2230 3240 2048 3450 1394 2694 2380 2696 189 3870
0
2
2
8
14
23
37
20
10
6
24
20
23
13
40
0

20

19

17

16

15

15

16

19

12

17

10

16

15

15

Pgina 4 de 16

A estrutura de concreto armado e as paredes de vedao e diviso so de alvenaria de tijolo

cermico. O hotel conta com sistema hidrulico de abastecimento de gua quente (atravs de
caldeiras) e gua fria. O sistema eltrico e telefnico homogneo em todo o hotel. J os
acabamentos so em estilo rstico, compondo um padro Mediterrneo. Quanto aos pisos, so
cermicos e existem detalhes em pedras e madeira. A cobertura composta por um telhado com
estrutura em madeira e telhas de concreto. Ele composto por apartamentos standart (quarto e
banheiro) e apartamentos superiores (1, 2 e 3 dormitrios, sala de estar, sala de jantar, sacada,
cozinha completa, churrasqueira e garagem).
4

RESULTADOS

A anlise foi divida em trs etapas. Inicialmente foi realizada a anlise individual dos 14 hotis
demonstrando a situao de cada um em relao ao nmero de incidncias identificadas. A
segunda etapa foi uma comparao entre os resultados encontrados em cada um deles. E, por
fim, foi feita uma anlise do empreendimento completo, levando em considerao o
comportamento dos 14 hotis como sendo um nico hotel.
4.1

Anlise individual

As incidncias de manuteno foram analisadas de 2002 at 2006, com um total de 150.000

incidncias, sendo que os servios escolhidos para o estudo possuam 25.681 incidncias. Neles
foi identificado o local da realizao da manuteno (hotel e quarto), grupo de servios a que
pertencia, tipo de problema, soluo aplicada e o custo dessas manutenes.
Para o Hotel 1 os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia (Quadro 2),
chegando a um total de 539 manutenes. O seu comportamento foi crescente at o 14 ano,
chegando a um total de 135 incidncias, neste ano ocorreu a manuteno geral e a substituio de
algumas persianas. Em reflexo a esta ao, nos anos seguintes houve uma reduo significativa
no nmero de manutenes.
Quadro 2 Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 1
SERVIO
2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL
PERSIANA
79 110 135 103 112
539
HIDRULICO
88
92 103 78 124
485
S. GERAL/PEDREIRO 14
10
11
17
8
60
PINTURA
17 153 21
37
21
249
TELEFONE
8
11
7
14
7
47
ELTRICO
26
18
27
23
34
128
MARC./FECHADURA 28
87
59
53
49
276
TOTAL
260 481 363 325 355
1784

Com relao ao Hotel 2, os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia,
chegando a um total de 527 manutenes (Quadro 3). No seu 16 ano houve um grande nmero
de manutenes, sendo que devido a isso foi feita a observao para a substituio das peas que
apresentam maiores ndices de manuteno. As manutenes hidrulicas atingiram o segundo
lugar em incidncias para este hotel.
Os servios com as persianas tambm ficaram em primeiro lugar no Hotel 3, tendo a maior
incidncia entre a sua idade de 10 a 12 anos, atingindo 130 manutenes em seu 12 ano (Quadro
4). Nesta data ocorreu uma manuteno geral das persianas, ocasionando uma reduo dos
servios para os anos seguintes de 2005 e 2006.

Pgina 5 de 16
Quadro 3 Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 2

SERVIO
PERSIANA
HIDRULICO
S. GERAL/PEDREIRO
PINTURA
TELEFONE
ELTRICO
MARC./FECHADURA
TOTAL

2002
76
79
11
15
9
25
54
269

2003
66
81
9
173
5
19
78
431

2004
120
53
4
22
14
22
34
269

2005
129
73
9
58
6
8
46
329

2006
136
130
8
21
6
31
49
381

Quadro 4- Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 3

SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
102
94
130
82
68
HIDRULICO
60
61
95
82
112
S. GERAL/PEDREIRO
8
9
18
9
7
PINTURA
13
20
32
50
3
TELEFONE
5
11
9
2
4
ELTRICO
10
14
15
7
26
MARC./FECHADURA
18
22
34
28
37
TOTAL
216
231
333
260
257

TOTAL
527
416
41
289
40
105
261
1679
TOTAL
476
410
51
118
31
72
139
1297

No Quadro 5 observa-se que no Hotel 4 os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior

incidncia, chegando a um total de 830 manutenes, enquanto que as persianas totalizaram 586.
Os servios de persianas tiveram suas manutenes crescentes de 2002 a 2003, partindo de 62
manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima de 152 no seu 11 ano.
Quadro 5 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 4
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
62
96
152
143
133
HIDRULICO
141
139
229
138
183
S. GERAL/PEDREIRO
8
11
26
20
13
PINTURA
39
75
127
33
21
TELEFONE
5
7
12
3
11
ELTRICO
22
26
32
14
15
MARC./FECHADURA
47
55
91
61
57
TOTAL
324
409
669
412
433

TOTAL
586
830
78
295
38
109
311
2247

Assim como no Hotel 4, o Hotel 5 apresentou maior incidncia de manuteno nos servios de
hidrulica, chegando a um total de 949 manutenes (Quadro 6), enquanto que as persianas
totalizaram 892 servios no mesmo perodo. Em relao s persianas as manutenes foram
crescentes de 2002 a 2006, partindo de 143 manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima
no 13 ano com 213 manutenes.
Quadro 6 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 5
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
143
179
184
173
213
HIDRULICO
206
219
173
120
231
S. GERAL/PEDREIRO
10
15
15
14
26
PINTURA
12
18
55
31
23
TELEFONE
10
11
10
7
4
ELTRICO
28
33
38
25
48
MARC./FECHADURA
66
93
68
48
76
TOTAL
475
568
543
418
621

TOTAL
892
949
80
139
42
172
351
2625

Pgina 6 de 16

Em relao manuteno, o Hotel 6 tem a maior incidncia nos servios hidrulicos, chegando a
um total de 514 incidncias em apenas trs anos de uso (Quadro 7). O segundo servio mais
realizado foi a manuteno da rede de telefonia, chegando a 379 incidncias, sendo que para os
hotis analisados (hotis 01 a 05) tem-se, em mdia, a realizao de 08 manutenes/ano.
Quadro 7 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 6
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
0
0
27
34
65
HIDRULICO
0
0
149
156
209
S. GERAL/PEDREIRO
0
0
24
21
12
PINTURA
0
0
43
78
57
TELEFONE
0
0
58
182
139
ELTRICO
0
0
47
41
36
MARC./FECHADURA
0
0
104
78
71
TOTAL
0
0
452
590
589

TOTAL
126
514
57
178
379
124
253
1631

Em relao s incidncias de manuteno analisadas, a maioria dos servios o Hotel 7 apresentou

um comportamento aproximadamente constante, exceto pelos servios de pintura e marcenaria e
fechadura. Estes valores podem ser analisados no Quadro 8. Em relao aos hotis que j foram
analisados, percebe-se que o nmero total de incidncias desse hotel no muito elevado em
funo da sua grande quantidade de quartos (41 unidades).
Quadro 8 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 7
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
77
83
62
66
66
HIDRULICO
90
104
101
100
115
S. GERAL/PEDREIRO
8
10
14
23
9
PINTURA
33
72
78
56
23
TELEFONE
10
6
4
10
8
ELTRICO
25
23
21
9
21
MARC./FECHADURA
46
64
102
42
43
TOTAL
289
362
382
306
285

TOTAL
354
510
64
262
38
99
297
1624

No Hotel 8 os servios hidrulicos foram os que tiveram a maior incidncia, com um total de 848
manutenes (Quadro 9). As persianas esto em seguida, com um total de 583 servios no
mesmo perodo, os seus valores so crescentes, iniciando no seu 8 ano com 77 manutenes e
chegando ao seu 12 ano com 171 manutenes. Em terceiro lugar esto os servios de
marcenaria e fechadura, com um total de 410 servios no mesmo perodo, com o seu pice no
10 ano, com 116 incidncias e a menor taxa de manuteno para o seu 11 ano, com 54
manutenes.
Quadro 9 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 8
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
77
104
99
132
171
HIDRULICO
120
154
147
195
232
S. GERAL/PEDREIRO
16
26
41
28
29
PINTURA
27
70
139
79
59
TELEFONE
2
2
3
6
4
ELTRICO
30
29
26
31
35
MARC./FECHADURA
83
100
116
54
57
TOTAL
355
485
571
525
587

TOTAL
583
848
140
374
17
151
410
2523

Proporcionalmente ao seu tamanho, ao Hotel 9 esto relacionadas suas incidncias de

manuteno, pois dentre os 14 hotis selecionados, ele o que apresentou o menor nmero de

Pgina 7 de 16

incidncias. Com o mesmo comportamento dos hotis anteriores, os servios de hidrulica foram
os que tiveram maior incidncia, chegando a um total de 359 manutenes (Quadro 10).
Quadro 10 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 9
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
29
27
43
41
51
HIDRULICO
52
73
58
80
96
S. GERAL/PEDREIRO
6
12
13
11
6
PINTURA
10
24
41
16
16
TELEFONE
0
1
3
4
0
ELTRICO
12
10
13
11
17
MARC./FECHADURA
27
35
37
23
32
TOTAL
136
182
208
186
218

TOTAL
191
359
48
107
8
63
154
930

Em relao quantidade de manutenes realizadas no Hotel 10, pode-se concluir que seu
comportamento foi atpico em relao aos outros hotis. Apenas os servios de manuteno
hidrulica seguiram o padro dos hotis anteriores. Os outros servios apresentaram uma
classificao diferente em relao quantidade de incidncias.
Quadro 11 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 10
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
22
37
24
28
34
HIDRULICO
113
114
107
118
182
S. GERAL/PEDREIRO
11
13
15
23
7
PINTURA
17
47
87
141
77
TELEFONE
6
1
2
0
1
ELTRICO
31
23
16
31
44
MARC./FECHADURA
64
77
113
80
63
TOTAL
264
312
364
421
408

TOTAL
145
634
69
369
10
145
397
1769

No Hotel 11 os servios hidrulicos foram os de maior incidncia, com um total de 757

manutenes e as persianas ocupam o segundo lugar com um montante de 507 servios no
mesmo perodo. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que o ano de
2003 apresentou a maior soma de incidncias, com 475 eventos. De maneira geral os valores
totais apresentaram uma pequena variao ao longo dos anos, com resultados oscilando ente 386
e 475 incidncias.
Quadro 12 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 11
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
79
98
105
104
121
HIDRULICO
141
174
157
106
179
S. GERAL/PEDREIRO
6
9
4
11
3
PINTURA
37
69
58
85
25
TELEFONE
5
1
5
6
0
ELTRICO
45
51
30
29
35
MARC./FECHADURA
73
73
71
59
60
TOTAL
386
475
430
400
423

TOTAL
507
757
33
274
17
190
336
2114

Da mesma maneira que ocorreu na maior parte dos hotis, os servios hidrulicos foram os que
atingiram o maior nmero de incidncias no Hotel 12. Em 2 lugar esto os servios de
marcenaria e fechadura, com o valor total de 297 incidncias. Com as menores incidncias, tmse os servios de telefone, sendo o valor mximo de 06 manutenes para o ano de 2004 e
apenas 02 em 2002. De maneira geral, o comportamento total do hotel no oscila muito, tendo a
menor incidncia em 2002, com 235 casos e a maior em 2006 com 317 servios.

Pgina 8 de 16

Quadro 13 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 12

SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
20
25
18
14
27
HIDRULICO
76
94
74
78
128
S. GERAL/PEDREIRO
7
7
22
18
6
PINTURA
15
54
59
57
37
TELEFONE
2
3
6
4
4
ELTRICO
68
61
42
38
59
MARC./FECHADURA
47
58
60
76
56
TOTAL
235
302
281
285
317

TOTAL
104
450
60
222
19
268
297
1420

Assim como ocorreu na maioria dos hotis estudados, no Hotel 13, os servios hidrulicos esto
em primeiro lugar em quantidade de servios de manuteno. As manutenes de marcenarias e
fechaduras esto em segundo lugar (em nmero de incidncias), mas possuem uma incidncia
mais distribuda, tendo o seu pice de servios no seu 4 ano, com 60 incidncias.
Quadro 14 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 13
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
22
11
31
10
18
HIDRULICO
116
95
82
74
90
S. GERAL/PEDREIRO
8
7
9
13
9
PINTURA
16
31
25
76
33
TELEFONE
5
1
2
2
13
ELTRICO
25
14
14
26
25
MARC./FECHADURA
38
38
60
40
33
TOTAL
230
197
223
241
221

TOTAL
92
457
46
181
23
104
209
1112

As manutenes hidrulicas tambm ocupam o 1 lugar, com um total de 768 incidncias no

Hotel 14 (Quadro 15). As manutenes em geral foram altas, tendo a mdia de 192 ao ano e o
valor mximo de 284 incidncias em seu 5 ano.
Quadro 15 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 14
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
PERSIANA
0
101
100
87
78
HIDRULICO
0
178
160
146
284
S. GERAL/PEDREIRO
0
32
62
61
27
PINTURA
0
56
119
125
51
TELEFONE
0
7
72
196
193
ELTRICO
0
58
54
79
129
MARC./FECHADURA
0
91
162
127
91
TOTAL
0
523
729
821
853

4.2

TOTAL
366
768
182
351
468
320
471
2926

Comparao entre os hotis

O primeiro item a ser abordado nesta anlise global est relacionado data de construo e
idade dos hotis. A construo (inaugurao) de cada hotel foi feita entre os anos de 1991 e
2003; desta maneira, ao analisar os hotis no ano de 2007, as idades dos hotis variaram entre 04
e 16 anos.
Com os dados de manuteno coletados foram calculadas as taxas de incidncia por hotel
(Quadro 16), resultando numa mdia de 0,729 incidncia de manuteno por m. Com essa
mdia foi possvel calcular se os hotis estavam acima ou abaixo da manuteno esperada.

Pgina 9 de 16

Quadro 16 - Incidncia de manuteno e avaliao do comportamento dos hotis em funo da mdia de

manutenes
Taxa
de
Hotel
Total de
Incidncias
Comportamento
incidncia
1
0,681 por incidncias
1784
1910,02em Abaixo
mdia
estimadas
doda
hotel
hotel
2
0,641
1679
1910,02
funo
da mdia Abaixo da mdia
3
0,637
1297
1483,54
Abaixo da mdia
4
1,091
2247
1501,77
Acima da mdia
5
1,177
2625
1625,7
Acima da mdia
6
0,503
1631
2362,01
Abaixo da mdia
7
0,793
1624
1493,02
Acima da mdia
8
0,731
2523
2515,1
Na mdia
9
0,667
930
1016,25
Abaixo da mdia
10
0,657
1769
1963,97
Abaixo da mdia
11
0,888
2114
1735,05
Acima da mdia
12
0,527
1420
1965,42
Abaixo da mdia
13
0,588
1112
1377,84
Abaixo da mdia
14
0,756
2926
2821,29
Acima da mdia

Os hotis 1, 2 e 3 apresentaram um nmero de manutenes abaixo da mdia, fato que pode ser
explicado, pois ao completar 10 anos cada hotel reformado para recuperar seu desempenho e
seu aspecto esttico. J os hotis 04, 05, 07 e 11 foram analisados exatamente neste perodo de
10 anos e, devido manuteno de recuperao de desempenho, ocorreu um aumento
significativo dos seus valores, estando, assim, acima da mdia prevista. Os hotis 06 e 13 esto
abaixo da mdia, mas ao considerar a sua idade percebe-se que esto acima dos valores que eram
previstos.
4.3

Anlise global

Inicialmente foi realizada uma anlise dos servios realizados e seu nmero de manutenes
(Quadro 17), onde foram contabilizadas 25.681 incidncias de manuteno num perodo de cinco
anos.
Quadro 17 Incidncia de manuteno dos 14 Hotis
SERVIO
2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL
PERSIANA
788 1031 1230 1146 1293 5488
HIDRULICO
1282 1578 1688 1544 2295 8387
S. GERAL/PEDREIRO 113 170 278 278 170
1009
PINTURA
251 862 906 922 467
3408
TELEFONE
67
67 207 442 394
1177
ELTRICO
347 379 397 372 555
2050
MARC./FECHADURA 591 871 1111 815 774
4162
TOTAL
3439 4958 5817 5519 5948 25681

Dentre os servios analisados (Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento,
foi possvel rastrear os servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so
referentes ao mesmo perodo de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de
2002 at o fim de dezembro de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes
quantificadas.
Figura 1), a manuteno hidrulica a maior responsvel pelas incidncias de manuteno nos
cinco anos do estudo, sendo responsvel por 8.387 incidncias correspondentes a 32,66% das
manutenes. Em segundo lugar esto os servios referentes s persianas, que em todos os anos
ocuparam o segundo lugar, com um total de 5.488 incidncias equivalentes a 21,37%.

Pgina 10 de 16

Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento, foi possvel rastrear os
servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so referentes ao mesmo perodo
de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de 2002 at o fim de dezembro
de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes quantificadas.
Figura 1 Somatrio em percentual da incidncia de manuteno de todos os servios de janeiro/2002 at
dezembro/2006

Os custos de manuteno so referentes aos gastos com funcionrios (recursos humanos

contratados) e gastos com materiais (materiais e equipamentos) consumidos na atividade de
manuteno. Neste perodo de cinco anos foram gastos R$ 3.153.302,18 divididos entre os
servios de manuteno em persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone,
eltrico e marcenaria e fechaduras. A distribuio dos gastos por servio anualmente
demonstrada no Quadro 18.
Quadro 18 Custos totais de manuteno de 2002 a 2006
SERVIO
2002
2003
2004
2005
2006
TOTAL
PERSIANA
37690,66 37922,08 49589,02 53214,27 66591,92 R$ 245.007,95
HIDRULICO
49769,94 83198,71 114405,02 117302,88 142935,64 R$ 507.612,19
S. GERAL/PEDREIRO 106792,84 119279,59 176952,40 185472,60 184618,28 R$ 773.115,71
PINTURA
75998,90 74738,90 81233,80 102741,41 84136,65 R$ 418.849,66
TELEFONE
40223,59 37781,69 53180,50 66318,52 71808,27 R$ 269.312,57
ELTRICO
72417,35 91466,40 130841,00 121962,57 175364,51 R$ 592.051,83
MARC./FECHADURA 47250,33 67109,84 77184,86 80666,36 75140,86 R$ 347.352,25
TOTAL
430143,61 511497,21 683386,60 727678,61 800596,13 R$ 3.153.302,16

A anlise se torna mais interessante com a determinao do custo mdio por servio realizado.
Este custo foi feito anualmente para a avaliao da sua projeo em funo do tempo. A
demonstrao dos custos por servio a cada ano feita detalhadamente no Quadro 19, que
tambm apresenta o custo mdio para o perodo de cinco anos. O custo mdio geral por servio
de manuteno foi de R$122,79. E, com os dados do empreendimento apresentado o custo de
manuteno de cada servio por m (Quadro 19).

SERVIO
PERSIANA
HIDRULICO
S. GERAL/PEDREIRO
PINTURA

Quadro 19 Custo mdio por manuteno de 2002 a 2006

2002
2003
2004
2005
2006
MDIA
CUSTO MDIO
(R$)
(R$)
(R$)
(R$)
(R$)
(R$)
MANUTENO POR m
47,83
38,82
954,07
302,78

36,78
52,72
701,64
86,70

40,32
67,78
636,52
89,66

46,43
51,50
75,97
62,28
667,17 1085,99
111,43 180,16

44,64
60,52
766,22
122,9

R$6,96
R$14,4
R$21,9
R$11,89

Pgina 11 de 16

TELEFONE
600,35 563,91 256,91 150,04 182,25
ELTRICO
208,70 241,34 329,57 327,86 315,97
MARC./FECHADURA 79,95
77,05
69,47
98,98
97,08
TOTAL
4234,50 3763,14 3494,23 3482,88 3981,23

228,81
288,81
83,46
3791,20

R$7,65
R$16,81
R$9,86
R$89,53

Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. Em

contato com a empresa que realizou a construo do hotel, o engenheiro responsvel informou
que o custo do hotel atualizado para a data de maro de 2007 (data do contato) seria de 1,2 CUBs
por m. Este custo na data de 23 de maro de 2007 era equivalente a R$1.021,50 por m.
Com estas informaes foi possvel determinar o percentual de custo de cada servio de
manuteno em relao ao custo de construo para a data de maro de 2007. O custo de
construo nesta data foi de R$35.984.380,50 (custo apenas da construo, sem considerar o
valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso). Com o
levantamento destas informaes e com os dados do Quadro 19, foi possvel calcular o
percentual do custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo. Foi
calculado o percentual para cada ano da anlise, para o valor acumulado dos cinco anos e o
percentual mdio para os cinco anos de anlise (Quadro 20).
Quadro 20 Percentual do custo de manuteno em relao ao custo de construo do empreendimento
SERVIO
2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL MDIA/ANO
PERSIANA
0,10% 0,11% 0,14% 0,15% 0,19% 0,69%
0,14%
HIDRULICO
0,14% 0,23% 0,32% 0,33% 0,40% 1,42%
0,28%
S. GERAL/PEDREIRO 0,30% 0,33% 0,49% 0,52% 0,51% 2,15%
0,43%
PINTURA
0,21% 0,21% 0,23% 0,29% 0,23% 1,17%
0,23%
TELEFONE
0,11% 0,10% 0,15% 0,18% 0,20% 0,74%
0,15%
ELTRICO
0,20% 0,25% 0,36% 0,34% 0,49% 1,64%
0,33%
MARC./FECHADURA 0,13% 0,19% 0,21% 0,22% 0,21% 0,96%
0,19%
TOTAL
1,19% 1,42% 1,90% 2,03% 2,23% 8,77%
1,75%

Em relao a estes percentuais, o gasto total em manuteno representa um custo mdio de

1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa,
seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50)
fosse consumido na manuteno.
Os servios de persianas, que representam o 2 lugar em nmero de incidncias, apresentam os
menores custos de manuteno, estando em 7 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo
por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel.
Os servios hidrulicos representam o 3 lugar em relao aos custos de manuteno, estando em
3 lugar em relao ao custo total, custo por m de construo e em relao ao custo percentual
de construo do hotel. Em relao ao custo mdio de manuteno este servio est em 6 lugar,
pois o seu nmero de incidncias de manuteno elevado (1 lugar com 8.387 incidncias)
assim, o seu custo mdio por servio foi baixo.
Os servios gerais e de pedreiro so os que possuem o maior custo e o menor nmero de
incidncias (7 lugar com 1.009 incidncias), devido a isto est em 1 lugar em relao ao custo
total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do
hotel.
Com esses dados foi possvel fazer a linearizao dos custos de manuteno do 1 ao 16 ano,
pelo mtodo de Teo e Harikrishna (2006), chegando-se ao um custo total de manuteno do
empreendimento (Quadro 21). O servio que apresentou maior custo na linearizao foi o de
servio geral/pedreiro com um gasto total estimado em aproximadamente trezentos e oitenta mil
reais.

Pgina 12 de 16

Na ltima coluna do Quadro 21, observa-se os percentuais dos custos de mo de obra

correspondentes a cada servio e pode-se perceber, que os recursos humanos geralmente no so
as principiais fontes de custos dos servios e sim os materiais, equipamentos e ferramentas.
Quadro 21 Linearizao dos custos do 1 ao 16 ano
SERVIO

2002

2003

2004

2005

PERSIANA
26.841,95 23.925,05 29.436,48 33.032,03
HIDRULICO
26.257,36 23.925,05 70.728,11 73.561,61
S. GERAL/PEDREIRO 56.137,39 23.925,05 82.854,93 91.236,48
PINTURA
52.359,66 23.925,05 37.321,59 58.764,49
TELEFONE
33.891,62 23.925,05 41.418,24 54.538,93
ELTRICO
40.757,73 23.925,05 72.030,16 63.065,07
MARC./FECHADURA 23.737,76 23.925,05 33.507,96 36.925,10
TOTAL
259.983,47 23.925,05 367.297,47 411.123,71

2006

Total

47.635,74 160.871,25
101.851,62 325.261,44
96.106,93 380.259,56
42.831,30 235.516,54
60.744,28 220.205,24
120.044,99 346.517,05
34.056,84 165.001,54
503.271,70 1.833.632,62

Mo de
obra
(%)
34,34
35,92
50,81
43,77
18,23
41,47
52,50
41,85

CONCLUSES

O presente trabalho teve a preocupao de analisar os principais servios de manuteno

realizados nos hotis e as suas variveis relacionadas formao de seus custos. Os custos de
manuteno esto ligados diretamente a dois grupos. O primeiro relativo mo de obra
(funcionrios) e o segundo aos custos de materiais e equipamentos utilizados. Os custos
administrativos de operao do hotel no entraram nesta anlise, pois o objetivo deste trabalho
era o custo direto da manuteno. De maneira geral, o custo de manuteno engloba os servios
corretivos e preventivos, mas neste trabalho foram observados apenas os custos corretivos.
Os custos de manuteno para os hotis devem ser encarados como investimentos e no como
despesas, j que esto relacionados recuperao do desempenho do sistema, sendo um custo
necessrio para a prolongao da vida-til do empreendimento e para a reduo de despesas.
Como os gastos com manuteno so repassados aos hspedes, para que os hotis sejam mais
competitivos necessrio que esses custos sejam os menores possveis.
O estudo detectou que a manuteno realizada antes da perda do desempenho do sistema possui
um nmero menor de incidncias a um custo reduzido. Est analise demonstra que uma
alternativa vivel para a realizao de manuteno com a reduo de custos a manuteno
preventiva.
Com esse trabalho tambm foi possvel relacionar os principais servios de manuteno,
definidos com base nos relatrios de servio. Alm disso, foram determinados os custos mdios
de manuteno para os principais servios, o custo total, o custo por m de construo e, tambm,
o custo percentual da manuteno em relao ao custo de construo do hotel.
Em relao ao aspecto dos ciclos de custo manuteno (custo x tempo), foi estabelecido um
custo limite para cada servio de manuteno e o seu provvel ano de ocorrncia. Ao atingir este
custo limite, necessrio que seja realizada uma manuteno corretiva para recuperar o
desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias, pois se ocorrer o aumento
destes custos, a manuteno passa a ser invivel.
6

REFERNCIAS

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