25

4. Ontwikkelingsvisie

Onderstaand is een samenvatting weergegeven van het Masterplan Bedrijvenpark Heron (CH &
partners), welke op PM is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Pijnacker-Noot-
dorp. Voor de volledige tekst en toelichting wordt verwezen naar het masterplan.

4.1. Masterplan Bedrijvenpark Heron

Opzet
Het voor het Bedrijvenpark Heron ontwikkelde masterplan gaat uit van een grootschalige in-
greep die identiteitsbepalend is. Geen verzameling gebouwen van hogere of mindere kwaliteit
alleen, maar een door een brede groene grondwal omarmd terrein dat zich via een landschap-
pelijk beeld aan de grootschalige infrastructuur mededeelzaam maakt. Zo kan de bijzondere
positie op het raakvlak van het regionaal landschap (Groenblauwe Slinger) en verstedelijking
van een duurzaam beeldmerk worden voorzien. Op lokale schaal wordt de kwaliteit van een
kenmerkend landschappelijk element als de 's-Gravenweg benut om aan het bedrijventerrein
ook daar een voorkant te geven. Hier wordt met name water gebruikt als beeldbepalend ele-
ment.

Er wordt in het Bedrijvenpark Heron gestreefd naar samenhang in architectuur, omdat het park
geen groot bedrijventerrein is (slechts circa 13 ha uitgeefbaar gebied). De externe beleving van
het bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron vindt vooral plaats aan de landschappelijke randen; de
interne beleving aan een brede ontsluitingsas. Deze hoofdas kan in de toekomst worden ver-
lengd wanneer Noukoop een andere invulling zal krijgen.

Hoofdstructuur
De hoofdstructuur voor het bedrijventerrein het Bedrijvenpark Heron is geënt op de aanwezige
polderstructuur van evenwijdige sloten haaks op en evenwijdig aan de 's-Gravenweg, en op de
afsnijdingen daarvan door de spoorinfrastructuur. Hierdoor ontstaat een rechthoekig patroon
met versnijdingen aan de randen. Binnen de orthogonale structuur wordt het programma ver-
deeld, met als uitgangspunt dat er een goede menging van werk- en buitenmilieus ontstaat.

Het groen bevindt zich met het water vooral aan de randen van het park. De bestaande spoor-
taluds met de spoorsloten, de ruimte voor fietspaden en verkeerswegen en de grondwallen van
circa 6 m hoog, vormen samen vrij brede groene zones waarin gras en solitaire bomen het
beeld maken. Het is mogelijk dat in de grondwal enkele bedrijfsfuncties als opslag of parkeren
plaatsvinden. In het bedrijventerrein zelf bevat de hoofdas een brede groenstrook met gras en
bomen.

De zijden zijn gericht op de hoofdas, de parallelweg en de 's-Gravenweg zijn representatieve

zijden, waar voorgevels worden verwacht. Tussen de openbare weg en de voorgevel bevindt
zich nooit parkeren; dit ligt altijd terzijde of achter en onder de gebouwen. De zijden naar de
A12 en de Hofpleinlijn zijn ook representatief, maar daar is het samengaan van de grondwal
met de erboven uitstekende bebouwing beeldbepalend. Gebouwen en bedrijven hebben hier tot
doel zichzelf en het bedrijventerrein als geheel te tonen.

Bouwvelden en werkmilieus
Het plan bevat een aantal verschillende werkmilieus. Samen vormen ze een breed palet aan
bedrijfsmogelijkheden. De volgende milieus worden onderscheiden:

Bedrijfspaviljoens
De bedrijfspaviljoens zijn alzijdige gebouwen, met hun entreezijde aan de parallelweg en een
representatieve zijde aan de 's-Gravenweg. De watergang langs de 's-Gravenweg wordt ver-
breed tot 35 m. Hierin worden gronden uitgegeven waarop eilanden kunnen worden gemaakt
met daarop een bedrijfspaviljoen in maximaal drie lagen. De ontsluiting van de eilanden loopt
via de noordkant, parallel aan de 's-Gravenweg. Deze parallelweg is onderdeel van de hoofd-
structuur van het plangebied.

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg
Ontwikkelingsvisie 26

Figuur 4 Masterplan Bedrijvenpark Heron

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg
Ontwikkelingsvisie 27

De architectuur van de paviljoens kenmerkt zich door openheid van glazen en houten gevels en
door het gebruik van dakoverstekken. Ook andere (semi-)transparante materialen passen in het
beeld.

Kantoorensemble
De kantoorlocatie nabij de halte van Randstadrail, een plek voor bebouwing met een grotere
hoogte. Deze markante plek leent zich voor een bijzondere gebruiker, waarbij naast dienstver-
lening ook onderwijs en kennisontwikkeling denkbaar is. De kantoren zijn in architectuur ver-
want aan de bedrijfspaviljoens: open houten en glazen gevels met dakoverstekken. In een
kantoorensemble kan maximaal 30.000 m² bvo en met gebouwd parkeren worden onderge-
bracht. De maximale bouwhoogte is 35 m, om een landmark te kunnen realiseren.

Grote bedrijfsgebouwen
Op de drie afzonderlijke kavels kunnen grote bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd, tot een
maximum van 24.000 m² bvo per kavel. De maximale bebouwingshoogte bedraagt 15 m. Deze
gebouwen hebben een representatieve voorkant aan de hoofdas en presenteren zich eveneens
aan de Hofpleinlijn. Hierin speelt de situering in het landschap van de grondwallen een belang-
rijke rol. De drie gebouwen zijn aan elkaar en aan de bebouwing op het werkerf verwant door
materiaal en detaillering: houten gevels en dakoverstekken.

Middelgrote bedrijfsgebouwen op het werkerf

Het gebied voor middelgrote bedrijven ligt tussen de hoofdas en de A12-zone. Een reeks kavels
biedt ruimte voor een keur aan bedrijven. Hier gaat het om een veld waarin representatieve zij-
den van gebouwen en complexen aan de hoofdas en de parallelweg liggen. Hierbij wordt het
beeld van een werkerf geambieerd: een doorlopende verharde ruimte met daarop gebouwen
van verschillende gebruikers, expeditie- en verkeersruimte, waarvan de afzonderlijke kavels
worden omgeven door een voor iedereen gelijk hek. Het uit maximaal 13 afzonderlijke kavels
bestaande werkerf bevat bedrijfsgebouwen waarvan maximaal 30% kantoorruimte mag zijn. De
bebouwing heeft een sterke eenheid in materiaal en detaillering, waarvan houten gevels en
dakoverstekken de meest karakteristieke elementen zijn.

Bijzondere kavel
De driehoekige kavel, gelegen tussen de gebieden bestemd voor grote bedrijven en middelgro-
te bedrijven, is bestemd voor een bijzondere functie. Gedacht kan worden aan een benzinesta-
tion, maar ook een sportgebouw of een bijzondere showroomfunctie. Het bijzondere karakter
van deze plek uit zich in de architectuur. Transparante materialen en dakoverstekken voeren
daarin de hoofdtoon.

4.2. Verkeer en parkeren

Externe en interne ontsluitingsstructuur
De ontwikkelingslocatie voor het nieuwe bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron ligt ten zuiden
van de rijksweg A12 en ten oosten van de spoordijk van de huidige Hofpleinlijn. Momenteel is
dit gebied aan de westzijde van de Hofpleinlijn aangesloten op de Randweg via de nieuwe tun-
nel en de rotonde in de Randweg. De tunnel in de spoordijk is verdiept zodat vrachtverkeer ge-
bruik kan maken van de hierdoor te realiseren westelijke ontsluitingsweg. De aansluiting op de
Randweg is aan de noordzijde geprojecteerd zodat (vracht)verkeer tussen het bedrijventerrein
en de A12 een zo kort mogelijke afstand hoeft af te leggen via de Randweg en er geen overlast
zal ontstaan voor zuidelijker gelegen woonwijken.

De noordelijke Randweg is op relatief korte afstand van het Bedrijvenpark Heron middels een
nieuwe rijkswegaansluiting aangesloten op de A12. Hierdoor zal een directe ontsluiting vanaf
het nationale snelwegennet mogelijk zijn. Een goede ontsluiting voor het autoverkeer op het re-
gionale en nationale wegennet is een belangrijke randvoorwaarde bij de ontwikkeling van het
bedrijventerrein. Ten behoeve van calamiteiten zal een tweede externe ontsluiting mogelijk
worden gemaakt via de ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron gelegen bestaande wegen van
Noukoop.

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg
Ontwikkelingsvisie 28

De interne ontsluitingsstructuur is gericht op de externe ontsluitingsweg welke op het bedrij-

venterrein parallel aan de A12 zal komen te lopen. De ontsluitingsweg splitst zich op het bedrij-
venterrein in twee assen. Hierbij zal de kruising van de twee assen worden vormgegeven als
rotonde. Bij de opzet van de interne ontsluitingsstructuur is er rekening mee te worden gehou-
den dat de ontsluitingsassen in de toekomst tevens een functie kunnen krijgen als stedelijke
ontsluitingsweg bij de ontwikkeling van het gebied ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron tot
woon-/werkgebied. De ontsluitingsassen zullen dan ook als een gebiedsontsluitende wegen
worden vormgegeven. Dit betekent onder andere vrijliggende fietsvoorzieningen, geen directe
ontsluitingen van erven, beperking van het aantal aansluitingen op de weg, een 50 km/h-wegin-
richting en een rijbaanscheiding. De interne wegen worden als 30 km/h-wegen vormgegeven en
sluiten aan op de centrale ontsluitingsassen. De gebiedsontsluitingswegen zullen voorrang
hebben op de aansluitende 30 km/h-wegen. Volledige kruisingen (4-taks) worden − vanuit ver-
keersveiligheidsoverwegingen − als ongewenst beschouwd binnen de interne ontsluitingsstruc-
tuur indien deze niet als rotonde worden uitgevoerd. Om deze reden is gekozen voor de reali-
satie van rotondes op 4-takskruisingen en de overige kruisingen als T-aansluiting of bajo-
netaansluiting uit te voeren. De interne wegenstructuur is zodanig vormgegeven, dat een rond-
rijmogelijkheid aanwezig is zodat kerend vracht- en zoekverkeer zoveel mogelijk wordt beperkt.
De 's-Gravenweg zal een belangrijke langzaamverkeersfunctie gaan vervullen en wordt dan ook
niet als interne ontsluitingsweg van het bedrijventerrein gebruikt.

Relatie met toekomstige ontwikkeling ten zuiden van Bedrijvenpark Heron

De interne ontsluitingsstructuur is zodanig opgezet dat de mogelijkheid aanwezig blijft de in-
terne structuur in de toekomst te verbinden met de toekomstige ontsluitingsstructuur van een in
de toekomst te verwachten ontwikkeling van het gebied ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron
tot woon-/werkgebied. De noodzaak van een of meerdere verbinding(en) tussen beide gebieden
zal dan aanwezig zijn. De kruising met de centrale langzaamverkeersroute via de 's-Gravenweg
vormt dan een belangrijk aandachtspunt vanuit verkeersveiligheidsoverwegingen.
Tevens is de weg parallel aan de A12 zodanig geprojecteerd dat deze in de toekomst op ver-
schillende manieren verlengd kan worden richting Zoetermeer.

Verkeersintensiteiten
De totale verkeersproductie van het geprojecteerde bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron wordt
op basis van de netto oppervlakte en kerncijfers uit onderzoek ingeschat op circa
3.500 mvt/etmaal. Deze intensiteit zal zich dan ook op het westelijk deel van de westelijke ex-
terne ontsluitingsweg voordoen. Op de twee centrale ontsluitingsassen zal de verkeersintensi-
teit rond de 1.750 mvt/etmaal liggen. De interne verzamelwegen kennen een verkeersintensiteit,
na invulling van het bedrijventerrein, van 500-1.000 mvt/etmaal.

Verkeerstechnische consequenties
Het kruispunt van de Randweg met de nieuwe westelijke externe ontsluitingsweg is duurzaam
veilig vormgegeven als rotonde. De spoordijk is voorzien van een verdiepte doorgang middels
een kunstwerk. Indien de 's-Gravenweg wordt gekruist, dient de kruising duurzaam veilig te wor-
den vormgegeven ten behoeve van de veiligheid van het langzaam verkeer.

Parkeren
Het parkeren ten behoeve van de bedrijven (werknemers en bezoekers) wordt zoveel mogelijk
op eigen terrein in gebouwde voorzieningen gerealiseerd of aan de randen van het bedrijventer-
rein gesitueerd. Met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen worden de CROW-cijfers conform
publicatie 182 uit 2003 aangehouden. Voor hallen geldt een parkeernorm van 1 pp/100 m² bvo,
voor kantoorruimte 1 pp/50 m² bvo. Ter hoogte van de nieuwe Randstadrailhalte zal geconcen-
treerd parkeren op maaiveld worden mogelijk gemaakt ten behoeve van P&R-doeleinden
(voorlopig circa 50 pp).

Openbaar vervoer
Een goede ontsluiting per openbaar vervoer is gewenst. Door de realisatie van een nieuwe
Randstadrailhalte direct grenzend aan het Bedrijvenpark Heron, zal sprake zijn van een goede
bereikbaarheid van het bedrijventerrein per openbaar vervoer. Het bedrijventerrein kan dan ook
arbeidsintensieve bedrijven gaan huisvesten aangezien de mogelijkheid voor medewerkers om
per openbaar vervoer naar het bedrijventerrein te komen goed is. De bereikbaarheid van het

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg
Ontwikkelingsvisie 29

gebied zal dan ook sterk verbeteren na de opening van de Randstadrailhalte. Deze halte zal op
korte termijn worden gerealiseerd in het kader van het project Randstadrail.

Langzaam verkeer
De hoofdontsluitingsstructuur voor fietsers zal aan twee zijden van het bedrijventerrein worden
gerealiseerd. De hoofdassen voor het fietsverkeer worden gevormd door: de 's-Gravenweg aan
de zuidzijde en een snelfietspad langs de ontsluitingsweg parallel aan de spoorlijn tussen Zoe-
termeer en Den Haag.
De 's-Gravenweg zal een belangrijke langzaamverkeersfunctie krijgen toebedeeld, de geplande
Randstadrailhalte en de Randweg ongelijkvloers kruisen en het gebied verbinden met de kern
van Nootdorp. Tevens zal langs de centrale ontsluitingsassen een fietspad worden gerealiseerd
dat via het kunstwerk door de spoordijk zal aansluiten op het fietspad langs de Randweg. Het
fietsverkeer zal daarnaast gebruik kunnen maken van de interne 30 km/h-bedrijfsverzamelwe-
gen. Bij het ontwerp van de profielen zal rekening worden gehouden met de aanwezigheid van
fietsers op de interne bedrijfsverzamelwegen. Het aantal fietsers op deze wegen zal echter re-
latief gering zijn. Aandacht zal worden besteed aan de sociale en duurzame verkeersveiligheid
van de wel intensief gebruikte langzaamverkeersroutes zoals de 's-Gravenweg.

4.3. Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Heron

Ten behoeve van het bevorderen van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit in Bedrijvenpark
Heron is het beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Heron opgesteld (CH & Partners). Dit beeldkwa-
liteitplan doet uitspraken over de uiterlijke verschijningsvorm van gebouwen, bouwwerken en
constructies op de bedrijfskavels en in de openbare ruimte. Ook aan de toepassing van reclame
en de vormgeving van terreinafscheidingen wordt aandacht besteed.

Aan verschillende gebouwtypes worden nadere regels gesteld. Van belang is dat er een een-
heid ontstaat waarbinnen gevarieerd kan worden. De voorgestelde eenheid ligt niet in een ar-
chitectuurstijl, maar in samenhang in materiaal- en kleurkeuze, oriëntatie van de gebouwen op
straatruimten en plaatsing in reeksen. Een bedrijfsgebouw is in Bedrijvenpark Heron een een-
heid waarin productie, expeditie, kantoor en andere functies in één herkenbaar geheel worden
opgenomen. Het type van de grote loods met het kleine aangeplakte kantoor is niet gewenst.
Omdat de meeste gebouwen van meerdere kanten te zien zijn, is het van belang dat ze als een
entiteit, als een geheel worden ontworpen. In de architectonische uitwerking moet ruimte wor-
den gegeven aan het architectonische detail: erkers, serres, luifels, installatieruimtes, terrassen.
Deze elementen benadrukken ook de individualiteit van het bedrijf.

Bebouwing ten behoeve van het functioneren van het gebied als nutsvoorzieningen en bruggen
moeten passen bij de bedrijfsbebouwing. Ze worden in een nader te bepalen kleur uitgevoerd,
met duurzame materialen en een passende architectuur. Standaardoplossingen zijn niet ge-
wenst. Bruggen of hekwerken met leuningen langs water dienen in overeenstemming met de
uniforme detaillering van de kavelgrenzen/erfafscheidingen aan het openbaar gebied te worden
ontworpen en uitgevoerd.

Op basis van het bepaalde in de welstandsnota van de gemeente Pijnacker-Nootdorp (vastge-

steld d.d. 1 juli 2004) geldt het beeldkwaliteitplan na vaststelling door de raad als toetsingskader
voor de welstandstoetsing, en daarmee voor de vergunningverlening. Op deze wijze wordt ze-
ker gesteld dat de gewenste beeldkwaliteit in Bedrijvenpark Heron ook wordt bereikt.

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg
Ontwikkelingsvisie 30

Figuur 5 Milieuzonering

Adviesbureau RBOI
181.10741.02
Rotterdam / Middelburg