LICENCIAMENTO AMBIENTAL E URBANSTICO

PARA O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

Rochelle Jelinek1

1. Interpretao sistemtica das normas: necessidade de compatibilizao das

normas urbansticas e ambientais
O fenmeno da ocupao desordenada das cidades, conjugado ao
adensamento demogrfico, desigualdade social e fundiria, explorao
econmica desenfreada e degradao ambiental, uma realidade que torna
evidente a insuficincia dos instrumentos de disciplina e fiscalizao do uso do solo
urbano que vm sendo tradicionalmente utilizados, olvidando a proteo ambiental
diante da presso poltica e do conflito pontual entre crescimento das cidades e
defesa do meio ambiente. Esse quadro no causa espcie, j que a relao entre o
ser humano e o meio ambiente paradoxal: s vezes reconhece-se a supremacia do
interesse pblico na conservao do meio; outras, entende-se que a necessidade de
crescimento econmico e gerao de empregos compensam a degradao do meio
ambiente urbano natural e construdo.
A irregularidade urbana, expressa pelos loteamentos clandestinos e
irregulares e pelos assentamentos informais, que no respeitam leis nem limites
fsicos, territoriais nem ecolgicos, s custas de pssimas condies de vida para a
populao, traz em seu bojo verdadeiro passivo ambiental que precisa ser
enfrentado com polticas de preveno e regularizao, observando a tutela
ambiental impregnada no texto constitucional2.

Promotora de Justia-Ministrio Pblico do RS, Especialista em Direito Ambiental pela Universidade Federal
do RS-UFRGS, Mestranda em Direito pela Pontifcia Universidade Catlica do RS-PUC/RS.
2
Uma vez estando no sistema jurdico vigente, as normas relativas a todos os ramos jurdicos assim tambm as
urbansticas no podem ser aplicadas sem levar em conta as normas ambientais impregnadas pela ideologia
constitucional.
Paulo Jos Leite Farias refere que a ideologia adotada na Constituio Federal de 1988 permite que se fale em
Estado de Direito Ambiental, o que impregna todas as normas que se relacionam com o vasto leque do
domnio normativo da expresso ambiente. FARIAS, Paulo Jos Leite. Competncia federativa e proteo
ambiental. Porto Alegre: Fabris, 1999, p.226.
Alm da consagrao da necessidade de preservao ambiental no texto constitucional, com advento da Lei n.
10.257/01 (Estatuto da Cidade), que regulamentou os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, a temtica
ambiental tornou-se obrigatria na fixao das exigncias fundamentais de ordenao da cidade, no se
podendo vislumbrar uma aplicao estrita das leis de parcelamento do solo urbano, sem estarem em
consonncia com a legislao de tutela ao meio ambiente. A ttulo exemplificativo, tomem-se as seguintes
diretrizes gerais mencionadas no estatuto: suas normas, de ordem pblica e interesse social, regulam o uso da
propriedade urbana em prol do equilbrio ambiental (art. 1o, par. nico); a poltica urbana deve garantir o
direito a cidades sustentveis, que pressupe o saneamento ambiental (art. 2o, inc. I); o planejamento urbano
deve evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente (art.
2o, inc.IV); a poltica urbana deve promover a proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e
construdo, inclusive o cultural (art. 2o, inc. XII); a poltica urbana deve ouvir a populao nos processos de
implantao de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente
natural ou construdo (art. 2o, inc. XIII); na regularizao fundiria e urbanizao de favelas, a poltica urbana
dever considerar as normas ambientais (art. 2o, inc. XIV); a ordenao do solo das cidades deve coibir o
parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana, e
evitar a poluio e a degradao ambiental (art. 2o, inc. VI, c e g).

A Constituio Federal, com seu carter dirigente sobre o ordenamento

infraconstitucional3, patenteou o reconhecimento do direito fundamental ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado, impondo a obrigao dos Poderes Pblicos e
da coletividade de defend-lo e preserv-lo, bem como a previso de sanes para
as condutas ou atividades lesivas. A preservao e recuperao do meio ambiente
natural e urbano passa a ser, portanto, base em que se assenta a poltica
econmica e social do pas.
De acordo com a diretriz imposta na Carta Magna, o Estado ou o particular
que pretenda empreender deve evitar impactos que prejudiquem o ecossistema, a
biodiversidade e o ordenamento das cidades e, por conseqncia, a qualidade de
vida da populao, porque o desenvolvimento econmico, a livre iniciativa e a livre
explorao econmica subentendem o uso sustentvel dos recursos naturais e o
respeito aos limites do meio.
Havendo uma violao do equilbrio global exigido, devem ser impostas as
correes necessrias s externalidades negativas, mesmo que para isso os
princpios da ordem econmica precisem ser relativizados, porque ilegtimo o direito
de quem emprega meios de apropriao de bens que possam trazer prejuzos ou
custos sociais. No se desenvolvendo a relao entre o sujeito e o bem na dinmica
da satisfao social, no h proteo jurdica do pretendido direito.
Nesse mesmo prisma o texto constitucional positivou a unio indissocivel
entre a propriedade e a sua funo scio-ambiental, agregando ao direito (relao)
de propriedade um dever jurdico de agir em vista do interesse coletivo. As
caractersticas do domnio (uso, gozo e disposio), tampouco as limitaes ao
exerccio do domnio, no so bastantes para conformar o contedo do legtimo
exerccio da relao de propriedade. A funo scio-ambiental agregada relao
de propriedade, cuja definio inseparvel do uso racional da propriedade e dos
recursos ambientais que lhe so integrantes, institui um nus ao sujeito, que, ao
extrair do bem resultados em seu interesse prprio, deve tambm concretizar fins de
interesse social.
Os princpios constitucionais4 so verdadeiros vetores reguladores da
disciplina do parcelamento e ocupao do solo urbano, porque estabelecem a
correlao entre explorao econmica, ordem social e desenvolvimento
sustentvel, impondo uma interao das normas urbansticas e ambientais para
proteo do meio ambiente urbano, natural e construdo.
Com o advento do Estatuto da Cidade, que regulamentou o captulo da
Constituio Federal sobre a poltica urbana e fixou diretrizes que pregam o direito a
cidades sustentveis e o uso da propriedade urbana em prol do equilbrio ambiental,
a temtica ambiental tornou-se obrigatria na ordenao do solo urbano.
3

Nenhum tema no mbito jurdico pode ser analisado dissociado da constitucionalidade dirigente. O
ordenamento jurdico composto por um conglomerado de normas que se interligam hierarquicamente, tal
qual uma pirmide. A Constituio Federal se localiza no topo da pirmide, irradiando sua supremacia de
modo a sujeitar as normas infraconstitucionais anteriores e posteriores aos seus princpios e comandos,
sejam elas de ordem civil, urbanstica, administrativa, ambiental, penal, de natureza pblica ou privada.Sobre a
Constituio dirigente: CANOTILHO, J. J. Gomes. Direito constitucional e teoria da constituio. Coimbra:
Almedina, 1999.
A violao de um princpio acarreta a quebra de todo o ordenamento jurdico vigente. Violar um princpio
muito mais grave que transgredir uma norma qualquer.[...] a mais grave forma de ilegalidade ou de
inconstitucionalidade conforme o escalo do princpios atingido, porque representa insurgncia contra todo o
sistema, subverso de seus valores fundamentais, contumlia irremissvel a seu arcabouo lgico e corroso de
sua estrutura mestra. MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de direito administrativo. So Paulo:
Malheiros, 1996, p. 546.

Assim, a necessidade de adequao do parcelamento do solo urbano a uma

multidisciplinariedade de normas implica na observncia de restries no s
urbansticas, mas tambm ambientais, j que a exegese de uma norma pressupe
interpretar o sistema em em sua totalidade.5
2. Processo de licenciamento urbanstico e ambiental
A necessidade de adequao do parcelamento do solo urbano s
legislaes registrais, urbansticas e ambientais implica na realizao de uma srie
de levantamento de dados, elaborao de estudos e projetos e de manifestaes
dos rgos pblicos competentes, concedendo ou negando os requerimentos
formulados pelo parcelador (ou regularizador do parcelamento clandestino ou
irregular).
O projeto de parcelamento resulta da conjuno de esforos tcnicos
prprios da engenharia, da rea ambiental, do urbanismo e jurdicos. Por isso, deve
atender s exigncias contidas nos diversos textos legais incidentes e s diretrizes
definidas pelos rgos pblicos, de maneira a torn-lo vivel em termos tcnicos e
jurdicos.
Esse procedimento multidisciplinar exige compatibilizao nos mbitos
ambiental e urbanstico, planejamento comum e integrao das polticas pblicas,
que precisam ser harmonizados porque incidem sobre o mesmo objeto. No
incomum uma licena urbanstica permitir a execuo de um loteamento sem, por
exemplo, identificar os bens ambientais que podem modificar a localizao de vias,
espaos pblicos e edificaes. A compatibilizao implica analisar o imvel com
todas as suas interfaces, inclusive modificando a tipologia das edificaes para
adequar a situao ambiental da rea. Assim, as licenas urbansticas e ambientais,
que so analisadas e expedidas por intermdio de diferentes rgos6, exigem uma
interao, respeitadas as competncias de cada rgo.7
2.1. Etapas do procedimento de obteno de licenas ambientais e
urbansticas
Por se tratar de um procedimento jurdico e urbanstico, o empreendimento
de parcelamento do solo ou sua regularizao deve ser desenvolvido em etapas,
5

Interpretar o direito realizar uma sistematizao daquilo que aparece como fragmentrio e isolado. (...)
Qualquer norma apenas se esclarece na totalidade das regras, dos valores e, sobretudo, dos princpios
jurdicos. Isolada, por mais clareza que aparente ter seu enunciado, torna-se obscura e ininteligvel. Neste
quadro, o intrprete deve descobrir o sentido do sistema (...) Ou a interpretao jurdica sistemtica ou no
interpretao. FREITAS, Juarez. A interpretao sistemtica do direito. So Paulo: Malheiros, 2004, p.19-23.
No mesmo sentido: PASQUALINI, Alexandre. Hermenutica e sistema jurdico: uma introduo
interpretao sistemtica do direito. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1999.
Com o advento da municipalizao do licenciamento ambiental (arts. 5o e 6o da Resoluo n. 237/97 do
CONAMA), as licenas urbansticas e ambientais passaram a ser expedidas pelo mesmo ente federativo para
as atividades e empreendimentos de impacto local ou delegadas pelo Estado (nos Municpios que j
implementaram o licenciamento ambiental), mas a multidisciplinariedade envolve secretarias diversas. Nos
locais em que ainda no houve a municipalizao, ou quando a atividade ou empreendimento nas situaes
previstas nos arts. 4o e 5o da Resoluo do CONAMA n. 237/97, as licenas urbansticas so expedidas pelo
Municpio e as ambientais pelo rgo licenciador estadual ou federal, conforme o caso.
Sobre a questo: PRESTES, Vansca Buzelato. A necessidade de compatibilizao das licenas ambiental e
urbanstica no processo da municipalizao do licenciamento ambiental. Revista de Direito Ambiental, So Paulo, v.
34, p. 84-96, abr./jun. 2004.

cuja ordem e sistemtica de implementao depende da situao de fato existente,

dos atores envolvidos, das especificidades fsicas e sociais, da situao registral da
rea, entre outros fatores. Algumas etapas podem ser dispensadas ou desdobradas
por lei municipal, ou podem deixar de ser exigidas no caso concreto, em razo das
peculiaridades.
O procedimento deve iniciar com o levantamento topogrfico da rea, que
dever ser encaminhado para avaliao da sua viabilidade urbanstica e fixao das
diretrizes de uso do solo, que tm a funo de ordenao do territrio. Aps a
manifestao do Poder Pblico sobre estas questes, deve suceder-se a avaliao
da viabilidade ambiental do empreendimento pelo rgo ambiental competente, que,
concluindo positivamente, conceder a licena prvia, que tem a funo de aprovar
a localizao e concepo do empreendimento, atestar a viabilidade ambiental da
gleba e estabelecer os requisitos bsicos condicionantes a serem atendidos nas
prximas fases de sua implementao. Obtidas as diretrizes urbansticas e
ambientais, segue-se a elaborao dos projetos urbanstico e tcnicos
(abastecimento de gua, energia eltrica, esgoto, etc.), que devero ser aprovados
pelo Municpio. Com a aprovao dos projetos e a obteno da licena ambiental de
instalao8, que autoriza a instalao do empreendimento tendo em vista as
especificaes constantes dos projetos aprovados, e, com base nestes, define as
medidas de controle ambiental e demais condicionantes, deve seguir-se o registro
do empreendimento junto ao Registro de Imveis competente. Por ltimo, tem
cabimento a licena urbanstica para construo das obras9.
O fluxograma a seguir demonstra a seqncia de elaborao dos
levantamentos, estudos e projetos, sua aprovao e concesso das licenas
ambiental e urbanstica.

Levantamento topogrfico e estudo

preliminar de viabilidade urbanstica

Fixao de diretrizes pelo Municpio

EIA/RIMA (se necessrio)

Licena prvia ambiental (LP)

Elaborao dos projetos tcnicos e

urbanstico

A LI a licena a ser exigida pelo Registrador Pblico para o registro do empreendimento.

Diretrizes pelo Estado/anuncia prvia da

autoridade metropolitana

Aprovao dos projetos pelo Municpio e

expedio da licena urbanstica

Licena de instalao (LI)

Execuo das obras exigidas para o

registro imobilirio

Registro do parcelamento
no Registro de Imveis

Execuo da obras remanescentes

Licena ambiental de operao (LO)

3. Licenciamento ambiental
O licenciamento ambiental, de carter eminentemente de preveno e
controle da degradao do meio ambiente, est previsto na Lei n. 6.938/81 como
um dos instrumentos da Poltica Nacional do Meio Ambiente (art. 9o, inc. IV),
necessrio para os casos de potencial ou efetiva degradao ambiental (art. 10).
A Resoluo do CONAMA n. 237/97, que regulamentou o licenciamento
ambiental, disps:
Art. 2o A localizao, construo, instalao, ampliao,
modificao e operao de empreendimentos e atividades
utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou
potencialmente poluidoras, bem como os empreendimentos
capazes, sob qualquer forma, de causar degradao
ambiental, dependero de prvio licenciamento de rgo
ambiental competente, sem prejuzo de outras licenas
legalmente exigveis.10
9

Para compatibilizar-se com a licena urbanstica para implantao (execuo das obras) no loteamento a
partir da qual o parcelador tem direito a executar o projeto aprovado , deve a licena de instalao deve ser
concedida antes deste. PRESTES, A necessidade de compatibilizao..., p. 94-95.
10
A falta de licenciamento do rgo ambiental competente configura o delito do art. 60 da Lei 9.605/98:
Construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar, em qualquer parte do territrio nacional,
estabelecimentos, obras ou servios potencialmente poluidores, sem licena ou autorizao dos rgos
ambientais competentes, ou contrariando as normas legais e regulamentares pertinentes. Nos parcelamentos

1o Esto sujeitos ao licenciamento ambiental os

empreendimentos e as atividades relacionadas no Anexo I,
parte integrante desta Resoluo.
Art. 8o O Poder Pblico, no exerccio de sua competncia de
controle, expedir as seguintes licenas:
I Licena prvia (LP): concedida na fase preliminar do
planejamento do empreendimento ou atividade aprovando
sua localizao e concepo, atestando a viabilidade
ambiental e estabelecendo os requisitos bsicos
condicionantes a serem atendidos nas prximas fases de
sua implementao;
II Licena de instalao (LI): autoriza a instalao do
empreendimento ou atividade de acordo com as
especificaes constantes dos planos, programas e
projetos aprovados, incluindo as medidas de controle
ambiental e demais condicionantes, da qual constituem
motivo determinante;
III Licena de operao (LO): autoriza a operao da
atividade ou empreendimento, aps a verificao do
efetivo cumprimento do que consta das licenas
anteriores, com as medidas de controle ambiental e
condicionantes determinados para a operao.
Pargrafo nico As licenas ambientais podero ser
expedidas isolada ou sucessivamente, de acordo com a
natureza, caractersticas e fase do empreendimento ou
atividade.
(grifos nossos)
O fundamento da exigncia do licenciamento ambiental reside na
possibilidade, constitucionalmente outorgada, de o Poder Pblico impor condies
ao exerccio do direito de propriedade e do direito ao livre empreendimento, a fim de
que a funo scio-ambiental da propriedade seja observada (arts. 5, XXIII, 170, III
e VI, e par. nico, 182, 2, e 186, II, todos da Constituio Federal).
O licenciamento ambiental reflete os princpios da supremacia do interesse
pblico na proteo do meio ambiente em relao aos interesses privados, j que
cuida de proteger o direito fundamental da pessoa humana ao equilbrio ecolgico,
posto no art. 225, caput, da Constituio Federal. Dada a indisponibilidade deste
direito, cabe ao Poder Pblico em defesa do meio ambiente intervir nas
atividades privadas, condicionando o seu exerccio a determinadas obrigaes que
busquem atingir um padro de desenvolvimento reputado sustentvel.
Annelise Monteiro Steigleder11, tratando da plurifuncionalidade do
licenciamento ambiental, destaca as principais funes desse instrumento. O
clandestinos ou irregulares, a caracterizao deste delito incide em concurso material com o crime de
parcelamento irregular do solo urbano (arts. 50 e 51 da Lei n. 6.766/79) e outros eventuais delitos ambientais
decorrentes de extrao de vegetao nativa (ex: arts. 38, 39, 48, 50 da Lei n. 9.605/98), construo em solo
no edificvel especialmente protegido (art. 64) e lanamento de resduos lquidos ou slidos (art. 54, 2o, inc.
V).
11
STEIGLEDER, Annelise Monteiro. Aspectos controvertidos do licenciamento ambiental. Disponvel em:
</pesquisas_doutrinas_detalhe.asp?idDocumento=7>. Acesso em: 19 set. 2004.

licenciamento objetiva o controle de atividades potencialmente poluentes,

procurando imprimir-lhes um padro de atuao sustentvel, de modo a prevenir
danos ambientais. Nesse sentido, o licenciamento operacionaliza os princpios da
precauo, da preveno e poluidor-pagador12, pois cuida de identificar os riscos e
impactos inerentes a determinado empreendimento ou atividade, tais como a
capacidade de gerar lquidos poluentes (despejo de efluentes), resduos slidos,
emisses atmosfricas, rudos, etc., com vistas a informar o processo decisrio
sobre a implementao destes e sobre a eleio das medidas preventivas mais
adequadas para mitigar a degradao ambiental. Tambm funo importante do
licenciamento ambiental a imposio de medidas mitigadoras e compensatrias para
a degradao ambiental aqui entendida como perda das caractersticas essenciais
do sistema ecolgico que est prestes a ser autorizada13, de modo a causar o
menor impacto possvel ao meio ambiente. O licenciamento tambm exerce a funo
de demarcar o limite de tolerncia dos impactos ambientais, traduzindo que um
determinado nvel de degradao dever ser suportado, eis que inerente ao convvio
em sociedade. A licena ambiental conter os nveis mximos de degradao
considerados aceitveis para a atividade ou empreendimento14. O licenciamento tem
a potencialidade de inserir determinada atividade em um contexto de programao e
planificao do desenvolvimento econmico nacional, regional ou local, percebendose os fins pblicos e de composio preventiva de mltiplos interesses pblicos,
privados e coletivos, relativamente s garantias do particular, que se manifesta de
forma pregnante e urgente nos procedimentos diretamente incidentes sobre os
direitos fundamentais15. Para que esta funo seja adequadamente observada,
imprescindvel a existncia prvia de um zoneamento ambiental, definindo os usos
do solo e suas potencialidades, de acordo com as caractersticas ambientais da
regio e de um planejamento de desenvolvimento econmico e ambiental desta.
Assim, o licenciamento ambiental torna-se instrumento voltado para o
desenvolvimento sustentvel, procurando harmonizar o princpio da defesa do meio
ambiente com os princpios da propriedade privada, da livre iniciativa e da
explorao de atividades econmicas.
12

A implementao do princpio do poluidor-pagador verifica-se a partir da vocao prioritariamente preventiva,

posto que visa internalizao, no processo produtivo ou empreendedor, dos custos da preveno de danos
ambientais. Da que o licenciamento condicionar o empreendimento ou atividade adoo de medidas e
tecnologias adequadas preveno de riscos ambientais. Sobre os princpios da preveno, preveno e do
poluidor-pagador, ver em MIRRA, lvaro Valery. Princpios fundamentais do direito ambiental. Revista de
Direito Ambiental, So Paulo, v. 2, abr./jun. 1996.
13
Determinado impacto ambiental ser autorizado pelos rgos competentes, mas no ser considerado dano
juridicamente reparvel (pela via da responsabilizao civil), porque ser mitigado e compensado pelas
obrigaes estabelecidas na licena. Trata-se da chamada responsabilizao ex-ante, efetuada na esfera
administrativa, em que se pretende compensar danos ambientais que sero autorizados pelos rgos
ambientais. Exemplo dessa possibilidade est previsto no Cdigo Florestal do Rio Grande do Sul, cujo art. 8
estabelece que, para cada rvore cortada, devero ser plantadas 15 mudas, preferencialmente da mesma
espcie. No entanto, o descumprimento das condies da licena enseja a presuno absoluta de ocorrncia de
dano reparvel, por fora do art. 3, inc. III, e, da lei n. 6.938/81.
14
No parcelamento do solo urbano esse limite pode ser identificado, por exemplo, na aceitao de que o
lanamento de esgoto domstico seja por meio de fossa sptica e sumidouro em que h deposio de
resduos no solo ao invs de sistema de tratamento dos efluentes, especialmente em loteamentos ou
assentamentos de baixa renda. Evidente que essa aceitao leva em considerao somente o empreendimento
em anlise, considerado isoladamente, sem viso do todo. Os efeitos sinergticos devidos s vrias
autorizaes isoladas para liberao dos poluentes permite a contnua poluio do solo e a possvel
contaminao do lenol fretico.
15
ANTUNES, Lus Filipe Colao. O procedimento administrativo de avaliao do impacto ambiental. Coimbra:
Almedina, 1998, p. 198.

A natureza jurdica da licena ambiental controversa, permeada na

dicotomia licena administrativa/autorizao administrativa16. Parte da doutrina
sustenta que, apesar da denominao utilizada pela lei licena , o exame das
caractersticas do ato revela que este tem natureza de autorizao administrativa,
porque depende de critrio de avaliao a ser adotado pelo rgo ambiental
competente para sua outorga, no garante ao empreendedor a efetiva realizao do
seu intento (implantao de empreendimento ou explorao de atividade) e, se
concedido, no assegura ao titular do interesse a manuteno do status quo vigente
quando da sua expedio17. Em sentido contrrio, alguns doutrinadores sustentam
que se trata de licena administrativa, pois configura uma anuncia da autoridade
ambiental, quando reconhecido o direito do interessado, depois de verificado que o
empreendimento ou atividade atendeu s condicionantes para sua localizao,
instalao e operao18. dis Milar reconhece a natureza peculiar da licena
ambiental, que se aproxima da licena administrativa, representando uma anuncia
do Poder Pblico quanto ao exerccio dos direitos de propriedade e de explorao
econmica, mas no idntica a esta espcie de licena, pois, apesar de ter prazo
de validade estipulado, goza de carter de estabilidade e no poder ser suspensa
por discricionariedade ou arbitrariedade, est sujeita reviso e suspenso em caso
de interesse pblico superveniente e quando houver descumprimento dos requisitos
preestabelecidos no processo de licenciamento19.
Entende-se que todos os institutos de Direito Ambiental, entre eles o
licenciamento, tm peculiaridades e um carter sui generis que no permitem
enquadr-los em um instituto exato do Direito Administrativo, do Direito Civil, do
Direito Registral, etc. Nessa esteira, impossvel reduzir a licena ambiental ao
conceito de licena administrativa ou autorizao administrativa. O licenciamento
ambiental pautado por uma principiologia prpria, outorgada pelos princpios da
preveno, da precauo, do poluidor-pagador e do desenvolvimento sustentvel,
cuja conseqncia a no-definitividade e a possibilidade de reviso pelo rgo
ambiental, desde que o interesse pblico a justifique. Ademais, a complexidade do

16

Para esclarecer a questo, cumpre diferenciar os atos administrativos de autorizao e licena, que pertencem
categoria de atos administrativos negociais entre o Poder Pblico e o particular. A licena (ex: habite-se) ato
administrativo vinculado, de carter regulamentativo e definitivo, envolve direitos subjetivos; uma vez
satisfeitos os requisitos legais, no pode a concesso do direito via licena ser negada; uma vez concedida a
licena, traz a presuno de definitividade; sua invalidao s pode ocorrer por ilegalidade ou abusividade do
ato administrativo. A autorizao (ex: alvar de localizao e funcionamento) ato discricionrio e precrio,
que envolve interesses e no gera direitos ao requerente; o Poder Pblico decide discricionariamente sobre a
concesso do pleito do interessado e, por isso, no h direito subjetivo obteno ou continuidade da
autorizao. Sobre o tema: MEIRELLES, Hely Lopes. Direito administrativo brasileiro. So Paulo: Malheiros,
1995, p.160-174.
17
Esse posicionamento sustenta tratar-se de autorizao administrativa porque pressupe o monitoramento da
atividade ou empreendimento e possibilita a reviso e a denegao da mesma pelo rgo pblico competente.
Nesse sentido: MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito ambiental brasileiro. 11. ed. So Paulo: Malheiros,
2003, p.202. RHODE, Geraldo Mario. Licena prvia LP e prtica de licenciamento ambiental no Brasil.
Revista de Direito Ambiental, So Paulo, v.18, p.216-220, abr./jun. 2000. Tambm: PRESTES, A necessidade
de compatibilizao... , p. 89-90. FREITAS, Vladimir Passos de. Direito administrativo e meio ambiente. 3.ed.
Curitiba: Juru, p. 75. MUKAI, Toshio. Direito ambiental sistematizado. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, 1998, p.89.
18
Nessa linha: FREIRE, William. Direito ambiental brasileiro. Rio de Janeiro: Aide, 1998, p. 70. ANTUNES,
Lus Filipe Colao. O procedimento administrativo de avaliao do impacto ambiental. Coimbra: Almedina,
1998, p.102.
19
MILAR, dis. Direito do ambiente: doutrina, prtica, jurisprudncia e glossrio. So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2000.

licenciamento ambiental, com suas sucessivas fases, enseja peculiaridades para

cada uma das licenas concedidas (LP, LI ou LO)20.
Quando recebe o pedido de licenciamento ambiental, o rgo competente
est vinculado s normas constitucionais de desenvolvimento econmico em
compatibilidade com a preservao do ambiente e sua manifestao sobre o pedido
no implica discricionariedade administrativa no sentido de convenincia e
oportunidade da instalao do empreendimento, mas sim discricionariedade tcnica
atravs de parmetros tcnicos e cientficos objetivos. No h uma atuao livre da
Administrao, mas o poder de tomar a deciso mais adequada ao fim pblico que a
lei impe21.
O parcelamento do solo para fins urbanos, sob qualquer de suas formas,
considerado empreendimento potencialmente capaz de causar degradao
ambiental e, como tal, est condicionado ao prvio licenciamento ambiental,
conforme anexo I da Resoluo n. 237/1997 do CONAMA.
O parcelamento do solo urbano exige licena prvia (LP), na fase de
planejamento da implantao, alterao ou ampliao do empreendimento, para
aprovar sua localizao, atestar a viabilidade ambiental e estabelecer
condicionantes para as prximas fases; licena de instalao (LI) do
empreendimento, que deve ser solicitada na fase anterior execuo das obras,
para exame dos projetos tcnicos e urbanstico aprovados pelo Municpio, e, com
base nestes, ser autorizado o incio das obras e estabelecidas condies, restries
e medidas de controle ambiental; e licena de operao (LO), que deve ser
solicitada quando do trmino das obras do empreendimento, para verificao da sua
efetiva execuo de acordo com as condicionantes da LI, das eventuais medidas
compensatrias estabelecidas e do regular funcionamento do sistema de disposio
de guas servidas.
A resoluo que regulamenta o licenciamento ambiental prescreve que as
licenas podem ser expedidas isolada ou sucessivamente, de acordo com a
natureza e caractersticas do empreendimento. Nesse espeque, a solicitao de
qualquer uma das licenas deve estar de acordo com a fase em que se encontra o
empreendimento: concepo, obra, operao ou ampliao22, mesmo que no tenha
sido obtida a licena anterior prevista em lei.
Destarte, para os parcelamentos clandestinos do solo ou assentamentos
informais, a exigncia de LP, LI ou LO depender da fase de implantao e da
situao ftica do parcelamento. Se o empreendimento j est implantado de fato,
com construes e ocupao da rea pelos moradores, no h que ser exigida

20

Nesse sentido: STEIGLEDER, Aspectos controvertidos....

A discricionariedade tcnica um juzo efetuado de acordo com cnones cientficos e tcnicos, enquanto a
discricionariedade administrativa se revela na liberdade de escolha. Na discricionariedade tcnica, a deciso do
Poder Pblico feita com base em pressupostos, estudos ou critrios extrados de normas tcnicas. O interesse
primrio a prosseguir coloca particulares vnculos e limites tambm atividade discricionria da
Administrao Pblica que, perdendo o carter arbitral, se deve determinar de modo a conseguir a melhor
realizao do interesse pblico. No procedimento de licenciamento ambiental, a discricionariedade tcnica
refere-se a um momento cognitivo e implica juzos e no escolhas, com a particularidade desta operao se
desenrolar luz do interesse pblico primrio (o ambiente) e no de qualquer interesse secundrio ou dos
particulares. ANTUNES, O procedimento..., p. 234. Sobre a discricionariedade administrativa ambiental, ver
mais em: KRELL, Andreas J. Discricionariedade administrativa e proteo ambiental: o controle dos
conceitos jurdicos indeterminados e a competncia dos rgos ambientais: um estudo comparativo. Porto
Alegre: Livraria do Advogado, 2004.
22
Tendo em vista que as licenas ambientais estabelecem as condies para que o empreendimento cause o
menor impacto possvel ao meio ambiente, qualquer alterao deve ser submetida ao licenciamento.
21

licena prvia e/ou licena de instalao. Como a prpria denominao indica, a

funo destas eminentemente preventiva.
J tendo havido impacto com a alterao e ocupao da gleba, ser
necessria a elaborao de um diagnstico ambiental da rea e plano de controle
ambiental, a serem submetidos apreciao do rgo ambiental competente, que
poder exigir medidas restauradoras ou compensatrias e condicionantes outras
(diversas das que constam dos termos de referncia que servem de base
para a LP e para a LI),
estabelecidas com base no diagnstico do impacto ambiental j causado pela
implantao do empreendimento. Contudo, a manifestao do rgo ambiental para
implantao do plano de controle e recuperao ambiental no ser, tecnicamente,
LP, LI nem LO, mas sim autorizao para recuperao de rea degradada.
O licenciamento ambiental deve ser precedido23 de um estudo prvio de
impacto ambiental (EIA) e do seu respectivo relatrio (RIMA), quando o
empreendimento for potencial ou efetivamente causador de significativa degradao
ambiental (art. 225, 1o, inc. IV, da CF, e Resoluo n. 01/86 do CONAMA)24, para
que os impactos possam ser avaliados e medidas de mitigao possam ser exigidas
pelo rgo licenciador. Nos casos de parcelamento do solo urbano, a prvia
realizao de EIA/RIMA somente ser necessria nas hipteses do art. 2o, inc. XV,
da Resoluo n. 01/86 do CONAMA, para projetos urbansticos acima de 100ha ou
em reas consideradas de relevante interesse ambiental a critrio dos rgos
federal, estadual ou municipal competente25.
O EIA/RIMA deve conter um diagnstico ambiental da rea de influncia do
empreendimento, com as condies atuais inter-relacionadas dos meios fsico,
biolgico e scio-econmico, demonstrar a compatibilidade do empreendimento com
a legislao pertinente, caracterizar a atual ocupao, identificar as reas de
vegetao nativa ou de interesse para a fauna, contemplar soluo para o
saneamento, de modo a permitir a avaliao dos impactos resultantes da
implantao do empreendimento. Deve, tambm, identificar os impactos que
podero ocorrer em funo da implantao do empreendimento: conflitos de uso,
remoo de cobertura vegetal, interferncia com estrutura existente, intensificao
do trfego na rea, eroso, assoreamento, entre outras. Ainda, deve apresentar as
medidas mitigadoras, compensatrias ou de controle ambiental considerando os

23

O EIA deve ser elaborado em momento prvio ao licenciamento, antecedendo a licena prvia (LP).
Suponhamos que a equipe tcnica do rgo licenciador considere inadequada a localizao do
empreendimento, opinando pela utilizao de alternativa locacional existente no EIA. O deferimento da
licena prvia, antes do exame do EIA/RIMA, seria incompatvel com a concluso do rgo licenciador. De
qualquer sorte, nos casos em que exigvel o EIA/RIMA, no poder ser deferida qualquer licena ambiental
(LP, LI ou LO) antes da apresentao e apreciao daquele. Do contrrio, o EIA se transformaria em farsa para
encobrir um licenciamento irregular. O licenciamento ambiental deferido antes do julgamento do EIA/RIMA
determina responsabilidade objetiva da Administrao pelos danos causados ao meio ambiente, nos termos do
art. 37, 6o, da Constituio Federal. CAPELLI, Silvia. O estudo do impacto ambiental na realidade brasileira.
In: BENJAMIN, Antnio Hermann (Coord.). Dano ambiental: preveno, reparao e represso. So Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993, p.163-164.
As despesas com o EIA/RIMA so arcadas pelo interessado no empreendimento (art. 8o da Resoluo 01/86).
Como providenciado pelo prprio interessado, pode ser tendencioso. Neste caso, o responsvel tcnico ser
responsabilizado solidariamente.
24
Sobre a questo, ver: MILAR, Direito do Ambiente...
25
A Resoluo 01/86 se refere SEMA, rgo federal que no mais existe; atualmente o licenciamento
ambiental no mbito federal compete ao IBAMA (art. 4o da Resoluo do CONAMA n. 237/97).

impactos previstos, indicando os responsveis por sua implantao e o respectivo

cronograma de execuo26.
Em sede de EIA/RIMA se destacam os princpios da publicidade e da
participao pblica, que tm como instrumento a audincia pblica, prevista no art.
11, 2o, da Resoluo n. 01/86 do CONAMA, cujos objetivos so a prestao de
informaes sobre o projeto e seus impactos ambientais pela administrao pblica
sociedade e a discusso do RIMA com a participao popular27. A ata da
audincia serve de base, juntamente com o RIMA, para anlise e parecer final do
licenciador quanto aprovao ou no do projeto. A Resoluo n. 09/87 do
CONAMA regulamentou a audincia pblica, estabelecendo, em seu art. 2, as
hipteses de convocao da referida audincia: quando o rgo ambiental julgar
necessria, quando solicitada por entidade civil, quando solicitada pelo Ministrio
Pblico e quando solicitada por cinqenta ou mais cidados. Em havendo solicitao
de audincia pblica, se o rgo licenciador no realiz-la, a licena concedida
no ter validade. Conclui-se, pois, que requisito formal essencial para a validade
da licena.
3.1. Licena prvia
Depois de atestada a viabilidade urbanstica do parcelamento e fixadas as
diretrizes da ocupao do solo, deve ser providenciada a licena ambiental prvia
(LP) junto ao rgo ambiental competente federal, estadual ou municipal,
conforme o caso (arts. 4o, 5o e 6o da Resoluo do CONAMA n. 237/97), para
aprovao da localizao do empreendimento, atestado da viabilidade ambiental da
gleba e estipulao das condies para as prximas etapas do processo de
parcelamento, de modo a evitar degradao do meio ambiente.
Para avaliao e expedio da licena prvia, o rgo ambiental deve visitar
o local para verificar as condies ambientais e identificar impactos efetivos ou
potenciais da ocupao da rea.
Nas hipteses do art. 2o, inc. XV, da Resoluo n. 01/86 do CONAMA projetos urbansticos acima de 100ha ou em reas consideradas de relevante
interesse ambiental a critrio dos rgos federal, estadual ou municipal competente , dever ser exigido o estudo de impacto ambiental (EIA/RIMA) para embasar as
exigncias, condies e restries que sero estipuladas para a implementao do
parcelamento.
A licena prvia ato que no gera direitos para o requerente, mesmo que
este tenha despendido recursos com o planejamento do empreendimento. Trata-se,
ainda, de fase de estudos e avaliaes, em que no h engajamento definitivo da
Administrao Pblica com o pedido. Est-se em fase de declarao de viabilidade,
e no constitutiva de direitos.
A licena prvia tem as seguintes funes: fornecer as condies de
contorno do projeto, conceder certido ambiental negativa quanto a impedimentos
de ordem legal (leia-se adequao da proposta a planos de desenvolvimento
26

Sobre procedimento, pressupostos, elaborao e custeio, responsabilidade da equipe, diretrizes e contedo

mnimo do EIA/RIMA, ver: MILAR, dis; BENJAMIN, Antnio Hermann. Estudo prvio de impacto
ambiental: teoria, prtica e legislao. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1993.
27
A realizao de audincias pblicas para discusso dos EIA/RIMA assegura o cumprimento da diretriz
prevista no art. 2, inc. II, e art. 43, do Estatuto da Cidade, que prev a gesto democrtica por meio da
participao popular na formulao, execuo e acompanhamento de planos programas e projetos de
desenvolvimento urbano.

regional, planos de uso do solo, planos diretores, como por ex. gerenciamento
costeiro e de bacias hidrogrficas), conter exigncias bsicas e primordiais de
aceitabilidade do plano do empreendimento28.
O rgo ambiental, no exerccio da discricionariedade tcnica, pode indeferir
o pedido de licena prvia inobstante a viabilidade urbanstica atestada pelo
Municpio em razo de impedimentos legais ou tcnicos. No sistema de
licenciamento ambiental brasileiro est colocada a possibilidade de uma deciso
negativa por parte do Poder Pblico sobre um empreendimento que no atente para
as mnimas condies de viabilidade, sustentabilidade ou adequao ambiental. Por
outro lado, o rgo ambiental no est autorizado a indeferir o pedido de licena
prvia por motivo de oportunidade ou convenincia, se o parcelador reunir as
condies legais e tcnicas para o empreendimento e se o EIA nos casos em que
exigido for favorvel.
3.2.Licena de instalao
A licena de instalao (LI) a que autoriza a implantao do loteamento ou
desmembramento de acordo com os projetos tcnicos e urbanstico aprovados pelo
Municpio e estabelece condies, restries e medidas de controle ambiental.
O Registrador Pblico, para proceder ao registro do parcelamento regular,
deve exigir a apresentao da LI, que o ato que define a conformao fsica do
empreendimento localizao dos lotes, ruas, delimitao das reas institucionais,
etc. A LP no se presta para tanto, porquanto apenas dispe sobre a adequao da
gleba ao empreendimento proposto. Exigir a LI depois do registro pode ter
conseqncias fatais para o meio ambiente. Poderia ocorrer, por exemplo, de o
Municpio aprovar um projeto para construo de moradias unifamiliares ou
plurifamiliares com sistema de esgotamento sanitrio por fossa sptica, filtro
anaerbio e valas de infiltrao sem extravasar para a rede pluvial, este ser
registrado no Registro de Imveis e, posteriormente, a LI dispor que este sistema de
esgotamento primrio somente adequado e suficiente para moradias unifamiliares.
Neste caso, seria necessria a alterao do projeto urbanstico com previso de
outro sistema de esgotamento, nova aprovao, novo registro, nova licena
ambiental. Ou, caso fosse implementado o empreendimento de acordo com o projeto
aprovado pelo Municpio, em desacordo com a LI, as edificaes plurifamiliares
levadas a efeito produziriam esgoto em quantidades muito superiores capacidade
de absoro do sistema, podendo acarretar contaminao do solo e poluio do
lenol fretico. Fica, assim, latente a necessidade de compatibilizao do
procedimento urbanstico com os aspectos ambientais, j que todos so facetas do
mesmo empreendimento.
A concesso de licena prvia (LP) no gera direito posterior obteno da
licena de instalao (LI) pelo interessado. Aquela contm exigncias bsicas e
primordiais de aceitabilidade do plano do empreendimento, que, se no forem
atendidas, ou se surgir impedimento de ordem legal ou administrativa (alterao dos
planos de desenvolvimento regional, por ex.), poder no ser concedida a licena de
instalao.
As licenas ambientais dependem de critrios discricionrios tcnicos de
avaliao a serem adotados pelo rgo ambiental competente e, por isto, a
28

RHODE, Geraldo Mario. Licena prvia: LP e prtica de licenciamento ambiental no Brasil. Revista de
Direito Ambiental, So Paulo, v.18, p.213-229, abr./jun. 2000, p. 221.

concesso da LI no assegura ao titular do interesse a manuteno do status quo

vigente quando da sua expedio, ou seja, pode ser revogada, desde que de acordo
com as normas de Direito Administrativo, ou podem ser alteradas as condies e
restries dentro do prazo de vigncia da LI, caso o rgo ambiental identifique
leso sade pblica ou ao ambiente que justifique a alterao ou revogao29.
Hely Lopes Meirelles pontua que, obtida a licena e iniciada a obra, h direito
adquirido sua continuidade30. Rodrigo Bernardes Braga anota que, uma vez
licenciado o projeto e iniciadas as obras de acordo com o licenciamento, a
Administrao Pblica j no pode, imotivadamente, revogar o ato, nem se justifica
recorrer ao poder de polcia administrativo conferido autoridade ambiental,
porquanto o interesse pblico superveniente, nesse caso, autoriza apenas a
desapropriao do bem, com pagamento de prvia e justa indenizao31.
3.3 Licena de operao
A licena de operao a que autoriza o funcionamento do
empreendimento e deve ser solicitada quando do trmino das obras, para verificao
da sua execuo de acordo com as condicionantes da licena de instalao,
controle de eventuais medidas compensatrias exigidas e monitoramento do regular
funcionamento do sistema de disposio de guas servidas e da destinao dos
resduos slidos.
O licenciamento ambiental um procedimento complexo, que visa dizer
sobre a adequao do empreendimento, em suas vrias fases de planejamento e
execuo. Como no h renovao da LI32, a verificao do cumprimento desta
deve se dar quando do procedimento para concesso da LO.
Como a LO no se reduz condio de autorizao administrativa, nem de
licena administrativa, pode a Administrao Pblica impor novas condies mais
adequadas necessidade de conservao da qualidade ambiental, impondo ao
empreendedor, inclusive, que diante da evoluo de tecnologias, adote novas
prticas antipoluentes. As modificaes incidentes sobre as condicionantes e
medidas de controle e adequao devero ser exigidas quando da renovao da
LO, cujo prazo deve ser maior que os estipulados para licenas de operao de
indstrias, j que no se est tratando de atividade, e sim de empreendimento.
Enquanto a licena de operao estiver vigente, a eventual modificao de padres
ambientais no pode ser obrigatria para aquele que est regularmente licenciado
segundo os padres vigentes poca da concesso da LO. Mas, encerrado o prazo
de validade, os novos padres sero imediatamente exigveis.
A LO ato vinculado, que reconhece direito preexistente, desde que o titular
cumpra as condies estipuladas para o exerccio do direito ao empreendimento ou
atividade. Esta licena goza de estabilidade temporal pelo prazo de sua vigncia,
sendo que, neste nterim, no pode ser revogada, salvo em hiptese de
supervenincia de riscos para a sade ou para o meio ambiente (art. 19 da
Resoluo n. 237/97 do CONAMA). Nestas hipteses, tendo havido violao das
condies e restries da licena, caso de cassao da LO. Se a hiptese de
29

BAPTISTA, Fernando; LIMA, Andr. Licenciamento ambiental e a Resoluo CONAMA 237/97. Revista de
Direito Ambiental, So Paulo, v.12, p. 254-255, out./dez. 1998.
30
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. So Paulo: Malheiros, 2000, p.168.
31
BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do solo urbano: doutrina, legislao e jurisprudncia de acordo
com o novo Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Lumem Juris, 2004, p. 59.
32
Quando da renovao de uma licena verificado o cumprimento das suas condies e restries.

inadequao de quaisquer condicionantes ou normas legais, cabe a revogao da

licena. Se houve omisso ou falsa descrio de informaes relevantes que
subsidiaram a expedio da licena, cabe a anulao da mesma. Se trata-se de
hiptese de supervenincia de graves riscos ambientais e de sade, caso de
revogao da licena33.
4. Procedimento administrativo urbanstico
O procedimento para obteno do licenciamento urbanstico (para o
parcelamento do solo ou sua regularizao) se desenvolve em vrias etapas e
engloba uma srie de providncias pelo parcelador e de atos do Poder Pblico,
como se passa a examinar.
4.1. Levantamento topogrfico e diretrizes para o uso do solo
Diz o art. 6o da Lei n. 6.766/79 que antes da elaborao do projeto de
loteamento34 o interessado dever solicitar ao Municpio que defina as diretrizes
para uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das
reas reservadas para equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este
fim, requerimento e planta do imvel contendo, pelo menos:
I as divisas da gleba a ser loteada35;
II as curvas de nvel distncia adequada, quando exigidas
por lei estadual ou municipal36;
III a localizao dos cursos dgua, bosques e construes
existentes37;
33

Para o enfrentamento das hipteses previstas no art. 19 da Resoluo 237/97, Jos Afonso da Silva faz a
diferenciao das conseqncias: A anulao constitui controle de legalidade [...]. A revogao ato de
controle de mrito. Dar-se- quando sobrevier motivo de interesse pblico que desaconselhe a realizao da
obra licenciada, tal como: a) mudana das circunstncias, seja por haver desaparecido as que motivaram sua
outorga ou por sobrevirem outras que, se existisse antes teriam justificado sua denegao; b) adoo de novos
critrios de apreciao, em que a incompatibilidade da atividade licenciada deriva de uma modificao
posterior que a Administrao introduziu no ordenamento jurdico urbanstico, quer aprovando novo plano
diretor, quer modificando o existente, quer aprovando nova lei de zoneamento ou modificando a existente, com
efeitos negativos para a manuteno da licena e do direito reconhecido ao particular com sua outorga; c) erro
na sua outorga: o erro que supe a equivocada apreciao de circunstncias reais no um erro de fato que
em todo momento poderia ser sanado pela Administrao mas um erro de classificao, de valorao, de
interpretao, quer dizer, um erro de direito. O erro, no entanto, pode gerar uma ilegalidade na outorga da
licena, caso em que seu desfazimento dever ser feito por anulao e no por revogao [...]. E a cassao
vincula-se ao problema da ilegalidade, mas no da legalidade da licena em si, mas de posterior
descumprimento das exigncias dela. D-se, pois, a cassao da licena quando ocorrer descumprimento: (a)
do projeto, em partes essenciais, durante sua execuo; (b) da lei ou regulamento que rege a execuo da obra;
(c) das exigncias do alvar de licena. SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 2. ed. So
Paulo: Malheiros, 2000, p. 403-404.
34
Para o desmembramento no h a fase de fixao de diretrizes prevista nos arts. 6o e 7o da Lei n. 6.766/79
(que se aplicam apenas aos loteamentos), de modo que o interessado encaminhar diretamente o projeto de
desmembramento para apreciao pelo Poder Pblico Municipal, nos termos do art. 10 da lei. Nada impede,
entretanto, que haja previso, na legislao municipal, da fase de diretrizes (no que couber) para as hipteses
de desmembramento.
35
A indicao das divisas da gleba compreende os limites naturais e artificiais, para que se possa ter uma idia
global da rea.
36
Essa exigncia diz com a indicao dos desnivelamentos e das particularidades encontradas na rea a ser
parcelada, tais como declives, para os fins de identificao de eventuais restries do art. 3o, par. nico, inc. III
e IV, da Lei n. 6.766/79.

IV a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro,

localizao das vias de comunicao, das reas livres, dos
equipamentos urbanos e comunitrios existentes no local ou
em suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a
ser loteada;
V o tipo de uso predominante a que o loteamento se
destina38;
VI as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de
uso contguas39.
O trabalho deve iniciar com o levantamento cadastral e topogrfico ou
planialtimtrico da rea a ser parcelada, que dever conter planta da situao do
imvel e especificar os itens referidos no art. 6o da Lei 6.766/79, alm de outros que
eventualmente forem exigidos por lei municipal, tais como indicao de existncia de
bens ambientais e localizao de edificaes existentes na rea.
A delimitao, dimenso e divisas da rea devem ser confrontadas com os
dados constantes da matrcula imobiliria, para verificar se existem eventuais
diferenas. Constatada alguma diferena, dever ser consultado o Registro de
Imveis competente, a fim de verificar se a retificao da matrcula poder ser feita
atravs de procedimento administrativo ou se caso de procedimento judicial. De
qualquer modo, a retificao da matrcula dever preceder elaborao dos projetos
tcnicos.
Aps, ento, o parcelador dever encaminhar ao Municpio o anteprojeto,
sob a forma de requerimento instrudo com o levantamento topogrfico, para exame
da viabilidade urbanstica do empreendimento e fixao das diretrizes de uso do solo
urbano.
Da, trs hipteses podero sobrevir em relao manifestao do Poder
Pblico no que tange ao requerimento de fixao das diretrizes: a) o Poder Pblico
aceita todas as intenes do parcelador, propiciando a imediata elaborao do
projeto propriamente dito; b) o Municpio no aceita totalmente a proposta do
parcelador e indica a ele quais as retificaes que tero de ser feitas no anteprojeto
para serem atendidas as regras de uso urbanstico da rea; c) impossibilidade de o
empreendimento ser aprovado, em razo de inadequar-se aos planos do Poder
Pblico para a zona onde est localizado o imvel que seria objeto de
parcelamento40.

37

A exigncia feita em funo da fixao das reas non aedificandi que sero exigidas pelo Poder Pblico para
cumprimento do Cdigo Florestal e outras normas ambientais e dos arts. 3o, inc. V, 4o, inc. III, e 5o da Lei n.
6.766/79.
38
Essa indicao propicia que o Poder Pblico decida se o empreendimento adequado ou no ao local onde
seria instalado, podendo fazer restries totais ou parciais de parcelamentos em zonas onde exista interesse de
estimular ou desestimular a expanso. Pode, por ex., evitar que seja instalado distrito industrial em zona
urbana de destino eminentemente residencial, assim como poder obstar loteamentos destinados moradia das
pessoas em reas prximas a concentraes industriais, onde a qualidade de vida, em funo da poluio
sonora, atmosfrica, seja inadequada.
39
Para o mesmo fim mencionado na nota anterior, ter o interessado de descrever a localizao prxima de
conglomerados urbanos, locais de preservao ecolgica, de concentrao industrial, locais onde existem
servios comunitrios, entre outros.
40
COUTO, Srgio A. Frazo do. Manual prtico e terico do parcelamento urbano. Rio de Janeiro: Forense,
1981, p. 103.

Ao Poder Pblico cumprir definir, na sua manifestao, os seguintes

tpicos elencados no art. 7o da Lei n. 6.766/79, de acordo com as diretrizes de
planejamento de uso do solo estadual e municipal:
I as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem
o sistema virio da cidade e do municpio, relacionadas com o
loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II o traado bsico do sistema virio principal;
III a localizao aproximada dos terrenos destinados a
equipamentos urbanos e comunitrios e das reas livres de uso
pblico;
IV as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento
das guas pluviais e as faixas no edificveis;
V a zona ou zonas de uso predominante da rea, com
indicao dos usos compatveis.
O Poder Pblico deve, pois, definir os fins a que poder ser destinado o
loteamento - uso industrial, comercial, de moradias, misto; restries urbansticas
para o local - especialmente no tocante s edificaes (unifamiliares ou
multifamiliares); dimenses e localizao dos lotes; percentual e localizao das
reas pblicas; dimenses e forma de traado das vias de circulao do sistema
virio interno, bem como a conexo com as vias oficiais j existentes ou projetadas;
definio das reas non aedificandi, o que dever ser minuciosamente explicado em
resposta anexa s retificaes feitas nas plantas.
A lei no fixou prazo para que o Poder Pblico se pronuncie a respeito das
diretrizes, sem o que no poder prosseguir o planejamento do empreendimento
com a elaborao dos projetos. Impende legislao municipal fixar prazo para
tanto. E se no houver previso legislativa ou, inobstante a previso legal, o Poder
Pblico quedar inerte sem manifestao? Entende-se que o parcelador poder
utilizar-se analogicamente do prazo de 90 dias previsto no art. 15, 2o, da Lei n.
6.766/9 e, expirado in albis, poder impetrar mandado de segurana visando ao
pronunciamento do Poder Pblico41.
Em alguns Municpios, o plano diretor prev um desdobramento dessa
etapa do processo, de modo que o parcelador apresenta o requerimento instrudo
com a planta da situao do imvel, solicitando ao Municpio declarao que diga as
condies para ocupao do solo (regime de ocupao, forma do traado virio,
localizao dos equipamentos urbanos e comunitrios, restries administrativas e
reas no edificveis). Aps a obteno desta declarao, deve ser realizado o
estudo preliminar de viabilidade urbanstica, elaborado sobre o levantamento
planialtimtrico, que ento encaminhado para aprovao pelo Municpio. Somente
aps esta aprovao o parcelador encaminha a licena ambiental prvia e a
elaborao dos projetos propriamente ditos.
41

A teoria do silncio administrativo surgiu face necessidade de se combater certos abusos da Administrao,
sobretudo nas ocasies da total inao a propsito das solicitaes dos particulares. O desempenho da funo
administrativa no compatvel com posies de desdm para com os administrados, posto ser legtimo o
direito destes terem suas demandas e recursos efetivamente apreciados. Opera-se o silncio administrativo nas
hipteses em que o Poder Pblico tem o dever legal de agir e, simplesmente, no age. A inrcia da
Administrao, retardando ato ou fato que deva praticar, abuso de poder, que enseja correo judicial. Nesse
sentido: MEIRELLES, Direito administrativo..., p. 98. COSTA, Jos Marcelo Ferreira. Licenas urbansticas.
Belo Horizonte: Forum, 2004, p. 138.

Nos Municpios com menos de 50.000 habitantes, essa fase de consulta e

fixao de diretrizes poder ser dispensada por lei (art. 8o da Lei n. 6.766/79), de
modo que o parcelador apresentar, diretamente, os projetos propriamente ditos.
As diretrizes indicadas pelo Poder Pblico, que devero ser seguidas
quando da elaborao dos projetos tcnicos e urbanstico, vigoraro pelo prazo
mximo de 4 anos (art. 7o, par. nico, da Lei n. 6.766/79), o que significa dizer que
o parcelador teria esse prazo para elaborar o projeto do loteamento propriamente
dito, de acordo com as diretrizes fixadas. E se houver alterao na legislao
municipal (do zoneamento, por
exemplo) no curso desse prazo? Haveria direito adquirido do loteador em ver
aprovado o projeto de loteamento elaborado de acordo com as diretrizes fixadas?
Ou o Municpio pode exigir, na fase de exame e aprovao do projeto a observncia
da nova legislao, eventualmente surgida? Entende-se que o ato administrativo do
Poder Pblico que fixa diretrizes tem carter discricionrio, que envolve interesses
e no direitos, inexistindo engajamento definitivo com o pedido do interessado, no
gerando direitos ao parcelador42. Assim, perfilhamo-nos ao entendimento de Toshio
Mukai e outros43, que sustenta no haver direito adquirido do parcelador. Se, entre a
data da expedio das diretrizes e a da aprovao do projeto do loteamento houver
alterao da legislao que venha a influir nas diretrizes, estas tero de ser
alteradas para adequarem-se lei nova. Entretanto, aps a aprovao do projeto
definitivo, concesso da licena urbanstica e o incio da execuo das obras44, se
houver alterao da legislao que tenha reflexos nas diretrizes de uso do solo, no
poder atingir a licena j concedida porque j gerou ao interessado o direito
adquirido de construir.
4.2. Projetos tcnicos e urbanstico
Com base nos traados na planta e nas diretrizes fixadas pelos rgos
competentes, o parcelador ter os dados necessrios para elaborao do projeto de
loteamento propriamente dito, que se constitui de um complexo tcnico-jurdico que
ser apresentado ao Municpio para aprovao.
A parte tcnica do projeto urbanstico integrada por plantas, mapas e
memorial descritivo, indicando a subdiviso das quadras em lotes, o traado dos
lotes, o sistema de vias internas de circulao, logradouros pblicos, faixas non
aedificandi, reas de preservao permanente, reas de livre uso comum, reas de
equipamentos urbanos45 e comunitrios (art. 9o, 1o e 2o, da Lei n. 6.766/79)46.

42

Licena ato administrativo vinculado, de carter regulamentativo e definitivo, envolve direitos subjetivos,
que, se preenchidos, no podem ser negados. Uma vez concedida, tem presuno de definitividade.
Autorizao ato discricionrio e precrio, que envolve interesses, que podem ser negados pelo Poder
Pblico e, por isso, no geram direitos ao requerente.
43
MUKAI, Toshio; ALVES, Alaor Caff; LOMAR, Paulo Jos Vilella. Loteamentos e desmembramentos
urbanos. 2. ed. So Paulo: Sugestes Literrias, 1987, p. 39.
44
Anota-se que o Supremo Tribunal Federal entende que, em caso de supervenincia de lei nova, s h
manuteno do direito de construir nas condies previstas na licena expedida de acordo com a lei anterior se
a construo tiver sido iniciada.
45
A definio da infra-estrutura a ser projetada ser sempre aquela exigida pelos Poderes Pblicos e as que
forem do interesse do empreendedor.
46
Sobre detalhes na elaborao do projeto urbanstico: AMADEI, Vicente Celeste; AMADEI, Vicente de Abreu.
Como lotear uma gleba: o parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais (loteamento e
desmembramento). Campinas: Millenium, 2002, p. 95-107. Tambm COUTO; Manual terico..., p. 121-137.

O projeto do loteamento deve prever tambm a infra-estrutura que far parte

do empreendimento (rede de distribuio de gua47, rede de coleta de esgoto48, rede
de distribuio de energia eltrica49, sistema de drenagem superficial, sistema de
coleta e destinao de lixo e periodicidade), identificando os responsveis por sua
implementao e operao, acompanhado dos respectivos projetos tcnicos.
O projeto do loteamento deve conter, ainda, o cronograma de execuo de
obras, com durao mxima de quatro anos50.
A parte jurdica constituir-se- de documentos e certides que comprovam a
cadeia dominial e a propriedade da gleba a ser parcelada e a inexistncia de nus
reais e fiscais sobre ela (art. 9o, caput, da Lei n. 6.766/79).
Pela via regular, o parcelamento do solo s pode ser promovido por quem
detenha a titularidade da gleba, ou por quem tenha poderes outorgados pelo
proprietrio do imvel para faz-lo, da a exigncia do ttulo de propriedade (certido
atualizada da matrcula)51. Se o pretenso parcelador no possui o domnio do
imvel, dever, antes de tudo, buscar essa providncia administrativa ou
judicialmente, para registr-lo em seu nome52.
4.3. Diretrizes pelo Estado e anuncia prvia da autoridade metropolitana
A Lei n. 6.766/79 previa, anteriormente, a anuncia prvia dos Estados
para a aprovao dos loteamentos e desmembramentos pelos Municpios nas
hipteses elencadas no art. 13, par. nico (imveis localizados em rea limtrofe de
Municpios, em mais de um Municpio, em reas de interesse especial, tais como as
de proteo de mananciais, em rea superior a 1.000.000m2). A modificao do
referido artigo pela Lei n. 9.785/99 excluiu essa anuncia prvia, dizendo que ao
Estado caber disciplinar a aprovao pelos Municpios dos loteamentos e
desmembramentos naquelas condies, o que significa dizer que, querendo, o
Estado pode estabelecer diretrizes a serem seguidas na aprovao dos projetos de
47

Existem trs alternativas para o sistema de abastecimento de gua potvel: por rede pblica (devendo projeto
identificar o ponto de ligao na rede pblica e explicitar a responsabilidade pela implantao da rede interna e
sua interligao, se pelo empreendedor, pelo Poder Pblico ou concessionria); por sistema isolado (captao
de poos artesianos, aduo, tratamento, reserva e distribuio da gua); ou por poos individuais perfurados
em cada lote. Em caso de perfurao de poos, deve o empreendedor elaborar estudo hidro-geolgico para
avaliao da possibilidade de captao e qualidade da gua e obter a respectiva autorizao ou outorga junto
ao rgo competente. O abastecimento atravs de poos individuais somente permitido se no houver
possibilidade de abastecimento por rede pblica e se o tamanho dos lotes permitir a localizao do poo a uma
distncia mnima de 30m de qualquer sumidouro.
48
Para o equacionamento da questo do esgoto sanitrio tambm existem trs alternativas: interligao na rede
pblica; sistema isolado (constitudo por rede coletora, estao de tratamento e unidades de afastamento e
disposio final dos efluentes); sistema individual para cada lote (fossa sptica, filtro anaerbio e unidade de
infiltrao/sumidouros ou valas de infiltrao para lanamento dos efluentes).
49
Os elementos essenciais para a elaborao do projeto tcnico de abastecimento de energia eltrica so
elaborados pelas empresas de distribuio de energia.
50
Em se tratando de desmembramento, o processo simplificado. O projeto dever conter apenas a indicao
das vias existentes e dos loteamentos prximos, o uso predominante do local e a diviso dos lotes pretendida
na rea (art. 10 da Lei n. 6.766/79), salvo outras exigncias constantes em lei municipal. Quanto aos
documentos jurdicos, basta a apresentao do ttulo de propriedade, dispensadas as certides negativas.
51
A existncia de nus reais gravados sobre o imvel no impede o parcelamento do solo pelo proprietrio, desde
que no memorial descritivo seja mencionada esta circunstncia e o credor do direito real, por instrumento
pblico, estabelea a liberao do gravame para os trechos que constituiro as reas pblicas e estipule as
condies para liberao dos lotes, na medida em que seus preos forem quitados pelos adquirentes.
52
A providncia judicial, dependendo do caso concreto, poder ser ao de usucapio, adjudicao compulsria,
extino de condomnio, entre outras.

parcelamentos naqueles casos especficos previstos no caput do art. 13. O

pargrafo nico do art. 13, contudo, manteve a anuncia prvia da autoridade
metropolitana para os parcelamentos localizados em Municpio integrante de regio
metropolitana.
Atualmente, a manifestao do Estado ou da autoridade metropolitana
diversa em cada Estado-membro da federao.53
4.4 Licena urbanstica
As primeiras licenas urbansticas foram denominadas licenas de
construo e controlavam a esttica de um projeto e a acomodao s normas de
poltica da construo individualmente. Posteriormente, ocorreu uma transformao
da natureza das licenas, momento em que passaram a ser denominadas licenas
urbansticas54, porque passaram a impor deveres e condicionar permanentemente o
exerccio destes55. Tais licenas constituem uma forma de controlar e dar
cumprimento ordem urbanstica.
A licena urbanstica tem caractersticas prprias, entre as quais se ressalta
que ato vinculado o que a diferencia, na sua natureza administrativa, do
licenciamento (autorizao) ambiental. Disto resulta que, nas hipteses em que o
particular-interessado preencher os requisitos previstos na legislao, no haver
margem de apreciao subjetiva (discricionria) do Poder Pblico.56
As licenas urbansticas, alm de servirem ao levantamento das barreiras
impostas pela lei ao exerccio de certos direitos, aos quais sem a prescrio estatal
seriam proibidos ou impedidos, constituem um instrumento de controle do uso e
ocupao do solo, exercido pelo Poder Pblico, ensejando medida preventiva
voltada a evitar abusos.
O procedimento para obteno da licena urbanstica para parcelar o solo
abarca etapas de requerimento, instruo, deciso e recursal.
A instaurao do procedimento ocorre com o requerimento para fixao das
diretrizes pelo Poder Pblico ou, nos casos em que esta etapa dispensada pela
legislao municipal, pelo requerimento de apreciao do projeto e dos demais
53

No Estado do Rio Grande do Sul, o art. 27 da Lei Estadual n. 10.116/94 dispe que o Estado examinar,
obrigatoriamente, antes da aprovao pelos Municpios, os projetos de parcelamento do solo destinados a fins
urbanos, anuindo ou no com sua execuo, nas mesmas hipteses mencionadas no art. 13 da Lei n. 6.766/79,
acrescentando, ainda, os empreendimentos que se destinarem a distrito industrial.
No Municpio de Porto Alegre, que licenciador pleno, o rgo metropolitano-METROPLAN participa do
Conselho Municipal de Planejamento Urbano e aprovao do projeto de parcelamento por esse rgo
colegiado presume a anuncia prvia da autoridade metropolitana.
No Estado de So Paulo, todos os projetos habitacionais so analisados pelo GRAPROHAB-Grupo de Anlise
e Aprovao de Projetos Habitacionais (Decreto Estadual n. 33.499/91), que rene todas as secretarias
estaduais (de habitao, meio ambiente, da sade), rgos e empresas concessionrias de servios pblicos que
atuam na aprovao e licenciamento de loteamentos, com o objetivo de centralizar e agilizar o trmite dos
projetos habitacionais apresentados para apreciao no mbito do Estado.
54
O gnero licenas urbansticas comporta vrias espcies, entre elas licena para parcelar o solo, licena
edilcia (para edificar ou demolir), licena para habitar e licena para funcionamento e localizao.
55
SILVA, Direito urbanstico..., p.390-391.
56
A licena administrativa permeia uma relao jurdica estvel, uma situao de carter definitivo e no
precrio, onde ulteriores consideraes sobre alterabilidade da relao jurdica firmada no se pem em
debate. Sobre o tema: COSTA, Licenas urbansticas, p. 69. FIGUEIREDO, Lcia Valle. Disciplina
urbanstica da propriedade. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1980, p. 58. SILVA, Direito urbanstico...,
p.391. GASPARINI, Digenes. O municpio e o parcelamento do solo. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1988, p. 7887. Hely Lopes Meirelles anota que a recusa da licena para lotear, quando o projeto ou plano estiver em
ordem, ilegal e abusiva. O direito de construir. So Paulo: Malheiros, 2000, p. 163.

documentos apresentados (ttulo de propriedade, memorial descritivo, peas

grficas, plantas, etc.).
A instruo a etapa em que so averiguados todos os atos e fatos
jurdicos condutores deciso. Nesta fase, caso os documentos apresentados pelo
particular sejam insuficientes ou incorretos, ou quando o Poder Pblico constatar a
imprescindibilidade de alguma diligncia ou complementao de documentao
exigida por lei ou esclarecimentos, devero ser objeto de comunicados (comuniquese) para que as falhas sejam sanadas.57
Encerrada a instruo, o Poder Pblico manifesta-se sobre a possibilidade
de levar a cabo o parcelamento (ou regularizao deste), exarando a deciso de
aprovao ou rejeio dos projetos e, em caso de aprovao, expede a competente
licena urbanstica, atravs de alvar.
O art. 15 da Lei n. 6.766/79 remete lei municipal a definio do prazo
para que um projeto de parcelamento seja aprovado ou rejeitado. O 2 estabelece
que, nos Municpios cuja legislao seja omissa, o prazo de 90 dias para a
aprovao ou rejeio do projeto. O 1 do mesmo artigo diz que, transcorrido o
prazo (da legislao municipal ou, na falta deste, do 2 retromencionado) sem a
manifestao do Poder Pblico, o projeto ser considerado rejeitado, assegurada a
indenizao por eventuais danos derivados da omisso. Na esteira da teoria do
silncio administrativo, entende-se que o desempenho da funo administrativa no
compatvel com essa omisso j que o Poder Pblico tem o dever de se
pronunciar , posto ser legtimo o direito do interessado de ter seu requerimento
efetivamente apreciado e, se for o caso, apontadas as razes da rejeio58. Essa
omisso do Poder Pblico enseja mandado de segurana, para corrigir a falha
abusiva da Administrao.59
A licena urbanstica para parcelar no pode ser concedida sem que o
parcelador assine o termo de compromisso, em que constar o prazo total para
execuo das obras (abertura de vias, demarcao e diviso de lotes e execuo da
infra-estrutura), que no poder ser superior a quatro anos (art. 9 da Lei n.
6.766/79). Como garantia das obrigaes assumidas, no termo de compromisso, o
parcelador prestar cauo de bens ou fiana junto a estabelecimento de crdito
que a juzo do Municpio sejam suficientes para cobrir os custos do
empreendimento60. Somente depois de assinado o termo de compromisso e a
escritura de cauo, o Municpio expedir o alvar.
Do deferimento da licena urbanstica emerge, em tese, o direito de
construir conforme o projeto aprovado61. Ocorre o desencadeamento de dois atos
57

COSTA, Licenas urbansticas, p. 135-136.

Sendo o ato administrativo de aprovao ou rejeio do projeto uma licena e, como tal, ato vinculado, a
rejeio s pode ocorrer por no cumprimento das determinaes legais pertinentes ou das diretrizes fixadas
pelo Poder Pblico.
59
Essa teoria tem o escopo de combater certos abusos da Administrao, sobretudo nas ocasies da total inao a
propsito das solicitaes dos particulares. A inrcia da Administrao, quando deveria agir, abuso de poder,
que enseja correo judicial. Tambm a rejeio do projeto quando este est de acordo com a legislao e as
diretrizes passvel de correo via mandado de segurana. Nesse sentido: MEIRELLES, Direito
administrativo..., p. 98. COSTA, Licenas Urbansticas, p. 138. BRAGA, Parcelamento do solo urbano, p.
48.
60
Quando da no-implementao das obrigaes assumidas pelo parcelador, o Municpio est obrigado, por lei,
a implement-las, podendo promover a ao competente para adjudicar ao seu patrimnio os bens caucionados
ou receber a quantia afianada. Se o parcelador executa integralmente o empreendimento, o Municpio libera
os bens caucionados ou a fiana prestada aps o termo de verificao que atesta a implementao das obras.
61
Nesse sentido: PRESTES, A necessidade de compatibilizao..., p. 88. FIGUEIREDO, Disciplina
urbanstica..., p. 58.
58

administrativos consecutivos: a aprovao do projeto e a licena propriamente dita,

que o gerador do direito subjetivo execuo do parcelamento, nos moldes do
projeto. Contudo, em se tratando do parcelamento do solo urbano, esse direito
subjetivo no emerge com a licena urbanstica por si s, pois necessria a
compatibilizao com a licena ambiental de instalao (LI). Para emergir o direito
de implantar o parcelamento, devem ser obtidas ambas as licenas: urbanstica e
ambiental.
Aprovado o projeto de parcelamento (ou regularizao deste) pelo
Municpio, deve ser submetido pelo interessado ao Registro de Imveis, no prazo
decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, para registro na matrcula imobiliria
respectiva.62
Desde a aprovao dos projetos, vige a inalterabilidade de destinao das
reas institucionais pelo parcelador63, salvo a hiptese de caducidade da licena (se
no registrado o parcelamento no prazo legal) ou desistncia do interessado em
efetivar o empreendimento (art. 17 da Lei n. 6.766/79)64.
6. Concluses articuladas
1. Os princpios constitucionais impem uma interpretao sistemtica das
normas urbansticas e ambientais para proteo do meio ambiente urbano, natural e
construdo, implicando na necessidade de compatibilizao das normas que regem o
uso e ocupao do solo urbano.
2. Tendo em vista que o licenciamento ambiental busca identificar eventuais
impedimentos legais, riscos e impactos do empreendimento, com vistas a eleger as
medidas preventivas e compensatrias adequadas de modo a causar o menos
impacto possvel ao meio ambiente, pode ser negado em razo de impedimentos
legais ou tcnicos (inviabilidade ambiental), inobstante a viabilidade urbanstica
atestada pelo Municpio.
3. lcito ao Poder Pblico a no-aprovao do empreendimento e a
conseqente no-concesso do licenciamento urbanstico, em razo de
impedimentos de ordem tcnica ou por inadequar-se a planos de desenvolvimento
para a zona em que est localizado o imvel que seria objeto de parcelamento,
tendo em vista a organizao e a sustentabilidade da cidade.
4. A solicitao de qualquer uma das licenas ambientais (LP, LI ou LO)
deve estar de acordo com a fase em que se encontra o empreendimento:
concepo, obra, operao ou ampliao, mesmo que no tenha sido obtida a
licena anterior prevista em lei.

62

No se pretende esgotar as questes de registros pblicos, que no dizem com o objetivo deste trabalho, que a
a integrao das normas urbansticas e ambientais que regulam o parcelamento do solo urbano. As questes
registrrias esto exaustivamente abordadas em outras obras, entre elas: COUTO, Manual terico..., p. 174249. BRAGA, Parcelamento..., p. 61-67. SILVA, Parcelamento..., p. 63-71. AMADEI; AMADEI, Como
lotear uma gleba, p. 129-239. MUKAI, et al, Loteamentos..., p. 81-125.
63
Desde a destinao dos espaos livres pelo loteador estes tornam-se pblicos (concurso voluntrio).
64 Em casos de loteamentos irregulares executados sem prvia aprovao, a destinao das reas pblicas no poder
ser alterada sem aplicao das sanes cveis, administrativas e criminais. Neste caso, o loteador dever ressarcir o
Municpio em valor pecunirio ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas pblicas
exigidas e as efetivamente destinadas (art. 43 da lei n. 6.766/79).

5. Nos parcelamentos regulares, para o registro imobilirio do parcelamento

do solo urbano deve ser exigida a licena ambiental de instalao, e no a simples
licena prvia.
6. No parcelamento do solo urbano necessria a obteno da licena
ambiental de operao, que servir para verificar o cumprimento das condicionantes
estabelecidas nas licenas anteriores.
7. Para os parcelamentos clandestinos ou irregulares do solo, se j existem
construes e ocupao da rea, no h que ser exigida licena prvia e/ou licena
de instalao,que tm funo eminentemente preventiva.
8. J tendo havido impacto com a alterao e ocupao irregular da gleba,
ser necessria a elaborao de um diagnstico ambiental da rea e plano de
controle ambiental, a serem submetidos apreciao do rgo ambiental
competente, que poder exigir medidas restauradoras ou compensatrias e
condicionantes. Contudo, a manifestao do rgo ambiental para implantao do
plano de controle e recuperao ambiental no ser, tecnicamente, LP, LI nem LO,
mas sim autorizao para recuperao de rea degradada.
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