INSPEO PREDIAL

A sade dos edifcios

Eng. Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas
archeo@uol.com.br

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FATORES PREOCUPANTES
Flvia Pujadas COBREAP 2007 reviso 2009

1.

Adensamento imobilirio X escassez de terrenos nos centros urbanos X aumento

da demanda de utilizar instalaes mais antigas

2.

Deteriorao precoce das edificaes e insuficincia de planos de manuteno

integrados

3.

Alteraes e reformas sem orientaes tcnicas

4.

Desconhecimento dos fatores de deteriorao

5.

Desconhecimento por parte de sndicos e administradores das responsabilidade

tcnicas e jurdicas

6.

Aumento dos acidentes em edificaes envolvendo deficincias na Manuteno

de sistemas construtivos, mau uso e reformas e reparos inadequados

7.

Aumento de investimentos patrimoniais em recuperao de desempenho de

sistemas construtivos, muitas vezes no planejados e sem orientao tcnica
adequada
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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno

PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a distribuio das falhas e anomalias

Anomalias construtivas (AC)
Anomalias funcionais (AF)
Falhas (F)

15%
7%
77%

Tabela 01: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias

em edificaes comerciais quanto origem

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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno

PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a criticidade geral

Crticos

55%

Regulares

45%
Tabela 02: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias
em edificaes comerciais quanto criticidade,
de acordo com a Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP

Posio atual, 2012:

Nas edificaes que foram realizadas novas inspees prediais, aps 5 anos da primeira, observa-se
reduo das no conformidades crticas : de 55% para 30%, aproximadamente.
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INCIDNCIA
DE
ALGUMAS
FALHAS
Dados de
Inspees
Prediais
realizadas
(2002 a 2007)

Flvia Pujadas
XIV COBREAP

FALHA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corroso de montantes, vidros quebrados,
etc.
2. Reservatrios de gua: falta de controle efetivo dos parmetros fsico-qumicos
da gua, deficincias na limpeza e desinfeco
3. Reservatrios de gua: vazamentos, infiltraes e deteriorao precoce das
estruturas em concreto armado
4. Tampas de reservatrios: corroso da chapa metlica ou corroso da armadura,
falta de fixao, falta de pintura, etc.
5. Hidrulica e ambiental: contaminaes de esgoto em gua pluvial e vice-versa,
devido a ligaes irregulares nos ramais das instalaes, bem como uso indevido de
ralos coletores de guas pluviais
6. Deficincias no sistema de pintura de tubulaes hidrulica devido a
procedimentos equivocados de repintura, bem como corroso de tubos
7. Presena de fissuras higrotrmicas em revestimentos de argamassa devido alta
periodicidade dos procedimentos de manuteno repintura e lavagem , etc.
8. Deteriorao de rufos e calhas metlicos: corroso, falta de pintura ou
procedimentos de repintura, falta de calafetaes e reaplicao de selantes entre
emendas, etc.
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltraes e deficincias de
sistemas de pintura, etc.
10. Deficincias no tratamento de gua do sistema de ar condicionado (gua gelada
e de condensao), reuso e/ou de captao de poo profundo
11. Infiltraes de gua gerais e deteriorao da estrutura de concreto armado
(lajes, vigas e pilares)
12. Corroso em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,
bem como acmulo de algas e carbonatos
14. Deteriorao da base de concreto armado ou metlica das Torres de
Arrefecimentos
15. Corroso galvnica em cabos de pra-raios, hastes soltas e corrodas, cabos
com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em
coberturas de partes metlicas, etc
16. Deficincias no controle e anlise da qualidade do ar de ambientes climatizados,
em atendimento as Normas da ANVISA
17. Presena de sujeiras em casa de mquinas e poos de elevadores, bem como
infiltraes nas lajes de cobertura sobre o maquinrio
18. Conexes eltricas com aquecimento e folgas entre as mesmas
19. Sujeiras depositadas em quadros eltricos e conexes
20. Ausncia de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros
eltricos

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INCIDNCIA
86 %
49 %
88 %
92 %
81 %

86 %
71 %
82%

67 %
83 %
94 %
79 %
76 %
76 %
79 %

60 %
74 %
95 %
72 %
98 %

INSPEO PREDIAL
Vistoria do Check Up da edificao SADE DO EDIFCIO

Definio:
a avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas,
de uso e de manuteno da edificao.
Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em reviso)

-VISTORIA PREVENTIVA
- REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA

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www.ibape-sp.org.br INSPEO PREDIAL-

INSPEO PREDIAL - nveis

Classificao quanto complexidade da vistoria e a elaborao de seu
laudo final, quanto necessidade do nmero de profissionais envolvidos e
a profundidade nas constataes dos fatos..

TIPOS DE INSPEO PREDIAL

complexidade da
edificao

Nvel 1: imveis simples ou restrita a uma

especialidade

nmero de
profissionais
envolvidos

Nvel 2: imveis mais complexos equipe

multidisciplinar

profundidade nas
constataes dos fatos

Nvel 3: tem carter de Auditoria Tcnica da

avaliao da manuteno, pode utilizar
ensaios e exames de prospeco

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009

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INSPEO PREDIAL - Histrico

Norma tcnica da ABNT NBR 5674: Manuteno dos edifcios procedimentos (1989)
Publicao do livro SADE DOS EDIFCIOS IBAPE/SP e CREA/SP (1997)
Trabalho apresentado no Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia COBREAP, realizado em
Porto Alegre, sobre o problema de acidentes prediais e deficincias com a manuteno Obrigatoriedade da
Inspeo Predial? (Eng. Tito Lvio F. Gomide, 1999)
Fundao da Cmara de Inspeo Predial do IBAPE/SP (2000)
1 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi (2002)
2 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Milton Gomes (2005)
Publicao do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI Inspeo Predial: Check up e guia da boa manuteno (1 edio
2005, 2 edio 2009, 3 edio 2012)
Realizao pelo IBAPE/SP do Seminrio de Inspeo Predial e Manuteno (2005)
3 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng Milton Gomes (2007)
Inspeo Predial em Estdios de Futebol Portaria 124 do Ministrio dos Esportes (IBAPE/SP, 2009)
Norma de Inspeo Predial do IBAPE Nacional (2009) vigente em reviso
Norma de Desempenho ABNT NBR 15575 (2009)
4 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob (2011) vigente
Reviso da Norma ABNT NBR 5674 (2012)
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NORMAS VIGENTES RELACIONADAS

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (2011)
Norma de Inspeo Predial do IBAPE (2009) em reviso
ABNT NBR 5674 (1989): Manuteno de edificaes Procedimento
ABNT NBR 5674 (2012): Manuteno de edificaes Requisitos para o
sistema de gesto de manuteno (atual e substitui a de 1989)
ABNT NBR 13752: Percias na construo civil
ABNT NBR 15575: Edifcios habitacionais de at 5 pavimentos Desempenho
ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaborao de manuais de uso,
operao e manuteno das edificaes requisitos para elaborao e
apresentao dos contedos

Decretos municipais, decretos federais.

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INSPEO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENO

(i) projetos
Tcnica

(ii) especificaes
(iii) no conformidades:
anomalias construtivas

(i) estratgia / plano /

programa

(i) segurana
(ii) vida til Funcional
(iii) no conformidade:
anomalias funcionais

Manuteno (ii)operao / registros

(iii) no conformidades:
falhas

ENFOQUE da INSPEO PREDIAL:

Viso Sistmica Tri
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INSPEO PREDIAL outras definies

INSPEO:
Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as
atividades de manuteno.
Definio da antiga ABNT NBR 5674 (1989)
Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definio da ABNT NBR 15575
INSPEO:
Conformidade, verificaes dos trabalhos de manuteno.
Caracteriza o check up da edificao para avaliar suas condies tcnicas, funcionais e de
conservao, visando orientar a manuteno.
Livro: Percias de Engenharia, IBAPE/SP, Ed. PINI
INSPEO PREDIAL DE USO E MANUTENO:
Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva
e corretiva da edificao.
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ABNT NBR 15575-1

Conjunto de atividades a serem realizadas para

conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao e de seus sistemas
constituintes de atender as necessidades e
segurana dos seus usurios
ABNT NBR 15575 -1

O QUE
MANUTENO

Conjunto de atividades a serem realizadas para

conservar ou recuperar a capacidade funcional
da edificao e de suas partes constituintes a fim
de atender as necessidades e segurana dos
seus usurios.
Antiga ABNT NBR 5674/89: Manuteno de Edificaes. A
norma atual (2012) remete ABNT NBR 15575.

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A manuteno de edificaes inclui

todos os servios realizados para
prevenir ou corrigir a perda de
desempenho decorrente da deteriorao
dos seus componentes, ou de
atualizaes nas necessidades dos seus
O QUE
usurios.
MANUTENO
A manuteno de edificaes no inclui
servios realizados para alterar o uso da
edificao.
MANUTENO NO REFORMA

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QUEM O
RESPONSVEL

Item 8 da ABNT NBR 5674 (2012):

8.1. O proprietrio de uma edificao,
sndico ou empresa terceirizada
responsvel pela gesto da manuteno,
devem atender a esta Norma, s normas
tcnicas aplicveis e ao manual de
operao, uso e manuteno da
edificao

8.5. No caso de propriedade condominial, os condminos,

respondem pela manuteno das partes autnomas individualizadas,
e solidariamente pelo conjunto da edificao de forma a atender ao
manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.6. O proprietrio , ou sndico, pode delegar a gesto da manuteno
de uma edificao para empresa ou profissional contratado.
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QUAL A
RESPONSABILIDADE
TCNICA DE QUEM
ASSUME A
MANUTENO

-Planejar as atividades e reavaliar a

programao
-Orar servios
-Realizar ou assessorar o proprietrio na
contratao de servios
-Definir e implementar sistema de gesto

- Assessorar o proprietrio na tomada de -Orientar os usurios sobre uso adequado

deciso sobre a manuteno e sua
da edificao
organizao
-Assessorar o proprietrio em situaes de
-Providenciar e manter atualizados
emergncia
registros
-Acompanhar o valor dos investimentos,
-Realizar rondas de manuteno e
bem como o valor do imvel ao longo de
contratar inspees tcnicas peridicas sua vida til, em funo das atividades de
manuteno executadas.
-Preparar previses oramentrias
-Supervisionar as atividade
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METODOLOGIA E CRITRIO DA INSPEO PREDIAL

O Mtodo e o Critrio da Inspeo Predial so baseados na:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Anlise de documentos
Vistoria (constatao minuciosa de fatos para sua descrio detalhada)
Classificao das no conformidades (tcnicas, de uso, de manuteno e funcionais)
da edificao, suas instalaes e documentos em anomalias e falhas.
Classificao das no conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados
aspectos de desempenho, segurana, sade, etc.
Elaborao de lista de prioridades tcnicas
Elaborao de recomendaes e orientaes tcnicas para a correo e ajustes das
anomalias e falhas constatadas
Classificao da qualidade de manuteno
Classificao do uso
O PRODUTO DA INSPEO PREDIAL O LAUDO

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP e IBAPE

ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2
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GRAU DE RISCO Criticidade : Critrio de classificao das anomalias

e falhas constatadas em uma inspeo predial, classificadas considerando o risco
oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites da
inspeo predial.
Crtico: Relativo ao risco que pode provocar danos contra a sade e segurana das
pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possveis
paralisaes, aumento de custos, comprometimento sensvel de vida til e desvalorizao
acentuada, recomendando interveno imediata.
Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuzo
operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperao),
deteriorao precoce e pequena desvalorizao, recomendando programao e interveno
a curto prazo.
Mnimo: Relativo a pequenos prejuzos esttica ou atividades programveis planejadas,
sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, e sem
comprometimento do valor imobilirio.
Norma de IP IBAPE/SP 2011 e IBAPE 2009 em reviso

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METODOLOGIA E CRITRIO DA INSPEO PREDIAL

Item 4.2 da ABNT NBR 5674: Contedo Bsico do relatrio laudo de inspeo, conforme
periodicidades definidas na ABNT NBR 14037, item 5.6.3.
Nesta norma (ABNT 5674), h definido itens que devem ser apresentados nos Laudos, quais sejam:
-Descrever a degradao e a deteriorao de cada sistema, subsistema ou componente;
- Apontar e estimar a perda de seu desempenho;
-Recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e
-Ser preventivo e conter prognsticos de ocorrncias
O Anexo C da ABNT NBR 15575-1, observa que a vida til das edificaes deve ser garantida pelas
atividades de manuteno peridicas, e que as inspees prediais so parte deste processo de
gesto.
OBSERVAO: No confundir Inspeo Predial com Rondas e Inspees da Manuteno, que
fazem parte do plano preventivo.
ABNT NBR 14037, item 5.6.3.2
recomendvel que o manual indique a realizao de laudos de inspeo da manuteno, uso e
operao, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos
conselhos profissionais competentes, para serem anexados documentao e registros da
edificao. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietrio ou
condomnio.
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DOCUMENTAO MANUTENO E OPERAO PARA INSPEO PREDIAL

_ Manual de Uso, Operao e Manuteno
(Proprietrio e Sndico)

_ Certificado de ensaios de pressurizao em

cilindro de extintores

_ Plano de Manuteno e Operao e Controle

(PMOC)

_ Relatrios dos Acompanhamentos das

Manutenes dos Sistemas especficos, tais
como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas,
bombas, CFTV, equipamentos, etc.

_ Plano de Manuteno e software de

gerenciamento
_ OSs preenchidas

_ Relatrios de ensaios da gua gelada e de

condensao de sistemas de A.C. central

_ Relatrios de cumprimento de OS e
medies de performance

_ Cadastro de equipamentos e mquinas

_ Certificado de limpeza e desinfeco dos

reservatrios
_ Relatrio das anlises fsico -qumicas de
potabilidade de gua dos reservatrios/rede

_ Certificado de ensaios de pressurizao em

mangueiras
_ Laudos de Inspeo Predial anteriores

_ Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores

_ Atestado do Sistema de Proteo a Descarga
Atmosfrica SPDA
_ Termografias, vibraes mecnicas, etc
_ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME
LEGISLAES ESTADUAL E MUNICIPAL
VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS
Norma IP do IBAPE/SP 2011

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DIFERENA ENTRE
VISTORIA, PERCIA E INSPEO PREDIAL
INSPEO PREDIAL

PERCIA

- constatao predominantemente
visual, conforme nvel utilizado,
utilizando uma viso sistmica da
Edificao. Vistoria de conformidade

- investiga fatos para

a determinao de
causas - nexo causal
e origens

- classifica no conformidades em
graus de risco e orienta o plano
de manuteno e registros

- apura a assero de
direitos

- no objetiva assero de direitos,

- relacionada a
mas analisa as causas
evento especfico
Separa Planos de reparos X Plano
de Manuteno
Utilizada extra judicial
Avalia a qualidade da manuteno
e judicial
Utilizada extra judicial

VISTORIA
- constatao visual
minuciosa de um fato.
Descrio detalhada

-no indaga causas

-Utilizada extra judicial
e judicial

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