Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

PREAMBULO
Si en trminos generales toda ordenacin jurdica no puede concebirse ni instaurarse a
espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto ms ha de ser as
cuando versa sobre una institucin que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre
todo en los ltimos aos, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar ms apoyo normativo
que el abiertamente insuficiente representado por el art. 396 CC.
La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos.
Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la prctica,
sino con un alcance ms amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensin de futuro
inherente a la ordenacin jurdica, que impide entenderla como mera sancin de lo que hoy
acontece y obliga a la previsin de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el
punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para
lo cual importa mucho su adecuacin a las concretas e histricas exigencias y contingencias
de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad ltima, singularmente cuando se
concibe el Derecho positivo en funcin del Derecho natural, es lograr un orden de
convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto
a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de
hallarse limitad as y orientadas por ella.
Hay un hecho social bsico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la
ordenacin de la propiedad urbana. Se manifiesta a travs de un factor constante, cual es la
insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como
para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y,
en general, el ejercicio de las profesiones.
Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y
de convivencia dentro de una elemental civilizacin, se ofrece hoy, provocado por muy
diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en trminos muy acusados, y es el
representado por las dificultades que entraa la adquisicin, la disponibilidad y el disfrute de
los locales habitables. La accin del Estado ha considerado y atendido a esta situacin real
en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la
construccin impulsndola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando
de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a travs de una legislacin
frecuentemente renovada, que restringe el poder autnomo de la voluntad con el fin de
asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en
condiciones econmicas sometidas a un sistema de intervencin y revisin, y en la esfera de
la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta
titularidad sobre determinados espacios de la edificacin. La esencial razn de ser del
rgimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la
propiedad urbana mediante una inversin de capital que, al poder quedar circunscrita al
espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos
cuantiosa y, por lo mismo, ms asequible a todos y la nica posible para grandes sectores de
personas.
Siendo ello as, el rgimen de la propiedad horizontal no slo precisa ser reconocido, sino
que adems requiere que se le aliente y encauce, dotndole de una ordenacin completa y
eficaz. Y ms an si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas
vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que
resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la
institucin arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difcilmente
puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la

construccin con un bien organizado rgimen de la propiedad horizontal, se afronta el

problema de la vivienda y los conexos a l en un plano ms adecuado, que permite
soluciones estables; y ello a la larga redundar en ventaja del propio rgimen arrendaticio,
que podr, sin la presin de una s exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente
su funcin econmico-social.
La ley representa, ms que una reforma de la legalidad vigente, la ordenacin ex novo, de
manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de carcter
general, en el sentido de ser de aplicacin a todo el territorio nacional. El art. 396 CC, como
ocurre en supuestos anlogos recoge las notas esenciales de este rgimen de propiedad y,
por lo dems, queda reducido a norma de remisin. El carcter general de la ley viene
aconsejado, sobre todo, por la razn de poltica legislativa derivada de que la necesidad a
que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero tambin se ha tenido en cuenta
una razn de tcnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin
descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concrecin que excede de
la tnica propia de un Cdigo Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupcin en los ordenamientos jurdicos como una modalidad
de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institucin ha tendido
principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificacin
que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del art. 396 CC ya signific un avance en
ese sentido, toda vez que reconoci la propiedad privativa o singular del piso o local,
quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando
elementos comunes. La ley que recoge el material preparado con ponderacin y cuidado por
la Comisin de Cdigos, dando un paso ms, pretende llevar al mximo posible la
individualizacin de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de
la relacin, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y
servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu, o espacio, delimitado y de aprovechamiento
independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificacin, pertenencias
y servicios -abstraccin hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de ser,
naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se
reputan inseparablemente unidos, unidad que tambin mantienen respecto de la facultad de
disposicin. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la
participacin en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa
y tambin pasivamente, como mdulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto
l se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide
fsica y jurdicamente en pisos o locales se divide as econmicamente en fracciones o
cuotas.
En este propsito individualizador no hay que ver una preocupacin dogmtica y mucho
menos la consagracin de una ideologa de signo individualista. Se trata de que no olvidando
la ya aludida funcin social que cumple esta institucin, entender que el designio de
simplificar y facilitar el rgimen de la propiedad horizontal se realiza as de modo ms
satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta, ya no slo
congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminacin de los derechos de tanteo y retracto,
reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redaccin del mencionado
art. 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideracin tcnica la que ha
guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se
ha hecho casi clusula de estilo la exclusin de tales derechos como el pensamiento de que
no se persigue aqu una concentracin de la propiedad de los pisos o locales, sino, por e l
contrario, su ms amplia difusin.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitucin del rgimen de la
propiedad horizontal y a la determinacin del conjunto de deberes y derechos que lo
integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificacin histrica, esta materia ha estado
entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonoma privada reflejada
en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones
recprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujecin a ciertos tipos

generalizados por la prctica, el promotor de la empresa de construccin, limitndose a

prestar su adhesin las personas que ingresaban en el rgimen de la propiedad horizontal.
La ley brinda una regulacin que, por un lado, es suficiente por s -con las salvedades
dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurdico que presida y
gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se
especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos
trminos de la ley. De ah que la formulacin de Estatutos no resultar indispensable, si bien
podrn stos cumplir la funcin de desarrollar la ordenacin legal y adecuarla a las concretas
circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece
estructurado en razn de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las mximas posibilidades de utilizacin,
con el lmite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los
dems cuanto por el inters general, que se encarna en la conservacin del edificio y en la
subsistencia del rgimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva.
Por lo mismo, ntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual
naturaleza.
Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se
traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para as dejar establecidas las
bases de una convivencia normal y pacfica.
Adems de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de
aquellos otros que se refieren a los desembolsos econmicos a que han de atender
conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carcter
general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio
bsico tenido en cuenta para determinar la participacin de cada uno en el desembolso a
realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidndose de significar
que la no utilizacin del servicio generador del gasto no exime de la obligacin
correspondiente.
Una de las ms importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo
posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, as por lo que concierne
al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la
aplicacin de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las
obligaciones genera la accin dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo
especfico, esto es, imponiendo a travs de la coaccin lo que voluntariamente no se ha
observado, o bien en virtud de la pertinente indemnizacin. Pero esta normal sancin del
incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aqu
considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae
repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que
dificulta el funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal; otra razn es la de que, en lo
relativo a los deberes de disfrute, la imposicin judicial del cumplimiento especfico es
prcticamente imposible por el carcter negativo de la obligacin, y la indemnizacin no
cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prev la
posibilidad de la privacin judicial del disfrute del piso o local cuando concurran
circunstancias taxativamente sealadas, y por otra parte se asegura la contribucin a los
gastos comunes con una afectacin real del piso o local al pago de este crdito considerado
preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin
perjuicio de su sustancial individualizacin, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y
dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho
indispensable en la prctica la creacin de rganos de gestin y administracin. La ley, que

en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseanzas de la experiencia, la ha

tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, as como de la detenida
ponderacin de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado
funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal a tres rganos: la Junta, el Presidente
de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los
cometidos propios de un rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al
ao, y para la adopcin de acuerdos vlidos se requiere, por regla general, el voto favorable
tanto de la mayora numrica o personal cuanto de la econmica, salvo cuando la
trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la
relativa importancia de aqulla, y para que la simple pasividad de los propietarios no
entorpezca el funcionamiento de la institucin, sea suficiente la simple mayora de los
asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implcita
la representacin de todos los titulares en juicio y fuera de l, con lo que se resuelve el
delicado problema de legitimacin que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el
Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de
ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso
las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el nmero de estas personas
encargadas de la representacin y gestin sea mayor o menor segn la importancia y
necesidad de la colectividad.
Por ltimo, debe sealarse que la economa del sistema establecido tiene interesantes
repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la
legislacin hipotecaria. Se ha partido, en un afn de claridad, de la conveniencia de agregar
dos prrafos al art. de la vigente Ley Hipotecaria, el 4 y el 5, que sancionan, en principio, la
posibilidad de la inscripcin del edificio en su conjunto, sometido al rgimen de propiedad
horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral
propio.
El nm. 4 del mencionado art. 8 prev la hiptesis normal de constitucin del rgimen de
propiedad horizontal, es decir, la construccin de un edificio por un titular que lo destine
precisamente a la enajenacin de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios
propietarios de un edificio traten de salir de la indivisin de mutuo acuerdo, o construyan un
edificio con nimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformndose en
propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A ttulo excepcional,
con el mismo propsito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la
adjudicacin concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares,
siempre que as lo soliciten todos ellos.
Y el nm. 5 del mismo art. 8 permite crear el folio autnomo e independiente de cada piso o
local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitucin del rgimen de
propiedad horizontal.

CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la forma especial de propiedad establecida
en el art. 396 CC, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrn tambin la consideracin de locales aquellas partes de un

edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento comn de aqul o a la va pblica.
[Nota: Redaccin dada por Art, 1 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 2
Esta Ley ser de aplicacin:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5 .
b) A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen
otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo
al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as como
en cuanto a los derechos y obligaciones recprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta Ley.
[Nota: Redaccin dada por Art, 2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

CAPITULO II
DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES
[Nota: Redaccin de la rbrica dada por Art, 3 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

Artculo 3
En el rgimen de propiedad establecido en el art. 396 CC corresponde al dueo de cada piso
o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites
y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan
sido sealados en el ttulo aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del
inmueble y referida a centsimas del mismo.
Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por
razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota
atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos
que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de
este rgimen de propiedad.
Artculo 4
La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula esta ley. Slo
podr ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisin no haya sido establecida de intento para
el servicio o utilidad comn de todos los propietarios.
Artculo 5
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del inmueble en
su conjunto, cada uno de aqullos al que se asignar nmero correlativo. La descripcin del
inmueble habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria y los
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar su
extensin, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o
stano.
En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local,
determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o por resolucin judicial. Para su fijacin se
tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble,
su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que
va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes
pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros,
conservacin y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar a terceros si
no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos,
se observarn los mismos requisitos que para la constitucin.
Artculo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas
comunes, y dentro de los lmites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de
propietarios podr fijar normas de rgimen interior que obligarn tambin a todo titular
mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la
administracin.
Artculo 7
1. El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos arquitectnicos,
instalaciones o servicios de aqul cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la
comunidad.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en l o en el

resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas para la
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilcitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerir a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizacin de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podr entablar contra l accin de cesacin
que, en lo no previsto expresamente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio
ordinario.
[Nota: Redaccin del ltimo prrafo dada por DF 1 de la Ley 7/2000, de 7 de enero]
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr
acordar con carcter cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr adoptar asimismo cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesacin. La
demanda habr de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin definitiva de la
actividad prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que proceda, la privacin del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres aos, en funcin de la
gravedad de la infraccin y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
fuese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento.
[Nota: Redaccin dada por Art.4 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrn ser objeto de divisin material, para formar otros
ms reducidos e independientes, y aumentados por agregacin de otros colindantes del
mismo edificio, o disminuidos por segregacin de alguna parte.
En tales casos se requerir, adems del consentimiento de los titulares afectados, la
aprobacin de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijacin de las nuevas cuotas de
participacin para los pisos reformados con sujecin a lo dispuesto en el art. 5 , sin
alteracin de las cuotas de los restantes.
Artculo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems elementos comunes, ya
sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estn o no incluidos en su
piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se
causen daos o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e instalaciones privativas,

en trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los
daos que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios
comunes de inters general acordados conforme a lo establecido en el art. 17 , teniendo
derecho a que la comunidad le resarza de los daos y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la
anualidad en curso y al ao natural inmediatamente anterior tienen la condicin de
preferentes a efectos del art. 1923 CC y preceden, para su satisfaccin, a los enumerados en
los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor
de los crditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso con ttulo
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural inmediatamente
anterior. El piso o local estar legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la vivienda o
local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber aportar
en este momento certificacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con
su declaracin, sin la cual no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo
que fuese expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin
ser emitida en el plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza
las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en caso
de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisin.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de
reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin
y reparacin de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar
dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser inferior al 5 por 100 de su ltimo
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro que cubra
los daos causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems
titulares y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en Espaa a efectos de

citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta

comunicacin se tendr por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante
del mismo.
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la colocacin de la
comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible
de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que
se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de secretario
de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma
producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepcin, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aqul a repetir sobre ste.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando cualquiera de los rganos
de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de
la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o
bien cuando dicha transmisin resulte notoria.
2. Para la aplicacin de las reglas del apartado anterior se reputarn generales los gastos
que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizacin de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido
en el art. 11.2 de esta Ley.
[Nota: Redaccin dada por Art.5 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 10
1. Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o
presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de
setenta aos, vendr obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para
un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalacin de
dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo
importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes
dictadas por la autoridad competente respondern individualmente de las sanciones que
puedan imponerse en va administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo
procedente la junta de propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o
dictamen tcnico en los trminos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realizacin de las obras de conservacin y
accesibilidad a que se refiere el presente artculo estar afecto el piso o local en los mismos
trminos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales.

Artculo 11
1. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segn
su naturaleza y caractersticas.
2. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor
del apartado anterior y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovacin, habr
de abonar su cuota en los gastos de realizacin y mantenimiento, debidamente actualizados
mediante la aplicacin del correspondiente inters legal. Ver comentario sobre disidente que
posteriormente desea participar en el precio
3. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de accesibilidad, la
comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de
un propietario requerirn, en todo caso, el consentimiento expreso de ste. Ver comentarios
sobre nuevas instalaciones, servicios o mejoras que hagan inservible alguna parte del
edificio
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble sern a
cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al
pago de dichas mejoras.
Artculo 12
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del
edificio o de las cosas comunes afectan al ttulo constitutivo y deben someterse al rgimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijar la naturaleza
de la modificacin, las alteraciones que origine en la descripcin de la finca y de los pisos o
locales, la variacin de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
[Nota: Redaccin dada por Art.8 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 13
1. Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn establecerse
otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno
de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio, si bien
el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso
al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a travs del procedimiento

establecido en el art. 17.3 , resolver de plano lo procedente, designando en la misma

resolucin al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta
que se proceda a nueva designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta
designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de
l, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes ser facultativa. Su nombramiento se realizar por el
mismo procedimiento que el establecido para la designacin del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente
en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el ejercicio
de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador sern ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisin de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrn acumularse en una misma persona o bien
nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr ser ejercido por
cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambin podr recaer en
corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento
jurdico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los
rganos de gobierno se har por el plazo de un ao.
Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin del mandato por
acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesin extraordinaria.
8. Cuando el nmero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de
cuatro podrn acogerse al rgimen de administracin del art. 398 del Cdigo Civil, si
expresamente lo establecen los estatutos.
[Nota: Redaccin dada por Art.9 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo
anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra
la actuacin de aqullos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c) .
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.

e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando
las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.
[Nota: Redaccin dada por Art.10 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal o
voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario.
Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios stos nombrarn
un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder al nudo
propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se
refiere la regla primera del art. 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en
el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado
judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma
adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto. El
acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota
de participacin en la comunidad no ser computada a efectos de alcanzar las mayoras
exigidas en esta Ley.
[Nota: Redaccin dada por Art.11 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 16
1. La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las dems ocasiones que lo considere conveniente el
presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin.
2. La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la forma
establecida en el art. 9 . La convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no
estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la
privacin del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2 .
Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre
cualquier tema de inters para la comunidad; a tal efecto dirigir escrito, en el que
especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir
en el orden del da de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayora de los
propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin se
proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a ''qurum''.
La Junta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da y hora indicados en la primera
citacin, pudiendo celebrarse el mismo da si hubiese transcurrido media hora desde la
anterior. En su defecto, ser nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos

en este artculo, dentro de los ocho das naturales siguientes a la Junta no celebrada,
cursndose en este caso las citaciones con una antelacin mnima de tres das.
3. La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis das de
antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse vlidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y as lo
decidan.
[Nota: Redaccin dada por Art.12 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes normas:
1) La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad. Ver comentarios sobre unanimidad.
El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u
otros servicios comunes de inters general, incluso cuando supongan la modificacin del
ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
especfico en el inmueble requerir igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participacin, as como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 10 y 11 de esta ley, la realizacin de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de
barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala,
incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el
voto favorable de la mayora de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las
cuotas de participacin.
A los efectos establecidos en los prrafos anteriores de esta norma, se computarn como
votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el art. 9 , no manifiesten su discrepancia por comunicacin a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta das
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin. Ver comentario
sobre cmputo como favorables de los votos de los propietarios ausentes
Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a
todos los propietarios.
2) La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicacin regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptacin
de los existentes, as como la instalacin de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energa solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder
a nuevos suministros energticos colectivos, podr ser acordada, a peticin de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un
tercio de las cuotas de participacin.
La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservacin y mantenimiento posterior,
sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del

acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de

telecomunicaciones o a los suministros energticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr autorizrseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente inters legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservacin y
mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr la consideracin, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento comn.
3) Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.
En segunda convocatoria sern vlidos los acuerdos adoptados por la mayora de los
asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la mitad del valor de las cuotas de
los presentes.
Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los prrafos
anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la
segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolver en equidad lo que proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
[Nota: Redaccin dada por Art.13 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 18
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios sern impugnables ante los tribunales de
conformidad con lo establecido en la legislacin procesal general, en los siguientes
supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin
jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente
hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deber estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas. Esta regla no
ser de aplicacin para la impugnacin de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteracin de las cuotas de participacin a que se refiere el art. 9 entre los
propietarios.
3. La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios,
salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la accin
caducar al ao. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computar a partir de la
comunicacin del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9 .
4. La impugnacin de los acuerdos de la Junta no suspender su ejecucin, salvo que el juez
as lo disponga con carcter cautelar, a solicitud del demandante, oda la comunidad de
propietarios.

[Nota: Redaccin dada por Art.14 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

Artculo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas diligenciado por
el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebracin.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en primera o
segunda convocatoria.
d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de los propietarios
representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de participacin.
e) El orden del da de la reunin.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera relevante para la
validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en
contra de los mismos, as como de las cuotas de participacin que respectivamente
representen.
3. El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunin
o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos sern ejecutivos,
salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo con el procedimiento
establecido en el art. 9 .
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes, presentes o
representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a favor y en contra, as
como las cuotas de participacin que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el
presidente y el secretario. Dicha subsanacin deber efectuarse antes de la siguiente
reunin de la Junta de propietarios, que deber ratificar la subsanacin.
4. El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deber
conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones.
[Nota: Redaccin dada por Art.15 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos
las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y

medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso,
a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares la
documentacin de la comunidad.
f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
[Nota: Redaccin dada por Art.16 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 debern cumplirse por
el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si as lo acordase la Junta de propietarios, podr
exigirlo judicialmente a travs del proceso monitorio.
2. La utilizacin del procedimiento monitorio requerira la previa certificacin del acuerdo de
la Junta aprobando la liquidacin de la deuda con la comunidad de propietarios por quien
acte como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr
aadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realizacin de ste, y se acompae a la solicitud el justificante de tales
gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del
pago de la deuda, podr dirigirse contra l la peticin inicial, sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el actual propietario. Asimismo se podr dirigir la reclamacin contra el titular
registral, que gozar del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la peticin incial podr formularse contra cualquiera de los obligados o
contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la peticin inicial del proceso monitorio, el acreedor podr
solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aqul, para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordar, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor
preste caucin. No obstante, el deudor podr enervar el embargo prestando aval bancario
por la cuanta por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud incial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales
de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor
deber pagar, con sujeccin en todo caso a los limites establecidos en el apartado tercero
del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen
ambos por su intervencin, tanto si aqul atendiere el requerimiento de pago como si no
compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposicin, se seguirn las reglas
generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente
favorable a su pretensin, se debern incluir en ella los honorarios del abogado y los
derechos del procurador derivados de su intervencin, aunque no hubiera sido preceptiva.

[Nota: Redaccin dada por DF 1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero.]

Artculo 22
1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los
fondos y crditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento
de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas
hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
[Nota: Redaccin dada por Art.18 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 23
El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1) Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla
cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de
ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
2) Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.
[Nota: Contenido antiguo Art. 21. Redaccin dada por Art.19 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

CAPITULO III
DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
[Nota: Aadido Captulo por Art.20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]
Artculo 24
1. El rgimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Cdigo Civil ser aplicable
a aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los siguientes requisitos
a) Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrn:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el prrafo segundo del art. 5 . En este caso quedarn
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarn ntegramente de aplicacin.
b) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerir
que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario
nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar
aqulla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de
propietarios. El ttulo constitutivo contendr la descripcin del complejo inmobiliario en su
conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar la
cuota de participacin de cada una de las comunidades integradas, las cuales respondern
conjuntamente de su obligacin de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El ttulo y los estatutos de la comunidad agrupada sern inscribibles
en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar, a todos los
efectos, de la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios y se regir por
las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes
de las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales ostentarn la representacin del
conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopcin de acuerdos para los que la ley requiera mayoras cualificadas exigir, en
todo caso, la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las Juntas de
propietarios de las comunidades que integran la agrupacin.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el art. 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada nicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podr menoscabar en ningn caso las facultades que corresponden a los
rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupacin de
comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurdicas
sealadas en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre s los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas
especialidades sealadas en el apartado anterior.
[Nota: Aadido por Art.20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

DISPOSICIONES ADICIONALES

Disposicin Adicional Primera

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de reserva regulado en el art. 9.1.f) se
ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el
presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a la entrada en vigor de la presente disposicin.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de reserva al aprobar su
primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una cantidad no inferior al
2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios debern
efectuar previamente las aportaciones necesarias en funcin de su respectiva cuota de
participacin.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotacin del mismo deber
alcanzar la cuanta mnima establecida en el art. 9 .
2. La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn momento del ejercicio
presupuestario, al mnimo legal establecido.
Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los
gastos de conservacin y reparacin de la finca permitidos por la presente Ley se
computarn como parte integrante del mismo a efectos del clculo de su cuanta mnima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarn las aportaciones necesarias para
cubrir las cantidades detradas del fondo de reserva conforme a lo sealado en el prrafo
anterior.
[Nota: Aadida por Art.21 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.]

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Disposicin Transitoria Primera

La presente ley regir todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el
momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrn ser
aplicados en contradiccin con lo establecido en la misma.
En el plazo de 2 aos, a contar desde la publicacin de esta ley en el Boletn Oficial del
Estado, las comunidades de propietarios debern adaptar sus estatutos a lo dispuesto en
ella en lo que estuvieren en contradiccin con sus preceptos.

Transcurridos los 2 aos, cualquiera de los propietarios podr instar judicialmente la

adaptacin prevenida en la presente disposicin por el procedimiento sealado en el nm. 2
art. 16 .
Disposicin Transitoria Segunda
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que est establecido
el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entendern los mismos
modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por
mayora que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordara el
mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la
comunidad.

DISPOSICION FINAL

Disposicin Final
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.