CONTRATO DE PROMESA

El contrato de promesa en general no fue considerado por el Derecho

Romano, sino nicamente la promesa de venta y la promesa de mutuo.
Tampoco en el Cdigo Napolenico se reglament la promesa en
general, sino solo la promesa de venta, pero en forma equivocada, ya
que dicho ordenamiento consider que haba venta cuando en la
promesa se haba determinado el precio y la cosa.
As el pacto de contrahendo y el pacto de mutuodando, que eran pactos
en virtud de los cuales se prometa una estipulacin o la celebracin de
un contrato de mutuo, pueden ser considerados como un antecedente
del contrato de promesa, toda vez que eran actos jurdicos que
preparaban la celebracin de nuevos actos jurdicos, lo que constituye la
caracterstica bsica del contrato de promesa.
El contrato de Promesa se trata de un contrato preliminar o preparatorio,
cuya funcin y fin en la celebracin en el futuro de otro contrato
diferente entre las mismas partes o sus cesionarios. Es decir, que del
contrato de promesa nace una verdadera y real relacin contractual, que
tiene existencia y que genera derechos y obligaciones para las partes.
En el contrato de promesa una o ambas partes se comprometen a
celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato que no
pueden o no desean celebrar por el momento.
A la promesa del contrato se le conoce tambin como precontrato,
antecontrato, contrato preliminar, contrato preparatorio, promesa de
contrato, contrato opcin, contrato prometido y pacto de contrahendo.
El objeto del contrato de promesa debe ser la celebracin de un contrato
diferente, pues no se concibe que se celebre un contrato de promesa
que tenga por objeto la celebracin de otro contrato de promesa.
(Artculos, 1674, 1676, 1679 y 1683 del Cdigo Civil).
En Guatemala, es posible celebrar contratos de promesa de casi todos
los contratos que establece el Cdigo Civil.

CARACTERISTICAS
Es un contrato tpico, ya que se encuentra regulado por ley.

Es un contrato principal, ya que no se subordina su existencia a la de

otro contrato.
Es un contrato preparatorio, ya que se celebra con un objeto preciso y
determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. O
sea, crea una relacin jurdica preliminar para la celebracin posterior de
un contrato futuro.
Es un contrato sujeto a modalidad, por definicin, sino la promesa no
surtira efecto.
Es un contrato unilateral o bilateral segn quede obligada una o las dos
partes a celebrar el contrato futuro.

ELEMENTOS

Personales

Se conforma por el promitente y el beneficiario o promisario. La parte

que se obliga a celebrar el contrato futuro se le llama promitente y a
esta se le agrega el nombre del contrato futuro por realizar (por ejemplo:
promitente-comprador promitente-arrendatario, etc.); a la otra parte se
le denomina beneficiario o promisario. Cuando es una promesa bilateral
las dos partes se llaman promitentes.

Reales

Son dos los elementos reales de la promesa, el contrato futuro y el plazo

o condicin.
El objeto mediato de la promesa es el contrato futuro, ya que el objeto
inmediato es una obligacin de hacer. Los elementos caractersticos del
contrato definitivo y que deben sealarse desde el contrato preliminar
son los elementos esenciales.
El otro elemento real
hara nula la promesa.
cierta, mientras que
acontecimiento ocurre

es el plazo o condicin, pues a falta de este se

El plazo es el acontecimiento futuro de realizacin
en la condicin, no se tiene la certeza si el
o no.

Formales

En algunas legislaciones establece que dicho contrato debe constar por

escrito, sin que sea necesario su inscripcin en el Registro Pblico de la

Propiedad, toda vez que dicho contrato no genera derechos reales, sino
personales.

EFECTOS
El efecto natural del contrato de promesa es obligar a las partes a la
celebracin del contrato definitivo, de modo que al otorgarse el contrato
prometido, se cumplen las obligaciones previstas en el contrato de
promesa y este se agota y deja de surtir efectos. La celebracin de un
contrato de promesa que se refiera a bienes inmuebles, muebles
identificables o derechos reales sobre stos, no implica la transferencia
de ellos, ni afecta los derechos del propietario, sino nicamente crea
para ste la obligacin de celebrar en el futuro un contrato definitivo
previsto, con sus consecuencias naturales en cuanto a tales bienes y
derechos. Sin embargo, la existencia del contrato puede afectar a
terceros, si aqul ha sido anotado en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, si la promesa no se hubiere inscrito en el Registro, el
propietario o titular de tales derechos puede usar, gozar y disponer de
ellos, libremente, durante el plazo de la promesa, con la obligacin de
advertir al adquirente de la existencia de la promesa (art. 1805), pero si
la promesa se hubiere inscrito, el propietario tampoco est impedido de
usar, gozar, enajenar o gravar la cosa, pero dada la publicidad registral,
las obligaciones que aqul corresponden, derivadas de la promesa,
pasan al adquirente de la cosa o el derecho y es a stos a quienes el
otro contratante o el optante puede dirigir sus acciones.

MODALIDADES
El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral (Art. 1675). Ser
unilateral si la obligacin recae nicamente sobre una de las partes
contratantes y bilaterales, si ambas partes se obligan recprocamente
(art. 1587). El contrato de promesa unilateral se denomina opcin y en
l, una sola parte puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo,

en tanto que la otra, no tiene derechos y slo la obligacin de otorgar el

contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder
revocar la promesa que ha hecho. La unilateralidad de la opcin tiene
referencia nicamente a los derechos que derivan de la promesa y, por
ello, nada impide que el objeto de la promesa pueda ser un contrato
bilateral.
La opcin requiere para su validez la aceptacin expresa del beneficiario
y establece una relacin de carcter personal, por lo que el optante o
beneficiario no puede ceder sus derechos en ella, si no ha sido facultado
por el promitente (art. 1678).

MANDATO
Contrato que tiene lugar cuando una persona da a otra el poder, que
sta acepta, para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y por
su cuenta un acto jurdico o una serie de actos de esa naturaleza
(Manual Osorio).
Caractersticas:

La existencia de un encargo o una encomienda que una persona

hace a otra. Dicho encargo o encomienda puede ser especfico, en
el sentido de limitarse a la realizacin de un acto determinado,
cuyas caractersticas se identifican en el propio contrato.

Se establece, por el mandato, una situacin preparatoria, pues

dicho contrato tiene como fin que el mandatario realice y lleve a
cabo otros actos y negocios jurdicos por cuenta del mandante.

El mandatario acta siempre por cuenta del mandante, de modo

que los efectos y consecuencias econmicas y jurdicas de los
actos y negocios que aquel realiza, se reflejan finalmente sobre el
patrimonio del mandante. Este es el efecto ms especial y
caracterstico del mandato, pues trasciende de las relaciones entre
las partes del contrato (mandante y mandatario) y se habilita y

faculta al mandatario para que entable y realice relaciones con

terceros, en las que l ordinariamente no adquiere derechos u
obligaciones frente a stos, sino que lo hace para beneficio del
mandante, de modo que resulta una relacin jurdica entre el
mandante y el tercero.
El
mandato
puede
otorgarse
con
Representacin
o
sin
Representacin. El mandato sin representacin, el mandatario acta
en su propio nombre en su propio nombre, pero por cuenta del
mandante. En el mandato sin representacin existe una relacin directa
(externa) entre el mandatario y el tercero con que contrata, que les
obliga personalmente al uno frente al otro y del ejercicio del mandato
tambin nace una relacin indirecta (interna), que vincula al mandatario
ante su mandante y que le obliga a trasladarle los resultados jurdicos y
econmicos del acto o contrato realizado y que tambin obliga al
mandante a asumir los riesgos y resultados del mismo, manteniendo
indemne al mandatario.
El mandato con representacin el mandatario obra en nombre del
mandante y los negocios que realice dentro de las facultades que se le
hayan conferido obligan directamente al representado.
Del ejercicio del mandato sin representacin surgen consecuencias
diferentes de las que produce el mandato con representacin. En el
mandato sin representacin, existe una relacin directa (externa) entre
el mandatario y el tercero con quien contrata, que les obliga
personalmente al uno frente al otro y, del ejercicio del mandato tambin
nace una relacin indirecta (interna), que vincula al mandatario ante su
mandante y que le obliga a trasladarle los resultados jurdicos y
econmicos del acto o contrato realizado y que tambin obliga al
mandante, a asumir los riesgos y resultados del mismo, manteniendo
indemne al mandatario.
El fin y objeto del contrato lo constituye la actuacin futura del
mandatario, de modo que el mandato es el instrumento jurdico
habilitante y esencial, para que el mandatario pueda entablar relaciones
jurdicas con terceros, por cuenta del mandante.

ELEMENTOS

Elementos Personales.
Por una parte el mandante o
poderdante, o sea la persona que da el encargo o encomienda la

realizacin de actos o negocios, y por la otra el mandatario o

apoderado, que es la persona a quien se hace el encargo o se
encomienda la realizacin de actos o negocios por cuenta del
mandante o poderdante y quien se obliga a desempearlo. Tanto
el mandante, como el mandatario, deben tener capacidad de
ejercicio, pues el mandato establece entre ellos una relacin
contractual que les otorga derechos y les impone obligaciones
recprocas, que no podra vlidamente celebrarse si alguna de las
partes careciere de capacidad.

Consentimiento. Para que el mandato exista y produzca efectos

jurdicos, se requiere no slo la manifestacin de voluntad del
mandante, al designar su mandatario y sealarle el encargo que le
hace y las facultades que para ello le otorga, sino que tambin es
esencial la aceptacin del mandatario. La aceptacin del
mandatario puede constar expresamente, en el propio documento
en que se otorga el mandato o puede ser tcita, de conformidad
con lo que establecen los arts. 1252 y 1687 del C.C. La aceptacin
tcita del mandato, resultara del ejercicio del mismo o de la
realizacin, por parte del mandatario, de los actos o negocios
objeto del mandato.

Objeto. El objeto del mandato lo constituyen los actos y negocios

jurdicos que el mandatario queda autorizado a celebrar, por
cuenta de su mandante. El art. 1688 dice que pueden ser objeto
de mandato todos los actos o negocios para los que la ley no exige
intervencin personal del interesado y prohbe expresamente, el
otorgamiento de mandato para testar o donar por causa de
muerte y para modificar o revocar tales disposiciones. Adems,
tampoco se puede otorgar mandato para actos personalsimos,
tales como el ejercicio de un cargo pblico, para ejercer el derecho
poltico de voto, para el ejercicio de la patria potestad o la tutela.

Forma. El contrato de mandato es solemne, ya que se requiere

como requisito esencial para su existencia, que se otorgue en
escritura pblica (art. 1687). Otra formalidad esencial del
mandato, sin la cual no puede surtir efectos, es la inscripcin del
mismo en el Registro de Mandatos que se llevan en el Archivo
General de Protocolos y en su caso en el Registro Mercantil (arts.
1704 C.C.; 189 LOJ y 338 C.de C.)

La aceptacin del mandatario puede constar expresamente en el propio

documento en que se otorga el mandato o puede ser tcita. La
aceptacin tcita del mandato resultara del ejercicio del mismo o de la
realizacin por parte del mandatario. Sin embargo existen dos casos en
nuestra legislacin en que se requiere la aceptacin expresa del
mandatario: si el mandato es aceptado gratuitamente (art. 1689 C.
Civil), para levantar el arraigo del mandante, si se apersona a juicio el
mandatario (art. 524 CPCYM).

MODALIDADES

Onerosidad /Gratuidad. El mandato es oneroso y slo ser

gratuito, si as se conviene por las partes y ste lo acepta
expresamente (art. 1698)

Revocabilidad. El mandato en Guatemala es esencialmente

revocable, aun si se ha conferido por plazo o para asunto
determinado (art. 1699). La revocacin del mandato es el acto
unilateral, por el cual el mandante, sin incurrir en responsabilidad
alguna, termina el mandato y rompe el vnculo contractual con el
mandatario. La revocacin se sujeta a las siguientes normas: I)
slo produce efectos desde el momento en que se notifica al
mandatario y a los terceros interesados en el negocio o asunto
pendiente (art. 1699, 1718 y 1720); II) La revocacin puede ser
expresa o tcita. Es expresa, la que se formaliza en escritura
pblica y, para que surta efectos, debe adems inscribirse en el
Registro de Mandatos. El artculo 1720 del C.C. establece que si el
mandante designa un nuevo mandatario para que se encargue del
mismo o de los mismo asuntos o negocios, sin expresar que queda
vigente al anterior, ocurre una revocatoria tcita del anterior.

Relaciones. Del mandato nacen dos tipos de relaciones: la

interna, que existen entre el mandante y el mandatario y la
externa, existente entre el mandatario y los terceros con quienes
se relaciona en ejercicio del mandato.

CARACTERSTICAS

Gratuito u Oneroso. Ser gratuito, nicamente si el mandatario

lo ha aceptado expresamente as, pues existe una presuncin legal
de onerosidad (art. 1689 C.C.)

Unilateral o Bilateral. Dependiendo de si es gratuito u oneroso,

pues en el gratuito, slo el mandatrio queda obligado
directamente en virtud de la aceptacin del mandato y las
obligaciones del mandante son indirecta, pues no consisten en
contraprestaciones a favor del mandatario, sino son consecuencia
y efecto natural del ejercicio del mandato. En cambio, en el
mandato oneroso, el mandante est obligado a una
contraprestacin a favor del mandatario, de modo que ambas
partes se obligan recprocamente (art. 1587).

Intuito Persona. La calidad personal de las partes y la confianza

que existe entre ellas, es esencia del contrato. Es por ello que las
partes no pueden ceder a tercero sus derechos o transferir sus
obligaciones derivadas del mandato (el mandatario no puede
substituir el mandato, si no tiene faculta especial), y que la muerte
o incapacidad de cualquiera de las partes, termina el mandato
(arts. 1702,1717 y 1722, 1725 C.C.)

Solemne. Para que surta efectos debe hacerse en escritura

pblica e inscribirse en el Registro respectivo.

Preparatorio. Crea relaciones jurdicas entre el mandante y el

mandatario, en orden a la realizacin por ste de otros actos
jurdicos posteriores.

Principal. Es un contrato que subsiste por s solo,

independientemente de que los actos y negocios jurdicos previsto
se realicen o no (art. 1589 C.C.)

OBLIGACIONES DEL MANDANTE

Para que nazcan las obligaciones del mandante, hacia el mandatario, no
es necesario que este haya aceptado expresamente el mandato, pero s
es necesario que el mandatario lo haya ejercido y que haya
desempeado, aunque sea parcialmente, el encargo que el mandante le
ha hecho. La obligaciones son:

Asumir todos los derechos y responder por todas las obligaciones

derivados de los negocios jurdicos realizados por el mandatario en
ejercicio del mandato (art. 1712 C.C.)

Indemnizar al mandatario de todos los daos y perjuicios que le

haya causado el cumplimiento del mandato (art. 1714 C.C.)

Proveer de fondos al mandatario, si ste lo pide, para el

cumplimiento del mandato y, alternativa o adicionalmente,
reembolsar los gastos en que el mandatario incurre en el
cumplimiento del mandato, ms intereses al tipo legal, aunque el
negocio realizado por el mandatario por cuenta del mandante no
haya tenido xito, sin culpa del mandatario (art. 1713 C.C.)

Retribuir al mandatario, pagndole los honorarios que se hayan

convenido, o a falta de convenio, los que fije el Juez

Responder en forma mancomunadamente solidaria entre s y a

favor del mandatario, en caso fueren varios los mandantes que
encargan al mandatario un negocio comn (art. 1716 C.C.)

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

Para que el mandatario quede obligado ante el mandante, es necesario
que el mandato haya sido aceptado, sea expresa o tcitamente, pues en
tanto no haya manifestado su aceptacin, no habr vnculo.

Desempearlo con toda diligencia y responder ante el mandante

por los daos y perjuicios que le cause el mandatario, en caso de
no ejecutar la encomienda (art. 1,705)
Obligacin de ejercicio personal del mandato (art. 1707 C.C.)
Obligacin del mandatario, el rendir cuenta a su mandante de
todos los actos y negocios realizados en ejercicio del mandato (art.
1706 C.C.) La obligacin de rendir cuentas al mandante implica
tambin:
o La obligacin de mantenerle informado de las actividades
realizadas; y

o La obligacin de entregar al mandante, cuando ste lo

requiera, todos los bienes suyos que el mandatario tiene en
su poder.

La obligacin de rendir cuentas sobrevive la terminacin del

mandato, por cualquier causa, de modo que el mandante puede
exigrsela a su mandatario o a los herederos de ste, an despus
de que el mandato ha terminado. De conformidad con el art. 1515
del C.C. la prescripcin de la obligacin de rendir cuentas y de
reclamar o cobrar el saldo, se consuma por el transcurso de 3
aos, plazo que principia a correr: I: desde que termina el
mandato en lo que se refiere a la obligacin de rendir cuentas, II:
desde que la cuenta ha sido aprobada por los interesado por el
Juez, en sentencia firme, respectivamente (art. 1512). La
rendicin de cuentas puede reclamarse judicialmente, por la va
del juicio oral (art. 217 y 218 CPCYM).

Obligacin de lealtad que se manifiesta de 4 formas: i) no ejercer

al mismo tiempo mandato de persona cuyos intereses estn o
puedan estar en conflicto (art. 1694); ii) no renunciar
injustificadamente del ejercicio del mandato (art. 1708; iii) no usar
para s, ni en beneficio de sus parientes, los bienes del mandante,
salvo que ste lo hubiere autorizado expresamente (art. 1710); y
iv) no celebrar autocontrato, si no es con conocimiento y
autorizacin expresa de los mandante (art. 1694)

CLASES DE MANDATOS

Mandato General. Es aquel que se otorga a fin de que el

mandatario atienda todos los negocios del poderdante y autoriza
al mandatario para la administracin de los bienes del mandante.
Es el tpico poder de administracin, por el cual el mandatario
queda encargado de velar por los intereses del mandante y
efectuar todos los actos que tiendan a la preservacin,
mantenimiento y explotacin productiva de tales bienes. (art.
1690 C.C.)
Mandato Especial. Es aquel que se otorga para que el
mandatario realice uno o ms negocios determinados en su
especie o en su gnero (art. 1690). En esta clase de mandato, es
el mandante quien detalla y determina las facultades que otorga al
mandatario en relacin al asunto o tipo de asunto cuya atencin le

encarga, de modo que el texto del propio mandato nos define su

amplitud.

Mandato Especfico. Llamamos especfico al mandato que,

como en el caso del mandato para contraer matrimonio o para
donar, tiene un objeto muy bien determinado y que, por la
trascendencia o importancia de ste se limita a ese asunto. (Art.
1692)

Mandato Judicial. Las personas hbiles para gestionar ante los

tribunales, que por cualquier razn no quieran o no puedan
hacerlo personalmente, o las personas jurdicas que no quieran
concurrir por medio de sus presidentes, gerente o directores
pueden comparecer por medio de mandatario judiciales, a
cualquier acto siempre que tengan conocimiento de los hechos
objeto del proceso. En caso de las sociedades constituidas en el
extranjero, sus representantes que tengan facultades judiciales
debern sustituirlas en un abogado, para comparecer a juicio, sino
tienen esa profesin (art. 188 LOJ). El art. 190 de la LOJ seala las
facultades de los mandatarios judiciales.

Mandatos Provenientes del Extranjero. Cuando un mandato

es proveniente del extranjero, para que sea admisible y pueda
surtir efectos en el territorio de la Repblica de Guatemala, debe
ser legalizado por el Ministerio de Relaciones Exteriores (art. 37
LOJ). Posterior a los pases de ley correspondiente debe
protocolizarse por Notario hbil e inscribirse en el Registro de
Poderes y su fuere necesario en el Registro Mercantil.

MANDATO CONJUNTO O SEPARADO.

o Mandato Conjunto. Responden en forma
mancomunadamente solidaria entre s y al favor del
mandatario, en caso fueren varios los mandantes que
encargan al mandatario un negocio comn. EJ:. El
mandatario que representa a todos o algunos de los
copropietarios de un inmueble.
o Mandato Separado. Los negocios realizados por el
mandatario en ejercicio del mandato (que le confiere un solo
mandante), afectan y se trasladan automticamente al
patrimonio del mandante; pero es particularmente

importante en el mandato sin representacin, en donde el

mandante tiene la obligacin de asumir por cesin u otro
ttulo los derechos y obligaciones derivados de los actos y
contratos que el mandatario ha celebrado por su cuenta.

TERMINACIN DEL MANDATO

El mandato termina, de conformidad con lo que establece el art. 1717
del C.C.

Por vencimiento del plazo para el que fue otorgado

Por concluirse el asunto para el que se dio

Por revocacin. La revocacin del mandato debe formalizarse en

escritura pblica y el testimonio de la misma debe inscribirse en el
Registro correspondiente, a ms de que el mandante debe
notificar la revocacin al mandatario y a las personas que tengan
inters en el asunto o negocio (art. 1718 y 1719)

Por renuncia del mandatario

Por la muerte o interdiccin del mandante o del mandatario

Por quiebra del mandante o por inhabilitacin sobreviniente al

mandatario.

La disolucin de la persona jurdica que hubiere otorgado

mandato.

Es otra formalidad esencial del mandato sin la cual no puede surtir

efectos, es la inscripcin del mismo en el Registro de Mandatos que se
lleva en el Archivo General de Protocolos y, en su caso en el Registro
Mercantil (Art. 1704 C. Civil, 189 LOJ y 338 C. Comercio,)