La situacin habitacional en la

Ciudad de Buenos Aires

En este informe:
Introduccin - Pg. 3
Situacin habitacional - Pg. 4
Viviendas vacas - Pg. 7
Regulaciones del mercado inmobiliario - Pg. 12
Propuestas de polticas desde la Ciudad - Pg. 15
Conclusin - Pg. 19

INFORME C.A.B.A. | NRO. I|FEBRERO 2015

Sntesis
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas de medio milln de porteos) tienen
necesidad de una nueva vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En
contraste con ese dficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y
departamentos, se encuentran vacas.
Para contrarrestar ese mal funcionamiento del mercado inmobiliario, se propone el condicionamiento de los
permisos de edificacin para la construccin de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los
metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible
adquisicin, a un costo menor que el del mercado-.
Tambin la penalizacin impositiva a las viviendas vacas, edificios y casas abandonadas y terrenos baldos,
que, adems de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios
econmicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupacin en forma irregular y afean la
ciudad.

DESTACADOS PARA LA PRENSA

Existe el doble de viviendas vacas que hogares con necesidad de vivienda
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas de medio milln de
porteos) necesitan una vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por
hacinamiento. En contraste con ese dficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A,
unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas (bastante por arriba del
promedio nacional que es de un 18% e incluye en ese nmero las zonas con casas de fin de
semana o vacacionales que empujan para arriba el promedio nacional).
El pago del alquiler se lleva la tercera parte del salario
La utilizacin de la propiedad como un instrumento de ahorro por parte de los sectores de
ms elevado ingreso, que en muchos casos ni siquiera se oferta para su alquiler, eleva el
precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayoras trabajadoras. El
precio de un departamento de 42 metros cuadrados en C.A.B.A. rondaba 61 salarios promedio
de un trabajador registrado (con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114). Su
alquiler mensual consume ms del 30% de ese ingreso, mientras que en los pases de la OCDE
el promedio de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el mximo del 27% en Grecia y
el mnimo del 16% en Corea.
En los pases serios se cobran impuestos a las viviendas vacas
El Estado francs grava con un impuesto del 10 al 15% del valor de un alquiler a las viviendas
vacas, pudiendo tomar posesin total o parcial de espacios habitacionales vacantes para
asignarlos a personas sin alojamiento o que hayan sido desahuciadas. En Inglaterra, los
distritos pueden forzar el alquiler y/o venta de las propiedades vacas, y en varios municipios
los permisos de edificacin se encuentran condicionados a la construccin de viviendas con
carcter social. En Catalua (Espaa), se autorizan medidas de orden fiscal hasta llegar a la
expropiacin temporal, para el alquiler a terceros de las viviendas vacas. Es en lnea con esa
ley, se ha presentado el anteproyecto de cobro de gravamen de entre 850 y 1650 euros por
inmueble a la vivienda vaca en propiedad de personas jurdicas.
Emprendimientos inmobiliarios en C.A.B.A. deben incluir un porcentaje para vivienda social
El condicionamiento de los permisos de edificacin para la construccin de torres, a la
posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta
como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisicin, a un costo
menor que el del mercado-, es una regulacin de orden local que puede volver compatibles
los desarrollos inmobiliarios con la inclusin habitacional de los ciudadanos de menores
recursos de la ciudad.
La penalizacin impositiva a las viviendas vacas, edificios y casas abandonadas y terrenos
baldos, es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado
inmobiliario que, adems de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a
la vivienda, generan perjuicios econmicos y de salud a quienes habitan a su alrededor,
fomentan su ocupacin en forma irregular y afean la ciudad.

Introduccin
La vivienda es esencial para cubrir las necesidades bsicas y define
las condiciones de vida de una familia en todas sus dimensiones. Una
vivienda en condiciones no aptas puede producir problemas de salud o
mayores gastos en la vida cotidiana como es el caso de las familias con
falta de acceso a la red de gas.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la problemtica
habitacional recorre su historia. Desde las primeras luchas de los
inquilinos por mejorar las terribles condiciones en los conventillos hasta
las actuales conflictos para evitar desalojos en barrios de la zona sur en
rpida valorizacin.
A principios del siglo pasado, la vivienda no era pensada como un
bien accesible para los trabajadores. Es despus del primer gobierno
peronista que en el imaginario social y en la realidad, se toma a la
vivienda como un derecho de todos los ciudadanos, al punto de formar
parte de nuestra actual constitucin como uno de los pocos artculos
sobrevivientes del constitucionalismo social de aquella poca.
Sin embargo, ese derecho constitucional no es accesible para todos
los argentinos, ya que muchos de ellos no han logrado acceder a una
vivienda digna, ya sea como propietarios ni como inquilinos. Esa
realidad contrasta con una fuerte concentracin de la propiedad en un
pequeo porcentaje de la poblacin, hecho que se evidencia en la
existencia de una elevada proporcin de viviendas vacas junto a un
excesivo valor de los alquileres, que consume aproximadamente el 30%
del salario medio de un trabajador.
El presente informe tiene por objetivo dimensionar la problemtica
habitacional en la ciudad de Buenos Aires para luego, apoyndonos en
la experiencia nacional e internacional, proponer una serie de
regulaciones del mercado inmobiliario a nivel local, que puedan

contribuir para que todos los porteos puedan acceder al derecho

constitucional de habitar una vivienda digna.

Situacin Habitacional
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires (C.A.B.A) habitan 1.150.134
hogares. Para analizar la situacin habitacin de esa comunidad es
importante ver como acceden a la vivienda, que tipo de viviendas habitan y
cuales son las condiciones de la misma.

Tipo de tenencia
En el cuadro 1 podemos observar que predominan dos tipos de
tenencia en C.A.B.A., los propietarios de la tierra y la vivienda con un
56,42%, y los inquilinos con un 29,86%.
Cuadro 1: Hogares segn tenencia de la vivienda.
Total de
Tipo de tenencia
Porcentaje
Hogares
Propietario de la vivienda y el terreno
648.958
56,42%
Propietario de la vivienda solamente
69.785
6,07%
Inquilino
343.443
29,86%
Ocupante por prstamo
44.513
3,87%
Ocupante por relacin de dependencia
23.793
2,07%
Otra situacin
19.642
1,71%
1.150.134
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.

Recordemos que estamos hablando de hogares, es decir, cuando

decimos que el 30% de ellos son inquilinos, estamos indicando que 343.443
hogares, aproximadamente un milln de porteos, alquilan la vivienda en
que habitan (ya que el tamao promedio de los hogares en nuestro pas es
de 3).
Tipos de viviendas
Un segundo punto a observar es la calidad de las viviendas.

Cuadro2 : Hogares segn tenencia y tipo vivienda.

Viviendas
Viviendas Viviendas No
Tipo de tenencia
Aptas
Recuperables
aptas
Propietario de la vivienda y el terreno
637.030
8.566
3.362
Propietario de la vivienda solamente
65.437
3.228
1.120
Inquilino
296.536
4.843
42.064
Ocupante por prstamo
42.032
1.218
1.263
Ocupante por relacin de dependencia
22.539
143
1.111
Otra situacin
16.243
840
2.559
1.079.817
18.838
51.479
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.

Podemos observar que 51.479 hogares habitan viviendas no aptas

(habitaciones de pensiones, locales, inquilinatos, viviendas mviles) y
18.838 hogares habitan viviendas que requieren algn tipo de
acondicionamiento. Es decir, existen 70.317 hogares (211 mil porteos
aproximadamente), con problemas en la calidad de su vivienda.
Es importante resaltar que las viviendas con problemas, no
necesariamente requieren para su solucin de una vivienda nueva.
Puede que necesiten tan slo un reacondicionamiento de su hogar,
ampliaciones, etc.

Hacinamiento
Siguiendo este anlisis pasemos a indagar sobre la cantidad de
personas que habitan cada vivienda, tcnicamente denominado, el nivel
de hacinamiento. Existen dos tipos de hacinamiento: el hacinamiento de
hogares, que se refiere a aquella situacin donde ms de un hogar
habita en una vivienda, y el hacinamiento en el hogar que se refiera a
aquellas situaciones donde es elevado el nmero de convivientes en el
mismo cuarto.

Cuadro 3: Hacinamiento de hogares

Hogares por vivienda

Total de hogares

Un hogar
personas por cuarto
mas de 3

1.040.217

Mas de un hogar
personas por cuarto
mas de 3

109.917

12.325

5.314

Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.

En el cuadro 3, podemos ver que existen 12.325 hogares que a pesar

de no compartir su vivienda con otro hogar, deben habitar ms de 3
personas por habitacin. Es importante resaltar que hemos tomando
como parmetro el hacinamiento con ms de 3 personas, que
generalmente es considerado un nivel alto de hacinamiento. En Europa
el promedio es de 1,6 personas por cuarto aproximadamente.
El otro caso de hacinamiento es el de hogares compartiendo una
misma vivienda, que llega a 109.917 de los cuales 5.314 padecen ambos
tipos de hacinamiento. Este tipo de problemas nos habla de hogares que
al conformarse no pudieron acceder a la tenencia de su vivienda (ya sea
por propiedad o alquiler).
En resumen la situacin habitacional en la C.A.B.A. da cuenta de la
existencia de 173.721 hogares con necesidad de vivienda (edificaciones
en

malas

condiciones

hacinamiento).

Lo

que

aproximadamente a mas de medio milln de porteos.

Cuadro 4: Necesidad de vivienda en C.A.B.A.

Viviendas No aptas
51.479
Hacinamiento de hogares
12.325
Hacinamiento en el hogar
109.917
173.721
Fuente: Elaboracin propia en base a INDEC. Censo Nacional de Poblacin
Hogares y Viviendas 2010.

involucra

Resulta fundamental tener presente que el dficit habitacional descrito

es a partir de los datos del censo 2010, donde no se cuenta con
informacin de las personas que se encuentran en situacin de calle. Ello
resulta en una fuerte subestimacin de la necesidad de viviendas entre
quienes habitan en la ciudad.
Al respecto, existen diversas estimaciones sobre la cantidad de porteos
en situacin de calle. El Gobierno de la Ciudad afirma que son 876
personas, la Organizacin Mdicos del Mundo que son 16.753 y la O.N.G.
Proyecto 7 da cuenta de unos 18.500 ciudadanos. Ms all del nmero
exacto de personas en esta situacin, se trata de una necesidad de vivienda
que intensifica el dficit habitacional.

Viviendas Vacas
La C.A.B.A cuenta con ms de un milln de viviendas, un elevado
nmero que se corresponde con la fuerte concentracin de la poblacin que
se da en ella. El contraste entre ese elevado nmero de viviendas y la
existencia de ms de 170 mil hogares porteos con necesidad de acceder a
ellas tiene, entre una de sus explicaciones, el alto porcentaje de viviendas
vacas de la ciudad: un 24% del total de las viviendas en C.A.B.A., bastante
por arriba del promedio nacional que es de un 18% (e incluye en ese
nmero las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan
para arriba el promedio nacional).
Si desarmamos este dato por comuna, se observa que las comunas
con mayor cantidad de viviendas vacas son la 1 (Retiro, San Nicols,
Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitucin), 14 (Palermo) y 2
(Recoleta) respectivamente, zonas de alta valorizacin inmobiliaria y que
presentan los costos de alquiler ms elevados de la ciudad.

Cuadro 5. Ciudad Autnoma de Buenos Aires:Total de viviendas habitadas y deshabitads por

comuna. Ao 2010
Viviendas particulares
Habitadas

Deshabitadas

% de viviendas
deshabitadas x comuna

1.423.973

1.082.998

340.975

23,95%

130.771

78.360

52.411

40,08%

107.967

70.869

37.098

34,36%

101.161

75.605

25.556

25,26%

82.926

69.680

13.246

15,97%

92.750

73.226

19.524

21,05%

93.368

72.942

20.426

21,88%

89.520

73.034

16.486

18,42%

55.377

48.631

6.746

12,18%

63.322

52.355

10.967

17,32%

10

71.572

58.332

13.240

18,50%

11

84.649

68.652

15.997

18,90%

12

93.409

74.995

18.414

19,71%

13

129.633

97.732

31.901

24,61%

14

141.222

99.552

41.670

29,51%

Comuna

Total de viviendas

Total

15
86.326
69.033
17.293
20,03%
Nota: Segn anexo de la Ley N 2.650 de 2008, las comunas quedan conformadas por los siguientes barrios: Comuna 1 (Retiro,
San Nicols, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitucin); Comuna 2 (Recoleta); Comuna 3 (San Cristbal y
Balvanera); Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya); Comuna 5 (Almagro y Boedo); Comuna 6
(Caballito); Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco); Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano); Comuna 9
(Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda); Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vlez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa
Real); Comuna 11 (Villa Gral. Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita); Comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa
Urquiza y Villa Pueyrredn); Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Nez); Comuna 14 (Palermo); y Comuna 15 (Chacarita, Villa
Crespo, Paternal, Villa Ortzar, Agronoma y Parque Chas).
Fuente: Elaboracion propia en base a : INDEC. Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2010.

La teora econmica tradicional nos plantea que ante un exceso de

oferta de viviendas (casas vacas), stas bajaran de precio hasta permitir
que quienes precisan una vivienda, puedan acceder a ella. As se corregira
el mal funcionamiento del mercado inmobiliario que genera viviendas
vacas por un lado, y hogares con problemas habitacionales por el otro. Sin
embargo, las comunas con mayor porcentaje de viviendas vacas son, a su
vez, las que presentan alquileres ms caros, indicando una falla en
funcionamiento del mercado inmobiliario. En el cuadro 6 y grfico 1
podemos observar dicha situacin, mostrando una relacin positiva entre el
precio del alquiler (medido como porcentaje del salario) y las casas vacas
(en relacin a las totales).

Cuadro 6: Viviendas deshabitadas y costo del

alquiler por comunas. Dic 2014

Comuna

% de viviendas
deshabitadas x
comuna

Alquiler en salarios

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

40,1%
34,4%
25,3%
16,0%
21,1%
21,9%
18,4%
12,2%
17,3%
18,5%
18,9%
19,7%
24,6%
29,5%
20,0%

38,9%
37,4%
30,7%
27,5%
32,0%
30,5%
27,7%
s/d
27,1%
27,2%
28,6%
31,2%
36,8%
43,6%
31,5%

Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo 2010. Ministerio de

Trabajo de la Nacion y Zonaprop.
Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic
2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de
la Nacion. s/d, sin dato.

Grfico 1 : Casas vacas y costo del alquiler por comuna

45,0%
14

Alquiler/ Salario

43,0%
41,0%

39,0%

13

37,0%
35,0%
15 5
12

33,0%
31,0%
29,0%

11
7
4 9 10

27,0%
25,0%
10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

Casas Vacas/ Totales

Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo 2010. Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop.

Una relacin similar a la que se presenta entre el porcentaje de casas

vacas por comunas y el precio del m2. Las comunas con un mayor valor de

los inmuebles son, a su vez, las que presentan mayores porcentajes de

casas deshabitadas (ver cuadro 7, grfico 2).

Cuadro 7: Relacin Viviendas deshabitadas por

precio de la vivienda en salarios. Dic 2014
Comuna

% de viviendas
deshabitadas x
comuna

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

40,1%
34,4%
25,3%
16,0%
21,1%
21,9%
18,4%
12,2%
17,3%
18,5%
18,9%
19,7%
24,6%
29,5%
20,0%

Vivienda en salarios

59,72
93,22
50,52
41,42
56,00
69,18
47,77
34,67
44,45
49,60
55,30
57,40
79,71
114,21
62,29

Fuente: Elaboracin Propia en base: Censo 2010. Ministerio de

Trabajo de la Nacin y Zonaprop.
Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic
2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de
la Nacion. La vivienda corresponde a una edificacin de 42 metros
cuadrados valuada a dlar celeste (11 pesos en diciembre de 2014).

Grfico 2 : Casas vacas y costo del inmueble por comuna

120,25
14
2

Valor Casa/ Salario

100,25
13
80,25

15
1112 5
10
9 7

15,0%

20,0%

60,25
40,25

6
1
3

20,25
0,25
10,0%

25,0%

30,0%

35,0%

Zonaprop.

Nacion

la

de

Trabajo

de

Ministerio

2010.

Censo

base:

en

Propia

Elaboracion

Fuente:

Casas Vacas/ Totales

40,0%

45,0%

Estos datos plantean la existencia de un mercado inmobiliario que no

funciona como un buen asignador de viviendas. En la CABA existe una
fuerte demanda de vivienda que se condice con el precio en aumento de los
alquileres y de venta del m2 pero no se condicione con la oferta ociosa, es
decir departamentos vacos y edificios abandonados. Esta situacin da
cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son
adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino
tan slo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de
conservacin de sus ahorros.
La utilizacin de la propiedad como un instrumento de ahorro,
provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en
cuanto a solucin del problema habitacional de los porteos. Incorpora una
demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos
que la adquieren como un instrumento de ahorro, pero que las retira del
mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar (al mantenerlas ociosas).
De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que
pueden pagar quienes las precisan como espacio para habitar. Es decir, la
elevacin del precio de las propiedades por su utilizacin como bien de
ahorro, genera una relacin entre el precio de los inmuebles y el salario
medio de un trabajador registrado, que hace imposible su adquisicin para
la mayor parte de la poblacin trabajadora. La cantidad de salarios
requerida para adquirir un departamento de 42 metros cuadrados rondaba
los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con variaciones por
comuna que van de los 34 a los 114.
El resultante dficit habitacional genera una creciente demanda de
viviendas para alquilar, que no se corresponde con la oferta (ya que muchos
propietarios escogen mantener las viviendas ociosas), incrementando
tambin el precio de los alquileres. El alquiler de un departamento de 42
metros cuadrados en C.A.B.A. sobrepasa, en promedio, el 30% del salario
medio de un trabajador registrado. Un porcentaje muy elevado, que supera

ampliamente el de otras naciones (en los pases de la OCDE el promedio de

gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el mximo del 27% en
Grecia y el mnimo del 16% en Corea)1.

Regulaciones del mercado inmobiliario

En Argentina la penalizacin de los terrenos baldos y la regulacin
de los alquileres, formaron parte del primer plan quinquenal del peronismo
y perduraron, con sus modificaciones, hasta entrada la democracia. La
actual ley de alquileres (23.091) regula centralmente el perodo de contrato
(2 aos para vivienda) y las condiciones iniciales (anticipos y garantas). Sin
embargo, al no implementarse mtodos que aseguren el registro de los
contratos de alquileres, an estas mnimas regulaciones son violadas en
gran parte de los contratos de alquileres que se realizan de manera
informal.
En otro nivel de gobierno, la reciente ley de acceso justo al hbitat
de la Provincia de Buenos Aires, cobra gravmenes crecientes a los terrenos
baldos e impone la obligacin a los proyectos inmobiliarios tipo country de
ceder en tierra, plata o inmuebles equivalentes al 10 por ciento de la
valorizacin inmobiliaria que generan, para la realizacin de polticas
sociales de vivienda.
Tambin a nivel internacional existen regulaciones sobre uso del
suelo, precio de alquileres y/o venta de las propiedades. En muchos pases
se penaliza la vivienda vaca y se regulan los alquileres: condiciones y
montos. Dentro de Amrica Latina, Venezuela ha declarado de utilidad
pblica los terrenos ociosos e inmuebles no residenciales abandonados
pblicos y privados, que pueden ser utilizados para la construccin de
viviendas sociales. Tambin se regularon los contratos de alquileres de
viviendas y comercios, facilitando la adquisicin de la propiedad en cuotas

http://www.oecdbetterlifeindex.org/es/topics/housing-es/

por parte de inquilinos que llevan un perodo extenso alquilando una

propiedad.
En Francia y Dinamarca el contrato de alquiler es por tres aos, el
cual no puede anularse aunque el dueo quiera vender la propiedad. La
renovacin es automtica a menos que el arrendatario avise con 6 meses de
anticipacin que va a desistir de contrato. Tambin brindan a sus
habitantes una oferta de viviendas bajo el rgimen de alquiler social, es
decir cuyo alquiler se encuentra subvencionado por el Estado. Las
regulaciones de los alquileres y los impuestos crecientes a las viviendas
vacas contribuyen a disminuir el valor de mercado de los alquileres y, de
esa manera, el monto de los subsidios estatales por el alquiler social.
Algunos casos especficos de regulaciones del mercado inmobiliario
son:

Francia
A partir del art. 232 del Code General des Impts [art. 52 Loi n 98657 du 29 juillet (JO du 31 juillet 1998)], el Estado francs grava con un
impuesto aquellas viviendas situadas en poblaciones de ms de 200.000
habitantes donde existe una demanda residencial no satisfecha y que han
permanecido vacas al menos dos aos consecutivos. La base del impuesto
es el valor de alquiler del inmueble (valeur locative) y su tipo impositivo
aumenta en funcin del tiempo de desocupacin: 10%, el primer ao de
imposicin; 12,5%, el segundo; y, 15%, a partir del tercero. El producto
neto de este impuesto lo recibe la Agence nationale de lhabitat que lo
destinara al mejoramiento de la vivienda.

La Administracin francesa puede tomar posesin total o parcial de

espacios

habitacionales

vacantes

para

asignarlos

personas

sin

alojamiento o que hayan sido desahuciadas. Esta desposesin tiene una

duracin inicial de un ao, renovable hasta un mximo de cinco. (art.
L641-1 y L641-2 del Code de la Construction et de lHabitation [art. 52 Loi

n 98-657 du 29 juillet y art. 72 Loi n 2006-872 du 13 juillet [JO du 16

juillet 2006])

Inglaterra
El Reino Unido es uno de los pases europeos que ms esfuerzos ha
puesto en los ltimos aos para animar a las autoridades locales a reducir
el nmero de viviendas vacas. La creacin de la Empty Home Agency, tiene
como funcin el mediar entre las autoridades y los propietarios privados de
viviendas y tratar de aprovechar el parque inmobiliario procurando que
ningn barrio se incluya en la categora de barrio marginal. Los distritos
pueden forzar al alquiler y/o venta de las propiedades vacas.

En el mismo sentido, en varios municipios los permisos de edificacin

se encuentran condicionados a la construccin de viviendas para los
distintos sectores sociales. Es decir, un porcentaje de las viviendas
construidas estar destinado a viviendas accesibles ya sea en alquiler o a
la venta a un precio por debajo del de mercado. Se puede observar un
porcentaje que ronda entre el 20% y 25% de los metros cuadrados de cada
emprendimiento segn distintos distritos. Por ejemplo, el municipio de
Towers Hamlet2 junto a la comunidad aprob en 2014, la construccin de
un complejo de 3610 unidades residenciales de las cuales el 25 por ciento
sern destinadas a viviendas accesibles 3.

Catalua (Espaa)
La ley de Derecho a la Vivienda de la Comunidad Autnoma de Catalua
en su artculo 42, habilita el accionar estatal ante el incumplimiento de la
funcin social de la propiedad. En ese caso se autorizan medidas de orden
2

http://www.towerhamlets.gov.uk/lgsl/451-500/494_planning_guidance/local_plan.aspx

http://www.towerhamlets.gov.uk/news__events/news/december_2014/wood_wharf_approved.aspx

fiscal hasta llegar a la expropiacin temporal, para el alquiler a terceros. Es

en lnea con esta ley que se ha presentado el anteproyecto de cobro de
gravamen a la vivienda vaca en propiedad de personas jurdicas. Este
gravamen ser de entre 850 y 1650 euros por inmueble y por ao.
Entre los primeros resultados de dicho proyecto se registr la cesin
temporal de 600 viviendas en rgimen de alquiler accesible de La Sociedad
de Gestin de Activos Procedentes de la Reestructuracin Bancaria (Sareb)
al Gobierno de Catalua4.

Propuestas de polticas desde la Ciudad

La problemtica de la vivienda en la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires, no es un tema aislado de su trama nacional, donde la excesiva
valorizacin de los terrenos urbanos de la mano de su utilizacin como
instrumento de ahorro por sectores de elevados ingresos, la escasa
regulacin de los alquileres que permite la existencia de clusulas
abusivas, y las dificultades para el acceso al crdito inmobiliario, generan
un escenario complejo en materia habitacional.

En ese contexto, las polticas nacionales inclusivas deben luchar

contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se
refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada
sorteo de crditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello
que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor
eficacia de las polticas nacionales, como a mitigar por si mismas las
tendencias excluyentes del mercado inmobiliario.

http://www.compromisoempresarial.com/rsc/2014/08/sareb-cede-a-la-generalitat-600-viviendas-paraalquileres-sociales/

Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en

proyectos de rpida valorizacin de determinadas zonas de la ciudad, puede
potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso
de las polticas de (re)valorizacin de la zona Sur aplicadas en los ltimos
aos por la gestin de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente
el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir
inequitativamente los frutos de su valorizacin entre sus habitantes segn
sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados).

La interrupcin de contratos de alquiler de vivienda o desalojos de

inquilinos en situacin irregular, por parte de propietarios que optan por
vender esas propiedades como terrenos para la construccin de edificios de
oficinas o de viviendas para un pblico de mayores ingresos, tiende a
provocar la emigracin de la poblacin de menores ingresos hacia otros
puntos de la ciudad an no valorizados, o bien a expulsarlos de la ciudad5.

La convivencia de viviendas vacas y/o abandonadas de propietarios

que especulan con su valorizacin a medida que crece, poblacional y
econmicamente, la ciudad junto a situaciones de hacinamiento o falta de
vivienda digna de miles de hogares porteos, es otra muestra de lo
disfuncional que puede ser el mercado inmobiliario en ausencia de
regulaciones. Muestra de ello es que mientras en nuestro pas el porcentaje
de casas vacas es del 18% del total, en los pases con regulaciones sobre
alquileres y la construccin de viviendas como en Finlandia, Alemania,
Dinamarca y Francia, se encuentra entre el 5% y el 10%6.

En 2006, por decreto n.690, los porteos desalojados podan acceder a un subsidio durante 6 meses
(extensibles a otros 4). El monto del subsidio de entre $1.200 y $700 por mes fue congelado por la
administracin Macri desde abril de 2011 (decreto n.167 de 2011).
6

http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_3.html

2.334 EDIFICIOS ABANDONADOS

EN LA CIUDAD AUNOMA DE
BUENOS AIRES.

Fuente: 2013, Secretara de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Para

contrarrestar

estas

tendencias,

existen

experiencias

de

regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes

para

el

caso

de

la

Ciudad

Autnoma

de

Buenos

Aires.

El

condicionamiento de los permisos de edificacin para la construccin

de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros
cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea
mediante un alquiler o para su posible adquisicin, a un costo menor
que el del mercado-, es una regulacin de orden local que puede volver
compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusin habitacional
de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.

En algunas experiencias internacionales el porcentaje de metros

cuadrados destinados a la vivienda social ronda el 20-5%, y el acceso al
beneficio est condicionado al nivel de ingreso, condicin de estudiante o
jubilado, ser habitante o trabajar en la zona, entre otras. Sin embargo, es
recomendable que esas condiciones sean materia de un amplio debate que
incluya tanto a la legislatura de la Ciudad, como a representantes de
inquilinos, consumidores, desarrolladores inmobiliarios, etc.

La penalizacin impositiva a las viviendas vacas, edificios y

casas abandonadas y terrenos baldos, es otra herramienta para
corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario
que, adems de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el
acceso a la vivienda, generan perjuicios econmicos y de salud a
quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupacin en forma
irregular y afean la ciudad.

Un incremento en el ABL a los baldos, edificios y casas abandonadas

o viviendas que no declaren ocupacin (sea de su propietario o mediante la
presentacin de contrato de alquiler, de prstamo o cesin) chequeado al
cruzarse con indicadores de consumo de servicios bsicos (agua, luz, gas),
es una medida de carcter local que puede estimular a sus propietarios a
alquilar o poner en venta esos espacios vacos, contribuyendo a la solucin
del problema habitacional.

Estas medidas son complementarias de las polticas crediticias y de

construccin de viviendas sociales que se realizan tanto en el mbito de la
Ciudad como el de la Nacin, y no debe interpretarse que reemplazan a las
mismas.

Conclusin
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas
de medio milln de porteos) tienen necesidades de vivienda, sea por
habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En
contraste con ese dficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A,
unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas
(bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en
ese nmero las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que
empujan para arriba el promedio nacional).
La utilizacin de la propiedad como un instrumento de ahorro por
parte de los sectores de ms elevado ingreso, es parte del causante de ese
comportamiento disfuncional del mercado de viviendas, elevando a su vez el
precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayoras
trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en
C.A.B.A. rondaba los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con
variaciones por comuna que van de los 34 a los 114, y su alquiler mensual
consume ms del 30% de ese ingreso (en los pases de la OCDE el promedio
de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el mximo del 27% en
Grecia y el mnimo del 16% en Corea).

En ese contexto, las polticas nacionales inclusivas deben luchar

contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se
refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada
sorteo de crditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello
que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor
eficacia de las polticas nacionales, como a mitigar por si mismas las
tendencias excluyentes del mercado inmobiliario.

Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en

proyectos de rpida valorizacin de determinadas zonas de la ciudad, puede
potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso

de las polticas de (re)valorizacin de la zona Sur aplicadas en los ltimos

aos por la gestin de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente
el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir
inequitativamente los frutos de su valorizacin entre sus habitantes segn
sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados).

Para

contrarrestar

estas

tendencias,

existen

experiencias

de

regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes

para

el

caso

de

la

Ciudad

Autnoma

de

Buenos

Aires.

El

condicionamiento de los permisos de edificacin para la construccin

de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros
cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea
mediante un alquiler o para su posible adquisicin, a un costo menor
que el del mercado-, es una regulacin de orden local que puede volver
compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusin habitacional
de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.

La penalizacin impositiva a las viviendas vacas, edificios y

casas abandonadas y terrenos baldos, es otra herramienta para
corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario
que, adems de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el
acceso a la vivienda, generan perjuicios econmicos y de salud a
quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupacin en forma
irregular y afean la ciudad.

La economa
argentina
INFORME C.A.B.A.
NRO. I|FEBRERO 2015
Centro de Estudios Econmicos y
Sociales Scalabrini Ortiz
DIRECTOR
Andrs Asiain
Vice-DIRECTOR
Miguel Cichowolski
CONTENIDOS DEL INFORME
Andrs Asiain y Lorena Putero
rea de Estudios de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
Alexis Kalczynski, Angel Sabatini, Ariel Mio, Carina Fernndez,
Cecilia Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Ernesto
Mattos, Estanislao Malic, Estefana Manau, Jonathan Rojas, Julio
Fernandez, Lorena Putero, Maximiliano Uller, Mariela Molina,
Mauricio Ferrari, Natacha Borysiuk y Nicols Hernn Zeolla.

Integran el CESO:
Alexis Kalczynski, Agustn Crivelli, Angel Sabatini, Ariel Cunioli, Ariel Mio, Carina Fernndez, Cecilia
Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Diego Martn, Diego Caviglia, Ernesto Mattos, Estanislao Malic,
Estefana Manau, Federico Castelli, Nicols Wittwer, Gabriel Calvi, Javier Lewkowicz, Jonathan Rojas, Jorge
Zappino, Julio Fernandez, Juan Cruz Contreras, Juan Jos Nardi, Laura Di Bella, Leonardo Llorente, Lorena
Paponet, Lorena Putero, Luciana Saudo, Luca Pereyra, Mahun Gallo, Pilar Monteagudo, Mara Alejandra
Sfeir, Mara Laura Iribas, Mariano Kestelboim, Mariela Molina, Martin Burgos, Mauricio Ferrari, Maximiliano
Uller, Natacha Borysiuk, Nicols Hernn Zeolla, Norberto Crovetto, Pablo Garca, Rodrigo Lpez, Sabrina
Iacobellis, Sebastin Demicheli, Valeria D Angelo y Valeria Mutuberra.