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EDUCACION

TRIBUTARIA
PASO A PASO

NORA LUCA RUOTI COSP


www.ruoti.com.py

TERCERA COLECCIN

ENERO 2013

Alquilando inmuebles
o dndolos en aparcera

Prlogo
Se inicia el ao y cada vez los controles tanto para las empresas como
las personas fsicas se intensifican por varios motivos: Un Presupuesto
General de la Nacin muy elevado, la baja recaudacin impositiva, la
lucha contra la evasin tributaria, la necesidad de formalizar las actividades de las personas fsicas, entre otros.

FOTO

La implementacin del Impuesto a la Renta Personal (IRP) afecta no


solamente a los ingresos que se pagarn para dicho impuesto sino
adems a otros ingresos que pueden obtener las personas fsicas y
que provienen de actividades que se consideran comerciales, como
ser alquiler de inmuebles urbanosque deben tributar IRACIS o Impuesto a la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC) o alquiler de
inmuebles rurales en donde tambin existe otra posibilidad que
es dar los inmuebles el aparcera, conforme al Estatuto Agrario. En
este ltimo caso, lo recibido tributar el Impuesto a la Renta de las
Actividades Agropecuarias (IMAGRO).
Es por ello que hemos decidido presentar los dos temas a fin de ayuda
no solamente a legalizar el ingreso por dichas actividades, que son tan
comunes, sino saber tomar una correcta decisin.
Alquilo solamente un inmueble De igual manera debo inscribirme?; el propietario se niega a darme una factura por el alquiler que
pagu me sirve el recibo comn? Quiero estar en regla Qu me
conviene ms inscribirme en IRPC e IVA Rgimen General o Simplificado o en IRACIS Rgimen General o Presunto? No quiero preocuparme por presentar declaraciones juradas, pero deseo estar en
regla hay alguna salida?
En la primera parte mencionamos los impuestos que afectan al alquiler de inmuebles diferenciando los denominados criterios de habitualidad para el Impuesto a la Renta o para el IVA, si es un bien propio o ganancial y otras variantes que se presentan.
Elaboramos un Checklist de las obligaciones de las personas que
alquilan inmuebles, a fin de que Ud. mismo verifique si est cumpliendo las mismas.
Le presentamos una propuesta de legalizar el alquiler de inmuebles
mediante la inscripcin en el IRPC y que sepa optar por el Rgimen
Simplificado o General del IVA, incluyendo ejercicios prcticos.
Para personas fsicas que alquilan inmuebles recibiendo ms de G.
100.000.000 al ao, sociedades en general, entidades sin fines de lucro
y otras, le presentamos las alternativas de inscripcin en el IRACIS Rgimen General o Presunto, mostrando incluso los porcentajes de la carga
impositiva, a fin de realizar un correcto Planeamiento Tributario.
Y para aquellos que tienen inmuebles rurales y desean realizar
actividades agropecuarias en los mismos no simplemente dando en
alquiler un inmueble rural sino siendo socios , le proponemos el
Contrato de Aparcera, explicando sus ventajas, desventajas, caractersticas, forma de facturacin y por si fuera poco, un modelo de contrato de aparcera para que lo pueda adaptar ya sea para actividades agrcolas, tales como cultivo de soja, trigo, maz, etc., sino tambin
para actividades agropecuarias.
Nora Luca Ruoti Cosp.
Abogada especialista en Impuestos y Asesora a Inversionistas

Staff
Produccin y Direccin General

Nora Luca Ruoti Cosp

nrc@noraruoti.com.py

Colaboradores

Mauro Isaac Mascareo

Carlos Jorge Vargas

Mara Julia Mndez

Luciano Antonelli
Dpto. Comercial y Ventas

Mirian Palacios, Lilian Villasanti, Adriana
Crdenas, Ftima Gastn, Patricia Lpez,
Ninfa Gonzlez, Claudia Gonzlez.
Diseo y diagramacin

Fernando Psole

Gustavo Ravetti

Santiago Rojas
PROGRAMA TELEVISIVO
Conduce: Nora Luca Ruoti Cosp
Sbados: 21:30 horas
CANAL 2 RED GUARAN
Sugerencias y consultas
www.ruoti.com.py - nrc@noraruoti.com.py
Recuerde, Ud podr registrase como usuario de esta revista, ingresando a la pgina web www.ruoti.com.py y completando los datos que le solicita, recibiendo de esta manera informacin complementaria.

NORA LUCA RUOTI COSP

Impuestos que se paga por el alquiler de inmuebles

Impuesto a
la Renta o
ganancias

Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de


Servicios (IRACIS) y/o Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).

Impuesto al
Consumo

Impuesto al Valor Agregado (IVA). Tasa del 5%.

En casos muy raros los ingresos por alquiler de inmuebles podran estar afectados por la Renta
Personal.
Inscribirse en una u otra categora de Impuesto a la Renta depende del hecho que el contribuyente
sea una Persona Jurdica (sociedades de cualquier tipo) o una persona fsica, incluyendo a los
condominios y/o sucesiones indivisas.
En este ltimo caso, es decir, el de las personas fsicas, sern contribuyentes del IRACIS o del
IRPC dependiendo del monto de sus ingresos y de la cantidad de propiedades que tengan.

IVA sobre alquiler de inmuebles


A partir del 2007, todos los arrendamientos de inmuebles se encuentran afectados por el IVA a la
tasa del 5%, el cual se considera incluido en el precio del alquiler.

IMPUESTOS QUE AFECTAN AL ALQUILER


DE INMUEBLES

Desde el 1 de enero de 2007 los alquileres de inmuebles urbanos o rurales se encuentran gravados
por dos impuestos:

En esta regla existe una salvedad: El caso en que una persona fsica cuente con un
solo inmueble en toda la Repblica del Paraguay, sea construido o no, y que el monto
del alquiler no supere un salario mnimo mensual, es decir la suma de G. 1.658.232.
Por este motivo es dificil que una persona que alquile inmuebles no est inscripto en
IRACIS o IRPC y le expida solamente un recibo comn por el pago del alquiler que no
le servira a los efectos impositivos.
5

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Alquiler de inmuebles por parte de sociedades en general


Las sociedades y personas jurdicas en general (incluyendo entidades sin fines de lucro) tienen que pagar
por las ganancias obtenidas cuando alquilen inmuebles, independientemente del nmero de alquileres que
realicen.
Debern hacerlo conforme a las disposiciones del IRACIS (Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales,
Industriales y de Servicios) no pudiendo tributar dentro del Rgimen de la Renta del Pequeo Contribuyente
(IRPC).

Alquiler de inmuebles por parte de personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas


Las personas fsicas, los condominios (propiedades que se encuentran a nombre de dos o ms personas) y las
sucesiones indivisas (propiedades que estn en proceso de adjudicacin en un juicio sucesorio) que alquilan
inmuebles, estn obligadas a pagar el Impuesto a la Renta, ya sea en la categora de IRACIS o en la de Renta
del Pequeo Contribuyente, siempre que se d esta condicin:
Si tienen ms de un inmueble en todo el territorio de la Repblica del Paraguay
y por lo menos uno de ellos lo alquila. Eso se conoce como criterio de
habitualidad para ser contribuyente de renta por el alquiler de inmuebles.
No se trata de ser propietarios de dos casas, sino tambin se incluyen los terrenos baldos, departamentos,
inclusive distintas edificaciones en un mismo terreno o varias piezas en una misma casa.

Si alquilo dplex o un edificio?


Por expresa disposicin de la Ley N 125/91 y sus reglamentaciones, los arrendamientos de locales
correspondientes a un mismo inmueble, se consideran arrendamiento de ms de un inmueble y estarn
gravados.
Esto tambin se da en caso de tener una sola casa, pero se alquilan
las piezas o salones, lo mismo se debe inscribir como contribuyente
de Renta e IVA por el alquiler de inmuebles.

Al respecto, el Artculo 2 de la Ley N 125/91, inciso f) dispone que se encuentra gravado el arrendamiento
de bienes inmuebles, siempre que el arrendador sea propietario de ms de un inmueble.
A los efectos de esta disposicin, las unidades o departamentos integrantes de las propiedades legisladas en
el Cdigo Civil y en la Ley N 677 del 21 de diciembre de 1960 Sobre Propiedad por Pisos y Departamentos
sern consideradas como inmuebles independientes.

Qu pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial?


Si la persona fsica es casada y la propiedad es un bien ganancial (casados en comunin de bienes) no
importa a nombre de quien figure el ttulo de propiedad. Se consideran todas las propiedades de la sociedad
conyugal y se puede pagar el impuesto mediante la inscripcin de uno slo de los cnyuges.

NORA LUCA RUOTI COSP

Ejemplo: El ttulo de propiedad figura a nombre de Mara Marta Jimnez de Prez. Estado Civil: Casada.
Su marido Juan Prez posee a su nombre un departamento y deciden alquilar la casa. La sociedad
conyugal as cuenta con dos inmuebles. Solo uno de ellos debe inscribirse como contribuyente por el
alquiler de inmuebles y firmar el contrato respectivo.
Al contrario, si ambos estuvieran casados por el rgimen de separacin de bienes, el nmero de las propiedades
no se suman. Si viven en la casa del marido, la mujer puede alquilar su nica propiedad y este alquiler ser
considerado ocasional.

Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de


inscribirme y dar un recibo comn por el pago del alquiler?
NO,

no importa por cunto se alquila el inmueble para ser contribuyentes. Puede ser que se alquile por G.
500.000 o por G. 1.000.000 o cualquier monto, que si se dan las condiciones antes citadas:

Por ser propietario de ms de un inmueble y alquilar uno de ellos,


o por tener una casa y alquilar las diferentes piezas o salones
se debe pagar el Impuesto a la Renta.

NO se puede dar Recibo Comn, se debe dar Factura, porque este es el nico documento vlido para
documentar el pago del alquiler y poder utilizar dicho gasto como deducible en cualquier Impuesto a la Renta
ya sea del IRACIS, IMAGRO o de la Renta Personal.

Criterio de habitualidad para personas fsicas


El criterio de habitualidad para el Impuesto a la Renta o Ganancias deber ser considerado solamente
para personas fsicas. Cuando se trate de personas jurdicas, el ingreso generado por el arrendamiento estar
gravado por el IRACIS, aunque se posea una nica propiedad.
Diferente es el Criterio de habitualidad en el IVA, que lo tratamos en forma separada, pues podra darse el caso
que una persona fsica posea un solo inmueble en toda la republica del Paraguay y por ello no sea contribuyente
de IRACIS o de IRP pero el monto por el cual alquila es superior a un salario mnimo, por ejemplo: G. 1.700.000.
En ese caso ser contribuyente exclusivamente de IVA por el alquiler de inmuebles.

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

En el siguiente cuadro le presentamos un resumen de los impuestos que afectan al alquiler de


inmuebles:
Impuestos

IRACIS

IRPC

IVA

Contribuyente
Condicin
Persona Jurdica (SA, SRL, Siempre son contribuyentes.
ESFL)
Si poseen ms de una propiedad y una de ellas la alquila
Persona Fsica (Unipersonal)
siendo sus ingresos anuales en dicho concepto superiores a
G.100.000.000.
Igual que el anterior, pero siendo sus ingresos anuales inferiores
Persona Fsica
a dicha suma.
Para el Impuesto a la Renta no importa el monto del canon de Alquiler
Contribuyentes del IRACIS,
5% en todos los casos.
IRPC
5% si el canon de alquiler es superior a un salario mnimo
Locatarios ocasionales
mensual (G. 1.658.232).

Pasos que deben seguir las personas fsicas para inscribirse como contribuyentes de Renta
A los efectos de conocer las obligaciones tributarias de las personas fsicas propietarias de ms de un inmueble
y que uno de ellos arrienda, los condominios y las sucesiones indivisas, se debe cuantificar o considerar en
primer lugar cul ser el monto de los ingresos anuales que se recibir, o se espera recibir, en concepto de
canon de arrendamiento o alquiler.
Este clculo permitir identificar si el propietario (arrendatario) de los inmuebles ser contribuyente de IRACIS
o de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).
En ambos casos, es decir siendo contribuyente de IRACIS o del IRPC se es contribuyente tambin del IVA.

Inscripcin como contribuyente de la Renta del Pequeo Contribuyente


Si sumando el monto que se recibir o se espera recibir en un ao calendario por alquiler de inmuebles, el
mismo no supera la suma de G. 100.000.000, el propietario puede inscribirse en la categora de Renta del
Pequeo Contribuyente. Si supera dicho monto debe inscribirse como contribuyente del IRACIS.
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En ambos casos, en el Formulario 600 de inscripcin del RUC, en el Rubro Actividad Econmica Principal
y/o Actividad Econmica Secundaria, (dependiendo del caso) debe poner: Cdigo: 701006 - Alquiler De
Inmuebles. Este es el Cdigo que en la Lista de Actividades Econmicas que aparece en la pgina web de la
SET.
Muy importante: Una persona fsica solamente puede tener un RUC. Por eso, si Ud. ya tiene RUC en la
categora de IVA (Actividad Principal Prestacin de Servicios Personales, o Profesionales) simplemente
debe presentar el Formulario Actualizacin de Datos Personas Fsicas N 610 solicitando que adems
de ser contribuyente del IVA, tambin lo sea de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC) o del IRACIS.
Rgimen Especial (Renta Presunta). Cdigos 141 y 144 respectivamente.

NORA LUCA RUOTI COSP

Deben inscribirse en el RUC, marcando como obligaciones tributarias IVA y Renta


(IRACIS o IRPC).
Deben expedir comprobantes legales con todos los requisitos exigidos en las
reglamentaciones, esto es utilizando Factura o Boleta de Venta, en caso que el
inquilino no sea contribuyente. Se sugiere siempre expedir factura.
Se considera que el importe correspondiente al alquiler incluye el IVA a la tasa del
5%, por esto, debe llenar la factura con el importe total del alquiler y luego en la
parte correspondiente al IVA, desagregar el IVA. Una de las alternativas para ello es
multiplicar el precio del alquiler por 4,7619 y dividir el resultado entre 100. Ejemplo:
735.000 x 4,7619 / 100 = 35.000. (Monto del IVA).
Al ser contribuyente de IVA, est obligado a llevar los libros IVA Compra - IVA Venta.
Los mismos no requieren estar rubricados. En caso de que sea contribuyente del IRPC
Rgimen Simplificado, el modelo del libro es diferente y tampoco debe ser rubricado.
Deben presentar sus declaraciones juradas del IVA en forma mensual si se trata del
Rgimen General, ingresando la diferencia entre el Dbito Fiscal y el Crdito Fiscal.
Los inscriptos en el IRPC y que no estn inscriptos en el IVA por servicios personales o
profesionales, pueden optar por liquidar el IVA por el Rgimen Simplificado, en forma
anual, a travs del Formulario 125. Ver la conveniencia o no de optar por este sistema.
Debe declarar como IVA Dbito el monto del IVA incluido en la factura, an cuando no
le han pagado el alquiler, puesto que para el IVA, por el criterio de lo devengado,
corresponde computar e ingresar dicho importe, an cuando el mismo no se recibi.
Slo puede utilizar como crdito fiscal aquellos gastos relacionados con el inmueble
alquilado. Ejemplo: Gastos de reparaciones, compra de artefactos, etc.

DE LAS OBLIGACIO NES DE LAS PERSONAS QUE


ALQUILAN INMUEBLES

De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles

Si al mismo tiempo est inscripto en el IVA por otros ingresos personales, todos los
crditos y dbitos de ambas actividades se declaran en forma conjunta en el Form. 120.
RECUERDE: En caso que la persona fsica sea adems contribuyente del Impuesto a la Renta
Personal (IRP) el ingreso que recibe por el alquiler de inmuebles no suma para el Rango
No Incidido del IRP ni paga este, pero el gasto o la inversin realizada en los inmuebles
destinados al alquiler no pueden utilizarse para la liquidacin del IRP, porque la regla es un
gasto o una inversin se declara solamente en una categora de impuestos, que en este
caso ser IRACIS o IRPC aunque el sistema de liquidacin sea presunto.
Por eso le recomendamos que siguiendo las instrucciones presentadas en la Primera
y Segunda revista de esta coleccin, clasifique usted mismo, o controle la clasificacin
realizada por el profesional, porque con la entrega de la simple factura de la compra de
pinturas, artefactos elctricos, sanitarios, materiales de contruccin, etc., el profesional no
podr saber si se trata de gastos personales, es decir de su vivienda o de los familiares a
cargo, o de gastos de los inmuebles dados en alquiler, que reiteramos, no se usan en el IRP.

alrededor de

IDAD

25 automviles elctricos

BO

s. A partir
los mismos son hbrido

y
de

USD 7.000

desaErrollo
Conocimiento y

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, fabricados
estas caractersticas
en China.

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

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o menos 25 autos elces deraguay y son hbridos;


de
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un prototipo 100 % elctrico.
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30 % de
2013 estableci que el
deos adquiridos por el Estado
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ridos o movidos a electricida
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vehculo liviano, para
de 150 km, cuesta unos
el
en la BR Futuro, pero
s lento y lleva unas horas.
y su uso
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sustanque, los costos sern
ms bajos que hoy.
una
Rodados pretende montar
II, para que
argo de las rutas I y
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130 km,
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de Estatarios y Operadores
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Pobladores de Tte. Irala


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que

EL BUEN
CHICO MALO DEL FMI

DILOGO A FONDO

Asuncin, 6 de agosto de 2012 Nmero 5

18 |

En qu

invertir?
10

En un pas donde todo est por hacerse,encontrar dnde reinvertir


las ganancias o iniciar un nuevo emprendimiento no es tarea
complicada. Las potencialidades de diversos rubros saltan a la
vista debido al dficit existente y ofrecen generosa rentabilidad.

La informacin que necesitan los empresarios, jefes, gerentes,


estudiantes, emprendedores y los lectores en general que deseen
tomar un mayor conocimiento de lo que ocurre en el mercado a
nivel nacional e internacional.

APARECE EL PRIMER LUNES DE CADA MES


Diario + Revista EN: G. 7.000

la habilitacin
de McDonalds en La
el director de la fran
el pas, Miguel Brun
descart una prxim
del restaurante de c
en el Chaco. Puede
algo en Filadela,
hablar del ritmo de
el servicio que ofrec

Por la
SUPERVIT.acione
s, el

cada de las export


baj un
supervit comercial
es,
50 %, a USD 585 millon
al
segn el Instituto Nacion
s. Las
de Estadsticas y Censo en
ventas al resto del mundo
USD
octubre alcanzaron los
por debajo
6.897 millones, 8 %
o del
que el mismo perod
las
ao anterior. Mientras, USD
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importaciones alcanz
similar
6.312 millones, valor
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meses del
acumula en los diez
cial
ao un supervit comer
11.527
positivo de USD
entaron un
millones, que repres
alza de 24 % interanual.

31.000
EJEMPLARES

por PRICEWATERHOUSECOOPERS
y la Cmara de Anunciantes
del Paraguay

Embra
aeronutica brasilera
es de
contrato por 839 millon
o
420 millones) con el Ejrcit
a fase
para ejecutar la primer
de F
Integrado de Vigilancia
cia
Permitir vigilar a distan
del pas
de frontera terrestre
inicia
pases vecinos. La fase
650
control cercano de unos
do
Grosso
terrestre en Mato
y Bo
ay
lindante con Paragu

FRANQUICI
de un

ARGENTINA

ES NECESARIO
UN PACTO FISCAL8 |

ENTREVISTA

| 13

BRASIL

sas innovadoras
mente se atrae a empre
la universidad para
que quieren unirse a
tar a estu-

sidente
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Promover la investide compartir sus
, explica.
Parque Tecnolgico
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la Florida Atlantic Uni- El Parque Tecnolgico de la Florida
gacin cientca y la
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o
innovacin tecnolg
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implem
la ingeniera inforaos
la biotecnologa y a
estrategias para ganar mtica, segn menciona. Depende de la
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compara construir una merca
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Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos
no me piden la factura Por qu tendra que inscribirme ahora?
En primer lugar, debe inscribirse como contribuyente tanto en una de las categoras del Impuesto
a la Renta como del IVA, por cumplirse las condiciones legales exigidas para ello, evitando as ser
pasible de sanciones por parte de la SET.
Tambin es importante su inscripcin en el RUC, pues con la entrada en vigencia del Impuesto a
la Renta Personal (IRP), los contribuyentes le exigirn facturas a los efectos de deducir los gastos,
no solamente del alquiler, sino de los servicios bsicos de los mismos.
Pero antes de hacerlo, debe conocer la opcin de inscribirse como contribuyente del IRPC
(Impuesto a la Renta del Pequeo Contribuyente).

Inscripcin en el IRPC por el alquiler de inmuebles


Existen dos condiciones que deben darse en forma conjunta, para que Usted pueda inscribirse en
la categora del IRPC por el alquiler de inmuebles, y que son las siguientes:

Que posea ms de un inmueble en todo el pas y uno de ellos lo alquile.

Que los ingresos devengados en el ao civil anterior no superen el importe de G.


100.000.000.

Liquidacin del IVA por contribuyentes del IRPC


Una novedad relativa al IRPC, es que existen dos mtodos de liquidacin del IVA:

El Rgimen General

El Rgimen Simplificado

LEGALIZANDO EL ALQUILER MEDIANTE INSCRIPCIN EN EL


IMPUESTO A LA RENTA DEL PEQUEO CONTRIBUYENTE

NORA LUCA RUOTI COSP

Rgimen simplificado
Este es un nuevo sistema de liquidacin del IVA que solamente puede ser aplicado por los
contribuyentes inscriptos en el IRPC que no sean contribuyentes del IVA por servicios personales
o no sean contribuyentes del ISC.
Se trata de un IVA totalmente diferente, en donde a los efectos de la liquidacin de este impuesto,
el crdito fiscal (todas las mercaderas que compra) y el dbito fiscal (todas las mercaderas
que vende) se calcula aplicando la tasa del 7,3% sobre el monto total de las compras y ventas.

La gran ventaja es que el IVA se liquida anualmente, es decir, una sola vez al ao, pero
tambin tiene sus desventajas como lo explicamos ms adelante.

11

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Este rgimen presenta ciertas particularidades, que exponemos a continuacin:


La liquidacin del IVA en el Rgimen Simplificado es anual.

Solo se pueden emitir Boletas de Venta o Tickets.

No se devuelve el IVA Crdito Fiscal ni en casos de clausura.

No se puede arrastrar el saldo del Crdito Fiscal IVA, cuando ste sea mayor al Dbito Fiscal IVA.

Las ventas no sern objeto de retenciones por concepto de IVA por ningn Agente de Retencin.

Rgimen General
En este rgimen, el IVA se liquida de manera mensual, por la diferencia que existe entre el dbito fiscal y el
crdito fiscal. Recordemos que en el caso de alquiler de inmuebles, la tasa del IVA es del 5%.

Liquidacin del IRPC


Habiendo conocido los mecanismos que existen para la liquidacin del IVA. Ahora debemos comprender
como calcular el Impuesto a la Renta del Pequeo Contribuyente.
Primero tenemos que calcular la base imponible, que en este caso sera el total de los montos facturados o
recibidos en concepto de alquiler, para despus aplicarle la tasa del impuesto que es del 10%. La base imponible
se debe calcular indefectiblemente de dos maneras:
a) Renta real: Se debe hallar la diferencia positiva
que exista entre los ingresos y egresos totales
del ejercicio, excluyendo el IVA de los mismos.

b) Renta presunta: Se debe aplicar el 30% sobre


la facturacin total del ejercicio.

Para aplicar la tasa del IRPC del 10%, se tomar la base imponible que resulte menor. Normalmente resulta
menor la renta presunta, en la cual el Fisco presume que se gana 30% y a dicho monto se le aplica la tasa del
IRPC que es del10%, lo que en porcentaje directo el 3%.
Con relacin al IVA si se aplica el Rgimen General la tasa que se tiene en cuenta para liquidar el impuesto es
la del 5% que se encuentra incluido en el monto del alquiler. Pero si se opta por el Rgimen Simplificado, la
tasa que se le cobra al inquilino es del 5%, pero el que se le paga al fisco, en oportunidad de liquidar el IVA
en forma anual, es del 7,3%.
12

Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a


una caja, qu rgimen de IVA elijo?
En este caso, es ms conveniente inscribirse en el IRPC e IVA Rgimen General, por razones econmicas: La tasa
que se usa para liquidar el IVA es igual a la que se cobra al inquilino. Sin embargo, por razones administrativas
y simplicidad, es ms conveniente inscribirse en el IVA Rgimen Simplificado, pues aunque paga un monto
mayor de impuesto (7,3%), se debe presentar solamente una liquidacin al ao.
Razn econmica:
Razn
administrativa:

Rgimen General de IVA = 5%.


Rgimen Simplificado = 7,3%.
Rgimen General de IVA = 1 declaracin Rgimen Simplificado = Una sola
jurada por mes, es decir, 12 por ao.
declaracin jurada al ao.

NORA LUCA RUOTI COSP

Ejemplos prcticos de liquidacin del IVA por los dos regmenes


Para demostrar la diferencia entre ambos regmenes le presentamos un ejemplo del Profesor Arstides Garcete,
desarrollado en las clases de FOTRIEM.
El Sr. Ral Prez, es propietario de dos pequeos departamentos que acaba de inaugurar el mes pasado.
Desde el mes de junio/2012, empieza a recibir a sus primeros inquilinos quienes le solicitan la factura legal
correspondiente. El Sr. Sr. Ral Prez tendr un ingreso anual de G. 42.000.000.
A continuacin expondremos los pasos que debe seguir para inscribirse en el RUC, y las opciones de liquidacin
del IVA que el mismo posee.
Para inscribirse debe llenar el Formulario 600 Solicitud Inscripcin de Personas Fsicas, y debe presentar
ante la Administracin Tributaria acompaado de la fotocopia de su cdula de identidad y la factura de algn
servicio pblico (ANDE, COPACO, ESSAP) para acreditar la direccin del contribuyente.
En cuanto a la conveniencia del sistema de liquidacin, Rgimen General (IVA mensual) y Simplificado (IVA
anual), debemos considerar que en el primer caso el sistema de tasas es el que corresponde para cada tipo
de bien vendido o servicio prestado, es decir el 5% en caso de alquiler de inmuebles, sin embargo para
el Rgimen Simplificado se aplica una tasa fijada por la SET, que es del 7,3%, comparemos conforme el
siguiente ejemplo:

Rgimen General
Rgimen Simplificado

Ingreso anual: G. 42.000.000, dividido 21 se obtiene el IVA Dbito Fiscal al


5% de G. 2.000.000.
Ingreso anual: G. 42.000.000 x 7.3%, se obtiene G. 3.066.000 de dbito fiscal .

Grafiquemos la diferencia:
CONCEPTO

MONTO

IVA Rgimen General

G. 2.000.000.

IVA Rgimen Simplificado

G. 3.066.000.-

DIFERENCIA DEL IMPUESTO PAGADO DE MS

G. 1.066.000.-

Este cuadro refleja la notoria diferencia que debe ser absorbida por el contribuyente en caso que se inscriba
como contribuyente del IRPC Rgimen Simplificado, esto debido a que la actividad a la que se va dedicar es
el alquiler de inmuebles el cual tiene una tasa de 5%. Adems en este tipo de actividad prcticamente no hay
erogaciones que pueda justificar el crdito fiscal, por ello le conviene al Sr. Ral Prez inscribirse en el Rgimen
General con presentacin de IVA Mensual.

Ejemplos prcticos de liquidacin del IRPC


Es importante mencionar que el sistema de liquidacin del Impuesto a la Renta para ambos sistemas es similar
y la tasa del impuesto a la renta se aplica al monto menor entre la Renta Neta Real y la Renta Neta Presunta.

13

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

La Renta Neta Real es el monto real del monto de alquileres facturados en el ejercicio fiscal, cobradas o
no, menos los Gastos que cumplan con todos los requisitos mencionados en la Revista 1 y relacionadas
directa o indirectamente con el Alquiler de Inmuebles.
A continuacin exponemos un ejemplo de liquidacin del IRPC.
Ingresos del 2012, excluido el IVA:
Gastos del ejercicio excluido el IVA:

G. 42.000.000
G. 10.000.000

Renta Real:

G. 42.000.000 G. 10.000.000

G. 32.000.000 (base imponible)

Renta Presunta:

G. 42.000.000 x 30%

G. 12.600.000 (base imponible)

El alquiler de inmuebles se suma para el rango no incidido de la Renta Personal?


No, de acuerdo a lareglamentacin del IRP no se suman los ingresos por alquileres por los que ya
se pag el IRACIS o IRPC.

Necesito una factura o documento especial para cobrar el alquiler?


No necesita una factura o documento especial. Lo puede hacer con cualquier comprobante de
venta autorizado por la SET. Le recomendamos imprimir siempre una factura. Si ya est inscripto
en el IVA como servicios personales o profesionales, puede utilizar esa misma factura.

Debo inscribir el contrato en algn lugar?


A los efectos tributarios no se exige la inscripcin o presentacin del contrato a la SET, pero de
acuerdo a las disposiciones del Cdigo Civil, puede inscribir el contrato en la Direccin General
de los Registros Pblicos, para que en caso de venta del inmueble, el nuevo propietario respete el
contrato firmado anteriormente.
14

Quiero pagar mis impuestos por mis alquiles en forma totalmente legal pero sin
muchas complicaciones. Existe alguna alternativa?
S. Existe la posibilidad de no inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y de
igual manera pagar los impuestos, cumpliendo as las obligaciones tributarias. Esto es posible
si el alquiler del mismo se realiza mediante empresas administradoras de bienes inmuebles,
como por ejemplo las inmobiliarias y otras que se dedican exclusivamente a prestar ese servicio.
Este tema es tratado ms adelante en la presente revista bajo un captulo especial, al cual nos
remitimos para mayores detalles.

PREGUNTAS FRECUENTES

Como podemos ver, la Renta Presunta de G. 12.600.000 resulta menor, correspondiendo aplicar la tasa del
10% sobre dicha base imponible, por lo que IRPC que debe abonar el contribuyente asciende a la suma de G.
1.260.000.

NORA LUCA RUOTI COSP

En los captulos anteriores habamos explicado que el tratamiento tributario del alquiler de
inmuebles depende del hecho de ser una sociedad o una empresa unipersonal, es decir una
persona fsica, condominios o sucesiones indivisas que se dedican habitualmente a alquilar
inmuebles y tambin para estas ltimas depende del monto total de los ingresos que se recibirn
por el alquiler, y si este supera la suma de G.100.000.00 al ao ya tienen la obligacin de pagar
IRACIS por el alquiler de inmuebles.

Renta Presunta para Personas Fsicas


En el IRACIS, Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales o de Servicios, para
las PARA LAS PERSONAS FISICAS, CONDOMINIOS Y SUCESIONES INDIVISAS hay dos alternativas de
liquidar el impuesto:
En forma
PRESUNTA

Del total de los ingresos provenientes de los alquileres el fisco presume


que se gana el 30%, lo cual implica que el gasto presunto es del 70% y
sobre dicho monto se aplica las tasas del impuesto del IRACIS.

Sobre resultado
CONTABLE o real

Al total de los ingresos provenientes del alquiler se le resta los gastos


debidamente documentados y relacionados con el ingreso. Sobre esa
diferencia, siguiendo los principios contables, se le aplica la tasa del
IRACIS, que vara dependiendo del hecho de distribuir o no dividendos.

Qu rgimen me conviene ms?


En materia tributaria, no hay verdades absolutas. No se puede comparar directamente ambos
regmenes porque para el PRESUNTO los gastos no son importantes: Se aplica directamente el
4,35% sobre el monto total de los alquileres que se cobro o que se deberan haber cobrado.

PAGANDO IRACIS POR EL ALQUILER DE INMUEBLES

Pagando IRACIS por el Alquiler de Inmuebles

En el Rgimen Contable se aplica la tasa del 14,5% sobre la diferencia entre ingresos y gastos.
Adems se deben separar los gastos de las inversiones, porque estas ltimas se deducen de
acuerdo al porcentaje de vida til. Si el contribuyente no va a retirar los dividendos y utilidades y
los va a reinvertir, la tasa ser entonces del 10%.

4,35% De dnde sale esto?


Del Art. 20 de la Ley 125/91 que establece diferentes tasas: 10% (Tasa general) + 5% (Tasa
por distribucin de utilidades), sobre el 30% del monto total del alquiler.
Como el 5% se calcula sobre la diferencia entre la renta neta y la tasa inicial del 10%, la tasa final
del impuesto es 14,5% que aplicado sobre el 30% (de renta presunta) nos da un porcentaje de
clculo directo del 4,35%. (Resolucin N 1346/05, Artculo 7).

15

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Es importante tener en cuenta que el IVA en la mayoria de los casos es un costo impositivo para el propietario,
porque normalmente no tiene mucho crdito fiscal y termina ingresando gran parte del 5%. Por ello, para
hacer un clculo estimativo sume ambos conceptos, con lo cual el costo impositivo del alquiler de inmuebles,
pagando el IRACIS por el Rgimen Presunto y el IVA por el Rgimen General, es de aproximadamente 9,35%
del monto de los alquileres.
RECUERDE: Que este es un clculo aproximado, puesto que el IVA se encuentra incluido en el monto del alquiler. Por eso, si Ud. desea recibir G. 1.000.000 por mes de alquiler, debe poner en el contrato de alquiler que
el precio del mismo es de G 1.050.000 IVA incluido.

Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta


Los contribuyentes de IRACIS por alquiler de inmuebles, y que liquiden por el Rgimen Presunto, debern
hacerlo en los siguientes formularios:
Formulario 108: Impuesto a la Renta. Para empresas o entidades que realicen actividades gravadas
por el Impuesto que no cuenten con registros contables, que determinen por el Rgimen Simplificado o
Presunto, y que realicen exclusivamente operaciones no gravadas.
En este formulario aplicarn la tasa del 10% sobre el 30% del total de los ingresos correspondientes al
alquiler.
Formulario 90: Liquidacin para Pagos Ocasionales. En el mismo liquidarn la tasa del 5% que
corresponde aplicar porque en todos los casos se presume que las utilidades han sido distribuidas. Por ello
el pago total es del 4,35%.

Determinacin del IRACIS de las Personas Fsicas sobre Base Real o Efectiva
Si las personas fsicas no desean tributar en forma presunta, debern determinar el impuesto sobre base real
o efectiva, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N 125/91.
Para determinar la Renta Neta, se deber aplicar la siguiente frmula:
Renta Bruta
16

(-)

Totalidad de gastos directos

(=)

Renta Neta.

A la Renta Neta se le aplica la tasa del impuesto que es del 14,5%, que proviene del 10% de la Tasa General ms
el 5% por la distribucin de utilidades.
Ambos mtodos (presunto o contable) presentan ventajas y desventajas, pero generalmente se recomienda
utilizar el Rgimen Presunto, pues los gastos directamente relacionados al alquiler son difciles de demostrar.
Ellos generalmente se limitan a gastos de mantenimiento que difcilmente llega al 70% de los ingresos. Sin
embargo, en caso de registrarse prdidas, igualmente, se presumir una ganancia del 30%.

NORA LUCA RUOTI COSP

Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurdias en general


Las sociedades:

SRL, SA, En Comandita, Simples, de Capital e Industrias entre otras

Otras personas jurdicas:

Entidades sin fines de lucro, entidades del Estado, entre otras.

Deben necesariamente liquidar la renta proveniente del alquiler de inmuebles por el Rgimen Contable y
por ello casi siempre pagan ms impuestos. Si tienen otros ingresos, por ejemplo venta de bienes y alquiler,
se suman todos estos ingresos.
Aqu las tasas del IRACIS son diferentes, dependiendo de la calidad de los accionistas y de la distribucin o no
de los dividendos. Estimativamente las mismas son:
Tasa nominal

Tasa efectiva

Empresa constituida en Paraguay (SA, SRL y otras) con socios residentes


en el pas o extranjeros, que no distribuyan dividendos

10%

10%

Empresa paraguaya con 100% de socios residentes en el pas que


distribuyan dividendos o se presuma su distribucin.

15% (10 + 5)

14,5%

Sucursal de empresa extranjera que distribuya el 100% de utilidades o


empresas con accionistas con socios del exterior que remesn dichas
utilidades.

30% (10 + 5 + 15)

27,3%

Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisin


Me conviene pasar todos mis inmuebles que alquilo a nombre de una sociedad? Para tomar esta
y otras decisiones siempre se debe tener en cuenta los aspectos tributarios, comerciales, de familia etc.
Pero de acuerdo al aspecto tributario, en la mayora de los casos conviene ms dedicarse al alquiler de
inmuebles como persona fsica y liquidar por uno de los dos regmenes presuntos: IRPC o IRACIS, por
varios motivos:

Porque no requiere llevar contabilidad. No son comerciantes de acuerdo a la Ley N 1034/86.

Porque los montos a pagar sern menores.

Porque la mayora de los casos son los inquilinos los que realizan las reparaciones, etc y no hay
muchos gastos.

Porque no paga de nuevo Impuesto a la Renta Personal como sucede en el caso que reciba
dividendos y utilidades.

17

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

A continuacin le mostramos un cuadro simplemente ilustrativo de las diferencias de tasas y los sistemas
obligatorios u opcionales. Recuerde que en el Rgimen Presunto se calcula directamente sobre el monto total
de canon de arrendamiento y en el Rgimen Contable se toma como ingreso el canon de arrendamiento
gastos deducibles + gastos no deducibles

Renta tasa
efectiva

IVA Crdito
Fiscal o costo

Presunto - s/
Rgimen Contable

3%

5%

Presunto obligatorio

Persona fsica inscripta en IRACIS

4,35%

5%

Presunto opcional

Persona fsica que contrata una empresa


administradora

4,5%

Condominio inscripto en IRACIS

4,35%

5%

Presunto opcional

Sociedad comercial que distribuye


ganancias con socios paraguayos

14,5%

5%

Contable obligatorio

10%

5%

Contable obligatorio

27,3%

5%

Contable obligatorio

Persona fsica inscripta en IRPC

Sociedad comercial que no distribuye


ganancias
Sociedad comercial que distribuye
ganancias a socios extranjeros

Presunto obligatorio

Consulta Vinculante: Tema: Tasa aplicable al alquiler de cancha de ftbol y colocacin de carteles publicitarios. Fecha: Noviembre 2010.
Consulta: Un contribuyente cuya actividad principal es el alquiler de canchas ftbol de pasto sinttico por hora, consulta la tasa del IVA que debe aplicar a la actividad mencionada. El mismo considera que es una cesin de uso de espacio fsico y est gravada a la tasa del 5%.
Igualmente menciona que adems de dicha actividad, cede el uso de espacios fsicos para colocacin de carteles publicitarios, consultado qu tasa corresponde aplicar a dicha actividad.

18

Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 91 de la Ley N 125/91, correspondiente a las tasas del IVA,
y el Decreto N 6806/05, Artculo 4, considera que el alquiler de cancha de ftbol es un servicio de
entrenamiento y no es una cesin de uso de bienes o arrendamiento de inmuebles, y est gravado
a la tasa general del 10%.
Igual consideracin realiza para la cesin de uso de espacio fsico para carteles publicitarios, considerando que en realidad no es un alquiler, sino es un servicio publicitario, debiendo en consecuencia facturarse esta actividad a la tasa del 10%.
ATENCIN: No hay que confundir la figura del alquiler de inmuebles con la figura de la prestacin
de servicios para uso de canchas de futbol, espacios de estacionamiento, menajes para eventos
(mesas, sillas), por ser diferentes, tenga en cuenta que estos ltimos servicios pagan 10% de IVA y los
alquileres 5%.

NORA LUCA RUOTI COSP

Si una persona fsica, no inscripta en el IRACIS O IRPC por otra actividad, propietaria de ms de un
inmueble y que uno de ellos d en arrendamiento, no desea inscribirse para el pago del impuesto
que corresponde al alquiler, podra realizar dicha actividad mediante empresas dedicadas a la
administracin de propiedades.
En estos casos, tales empresas proceden a retener los impuestos que corresponden e ingresarlos
al Fisco y el propietario se evita de las gestiones administrativas y fiscales que conlleva estar
inscripto como contribuyente.

Esta opcin puede ser utilizada exclusivamente por: Personas fsicas, condominios y
sucesiones indivisas no inscriptas en el RUC en las obligaciones IRACIS o IRPC.
Las empresas dedicadas a la administracin de inmuebles y mandatos, han sido designadas
como Agentes de Retencin del Impuesto a la Renta y del IVA que corresponde aplicar al
arrendamiento de inmuebles y le deben retener al propietario ambos impuestos.
Esto se encuentra especificado en el Artculo 15 de la Resolucin N 915/05, siendo la regla
general la siguiente:

Si el propietario est inscripto en el IVA:


Normalmente la loteadora o administradora le entrega al inquilino una factura por el alquiler
que realiza por cuenta y orden del propietario y luego al rendirle cuentas de los alquileres recibe
del propietario una sola factura por el monto total de los alquileres dados en administracin.

DANDO MIS ALQUILERES A UNA EMPRESA


LOTEADORA O ADMINISTRADORA

Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta

Por su parte la empresa administradora le expide al propietario una factura por el importe de la
comisin correspondiente a sus servicios en la columna de gravadas a la tasa del 10% .
Podra tambin darse el caso de que la empresa loteadora o administradora entrega al inquilino
una factura emitida por el propietario (para lo cual normalmente el propietario da un talonario o
una serie de facturas a la empresa). Con esto se cobra el alquiler.
Adicionalmente, la empresa loteadora le expide al propietario una factura por la comisin de sus
servicios.

Si el propietario no est inscripto en el IVA:


La empresa loteadora o administradora le entrega al inquilino su propia factura por el alquiler
del inmueble y le hace firmar al propietario una autofactura. Sin embargo, la loteadora o
administradora debe emitir tambin al propietario una factura por sus comisiones.

19

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Base legal para retencin definitiva del IRACIS. Decreto N 6359/05, Art. 99
Veamos cmo funciona el Rgimen de Retenciones y cuanto recibe el propietario.
Art. 99.- Retenciones a personas fsicas y asimilables que arriendan inmuebles por medio de mandatarios
y administradores de bienes inmuebles. Los administradores y mandatarios de servicios que intermedien en las
actividades de arrendamiento de bienes inmuebles, debern retener el Impuesto en las ocasiones en que el titular de
los bienes inmuebles sean personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas.
La indicada retencin deber realizarse aplicando el 4.5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto
cobrado. El monto as determinado constituir pago con carcter nico y definitivo del Impuesto.
Los agentes de retencin mencionados debern entregar en todos los casos a los arrendadores de los bienes
inmuebles el respectivo comprobante de retencin.
Reiteramos: Las personas fsicas, condominios y sucesiones indivisas que se dediquen al arrendamiento
de inmuebles, tambin tienen la facilidad de pagar tanto el IRACIS como el IVA mediante el mecanismo
de las retenciones definitivas, siempre que dicho alquiler sea encargado a empresas administradoras de
inmuebles.
En este caso no necesitan inscribirse, llevar libros, ni cumplir con otras obligaciones. Basta contar con el
comprobante de retencin que le debe expedir el Agente de Retencin, para demostrar que el propietario
del inmueble dado en alquiler ha cumplido sus obligaciones con el fisco. Se trata de contribuyentes no
inscriptos.
El importe a retener en concepto de IRACIS es el 4,5% sobre el canon de arrendamiento, es decir, sobre
el monto del alquiler fijado en el contrato, incluyendo los recargos como ser multas por pago tardo del
alquiler, intereses y otros.
En este caso, se debe dar la condicin para ser contribuyente por alquiler de inmuebles, que es tener dos
inmuebles y uno de ellos alquilar. El nico caso que no corresponde retener IVA, sera si el propietario
tiene un solo inmueble, ese lo da en alquiler y el monto del mismo no supera el salario mnimo.
Atencin: El alquiler de inmuebles tambien est gravado con IVA y estas empresas deben actuar como
Agente de Retencin de dicho impuesto (Resolucin N 1421/05. Art. 22).
20

Por este motivo, antes de realizar la retencin del IRACIS, primero se debe desagregar el IVA incluido en el
monto del alquiler y sobre dicho resultado aplicarle el porcentaje de retencin del IRACIS. En este caso, el
IVA es de 5% y para desagregar se divide por 1,05.
Recuerde: El alquiler de inmuebles debe pagar Impuesto a la Renta siempre que el propietario posea ms de
un inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto o canon del alquiler.
Con relacin al IVA, en el excepcional caso que la persona no sea contribuyente de IRACIS o IRPC por tener un
solo inmueble y ese nico inmueble dar en alquiler. Si el monto del alquiler mensual es superior a un salario
mnimo, ser contribuyente de IVA.
La Resolucin N 915/06 establece la forma de documentar las operaciones entre: El propietario del inmueble,
el inquilino y la empresa administradora o mandataria dedicada al alquiler del inmueble.

NORA LUCA RUOTI COSP

Las empresas administradoras y mandatarias dedicadas al alquiler de inmuebles por parte de


personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas que alquilen inmuebles, sin haberse inscripto
como contribuyentes, deben actuar como agentes de retencin tanto del IVA como del IRACIS.
El alquiler de inmuebles realizado habitualmente por estas personas siempre se encuentra gravado
con IVA a la tasa del 5%.
La retencin del IVA se ingresa a travs del Formulario 122. Recordar que el agente de retencin
debe expedir el correspondiente Comprobante de Retencin.

Veamos un ejercicio prctico


La empresa Mandataria XXX SRL contratada para la administracin y alquiler de los inmuebles del
Sr. Victor Lpez (no contribuyente), quien alquila tres inmuebles de su propiedad por la suma de G.
4.200.000 mensual. Ahora veamos el clculo de las retenciones
Primer Paso: Corresponde desagregar el 5% del IVA incluido en el precio.
Monto cobrado:
Base imponible (dividir por 1,05):( 4.200.000 / 1,05)
Tasa del IVA para alquileres
IVA

G. 4.200.000
G. 4.000.000
5%
G. 200.000

Segundo Paso: Corresponde realizar la retencin del IVA.


% de retencin: 100% del IVA

DANDO MIS ALQUILERES A UNA EMPRESA


LOTEADORA O ADMINISTRADORA

Base legal para retencin del IVA. Resolucin N 1421/05, Art. 22

G. 200.000

Tercer Paso: Corresponde retener el IRACIS.


Base imponible para el clculo de IRACIS
Porcentaje de retencin IRACIS:
Monto a retener de IRACIS

G. 4.000.000
x 4,5%
G. 180.000
21

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Cuarto Paso: Calcular el monto a ser entregado en la liquidacin al Sr. Vctor Lpez.
Monto cobrado:
Menos:
Monto retenido (del IVA)
Monto retenido (del IRACIS)
Monto a entregar en la liquidacin al Sr. Vctor Lpez:

G. 4.200.000
G. 200.000
G. 180.000

G. 380.000
G. 3.820.000

Observaciones
1)

El alquiler de inmuebles debe pagar impuesto a la renta siempre que el que alquila posea ms de un
inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto del alquiler.
2) Llenar el Form. 109 (Retencin de Renta) Rubro 1, inc. e).
3) Llenar el Form. 122 (Retencin de IVA) Rubro 1, inc. b).
4) La mandataria o administradora es la obligada a ingresar el importe al fisco en los formularios mencionados y a expedir el Comprobante de Retencin.

Modelo del comprobante de retencin que debe emitir la empresa administradora

22

Para mayor informacin recomendamos leer la siguiente obra:

Al final poner una foto de la tapa del Libro Tomo IV y al lado mayores
informaciones podrn encontrarlo en esta obra.

NORA LUCA RUOTI COSP

IVA que grava el alquiler de inmuebles

Puede darse el caso que una persona tenga un solo inmueble en todo el territorio nacional (incluyendo casas, terrenos, departamentos, duplex, etc.) y ese lo d en alquiler. Al tener un solo inmueble y
alquilarlo, no se da el criterio de habitualidad ni las condiciones para inscribirse en IRPC o IRACIS.
En ese caso, la regla que rige para que el alquiler est gravado con el IVA es diferente: Si el monto del
alquiler supera un salario mnimo, es decir G. 1.658.232, el alquiler estar gravado con IVA.
Es decir el criterio de habitualidad en el IVA para este caso, es el monto del alquiler: Si no supera un
salario mnimo no paga IVA, de lo contrario s paga a la tasa del 5%.
MUY IMPORTANTE: El Criterio de Habitualidad en el IVA rige solamente en el caso que
usted no deba inscribirse como contribuyente del IRACIS o IRPC por el alquiler de inmuebles.
Si se da esta situacin, necesariamente el alquiler estar gravado con el IVA, y por tanto deber
expedir la factura correspondiente. Al respecto la Resolucin expresa:
Art. 2. Resol. N 452/06 ARRENDAMIENTO OCASIONAL DE INMUEBLES.
Los servicios de arrendamiento de inmuebles prestados ocasionalmente por personas fsicas,
condominios y sucesiones indivisas constituyen servicios gravados por el Impuesto al Valor
Agregado, siempre que los ingresos brutos de estas personas en el ao civil anterior hayan
sido superiores a un salario mnimo mensual en promedio o doce salarios mnimos durante
dicho ao.

IVA QUE GRAVA EL ALQUILER DE INMUEBLES

Recuerde que desde el 2007, el alquiler de inmuebles se encuentra gravado con el Impuesto al Valor
Agregado (IVA), con la tasa del 5%.

Entonces Cmo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por
menos de un salario mnimo mensual?
Si usted es contribuyente de IVA por servicios profesionales, use su propia factura en exentas.
SI usted no es contribuyente de IVA pero el inquilino es contribuyente de un impuesto, deber
firmarle una Autofactura.
En caso que ni usted ni el inquilino sean contribuyentes puede firmarse un recibo comn de dinero.

23

NORA LUCA RUOTI COSP

Y cmo hago con las expensas?


Cuando se alquilan inmuebles de propiedad horizontal o tipo duplex en donde existen gastos comunes,
los propietarios y/o inquilinos proceden a pagar los mismos prorratendolos de acuerdo a lo dispuesto en el
Reglamento General de Copropiedad o Administracin y/o en los contratos firmados. A estos normalmente se les
denominan expensas comunes.
Para cobrar esas expensas comunes, el propietario o administrador del inmueble debe emitir una factura o una
boleta de venta a nombre de los inquilinos, quienes deben pagar la parte que les corresponde. No se deben ser
utilizados documentos internos o simples recibos comunes.
Como se trata de recupero de gastos comunes, estos montos no estn gravados con IVA.
12.1. Consulta vinculante sobre expensas comunes
Un contribuyente consulta lo siguiente: Como administradora de propiedades tenemos edificios cuyos
propietarios no estn inscriptos y las retenciones de Renta e IVA realizadas se consideran pago nico y definitivo.
Estos edificios tienen gastos comunes que abonamos y debemos prorratear entre todos los inquilinos, siendo estos
cobros reposicin de gastos y no ingresos de la administracin. Por SG/SSET N XXX de fecha 30/11/2004, se
haba autorizado un recibo de expensas comunes, lo cual actualmente seguimos utilizando. Quisiramos saber
si cul sera el modelo a utilizar actualmente ya que est de por medio el IVA que se debe cobrar o siguen exentas.
Por medio del Informe C.C. N 233 del 14 de septiembre del 2006, el Consejo Consultivo responde: Dentro
de ese contexto consideramos que el documento vlido para documentar las expensas comunes es la Factura o
Boleta de Venta, a fin de que el mismo cumpla con la finalidad de documentar y que pueda ser considerado como
gasto en los casos que corresponda, no siendo el mismo gravado por el IVA, por constituirse en un reembolso de
gastos.

Es cierto que debo pagar el IVA an cuando el inquilino no me pag? Eso no me


parece justo.
S es cierto, porque nuestro sistema de IVA utiliza el criterio de lo devengado, por el cual nace la obligacin
de pagar el IVA en un momento que me dice la propia ley. En nuestra legislacin eso est en el Art. 80 y para
el alquiler de inmuebles, que es un servicio dice: En los servicios, el nacimiento de la obligacin se concreta
con el primero que ocurra de cualquiera de los siguientes actos:
a)

Emisin de Factura correspondiente;

b) Percepcin del importe total o de pago parcial del servicio a prestar;


c) Al vencimiento del plazo previsto para el pago;
d) Con la finalizacin del servicio prestado.
Por eso, cuando vence el plazo que tiene el inquilino para pagar el alquiler, se debe ingresar el IVA, para eso,
previamente tengo que emitirle la factura con el IVA incluido a la tasa del 5%, el que se aplica sobre el monto
del alquiler devengado mensualmente.

25

EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Modelo de la factura

Consulta Vinculante: Tema: IRPC. IRACIS. IVA Tratamiento tributario de la venta de inmuebles por parte
de condominios inscriptos en el IRPC. Forma de facturacin y clculo del impuesto para el IRPC o IRACIS.
Marzo 2011
Consulta: Un contribuyente inscripto en IRPC e IVA por realizar operaciones de alquiler de inmuebles,
seala que posee un inmueble en condominio con un no contribuyente de IVA. Consulta si el ingreso que
le generar la venta ocasional del inmueble lo debe computar como ingreso del IRPC y en el caso de que
el monto de la venta sobrepase los G. 100.000.000, sera necesario su cambio de categora al IRACIS.
Consulta igualmente cual sera la manera correcta de documentar la operacin, atendiendo a que uno de
los condominios es contribuyente del IVA y el otro no.
Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 2 de la Ley N 125/91 y el Art. 5 del Decreto N 6359/05 que
determina el criterio de habitualidad en la compraventa de inmuebles, concluye que no se renen las
condiciones subjetivas ni objetivas para que la venta ocasional sea considerada como renta gravada por
el IRACIS y por lo tanto la suma percibida por la venta, no suma para que dicho monto sea gravado por
este impuesto, resaltando adems que la actividad desempeada no constituye el giro del negocio.

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Reitera tambin que la condicin para el cambio de categora del IRPC al IRACIS es que los ingresos
gravados por el IRACIS, deben superar el monto de G. 100.000.000 al ao.
Comentario: En la consulta planteada se aclara que uno de los condminos es contribuyente del IVA y
el otro propietario condmino no es contribuyente, motivo por el cual el escribano interviniente en la
operacin realiz la retencin del 50% del IVA.
Por su parte el condmino contribuyente emiti una factura por el precio correspondiente a su parte de
condominio. Este es el procedimiento correcto.
Recordar que la retencin no es del 1,5% directo, sino como el IVA est includo en el precio es posible
aplicar el 1,42857% directo sobre el monto total de la venta.

NORA LUCA RUOTI COSP

Si usted es propietario de un inmueble rural y desea explotarlo, pero no posee los recursos
ecnomicos o los conocimientos tcnicos para el cultivo de soja o para la cra o engorde animales,
en lugar de simplemente alquilarlo por un precio fijo, podra asociarse con otra persona y repartirse
las utilidades o los frutos de dicha actividad agropecuaria, ponindose de acuerdo en diversos
aspectos como ser: Los aportes de cada parte, las responsabilidades, la asuncin de riesgos y cmo
se repartirn los frutos o el dinero obtenido en la explotacin. Para esto deber firmar un contrato
de aparcera.

Aparecera? Qu es esto? De dnde surge?


La aparecera es el tpico contrato asociativo agrario, en el que generalmente el dador que es el
dueo de la tierra, entrega la tenencia de la misma al aparcero para que ste lo trabaje con destino
a una actividad agropecuaria, a cambio de un porcentaje de los frutos que obtenga.
Tanto el aparcero dador como el aparcero tomador aportan el capital y el trabajo,
es decir, cada uno contribuye con parte de sus bienes, aptitudes y habilidades:
El aparcero dador otorga el inmueble donde se realizar la explotacin y el
aparcero tomador los animales o las plantaciones o sembrados.

Es posible firmar un contrato de aparcera y recibir


simplemente un monto fijo de dinero?
NO. Si simplemente usted como propietario de la tierra recibir un monto fijo en dinero, sin correr
ningn riesgo, esto no es aparcera, sino locacin o alquiler de inmuebles rurales. Tributaria y
contractualmente hay grandes diferencias.
La esencia del Contrato de Aparcera se encuentra en la reparticin de los frutos obtenidos al
final del mismo y el riesgo que se asume. Sin embargo nuestra legislacin, permite repartirse el
dinero equivalente a una cantidad de frutos o animales producto de la aparcera.

Qu tipo de contrato me conviene firmar?


Usted deber optar entre una de estas principales figuras:
Firmar un contrato de locacin o alquiler de inmuebles, en cuyo caso el tratamiento tributario
es igual al que hemos mencionado anteriormente.
Firmar un contrato de aparcera, en el que ambas partes son socias del negocio. Un modelo
le presentamos ms adelante.
Tambin existe la posibilidad de formar una sociedad rural. Si desea profundizar sobre el tema, le
recomendamos la lectura del libro Coleccin IMAGRO, Tomo II, Modelos de Contratos Rurales.

DANDO EN APARCERA UN INMUEBLE RURAL

Dando en aparcera un inmueble rural

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Esquema de Contratos Rurales

Precio cierto
en dinero
Entrega del Inmueble
RENTA
COMERCIAL

Sociedad Rural
(contrato societario)
Estatuto Agrario

Aparcera
Agrcola/ Pecuaria
Estatuto Agrario

Locacin de Inmueble
Cdigo Civil

IVA 5%

Aporte de
ambas partes
Se reparten los frutos

Se toma a cargo
directamente la utilizacin
parcial del inmueble rural

Cada uno tributa


por separado

Aporte de
ambas partes
Se reparten los frutos

IMPUESTO SIN IVA

Se debe excluir
de la SAU

La sociedad tiene
su Propio RUC

IMAGRO

El Contrato de Locacin o Arrendamiento se diferencia con el Contrato de Aparcera, porque el


primero requiere a favor del propietario del campo un pago en dinero por el uso y goce del mismo por parte
del arrendatario.
En cambio, en la figura del aparcero se conforma una especie de sociedad sin ser tal, ni tampoco una
locacin, en el cual la retribucin del dueo del campo es un porcentaje prestablecido de los frutos que se
obtengan o su equivalente en dinero y consecuentemente asume el riesgo de no obtener ganancias en
el caso de que por factores climticos, por ejemplo, se pierda la cosecha u ocurran prdidas de animales.

Legislacin aplicable a los Contratos Rurales


El Estatuto Agrario, Ley N 1863/02 modificada por la Ley N 2002/02, en el Ttulo VII, Captulo nico,
establece las modalidades de Contratos Rurales, haciendo simple mencin a los tipos de contratos, sin entrar
a establecer clusulas especficas, como lo hacen otras legislaciones.

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El Cdigo Civil, Libro 3, Ttulo 2, en los Artculos 803 al 844 regula los Contratos de Locacin. Por la falta
de legislacin especfica, a los contratos rurales le son aplicables en forma supletoria, las disposiciones del
Cdigo Civil.
Con la implementacin del Nuevo IMAGRO, la legislacin tributaria contempla las formalidades que deben
cumplir y la forma de documentarse los mismos. En efecto el Artculo 14 de la Resolucin General N 77/12
reconoce como contratos rurales a los mismos contratos contemplados en el Estatuto Agrario: Arrendamiento,
Aparcera y Contrato Societario.

Atencin: Dependiendo de dichos conceptos pagar:


IRACIS o IRPC

IVA

IMAGRO

NORA LUCA RUOTI COSP

Locacin de Inmuebles Rurales


Si bien este contrato se encuentra legislado en el Cdigo Civil, tambin el Estatuto Agrario lo legisla,
aplicndose en este ltimo caso en forma supletoria las disposiciones del Cdigo Civil.
Cuando el inmueble se encuentra situado en las zonas determinadas como rurales, se aplican las disposiciones
del Estatuto Agrario y se requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos por la Administracin
Tributaria en materia de registros del contrato y pago de los impuestos correspondientes.

El Artculo 14 de la actual Resolucin General N 77/12, que reglamenta el IMAGRO, y la anterior a


esta, considera que aunque se trate del arrendamiento de un inmueble rural, a los fines fiscales, el
propietario de la tierra o arrendador deber tributar por tal actividad el Impuesto a la Renta Comercial
o Empresarial, es decir, el IRACIS, y el arrendatario por su parte est obligado al pago del IMAGRO.
Fjese en el siguiente cuadro las caractersiticas del contato de alquiler o locacin:

Concede el uso
y goce de un predio rural

Arrendador

Arrendatario

Los ingresos
recibidos pagan
IRACIS, IRPC e
IVA

Por lo
producido en
el campo paga
IMAGRO

Expide Factura con IVA


a nombre del arrendatario

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Tipos de Aparcera
Los contratos de aparcera pueden clasificarse en en Agrcolas o Pecuarias, segn el objeto de la misma, sean
frutos o animales.

La aparcera agrcola surge en la metodologa de cmo se deben distribuir los frutos los aparceros, los
cuales libremente pueden convenir el porcentaje de cada uno al tiempo de la celebracin del contrato,
pero no pudiendo disponer de los frutos sin su previa distribucin, salvo autorizacin expresa de la otra
parte.

La aparcera pecuaria, se da cuando la cosa dada en aparcera son animales, los que se distribuirn de
acuerdo a lo convenido.

Son partes del contrato de aparcera: El aparcero, quien es el propietario de los animales o de la cosecha y
el cedente o dador, quien es el propietario del inmueble.
A continuacin presentamos un cuadro esquemtico de los diferentes tipos de contratos de aparcera:

Rgimen tributario del Contrato de Aparcera

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El Contrato de Aparcera se tipifica como una actividad agropecuaria y en este sentido, estn incluidos dentro
de los ingresos gravados por el IMAGRO y no por el IRACIS. Es decir, este contrato pagar solamente Renta
Agropecuaria (IMAGRO). Al pagar IMAGRO no se paga IVA. De acuerdo a los tipos de contratos de Aparcera, se
especifica la forma de facturar y los requisitos que se deben tener en cuenta.

Prohibicin de subcontratos de locacin, aparcera y trabajo societario


El Estatuto Agrario, Agrario establece en su Artculo 86 la prohibicin expresa de subcontratar disponiendo:
Se prohbe los subcontratos de locacin, aparcera y de trabajo societario.
Constituye una prctica llevada a cabo en muchas legislaciones la introduccin de normas de esta naturaleza,
atendiendo a que los inmuebles rurales se encuentran sujetos a la reforma agraria.

NORA LUCA RUOTI COSP

En forma resuminda, el Contrato de Aparcera funciona de la siguiente manera:

Cede el uso y goce de un predio rural, animales, enseres


y dems elementos de trabajo
Aparcero
Dador
No transfiere la propiedad de
los bienes objeto del contrato

Aparcero
Tomador

Realiza la explotacin

Se distribuyen los frutos obtenidos o su equivalente en dinero

Aparcero
Dador

Aparcero
Tomador

Forma de documentar los ingresos provenientes de los contratos de aparcera


Como se ha visto anteriormente, el objeto del contrato de aparcera, en nuestra legislacin puede ser:
repartirse los frutos o el dinero equivalente a los frutos, o un monto determinado por cabeza de ganado.
Es por ello que la forma de facturacin vara en el caso que se repartan los frutos o el dinero. Actualmente, esto
se encuentra dipuesto en el Artculo 14 de la Resolucin General N 77/12.
En forma esquemtica presentamos un cuadro demostrativo de la relacin entre el aparcero dador y el
aparcero tomador en caso que se proceda a repartir los frutos y se deba utilizar la autofactura como una
modalidad especial de facturacin.
Aparcero dador
Propietario de la tierra.

Recibe la autofactura para ingresar el producto


agrcola o pecuario en su inventario.

Aparcero tomador
* Propietario del Ganado ( en aparcera
pecuaria).
* Quien realiza la explotacin agrcola (en
aparcera agrcola).

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Se reparten los frutos, (soja, trigo, maz), en
caso de aparcera agrcola.

Por dichos ingresos paga IMAGRO, una vez


que hubiere transferido el producto a terceros,
emitiendo la correspondiente factura.

Este documento sirve para justificar el no ingreso del producto en el inventario o para darlo de
baja en el mismo.

Se reparten los terneros o los kilos del ganado,


en caso de aparcera pecuaria.
El aparcero tomador (propietario del animal o
de los granos) expide la autofactura a nombre
del aparcero dador (propietario de la tierra) en
concepto de entrega de xxxx (kilos o animales)
(describir la entrega) equivalente a Gs......... a
valor de reposicin, en cumplimiento del contrato de aparcera suscripto entre las partes en
fecha.....

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RgimenlegaldelosContratosRuralesysurelacinconlageneracindeobligacionestributarias
Tal como hemos adelantado, resulta muy importante, establecer el rgimen legal de los Contratos Rurales,
puesto que de ello dependen en gran medida, si se abonar el Impuesto a la Renta Empresarial (Captulo I. Renta
de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) en concepto de arrendamiento de bienes inmuebles,
o si es posible establecer una relacin contractual que sea considerada como actividad agropecuaria de
manera que los ingresos estn sujetos al Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).
Estos contratos deben ser inscriptos ante la SET en el plazo de 30 das habiles, presentando el Formulario 155
comunicacin rural acompaando:

El contrato de locacin, aparcera o sociedad rural con firma autenticada por escribana.

Fotocopia de la inscripcin en el RUC

Una fotocopia de Cdula de Identidad del contribuyente que solicita la inscripcin del contrato.

Si el contrato no va a ser presentado por el contribuyente se requiere la autorizacin por escrito para gestionar
terceras personas, con la fotocopia de Cdula de Identidad del autorizado.

Inscripcin de los contratos de Aparcera en la Direccin General de los Registros Pblicos


A los efectos tributarios, la inscripcin de los contratos rurales se realiza en la Subsecretara de Estado de
Tributacin. Sin embargo, esta inscripcin nada tiene que ver con las cuestiones comerciales.
Como normalmente la duracin de los contratos rurales es larga o las inversiones a realizar son importantes, es
muy conveniente que se realice la inscripcin del mismo en la Direccin General de los Registros Pblicos
(DGRP). Esta inscripcin es opcional, no obligatoria, pero reiteramos, resulta muy recomendable. Esta
inscripcin otorga al contrato validez, no solo entre las partes, sino principalmente frente a terceros.
Por ejemplo: Si se suscribe un contrato de aparcera agrcola por el plazo de 3 aos puede suceder que de
buena o mala fe el propietario del inmueble decida venderlo y en dicho caso, el comprador (tercero en el
contrato de aparcera) no tiene obligacin de respetar la duracin del contrato y puede exigir al aparcero
tomador que abandone el inmueble o solicitar judicialmente el desaolojo.
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Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento del propietario del inmueble, en el cual los herederos no tendran
la obligacin de respetar los acuerdos del causante de la sucesin.
Si el contrato se inscribe en la DGRP, en oportunidad de solicitar el certificado necesario para la transferencia
del mismo, se comunicar al tercero la existencia de la relacin contractual, la que deber ser respetada por
este.
Sin embargo, algunos escribanos pblicos han manifestado que en ciertas secciones no se permite la
inscripcin de este tipo de contratos. La Direccin General de los Registros Pblicos se encuentra obligada a
tomar razn de las relaciones contractuales que afectan a los inmuebles rurales, pues as se halla dispuesto en
el Cdigo de Organizacin Judicial.

NORA LUCA RUOTI COSP

En la ciudad de.................... a los......... das del mes de.............del ao............ entre la firma......................con RUC
N.....................representada en este acto por el Sr. ....................en su carcter de......................., con C.I. N..................
de nacionalidad,..............estado civil................., domiciliado a los efectos legales en.......................en adelante
denominado EL PROPIETARIO DEL CAMPO, por una parte, y por la otra el Sr.......................... con RUC
N.................., con C.I. N .............., de nacionalidad.............., de estado civil...................., domiciliado a los efectos
legales en....................., en adelante llamado EL APARCERO, ambas partes con plena capacidad legal para la
suscripcin de este acuerdo, convienen en celebrar el presente CONTRATO DE APARCERA AGRCOLA, sujeto
a las siguientes clusulas y condiciones:
CLUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. Por el presente, EL PROPIETARIO DEL CAMPO, se
compromete a otorgar una parte del uso del inmueble detallado en las clusulas siguientes con vista a la
produccin de soja a cargo de EL APARCERO.
CLUSULA SEGUNDA. INDIVIDUALIZACIN DEL LUGAR DE PRODUCCIN . El inmueble objeto de este
contrato, cuyo uso es otorgado a EL APARCERO, con vistas a la plantacin de soja se individualiza como Finca
N..................., Padrn N..............., ubicada en el Distrito de.............., Departamento de..............., Cdigo de Distrito
segn Decreto N 4305/04..........con un total de superficie del inmueble de .......... hectreas, de las cuales se
destinan ............. hectreas para la aparcera agrcola. Se deja expresa constancia que las hectreas objetos del
contrato son agrolgicamente tiles y por tanto el total de las hectreas dadas en aparcera es igual al total de
la SAU.
El inmueble se encuentra inscripto en la Direccin General de los Registros Pblicos Seccin ............, bajo el N
............., con el N de folio ............., en fecha ................. El propietario del campo entrega en el presente acto una
copia de la escritura de propiedad del inmueble rural.
CLUSULA TERCERA: LEGISLACIN APLICABLE. El presente CONTRATO DE APARCERA AGRCOLA, se rige
por lo dispuesto en materia de Contratos Rurales, segn lo establecido en el Ttulo VIII Captulo nico, artculos
81, 82 y 83 de la Ley N 1863/02 del Estatuto Agrario modificada por la Ley N 2002/02, no estando regulada
la presente relacin contractual por las normas del derecho civil, salvo en forma supletoria.
CLUSULA CUARTA: SUJECIN A LAS LEYES SANITARIAS Y AMBIENTALES. El Aparcero se compromete a
dar cumplimiento de las disposiciones del Servicio Nacional de Calidad y Sanidad Vegetal (SENAVE) y las normas
del medio ambiente dispuestas en la Ley N 294/93 Evaluacin de Impacto Ambiental. Deber presentar en el
acto una copia de la aceptacin del proyecto por la Direccin General del Medio Ambiente.
CLUSULA QUINTA: GASTOS DE LA PRODUCCIN Y COMERCIALIZACIN DEL PRODUCTO. Se deja
establecido que el inmueble detallado en la clusula segunda de este contrato es de propiedad exclusiva de EL
PROPIETARIO DEL CAMPO, cediendo solo una parcela del mismo, la que deber ser utilizada exclusivamente
para la produccin de soja y por el tiempo pactado, quedando todos los gastos inherentes que demandan la
actividad de la produccin de soja a cargo de EL APARCERO como los relativos al producto obtenido y a su
comercializacin.

Modelo de contrato de aparcera agrcola


para cultivo de soja

Modelo de contrato de aparcera agrcola para cultivo de soja

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CLUSULA SEXTA: PAGO DEL IMAGRO. INSCRIPCIN DEL CONTRATO. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
TRIBUTARIAS. El pago del IMAGRO correspondiente al inmueble dado en aparcera ser de exclusiva responsabilidad
del PROPIETARIO DEL CAMPO. Por su parte, EL APARCERO deber pagar el IMAGRO que corresponda por la venta de
los productos que le pertenezcan. La inscripcin del contrato quedar a cargo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO, quien
lo deber realizar utilizando el Formulario 155 de Comunicacin Rural.
CLUSULA SPTIMA: MEJORAS Y MANTENIMIENTO DEL SUELO. Durante los tres primeros aos de vigencia del
presente contrato, EL APARCERO se obliga como contraprestacin por la explotacin de la parcela objeto del contrato,
a realizar mejoras en el suelo de la misma tales como la preparacin del suelo para la siembra de la soja, consistente
en: destronque y mecanizacin, trabajos de curva de nivel, y fertilizacin de la tierra asignada para la siembra de como
mnimo 200 Kg de fertilizantes por hectrea por cada zafra. Los trabajos de mejoras del suelo de la parcela del inmueble
forman parte de la remuneracin de la aparcera por el perodo de tres primeros aos.
Pargrafo nico. Se deja expresa constancia que la realizacin de los trabajos de la curva de nivel, como medida de
proteccin para evitar la erosin del suelo, deben estar finalizados antes de la primera siembra del ao ...........
CLUSULA OCTAVA. REMUNERACIN CONVENIDA. FACTURACIN. EL APARCERO entregar a EL PROPIETARIO DEL
CAMPO, en concepto de remuneracin por el objeto de este Contrato de Aparcera Agrcola, el producido de la soja
de la zafra correspondiente en un porcentaje del .% del total de la produccin. A opcin de EL PROPIETARIO DEL
CAMPO podr entregar su equivalente de dinero correspondiente a la cotizacin de la soja en el da de la entrega del
producto, que se har efectiva a ms tardar en fecha de cada ao.
Se deja establecido que se podr negociar la proporcin de soja correspondiente a EL PROPIETARIO DEL CAMPO,
en cuyo caso se percibir el importe del producto. Para ello ser necesaria la conformidad de EL PROPIETARIO
DEL CAMPO. La factura que deber expedir EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en caso de recibir el importe de dinero
correspondiente a los kilos de soja se har en concepto de: Contrato de aparcera agrcola suscripto entre las partes en
fecha . Monto recibido en guaranes equivalente a .. kilos de soja transferidos a terceros a razn
de G...... x kilo. La factura ser sin IVA, por tratarse de productos agropecuarios o su equivalente en dinero.
En caso que EL APARCERO entregue a EL PROPIETARIO DEL CAMPO los kilos correspondientes, EL APARCERO deber
emitir la autofactura para que el propietario del campo lo pueda incluir en su inventario. El monto de la Autofactura se
har por el valor de reposicin, de acuerdo de acuerdo con lo estipulado en la Resolucin N 452/06, Artculo 15.
CLUSULA NOVENA: CASOS FORTUITOS O DE FUERZA MAYOR. Se deja claramente establecido que ante situaciones
de casos fortuitos o de fuerza mayor de la naturaleza tales como inundaciones, excesos de lluvias, sequas, heladas,
pestes, plagas, quema de campos, que pudieran de alguna manera obstaculizar la produccin de la soja EL APARCERO
no debe abonar nada a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en concepto de indemnizacin alguna, ni tampoco reclamar en
razn de las mejoras e inversiones realizadas en el suelo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO.
CLUSULA DCIMA: DE LA RESCISIN DEL CONTRATO. a) Por mutuo consentimiento. b) Por incompatibilidad
manifiesta entre las partes. Mediado cualquiera de las situaciones previstas, el contrato terminar sin responsabilidad
para ninguna de las partes, bastando una simple comunicacin escrita.

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CLUSULA DECIMOPRIMERA: DE LA RESOLUCIN CONTRACTUAL. El incumplimiento de cualquiera de las clusulas


del presente contrato, por una de las partes, dar derecho a la otra a pedir la ejecucin del contrato o su resolucin con
los daos e intereses o ambas cosas.
CLUSULA DECIMOSEGUNDA: PLAZO DE DURACIN. El plazo de duracin del presente contrato es de ............ aos,
contados desde la suscripcin del mismo, pudiendo prorrogarse de comn acuerdo, mediando comunicacin fehaciente
con una antelacin no menor a 30 das de la fecha del vencimiento, en caso contrario se considera terminada la relacin
contractual de pleno derecho.
En prueba de conformidad de los trminos contenidos en este contrato, firman ambas partes en dos (2) ejemplares de un
mismo tenor y a un solo efecto, en Asuncin, a los............das del mes de..................del ao 20xx
El PROPIETARIO DEL CAMPO

EL APARCERO

CONTENIDO DE ESTA REVISTA


Prlogo 3
Impuestos que afectan al alquiler de Inmuebles
IVA sobre alquiler de Inmuebles
Alquiler de Inmuebles por parte de sociedades en general
Alquiler de Inmuebles por parte de personas fsicas, condominios o sucesiones Indivisas
Si alquilo dplex o un edificio?
Qu pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial?
Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de inscribirme y dar un recibo comn
por el pago del alquiler?
Criterio de habitualidad para personas fsicas
Pasos que deben seguir las personas fsicas para Inscribirse como contribuyentes de Renta
Inscripcin como contribuyentes de la Renta del Pequeo Contribuyente

5
5
6
6
6
6

De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles

Legalizando el alquiler mediante inscripcin en el Impuesto a la Renta del Pequeo Contribuyente


Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos no me piden la factura.
Por qu tendra que inscribirme ahora?
Inscripcin en el IRPC por el alquiler de inmuebles
Liquidacin del IVA por contribuyentes del IRPC
Rgimen Simplificado
Rgimen General
Liquidacin del IRPC
Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a una caja, qu rgimen de IVA elijo?
Ejemplos prcticos de liquidacin del IVA por los dos regmenes
Ejemplos prcticos de liquidacin del IRPC
Preguntas frecuentes

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Pagando IRACIS por el alquiler de inmuebles


Renta Presunta para Personas Fsicas
Qu rgimen me conviene ms?
4.35% De donde sale esto?
Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta
Determinacin del IRACIS de las Personas Fsicas sobre Base Real o Efectiva
Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurdicas en general
Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisin

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Dando mis alquileres a una empresa loteadora o administradora


Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta
Si el propietario est inscripto en el IVA
Si el propietario no est inscripto en el IVA
Base legal para retencin definitiva del IRACIS. Decreto N 6359/05, Art. 99
Base legal para retencin del IVA. Resolucin N 1421/05, Art. 22
Modelo del comprobante de retencin que debe emitir la empresa administradora

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22

IVA que grava el alquiler de inmuebles


Cmo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por menos de un salario mnimo mensual?
Y cmo hago con las expensas?
Es cierto que debo pagar el IVA an cuando el Inquilino no me pag? Eso no me parece justo
Modelo de factura

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Dando en aparcera un inmueble rural


Aparcera? Qu es esto? De dnde surge?
Es posible firmar un contrato de aparecera recibir simplemente un monto fijo de dinero?
Qu tipo de contrato me conviene firmar?
Legislacin aplicable a los Contratos Rurales
Locacin de Inmuebles Rurales
Tipos de Aparcera
Rgimen tributario del Contrato de Aparcera
Prohibicin de subcontratos de locacin, aparcera y trabajo societario
Forma de documentar los Ingresos provenientes de los contratos de aparcera
Rgimen legal de los contratos rurales y su relacin con la generacin de obligaciones tributarias
Inscripcin de los contratos de Aparcera en la Direccin General de los Registros Pblicos
Modelo de contrato de aparcera agrcola para cultivo de soja

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