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TRIBUTARIA
PASO A PASO
TERCERA COLECCIN
ENERO 2013
Alquilando inmuebles
o dndolos en aparcera
Prlogo
Se inicia el ao y cada vez los controles tanto para las empresas como
las personas fsicas se intensifican por varios motivos: Un Presupuesto
General de la Nacin muy elevado, la baja recaudacin impositiva, la
lucha contra la evasin tributaria, la necesidad de formalizar las actividades de las personas fsicas, entre otros.
FOTO
Staff
Produccin y Direccin General
nrc@noraruoti.com.py
Colaboradores
Mauro Isaac Mascareo
Carlos Jorge Vargas
Mara Julia Mndez
Luciano Antonelli
Dpto. Comercial y Ventas
Mirian Palacios, Lilian Villasanti, Adriana
Crdenas, Ftima Gastn, Patricia Lpez,
Ninfa Gonzlez, Claudia Gonzlez.
Diseo y diagramacin
Fernando Psole
Gustavo Ravetti
Santiago Rojas
PROGRAMA TELEVISIVO
Conduce: Nora Luca Ruoti Cosp
Sbados: 21:30 horas
CANAL 2 RED GUARAN
Sugerencias y consultas
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Recuerde, Ud podr registrase como usuario de esta revista, ingresando a la pgina web www.ruoti.com.py y completando los datos que le solicita, recibiendo de esta manera informacin complementaria.
Impuesto a
la Renta o
ganancias
Impuesto al
Consumo
En casos muy raros los ingresos por alquiler de inmuebles podran estar afectados por la Renta
Personal.
Inscribirse en una u otra categora de Impuesto a la Renta depende del hecho que el contribuyente
sea una Persona Jurdica (sociedades de cualquier tipo) o una persona fsica, incluyendo a los
condominios y/o sucesiones indivisas.
En este ltimo caso, es decir, el de las personas fsicas, sern contribuyentes del IRACIS o del
IRPC dependiendo del monto de sus ingresos y de la cantidad de propiedades que tengan.
Desde el 1 de enero de 2007 los alquileres de inmuebles urbanos o rurales se encuentran gravados
por dos impuestos:
En esta regla existe una salvedad: El caso en que una persona fsica cuente con un
solo inmueble en toda la Repblica del Paraguay, sea construido o no, y que el monto
del alquiler no supere un salario mnimo mensual, es decir la suma de G. 1.658.232.
Por este motivo es dificil que una persona que alquile inmuebles no est inscripto en
IRACIS o IRPC y le expida solamente un recibo comn por el pago del alquiler que no
le servira a los efectos impositivos.
5
Al respecto, el Artculo 2 de la Ley N 125/91, inciso f) dispone que se encuentra gravado el arrendamiento
de bienes inmuebles, siempre que el arrendador sea propietario de ms de un inmueble.
A los efectos de esta disposicin, las unidades o departamentos integrantes de las propiedades legisladas en
el Cdigo Civil y en la Ley N 677 del 21 de diciembre de 1960 Sobre Propiedad por Pisos y Departamentos
sern consideradas como inmuebles independientes.
Ejemplo: El ttulo de propiedad figura a nombre de Mara Marta Jimnez de Prez. Estado Civil: Casada.
Su marido Juan Prez posee a su nombre un departamento y deciden alquilar la casa. La sociedad
conyugal as cuenta con dos inmuebles. Solo uno de ellos debe inscribirse como contribuyente por el
alquiler de inmuebles y firmar el contrato respectivo.
Al contrario, si ambos estuvieran casados por el rgimen de separacin de bienes, el nmero de las propiedades
no se suman. Si viven en la casa del marido, la mujer puede alquilar su nica propiedad y este alquiler ser
considerado ocasional.
no importa por cunto se alquila el inmueble para ser contribuyentes. Puede ser que se alquile por G.
500.000 o por G. 1.000.000 o cualquier monto, que si se dan las condiciones antes citadas:
NO se puede dar Recibo Comn, se debe dar Factura, porque este es el nico documento vlido para
documentar el pago del alquiler y poder utilizar dicho gasto como deducible en cualquier Impuesto a la Renta
ya sea del IRACIS, IMAGRO o de la Renta Personal.
IRACIS
IRPC
IVA
Contribuyente
Condicin
Persona Jurdica (SA, SRL, Siempre son contribuyentes.
ESFL)
Si poseen ms de una propiedad y una de ellas la alquila
Persona Fsica (Unipersonal)
siendo sus ingresos anuales en dicho concepto superiores a
G.100.000.000.
Igual que el anterior, pero siendo sus ingresos anuales inferiores
Persona Fsica
a dicha suma.
Para el Impuesto a la Renta no importa el monto del canon de Alquiler
Contribuyentes del IRACIS,
5% en todos los casos.
IRPC
5% si el canon de alquiler es superior a un salario mnimo
Locatarios ocasionales
mensual (G. 1.658.232).
Pasos que deben seguir las personas fsicas para inscribirse como contribuyentes de Renta
A los efectos de conocer las obligaciones tributarias de las personas fsicas propietarias de ms de un inmueble
y que uno de ellos arrienda, los condominios y las sucesiones indivisas, se debe cuantificar o considerar en
primer lugar cul ser el monto de los ingresos anuales que se recibir, o se espera recibir, en concepto de
canon de arrendamiento o alquiler.
Este clculo permitir identificar si el propietario (arrendatario) de los inmuebles ser contribuyente de IRACIS
o de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).
En ambos casos, es decir siendo contribuyente de IRACIS o del IRPC se es contribuyente tambin del IVA.
En ambos casos, en el Formulario 600 de inscripcin del RUC, en el Rubro Actividad Econmica Principal
y/o Actividad Econmica Secundaria, (dependiendo del caso) debe poner: Cdigo: 701006 - Alquiler De
Inmuebles. Este es el Cdigo que en la Lista de Actividades Econmicas que aparece en la pgina web de la
SET.
Muy importante: Una persona fsica solamente puede tener un RUC. Por eso, si Ud. ya tiene RUC en la
categora de IVA (Actividad Principal Prestacin de Servicios Personales, o Profesionales) simplemente
debe presentar el Formulario Actualizacin de Datos Personas Fsicas N 610 solicitando que adems
de ser contribuyente del IVA, tambin lo sea de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC) o del IRACIS.
Rgimen Especial (Renta Presunta). Cdigos 141 y 144 respectivamente.
Si al mismo tiempo est inscripto en el IVA por otros ingresos personales, todos los
crditos y dbitos de ambas actividades se declaran en forma conjunta en el Form. 120.
RECUERDE: En caso que la persona fsica sea adems contribuyente del Impuesto a la Renta
Personal (IRP) el ingreso que recibe por el alquiler de inmuebles no suma para el Rango
No Incidido del IRP ni paga este, pero el gasto o la inversin realizada en los inmuebles
destinados al alquiler no pueden utilizarse para la liquidacin del IRP, porque la regla es un
gasto o una inversin se declara solamente en una categora de impuestos, que en este
caso ser IRACIS o IRPC aunque el sistema de liquidacin sea presunto.
Por eso le recomendamos que siguiendo las instrucciones presentadas en la Primera
y Segunda revista de esta coleccin, clasifique usted mismo, o controle la clasificacin
realizada por el profesional, porque con la entrega de la simple factura de la compra de
pinturas, artefactos elctricos, sanitarios, materiales de contruccin, etc., el profesional no
podr saber si se trata de gastos personales, es decir de su vivienda o de los familiares a
cargo, o de gastos de los inmuebles dados en alquiler, que reiteramos, no se usan en el IRP.
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Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos
no me piden la factura Por qu tendra que inscribirme ahora?
En primer lugar, debe inscribirse como contribuyente tanto en una de las categoras del Impuesto
a la Renta como del IVA, por cumplirse las condiciones legales exigidas para ello, evitando as ser
pasible de sanciones por parte de la SET.
Tambin es importante su inscripcin en el RUC, pues con la entrada en vigencia del Impuesto a
la Renta Personal (IRP), los contribuyentes le exigirn facturas a los efectos de deducir los gastos,
no solamente del alquiler, sino de los servicios bsicos de los mismos.
Pero antes de hacerlo, debe conocer la opcin de inscribirse como contribuyente del IRPC
(Impuesto a la Renta del Pequeo Contribuyente).
El Rgimen General
El Rgimen Simplificado
Rgimen simplificado
Este es un nuevo sistema de liquidacin del IVA que solamente puede ser aplicado por los
contribuyentes inscriptos en el IRPC que no sean contribuyentes del IVA por servicios personales
o no sean contribuyentes del ISC.
Se trata de un IVA totalmente diferente, en donde a los efectos de la liquidacin de este impuesto,
el crdito fiscal (todas las mercaderas que compra) y el dbito fiscal (todas las mercaderas
que vende) se calcula aplicando la tasa del 7,3% sobre el monto total de las compras y ventas.
La gran ventaja es que el IVA se liquida anualmente, es decir, una sola vez al ao, pero
tambin tiene sus desventajas como lo explicamos ms adelante.
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No se puede arrastrar el saldo del Crdito Fiscal IVA, cuando ste sea mayor al Dbito Fiscal IVA.
Las ventas no sern objeto de retenciones por concepto de IVA por ningn Agente de Retencin.
Rgimen General
En este rgimen, el IVA se liquida de manera mensual, por la diferencia que existe entre el dbito fiscal y el
crdito fiscal. Recordemos que en el caso de alquiler de inmuebles, la tasa del IVA es del 5%.
Para aplicar la tasa del IRPC del 10%, se tomar la base imponible que resulte menor. Normalmente resulta
menor la renta presunta, en la cual el Fisco presume que se gana 30% y a dicho monto se le aplica la tasa del
IRPC que es del10%, lo que en porcentaje directo el 3%.
Con relacin al IVA si se aplica el Rgimen General la tasa que se tiene en cuenta para liquidar el impuesto es
la del 5% que se encuentra incluido en el monto del alquiler. Pero si se opta por el Rgimen Simplificado, la
tasa que se le cobra al inquilino es del 5%, pero el que se le paga al fisco, en oportunidad de liquidar el IVA
en forma anual, es del 7,3%.
12
Rgimen General
Rgimen Simplificado
Grafiquemos la diferencia:
CONCEPTO
MONTO
G. 2.000.000.
G. 3.066.000.-
G. 1.066.000.-
Este cuadro refleja la notoria diferencia que debe ser absorbida por el contribuyente en caso que se inscriba
como contribuyente del IRPC Rgimen Simplificado, esto debido a que la actividad a la que se va dedicar es
el alquiler de inmuebles el cual tiene una tasa de 5%. Adems en este tipo de actividad prcticamente no hay
erogaciones que pueda justificar el crdito fiscal, por ello le conviene al Sr. Ral Prez inscribirse en el Rgimen
General con presentacin de IVA Mensual.
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La Renta Neta Real es el monto real del monto de alquileres facturados en el ejercicio fiscal, cobradas o
no, menos los Gastos que cumplan con todos los requisitos mencionados en la Revista 1 y relacionadas
directa o indirectamente con el Alquiler de Inmuebles.
A continuacin exponemos un ejemplo de liquidacin del IRPC.
Ingresos del 2012, excluido el IVA:
Gastos del ejercicio excluido el IVA:
G. 42.000.000
G. 10.000.000
Renta Real:
G. 42.000.000 G. 10.000.000
Renta Presunta:
G. 42.000.000 x 30%
Quiero pagar mis impuestos por mis alquiles en forma totalmente legal pero sin
muchas complicaciones. Existe alguna alternativa?
S. Existe la posibilidad de no inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y de
igual manera pagar los impuestos, cumpliendo as las obligaciones tributarias. Esto es posible
si el alquiler del mismo se realiza mediante empresas administradoras de bienes inmuebles,
como por ejemplo las inmobiliarias y otras que se dedican exclusivamente a prestar ese servicio.
Este tema es tratado ms adelante en la presente revista bajo un captulo especial, al cual nos
remitimos para mayores detalles.
PREGUNTAS FRECUENTES
Como podemos ver, la Renta Presunta de G. 12.600.000 resulta menor, correspondiendo aplicar la tasa del
10% sobre dicha base imponible, por lo que IRPC que debe abonar el contribuyente asciende a la suma de G.
1.260.000.
En los captulos anteriores habamos explicado que el tratamiento tributario del alquiler de
inmuebles depende del hecho de ser una sociedad o una empresa unipersonal, es decir una
persona fsica, condominios o sucesiones indivisas que se dedican habitualmente a alquilar
inmuebles y tambin para estas ltimas depende del monto total de los ingresos que se recibirn
por el alquiler, y si este supera la suma de G.100.000.00 al ao ya tienen la obligacin de pagar
IRACIS por el alquiler de inmuebles.
Sobre resultado
CONTABLE o real
En el Rgimen Contable se aplica la tasa del 14,5% sobre la diferencia entre ingresos y gastos.
Adems se deben separar los gastos de las inversiones, porque estas ltimas se deducen de
acuerdo al porcentaje de vida til. Si el contribuyente no va a retirar los dividendos y utilidades y
los va a reinvertir, la tasa ser entonces del 10%.
15
Es importante tener en cuenta que el IVA en la mayoria de los casos es un costo impositivo para el propietario,
porque normalmente no tiene mucho crdito fiscal y termina ingresando gran parte del 5%. Por ello, para
hacer un clculo estimativo sume ambos conceptos, con lo cual el costo impositivo del alquiler de inmuebles,
pagando el IRACIS por el Rgimen Presunto y el IVA por el Rgimen General, es de aproximadamente 9,35%
del monto de los alquileres.
RECUERDE: Que este es un clculo aproximado, puesto que el IVA se encuentra incluido en el monto del alquiler. Por eso, si Ud. desea recibir G. 1.000.000 por mes de alquiler, debe poner en el contrato de alquiler que
el precio del mismo es de G 1.050.000 IVA incluido.
Determinacin del IRACIS de las Personas Fsicas sobre Base Real o Efectiva
Si las personas fsicas no desean tributar en forma presunta, debern determinar el impuesto sobre base real
o efectiva, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N 125/91.
Para determinar la Renta Neta, se deber aplicar la siguiente frmula:
Renta Bruta
16
(-)
(=)
Renta Neta.
A la Renta Neta se le aplica la tasa del impuesto que es del 14,5%, que proviene del 10% de la Tasa General ms
el 5% por la distribucin de utilidades.
Ambos mtodos (presunto o contable) presentan ventajas y desventajas, pero generalmente se recomienda
utilizar el Rgimen Presunto, pues los gastos directamente relacionados al alquiler son difciles de demostrar.
Ellos generalmente se limitan a gastos de mantenimiento que difcilmente llega al 70% de los ingresos. Sin
embargo, en caso de registrarse prdidas, igualmente, se presumir una ganancia del 30%.
Deben necesariamente liquidar la renta proveniente del alquiler de inmuebles por el Rgimen Contable y
por ello casi siempre pagan ms impuestos. Si tienen otros ingresos, por ejemplo venta de bienes y alquiler,
se suman todos estos ingresos.
Aqu las tasas del IRACIS son diferentes, dependiendo de la calidad de los accionistas y de la distribucin o no
de los dividendos. Estimativamente las mismas son:
Tasa nominal
Tasa efectiva
10%
10%
15% (10 + 5)
14,5%
27,3%
Porque la mayora de los casos son los inquilinos los que realizan las reparaciones, etc y no hay
muchos gastos.
Porque no paga de nuevo Impuesto a la Renta Personal como sucede en el caso que reciba
dividendos y utilidades.
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A continuacin le mostramos un cuadro simplemente ilustrativo de las diferencias de tasas y los sistemas
obligatorios u opcionales. Recuerde que en el Rgimen Presunto se calcula directamente sobre el monto total
de canon de arrendamiento y en el Rgimen Contable se toma como ingreso el canon de arrendamiento
gastos deducibles + gastos no deducibles
Renta tasa
efectiva
IVA Crdito
Fiscal o costo
Presunto - s/
Rgimen Contable
3%
5%
Presunto obligatorio
4,35%
5%
Presunto opcional
4,5%
4,35%
5%
Presunto opcional
14,5%
5%
Contable obligatorio
10%
5%
Contable obligatorio
27,3%
5%
Contable obligatorio
Presunto obligatorio
Consulta Vinculante: Tema: Tasa aplicable al alquiler de cancha de ftbol y colocacin de carteles publicitarios. Fecha: Noviembre 2010.
Consulta: Un contribuyente cuya actividad principal es el alquiler de canchas ftbol de pasto sinttico por hora, consulta la tasa del IVA que debe aplicar a la actividad mencionada. El mismo considera que es una cesin de uso de espacio fsico y est gravada a la tasa del 5%.
Igualmente menciona que adems de dicha actividad, cede el uso de espacios fsicos para colocacin de carteles publicitarios, consultado qu tasa corresponde aplicar a dicha actividad.
18
Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 91 de la Ley N 125/91, correspondiente a las tasas del IVA,
y el Decreto N 6806/05, Artculo 4, considera que el alquiler de cancha de ftbol es un servicio de
entrenamiento y no es una cesin de uso de bienes o arrendamiento de inmuebles, y est gravado
a la tasa general del 10%.
Igual consideracin realiza para la cesin de uso de espacio fsico para carteles publicitarios, considerando que en realidad no es un alquiler, sino es un servicio publicitario, debiendo en consecuencia facturarse esta actividad a la tasa del 10%.
ATENCIN: No hay que confundir la figura del alquiler de inmuebles con la figura de la prestacin
de servicios para uso de canchas de futbol, espacios de estacionamiento, menajes para eventos
(mesas, sillas), por ser diferentes, tenga en cuenta que estos ltimos servicios pagan 10% de IVA y los
alquileres 5%.
Si una persona fsica, no inscripta en el IRACIS O IRPC por otra actividad, propietaria de ms de un
inmueble y que uno de ellos d en arrendamiento, no desea inscribirse para el pago del impuesto
que corresponde al alquiler, podra realizar dicha actividad mediante empresas dedicadas a la
administracin de propiedades.
En estos casos, tales empresas proceden a retener los impuestos que corresponden e ingresarlos
al Fisco y el propietario se evita de las gestiones administrativas y fiscales que conlleva estar
inscripto como contribuyente.
Esta opcin puede ser utilizada exclusivamente por: Personas fsicas, condominios y
sucesiones indivisas no inscriptas en el RUC en las obligaciones IRACIS o IRPC.
Las empresas dedicadas a la administracin de inmuebles y mandatos, han sido designadas
como Agentes de Retencin del Impuesto a la Renta y del IVA que corresponde aplicar al
arrendamiento de inmuebles y le deben retener al propietario ambos impuestos.
Esto se encuentra especificado en el Artculo 15 de la Resolucin N 915/05, siendo la regla
general la siguiente:
Por su parte la empresa administradora le expide al propietario una factura por el importe de la
comisin correspondiente a sus servicios en la columna de gravadas a la tasa del 10% .
Podra tambin darse el caso de que la empresa loteadora o administradora entrega al inquilino
una factura emitida por el propietario (para lo cual normalmente el propietario da un talonario o
una serie de facturas a la empresa). Con esto se cobra el alquiler.
Adicionalmente, la empresa loteadora le expide al propietario una factura por la comisin de sus
servicios.
19
Base legal para retencin definitiva del IRACIS. Decreto N 6359/05, Art. 99
Veamos cmo funciona el Rgimen de Retenciones y cuanto recibe el propietario.
Art. 99.- Retenciones a personas fsicas y asimilables que arriendan inmuebles por medio de mandatarios
y administradores de bienes inmuebles. Los administradores y mandatarios de servicios que intermedien en las
actividades de arrendamiento de bienes inmuebles, debern retener el Impuesto en las ocasiones en que el titular de
los bienes inmuebles sean personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas.
La indicada retencin deber realizarse aplicando el 4.5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto
cobrado. El monto as determinado constituir pago con carcter nico y definitivo del Impuesto.
Los agentes de retencin mencionados debern entregar en todos los casos a los arrendadores de los bienes
inmuebles el respectivo comprobante de retencin.
Reiteramos: Las personas fsicas, condominios y sucesiones indivisas que se dediquen al arrendamiento
de inmuebles, tambin tienen la facilidad de pagar tanto el IRACIS como el IVA mediante el mecanismo
de las retenciones definitivas, siempre que dicho alquiler sea encargado a empresas administradoras de
inmuebles.
En este caso no necesitan inscribirse, llevar libros, ni cumplir con otras obligaciones. Basta contar con el
comprobante de retencin que le debe expedir el Agente de Retencin, para demostrar que el propietario
del inmueble dado en alquiler ha cumplido sus obligaciones con el fisco. Se trata de contribuyentes no
inscriptos.
El importe a retener en concepto de IRACIS es el 4,5% sobre el canon de arrendamiento, es decir, sobre
el monto del alquiler fijado en el contrato, incluyendo los recargos como ser multas por pago tardo del
alquiler, intereses y otros.
En este caso, se debe dar la condicin para ser contribuyente por alquiler de inmuebles, que es tener dos
inmuebles y uno de ellos alquilar. El nico caso que no corresponde retener IVA, sera si el propietario
tiene un solo inmueble, ese lo da en alquiler y el monto del mismo no supera el salario mnimo.
Atencin: El alquiler de inmuebles tambien est gravado con IVA y estas empresas deben actuar como
Agente de Retencin de dicho impuesto (Resolucin N 1421/05. Art. 22).
20
Por este motivo, antes de realizar la retencin del IRACIS, primero se debe desagregar el IVA incluido en el
monto del alquiler y sobre dicho resultado aplicarle el porcentaje de retencin del IRACIS. En este caso, el
IVA es de 5% y para desagregar se divide por 1,05.
Recuerde: El alquiler de inmuebles debe pagar Impuesto a la Renta siempre que el propietario posea ms de
un inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto o canon del alquiler.
Con relacin al IVA, en el excepcional caso que la persona no sea contribuyente de IRACIS o IRPC por tener un
solo inmueble y ese nico inmueble dar en alquiler. Si el monto del alquiler mensual es superior a un salario
mnimo, ser contribuyente de IVA.
La Resolucin N 915/06 establece la forma de documentar las operaciones entre: El propietario del inmueble,
el inquilino y la empresa administradora o mandataria dedicada al alquiler del inmueble.
G. 4.200.000
G. 4.000.000
5%
G. 200.000
G. 200.000
G. 4.000.000
x 4,5%
G. 180.000
21
Cuarto Paso: Calcular el monto a ser entregado en la liquidacin al Sr. Vctor Lpez.
Monto cobrado:
Menos:
Monto retenido (del IVA)
Monto retenido (del IRACIS)
Monto a entregar en la liquidacin al Sr. Vctor Lpez:
G. 4.200.000
G. 200.000
G. 180.000
G. 380.000
G. 3.820.000
Observaciones
1)
El alquiler de inmuebles debe pagar impuesto a la renta siempre que el que alquila posea ms de un
inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto del alquiler.
2) Llenar el Form. 109 (Retencin de Renta) Rubro 1, inc. e).
3) Llenar el Form. 122 (Retencin de IVA) Rubro 1, inc. b).
4) La mandataria o administradora es la obligada a ingresar el importe al fisco en los formularios mencionados y a expedir el Comprobante de Retencin.
22
Al final poner una foto de la tapa del Libro Tomo IV y al lado mayores
informaciones podrn encontrarlo en esta obra.
Puede darse el caso que una persona tenga un solo inmueble en todo el territorio nacional (incluyendo casas, terrenos, departamentos, duplex, etc.) y ese lo d en alquiler. Al tener un solo inmueble y
alquilarlo, no se da el criterio de habitualidad ni las condiciones para inscribirse en IRPC o IRACIS.
En ese caso, la regla que rige para que el alquiler est gravado con el IVA es diferente: Si el monto del
alquiler supera un salario mnimo, es decir G. 1.658.232, el alquiler estar gravado con IVA.
Es decir el criterio de habitualidad en el IVA para este caso, es el monto del alquiler: Si no supera un
salario mnimo no paga IVA, de lo contrario s paga a la tasa del 5%.
MUY IMPORTANTE: El Criterio de Habitualidad en el IVA rige solamente en el caso que
usted no deba inscribirse como contribuyente del IRACIS o IRPC por el alquiler de inmuebles.
Si se da esta situacin, necesariamente el alquiler estar gravado con el IVA, y por tanto deber
expedir la factura correspondiente. Al respecto la Resolucin expresa:
Art. 2. Resol. N 452/06 ARRENDAMIENTO OCASIONAL DE INMUEBLES.
Los servicios de arrendamiento de inmuebles prestados ocasionalmente por personas fsicas,
condominios y sucesiones indivisas constituyen servicios gravados por el Impuesto al Valor
Agregado, siempre que los ingresos brutos de estas personas en el ao civil anterior hayan
sido superiores a un salario mnimo mensual en promedio o doce salarios mnimos durante
dicho ao.
Recuerde que desde el 2007, el alquiler de inmuebles se encuentra gravado con el Impuesto al Valor
Agregado (IVA), con la tasa del 5%.
Entonces Cmo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por
menos de un salario mnimo mensual?
Si usted es contribuyente de IVA por servicios profesionales, use su propia factura en exentas.
SI usted no es contribuyente de IVA pero el inquilino es contribuyente de un impuesto, deber
firmarle una Autofactura.
En caso que ni usted ni el inquilino sean contribuyentes puede firmarse un recibo comn de dinero.
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Modelo de la factura
Consulta Vinculante: Tema: IRPC. IRACIS. IVA Tratamiento tributario de la venta de inmuebles por parte
de condominios inscriptos en el IRPC. Forma de facturacin y clculo del impuesto para el IRPC o IRACIS.
Marzo 2011
Consulta: Un contribuyente inscripto en IRPC e IVA por realizar operaciones de alquiler de inmuebles,
seala que posee un inmueble en condominio con un no contribuyente de IVA. Consulta si el ingreso que
le generar la venta ocasional del inmueble lo debe computar como ingreso del IRPC y en el caso de que
el monto de la venta sobrepase los G. 100.000.000, sera necesario su cambio de categora al IRACIS.
Consulta igualmente cual sera la manera correcta de documentar la operacin, atendiendo a que uno de
los condominios es contribuyente del IVA y el otro no.
Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 2 de la Ley N 125/91 y el Art. 5 del Decreto N 6359/05 que
determina el criterio de habitualidad en la compraventa de inmuebles, concluye que no se renen las
condiciones subjetivas ni objetivas para que la venta ocasional sea considerada como renta gravada por
el IRACIS y por lo tanto la suma percibida por la venta, no suma para que dicho monto sea gravado por
este impuesto, resaltando adems que la actividad desempeada no constituye el giro del negocio.
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Reitera tambin que la condicin para el cambio de categora del IRPC al IRACIS es que los ingresos
gravados por el IRACIS, deben superar el monto de G. 100.000.000 al ao.
Comentario: En la consulta planteada se aclara que uno de los condminos es contribuyente del IVA y
el otro propietario condmino no es contribuyente, motivo por el cual el escribano interviniente en la
operacin realiz la retencin del 50% del IVA.
Por su parte el condmino contribuyente emiti una factura por el precio correspondiente a su parte de
condominio. Este es el procedimiento correcto.
Recordar que la retencin no es del 1,5% directo, sino como el IVA est includo en el precio es posible
aplicar el 1,42857% directo sobre el monto total de la venta.
Si usted es propietario de un inmueble rural y desea explotarlo, pero no posee los recursos
ecnomicos o los conocimientos tcnicos para el cultivo de soja o para la cra o engorde animales,
en lugar de simplemente alquilarlo por un precio fijo, podra asociarse con otra persona y repartirse
las utilidades o los frutos de dicha actividad agropecuaria, ponindose de acuerdo en diversos
aspectos como ser: Los aportes de cada parte, las responsabilidades, la asuncin de riesgos y cmo
se repartirn los frutos o el dinero obtenido en la explotacin. Para esto deber firmar un contrato
de aparcera.
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Precio cierto
en dinero
Entrega del Inmueble
RENTA
COMERCIAL
Sociedad Rural
(contrato societario)
Estatuto Agrario
Aparcera
Agrcola/ Pecuaria
Estatuto Agrario
Locacin de Inmueble
Cdigo Civil
IVA 5%
Aporte de
ambas partes
Se reparten los frutos
Se toma a cargo
directamente la utilizacin
parcial del inmueble rural
Aporte de
ambas partes
Se reparten los frutos
Se debe excluir
de la SAU
La sociedad tiene
su Propio RUC
IMAGRO
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El Cdigo Civil, Libro 3, Ttulo 2, en los Artculos 803 al 844 regula los Contratos de Locacin. Por la falta
de legislacin especfica, a los contratos rurales le son aplicables en forma supletoria, las disposiciones del
Cdigo Civil.
Con la implementacin del Nuevo IMAGRO, la legislacin tributaria contempla las formalidades que deben
cumplir y la forma de documentarse los mismos. En efecto el Artculo 14 de la Resolucin General N 77/12
reconoce como contratos rurales a los mismos contratos contemplados en el Estatuto Agrario: Arrendamiento,
Aparcera y Contrato Societario.
IVA
IMAGRO
Concede el uso
y goce de un predio rural
Arrendador
Arrendatario
Los ingresos
recibidos pagan
IRACIS, IRPC e
IVA
Por lo
producido en
el campo paga
IMAGRO
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Tipos de Aparcera
Los contratos de aparcera pueden clasificarse en en Agrcolas o Pecuarias, segn el objeto de la misma, sean
frutos o animales.
La aparcera agrcola surge en la metodologa de cmo se deben distribuir los frutos los aparceros, los
cuales libremente pueden convenir el porcentaje de cada uno al tiempo de la celebracin del contrato,
pero no pudiendo disponer de los frutos sin su previa distribucin, salvo autorizacin expresa de la otra
parte.
La aparcera pecuaria, se da cuando la cosa dada en aparcera son animales, los que se distribuirn de
acuerdo a lo convenido.
Son partes del contrato de aparcera: El aparcero, quien es el propietario de los animales o de la cosecha y
el cedente o dador, quien es el propietario del inmueble.
A continuacin presentamos un cuadro esquemtico de los diferentes tipos de contratos de aparcera:
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El Contrato de Aparcera se tipifica como una actividad agropecuaria y en este sentido, estn incluidos dentro
de los ingresos gravados por el IMAGRO y no por el IRACIS. Es decir, este contrato pagar solamente Renta
Agropecuaria (IMAGRO). Al pagar IMAGRO no se paga IVA. De acuerdo a los tipos de contratos de Aparcera, se
especifica la forma de facturar y los requisitos que se deben tener en cuenta.
Aparcero
Tomador
Realiza la explotacin
Aparcero
Dador
Aparcero
Tomador
Aparcero tomador
* Propietario del Ganado ( en aparcera
pecuaria).
* Quien realiza la explotacin agrcola (en
aparcera agrcola).
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Se reparten los frutos, (soja, trigo, maz), en
caso de aparcera agrcola.
Este documento sirve para justificar el no ingreso del producto en el inventario o para darlo de
baja en el mismo.
RgimenlegaldelosContratosRuralesysurelacinconlageneracindeobligacionestributarias
Tal como hemos adelantado, resulta muy importante, establecer el rgimen legal de los Contratos Rurales,
puesto que de ello dependen en gran medida, si se abonar el Impuesto a la Renta Empresarial (Captulo I. Renta
de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) en concepto de arrendamiento de bienes inmuebles,
o si es posible establecer una relacin contractual que sea considerada como actividad agropecuaria de
manera que los ingresos estn sujetos al Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).
Estos contratos deben ser inscriptos ante la SET en el plazo de 30 das habiles, presentando el Formulario 155
comunicacin rural acompaando:
El contrato de locacin, aparcera o sociedad rural con firma autenticada por escribana.
Una fotocopia de Cdula de Identidad del contribuyente que solicita la inscripcin del contrato.
Si el contrato no va a ser presentado por el contribuyente se requiere la autorizacin por escrito para gestionar
terceras personas, con la fotocopia de Cdula de Identidad del autorizado.
Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento del propietario del inmueble, en el cual los herederos no tendran
la obligacin de respetar los acuerdos del causante de la sucesin.
Si el contrato se inscribe en la DGRP, en oportunidad de solicitar el certificado necesario para la transferencia
del mismo, se comunicar al tercero la existencia de la relacin contractual, la que deber ser respetada por
este.
Sin embargo, algunos escribanos pblicos han manifestado que en ciertas secciones no se permite la
inscripcin de este tipo de contratos. La Direccin General de los Registros Pblicos se encuentra obligada a
tomar razn de las relaciones contractuales que afectan a los inmuebles rurales, pues as se halla dispuesto en
el Cdigo de Organizacin Judicial.
En la ciudad de.................... a los......... das del mes de.............del ao............ entre la firma......................con RUC
N.....................representada en este acto por el Sr. ....................en su carcter de......................., con C.I. N..................
de nacionalidad,..............estado civil................., domiciliado a los efectos legales en.......................en adelante
denominado EL PROPIETARIO DEL CAMPO, por una parte, y por la otra el Sr.......................... con RUC
N.................., con C.I. N .............., de nacionalidad.............., de estado civil...................., domiciliado a los efectos
legales en....................., en adelante llamado EL APARCERO, ambas partes con plena capacidad legal para la
suscripcin de este acuerdo, convienen en celebrar el presente CONTRATO DE APARCERA AGRCOLA, sujeto
a las siguientes clusulas y condiciones:
CLUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. Por el presente, EL PROPIETARIO DEL CAMPO, se
compromete a otorgar una parte del uso del inmueble detallado en las clusulas siguientes con vista a la
produccin de soja a cargo de EL APARCERO.
CLUSULA SEGUNDA. INDIVIDUALIZACIN DEL LUGAR DE PRODUCCIN . El inmueble objeto de este
contrato, cuyo uso es otorgado a EL APARCERO, con vistas a la plantacin de soja se individualiza como Finca
N..................., Padrn N..............., ubicada en el Distrito de.............., Departamento de..............., Cdigo de Distrito
segn Decreto N 4305/04..........con un total de superficie del inmueble de .......... hectreas, de las cuales se
destinan ............. hectreas para la aparcera agrcola. Se deja expresa constancia que las hectreas objetos del
contrato son agrolgicamente tiles y por tanto el total de las hectreas dadas en aparcera es igual al total de
la SAU.
El inmueble se encuentra inscripto en la Direccin General de los Registros Pblicos Seccin ............, bajo el N
............., con el N de folio ............., en fecha ................. El propietario del campo entrega en el presente acto una
copia de la escritura de propiedad del inmueble rural.
CLUSULA TERCERA: LEGISLACIN APLICABLE. El presente CONTRATO DE APARCERA AGRCOLA, se rige
por lo dispuesto en materia de Contratos Rurales, segn lo establecido en el Ttulo VIII Captulo nico, artculos
81, 82 y 83 de la Ley N 1863/02 del Estatuto Agrario modificada por la Ley N 2002/02, no estando regulada
la presente relacin contractual por las normas del derecho civil, salvo en forma supletoria.
CLUSULA CUARTA: SUJECIN A LAS LEYES SANITARIAS Y AMBIENTALES. El Aparcero se compromete a
dar cumplimiento de las disposiciones del Servicio Nacional de Calidad y Sanidad Vegetal (SENAVE) y las normas
del medio ambiente dispuestas en la Ley N 294/93 Evaluacin de Impacto Ambiental. Deber presentar en el
acto una copia de la aceptacin del proyecto por la Direccin General del Medio Ambiente.
CLUSULA QUINTA: GASTOS DE LA PRODUCCIN Y COMERCIALIZACIN DEL PRODUCTO. Se deja
establecido que el inmueble detallado en la clusula segunda de este contrato es de propiedad exclusiva de EL
PROPIETARIO DEL CAMPO, cediendo solo una parcela del mismo, la que deber ser utilizada exclusivamente
para la produccin de soja y por el tiempo pactado, quedando todos los gastos inherentes que demandan la
actividad de la produccin de soja a cargo de EL APARCERO como los relativos al producto obtenido y a su
comercializacin.
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CLUSULA SEXTA: PAGO DEL IMAGRO. INSCRIPCIN DEL CONTRATO. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
TRIBUTARIAS. El pago del IMAGRO correspondiente al inmueble dado en aparcera ser de exclusiva responsabilidad
del PROPIETARIO DEL CAMPO. Por su parte, EL APARCERO deber pagar el IMAGRO que corresponda por la venta de
los productos que le pertenezcan. La inscripcin del contrato quedar a cargo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO, quien
lo deber realizar utilizando el Formulario 155 de Comunicacin Rural.
CLUSULA SPTIMA: MEJORAS Y MANTENIMIENTO DEL SUELO. Durante los tres primeros aos de vigencia del
presente contrato, EL APARCERO se obliga como contraprestacin por la explotacin de la parcela objeto del contrato,
a realizar mejoras en el suelo de la misma tales como la preparacin del suelo para la siembra de la soja, consistente
en: destronque y mecanizacin, trabajos de curva de nivel, y fertilizacin de la tierra asignada para la siembra de como
mnimo 200 Kg de fertilizantes por hectrea por cada zafra. Los trabajos de mejoras del suelo de la parcela del inmueble
forman parte de la remuneracin de la aparcera por el perodo de tres primeros aos.
Pargrafo nico. Se deja expresa constancia que la realizacin de los trabajos de la curva de nivel, como medida de
proteccin para evitar la erosin del suelo, deben estar finalizados antes de la primera siembra del ao ...........
CLUSULA OCTAVA. REMUNERACIN CONVENIDA. FACTURACIN. EL APARCERO entregar a EL PROPIETARIO DEL
CAMPO, en concepto de remuneracin por el objeto de este Contrato de Aparcera Agrcola, el producido de la soja
de la zafra correspondiente en un porcentaje del .% del total de la produccin. A opcin de EL PROPIETARIO DEL
CAMPO podr entregar su equivalente de dinero correspondiente a la cotizacin de la soja en el da de la entrega del
producto, que se har efectiva a ms tardar en fecha de cada ao.
Se deja establecido que se podr negociar la proporcin de soja correspondiente a EL PROPIETARIO DEL CAMPO,
en cuyo caso se percibir el importe del producto. Para ello ser necesaria la conformidad de EL PROPIETARIO
DEL CAMPO. La factura que deber expedir EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en caso de recibir el importe de dinero
correspondiente a los kilos de soja se har en concepto de: Contrato de aparcera agrcola suscripto entre las partes en
fecha . Monto recibido en guaranes equivalente a .. kilos de soja transferidos a terceros a razn
de G...... x kilo. La factura ser sin IVA, por tratarse de productos agropecuarios o su equivalente en dinero.
En caso que EL APARCERO entregue a EL PROPIETARIO DEL CAMPO los kilos correspondientes, EL APARCERO deber
emitir la autofactura para que el propietario del campo lo pueda incluir en su inventario. El monto de la Autofactura se
har por el valor de reposicin, de acuerdo de acuerdo con lo estipulado en la Resolucin N 452/06, Artculo 15.
CLUSULA NOVENA: CASOS FORTUITOS O DE FUERZA MAYOR. Se deja claramente establecido que ante situaciones
de casos fortuitos o de fuerza mayor de la naturaleza tales como inundaciones, excesos de lluvias, sequas, heladas,
pestes, plagas, quema de campos, que pudieran de alguna manera obstaculizar la produccin de la soja EL APARCERO
no debe abonar nada a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en concepto de indemnizacin alguna, ni tampoco reclamar en
razn de las mejoras e inversiones realizadas en el suelo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO.
CLUSULA DCIMA: DE LA RESCISIN DEL CONTRATO. a) Por mutuo consentimiento. b) Por incompatibilidad
manifiesta entre las partes. Mediado cualquiera de las situaciones previstas, el contrato terminar sin responsabilidad
para ninguna de las partes, bastando una simple comunicacin escrita.
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EL APARCERO
5
5
6
6
6
6
11
15
15
15
15
16
16
17
17
19
19
19
19
20
21
22
23
23
25
25
26
27
27
27
27
28
29
30
30
30
31
32
32
33
7
7
8
8
11
11
11
11
12
12
12
13
13
14