MANUAL DO USURIO

Uso, Operao e Manuteno das Edificaes

ABNT NBR 14037:2011

Diretrizes para elaborao de uso,
operao e manuteno das edificaes
Requisitos
para
elaborao
e
apresentao dos contedos

Eng. Fernando Rgis Azevedo Viana

regis0608@gmail.com

Consideraes Gerais sobre a

NBR 14037:2011
Importncia elevada das atividades de uso,
operao e manuteno dos edifcios para
assegurar a durabilidade e as condies de
utilizao das edificaes durante a sua vida til
de projeto;
A elaborao e a implementao do programa de
manuteno corretiva e preventiva. Ateno
especial para as edificaes mais complexas que
se afastam de padres convencionais conhecidos;
Elaborao de manuais relativos s etapas de
conservao, uso e manuteno, e da operao
dos equipamentos, de forma sistematizada.

Eng. Fernando Rgis Azevedo Viana

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ESCOPO NBR 14037:2011

Estabelece os requisitos mnimos para a elaborao e apresentao dos contedos a serem
includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, de forma a:

Informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao

construda;

Descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e

manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos.

Em linguagem didtica, informar e orientar os proprietrios e o condomnio com relao

s suas obrigaes no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e
de condies de utilizao da edificao.

Prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado.

Contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto.

NOTA : Conforme item 1.4 a incumbncia pelas atividades de uso, operao dos
equipamentos e manuteno da edificao do proprietrio ou do condomnio.

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TERMOS E DEFINIES

Manual de uso, operao e manuteno: documento que rene

todas as informaes necessrias para orientar as atividades de
operao, uso, inspeo e manuteno da edificao e operao dos
equipamentos;
Manuteno: conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana
dos seus usurios;
Prazo de garantia: perodo de tempo em que elevada a
probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um sistema,
em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de
anomalias que repercutam em desempenho inferior quele
previsto;
Vida til de projeto (VPU): perodo estimado de tempo em que um
sistema projetado para atender aos requisitos de desempenho
estabelecido na norma ABNT NBR 14037:2011, desde que
cumprido o programa de manuteno previsto no manual e
equipamentos instalados na edificao.
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Como Estruturar o Manual do

Usurio

Deve ser escrito em linguagem didtica,

simples e direta, utilizando vocabulrio
preciso e adequado aos seus leitores;
Utilizar
recursos
como
ilustraes,
desenhos esquemticos, fotografias e tabelas;
Manter neutralidade com relao a marcas
comerciais. Referir-se aos materiais em
funo
de
suas
caractersticas
de
desempenho;
Produzir o manual em meio fsico durvel e
acessvel aos seus leitores.
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ESTRUTURA MNIMA DO
MANUAL DO USURIO

APRESENTAO : ndice, Introduo e

Definies;
GARANTIAS DE ASSISTENCIA TCNICA :
Prazos e condies claramente definidos;
MEMORIAL
DESCRITIVO
DO
EMPRENDIMENTO
:
Projetos,
Especificaes, Descrio dos Sistemas, etc.
FORNECEDORES : Relao completa de
todos os fornecedores de materiais e
servios, projetistas, servios de utilidade
publica, etc.

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ESTRUTURA MNIMA DO
MANUAL DO USURIO (cont.)
OPERAO, USO E LIMPEZA :
1.
Sistemas hidrossanitrios;
2.
Sistemas eletroeletrnicos;
3.
Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas;
4.
Sistemas de ar-condicionado, ventilao e calefao;
5.
Sistemas de automao;
6.
Sistemas de comunicao;
7.
Sistemas de preveno e combate a incndio;
8.
Fundaes e estruturas;
9.
Revestimentos internos e externos;
10.
Pisos;
11.
Coberturas;
12.
Jardins, paisagismo e reas de lazer;
13.
Esquadrias e vidros;
14.
Pedidos de ligaes pblicas.

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ESTRUTURA MNIMA DO
MANUAL DO USURIO (cont.)

1.
2.
3.

1.
2.
3.
4.
5.
6.

MANUTENO :
Programa de manuteno preventiva;
Registro das manutenes;
Programa de inspees perodicas.
INFORMAES COMPLEMENTARES:
Meio ambiente e sustentabilidade;
Segurana;
Operaes de equipamentos e suas ligaes;
Documentao tcnica e legal;
Elaborao e entrega do manual;
Atualizao do manual.
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OPERAO, USO E LIMPEZA

O manual deve apresentar informaes sobre os
procedimentos para a colocao em uso da edificao,
contendo:
a) Descrio clara dos procedimentos para solicitao de
ligao dos servios pblicos, informando endereos,
telefones de contato, documentao necessria, etc.;
b) Instrues sobre onde e como instalar os equipamentos
previstos em projetos para serem fornecidos e instalados
pelos usurios;
c) Instrues para a movimentao horizontal e vertical nas
reas comuns do edifcio, identificando as dimenses e cargas
mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao
construda;
d) Instrues a respeito da forma correta de utilizao e
conservao de todos os componentes do sistemas que
integram a edificao.
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ELABORAO E ENTREGA DO
MANUAL DO USURIO
A elaborao do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve
ser feita por uma empresa ou responsvel tcnico. A entrega do
manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme
legislao vigente.
Em edificaes condominiais devem ser entregues, no ato da
entrega das chaves:
Aos primeiros proprietrios, um exemplar do manual com
informaes sobre cada rea de uso privativo, contendo tambm
informaes julgadas necessrias sobre sistemas, elementos e
componentes, instalaes e equipamentos de uso comuns;
Ao primeiro representante legal do condomnio, um exemplar do
manual especfico s reas comuns e seus equipamentos, incluindo
o conjunto completo de projetos atualizados como construdos e
especificaes tcnicas.
Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele
dever entregar cpia do manual para o usurio, de forma que este
atenda s instrues e prescries contidas no manual.
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MANUTENO
Programa de manuteno preventiva: O proprietrio ou o
condomnio deve elaborar o programa de manuteno. A
observao e o cumprimento do programa de manuteno
fornecem subsdios para o bom funcionamento da edificao,
atendendo as condies de sade, segurana e salubridade do
usurio.
O manual deve apresentar o modelo de programa de manuteno
preventiva, cuja elaborao e implementao atendam ABNT
NBR 5674.
Deve apresentar informaes sobre procedimentos e roteiros
recomendveis para a manuteno da edificao e descrever as
condies de manutenibilidade previstas no projeto. Recomendase que a manuteno seja efetuada por pessoal qualificado ou
empresa especializada.
Registros: O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar
a realizao da manuteno. Estes registros devem ser armazenados
adequadamente conforme a ABNT NBR 5674.
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GARANTIAS E ASSISTNCIA
TCNICA

O Manual deve conter informaes sobre os prazos de

garantia.
Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente
de equipamentos, devem ser informados no manual.
Deve conter explicitamente as condies de perdas de
garantias.
Assistncia Tcnica
O manual deve conter o procedimento da forma como o
construtor e/ou incorporador se obriga ao servio de
atendimento ao cliente, para orientao e esclarecimentos de
dvidas referentes manuteno e assistncia tcnica.
Prazos Conforme descrito no item D.3.2.1 da NBR 15575 a
contagem dos prazos de garantias indicados na tabela D.1
inicia-se a partir da expedio do Auto de Concluso,
denominado Habite-se.
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PRAZOS DE GARANTIA
NBR 15575

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DESEMPENHO DAS
EDIFICAES

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Meio ambiente e sustentabilidade

O manual deve apresentar recomendaes
para o uso racional da gua, energia, gs e
coleta seletiva de lixo, incluindo resduos de
construo e demolio, a fim de utilizar os
recursos
de
forma
consciente
e
racionalizada.
O manual deve conter informaes sobre
termos de compensao ambiental, quando
houver, ou outras condicionantes ambientais
estabelecidas na fase de projeto e obteno
do Auto de Concluso do mvel,
alertando para incidncias de penalidades.
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DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL

DO CONDOMNIO

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ATUALIZAO DO MANUAL
O Manual deve conter uma advertncia
explcita e grifada ao proprietrio ou
condmino
a
respeito
de
sua
responsabilidade
pela
atualizao
obrigatria do contedo do manual
quando da realizao de modificaes na
edificao em relao ao originalmente
construdo e documentado no manual
original.
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ABNT NBR 5674:2012

Manuteno de edificaes Requisitos
para o Sistema de Gesto de Manuteno.

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CONSIDERAES NBR 5674

As edificaes so construdas para atender seus usurios durante
muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar
condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos
agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades
tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o
ponto de vista ambiental considerar as edificaes como produtos
descartveis, passveis da simples substituio por novas
construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis
inferiores queles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes
1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes,
to logo colocadas em uso.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno
corretiva e preventiva nas edificaes, alm de ser importante para
a segurana e qualidade de vida dos usurios, essencial para a
manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
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ORGANIZAO
A organizao da gesto do sistema de manuteno
deve considerar levar em considerao as
caractersticas das edificaes, tais como:
tipologia das edificaes;
uso efetivo da edificao;
tamanho e complexidade da edificao;
localizao e implicaes do entorno da
edificao.
SISTEMA DE MANUTENO: Conjunto de
procedimentos organizado para gerenciar os
servios de manuteno.
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INDICADORES DE EFICINCIA DA GESTO DO

SISTEMA DE MANUTENO

Atendimento ao desempenho mnimo das

edificaes e seus sistemas conforme descritos
mencionado nas ABNT NBR15575-1 a ABNT
NBR 15575-6.
Prazo acordado entre a observao da noconformidade e a concluso de servio de
manuteno;
Tempo mdio de resposta s solicitaes dos
usurios e intervenes de emergncia;
Periodicidade das inspees prediais de uso e
manuteno estabelecidas no manual de
operao, uso e manuteno.
Registros das inspees.
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INCUMBNCIAS OU ENCARGOS

O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada

responsvel pela gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s
normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao, uso e manuteno da
edificao.
O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e
prover os recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas
comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o
manual de operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT
NBR 14037.
No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela
manuteno das partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo
conjunto da edificao, de forma a atender ao manual de operao, uso e
manuteno de sua edificao.
O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da
edificao empresa ou profissional contratado.
Edificaes existentes antes da vigncia da NBR 5674 devem se adequar
ou criar os seus programas de manuteno.
Eng. Fernando Rgis Azevedo Viana
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MODELO DE PROGRAMA DE
MANUTENO PREVENTIVA

Eng. Fernando Rgis Azevedo Viana

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MODELO DE PROGRAMA DE
MANUTENO PREVENTIVA (cont.)

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