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LA LLAMADA HIPOTECA ABIERTA O DE MAXIMO. APUNTES Y
PROPUESTAS SOBRE SU EJECUTABILIDAD.
Por Luca DUBINI

I. El DERECHO REAL DE HIPOTECA.

El art. 3108 define la hipoteca de la siguiente manera: es el derecho real constituido en

seguridad de un crdito en dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del
deudor.
Esta definicin ha sido tachada de insuficiente, porque no expresa todos los caracteres de la
hipoteca y porque no menciona que la hipoteca puede ser constituida por una persona distinta
del deudor, sin embargo existe otras normas que dan las pautas de lo que es la hipoteca en
nuestro Cdigo. Se trata de los arts. 3109 , 3111, 3112 y 3128 (Confr. Borda, Guillermo,
"Tratado de Derecho Civil, Derechos reales", tomo II, pgs. 220 y 221).
De las normas citadas, surgen los siguientes caracteres de la hipoteca, que recordar pues
guardan relacin con el objeto de este trabajo:
a) es un derecho accesorio de un crdito en dinero;
b) recae sobre inmuebles;
c) es solemne;
d) es indivisible;
e) es convencional;
f) est sujeta a la regla de la especialidad.

1.- Accesoriedad de la hipoteca.

La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero (art. 3108, C.
Civil). De all surge naturalmente que la hipoteca es accesoria de la obligacin personal
contrada por el deudor.
Se ha dicho que no tiene existencia autnoma, puesto que depende de un derecho creditorio
al que le procura seguridad.
Las consecuencias que se desprenden de esta idea son las siguientes:
a) La hipoteca sigue la suerte de la obligacin principal: si sta se extingue por pago o
prescripcin, se extingue tambin la hipoteca; si la obligacin principal se declara anulada,
queda invlida la hipoteca. Sobre este punto hay que distinguir la extincin del derecho real de
hipoteca y la cancelacin de su inscripcin en el Registro de la Propiedad. Es posible que la
obligacin principal se haya extinguido o anulado, y que, sin embargo, no se haya procedido a
cancelar la hipoteca en el Registro. La cancelacin es nada ms que el cumplimiento de una
mera formalidad; hasta que no se cumpla podr traer algunos inconvenientes para la
disponibilidad de! bien, pero de cualquier manera la hipoteca est ya extinguida. Por la
misma razn de que la hipoteca sigue la suerte de la obligacin principal, la cesin del crdito
al cual sirve de garanta significa la cesin de la hipoteca (art 1458). Lo mismo ocurre en caso
de transmisin del crdito mortis causa (arts. 3417 y 3786).
b) Como consecuencia del mismo principio de la accesoriedad, es competente para entender
en la ejecucin hipotecaria el Juez que lo sea en la accin personal nacida del crdito que se
ejecuta. Por idntica razn, las ejecuciones hipotecarias son atradas por los juicios
universales, sean sucesorios o concursos.
2. - Recae sobre inmuebles.
El art. 3108 establece expresamente que la hipoteca es un derecho real constituido sobre
bienes inmuebles.
3. - Carcter solemne.
Dispone el art. 3128 que la hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por

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documentos que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real estn expedidos por autoridad
competente para darlos y deben hacer fe por s mismos.
Estos requisitos formales tienen carcter solemne, de tal modo que su falta priva de todo
efecto a la hipoteca (arts. 3115 y 3128).

4. - Convencionalidad de la hipoteca.
El art. 3115 del Cdigo Civil establece categricamente el principio de que no hay otra
hipoteca que la convencional. El codificador juzg indispensable fijar en forma expresa el
principio.
5. - Indivisibilidad de la hipoteca
El art. 3112 sienta el principio de la indivisibilidad de la hipoteca. Dispone que la hipoteca es
indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ellas. Esto significa que mientras haya
un saldo impago, la hipoteca subsiste ntegra sobre la totalidad del inmueble.
El principio de indivisibilidad de la hipoteca se aplica an al caso en que una hipoteca
comprenda varios inmuebles. El acreedor tiene en tal caso el derecho a perseguir todos los
inmuebles simultneamente o a hacer ejecutar uno slo de ellos, an en el caso de que
algunos de dichos inmuebles se encuentren actualmente en el dominio de terceros
poseedores (arts. 3113 y 3114)..

6.- Especialidad de la hipoteca.

Este carcter juega en un doble aspecto, en cuanto al crdito y en cuanto al objeto.
1) En cuanto al objeto: el inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben
tambin estar perfectamente determinados, no siendo suficiente una designacin colectiva de
los inmuebles que el deudor hipoteque, a tenor de lo dispuesto en el art. 3132. La escritura
hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.
2) En cuanto al crdito: la hipoteca debe constituirse en garanta de una suma de dinero cierta
y determinada, por dicha suma queda gravado el inmueble. Ms all de ella, la garanta no
existe. Volver sobre este requisito, al analizar la cuestin principal de este trabajo.
Con respecto al crdito, el art. 3109 establece que no se pueden constituir hipotecas sino por
una suma de dinero tambin cierta y determinada. El principio es ratificado por el art. 3131
que enumera entre las enunciaciones que debe contener el acto constitutivo de la hipoteca la
cantidad cierta de la deuda ("El acto constitutivo de la hipoteca debe contener... 4 La
cantidad cierta de la deuda."); y finalmente, respecto de los intereses, el art. 3152 establece
que la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito como los intereses que corren desde su
constitucin, si estuvieran determinados en la obligacin. Al constituirse la hipoteca por un
crdito anterior, los intereses atrasados si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma
cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados sin designacin
de su importancia es sin efecto alguno. Como puede apreciarse, el principio de la
especialidad no solamente se refiere al capital en s mismo, sino tambin a los intereses.
Ello se vincula, adems con el requisito de la publicidad, conforme lo ha decidido la
jurisprudencia:
"La publicidad y el principio de especialidad de la hipoteca estn ntimamente vinculados y
son elementos esenciales e indispensables para su eficacia con relacin a los terceros. As,
es necesaria la individualizacin concreta de la totalidad del crdito que se persigue
garantizar, para que sea conocida y publicada la afectacin, y para fijar el privilegio frente a
los restantes acreedores." (CNCiv., sala A, 1996/05/20. - Doria S. A. c/ Luksemberg, Eduardo
- LA LEY, 1997-E, 1010 (39.781 -S; CNCiv., sala F, 1990/08/03. - Rastelli de Verna, A. c/
Gonzlez de Abdala, A. - LA LEY, 1991-B, 329).
As, por ejemplo, si se tratara de una obligacin de hacer garantizada con hipoteca, como
podra ser, la de levantar un edificio en un tiempo determinado; o si se tratara de una
obligacin de reparar daos causados, pero cuyo monto an no est calculado; en el acto
constitutivo de la hipoteca debera indicarse una cierta suma de dinero, y esa sola suma sera

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la asegurada por la garanta hipotecaria. Por el resto nos encontramos ante un simple crdito
quirografario. Y as, si en el caso de los daos stos alcanzaran a $ 15.000: $ 10.000 gozarn
de privilegio, no as los $ 5.000 restantes (Confr. Mariani de Vidal, Marina, "Curso de
derechos reales", tomo 3 , pg. 135)
El codificador se ha preocupado de dejar bien sentado este esencial requisito -que lo es
justamente porque se repudian las hipotecas generales, tcitas, legales y judicialesdisponiendo adems en el ya citado Art. 3152: "La hipoteca garantiza tanto el principal del
crdito como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la
obligacin ... La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin
designacin de su importancia, es sin efecto alguno".Y cuando, al determinar el alcance del
privilegio del acreedor hipotecario, dice el Art. 3936 que: "La hipoteca garantiza a ms del
principal, los intereses o rentas debidas de dos aos y los que corran durante el juicio de
ejecucin hasta el efectivo pago."
Nuestros tribunales han reafirmado este principio:
"El principio de la especialidad exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles
determinados y por una suma de dinero cierta y determinada, razn por la cual y siempre que
de la escritura hipotecaria se deduzca sin ningn tipo de dudas acerca de cual o cuales son
los inmuebles afectados a la garanta, y cual es el monto mximo en dinero que tal hipoteca
garantiza, el requisito de la especialidad debe juzgarse efectivamente cumplido".(C2aCC y
Minera San Juan, Abril 24 1984). ED, 110-473.
La finalidad de la especialidad en cuanto al crdito es la misma que cuando esta se refiere al
inmueble: se justifica tanto por el inters de los terceros -futuros adquirentes del inmueble
hipotecado o acreedores de su propietario- cuanto por el del propio constituyente (Confr.
Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos reales", tomo 3, pg. 135).
Es til transcribir la cita de Planiol-Ripert hecha por la citada autora :
"Toda hipoteca que garantice un crdito ilimitado en cuanto a su importe, arruina el crdito de
la persona a quien grava, aun cuando esa persona posea un inmueble de subido valor: un
nuevo acreedor tendr siempre el temor de ver aumentar inopinadamente la deuda asegurada
por la hipoteca que la precede en rango; por otra parte, las hipotecas indeterminadas impiden
conocer exactamente en un momento cualquiera el pasivo hipotecario del deudor."
El citado principio de la especialidad, destinado por una parte, a evitar las hipotecas ocultas
y, por la otra, a hacer precisos los derechos de las partes y de terceros respecto de los bienes
afectados, no es sin embargo riguroso. Con respecto al crdito, el art. 3109 admite inclusive
los crditos condicionales o eventuales y an los indeterminados en su valor o que tengan por
objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre
que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligacin. De donde resulta
que es perfectamente posible constituir una hipoteca en garanta del pago de una obligacin
en especie o indeterminada o de hacer o no hacer, siempre que se haya estimado su valor en
dinero al constituirse la hipoteca (Confr. Borda, Guillermo A., ob. cit., tomo II, pg. 259/60)
Borda se pregunta si quien ha garantizado con hipoteca el cumplimiento de una obligacin
indeterminada, de especie o de hacer o no hacer, ha incurrido en incumplimiento. Podra el
acreedor exigir directamente y ejecutivamente el pago de la suma estimada como valor del
crdito asegurado con la hipoteca?
Al respecto sostiene que, si hay confesin del incumplimiento, no cabe duda de que la
ejecucin por la cantidad estimada es procedente, de lo contrario la ejecucin no procede,
porque para ello se necesita la existencia de una deuda lquida y exigible y mientras est en
discusin si ha habido o no cumplimiento, si ese cumplimiento ha sido parcial o no, no hay
ttulo ejecutivo, deber seguirse el juicio ordinario y determinar all el monto de la deuda. En el
supuesto considerado, el bien hipotecado ser ejecutado por dicho monto, siempre que no
exceda la estimacin en el acto constitutivo. Si la excede, por el saldo el acreedor hipotecario
tiene carcter simplemente quirografario (ob. y lugar cit.)
Para Alterini la especialidad en cuanto al crdito impone que la garanta hipotecaria alcance a
determinado crdito. Conforme a las manifestaciones de la doctrina nacional en la
recomendacin aprobada por las VII Jornadas Nacionales Derecho Civil celebradas en el ao
1979 en Buenos Aires dice "el carcter de especialidad de la hipoteca en lo que respecta al
crdito, no se limita al deber de expresarla en una suma dinero cierta y determinada, o en su
caso, manifestar el valor estimativo en el acto de constitucin del gravamen, sino que requiere

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las constancias de la causa (origen o fuente), entidad, (objeto de la prestacin) y magnitud
(medida del objeto) de la obligacin garantizada".
El principio de la especialidad en cuanto al crdito tiene por fin, en primer trmino, proteger al
constituyente para no ser despojado, de un solo golpe, de toda su capacidad de
endeudamiento y para que sepa hasta qu punto el gravamen lo afecta y, en segundo lugar,
para garanta de los terceros a fin de que puedan conocer la intensidad del gravamen para no
ser sorprendidos por la existencia de un crdito cuyo monto podra resultar desmesurado. En
otras palabras, el gravamen debe tener un lmite cierto al punto de que nadie pueda ser
llevado a engao. (Conf. Nuta, Ana Raquel, "Las llamadas hipotecas abiertas", en "Derecho
Hipotecario", pginas 69 y ss. y en el mismo sentido, la Cmara 2da. Civ., Com. y Min. San
Juan, 1984/12/19. - Banco Hispano Corfin c/ Bodegas y Viedos Los Nogales - LA LEY,
1985-E, 400 (37.040-S).
En ese sentido se ha pronunciado uniformemente la jursprudencia:
"Si bien la especialidad requiere que se indique el monto del crdito (art. 3131, inc. 4, Cd.
Civil), la exigencia del art. 3109 del Cd.Civil, apunta al caso en que la certidumbre existe,
pues de lo contrario bastar para los efectos hipotecarios fijar el valor estimatorio, pues de la
armonizacin de los arts. 3131, inc. 4 y 3109, in fine no se admite otra interpretacin." (CCiv. y
Com. San Isidro, sala II, 1985/02/19. - Climberg, Gerardo y otros c/ Chiro Tarrab,Alberto E. LA LEY, 1985-C, 14.)
"La observancia del requisito de especialidad del crdito es fundamental, porque
categricamente repudia la legislacin de las hipotecas legales, generales y tcitas, adems
de que su observancia tiene por finalidad el resguardo del inters de los terceros cuanto al del
propio constituyente de la hipoteca." (SC Mendoza, sala I, 1984/04/05. - Banco de Previsin
Social - ED del 2/8/84, p. 6).
"En materia del derecho real de hipoteca la ley exige la expresa mencin en el acto
constitutivo de la causa fuente de la obligacin garantizada, y que ste se exprese en una
suma cierta y determinada de dinero. Asimismo, exige que se individualice la causa de la
relacin jurdica hipotecaria teniendo en cuenta el inters de terceros, para evitar que se
cometa un fraude pauliano en su perjuicio." (CNCom., sala A, 1993/11/30. - Moauro, Ilda M.
c/Caja de Crdito Bernasconi Coop. Ltda.) ED, 160-570.
De lo expresado hasta aqu, queda claro que resulta necesario que exista y se encuentre
determinado en la convencin hipotecaria el crdito principal o causa-fuente de la obligacin,
pero tambin su entidad y magnitud.
Nuestro Cdigo siguiendo a Freitas en el artculo 499, dispone: "No hay obligacin sin causa,
es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lcitos o ilcitos, de
las relaciones de familia, o de las relaciones civiles". En la nota al artculo 3129 Vlez habla
de causa lcita de la obligacin. Es causa lcita el acto o contrato que la origina, conforme a la
ley, con ms las que surgen de la ley misma.
Cuando el artculo 3131 en sus incisos 2 y 4 impone la necesidad de determinar el crdito y
la deuda, o sea la manifestacin expresa de la suma cierta de dinero a que asciende la
misma, se est entendiendo por crdito la causa fuente -acto o contrato- que origina la
obligacin articulada en un contrato que es la base para la constitucin de la hipoteca.
As se dijo:
"La causa fuente, invocada en el acto constitutivo de la hipoteca, debe estar referida al
contrato generador de obligaciones, pudiendo admitir que se la sustituya por la obligacin a
que el gravamen acceda, y ello es as, pese a la imprecisin, porque el art. 3133 del Cd. Civil
seala que la constitucin de la hipoteca no se anular por la falta de algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la
designacin que falte, correspondiendo a los tribunales decidir por la apreciacin del conjunto
de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca, y porque adems, el principio
cardinal del art. 499 del Cd. Civil sigue pesando como ordenador del rgimen causal"
(CNCom., sala A, 1984/08/22. - Nahmod, Rubn c/ Caja Mutual Yatay240, Soc.
Coop.) LA LEY, 1985-C, 655 (36.921-S) - ED, 112-278.
"Para dar cumplimiento a la especialidad de la hipoteca en lo que al crdito respecta, no
basta con indicar el monto mximo de la responsabilidad hipotecaria, sino que se requiere la
precisa manifestacin del crdito, mediatamente garantizado, en su causa, entidad y
extensin y que adems, si la prestacin no consiste en dar una suma cierta y determinada de

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dinero, se exige la conversin a los fines hipotecarios (voto del doctor Venini)" (CApel, Junn
Octubre 29 1981 Banco de Junn, S. A. C. Abraham, Camilo y Otro).
"El principio de especialidad de la hipoteca en su acto constitutivo, consagrado por los arts.
3109 y 3131 del Cdigo Civil, requiere la perfecta individualizacin en dicho acto, tanto del
inmueble objeto de la hipoteca como del crdito que ella garantiza. Y en cuanto a este, no se
cumple la exigencia legal con la sola determinacin de la suma de dinero a que alcance o
alcanzara, en su caso, la garanta, sino que es necesario que se precise cual es el contrato
que da origen al crdito que se garantiza con la hipoteca, tanto para que sea conocida y
pblica la aceptacin como para que sea inequivoco el privilegio frente a los dems
acreedores, y adems para que se conozca la causa." (CApel. CC Rosario, Sala I, Abril 27
1967).ED, 19-450.
"Es preciso que la convencin hipotecaria constituida en garanta de operaciones bancarias
determine cual es el contrato u operativa bancaria que garantiza, porque es preciso, por
aplicacin del principio de especialidad, que se lo designe como causa o ttulo de la
obligacin eventual a la que la hipoteca acceder." (C1aCC La Plata, Sala I, Octubre 15
1981). ED, 99-507.
Tambin se ha discutido si la referencia al contrato que resulta garantizado puede o no ser
genrica, como lo evidencian estas decisiones judiciales:
"Es preciso que la convencin hipotecaria determine cual es el contrato u operativa bancaria
que garantiza, pues segn el principio de especialidad, es necesario que se lo designe como
causa o ttulo de una obligacin eventual, a la que accedi la hipoteca. Pero no se quiebra
dicho principio si en lugar de designar un determinado tipo de operatoria bancaria-financiera,
se expresa que se refiere a todas las obligaciones, deudas y compromisos de cualquier tipo y
naturaleza que los hipotecantes contraigan con el ente financiero (del voto del doctor Peral)".
(SC Mendoza, sala I, mayo 27 1983). (913- SJ) ED, 122-662.
"La hipoteca debe precisar la causa fuente de la obligacin, incluso los crditos eventuales,
debiendo la causa del crdito asegurado inferirse exclusivamente del conjunto de las
menciones del acto constitutivo de la hipoteca, por lo que la mera enumeracin del tipo de
operaciones a que se refera la garanta es notoriamente insuficiente para su preservacin,
siendo de nulidad absoluta la hipoteca constituida sin respetar el principio de la
especialidad." (C1aCC y Minera San Juan, Agosto 9 1983). ED, 107-102.
Es decir, tenemos al contrato principal, del cual surgen las obligaciones de las partes y la
garanta accesoria -hipoteca- que slo puede ser convencional (art. 3115). El marco de esta
convencionalidad est dado, segn Molinario, en el pacto hipotecario prestado por el deudor
en el acto notarial de constitucin (arts. 3128, 1184, inc. 1) y por el consentimiento prestado
por el acreedor que acepta prestarle por acto posterior, eventualmente.
De lo dicho, se concluye que no se debe confundir el contrato fuente de la obligacin principal
con el contrato o convencin hipotecaria que da nacimiento al derecho real.
Una cosa es la hipoteca como derecho real de garanta y otra el crdito como relacin
personal entre las partes; lo que la ley quiere con el principio de especialidad es
precisamente lo contrario o sea, que la hipoteca, al mencionar la naturaleza del contrato,
permita al acreedor conocer su causa sin tener que entregarse a otras investigaciones
extraas al instrumento mismo. Por lo tanto, sera nula una hipoteca otorgada para garantizar y
asegurar el pago de cualquier suma de dinero o efectos que el deudor adeudare o en
adelante pudiera adeudar, si no se menciona ningn contrato al que acceda la garanta.
Tampoco podra verificarse un crdito que pretende probarse con una hipoteca declarada
nula por transgredir el principio de especialidad al no individualizarse el crdito al cual accede
el gravamen, no obstante declararse en ella un valor estimativo.
II. EL PRINCIPIO DE LA ESPECIALIDAD EN LAS HIPOTECAS QUE GARANTIZAN
CREDITOS EVENTUALES.
El artculo 3109, prrafo segundo, dispone que "Si el crdito es condicional o indeterminado
en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en un hacer o no hacer, o si tiene
por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto
constitutivo de la hipoteca" y ms adelante el artculo 3153 agrega: "La hipoteca garantiza los
crditos a trmino condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos
puros y simples. "
Respecto de estas normas, y en lo que tiene que ver con el objeto de este trabajo, cabe

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analizar el concepto que ha generado encontradas posiciones doctrinarias: el de obligacin
eventual.
Una corriente que parte de Segovia opina que la obligacin eventual en esta situacin legal es
toda obligacin futura, "es la que depende de un evento"; es decir que no existe an, pero que
puede existir ex post facto; toda obligacin futura cuya existencia no es necesaria. Y, Segovia
adems, hace la aclaracin de que: "La obligacin suspensiva no es eventual, hoc sensu,
(segn los arts. 3109 y 3153) en razn de su efecto retroactivo que hace se la considere como
si desde el principio hubiese existido". Otros autores de predicamento han apoyado esta
tesitura (Confr. Mariana de Vidal, Marina, ob. cit., tomo 3, pg. 164, nota 113).
Otra corriente doctrinaria entiende que la mencin a "obligaciones eventuales" en el artculo
3109 es redundante, porque el ejemplo tpico consiste en los sujetos a condicin suspensiva,
es decir que dependen de un acontecimiento futuro o incierto (Confr. Lafaille, H., "Tratado de
los derechos reales", tomo III, pg. 82).
Segn Nuta, Vlez tom como fuente para la introduccin de obligacin eventual el artculo
3109 y a la doctrina francesa y especialmente a Aubry y Rau que nos dicen: "...la hipoteca
puede constituirse en seguridad de toda clase de obligaciones cualquiera sea su naturaleza y
modalidad. As puede acceder a una obligacin a plazo o condicional, o an simplemente
eventual, y particularmente a la que resultara de un prstamo a efectuarse o de la realizacin
de una apertura de crdito."
Tambin, Baudry Lacantinerie expresa: "que la hipoteca puede ser vlidamente constituida en
garanta de un crdito simplemente eventual. As para citar ejemplos, una hipoteca puede ser
vlidamente constituida para asegurar el pago de los daos y perjuicios, o la restitucin del
precio a los que un vendedor est eventualmente expuesto a ser condenado, ser vlida
tambin en garanta de un prstamo a efectuar".
Se admite que la obligacin sea futura, que no haya nacido an, pero lo que resulta evidente
que lo que debe, inexorablemente existir a la poca de la constitucin de la hipoteca es el
contrato u otra causa-fuente de obligaciones del cual aqullo pueda nacer. Y ese contrato o
cualquier otra causa-fuente debe estar descripta en el acto constitutivo de la hipoteca
(art.3131, inc. 2a) (Confr. Nuta, Raquel y otros, ob. cit., pg. 79/80)
La jurisprudencia ha admitido la viabilidad de la garanta realizada en esos trminos y puede
decirse que hoy esta no es una cuestin discutida:
"En el caso de hipotecas abiertas debe seguirse tanto la especialidad objetiva, bien afectado
a la hipoteca, como la especialidad subjetiva, es decir, que el crdito garantizado por la
hipoteca tambin tiene que estar debidamente individualizado al tiempo de constitucin de
esta." (C1aCC y Minera San Juan, Agosto 9 1983). ED, 107102.
"El principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa hipotecada
como del monto de la deuda, pero no existe igual precisin respecto al crdito asegurado con
la hipoteca, el cual puede ser condicional o indeterminado en su valor o la obligacin eventual,
tal como lo admite el art. 3109 del Cd. Civil." (SC Buenos Aires, 1979/09/18. - Accorsi,
Rubn A. c/ Garda Puente, Honorato F. y otra) LA LEY, 1980-B, 293 - DJBA, 117-294.
"El principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa hipotecada
como del monto de la deuda, pero no existe igual respecto del crdito asegurado con la
hipoteca, el cual puede ser condicional o indeterminado en su valor o la obligacin eventual,
tal como admite el art. 3109 del Cdigo Civil."(SC Buenos Aires, Septiembre 18 1979).ED,
86-374.
"El principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa hipotecada
como del monto de la deuda, pero no existe igual respecto del crdito asegurado con la
hipoteca, el cual puede ser condicional o indeterminado en su valor o la obligacin eventual,
tal como admite el art. 3109 del Cdigo Civil." (SC Buenos Aires, Septiembre 18 1979) ED,
86-374.
"La obligacin a la que la hipoteca accede puede ser condicional o eventual y referirse por
consiguiente a obligaciones que no han nacido o que pueden no llegar a nacer (arts. 3115,
3108, 3109, Cdigo Civil), en cuyo caso basta con que se declare el valor estimativo de la
cobertura hipotecaria para que no quepa cuestionar su eficacia entre las partes, por vicio o
defecto de la regla de especialidad."(C1aCC La Plata, Sala 2, Octubre 15 1981). ED, 99-506.

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"La sola circunstancia de que el art. 3109 del Cdigo Civil autorice la constitucin de
hipotecas para garantizar obligaciones eventuales, no alcanza a modificar el concepto de
"especialidad", es decir, que si bien por obligacin eventual debe entenderse cualquier
obligacin futura, al tiempo de la constitucin de la hipoteca, debe existir la causa fuente de la
cual pueda emanar esa obligacin; y esa causa fuente debe estar precisamente descripta en
el acto constitutivo del derecho real, conforme lo exige el art. 3131, inc. 2 del Cdigo Civil. Por
ltimo, y sobre ello no existe duda alguna, la obligacin eventual as entendida debe estar
estimada en una suma determinada de dinero para satisfacer el segundo aspecto de la
especialidad en cuanto al crdito (fallo de primera instancia)". (CNCom., Sala B, Noviembre
11 1981). ED, 97-637.
"Si bien consagra el principio de la especialidad en cuanto al crdito, el art. 3109, 2a parte,
hace referencia a los crditos condicionales y a los de valor indeterminado. Con respecto a
los primeros, su importe puede resultar perfectamente cierto y determinado desde el acto
mismo de la constitucin de la hipoteca, aunque la suerte de ellos quede librada a la
eventualidad del cumplimiento, a la falta de condicin: ser necesario en estos casos la
declaracin de su valor estimativo, porque el importe exacto del crdito, para el caso de que
la condicin llegue a cumplirse, resultara de la constitucin misma. En relacin a los
segundos, la ley se refiere a crditos de valor determinado, es decir, por ejemplo, al crdito
que resulte de servicios prestados y de obligaciones eventuales, caso de la cuenta corriente.
En estos supuestos basta declarar, en el acto constitutivo de la hipoteca, el valor estimativo
del crdito." (CApel. Junn, Octubre 29 1981, Banco de Junn, SA c. Abraham, Camilo y Otro).
"El principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa hipotecada
como del monto de la deuda. Pero no existe tal precisin cuando se trata del crdito
garantizado por la hipoteca. El crdito puede ser condicional, indeterminado en su valor o la
obligacin eventual. Aqu la individualizacin ha desaparecido y el gravamen es vlido, pues
basta que se coloque el valor estimativo del crdito en el acto constitutivo de la hipoteca (art.
3109, Cdigo Civil)." (CApel. CC San Martn, sala II, marzo 25 1982). (171- SJ), ED, 114-691.
"Si el gravamen recay sobre un bien perteneciente al demandado en funcin de un pacto de
hipoteca asumido por ste para garantizar operaciones bancarias indeterminadas en el
marco de una misma cuenta bancaria por un monto mximo, se ha respetado el principio de
especialidad en cuanto al crdito, reconociendo ste su vigor legal en la norma contenida en
el artculo 3153 del cd. civil que admite la constitucin de hipotecas para garantizar un
crdito eventual, entre cuyas hipotecas ms tpicas se encuentra la del saldo de cuenta
corriente. As, la gestin del crdito no impide que la hipoteca pueda inscribirse de inmediato,
pues hasta tanto nazca la obligacin principal, la garanta queda latente.(CNCiv., sala A,
marzo 3-1997). ED, 173-576.

III. HIPOTECAS ABIERTAS O DE MAXIMO.

Siguiendo a Alterini, conforme a la legislacin positiva vigente, la hipoteca slo puede ser
cerrada; y tan cerrada, que puestos en la necesidad o conveniencia de dar soporte plstico a
la idea hay que representarse la imagen de una "puerta cancel y con cerradura fuerte" (Confr.
Alterini, Jorge, "Hipotecas abiertas", Rev. del Notariado, Nro. 868, pg. 492).
Por ello, se preguntan Nuta y otros, cules son las llamadas "hipotecas abiertas", pues segn
sostienen cualquier acto que tenga esas caractersticas cae irremisiblemente en la sancin de
nulidad, "... porque al haber una regulacin con normas de orden pblico tan precisas, que no
ofrece resquicio para interpretaciones ambiguas, es claro en buenos principios que todo acto
con pretensin de hipoteca que no satisfaga los estrictos requisitos legales, es nulo, de
nulidad absoluta."
Ahora bien, alguna doctrina llama "hipoteca abierta" a la que garantiza obligaciones no
dinerarias o de crditos indeterminados en cuanto a su monto.
Tambin se ha dicho que este tipo de hipotecas son aqullas de naturaleza financiera, que
generalmente se constituyen en garanta del saldo de la cuenta corriente bancaria, tomando a
sta como liquidacin de saldos de los activos y pasivos que resultan de las diversas
operaciones celebradas entre el deudor y el banco (cartas de crdito, prstamos, aperturas
de crdito, adelantos en cuenta corriente, descuentos de pagars y otros valores, crditos
simples o documentados, fianzas a terceros; y en general todos los crditos otorgados "o que

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se otorguen" en adelante). Se trata de contratos que en algunos casos se mencionan
genricamente, y en otros se detallan en la escritura hipotecaria, pero en el momento de la
constitucin todava no se han formalizado; o sea que no exista causa-fuente generadora de
la obligacin principal.
Mariani de Vidal ensea que aunque la obligacin puede haber o no nacido al momento de la
constitucin, la causa de la obligacin presente o futura -hecho o acto jurdico que sirva de
fuente o del cual haya surgido o vaya a surgir la obligacin garantizada con hipoteca- debe
inexorablemente existir y ser mencionada al constituirse la hipoteca, a fin de dar cumplimiento
a los requisitos de especialidad y accesoriedad (confr. ob. cit., pag 164/5).
De lo expuesto, se deduce que las hipotecas que no cumplan este requisito sern nulas, por
defecto de especialidad en cuanto al crdito -art. 3148 Cd. Civ.- siendo los autorizados a
impetrar tal nulidad, tanto los terceros cuanto el deudor mismo, segn la citada disposicin.
Pero se trata de la "nulidad de la hipoteca" y no del crdito, sobre cuya validez no cabe
discutir, porque como record, una cosa es el crdito y otra la hipoteca que lo garantiza, y que
puede desaparecer sin que desaparezca aqul.
Nuestros tribunales han aceptado la procedencia de este tipo de hipoteca:
"Existe "hipoteca abierta" cuando el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la
obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto
prestaciones en especie, donde para el acto constitutivo no es imperativo que se transcribe el
contrato u obligacin principal." (CCiv. y Com. Junn, 1988/09/22. - Rosa Ley de Berrutti e
Hijos c/Banco Local Coop. Ltdo.) DJ,1989-2-44.
"Si el gravamen recay sobre un bien perteneciente al demandado en funcin de un pacto de
hipoteca asumido por ste para garantizar operaciones bancarias indeterminadas en el
marco de una misma cuenta bancaria por un monto mximo, se ha respetado el principio de
especialidad en cuanto al crdito, reconociendo ste su vigor legal en la norma contenida en
el artculo 3153 del cd. civil que admite la constitucin de hipotecas para garantizar un
crdito eventual, entre cuyas hipotecas ms tpicas se encuentra la del saldo de cuenta
corriente. As, la gestin del crdito no impide que la hipoteca pueda inscribirse de inmediato,
pues hasta tanto nazca la obligacin principal, la garanta queda latente."(CNCiv., sala A,
marzo 3-1997). ED, 173-576.
"En el sistema del Cdigo Civil argentino las hipotecas "de mximo" son vlidas cuando
cumplen con los recaudos de especialidad y accesoriedad, y por ello, determinada la causa
de deber, el monto de la obligacin eventual puede estimarse en una suma mxima, que
constituye el techo de la cobertura hipotecaria."(CNCom., Sala A, Agosto 22 1984). ED,
112-278.
IV. LA EJECUCIN DE LA HIPOTECA. EL TTULO EJECUTIVO EN EL CASO DE
HIPOTECAS ABIERTAS. ES POSIBLE INTEGRARLO CON CONSTANCIAS AJENAS A
LA ESCRITURA HIPOTECARIA?
La cuestin que motiva este trabajo es si resulta posible perseguir el cobro de un crdito
eventual garantizado mediante hipoteca, integrando el ttulo ejecutivo mediante constancias o
instrumentos ajenos o extraos al documento constitutivo, es decir, la escritura en la que se ha
constituido el derecho real de hipoteca en garanta del crdito eventual.
En este punto, se verifican pronunciamientos judiciales que admiten esta posibilidad y otros
que la rechazan; las soluciones a que arriban los tribunales han variado segn el enfoque
dado a cada caso, pero tambin a la naturaleza del contrato al que accede la garanta real de
que se trata.
Dentro de la primer categora pueden ubicarse los siguientes pronunciamientos judiciales:
"Toda vez que lo que se pretende en la accin hipotecaria es la ejecucin de un crdito que
se encuentra garantizado por el derecho real de que se trata, es necesario presentar un ttulo
de donde surja la existencia de dos derechos: el personal de crdito y el real accesorio de
hipoteca. En la interdependencia recproca entre el crdito y el derecho real de hipoteca,
puede suceder que aqul sea actual -hipoteca de trfico-, o que sea futuro o eventual,
resultando incierto su importe hasta el estadio final de la relacin jurdica -hipoteca de
seguridad-. En este ltimo caso la escritura de "mximo" no es por s sola ttulo ejecutivo, toda
vez que no acredita de un modo fehaciente la existencia, vencimiento y ejecutabilidad de las
deudas, de donde, para hacerla efectiva, el acreedor debe probar tales extremos." (Cam.

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Nac. Civ., sala K, 30/11/1995, - Compaa General del Limn S.A. v. Citrex S.A. ) JA 1997
"El ttulo ejecutivo, genricamente, es la constatacin fehaciente de una obligacin exigible
que puede exteriorizarse por diversos medios, no constituye un derecho autnomo, sino un
presupuesto para una va procesal especfica. Y por su naturaleza anloga a la de una prueba
privilegiada, autoriza el anticipo de la garanta jurisdiccional mediante el embargo, cuando as
lo solicite el acreedor e invierte, en cierto modo, la posicin de los sujetos (Podetti, "Tratado
de las Ejecuciones", t. VII, Bs. As., 1967, p. 123). En materia de accin hipotecaria, toda vez
que lo que se pretende es la ejecucin de un crdito que se encuentra garantizado con
hipoteca, es necesario presentar un ttulo de donde surja la existencia de dos derechos: el
personal de crdito y el derecho real accesorio de hipoteca. Al haber una interdependencia
recproca entre el crdito y el derecho real de hipoteca (principio de accesoriedad) puede
suceder que el crdito garantizado sea actual (hipotecas de trfico) o que sea futuro o
eventual, resultando incierto su importe hasta el estadio final de la relacin jurdica (hipotecas
de seguridad). En las primeras, generalmente, del testimonio de la escritura hipotecaria
resulta la obligacin, porque es una misma la escritura de constitucin de hipoteca y de
celebracin del contrato al que accede: mutuo, compraventa con saldo de precio, etc. En
estos casos, el ttulo ejecutivo est constituido por dicha escritura hipotecaria.En las
segundas, en cambio, no ocurre lo mismo ya que deber el acreedor probar que
efectivamente es titular de un crdito y que, adems, dicho crdito es aqul a que se refiere la
convencin hipotecaria. La escritura de constitucin de una hipoteca de mximo no es por s
sola ttulo ejecutivo toda vez que no acredita de un modo fehaciente la existencia, vencimiento
y exigibilidad de la deuda, por lo que debe el acreedor suministrar la prueba de todas esas
particularidades para hacer efectiva la garanta inscripta. En autos se pretende la ejecucin de
la hipoteca instrumentada en la escritura de fs. 3/19 que garantiza el crdito que el Banco de
Galicia pudo tener respecto del demandado al abrir la carta de crdito documentado de
importacin avalndola con una letra de cambio por suma de DM 320000, acompaando
como ttulo ejecutivo la mencionada escritura hipotecaria y una certificacin del mismo Banco
respecto del dbito de 384000 marcos alemanes efectuados por el Commerzbank de
Hamburgo en su cuenta.Ya se haya librado la letra de cambio o no, lo cierto es que la
obligacin garantizada es el pago, por parte del deudor, de la suma que el Banco abonara por
la importacin de una lnea para producir conos de papel con bobinado, secado y terminado
automtico, marca Majer, modelo SKW 00093.10. Que dicha operacin se pueda haber
avalado con el libramiento de una letra de cambio no cambia la cuestin pues esta ltima slo
podra garantizar la obligacin principal. Lo cierto es que el deudor se oblig a pagar al
acreedor las sumas que ste abonara por la lnea en cuestin. La apertura de crdito es el
contrato por el cual el Banco se obliga a tener a disposicin del cliente una suma de dinero
por un cierto perodo de tiempo o por tiempo indeterminado, siendo la principal funcin del
convenio crear una disponibilidad para cumplir las rdenes del acreditado. La obligacin de
este ltimo frente al Banco recin nace cuando hace uso efectivo de ella. Nada impide que
este contrato destinado a crear una disponibilidad sea asegurado con hipoteca en virtud de lo
dispuesto por los arts. 3109 y 3153, que autorizan la constitucin de este derecho real de
garanta sobre obligaciones eventuales. No obstante ello, para cumplir con los requisitos de
especialidad y accesoriedad, es necesaria la descripcin del contrato al cual accede la
hipoteca y debe fijarse la suma mxima garantizada. Sin embargo, vencimiento y exigibilidad
de la deuda. De tal modo, corre a cargo del ejecutante la prueba de tales extremos. En tal
sentido, no puede aun cumplindose dichos recaudos, la escritura de constitucin de hipoteca
no es de por s sola ttulo ejecutivo, pues no acredita de un modo fehaciente la existencia y
exigibilidad de la deuda; sostenerse que la certificacin bancaria acompaada al iniciar la
ejecucin pueda constituir la prueba de la realizacin del crdito. En efecto, ella se encuentra
suscripta por la jefe del departamento contable, por lo que ni aun aplicando analgicamente
las disposiciones del art. 793 CCom. podra revestir el carcter de ttulo ejecutivo. En
consecuencia, no habindose acreditado de manera alguna el existencia y exigibilidad de la
deuda, debe concluirse que no se encuentran reunidos los recaudos exigidos para tornar hbil
la ejecucin promovida y por lo tanto cabe hacer lugar a la inhabilidad de ttulo opuesta. No
empece a ello el hecho de haberse agregado luego, a requerimiento del juzgado, la
documental de fs. 584/596 toda vez que, adems de extempornea, no prueba la existencia
de la deuda. En cuanto a la nulidad decretada respecto de la sentencia de f. 69 cabe sealar
que las diversas etapas del proceso se desarrollan en forma sucesiva, concatenada.
Mediante la clausura definitiva de cada una de ellas y el pase a la siguiente el proceso
avanza, lo que impide el regreso a etapas o estadios consumados. La preclusin se concibe
como la prdida, extincin o consumacin de una facultad procesal. La consumacin
propiamente dicha se opera al haberse ejercido ya vlidamente la facultad de que se trata,
acepcin que algunos autores como Couture reservan para referirse a situaciones en las
cuales se ha producido la cosa juzgada, que es la mxima preclusin
(Morello-Sosa-Berizonce, "Cdigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As.
y de la Nacin", t. I, p. 624). en autos el juez dict sentencia y las partes tuvieron la oportunidad

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procesal para hacer valer sus derechos, por lo que dicha etapa qued precluida con la cosa
juzgada. En consecuencia, si el demandado no opuso excepciones y consinti la sentencia de
f. 69, cabe presumir que reconoci la deuda y la procedencia de la va intentada, por lo que la
nulidad decretada de oficio al respecto resulta improcedente. Ello no importa admitir la
habilidad del ttulo para el demandado y la inhabilidad para los terceros poseedores sino el
reconocimiento del demandado del derecho invocado por la actora. Respecto de las costas
de 1 instancia, atento el principio objetivo de la derrota, las referidas a la excepcin que
progresa debern ser soportadas por la actora, quedando subsistente la imposicin
efectuada a f. 69 respecto del deudor. Por ello, se resuelve: Confirmar el pto. 1 de la
resolucin de fs. 627/629 y revocar el pto. 2 de la misma, con las costas de la instancia
anterior en la forma indicada en el ltimo apartado y las de alzada a cargo del actor en lo que
se refiere a la actuacin de los excepcionantes." (C. Nac. Civ., sala L, 24/8/94 - Berdeal, Lidia
v. Magno, Vicente) J.A. 1995-11-458.
"Corresponde rechazar la ejecucin hipotecaria en la que el crdito reclamado -en el caso,
derivado de una cuenta de gestin- no est instrumentado en ninguno de los ttulos ejecutivos
que seala el Cdigo Procesal, pues el certificado firmado por un contador pblico
acompaado por el actor no es asimilable al ttulo previsto en el art. 793 del Cd. de
Comercio ni a ningn otro de los enumerados en el art. 523 del Cd. Procesal." -CNCiv., sala
D, 2001/02/20. - EG3 S.A. c. Oguiza, Dante O. y otros. LA LEY, 26.9.2001.
"El juicio hipotecario, es ante todo un juicio ejecutivo, lo que supone que debe de partirse de
la existencia previa de una deuda cierta y lquida. Extremo que, en el presente supuesto de
relaciones contractuales fincadas en la existencia de compras y ventas en que se determina
como objeto de la negociacin "la compraventa de mercaderas", exige que el "ttulo" deba de
integrarse debidamente, sea por reconocimiento va del art. 523,1, cd. procesal, o
derechamente recurriendo a los procedimientos de conocimiento, dado que los saldos
eventuales por s solos careceran de "eeutividad (Fenochietto, Carlos Eduardo, "Cdigo
Proce-Civil y Comercial de la Nacin", t. 3, N 6, pg. 24). A idntica conclusin se arriba si se
analiza el presupuesto del reclamo desde su naturaleza contractual. Siendo de prestaciones
recprocas -bilateral- el incumplimiento de una de las partes no constituye ttulo suficiente para
deducir juicio ejecutivo (Falcn, Enrique, "Cdigo Procesal", t. III, pg. 609), a menos que el
ttulo que se pretenda ejecutar est expresamente reconocido por la ejecutada en cuanto a su
exigibilidad, insisto, no pudiendo suplirse tal reconocimiento por una certificacin contable
que no remite a constancias constatables, de donde tampoco basta dicha certificacin para
integrar un ttulo que traiga aparejada ejecucin mediante la cobertura hipotecaria por s sola."
(CApel.CC Baha Blanca, sala I, noviembre 21-2000. - La Industrial Alimenticia, S.A. c. Ulovec,
Liliana Graciela y otro s/ejecucin hipotecaria) ED, 4.6.2001.
Como se observa, en estos casos los jueces han rechazado la ejecucin sobre la base de
que, ms all de que una hipoteca en garanta de un crdito eventual sea vlida, si se
pretende ejecutarla en base a certificados o documentos extrahipotecarios emanados del
acreedor (an si su emisin estuviese acordada en el ttulo hipotecario) ello no es admisible,
pues se altera el principio segn el cual que no es legalmente posible la creacin
convencional de ttulos ejecutivos.
Otros fallos, en cambio, han admitido las ejecuciones promovidas en similares condiciones:
"Para cumplir con el requisito de la especialidad del derecho real de hipoteca, slo es
menester que por acto autntico se establezca el monto y extensin del crdito, aunque la
determinacin de este ltimo se realice por medios extrahipotecarios.
En la garanta hipotecaria otorgada a favor de un crdito eventual -lnea de crdito rotativa y
disponible para la deudora dentro de un plazo y hasta un monto determinado- el recaudo de la
especialidad en cuanto al crdito se configura por el tope lmite del mismo, pudiendo
determinarse el monto adeudado por medios extrahipotecarios. En los supuestos de una
garanta hipotecaria otorgada en favor de un crdito eventual cuyo importe resulte incierto
hasta el estadio final de la relacin jurdica, a los fines de satisfacer el recaudo de la
especialidad que exige nuestro ordenamiento, resulta imprescindible acreditar los
instrumentos de los cuales surja el derecho personal de crdito y el real accesorio de
hipoteca, de cuya interdependencia, adems, depender la correcta integracin del ttulo
ejecutivo." (CNCiv., sala I, 1997/04/17. - Kraft Suchard Argentina, S. A. c/Camerota, Osear A. LA LEY, 1997-D, 584).
"Constituida una hipoteca sobre el inmueble del deudor a fin de garantizar operaciones
bancarias indeterminadas, en la medida en que se haya establecido el monto y extensin del
crdito, se cumplen los requisitos exigidos por el art. 3131 inc. 4 CC., de donde no procede la
excepcin de inhabilidad de ttulo. La comprobacin de tales extremos satisface, a su vez, el

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principio de especialidad en cuanto al crdito, reconociendo ste su vigor legal en el art. 3153
del mismo cdigo, que admite la constitucin de hipotecas para garantizar un crdito eventual.
(C. Nac. Civ., sala A, 15/11/1995, - Citibank S.A. v. Gann, Elena Ins). JA 1997.
"...el ttulo esgrimido por el actor exhibe peculiaridades que lo tornan complejo y atpico. En
efecto, se hace valer una escritura pblica que instrumenta el otorgamiento de una lnea de
crdito en favor de la demandada hasta la suma de U$S 330000, que reviste el carcter de
rotativa, de manera tal que la deudora podr siempre, dentro del plazo estipulado, disponer
de aqul, el cual slo goza de privilegio hasta la garanta de mxima que determina la
responsabilidad hipotecaria. Trtase de una garanta otorgada en favor de un crdito eventual,
admitida por el ordenamiento positivo (art. 3153 CC.), cuyo importe resulta incierto hasta el
estadio final de la relacin jurdica. De all que, a fin de satisfacer el recaudo de la
especialidad que, al efecto, exige el art. 3131 del mismo ordenamiento, resulta indispensable
acreditar los instrumentos de los cuales surja el derecho personal de crdito y el real
accesorio de hipoteca. De su interdependencia depende la correcta integracin del ttulo
ejecutivo (conf. esta sala, expte. inf. 5707/97; C. Nac. Civ., sala K, R 177562, del 30/11/95)
que, en la especie, aparece satisfactoriamente configurado con el instrumento que en copia
luce a f. 81 -cuya falsedad no ha sido demostrada- y la escritura de fs. 62/70.De ello se
deduce que, contrariamente a lo sostenido por el apelante, el ltimo conformado, contiene un
promesa pura y simple de pagar una suma de dinero lquida y exigible, en los trminos del art.
520 CPr., garantizada con derecho real de hipoteca.En este orden de ideas, debe sealarse
que no corresponde confundir la hipoteca con la obligacin principal que la garantiza. Para
cumplir con la especialidad, slo es menester que por acto autntico se establezca el monto y
extensin del crdito (art. 3131 inc. 4 CC.), aunque la determinacin de este ltimo se realice
por medios extrahipotecarios (conf. Highton, Elena I., "Hipoteca: especialidad en cuanto al
crdito", Ed. Ariel, Bs. As., 1981, ps. 152/9; esta sala, expte. 5707/97 y sus citas).Y ste es
precisamente el encuadre jurdico de la operatoria realizada en autos, en la cual el principio
de especialidad de la hipoteca est configurado por el tope lmite del crdito, que satisface
los extremos exigidos por los arts. 3131 y 3135 CC., en tanto que el monto definitivo de aqul
y la condicin estipulada en el art. 2 del contrato, tambin se han logrado demostrar
satisfactoriamente. En efecto, de acuerdo con el convenio, la conformidad con los saldos
deudores que fijaran el monto de la garanta poda tener lugar en forma expresa o tcita por
parte de Irma Cogorno de Brunelli. De all que si se tiene en cuenta -como bien destaca la a
quo- que la certificacin contable que se ha acompaado en autos coincide con el monto de la
deuda reconocida por aqulla y con posterioridad se ha solicitado la refinanciacin de la
obligacin, el recaudo mencionado debe tenerse por configurado, mxime cuando no se han
impugnado las operaciones contables efectuadas en la certificacin, las cuales por otra parte,
han sido respaldadas por los informes periciales obrantes en autos, que en este punto no han
merecido objeciones por la recurrente. De manera que acceder a la postura de la demandada
implicara asentar la solucin en el cumplimiento de un recaudo formalista y vaco de
contenido, pues ms all de que especficamente no se le haya exhibido la certificacin que
da sustento a la demanda es a todas luces evidente que la deuda existe y que coincide con el
monto reclamado, y que ha sido admitida por la obligada con anterioridad. Con ello queda
demostrada la improcedencia de las quejas y por lo tanto la decisin apelada debe ser
confirmada."(C. Nac. Civ., sala I, 24/2/98 - Kraft Suchard Argentina S.A. v. Brunelli, Sergio).
"El ttulo ejecutivo est constitudo por la escritura hipotecaria, que es ttulo ejecutivo hbil.
Asimismo, luce agregada en el expediente administrativo la certificacin contable prevista por
la clusula tercera de la escritura hipotecaria. expedida por YPF y cuya omisin alegaba el
ejecutado, por lo que el titulo ejecutivo es hbil a los efectos de la presente ejecucin no
adoleciendo de ningn vicio. Por lo dems, el accionado no neg la autenticidad del
instrumento hipotecario sobre cuya base fue promovida la ejecucin y menos aun la
autenticidad de las firmas." (YPF S.A. C/PAZ LUIS ENRIBUE Y OTRO S/EJECUCION
HIPOTECARIA.CMARA CIV.COM.FED: 3. AMADEO - BONIFATI - BULIGYN. 06/02/97.)
"Uno de los caracteres esenciales de la hipoteca es el de la especialidad, que se manifiesta
tanto en cuanto al objeto como en cuanto al crdito. El cdigo exige que la hipoteca se
constituya por una suma de dinero cierta y determinada, lo cual debe constar en el acto
constitutivo. Si el crdito es indeterminado en su valor (caso de las obligaciones eventuales, a
veces las condicionales, prestaciones de hacer o no hacer o en especie) habr que declarar
un valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Esta estimacin se traducir en una
suma cierta de dinero, que ser el lmite de responsabilidad a que est sometida la finca
(gravamen hipotecario) y como tal formar parte del derecho real de hipoteca,
independientemente de que esa estimacin coincida o no con el crdito. nicamente la
cantidad cierta de dinero mencionada en el acto constitutivo gozar de las ventajas propias
de la hipoteca -persecucin y privilegio-, por el resto habr crdito pero no hipoteca. La
excepcin opuesta, entonces es parcialmente atendible, habida cuenta que el crdito

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reclamado excede al capital garantizado por la hipoteca en ejecucin." (Y.P.F. C/TOTTI
ATILIO CARLOS S/EJECUCIN HIPOTECARIA. CMARA CIV.COM.FED: DE LAS
CARRERAS - PEREZ DELGADO - FARRELL, 23/09/97.
"La exigibilidad de la obligacin supone que la prestacin a cargo del demandado no est
pendiente de plazo, de condicin no cumplida o de contraprestacin a cargo del ejecutante
por lo que en tanto el instrumento constate una obligacin exigible de dar cantidades de
dinero liquido o fcilmente liquidables, existir titulo ejecutivo. En cuanto a la liquidez, es
necesario que del mismo titulo surja con precisin el monto del crdito o que una simple
operacin aritmtica sera suficiente para obtener la suma debida."(FENOCHIETTO-ARAZI.
COD. PROC. COMENTADO T.2, PAGS. 676/77) BANCO DE LA NACIN ARGENTINA C/
CAPECE GERARDO Y OTROS S/ EJECUCIN HIPOTECARIA. CAUSA N*
437/99.CMARA CIVCOMFED:1. DE LAS CARRERAS - FARRELL, 15/8/00.
"Se debe desestimar el argumento relacionado con la integracin del ttulo ejecutivo con los
otros documentos acompaados por la actora, puesto que el principio de suficiencia del titulo
ejecutivo -en virtud del cual los ttulos que traen aparejada ejecucin se deben bastar a si
mismos-, no excluye la posibilidad de su integracin con otros documentos que,
precisamente, completan LOS TRMINOS y alcances de la relacin jurdica, mxime cuando
ello ha sido previsto en el mismo contrato en el que se constituyo la hipoteca (ver clusulas
segunda y tercera).(YPF SA C/ CRIVELLI COMBUSTIBLES SA S/ EJECUCIN
HIPOTECARIA. CMARA CIV.COM.FED: FARRELL - PREZ DELGADO. 11/11/99.
V. CONCLUSIONES.
Del anlisis efectuado, se extraen las siguientes conclusiones:
1. Pueden las partes crear ttulos ejecutivos al margen de los previstos en el art. 520 CPCC,
como lo ha entendido alguna jurisprudencia? Aunque se conoce que existe doctrina y
jurisprudencia que rechaza esta posibilidad, creo que la respuesta puede ser afirmativa, pero
a condicin de que se renan ciertas condiciones:
a) No debe desnaturalizarse el juicio ejecutivo.
b) Debe tratarse de sumas de dinero fcilmente liquidables.
Al respecto, es til recordar que una de las caractersticas centrales de todo ttulo ejecutivo
est dada por su autonoma respecto de la relacin sustancial que ha generado el crdito y su
suficiencia, en cuanto a que de la sola lectura del ttulo documentado debe surgir no slo los
sujetos legitimados sino tambin el monto del crdito o su fcil liquidacin y su exigibilidad
(conf. Fenochietto, Carlos, "Cdigo Procesal Civil Comentado", t. III, p. 19, Ed. Astrea).
Parece claro que el ttulo que no cumpla con estos requisitos, no ser hbil y la ejecucin
podr ser rechazada a partir de la admisin de la excepcin respectiva.
2. En el caso de las hipotecas "abiertas" o "de mximo", como se vi, las obligaciones
garantizadas pueden ser de muy distinta naturaleza. Para determinar su liquidez, es posible
que las partes acuerden un mtodo que, en ciertos casos, puede desvirtuar el juicio ejecutivo.
Por ejemplo, si se pretendiera complementar el ttulo con constancias documentales
(certificaciones contables o notariales) cuyo proceso de formacin no estuviese
convencionalmente previsto o, an si se lo hubiese acordado, resultara absolutamente
incompatible con el carcter y lmite de conocimiento del juicio ejecutivo. O cuando se previera
garantizar facturas, notas de dbito u otros documentos, para cuya exigibilidad hubiera que
indagar en otras relaciones contractuales, lo que tambin, evidentemente excedera el lmite
de conocimiento del juicio ejecutivo y el principio de autonoma del ttulo ejecutivo. O,
finalmente, cuando se intentara garantizar cualquier deuda no saldada, emanada del
incumplimiento contractual -certificable o no-.
3. Pienso que en esta conclusin no influye el hecho de que exista o no una garanta
hipotecaria. Tambin sostengo que no es relevante que la hipoteca "abierta" no est prevista
como ttulo ejecutivo en el art. 523 del Cdigo Procesal, en tanto la enumeracin all prevista
no es taxativa.
De lo contrario, si no se admitiera que en las hipotecas llamadas abiertas es posible

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establecer por va convencional el modo de determinacin o liquidacin de la deuda a los
fines de la ejecucin, habra que concluir que todos los crditos as garantizados, slo pueden
ser reclamados por la va ordinaria. Y creo que esto no suena lgico ni congruente.
Por ello, postulo que:
En el caso de hipotecas abiertas, es perfectamente posible integrar el ttulo ejecutivo con
documentos o constancias ajenas a la escritura hipotecaria, a condicin de que:
1) La emisin de estos documentos est prevista en la escritura;
2) Tal previsin sea convencional;
3) La cuanta de la deuda pueda establecerse a partir de una sencilla operacin matemtica;
4) No se intente garantizar el cumplimiento de obligaciones indeterminadas o sujetas a
prestacin a cargo del ejecutante o cuya exigibilidad dependa de la verificacin de cuestiones
de hecho complejas

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