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TEORICA N 6
NORMAS URBANAS
DE EDIFICACION
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.
www.geocities.com/legi
plaza central
LEYES DE INDIAS
sntesis urbanstica
BUENOS
AIRES
1928: Se establecen:
o formas de ocupacin del espacio urbano
o tipologas edilicias
o zonificacin por distritos
o posibilidad de construir en altura en determinadas zonas de la ciudad
o dimensiones de los patios, materialidad de los edificios, y la obligatoriedad
de respetar materiales, alturas y dimensiones de fachadas en ciertos
sectores urbanos, tales como las avenidas Roque Senz Pea y Julio A.
Roca.
DOMINIO
LEGALES
(arts. 2612 al 2660 del Cdigo Civil)
Prescriben determinadas condiciones edilicias con
respecto a situaciones generales de disposicin fsica del
dominio, y que existen tanto para la salvaguarda del
inters pblico, pero sobre todo para el inters privado
por razones de convivencia y equidad. Ejemplos:
Art. 2618: Las molestias ocasionadas por humo, olores,
calor, ruidos, luminosidad, vibraciones o actividades,
no deben exceder la normal tolerancia, aun existiendo
autorizacin administrativa para tales actividades;
Art. 2628: La localizacin de rboles a una distancia de
3,00 m de la lnea divisoria de parcela;
Art. 2630; La prohibicin de arrojar aguas pluviales a un
terreno ajeno.
RESTRICCIONES
ADMINISTRATIVAS
Art. 2611 del C.C.: "Las restricciones impuestas al
dominio privado slo en el inters pblico, son
regidas por el derecho administrativo".
ANCHO DE CALLES no ser menor que 17,32 m, salvo en el caso de Urbanizaciones Determinadas.
DISPOSICIN DE LAS PARCELAS: superficie mnima de 300m y un ancho mnimo de 10,00 m salvo que se
establezcan dimensiones diferentes en el tratamiento especfico de cada Distrito. La figura geomtrica que
constituya la nueva parcela deber poder contener un rectngulo cuyos lados estn en relacin no mayor que
2,5.
Distritos Centrales C: usos administrativo, financiero, comercial y de servicios, a distintos niveles cuali y
cuantitativos; producen algn tipo de molestia (congestin vehicular y peatonal, ruidos, etc.); se admite el uso
residencial con restricciones.
C l - Area Central;
C 2 - Centros principales;
C 3 - Centros locales.
Distritos de Equipamiento E: Areas dotadas de buena accesibilidad; usos que sirven al conjunto urbano y/o
regional que por sus caractersticas de tamao, molestias, etc. no deben localizarse en zonas centrales o
residenciales.
E l - Equipamiento mayorista;
E 2 - Equipamiento general;
E 3 - Equipamiento local;
E 4 - Equipamiento especial.
por sus particulares condiciones de deterioro en los aspectos fsico y econmico social.
Distrito Urbanizacin Parque - U P: reas destinadas a espacios verdes y parquizacin de uso pblico.
Distrito Area de Reserva Ecolgica ARE: ambientes naturales donde las distintas especies de su flora y
fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad.
reas de Desarrollo Prioritario ADP: desarrollos pblicos o privados superadores de la situacin actual.
2 m2
3 m2
4 m2
HASTA 60 m2
HASTA 90 m2
MS DE 90 m2
CODIGO DE LA EDIFICACION
DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
SECCION 1 - GENERALIDADES
Alcances del Cdigo de la Edificacin
La construccin, alteracin, demolicin, remocin e inspeccin de edificios, estructuras e instalaciones
mecnicas, elctricas, electromecnicas, trmicas, de inflamables y sanitarias o partes de ellas;
Mantenimiento e inspeccin de predios, edificios, estructura e instalaciones.
Obligacin de los propietarios, usuarios, profesionales y empresas
Definiciones
Ejecutar solados;
Ejecutar trabajos que no requieran permiso cuya realizacin demande una valla provisoria para ocupar la
acera con materiales;
Pintar o cambiar la coloracin de los muros divisorios, de contrafrente o cualquier otro visible desde la va
pblica, en los predios ubicados dentro de la zona delimitada por las avenidas Patricios, Martn Garca, Paseo
Coln, Brasil, Don Pedro de Mendoza, excluida las aceras Este de avenida Patricios, S.E. de avenida Martn
Garca, Este de avenida Paseo Coln y Sur de avenida Brasil.
Habilitacin
Documentos necesarios para tramitar
permisos de instalaciones
permiso de modificaciones y ampliaciones en obras en ejecucin
permisos de demolicin total o parcial de edificios
propuesta de apertura de va pblicas, mensuras y modificaciones parcelarias
Tamao y plegado de los planos
Pago de los derechos de delineacin y construccin y concesin del permiso
Entrega de documentos de obra y de aviso de obra. Concesin del permiso y/o aviso.
Planos para acompaar declaraciones juradas "Planos conforme a Obra"
Destino de los originales y copias de los planos "Conforme a Obra"
Desistimiento de obra. Desistimiento de permisos concedidos. Obras paralizadas y reanudacin de trmite de permiso
archivados
Reanudacin de trmite de un legajo de obra archivada
Archivo de planos
Copia de originales de planos archivados en la Direccin
INSPECCION DE OBRAS
Objeto, Acceso, Horas hbiles para efectuar inspeccin, Existencia de documentos en la obra de la inspeccin, Presencia
de profesionales o de la Inspeccin Municipal en la obra
Acto de inspeccin-notificacin
Solicitud de sealamiento de lnea municipal y fijacin de nivel
Declaracin jurada de finalizacin de las obras de edificacin
Inspecciones especiales en las obras
Plazo para la verificacin por la Direccin de la declaracin jurada de finalizacin de las obras de edificacin
Conforme de las inspecciones de obra
Obras en contravencin. Inspeccin de trabajos en contravencin
Demolicin o regularizacin de obras y/o instalaciones en contravencin. en contravencin. Trabajos de emergencia.
2.3. DE LA HABILITACION
2.4. DE LAS PENALIDADES
Se distingue las siguientes clases de penalidades:
Apercibimiento.
Multa.
Suspensin en el uso de la firma.
Paralizacin de la obra. Inhabilitacin en el uso de la firma.
Suspensin de la habilitacin y Clausura.
Suspensin de funcionamiento de instalacin.
Suspensin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad.
Inhabilitacin en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad.
SECCION 7 - DE LAS
PRESCRIPCIONES PARA CADA USO
SECCION 8 - DE LOS
REGLAMENTOS TCNICOS
SERVICIOS DE HOTELERA
COMERCIAL
INDUSTRIAL
ESPECTACULO Y DIVERSION PUBLICOS
SANIDAD
EDUCACION Y CULTURA
TRANSPORTE
DEPORTIVO Y SOCIAL
EXPLOSIVOS
ACTIVIDADES TOLERADAS
INSTALACIONES TRMICAS
INSTALACIONES PARA INFLAMABLES
CALIDAD DE LOS MATERIALES
INSTALACIONES SANITARIAS
10
Verificacin
Especial
2da.
Verificacin
Especial
complementarias
Especial Final
plano Registrado.
de Obra
faltar pintura
El Propietario y el Director de Obra debern presentar en DGFOC, en un plazo no mayor a los veinte (20) das
hbiles de concluida la obra, la Declaracin Jurada de Finalizacin de la Obra de Edificacin, de acuerdo a lo
puntualizado en el Art. 2.2.3.0. "Declaracin Jurada de Finalizacin de las Obras de Edificacin" (AD 630.13) y
concordantes del Cdigo de la Edificacin, y la Solicitud de Verificacin Final de la misma (4ta Verificacin
Especial), debiendo exhibir las constancias de las antedichas verificaciones especiales.
De no detectarse diferencias con los planos registrados, ni existir observaciones por parte de la Direccin
General Fiscalizacin de Obras y Catastro, respecto de la documentacin presentada, la DGFOC emitir a
favor del Propietario el correspondiente Certificado Final de Obra.
Para presentar el plano de mensura y subdivisin en propiedad horizontal deber estar suscripta el acta de la
a
3 verificacin.
Las obras de hasta un Piso Alto, que no vayan a ser subdivididas en propiedad horizontal, debern cumplir
a
a
exclusivamente con las verificaciones especiales primera (1 ) y cuarta (4 ).
periodicidad de la
inspeccin
Cada 10 aos
Cada 8 aos
Cada 6 aos
Cada 4 aos
Cada 2 aos
En el citado informe deber especificarse, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la
recuperacin o consolidado de las fachadas. En este sentido, dicho informe deber contener una
caracterizacin de los daos encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados
para realizarlas y la tecnologa apropiada para resolverlo.
Las fachadas a considerar en cada edificio de permetro libre, sern: la del frente, la del contrafrente y
las laterales.
En los casos de permetro semilibre sern: la del frente, la del contrafrente y la lateral.
En los edificios construidos entre predios, deber considerarse : la fachada del frente, la del
contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.
Los propietarios de inmuebles debern acreditar haber cumplido con las inspecciones tcnicas
previstas, as como los trabajos de conservacin que segn la mismas se hubieran considerado
necesarias.
Debern asimismo entregar a la Direccin General de Fiscalizacin de Obra y Catastro la certificacin
del profesional interviniente sobre el cumplimiento de la obras precitadas. Las obligaciones del
prrafo precedente debern ser satisfechas en un plazo no mayor al que establece el art. 7 de la ley.
En caso de incumplimiento se proceder a la inspeccin, mantenimiento y/o restauracin de los
elementos verificados, segn corresponda gozando la Administracin de las prerrogativas descriptas
en el Art. 6.4.1.5 del Cdigo de la Edificacin.
Lo establecido en el prrafo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas para
las faltas contra la seguridad, el bienestar y la esttica urbana.
La Direccin General de Fiscalizacin de Obras y Catastro confeccionar un padrn de todos los
inmuebles existentes en jurisdiccin de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarn sus
ubicaciones, sus tipologas, sus fechas de construccin, y/o su antigedad, conforme se establezca a
partir de lo determinado en el artculo 4 del Decreto 1233.
En base a los datos del padrn referido se confeccionar un archivo de seguimiento, en el que
constar: la fecha de presentacin de los Certificados de Conservacin; las fechas de los
vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de los
profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante
legal, si as correspondiera.