Lista de Tablas

Tabla 1.

Indicadores Habitacionales por Distrito (en valores promedios)

Tabla 2.

Tipo de Vivienda por Distrito (en porcentaje)

Tabla 3.

Hogares, Hogares No Propietarios y Demanda Efectiva por Nivel Socio

Econmico
Tabla 4.

Evolucin de la Demanda Efectiva por Nivel Socioeconmico (viviendas

demandadas efectivamente)

ii
Lista de Figuras

Figura 1.

Mapa del departamento de Junn.

Figura 2.

Tipo de vivienda (en porcentaje)

Figura 3.

Rgimen de propiedad de la vivienda (en porcentaje).

3
10
12
12
13
14
19

1
Captulo I: Situacin General de
1.1 Situacin General
La Promotora Inmobiliaria y Constructora Rio Mantaro SAC, es una empresa
inmobiliaria que opera bajo la marca de: INNOVA. Esta empresa dedica sus actividades a la
promocin y desarrollo de proyectos inmobiliarios, en los sectores de vivienda, locales
comerciales, oficinas e infraestructura en general. Ha sido constituida como una sociedad
annima cerrada en setiembre del 2006, se encuentra ubicada en la regin Junn, parte central
del Per, en el distrito El Tambo, provincia de Huancayo. La regin de Junn est constituida
polticamente por 9 provincias (ver Figura 1) y 123 distritos; y tiene una extensin de 44
197,23 km2 que representa 3,4% de la superficie total del pas. La provincia de Satipo es la
ms extensa de la regin, le siguen Chanchamayo, Jauja y Yauli, respectivamente. En
conjunto, las dos primeras constituyen aproximadamente el 70,9% de la superficie regional.
La provincia de Huancayo representa el 8,1% de la regin de Junn (Fondo MIVIVIENDA
S.A., 2009).

Figura 1. Mapa del departamento de Junn.

Tomado de Ilustraciones del departamento de Junn por Fotos, Dibujo, Culturas, Geografa,
2011. Recuperado de http://fotosdeculturas.blogspot.com/2011/12/mapa-del-departamentode-junin.html

2
Las viviendas de la ciudad de Huancayo cuentan en promedio, con 4 ambientes.
Segn se observa en la Tabla 1, a excepcin del distrito de Chilca, este indicador se
encuentra por debajo del valor promedio. En el nmero de hogares por vivienda,
entendindose por hogar aquella familia o grupo que cocina de manera conjunta, predominan
las viviendas habitadas de manera exclusiva por una familia (91,6%), en tanto que los
hogares allegados, familias que comparten una vivienda, alcanzan el (8,4%) del total. La
mayor proporcin de hogares allegados se encuentra en el distrito de Chilca y por tanto tiene
en promedio el menor nmero de habitaciones. El Tambo es el distrito que cuenta con la
mayor cantidad de hogares exclusivos (92,6%) (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2009).
Tabla 1
Indicadores Habitacionales por Distrito (en valores promedios)
Indicador
Habitaciones
Hogares por vivienda
Hogares exclusivos (%)
Hogares allegados (%)

Huancayo
4
1
91,8
8,2

Chilca
3
1
89,3
10,7

Tambo
4
1
92,6
7,4

Total
4
1
91,6
8,4

Nota. Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo MIVIVIENDA S.A.,
2009. Recuperado de Recuperado de http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

Segn se observa en la Figura 2, en la ciudad de Huancayo la clasificacin de las

viviendas por tipo muestra una clara presencia de la propiedad horizontal (casas
independientes) y la propiedad vertical (departamentos en edificio) solo alcanza 5%.

Figura 2. Tipo de vivienda (en porcentaje)

Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo
MIVIVIENDA S.A., 2009. Recuperado de Recuperado de
http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

3
En la Tabla 2 puede verse que El Tambo es el distrito que tiene ms casas de tipo
independiente, y el que tienen menos cantidad de viviendas en quinta (3,7%) y casa vecindad
(5,0%). Segn se observa en la Figura 3, en cuanto al rgimen de propiedad de la vivienda,
la modalidad ms extendida es la vivienda propia totalmente pagada, que constituye el
51,6% de las viviendas de la ciudad. Si a este porcentaje se le suma las propias por invasin
y propias a crdito, se obtiene que el 56.4% de las viviendas de la ciudad de Huancayo son
propias. Dentro de este escenario, es tambin relevante la participacin de las viviendas
alquiladas que con un 25,9% representan el segundo grupo ms importante de la ciudad de
Huancayo.
Tabla 2
Tipo de Vivienda por Distrito (en porcentaje)

Nota. Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo MIVIVIENDA S.A.,
2009. Recuperado de Recuperado de http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

Figura 3. Rgimen de propiedad de la vivienda (en porcentaje).

Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo
MIVIVIENDA S.A., 2009. Recuperado de Recuperado de
http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

4
Respecto a la demanda de viviendas en la ciudad de Huancayo sealan, se tiene que
la demanda potencial asciende a un total de 25 502 viviendas y que la demanda efectiva total
es de 15 583 unidades. Segn se aprecia en la Tabla 3, el grueso de la demanda potencial se
encuentra en el nivel socioeconmico D, que constituye el 48% del total de los Hogares No
Propietarios. Le sigue en orden de importancia el estrato C que alcanza el 42,1%. La
participacin del NSE B es mnima, llegando nicamente al 9,9%. La distribucin de la
demanda efectiva tiene una estructura similar (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2009).
Tabla 3
Hogares, Hogares No Propietarios y Demanda Efectiva por Nivel Socio Econmico
Rubro
Hogares
Demanda Potencial
Demanda efectiva

NSE B
10,5
9,9
9,9

NSE C
41,6
42,1
44,6

NSE D
47,8
48,0
45,6

Nota. Todos los hogares no propietarios son demandantes potenciales de una vivienda nueva. Para estimar la cantidad efectiva de
viviendas demandadas, se filtra la demanda potencial por estrato, empleando dos variables: la intencin de compra por parte del
jefe de familia entrevistado, y la oportunidad o plazo en que se proyecta llevar a cabo esa decisin. Tomado de Estudio de
Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo MIVIVIENDA S.A., 2009, p.

34. Recuperado de Recuperado de http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

1.2 Conclusiones
La Promotora Inmobiliaria y Constructora Rio Mantaro SAC, es una empresa
inmobiliaria que opera en el distrito El Tambo, provincia de Huancayo, regin Junn. El
Tambo es el distrito que cuenta con la mayor cantidad de viviendas en la provincia de
Huancayo, tiene la mayor cantidad de hogares exclusivos (92,6%) y tambin el mayor
porcentaje de casas tipo independiente (86.0%).
En el Tambo, existe todava una elevada demanda insatisfecha, principalmente en los
sectores medio, medio bajo y bajo, la cual puede ser atendida tanto por el sector pblico
como privado a travs de programas de vivienda que hagan uso de los sectores urbanos
menos utilizados para la construccin.

5
Captulo III: Evaluacin Externa
3.1 Anlisis del Entorno PESTE
Los factores externos clave se evalan con un enfoque integral y sistmico, realizando
un anlisis de las fuerzas polticas, econmicas, sociales, tecnolgicas, y ecolgicas,
(anlisis PESTE), al que se le agrega el anlisis de las fuerzas competitivas, generando como
resultado el anlisis PESTEC. En segundo lugar, se hace imprescindible realizar un cuidadoso
anlisis de la competencia, que estar conformado por el estudio de los competidores (actuales,
sustitutos y entrantes) en el mercado inmobiliario. Esto ser evaluado

a travs de la matriz de perfil competitivo y complementado con el modelo de las

cinco fuerzas de Porter (DAlessio, 2013, p. 107)

3.1.1 Fuerzas polticas, gubernamentales, y legales (P)
Las polticas para impulsar el crecimiento del sector inmobiliario, en la construccin de
viviendas, se dan a travs del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento [MVCS].
Esta institucin viene desarrollando El Plan Nacional de Vivienda (PNV)

Vivienda para Todos: Lineamientos de Poltica 2006 - 2015, cuyos objetivos generales: (a)
consolidar la reduccin del dficit habitacional y absorber la demanda residencial derivada de
la formacin de nuevos hogares, (b) superar las condiciones de precariedad de las familias
que habitan barrios urbanos sub estndar y en las zonas rurales del pas, (c) impulsar la
produccin habitacional de bajo costo y ptima calidad, tanto en el rea urbana como en la
rural, (d) contribuir al crecimiento ordenado de los centros poblados, al fortalecimiento de sus
reas en consolidacin y a la recuperacin de las deterioradas o subutilizadas, y (e) coadyuvar
a la estrategia nacional para la superacin de la pobreza e indigencia (MVCS, 2006, p. 44).
En el mbito legal, el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento (2006)
tiene los principales reglamentos y programas aprobados por decreto supremo:

6
1. Reglamento de Construccin y Habilitacin Urbana Especial (D.S. 030-2002-MTC
del 30 de junio de 2002).
2. Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (D.S.
027-2003-VIVIENDA del 6 de octubre de 2003).
3. Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, Texto nico
Ordenado Aprobado (D.S. 010-2005-VIVIENDA del 12 de mayo de 2005).
4. Reglamento de la Ley de Regularizacin de Edificaciones y Declaratoria
de Fbrica (D.S. 011-VIVIENDA-2005 del 13 de mayo de 2005).
5. Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) (D.S. 015-2004-VIVIENDA del 6 de
setiembre de 2004 y R.M. 290-2005-VIVIENDA del 26 de noviembre de 2005).

Se presenta como oportunidad para la empresa Promotora Inmobiliaria y

Constructora Rio Mantaro SAC, el mayor compromiso por parte del Estado hacia la
inversin y respaldo al sector inmobiliario, promoviendo un marco normativo que regula la

certificacin ambiental de proyectos de construccin. Se considera como amenaza, las

limitaciones que se tienen para la expansin de los proyectos de construccin por el costo y la
duracin de diversos trmites burocrticos.
3.1.2 Fuerzas econmicas y financieras (E)
Segn el informe del Instituto Nacional de Estadstica e Informtica, la produccin

nacional durante el ao 2013, registr un crecimiento de 5,02%, logrando 15 aos

de sostenida evolucin positiva, en este ao todos los sectores de la economa registraron
crecimiento. Destacaron con una mayor incidencia la actividad de los sectores comercio,
construccin, servicios prestados a empresas, transporte y comunicaciones, y restaurantes y
hoteles. En el mes de diciembre de 2013 la produccin nacional se expandi en 5,01%,
contabilizando 52 meses de crecimiento continuo. El sector construccin registr un
crecimiento de 8,56% reflejado en el mayor consumo interno de cemento en 8,57% y el

7
aumento de la inversin en el avance fsico de obras en 9,62% (ver Figura 4). El crecimiento
del consumo interno de cemento es explicado por el mayor ritmo de obras de infraestructura
vial, obras en unidades mineras, reasentamiento de comunidades mineras, construccin y
ampliacin de centros comerciales; ampliacin de hospitales; asimismo, continuaron las
obras de construccin de condominios, conjuntos habitacionales y departamentos (INEI,
febrero 2014).

Figura 4. Crecimiento del sector construccin en el 2013.

Tomado de Produccin nacional 2013, por Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica [INEI], febrero, 2014. Recuperado de
http://www.inei.gob.pe/media/principales_indicadores/01-produccion-nacional-dic-2013.pdf
Por otro lado, en los dos primeros meses del 2014, la colocacin de crditos
hipotecarios sum un total de S/.616 millones, monto inferior en 10% a lo registrado en el
mismo periodo de 2013. Las 37 entidades financieras que estn autorizadas a dar este tipo de
financiamiento entregaron 2,400 prstamos, incluyendo los productos del Fondo Mivivienda,
el 94% fue dado por los bancos privados. Si bien actualmente los hogares de los segmentos C
y D estn impulsando la demanda de estos crditos, el dinamismo es bastante menor al
registrado en aos anteriores, cuando la entrega de este producto financiero creca a tasas
superiores al 20%. Las restricciones que estableci la Superintendencia de Banca, Seguros y
AFP (SBS) para acceder a una hipoteca para una segunda vivienda, as como el mayor

8
control a la hora de acreditar la cuota inicial han afectado el ritmo de la entrega de
prstamos. Otro factor que ha influido ha sido la mayor rigidez con la que se califica a las
personas naturales que solicitan un prstamo para vivienda pero mantienen deudas con
tarjetas de crdito (Per21, 01 abril, 2014).
Se reconoce como oportunidad para la empresa Promotora Inmobiliaria y
Constructora Rio Mantaro SAC, el crecimiento de 8,56% del sector construccin, el Per
mantiene un ambiente econmico estable y sostenido, lo cual genera mayor confianza a los
inversionistas tanto nacionales como extranjeros. Se identifica como amenaza la reduccin en
la colocacin de crditos hipotecarios por parte de las entidades financieras autorizadas,
limitando el acceso a los hogares, especialmente de los segmentos C y D.
3.1.3 Fuerzas sociales, culturales, y demogrficas (S)
Segn lo informa el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica [INEI] (2013), en
el Per, al 2013, somos 30 millones 475 mil habitantes y cada ao nuestra poblacin se
incrementa en 39 mil personas. Segn se observa en la Figura 3, son siete los departamentos
que albergan al 61,4% de la poblacin peruana, Lima (9 millones 541 mil habitantes), Piura
(1 milln 815 mil habitantes), La Libertad (1 milln 814 mil habitantes), Cajamarca (1 milln
520 mil habitantes), Puno (1 milln 390 mil habitantes), Junn (1 milln 331 mil habitantes)
y Cusco con 1 milln 301 mil habitantes (INEI, 2013).
Segn el Censo Nacional XI de Poblacin y VI de Vivienda realizado por el INEI en
el ao 2007, la poblacin de la regin Junn ascendi a 1,2 millones de habitantes (ver Figura
5), mientras que la ciudad de Huancayo representa el 27,4% de la poblacin a nivel regional
con un total de 336 mil habitantes. Asimismo, el 72,1% de la poblacin en la provincia,
estara concentrada en la ciudad de Huancayo. En los ltimos aos la inmigracin a la ciudad
ha sido muy influyente ya que Huancayo es la ciudad ms importante del centro del pas, lo
que ha originado la llegada de inmigrantes de provincias como Hunuco y Apurmac. Las

9
razones de esta inmigracin se deberan principalmente al aumento en los servicios que
ofrece la ciudad en comparacin con otras ciudades del interior del pas. Segn se observa en
la Figura 6, la provincia de Huancayo representa el 38,1% del total de habitantes de la regin
de Junn (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2009).

Figura 5. Per: poblacin proyectada al 30 de junio 2013 (miles de habitantes).

Nota. 1/ Incluye los 43 distritos que conforman la provincia de Lima. 2/Incluye las provincias
de Cajatambo, Canta, Huarochir, Oyn y Yauyos.
Tomado de Estado de la poblacin peruana, por INEI, 2013. Recuperado de
http://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1095/libro.pdf

Figura 6. Distribucin poblacional en la regin Junn (en porcentaje).

Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo
MIVIVIENDA S.A., 2009. Recuperado de Recuperado de
http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf

10
La ciudad de Huancayo cuenta con 82 mil hogares. Los tres distritos que comprende la
ciudad de Huancayo, tienen una extensin de 319 41 km y su densidad poblacional es de mil
habitantes por km. El distrito de El Tambo contiene el mayor nmero de pobladores en la
ciudad (43,7%) y el mayor nmero de hogares en la ciudad (36 302) seguido por el distrito

(112 mil y 27 mil, nmero de pobladores en la ciudad y nmero de hogares,

respectivamente) (ver Figura 7). Adems, se puede observar que estos resultados son
importantes en funcin a las conclusiones del estudio, debido a que se presenta una marcada
tendencia de la poblacin en la regin a concentrarse en las zonas urbanas. Este incremento
de la poblacin hace que, en el tema de vivienda, los resultados obtenidos para la ciudad de
Huancayo sealen que la demanda potencial asciende a un total de 25 502 viviendas y que
la demanda efectiva total es de 15 583 unidades (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2009).

Figura 7. Distribucin de poblacin de la ciudad de Huancayo (en porcentaje)

Tomado de Estudio de Mercado de la vivienda social en la ciudad de Huancayo, por Fondo
MIVIVIENDA S.A., 2009. Recuperado de Recuperado de
http://www.msncorp.pe/EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenHuancayo.pdf
Es una oportunidad para la empresa Promotora Inmobiliaria y Constructora Rio
Mantaro SAC, el incremento de la poblacin en los distritos de Huancayo, El Tambo y
Chilca. Se identifica como amenaza la falta de capacidad para poder cubrir la demanda
creciente de viviendas, especialmente en los niveles socioeconmicos C y D.

11
3.1.4 Fuerzas tecnolgicas y cientficas (T)
Segn lo registra el Banco Mundial (2013), el gasto en investigacin y desarrollo de
Per alcanza el 0.15% del PBI, gasto que est por debajo de economas lderes de la regin
como Chile con 0.37% o Brasil con 1.16%; y muy por debajo de economas desarrolladas
como Estados Unidos con 2.90 %, Corea con 3.74% o Alemania con 2.82%. La Figura 8
muestra el gasto en inversin y desarrollo de los pases citados, as como el gasto promedio
mundial.

Figura 8. Gasto en Inversin y Desarrollo como Porcentaje del PBI.

Tomado de Gasto en investigacin y desarrollo (% del PIB), por El Banco Mundial, 2013.
Recuperado de
http://datos.bancomundial.org/indicador/GB.XPD.RSDV.GD.ZS/countries/1W-US-KR-DEBR-CL-PE?display=graph
La incorporacin de la tecnologa en el sector construccin en el Per est rezagada
respecto a otros pases de la regin, el auge del sector construccin, podra crecer ms pero
se requiere de tecnologa para ser competitivo. Las construcciones con adobe, ladrillo y
concreto se caen por temas netamente tcnicos, adems del uso de materiales de baja calidad.
Durante el boom de la construccin, dcada de 1990, se gener tambin el auge de la
autoconstruccin y es importante dirigirla, a fin de que no sea un frente de vulnerabilidad y
llevarla hacia el lado formal (Andina, 10 octubre, 2013).

12
Frente a la falta de implementacin de nuevas tecnologas en el sector construccin,
es una oportunidad para la empresa Promotora Inmobiliaria y Constructora Rio Mantaro
SAC, el poder ofrecer proyectos inmobiliarios incorporando nuevas tecnologas en su
proceso productivo. Es una amenaza el hecho de que la inversin que el Estado hace en
tecnologa est por debajo de economas lderes de la regin, repercutiendo en el nivel de
productividad laboral promedio.
3.1.5 Fuerzas ecolgicas y ambientales (E)
El Gobierno Regional de Junn, a travs del Plan de Desarrollo Regional Concertado
2008-2015, contempla el desarrollo del eje estratgico ambiental en tres tems como: (a)
ordenamiento territorial, pasa a zonificar adecuadamente los recursos naturales para su
conservacin y explotacin racional; (b) recursos naturales y biodiversidad, se apostar al
desarrollo armonioso y de respeto al medio ambiente, y (c) el cambio climtico es una
realidad y afectar con mayor intensidad al departamento. En ese sentido es necesario
prepararnos para afrontar los posibles desastres naturales que ocurrirn, como el incremento
de las lluvias en la selva, las heladas y sequa en la sierra, entre otros. Se ha identificado un
conjunto de problemas que atentan contra el aspecto ecolgico y ambiental, como el alto
grado de contaminacin sonora y atmosfrica por fuentes fijas y mviles, contaminacin del
suelo por agroqumicos y residuos slidos domsticos; y el inadecuado uso y manejo del
recurso hdrico por las empresas elctricas, mineras y empresas prestadoras de servicios
(GRJ, 2008).
Segn el Censo del 2007, en el rea urbana de la regin Junn, el 67.7% (128, 875) de
las viviendas se abastecen de agua potable por red pblica dentro de la vivienda; el 11%
(20,878) por red pblica fuera de la vivienda pero dentro de la edificacin; y el 1.5% (2,827)
mediante piln de uso pblico. Asimismo, el 12.5% se abastece del ro, acequia, manantial o
similar, y el resto lo hacen de los camiones-cisterna, pozo, ro-acequia u otro. El sistema de

13
agua potable alcantarillado ha mantenido una evolucin creciente para el ao 2007, sin
embargo an se mantiene un amplio margen de poblacin sin acceso a los mismos, por lo que
los servicios no son suficientes para cubrir la cantidad demandada (Fondo MiVivienda, 2009,
p. 15).
Es una oportunidad para la empresa Promotora Inmobiliaria y Constructora Rio
Mantaro SAC, la Contemplacin del desarrollo del eje estratgico ambiental por parte del
Gobierno Regional de Junn, a travs del Plan de Desarrollo Regional Concertado 2008-2015.
Es una amenaza la escasez en el acceso a los servicios bsicos (agua, alcantarillado y energa
elctrica) en la regin Junn, son problemas que afectan directamente la preservacin del
medio ambiente y el desarrollo expansivo del sector inmobiliario.
3.2

Matriz Evaluacin de Factores Externos (MEFE)