EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PER (I)

Capital Consulting Group

Noviembre 2014

EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PER

Herbert Mayo Urtecho *
Resumen
En los ltimos aos el mercado de vivienda ha experimentado un crecimiento extraordinario, surgiendo la
interrogante sobre si este fenmeno responde a fundamentos de la economa o se trata de una burbuja
especulativa. Para ello, en esta primera entrega de este estudio sobre el mercado de vivienda en el Per, se
detallar las caractersticas y hechos estilizados del mercado de vivienda, con el fin de tener una visin ms
amplia de este antes de responder a la interrogante de la existencia de una burbuja en dicho mercado.

Contenido
1.

Introduccin ................................................................................................................................ 3

2.

Evolucin del sector vivienda en el Per..................................................................................... 4

3.

2.1.

Tamao del sistema financiero ........................................................................................... 4

2.2.

Estructura del sistema financiero........................................................................................ 5

2.3.

Dinmica del mercado......................................................................................................... 6

2.4.

Mercado hipotecario saludable .......................................................................................... 8

2.5.

Situacin actual del mercado de vivienda........................................................................... 9

Evolucin de los Precios de vivienda......................................................................................... 10

Especialista en Investigacin del Fondo MIVIVIENDA S.A.

Bachiller en Ingeniera Econmica de la Universidad Nacional de Ingeniera

1. Introduccin
El mercado inmobiliario ha sido un tema de amplio inters en la literatura internacional, entre
otras razones, por la alta ponderacin que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras
de algunos pases, y tambin, por la relacin que existe entre el mercado inmobiliario y el ciclo
econmico de un pas, y ms an tras la reciente crisis subprime1 la ms grande despus de la
Gran Depresin de los aos 30s.
En los aos previos a la crisis subprime se registraron enormes auges en los precios
inmobiliarios en muchas economas desarrolladas, lo que medios especializados como el
semanario The Economist (2005) calificaron como la mayor burbuja de activos en la historia, y una
vez ocurrido el estall, sus consecuencias en los pases desarrollados parecen an no terminar de
manifestarse y de entenderse2. Por esta razn, instituciones como bancos centrales, entidades
financieras, gobiernos y entes reguladores se preocupan por la evolucin del mercado
inmobiliario, en especial del mercado de vivienda3, y el seguimiento de los precios de este
mercado, adquiriendo relevancia para la formulacin de polticas econmicas en el mundo.
En la ltima dcada, el sector inmobiliario cobr una fuerte dinmica en la regin, donde Per
no ha estado al margen de este fenmeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel
de precios de las viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible
existencia de una burbuja en el mercado de viviendas entendida como desvos -significativa y
sostenida- en sus precios respecto a sus fundamentos econmicos (PBI, empleo, ingresos de las
familias, tasas de inters, etc.)4
El desempeo del sector inmobiliario es importante para la economa en su conjunto. En
efecto, las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que
cambios en su valoracin afectan las hojas de balance de las mismas, y por tanto, sus decisiones
de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades de
intermediacin financieras por lo que su evolucin determina el estado de resultados y la
estabilidad del sistema financiero. Por ltimo, los precios de los activos inmobiliarios al igual que
otros activos pueden ser afectados por las tasas de inters, establecindose de este modo un
eventual canal de transmisin de la poltica monetaria.
Si bien los hechos histricos nos muestran los problemas que puede causar el mercado de
financiamiento de viviendas o hipotecario, no se le puede atribuir la culpa ha dicho tipo de
financiamiento. La causa de los efectos negativos que podra generar la expansin de dicho

La crisis subprime, cuyo origen vino del abuso de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, es una crisis
financiera, generada por la desconfianza crediticia en la cartera de activos que contena bonos hipotecarios de calificacin basura, que
luego se transmiti a los mercados financieros americanos, generando una alarma que pone el punto de mira en las hipotecas subprime
europeas desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis burstil. Generalmente, se considera el detonante
de la crisis financiera de 2008.
2
La crisis subprime de hipotecas fue el detonante para la aparicin de una crisis financiera a escala mundial, lo cual llevo a la quiebra a
la casa de inversiones Lehman Brothers, cuantiosos planes de rescate por parte de los gobiernos y fuerte recesiones que an hasta
ahora afecta a muchas economas como es el caso de Grecia.
3
El mercado de viviendas es parte de un mercado mucho ms amplio denominado mercado inmobiliario. Segn el tipo de activo, el
mercado inmobiliario puede dividirse en: Vivienda, Oficinas, Hoteles, Comercial, Industrial y de Terrenos
4
Puede existe la posibilidad de que exista un auge continuo de los precios de las viviendas saludable, sin existir burbuja, siempre y
cuando sea soportado por fundamentos econmicos.

mercado es por la falta de fundamentos bien establecidos en que aseguren un crecimiento slido,
saludable y dinmico, y que vaya acorde con los intereses de todos los participantes del mismo.
De manera que para promover una expansin en un mercado de financiamiento hipotecario
es importante que dicho mercado tenga ciertos fundamentos ya establecidos de forma clara y
consistente. Entre estos fundamentos que deben de existir tenemos a una Oferta Sostenible, es
decir que represente un negocio para un grupo de agentes; Demanda Sostenible, es decir que
existan personas que no solo tengan la necesidad de adquirir dichos recursos si no que
efectivamente puedan adquirirlos; y Factores que promuevan su dinamismo, entre estos factores
o condiciones adecuadas tenemos: condiciones econmicas estables, de regulacin clara
(financiera, del sector), condiciones polticas (continuidad de programas de largo plazo), etc.
La necesidad de la existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizs
an ms importante que en otros mercados debido a que el financiamiento es en activos de largo
plazo lo cual lo hace muy dependiente de una estabilidad en las condiciones ya mencionadas.
Tanto como las condiciones antes mencionadas, un aspecto importante tambin es que el
mercado hipotecario tenga un Sistema, un mecanismo de financiamiento que vaya acorde a la
realidad del mercado y que logre alinear los intereses de los participantes, de manera que permita
a estos obtener los beneficios que buscan. Lo que quiere decir esto es que tanto familias, sector
pblico (reguladoras), y sector privado (financieras del sector en general), logren obtener lo que
desean: vivienda, adecuado funcionamiento del mercado y rentabilidad, respectivamente. Por lo
tanto, la forma o modelo en que se financia tambin es un elemento fundamental para el buen
funcionamiento del mercado5.

2. Evolucin del sector vivienda en el Per

Presentamos una breve descripcin del mercado de vivienda en el Per, as como una serie de
indicadores que describen la situacin actual del mercado financiero, especficamente de los
crditos hipotecarios.

2.1.

Tamao del sistema financiero

En relacin a los niveles de crdito domstico, el Per ha mostrado un nivel de crdito como
porcentaje del PBI en torno a 31,4%, mayor respecto a algunos pases de la regin y rezagado
frente a los pases desarrollados (por ejemplo la OCDE: 158,1%).
De manera que el Per carece de una mayor profundidad de crdito, una mayor
bancarizacin, no solo en trminos de prestar dinero y dar acceso al crdito, sino tambin generar
educacin financiera, con lo cual genera una consistencia o crecimiento sostenible en la
penetracin del crdito.

Freiberg (2014), Intermediacin Financiera y Calidad de la Cartera Hipotecaria en Per Cuadernos N 239 UNIAPRAVI

Crdito Domstico Sector Privado 2013

(% del PBI)

Fuente: World Development Indicators Banco Mundial

2.2.

Estructura del sistema financiero

Los crditos en su mayor proporcin van direccionados al crdito comercial, seguido por el de
consumo, en un tercer lugar el hipotecario y por ltimo el direccionado para las microfinancieras.
Entre el 2001 y el 2013 la participacin del financiamiento de hipotecas como porcentaje del
mercado de financiamiento se ha incrementado en 6,5%, siendo para el ltimo periodo (2013) del
15%. Este crecimiento se fundamenta en la bonanza econmica en la primera dcada del S. XXI, la
cual permiti el aumento de los hogares de clase media -crecimiento superior al 60% en los
ltimos 10 aos6-, as como el aumento del nivel de las remuneraciones.
Saldo de adeudados segn Tipo de Crdito

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

Arellano (2013)

2.3.

Dinmica del mercado

En primer lugar es importante mencionar que el sector construccin es relevante para el desempeo
econmico del pas, ya que se encuentra interrelacionado con diversas industrias de la economa, como la
metalrgica, la maderera y la cementera. Adicionalmente, genera una importante demanda de mano de
obra, especialmente no calificada: el 86% de la mano de obra en el sector es no calificada, que en el 2012
represent el 9,6% del total de mano de obra no calificada del pas.
En los ltimos 20 aos, el sector inmobiliario peruano ha mostrado un gran cambio. Si bien el crdito
hipotecario ha mostrado un sostenido crecimiento dentro de la estructura de crdito peruana, aun presenta
un descalce frente a los niveles en este tipo de crditos de diversos pases de la regin y el mundo.
Al analizar el comportamiento de la cartera de vivienda y su participacin dentro del PIB, se observa
que esta ha vivido periodo de auge, declive y posterior recuperacin. Durante el comienzo de la dcada de
los noventa, el auge en el sector se evidenci en las altas tasas de crecimiento registradas por la cartera de
vivienda. Sin embargo, a partir de 1999, la cartera hipotecaria mostr un menor crecimiento respecto al
periodo anterior, y en el 2002, su participacin en el PIB retrocedi a 1,9%. Desde entonces, el indicador ha
exhibido una lenta recuperacin y para 2013 se ubic en un nivel de 5,4% del PIB (mximo histrico). Por
otro lado, el comportamiento de la cartera de vivienda exhibe una evolucin similar a la observada para el
sector de la construccin.
Evolucin de la cartera de vivienda

2%

1%

1%

0%

0%

SaldoHipotecaria
de la Cartera Hipotecaria
Crecimiento
Saldo de la Cartera
Crecimiento de
la Cartera de la Cartera

Cartera de Vivienda/PBI
Construccin/PBI
Cartera de Vivienda/PBI
Construccin/PBI

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

En el Per el nivel de crdito hipotecario como porcentaje del PBI es de 5,4%, lo cual pone al pas muy
rezagado frente a pases como Suiza o Holanda que superan el 100% en porcentaje de crditos frente a su
PBI, pero tambin frente a pases de la regin como Chile el cual llega a niveles de profundidad financiera
cercanos al 20%. De manera que an existe un largo camino a recorrer por el mercado hipotecario peruano.
Si bien el gran crecimiento en materia de crditos hipotecarios resalta, an queda espacio para seguir
creciendo en comparacin con nuestros pares de la regin y con economas desarrolladas (ratios mayores al
7
40% ).

A excepcin de Japn (24.5% del PBI), todos los pases de la OCDE superan el 40%.

2013

5,000

2012

5,000

3%

2%

2011

10,000

2010

10,000

4%

3%

2008
2012
2009
2013

15,000

2006
2010
2007
2011

20,000

15,000

2004
2008
2005
2009

20,000

5%

4%

2002
2006
2003
2007

25,000

2000
2004
2001
2005

25,000

6%

5%

1998
2002
1999
2003

30,000

7%

6%

1996
2000
1997
2001

30,000

8%

7%

1994
1998
1995
1999

35,000

35,000

8%

1995

40,000

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%

1994

40,000

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%

9%

1993

45,000

1993
1994
1995
1996
1993
1997
1994
1998
1995
1999
1996
2000
1997
2001
1998
2002
1999
2003
2000
2004
2001
2005
2002
2006
2003
2007
2004
2008
2005
2009
2006
2010
2007
2011
2008
2012
2009
2013
2010
2011
2012
2013

45,000

(B) Razn
carterasobre
de vivienda
(B) Razn cartera
de vivienda
PIB sobre PIB
9%

1996
1993
1997

(A) Saldo y crecimiento

(A) Saldo y crecimiento
de la carterade la cartera
En millones de S/.
En millones de S/.
50,000
50,000

Crdito hipotecario en Latinoamrica cifras 2012-2013

(% del PBI)

Nota: La cifra de Per, Mxico, Brasil, Hait y Colombia corresponde al 2013. Los dems pases corresponden al 2012, a excepcin de
Nicaragua, Ecuador, Bolivia y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay est actualizado a 2010.
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET)

Crditos hipotecarios en pases de la OCDE cifras 2012-2013

(% del PBI)

Nota: La cifras corresponden al 2013, a excepcin de Austria, EE.UU, Elovaqua, Francia, Israel, Italia, Japn, Noruega y Suecia, que
corresponden al 2012, mientras que Canad y Polonia al 2011
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET), Bancos Centrales

2.4.

Mercado hipotecario saludable

A diferencia de otros pases el Per no tiene una considerable profundidad financiera, pero muestra lo
saludable que es su cartera de crdito comparado con otros pases de la regin, esto se deduce del anlisis
de morosidad de la cartera hipotecaria. En Per la morosidad de la cartera hipotecaria es de 1,3%, mientras
que en otros pases de la regin, dicho indicador se encuentra por encima del 3%.
Morosidad Hipotecaria en Latinoamrica
(% de los crditos directos)

6,2%

6,0%

3,1%

3,2%
1,3%

MXICO

COLOMBIA

Actua l izado a:
Ago 2014

Ago 2014

CHILE

Set 2014

BRASIL

Ma r 2014

PER

Set 2014

.
Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema Financiero

En el Per la morosidad en la cartera hipotecaria es ms baja que la del mercado, mostrando con ello
mejor calidad de la cartera hipotecaria frente a las de crdito comercial o de consumo.

Per: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario

(% de los crditos directos)

Fuente: SBS

2.5.

Situacin actual del mercado de vivienda

En los ltimos aos, el sector inmobiliario peruano ha experimentado un auge significativo, en un

entorno de sano crecimiento econmico. Mientras que el total del saldo de las colocaciones del sistema
financiero creci en promedio 14% en los ltimos 5 aos, el mercado de crdito hipotecario fue de 20%.
Cabe destacar que, en 2009 el total de colocaciones del sistema financiero aument apenas 1,3%, mientras
que las colocaciones de crditos hipotecarios se incrementaron en 9,4%.
A pesar de que el crdito hipotecario ha experimentado un crecimiento sostenido, ste todava se
puede calificar de pequeo, si se le compara con las colocaciones en otros pases con economas de similar
tamao, como Chile y Colombia en donde este tipo de crdito alcanza alrededor 19% y 3,8% de su PBI,
respectivamente. Tomando en consideracin el an incipiente desarrollo de este mercado, a continuacin se
sealan los factores que actualmente promueven o limitan un mayor desarrollo del mismo, lo cual es
fundamental para solucionar el problema del dficit habitacional en el pas.
Factores que promueven el actual desarrollo del mercado:
Por el lado de la demanda:
La gran demanda potencial de vivienda: Segn las estimaciones de la Cmara Peruana de
Construccin (CAPECO), existe actualmente una demanda potencial de viviendas de 2 216 877 y una
demanda efectiva de 431 881 viviendas slo en Lima Metropolitana y el Callao. Ello representa un
8
alentador escenario para el crecimiento de este sector . En tanto, segn el Instituto Nacional de
Estadstica e informtica (INEI), el pas tiene un dficit habitacional de 1,9 millones de hogares,
siendo 400 mil de carcter de deficiencia cuantitativa.
El incremento del poder adquisitivo de las familias: Segn la informacin oficial sobre
remuneraciones, los sueldos y salarios han mostrado a lo largo de la ltima dcada un constante
crecimiento, lo cual facilita que un mayor nmero de familias acceda al crdito hipotecario ofrecido
por el sector privado y los diferentes programas del Estado.
El entorno macroeconmico ms estable ha permitido la captacin de recursos a tasas de inters
menores, las cuales se traducen en un costo del crdito tambin menor, as como en mayores
plazos para el financiamiento.
Por el lado de la oferta:
la rentabilidad que ofrece la inversin en el sector inmobiliario
El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los ltimos aos este tipo de crdito en
comparacin con otros, tales como los crditos de consumo, comerciales o a la microempresa, lo
cual ha promovido un mayor inters en el mercado de crdito hipotecario por parte de los
intermediarios financieros: La cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza
judicial) de los crditos hipotecarios concedidos esta alrededor del 1%.
La mayor proporcin de viviendas en la modalidad de bien futuro, que se venden antes de
terminadas, lo que reduce el costo de financiacin de los promotores inmobiliarios.

A la fecha no existe un clculo exacto de la demanda potencial y efectiva de vivienda a nivel pas.

 La oferta inmobiliaria, se orienta ahora a segmentos de menores ingresos donde se concentra el

mayor dficit habitacional.

3. Evolucin de los Precios de vivienda

En el caso peruano, la estabilidad econmica obtenida desde inicios del presente siglo constituy una
condicin fundamental para que todos los mercados incluido el hipotecario tomaran un nuevo rumbo.
En relacin al mercado hipotecario dicha situacin mostr una fuerza resaltante en los ltimos aos,
llevando con ello un consistente crecimiento en los precios en metros cuadrados de inmuebles (viviendas).

Precios por m de departamentos

(En Nuevos Soles)
ESTABILIDAD DE PRECIOS

PERIODO DE EXPANSIN

Promedio: -1%

Promedio: 15,6%

4 971
4 254

3 493
2 982
2 688
1 870

2 157 2 061

2 296
1 913 1 936

1 665

1 842 1 760

1 723

1 795

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fuente: BCRP
Nota: Precio promedio de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco

A raz de la continua alza de precios de las viviendas muchos se han preguntado si sta es producto de
un boom inmobiliario o si estamos viviendo el inicio de una burbuja inmobiliaria como se vivi en Espaa o
9
Estados Unidos .
Si bien el crecimiento de la vivienda ha sido muy rpido, en comparacin con la regin aun muestra
niveles menores al promedio, segn informacin actualizada de la agencia inmobiliaria Global Property
10
Guide (GPG) con datos del mismo periodo.
En general, despus de la crisis financiera de finales de los aos noventa, el sector de la vivienda
presenci un estancamiento hasta mediados de la dcada pasada, alcanzando mnimos histricos en
trminos de participacin en la actividad econmica, cartera de vivienda sobre PIB y precios. No obstante, a
partir de 2007 el sector mostr una importante recuperacin, que se ha evidenciado a travs del

Luego de las crisis inmobiliarias ocurridas en EEUU y Espaa, en el pas se ha prestado mucha atencin a lo que sucede en el mercado,
especficamente a la evolucin de los precios y a la posibilidad de una burbuja
10

GPG toma como referencia para su indicador el precio promedio en US$ de departamentos de 120 m2 situados en el centro de la
ciudad ms importante de cada pas.

10

crecimiento de la cartera y de la dinmica de los precios de la vivienda. Todo esto ha estado sin duda
influenciado tambin por la mayor dinmica que exhibi la economa peruana en el mismo perodo
2

Precio por m de las viviendas en Lima

(US$ por m2)

*2012
** 2011
Nota: Vivienda de 120 m localizada en la ciudad ms importante del pas (2013)
Fuente: Global Property Guide

11