UAP

Ricardo Daniel Vargas Moscol

VALUACIN COMERCIAL
INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN
ESPEJO 11585, DISTRITO DE SAN JUAN DE
MIRAFLORES, LIMA.

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
CURSO

TASACIN Y PERITAJE
DOCENTE

ARQ. DIEGO LA ROSA

TEMA

VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO

EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014
X CICLO

ALUMNO:

VARGAS MOSCOL, Ricardo Daniel

BARRANCO, PER
21 de JUNIO del 2014

VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO

EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014

HOJA RESUMEN

1.- Ubicacin

:
Calle Valentn Espejo 11585, frente al
parque Micaela Bastidas cuadra de la Av.
Pachacutec cdra. 9, San Juan de Miraflores.

2.- Tipo de inmueble

Casa de 2 pisos en venta.

3.- Propietarios

MAK Inmobiliaria Telf.: 2425625

4.- Validez del resultado

:
21 de Junio del 2014, validez de 90
das.

5.- Fines del estudio

Venta de la casa.

6.- Valuacin comercial

US$ 184,000.00 - S/. 515,200.00

7.- Cambio monetario

S/. 2.80 soles por USD$

8.- Autor

Vargas Moscol, Ricardo Daniel

9.- Fecha de valuacin

21 de Junio del 2014.

+
VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014

Ubicacin del inmueble valuado.

Ubicacin del inmueble valuado.

Fachada del inmueble valuado.

Fachada del inmueble valuado.

Interior del inmueble valuado.

Vista de la escalera

Interior del inmueble valuado.

Vista del comedor

Interior del inmueble valuado.

Vista de la sala

Interior del inmueble valuado.

Vista de la cocina

Interior del inmueble valuado.

Vista del dormitorio

Interior del inmueble valuado.

Vista del dormitorio

Interior del inmueble valuado.

Vista del closet del dormitorio

Interior del inmueble valuado.

Vista del dormitorio

Interior del inmueble valuado.

Vista de la cochera

Interior del inmueble valuado.

Vista del patio interior

10

Interior del inmueble valuado.

Vista del bao

Interior del inmueble valuado.

Vista del techo

11

Entorno del inmueble valuado.

12

Entorno del inmueble valuado.

13

VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO

EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014

II

2.1

MEMORIA DESCRIPTIVA

LOCALIZACIN
Calle Valentn Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas cdra.
De la Av. Pachacutec o tambin llamada Av. Los Hroes cdra. 9 en el
distrito de San Juan de Miraflores, Lima.

Ubicado cerca al parque Micaela Bastidas y a media cuadra de la Av. Pachacutec.

2.2

PROPIEDAD DEL INMUEBLE

MAK Inmobiliaria

2.3

CALIFICACION DE LA UBICACION
Predio ubicado en el distrito de San Juan de Miraflores con una
zonificacin de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada tambin
a media cuadra de la Av. Pachacutec, una avenida netamente comercial
cuya zonificacin est declarada como CM y CZ, zona comercial
metropolitana y comercio zonal respectivamente.

14

Plano de zonificacin del distrito de San Juan de Miraflores.

Segn los parmetros urbansticos se permite tener una construccin de

hasta 5 pisos. Actualmente el predio cuenta con solo 2 pisos.
El predio est cerca de un parque como rea verde y cerca al tren
elctrico de la lnea 1 como principal transporte y la Av. Los Hroes
como una va primaria que conecta con Surco (Centro de Lima) y Villa
Mara del Triunfo (Sur de Lima), pistas y veredas en buen estado, poca
circulacin de autos (poca contaminacin auditiva y ambiental).
Ubicado en una muy buena zona residencial con todos los servicios
completos, siendo una zona emergente para las empresas inmobiliarias
y constructoras.
El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura
urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos.

2.4

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuacin es:
Una vivienda de 2 pisos con un patio frontal, cerco de fierro elctrico y
una fachada enchapada en maylica totalmente y en buen estado. Tiene
un solo ingreso que se encuentra aledao al portn del garaje como
estacionamiento. A los lados y al frente del inmueble, se encuentran
viviendas que presentan casi las mismas caractersticas.

15

Viviendas aledaas al predio en venta, caractersticas similares.

El inmueble est cerca al parque Micaela Bastidas como un espacio de

reunin y socializacin con las personas del entorno urbano.

2.5

DISTRIBUCIN
Sala - comedor con pisos de parquet, cuenta con excelente iluminacin y
ventilacin.
Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cermicos, 3 dormitorios con
closets.
Cocina con cermicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor
de diario. 2 baos completos con enchapado en cermicos.
Patio y terraza con pisos de cermicos. Balcn y chimenea decorativa.
Lavandera. 1 Cochera.

2.6

CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIN
Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son
los siguientes:
La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto y
revestido de maylicas en toda la fachada principal, puertas y marcos de
las ventanas de material de madera al igual que en los muebles y
mobiliarios en el interior de la casa, escalera de concreto con
recubrimiento de madera laminada con pasamanos de madera; piso de
porcelanato con textura de madera.

16

Dormitorios con piso de porcelanato de textura de madera y muebles de madera.

Escalera de concreto con revestimiento de madera laminada.

17

2.7

TAMAO DEL INMUEBLE

a) El rea del terreno es: 160.00 m2.
Linderos:
Frente: Con la Calle Valentn Espejo de 8.00 mts.
Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts.
Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.
Izquierdo: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.

rea del terreno del predio en venta

b) De la edificacin.Primer piso
:
Segundo piso :
Total
:

2.8

153.00 m2
153.00 m2
306.00 m2

USO ACTUAL
Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

18

2.9

CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta una buena calidad arquitectnica, con amplios

espacios y una buena rea libre.
La distribucin arquitectnica de espacios del inmueble como tambin la
ubicacin de la escalera como circulacin vertical son buenas.
El estado arquitectnico de espacios del inmueble se encuentra en un
buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo
constituyen, los muros son de ladrillo, prticos y vigas de concreto,
paredes tarrajeadas, enchapadas de maylicas y pintadas.
El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de
conservacin, cuenta con muros, prticos y vigas, losa aligerada.
El inmueble cuenta servicios bsicos completos sanitarios, elctricos,
gas, cable e internet.

2.10 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN

La antigedad de la edificacin es de 48 aos.
El estado de conservacin que presenta es BUENA

2.11

DEPRECIACIN
La depreciacin del inmueble en venta es del 35 %, ya que a pesar de
tener una antigedad cerca de los 50 aos y construido de ladrillo, la
conservacin del inmueble es buena.

Material
Estructural
Predominante

Muy bueno
%

Hasta 5
aos

Concreto
Ladrillo
adobe

0
0
0

5
8
15

10
20
30

55
60
65

Hasta 10 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

0
3
10

5
11
20

10
23
35

55
63
70

Hasta 15 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

3
6
15

8
14
25

13
26
40

58
66
75

Antigedad (en
aos)

ESTADO DE CONSERVACION
Bueno
Regular
%
%

Malo
%

19

Hasta 20 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

6
9
20

11
17
30

16
29
45

61
69
80

Hasta 25 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

9
12
25

14
20
35

19
32
50

64
72
85

Hasta 30
aos

Concreto
Ladrillo
adobe

12
15
30

17
23
40

22
35
55

67
75
90

Hasta 35 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

15
18
35

20
26
45

25
38
60

70
78
*

Hasta 40 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

18
21
40

23
29
50

28
41
65

73
81
*

Hasta 45
aos

Concreto
Ladrillo
adobe

21
24
45

26
32
55

31
44
70

76
84
*

Hasta 50 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

24
27
50

29
35
60

34
47
75

79
87
*

Ms de 50 aos

Concreto
Ladrillo
adobe

27
30
55

32
38
65

37
50
80

82
90
*

* El Perito deber estimar los porcentajes no tabulados

III

3.1

VALUACION COMERCIAL

METODOLOGIA DE LA VALUACION
Directa
Vivienda unifamiliar
At. = 160.00 m2.
N de pisos = 2
Ac. 1 piso = 153.00 m2.
2 piso = 153.00 m2.
_________
306.00 m2.
Antigedad = 48 aos.
Estado de conservacin = Buena o/y de primera.
Depreciacin = 35 %

20

Valor de los terrenos en el distrito de San Juan de Miraflores

Vut. (Valor unitario del terreno) = US$ 544.00
- Segn datos de CAPECO en su primer informe de desarrollo
inmobiliario y el BCR (Banco central de reserva).

Fuente: http://www.laencontre.com/noticias/capeco-presento-el-primer-informedesarrollo-inmobiliario/600

Fuente: http://guiadeclasificados.pe/noticias/noticia/67/cual-es-el-precio-del-metrocuadrado-en-lima

21

Vut. = US$ 544.00

At. = 160.00 m2.
Vt. = Vut. X At. = US$ 87,040.00
Valor de los edificios en el distrito de San Juan de Miraflores
Vue. (Valor unitario de la edificacin) = US$ 484.81
- Segn el suplemento tcnico del costo de construccin.

Fuente: Reglamento nacional de tasacin.

Vac. = Vue. x Ac. x (1 depreciacin)

Vac. = (Vue. x Ac.) (depreciacin x (Vue. x Ac.))
1 Nivel
- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36
2 Nivel
- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36
_____________
US$ 96,428.72
V. = Vt. + Vac.
V. = US$ 87,040.00 + US$ 96,428.72
V. = US$ 183,468.72
V. = US$ 184,000.00

22

3.2

VALUACION DIRECTA O DE COSTOS

La valuacin directa se constituir por la adicin de los valores del
terreno, la edificacin, reas comunes y equipamiento que le
corresponde. El valor alcanza a US$ 184,000.00

3.2.1 Valuacin por terreno

Considerando el rea que corresponde al bien 160 m2.y el valor unitario
correspondiente por terreno determinado en US$ 544.00/m2 (Valor de
ofertas ajustado), en base al mercado observado, se fija el valor por
terreno en US$ 87,040.00
3.2.2 Valuacin por edificaciones (Vase anexo 2)
Considera el valor unitario de la edificacin a partir de los materiales
predominantes y acabados, as como la antigedad y la depreciacin
establecida para cada caso.
El clculo puede apreciarse a
continuacin:
1 Nivel
US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0.65

US$ 48,214.36

2 Nivel
US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0,65
Total

=
=

US$ 48,214.36
US$ 96,428.72

3.2.3 Valuacin de obras complementarias y otras Instalaciones:

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones se estiman en el
..% del valor de las edificaciones.
US$ .. x 0,..

US$ ..

3.2.4 Resumen de la Valuacin Directa

La valuacin directa o de costos ser el resultado de la adicin de los
valores de terreno, edificaciones y obras complementarias. El resultado
es US$ 183,468.72

3.3

VALUACION COMERCIAL O COMPARATIVA

Considerando la informacin levantada en el sitio y referida a inmuebles
similares al sujeto podemos obtener el valor aplicando el valor unitario
de viviendas al rea del inmueble sujeto a estudio. El clculo es el que
sigue:
m2 x US$ ../m2

US$ ..

23

IV

RESULTADO DE LA VALUACION

Considerando el proceso desarrollado cuyos clculos se han podido apreciar

en el texto de este reporte, el autor opina en el sentido de establecer como
resultado de la valuacin al monto equivalente al promedio de los dos valores
obtenidos, por los mtodos directo y de mercado obtenindose la suma de US$
183,468.72 el monto redondeado de US$ 184,000.00

Conclusin:
En nuestra opinin el valor comercial del inmueble ubicado en la Calle
Valentn Espejo 11585, distrito de San Juan de Miraflores, Lima, se estima
en: US$ 184,000.00 (Ciento ochenta y cuatro mil con 00/100 Dlares
Americanos). S. E. U. O.

Firma, nombre, identificacin y

declaracin del autor

24

25