ORGANIZAÇÃO DAS ÁREAS URBANAS

o espaço urbano não é homogéneo, diferencia-

diferencia-se do ponto de vista

Morfológico Funcional

ou seja, a

Morfologia urbana (…)

que traduz

… a forma como o solo urbano é ocupado: o

traçado das ruas, a disposição dos edifícios, a
localização dos espaços verdes…

que origina a

Planta da cidade/urbana que é a … representação de uma cidade em grande escala

existindo, essencialmente, três (3)

Tipos

Planta radioconcêntrica: Évora

Esta planta caracteriza-

caracteriza-se por ruas circulares e
radiais à volta de um centro,
centro, que pode ser uma
rotunda, um castelo, uma praça, uma igreja, um
mercado. Este tipo de planta é comum em cidades
europeias que cresceram durante a Idade Média

Planta irregular: Porto

Esta planta caracteriza-

caracteriza-se por ruas estreitas e
sinuosas,, que dificultam a circulação automóvel,
sinuosas
ruas sem saída e pátios interiores.
Como exemplo representativo temos as cidades
muçulmanas e os centros históricos das cidades
europeias

Planta regular ou ortogonal: Lisboa

Esta planta caracteriza-

caracteriza-se por ruas de traçado
geométrico, direitas, paralelas e
perpendiculares umas às outras,
outras, facilitando a
circulação automóvel.
Este tipo de plantas aparece nas cidades norte-
norte-
americanas, em cidades recentes ou cidades
reconstruídas, como é o caso da Baixa Pombalina
de Lisboa

… político
político--administrativa (as sedes
de poder e decisão
estatal/empresarial), cultural e
científica (universidades, museus…),
residencial, religiosa, militar,
económica (instituições financeiras,
empresas prestadoras de serviços),
comercial…
… nas áreas melhor
servidas pelos
transportes e vias de
comunicação o custo
do solo é mais alto.
alto.
Pode atrair a instalação
de residências e
actividades económicas, i.e.
como pode provocar a
desvalorização relativa
de um local em virtude
do congestionamento,
levando à reorganização
do espaço urbano
(Doc. 5)
5)
Condições ambientais
… relevo, poluição, zonas verdes,
paisagem, etc.
(…)
o espaço urbano desempenha/oferece uma grande diversidade de
… actividades desenvolvidas nos
centros urbanos que desempenham um
por exemplo Funções são
papel importante na satisfação das
necessidades da população
que se agrupam/organizam no espaço formando as chamadas
… espaços mais ou menos homogéneos
e individualizados que se diferenciam de
Áreas funcionais são
acordo com a actividade/função
predominante que desempenham
cuja
as que compõem a cidade são
Localização/organização
CBD
é condicionada por determinados
Áreas residenciais
Factores
Áreas industriais
particularmente a
Renda locativa traduz o … custo do solo (Docs. 1 e 5)
que por sua vez é influenciada pela
Acessibilidade Distância ao centro
de um modo geral
… o custo do solo diminui à medida que nos
afastamos do centro da cidade,
cidade, que é a área mais
central e de maior acessibilidade, logo a mais cara e a
mais atractiva para as actividades teciárias
… sobrevalorização
amiúde, no centro da cidade, assiste-
assiste-se a processos de
do custo do solo,
solo,
por haver > procura
que oferta,
Especulação fundiária a
provocando,
também, a
especulação
imobiliária
o custo/preço do solo é, ainda, influenciado por outras razões como
Aspectos sociais Planos de urbanização
… as características … as actividades projectadas para
socioeconómicas da população uma determinada área
residente condicionam o custo do solo,
sendo os terrenos mais caros
ocupados, geralmente, pelas do
sector terciário e os mais baratos
pela indústria
2
 ________
Doc. 1 – Variação da renda locativa
com a distância ao centro

A renda locativa é a teoria que defende que as rendas ou valores

do solo urbano diminuem com a distância ao centro,
centro, observando-
observando-
se, assim, um decréscimo com a distância.
No espaço urbano, os valores mais elevados do solo registam
registam--se
no centro,
centro, já que esta é a área onde se verifica uma maior
acessibilidade, uma maior escassez de solo e uma maior
competição pela sua ocupação.
ocupação. À medida que nos afastamos do
centro em direcção à periferia, aumentam os terrenos
disponíveis, a procura diminui e a renda locativa baixa.
baixa. Assiste-
Assiste-
se, então, a um decréscimo e dispersão das actividades terciárias e ao
aparecimento de outras funções: residencial e/ou industrial. Ou seja, a
diminuição da acessibilidade é acompanhada por uma
diferenciação funcional (Doc. 6) 6)

… mais vulgarmente designada entre

… termo geográfico que
nós por «Baixa
«Baixa»» ou «Centro
«Centro»,», nos
Central Business District - CBD éo designa a área central de
EUA por «Downtown», em França por
uma aglomeração urbana
«Cité» e em Inglaterra por «City»
tendo

Características

tais como

• elevado grau de acessibilidade em termos de transportes públicos/colectivos

• grande concentração de actividades terciárias que vão desde o comércio especializado até
aos mais altos níveis de decisão da Administração Pública (ministérios, tribunais…) e da actividade
privada (sedes de bancos, companhias de seguros, escritórios de profissões liberais…)
• intenso tráfego de transportes
• demograficamente, o CBD caracteriza
caracteriza--se pela enorme concentração de população flutuante
– presente apenas durante o dia
• grande diversidade de serviços e funções raras – serviços e funções que só se encontram
disponíveis em determinados lugares, as únicas que têm capacidade para suportar os elevados
custos do solo e que, por isso, atraem diariamente um grande número de pessoas. Além disso,
encontram--se também, nesta área da cidade todos os bens e serviços mais vulgares,
encontram vulgares, como por
exemplo, cafés, pastelarias, restaurantes…
• concentração de equipamentos culturais, religiosos, públicos, turísticos/restauração…

apesar da concentração de uma grande variedade de actividades, existe a tendência para a

no Diferenciação funcional do CBD no

Plano vertical Plano horizontal

… a forte concentração de actividades
numa área relativamente restrita leva
a uma intensa competição pelo espaço
… a análise da organização/tipologia
e ao elevado valor do solo.
solo. Este facto
das actividades no plano horizontal
tem conduzido ao desenvolvimento dos
revela a existência de áreas de forte
edifícios em altura,
altura, sendo esta uma das
especialização no interior do CBD
características morfológicas.
(zonamento horizontal):
horizontal): destacam-
destacam-se
O Doc. 2 mostra o zonamento vertical
o centro financeiro e administrativo, a
na Rua Augusta (em Lisboa), ou seja, a
área de comércio a retalho, a área de
distribuição da função terciária e
comércio grossista, a área de hotéis e
residencial.. No rés-
residencial rés-do
do--chão e 1º andar
restauração, a área de diversão…
correspondem a actividades que
necessitam de grande contacto com o
consumidor.

________
Doc. 2 3
 (…)
… no fundo, a expansão da
Dinamismo/expansão do CBD função terciária

o CBD é uma área muito dinâmica/activa, onde as diferentes funções se vão sucedendo

numa primeira fase, assistiu-

assistiu-se actualmente, verifica-
verifica-se

… à substituição das funções a tendência para a

industrial e residencial pelo comércio descentralização das funções
e outras actividades terciárias, para comercial e terciária para outras
além do crescimento em altura, o que áreas da cidade (Doc. 3)
3)
evidencia a expansão do CBD. Mas a
substituição de um tipo de funções
por outro não são suficientes, face à dinâmica para a qual contribuem
procura que se regista nesta área da
cidade
Factores

como
________
Doc. 3 – Áreas de descentralização • a especulação fundiária
comercial na cidade de Lisboa • o congestionamento do centro
(área mais antiga, de ruas estreitas…)
• a diminuição da acessibilidade –
acesso ao centro mais difícil e
demorado

surgem assim assiste--se, de igual modo, à

assiste

Novas centralidades Deslocalização das

sedes de empresas
… noutros pontos da cidade, e de serviços da
onde existe espaço disponível
administração
e boa acessibilidade, com
novas formas de comércio,
comércio, Pública
por exemplo, os centros
comerciais e hipermercados
… surgindo novos centros de
negócios,, parques de
negócios
escritórios e tecnológicos

perante as alterações provocadas pela dinâmica funcional do CBD e

do aparecimento de novas centralidades, os centros das cidades têm
perdido de influência e capacidade de atrair população (Doc. 4) 4), têm

________
Doc. 4 – Variação da população Estagnação do CBD
residente nas freguesias do concelho
do Porto – 81/01 devido a esta tendência, as

Políticas urbanísticas

têm procurado a

Revitalização do CBD

implementando medidas como

• a organização do trânsito, a criação de espaços de estacionamento,

o aumento da qualidade e eficácia dos transportes públicos
• o encerramento ao trânsito de determinadas ruas ou áreas
• a implementação de programas e iniciativas que incentivam e dão
apoio financeiro a projectos de reabilitação urbana e comercial (por
exemplo, o URBCOM
URBCOM,, no âmbito do III QCA, é um programa de
incentivos a Projectos de Urbanismo Comercial)
Comercial) 4
________
Doc. 1 – Variação da renda locativa
com a distância ao centro

A renda locativa é a teoria que defende que as rendas ou valores

do solo urbano diminuem com a distância ao centro,
centro, observando-
observando-
se, assim, um decréscimo com a distância.
No espaço urbano, os valores mais elevados do solo registam
registam--se
no centro,
centro, já que esta é a área onde se verifica uma maior
acessibilidade, uma maior escassez de solo e uma maior
competição pela sua ocupação.
ocupação. À medida que nos afastamos do
centro em direcção à periferia, aumentam os terrenos
disponíveis, a procura diminui e a renda locativa baixa.
baixa. Assiste-
Assiste-
se, então, a um decréscimo e dispersão das actividades terciárias e ao
aparecimento de outras funções: residencial e/ou industrial. Ou seja, a
diminuição da acessibilidade é acompanhada por uma
diferenciação funcional (Doc. 6) 6)

________
Doc. 5 – Variação do valor do solo
(renda locativa) num centro urbano

Verificam-se algumas excepções,

Verificam- excepções, existindo áreas na
cidade que, embora afastadas do centro, registam
registam,, pela
convergência de importantes meios de transporte e
vias de comunicação,
comunicação, uma forte acessibilidade,
acessibilidade, o que
se traduz numa subida dos valores do solo.
solo.

________
Doc. 6 – Variação da superfície ocupada
pelas diferentes funções (%) entre o CBD
e os subúrbios

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