Artigo Operações Urbanas Consorciadas

Projeto urbano e operao urbana
consorciada em So Paulo:
limites, desafios e perspectivas
Urban project and urban consortium operation
in So Paulo: limits, challenges and prospects
Anglica A. T. Benatti Alvim
Eunice Helena Sguizzardi Abascal
Lus Gustavo Sayo de Moraes
Resumo
Na cidade contempornea, o projeto urbano surge
como contraposio ao conjunto de prticas advindas do planejamento de larga escala. Introduz
uma viso de gesto estratgica com normas e
procedimentos reflexivos articulados a um conjunto de aes e instrumentos de transformao do
espao, considerando uma lgica inclusiva. No Brasil, a Operao Urbana Consorciada introduz uma
viso contempornea do projeto urbano, para alm
do tradicional zoneamento urbano. Os ganhos para a sociedade e para o ambiente construdo so
poucos expressivos, ocorrendo predominantemente a atuao do setor privado em face da ausncia
de um projeto urbano. Este artigo, com base no
caso da Operao Urbana gua Branca, em So
Paulo, discute a fragilidade desse instrumento ante
as transformaes em curso nessa regio comandadas pelo interesse do mercado imobilirio.
Abstract
In the contemporary city, urban design emerges
as a counterpoint to all the practices resulting
from large-scale planning. It introduces a vision
of strategic management with norms and reflexive
procedures articulated in a thoughtful set of
actions and instruments of transformation of
space, considering an inclusive logic. In Brazil,
the Urban Consortium Operation introduces a
contemporary vision of urban design, which goes
beyond traditional urban zoning. The gains for
society and the built environment are hardly
significant, private sector action predominating
due to the lack of an urban project. This article,
based on the case of the gua Branca Urban
Operation, So Paulo, discusses the fragility of
this instrument in the face of the transformations
underway in this region controlled by property
market interests.
Palavras-chave: projeto urbano; Operao Urbana

Consorciada; Operao Urbana gua Branca.
Keywords: urban project; urban consortium

operation; gua Branca urban operation.
Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011
Anglica A. T. Benatti Alvim, Eunice Helena Sguizzardi Abascal e Lus Gustavo Sayo de Moraes
Introduo
A partir de meados dos anos 1980, a globalizao introduz novas demandas e desafios para
as cidades. A desregulamentao e abertura de
mercados, o desenvolvimento acelerado das
tecnologias de informao, a expanso das redes de alta tecnologia, entre outros, reforam
as interdependncias e influncias mundiais
nos espaos locais.
As transformaes advindas da globali-
equitativa, que se apresenta como desafio ao

contexto atual.
Nesse contexto de transformao econmica e do papel do Estado, o projeto urbano
passa a ser entendido como atuao pblica
em um segmento da cidade, articulado a uma
viso global e soluo de problemas socioeconmicos (Lungo, 2004).
No Brasil, a promulgao da Constituio
Federal de 1988, associada aos princpios de
redemocratizao, descentralizao e implementao da poltica urbana em nvel federal,
zao incluem mudanas nos padres de inves-
amplia a competncia local, possibilitando
timento de capital, na localizao e organiza-
aos municpios a introduo de instrumentos
o do setor produtivo e nos fluxos financeiros,
contemporneos e flexveis de interveno na
e so acompanhadas por movimentos de re-
cidade.
forma do Estado em direo ao chamado Es-
Instrumentos urbansticos buscam aliar
tado mnimo preconizado pelo neoliberalismo
os desafios decorrentes da globalizao tan-
econmico.
to do ponto de vista da crise urbana quanto
Os efeitos de ampliao das desigual-
das aparentes vantagens desse novo quadro
dades sociais e de agravamento dos desequi-
econmico deflagrado, redefinindo o papel
lbrios urbanos ante os processos econmicos
da iniciativa privada na produo do espao
mundializados so latentes no contexto da me-
urbano. nesse contexto que se evidencia a
trpole globalizada. Por um lado, observa-se a
figura da Operao Urbana Consorciada (OU),
perda da capacidade econmica, a diminuio
instrumento cujo objetivo promover o desen-
de empregos e de arrecadao introduzindo
volvimento urbano a partir da articulao entre
uma consequente degradao territorial dos
agentes pblicos e privados, com base em um
espaos urbanos. Por outro, a proeminncia de
projeto urbano.
um meio urbano, calcado em empreendimentos
No entanto, em quase duas dcadas de
produtivos complexos, articula-se redefinio
aplicao desse instrumento, os ganhos para a
espacial da produo, conferindo s cidades
sociedade e o ambiente construdo so ainda
um lugar destacado na nova geografia do mer-
poucos expressivos. Observa-se a desarticula-
cado internacional (Sassen, 1998).
o entre a aplicao de instrumentos urba-
As competies impostas pela globali-
nsticos existentes face a ausncia da definio
zao conduzem a administrao local a pr-
de um projeto urbano, reforando conflitos
ticas empresariais envolvendo diretamente o
entre plano, projeto e implementao, bem
setor privado na produo do espao urbano.
como decises que propem novos projetos
Machado (2003) aponta que a globalizao
e investimentos para a cidade, motivadas por
demanda por uma cidade eficiente, atraente e
fratura entre as dimenses tcnica e poltica,
214
Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo
revelandouma ao assincrnica e descompas-
O Projeto Urbano surge na Europa no in-
sada em reas-alvo de intervenes urbanas
cio dos anos de 1970, como categoria interme-
concertadas.
diria e articuladora entre projetos arquitetni-
Com base no caso da Operao Urbana
cos e planos urbanos de larga escala.
gua Branca (OUAB), em So Paulo, este ar-
Na sociedade contempornea, em que
tigo1 discute a fragilidade desse instrumento
as cidades assumem papel protagonista para a
ante as transformaes em curso nessa regio.
realizao do processo econmico, incabvel
Reflete-se sobre os limites e desafios dos pro-
pautar o desenvolvimento urbano em planos
jetos urbanos propostos para essa rea, em
e projetos definidos como programas de longo
comparao ao processo em curso, comanda-
prazo, como fora prtica consagrada durante
do efetivamente pelos interesses do mercado
os anos de vigncia do paradigma moderno.
imobilirio.
Ascher (ibid.) conclama a definir um novo urbanismo, reflexivo e adaptado sociedade

complexa e de futuro incerto. Esse novo urba-
Projeto Urbano:
um instrumento mediador
da transformao da cidade
nismo inspira articular planos como conjuntos

de diretrizes e formas espaciais, aptos sua
implementao.
Trata-se de um urbanismo de mltiplos
projetos, coerentes em seus objetivos comple-
O conceito de projeto urbano assinala contra-
mentares e redistributivos, visando lgica de
posio s prticas do Urbanismo Moderno,
incluso e equidade devido gesto estratgi-
modelo preconizado em dcadas anteriores,
ca, capaz de coordenar aes conjuntas, cujo
fundado na aplicao de regras simples, est-
objetivo sincronizar etapas. Ao plano e a sua
veis e imperativas, e reproduo de solues
implementao caberiam minimizar a aleato-
espaciais homogneas, nas quais os planos
riedade, articulando o curto e o longo prazos, a
urbansticos tinham por objetivo principal con-
pequena, a mdia e a grande escala.
trolar o futuro, reduzir a incerteza e projetar a

totalidade urbana.
A partir dos anos de 1980, com o enfraquecimento do papel do Estado na conduo
Enquanto o Urbanismo Moderno apos-
das polticas pblicas e a emergncia da glo-
tou nas lgicas de ordenamento e uso do
balizao, a procura por uma soluo para os
solo como fundamento para a concretizao
problemas decorrentes do acirramento de con-
de projetos, lgicas essas tais como o zonea-
tradies urbanas, atores pblicos e privados
mento, densidades, atividades e gabaritos, um
buscam novas formas mais eficiente de cumprir
novo urbanismo ou neourbanismo, conforme
objetivos visando coletividade e o conjunto
denominao de Ascher (2010), visa realiza-
da sociedade. A complexidade e a flexibilidade
o de objetivos incentivando atores pblicos
das normas preconizadas pelo Projeto Urbano
e privados a estabelecer parcerias, a fim de
acompanham a diversidade crescente dos ter-
potencializar os efeitos e o alcance social das
ritrios. Novos mecanismos de intermediao
propostas.
entre intervenes pblicas e privadas so
215
desenvolvidosem diferentes tipos de consr-
principalmente o turismo como atividade ca-
cios, concesses e subsdios combinados com
pital e preconizando o city marketing como
servios.
estratgia de desenvolvimento, sem contudo
O novo urbanismo conforme aponta
auferir os ganhos para a sociedade. Longe do
Ascher (ibid.) admite que o projeto urbano se
postulado simplista que planejar estrategica-
valha das oportunidades ou mesmo das crises
mente servir ao liberalismo de mercado ou se
urbanas para implementar estratgias de re-
apoiar no pressuposto de retrao do papel da
cuperao de segmentos da cidade calcadas
administrao pblica local como coordenado-
em parcerias pblico-privadas. Para Machado
ra do planejamento, o projeto urbano pode ser
(2003, p. 92), esse novo urbanismo surge
considerado um instrumento que pode valer-se
como contraposio ao conjunto de prticas
das oportunidades, dos acontecimentos e das
advindas do Urbanismo Moderno tais como
diversas foras econmicas e sociais de modo
planos diretores que se propunham a uma pr-
positivo relativamente aos seus objetivos.
tica de planejamento de longa durao. Surge
O instrumento deve refletir o dinamis-
pautado na gesto estratgica urbana e fun-
mo municipal ou ainda busc-lo, incentivar a
damentado em projeto urbano. Este implica
competitividade entre cidades integrantes da
procedimentos reflexivos, contando uma multi-
mesma rede e a atratividade de recursos finan-
plicidade de projetos de natureza diversa que
ceiros, contando principalmente com capital
devem buscar coerncia e articulao entre si
privado e fundos pblicos. Portas (1998) de-
levando em conta as potencialidades locais e
fende que o projeto urbano deve ser elaborado
as possibilidades de transformao do espao.
como projeto de execuo para o espao pbli-
Segundo Portas (1998), o projeto urbano
co ou coletivo e acompanhado de um conjunto
vai alm de um desenho urbano para a cidade,
de regras processuais e formais que articule
embora no possa prescindir dele. O conceito
os mais variados elementos urbanos. O inves-
de projeto como desgnio, caro ao Movimento
timento em infraestrutura um dos requisitos
Moderno, no se esvaneceu; trata-se ento de
fundamentais sua viabilizao, porm a cons-
um instrumento mediador de necessidades e
cincia de totalidade e de conjunto do espao
potencialidades advindas da sociedade (Ascher,
urbano imprescindvel para o seu sucesso.
2010), consistindo em ferramenta de proposio, anlise e negociao.
Pode ser considerado tanto uma ao

concreta como procedimento metodolgico. Di-
Pautado no planejamento urbano e estra-
ferente do urbanismo normativo, seus cdigos
tgico, o projeto urbano no deve ser fundado
e procedimentos so produzidos a cada projeto
to somente na construo de uma imagem de
e atuam na forma urbana (Tsiomis, 1996, apud
cidade, como veio sendo praticado h pelo me-
Machado, 2003, p. 93).
nos duas dcadas em vrias cidades do mundo.
Para Benevolo (2007), projeto urbano
Movidas pelo sentido de competio urbana,
no se limita a uma ao especfica, seme-
tais cidades, que se desindustrializavam, fize-
lhana de projeto arquitetnico de grande es-
ram de suas reas industriais esvaziadas os
cala, e tambm no pode ser confundido com
principais alvos de reconverso urbana visando
projeto de cidade. Esse autor enfatiza que a
216
indistinoentre escala territorial, urbana e
se insere. Se o urbanismo moderno pretendia
escala da construo civil, denominada edi-
controlar e projetar a totalidade urbana, e se
lcias, deve-se reduo das intervenes a
isso se revela hoje utpico, ante a escala e a
reas limitadas ou edifcios isolados, ao mesmo
natureza da metrpole que se fragmenta, o que
tempo em que a exigncia e complexidade do
se afirma que intervir em peas urbanas ou
quadro urbanstico aumentam.
fragmentos pode e deve ser articulado s ne-
A distino entre intervenes edilcia

e urbanstica diz respeito natureza da en-
cessidades do tecido urbano, de forma que as

aes sejam concertadas.
comenda. A primeira refere-se poro da
As solues efetivas para problemas ur-
interveno que est ao alcance de diversos
banos questionam a capacidade e limitaes
operadores pblicos e privados. J interveno
que o poder pblico exerce no quadro da glo-
urbanstica trataria do conjunto de regras
balizao; para tanto, devem primordialmente
impostas s intervenes edilcias (ibid, 2007,
envolver os atores locais, a sociedade civil e
p. 52). Assim, o Plano Diretor adquire papel de
diversas esferas governamentais, em busca de
instrumento mediador entre essas duas escalas
novas formas de gesto e capacidade de gover-
de interveno.
nana, diminuindo processos de excluso social
Para Somekh e Campos (2005), os pro-
(ibid.)
jetos urbanos, entendidos como iniciativas
Benevolo afirma que na cidade contem-
de renovao urbana concentradas em deter-
pornea cabe administrao pblica a res-
minados setores da cidade, combinam inves-
ponsabilidade da gesto da transformao,
timentos e intervenes dos agentes pblicos
sendo que o poder pblico no deve desem-
e privados por meio de um plano urbanstico,
penhar apenas funo de guardio das regras,
apoiando-se no redesenho do espao urbano e
deixando para a iniciativa privada a responsa-
arquitetnico, em normas legais especficas e
bilidade da concepo projetual total (2007,
outras articulaes institucionais e formas de
p. 53).
gesto.
Em um contexto em que o municpio as-
Se conduzidos inadequadamente, os
sume papel central na conduo do processo de
projetos urbanos podem potencializar os efei-
transformao e desenvolvimento urbano, an-
tos excludentes da urbanizao contempor-
lises recentes mostram que a descentralizao
nea, ao funcionar como aes singulares de
e a contratualizao tornaram mais complexas
interveno ante as demais reas potenciais
as regras do jogo, colocando os atores p-
da cidade, que demandam transformaes e
blicos em situao de cooperao obrigatria
desenvolvimento, desde que respeitadas as
com a iniciativa privada, ao mesmo tempo em
preexistncias da cidade tradicional. No se
que a concorrncia inevitvel. Segundo Guer-
questiona o projeto urbano em suas possibili-
ra (2002), esse tipo de dinmica que envolve
dades de contribuir para um novo dinamismo
a cooperao entre os diversos agentes, permi-
e desenho da cidade, mas sim quando provido
te maior espao no processo decisrio local e
de uma viso desarticulada do processo de pla-
possibilita a introduo de inovaes na prti-
nejamento urbano e do meio urbano em que
ca das polticas pblicas, onde entra em cena
217
uma pluralidade de atores, de configurao e
de planejamento urbano. Compreendendo o
legitimidade social diversa e as negociaes
planejamento como processo, e racionalizao
adquirem nova visibilidade e legitimidade.
da produo do espao no curto, mdio e longo
Portanto, o projeto urbano no apenas
prazo, deve ser parte fundamental de polticas
desgnio acompanhado de desenho. ao mes-
pblicas e urbanas que atendam a determina-
mo tempo ferramenta de anlise e negociao.
es diversas, tais como habitao, equipamen-
O resultado pode ser ambguo por sua com-
tos diversificados e servios, sistema virio e
plexidade e escala, e esse instrumento pode
espaos pblicos. A gesto pblica contempo-
acirrar a privatizao ou recuperar a essncia
rnea decorre de como o Estado entende suas
pblica da gesto urbana, depende de como
formas de ao, devendo admitir a negociao,
conduzido. Para que ocorra essa recupera-
e no apenas a regulamentao. Deve ao mes-
o dos objetivos amplos e pblicos, o projeto
mo tempo fazer uso das parcerias pblico-pri-
urbano deve funcionar como instrumento de
vadas e conciliar os diversos atores de modo a
gesto que coordene os interesses pblicos e
garantir o benefcio coletivo em face do capital
privados os empreendimentos imobilirios, as
privado.
infraestruturas implementando medidas de

desenho urbano com instrumentos de incluso
social, em prol de um ambiente urbano socialmente justo e sustentvel.
O projeto urbano plano expresso em
Operao Urbana Consorciada

em So Paulo
desenho, agregando qualidade arquitetnica e

paisagstica, integrando as lgicas dos diversos
A Operao Urbana Consorciada (OU) , em
atores envolvidos. complexo, evitando sim-
tese, instrumento urbanstico que introduz uma
plificar realidades, tais como monofuncionali-
viso contempornea que solidria ao proje-
dades. Prope-se estimular a diversidade fun-
to urbano, pois prope um conjunto de medi-
cional das reas urbanas, mltiplas centralida-
das sob a coordenao do Poder Pblico mu-
des, articulando ao mesmo tempo as redes de
nicipal integrando participao da iniciativa
transportes, provendo a cidade de mobilidade
privada proprietrios e investidores privados,
(Ascher, 2010).
moradores e usurios, no objetivo de alcanar
A extrema complexidade dos processos
transformaes urbansticas, melhorias sociais
e problemas urbanos impede pensar em total
e valorizao ambiental de determinado terri-
abandono da ao do Estado ou sua retrao a
trio, cuja degradao decorre de um esvazia-
um Estado mnimo, como fora preconizado na
mento ou mudana de uso.
dcada de 1980, com a emergncia do fen-
Castro (2007) aponta que a OU foi con-
meno de globalizao. A conduo desse novo
solidada em 2001 no Estatuto da Cidade (Lei
urbanismo que deve coordenar a complexidade
Federal n 10.257/2001) como instrumento des-
da dinmica urbana e de reproduo do espa-
tinado a promover transformaes urbanas de
o demanda polticas pblicas urbanas, parti-
carter estrutural, melhorias ambientais e so-
cularmente a implementao de um processo
ciais por meio da conjugao de instrumentos
218
e aes coordenadas pelo poder pblico, com
baixa renda, que deveria ser prioritariamente
a participao de atores diversos em rea deli-
favorecida.
mitada. A recuperao da mais valia advm da
Em So Paulo, a OU tem origem ante-
aplicao dos instrumentos legais, dos recursos
rior ao EC, na dcada de 1980. Inicialmente,
advindos da valorizao imobiliria e fundiria
o instrumento foi includo no Plano Diretor de
resultante da ao do Poder Pblico e de sua
1985, a fim de promover mudanas estruturais
aplicao em obras de infraestrutura urbana,
na rea central e captar recursos privados. Na
sistema virio necessrio ao transporte coleti-
dcada de 1990, foram aprovadas cinco Ope-
vo, recuperao ambiental e habitao de inte-
raes Urbanas: Anhangaba, Faria Lima, gua
resse social, entre outros.
Branca, Centro e gua Espraiada.
Por meio da OU, possvel alterar o zo-
O PDE 2002-2012, Lei Municipal n
neamento e assim implementar um conjunto
13.430, props luz do Estatuto da Cidade um
de medidas e instrumentos normativos de acor-
conjunto de nove novas Operaes Urbanas,
do com objetivos preestabelecidos, capazes de
alm de reafirmar as outras quatro definidas
produzir efeitos articulados na transformao
pos legislaes anteriores: Carandiru-Vila Ma-
do ambiente urbano a partir de uma lgica in-
ria, Celso Garcia, Diagonal Norte, Diagonal Sul,
clusiva (Alvim, 2009).
Santo Amaro, Vila Leopoldina-Jaguar, Vila S-
A implementao de uma OU implica a
nia, Jacu-Pssego e Amador Bueno.2
definio de um projeto urbano enfatizando o
Como enunciado no PDE, as Operaes
carter prioritrio da regulao pblica, sub-
Urbanas integram estratgia de articulao
metendo a dimenso privada dos interesses de
territorial mais ampla no contexto da cidade,
mercado natureza pblica articuladora dos
capazes de promover sua complexidade
objetivos fsico-territoriais, socioambientais
articulada, ao considerar como fundamentais
e econmicos, de sorte que se potencialize o
aes integradas nos campos da habitao,
seu alcance transformador e redistributivo. A
mobilidade, produo, centralidade e reas
aplicao adequada desse instrumento permi-
verdes, sustentando, em sua espacialidade, o
tiria ao Estado promover o desenvolvimento
sentido pblico e social da cidade.
ao alcance do poder municipal, transformando
At a entrada em vigor do Estatuto da
reasurbanas e combatendo a manifestao
Cidade, em julho de 2001, o pagamento dos
da excluso e da desigualdade.
Direitos Urbansticos Adicionais sucedia em ca-
No projeto urbano decorrente de uma
so de o detentor ser proprietrio de um lote e
OU definem-se mecanismos jurdicos para via-
apresentar um projeto de empreendimento. A
bilizar a articulao pblico-privada com parti-
Prefeitura calculava ento a contrapartida que
cipao da sociedade civil. Em tese, sua aplica-
poderia ser paga em dinheiro ou obra, cobrin-
o deveria incentivar a transformao real da
do-se o valor correspondente. Esses valores,
rea a partir da suposio de que a iniciativa
quando pagos em dinheiro, eram recolhidos
privada auferir benefcios e ganhos decor-
em uma conta vinculada somente quando o
rentes dos efeitos da requalificao proposta,
projeto em questo fosse aprovado. O proces-
sem, evidentemente, prejuzo da populao de
so de captura das contrapartidas se revelava
219
penoso e demorado para o poder pblico, e os
ttulos s obras de infraestruturas no perme-
empreendimentos se instalavam no permetro
tro da Operao Urbana gua Espraiada, para
muito antes que a infraestrutura necessria
estender a Avenida gua Espraiada (atualAve-
fosse realizada. Esse foi o caso do empreen-
nida Jornalista Roberto Marinho) at a Rodovia
dimento e construo dos primeiros edifcios
dos Imigrantes. A novidade era que os CEPACs
de servios na Avenida Lus Carlos Berrini na
poderiam ser vendidos a qualquer pessoa, no
dcada de oitenta.Entretanto, preciso frisar
sendo necessrio ser proprietrio de um em-
que a edilcia chegaria bem antes de qualquer
preendimento no permetro da Operao. A
ao pblica de urbanizao, o que contribuiu
partir de ento, a Prefeitura passou a gerenciar
para crticas ambincia existente.
a emisso desses ttulos, realizando leiles
A figura dos CEPACs (Certificados de

Potencial Adicional de Construo) prevista
medida que se fazia necessria a venda de potencial construtivo (ibid.).
pela seo Da Outorga Onerosa do Direito
A municipalidade previa tambm uma
de Construir, artigos 28 a 30 do Estatuto da
emisso mais racionalizada dos ttulos, para
Cidade e na seo Das Operaes Urbanas
no incorrer na excessiva oferta destes, sequer
Consorciadas, artigos 32 a 34, este ltimo
em adensamento inconsequente, sobrecarre-
ao mencionar especificamente que no 1 Os
gando as reas ou dotando-as de imveis em
certificados de potencial adicional de constru-
excesso. Pois embora haja um planejamento
o sero livremente negociados, mas con-
para a rea, a aplicao do instrumento de
versveis em direito de construir unicamente
venda de potencial construtivo desvinculada de
na rea objeto da operao. O CEPAC pode
um Projeto Urbano possibilita aumentar a rea
ser entendido como um instrumento de venda
das edificaes, como havia ocorrido no caso
de contrapartida de outorga onerosa do direi-
da Operao Urbana Faria Lima (Jornal da Tar-
to de construir (Gaiarsa e Monetti, 2007; Lei
de, 2003).3
10.257/2001). Trata-se de avano da poltica
A partir de avaliaes crticas no m-
urbana, ao instituir um valor mobilirio capaz
bito da Prefeitura Municipal de So Paulo,
de agilizar os investimentos no permetro das
particularmente no setor denominado Asses-
operaes urbanas.
soria Tcnica das Operaes Urbanas da ento
Em 2003, os CEPACs foram transforma-
Secretaria de Planejamento Urbano (Sempla),
dos em ttulos mobilirios, a partir de altera-
entre 2003 e 2004, um esforo coletivo foi
es executadas na Lei da Operao Urbana
desenvolvido para definir mais claramente as
Faria Lima (ibid.) Em So Paulo, o instrumen-
regras de uma nova Operao Urbana e do Pro-
to comeou a ser utilizado na gesto de Pau-
jeto Urbano a ser implementado como resulta-
lo Maluf, vindo a ser aperfeioado no governo
do das negociaes pblico-privada, conforme
Marta Suplicy (2000-2004). No mesmo ano, a
aponta Magalhes Jr. (2005).
prefeitura instituiu os CEPACs como ttulos ne-
nesse contexto que se destaca a expe-
gociveis em leilo, com a inteno de destinar
rincia da Operao Urbana gua Branca, dis-
os montantes arrecadados com a venda dos
cutida a seguir.
220
Operao Urbana gua Branca

O permetro da OU gua Branca (OUAB)
localiza-se entre a rea central e o subcentro
1 fase (1995-2001): a lei e ausncia de

projeto urbano
A Lei n 11.774, de 1995, instituiu a
OUABestabelecendo diretrizes e mecanismos,
da Lapa (Zona Oeste). Embora com excelente
prevendo melhorias que seriam detalhadas pe-
condio de macroacessibilidade devido ao
las equipes da Sempla e Emurb.
sistema virio de porte e a presena do termi-
O permetro de interveno da OUAB
nal Intermodal de metr e ferrovia, o proces-
compreende rea bruta de aproximadamente
so de transformao produtiva, proveniente
504 ha e foi definido em funo dos planos de
da desconcentrao industrial ocorrido nas
urbanizao elaborado para essa rea desde
ltimas dcadas, aliado s barreiras urbanas
1970 e do potencial urbanstico identificado
significativas (rio Tiet e ferrovia), favoreceu
(Figura 1).
seu esvaziamento e decorrente degradao

urbana.
Os objetivos constantes na lei enunciavam promoo e desenvolvimento urbano, por
A incluso da regio como rea poten-
meio de melhorias na infraestrutura, qualidade
cial de interveno fora mencionada pela pri-
ambiental e valorizao da paisagem urbana.
meira vez no Plano Diretor de 1985 (gesto
Foram definidos os seguintes conjuntos de di-
Mario Covas), mas somente em 1991 (gesto
retrizes: 1) uso e ocupao do solo em relao
Luiza Erundina) o Projeto de Lei foi elaborado
a cada subrea, de carter regulador, expres-
e encaminhado para aprovao.
sando-se principalmente pela modificao nos
Castro (2007) sinaliza que no PL a deli-
coeficientes de aproveitamento e atribuio de
mitao da regio como alvo de OU se justifica
usos ; 2) urbansticas, incluindo sugestes de
particularmente pela ocupao de baixa den-
solues projetuais para transposio da bar-
sidade, com lotes vazios e ou subaproveitados
reira da ferrovia, implantao de edificaes,
e de vocao para atividades tercirias que
parcelamento dos terrenos de grandes dimen-
poderiam ser atradas como extenso da rea
ses, alm de diretrizes gerais de implantao;
central e do subcentro da Lapa, beneficiando-
3) para infraestrutura e servios urbanos, en-
-se da potencialidade gerada pela acessibilida-
volvendo a definio de um conjunto de obras
de local promovida pela linha leste-oeste do
de drenagem (PMSP/Sempla-Emurb, 1991, pp.
metr.
2-3, pp. 26-30) e um conjunto significativo de
Segundo Moraes (2010), entre em 1995
obras virias (Figura 2); 4) e para habitao de
e 2008, a OUAB passou por trs fases, que de-
interesse social, com a proposta de construo
terminam formas diferenciadas em relao s
de 630 unidades para abrigar a populao fa-
transformaes da regio e possibilidades de
velada na regio, estimada em cerca de 2.000
implementao de um projeto urbano.
pessoas (ibid., p. 5).
221
Figura 1 Permetro e setorizao vigente da OU gua Branca
Fonte: Elaborado por Moraes, 2010.
Figura 2 Diretrizes virias propostas na OU gua Branca
1 Ligao viria entre a Av. Francisco Matarazzo e R. Tagipuru, com 50 m de largura e 120 m de extenso;
2 Extenso da Av. Radial Norte do Terminal Barra Funda at a Av. Santa Marina, com 20 m de largura e 870 m de extenso;
3 Extenso da Av. Jos de Melo Lorenzon a sul, entre a Av. Marqus de So Vicente e a diretriz 2, com 20 m de largura e 900 m de extenso;
4 Extenso da Rua Mario de Andrade at a Rua Carij, com 18 m de largura e 2.000 m de extenso;
5 Pavimentao e infraestrutura da Av. Jos Melo Lorenzon, com 26m de largura e 870m de extenso e R. Quirino dos Santos, com 24m de
largura e 800m de extenso;
6 Repavimentao e arruamento da Sub-rea 2A (73.700 m), da Sub-rea 2B (245.000m) e parte da Sub-rea 5 (aproximadamente 235.000m);
7 Alargamento de passeios e implantao de reas de estacionamento nas Avenidas Toms Edison, Dr. Myses Kohen e Roberto Bosh (18.000m);
8 Passagem de nvel na Av. Santa Marina com 300 m de extenso sobre o eixo ferrovirio;
9 Construo de viaduto sobre o Tiet em continuidade a Avenida gua Preta/Pompia, segundo diretriz SVP/PROJ.
Fonte: PMSP; SEMPLA. Participao da iniciativa na construo da cidade. Sempla, 1992, p. 22 apud Castro, 2007, p. 124.
222
Moraes (2010) enfatiza que entre os
A gesto urbanstica e financeira da
objetivos principais encontra-se fomentar o
OUAB de responsabilidade do Grupo Gestor
adensamento da regio, incentivando a ocupa
do Fundo Especial, formado principalmente por
o dos vazios urbanos por meio do estabe-
diretores da Emurb e representantes das Secre-
lecimento de novos padres urbansticos que
tarias Municipais que coordenam a captao e
se contrapem ento legislao vigente do
destinao dos recursos recebidos por contra-
zoneamento municipal de 1972. Para esse au-
partida as concesses urbansticas na rea fim
tor, a maior parte das intervenes previstas se
(Emurb, 2009).
relaciona redefinio do sistema virio por
Em sua primeira fase, no se definiu um
meio de novas vias, parcelamento das quadras
projeto urbano capaz de orientar a implanta-
e reviso do sistema de drenagem.
o de conjunto edificado novo, que pudesse
Como forma de captao de recursos
ocupar adequadamente a regio. Apenas foi
para viabilizar a OUAB, estabeleceu-se em lei
definido um esquema de vias realizveis me-
possibilidades de negociao que previam a
dida que o poder pblico conseguisse atrair a
urbanizao consorciada ao utilizar o me-
iniciativa privada com a venda do potencial
canismo da outorga onerosa do direito de
construtivo.
construir, prevendo a concesso do direito
O objetivo da lei da OUAB era definir es-
de construir acima do limite do coeficiente de
toques em proporcionalidade de ocupao que
aproveitamento bsico, preestabelecido na lei
supostamente garantisse a diversificao de
de zoneamento para os proprietrios mediante
uso e ocupao do solo, reequilibrando e trans-
contrapartida financeira paga ao Municpio, es-
formando a rea (Moraes, 2010). Visava-se evi-
timulando o adensamento construtivo e capita-
tar que o mercado imobilirio ocupasse a rea
lizando recursos administrao pbica.
restringindo usos.
Para Castro (2007), a viabilidade da
A lei estabeleceu ento uma proporo
OUABreside primordialmente na utilizao da
de estoque de uso residencial a ser vendido
outorga onerosa que permite ao proprietrio
300.000m e 900.000m de outros usos. No
construir acima dos ndices permitidos, consti-
entanto, os empreendimentos que tm busca-
tuindo-se nessa primeira fase como o recurso
do a adeso da OUAB tm utilizado de relao
estratgico de transformao da rea. Moraes
de proporcionalidade diferente da que pres-
(2010) destaca que dentre os aspectos formais
sups o plano de interveno, predominando
que configuram a Lei da OUAB, a utilizao dos
usos residenciais (EMURB, 2009).
mecanismos descritos se justifica pelo fato de
Para Castro (2007), embora a Operao
esta no ter sido concebida como Operao
Urbana gua Branca tenha se constitudo co-
Urbana Consorciada, no prevendo a venda
mo lei em 1995, poucos resultados foram de
de CEPACs como mecanismo de negociao
fato alcanados at 2001, quando foram in-
para estmulo dos investimentos dos setores
troduzidos novos conceitos urbansticos com a
privados.
instituio do EC e do PDE 2002-2012.
223
2 fase (2001-2004) novos conceitos e o

Bairro Novo
subdividindo quarteires, favorecendo o desmembramento de lotes e contribuindo para a
Em setembro de 2002, com a promulga-
fluidez no local. Em contrapartida, o poder p-
o do PDE 2002-2012 reafirmou-se o interesse
blico municipal regularia investimentos pbli-
da Operao Urbana gua Branca, juntamente
cos na regio, ao que fundamentaria objeti-
com as outras que j haviam sido institudas
vos comuns e coordenados, determinantes para
como lei.
o sucesso do projeto.
No caso da OUC gua Branca, tambm
At a aquele momento, a OUAB, como
se ratificaram algumas intervenes virias
mecanismo legal, mostrou-se ineficaz como
propostas na Lei vigente, propondo a interco-
instrumento para desencadear a aplicao de
nexo viria entre as Operaes Urbanas (pro-
investimentos imobilirios no permetro esta-
postas e em exerccio) (Moraes, 2010).
belecido. O poder pblico revelou tmida parti-
A partir de 2001, na gesto da Prefeita
cipao, j que a lei que instituiu essa OU prev
Marta Suplicy, discute-se no mbito da Sempla
to somente no seu artigo 18 a constituio
a concepo das OUs com a inteno de criar
de um fundo (FEAB), e para a sua gesto criou
mecanismos que promovessem os resultados
um conselho composto quase que exclusiva-
desejados desde 1995, e reafirmados pelo Es-
mente por diretores da Emurb.
tatuto da Cidade, principalmente aqueles voltados para o interesse pblico (ibid.).
Conforme Moraes (2010), uma das principais atribuies do GT era definir um projeto
Em maio de 2001, com a publicao da
urbano para a rea, reafirmando o entendi-
Portaria 132/2001, constituiu-se o Grupo de
mento necessrio elaborao dessas dire-
Trabalho Intersecretarial (GT) sob coordena-
trizes e parmetros para o xito da OUAB. As
o da Sempla, com objetivo de reavaliar a
anlises feitas por esse grupo estabeleceram
OUAB identificando os motivos pelos quais
um conjunto de procedimentos aplicveis para
no se atingira o xito esperado. A anlise vi-
embasar o desenvolvimento de projeto urbano,
sava desenvolver um conjunto de resolues
entre eles: levantamentos que atualizassem
normativas que atrasse o interesse do setor
informaes relativas rea e interesses dos
privado rea de interveno (PMSP/Sempla,
empreendedores imobilirios para o local, de
2002).
acordo com a metodologia que vem sendo em-
As resolues normativas do GT deve-
pregada na elaborao de novas Operaes Ur-
riam definir diretrizes para o estabelecimento
banas e, principalmente, a preparao de termo
de projeto urbanstico abrangente definindo
de referncia visando contratao de projeto
intervenes promovidas e contemplando
urbano completo.
desejvel diversidade de usos (Magalhes Jr.,
O projeto urbano deveria incluir um pro-
2009). O projeto preveria a formao de um
grama de necessidades atendendo os seguintes
ambiente onde prevalecessem mltiplos usos e
aspectos: configurao de espao urbano con-
para tanto proporia uma trama viria que re-
tnuo; articulao dos polos de centralidades
duzisse a dimenso das quadras resultantes do
identificados no PDE; vinculao com a vrzea
parcelamento gerado pela ocupao industrial,
e marginais do Tiet.
224
Visava-se ainda a realizao simultnea
do Estado de So Paulo (IAB SP) e a Prefeitu-
das seguintes atividades: contratao do pro-
ra (Sempla e Emurb) promoveram o Concurso
jeto urbano, com base no Termo de Referncia;
Nacional para o Bairro Novo .
adequao do texto da Lei n 11.774 s diretri-
A rea objeto do Concurso Bairro Novo
zes resultantes dos trabalhos acima indicados;
considerou os grandes lotes at ento de pro-
constituio de instncia de gerenciamento da
priedade do Grupo Telefnica, mais tarde ad-
OU que se incumbiria de coordenar as inter-
quiridos pela Tecnisa.
venes e incentivar a utilizao dos benefcios
O objetivo enunciado pela PMSP era de
propiciados, promovendo as negociaes entre
selecionar uma proposta de projeto urbano
poder pblico e privado.
que auxiliasse na superao dos obstculos
Os objetivos do projeto urbano eram
identificados. Essa iniciativa deveria inserir-se
atrelar os interesses pblicos aos interesses
no conjunto de aes da municipalidade para
reais dos setores privados, sobretudo de po-
o pleno desenvolvimento da regio, propondo
tenciais investidores. Desejava-se que as trans-
condies de centralidades novas. Projeto que
formaes incorporassem a multiplicidade de
reorganizasse lotes e quadras por meio de cri-
usos e parcelamento das quadras oriundas de
trios preestabelecidos de uso e ocupao do
estrutura fundiria industrial remanescente,
solo, passveis de acordo junto aos atuais pro-
permitindo melhor mobilidade na infraestrutu-
prietrios por meio de associao.
ra viria e introduo de novas reas verdes e

institucionais.
O Termo de Referncia do Concurso estabeleceu como objetivo que as intervenes
A partir das anlises do GT, a Sempla re-
fossem propostas em reas de propriedade
viu a diviso setorial proposta pela lei de 1995
pblica ou privada, definidas num quadro de
e ampliou o nmero de setores de cinco para
reas abrangidas pelo projeto com estoque
dez subreas, tomando como critrio o reco-
disponvel de 914.254 m de rea lquida, apro-
nhecimento das caractersticas particulares de
ximadamente 85% da rea bruta disponvel,
cada subrea referente acessibilidade, tipolo-
caracterizando as respectivas propriedades e
gias de ocupao e uso do solo (PMSP/Sempla,
proprietrios.
2002). As possibilidades dessa nova subdiviso,
Para tanto, as propostas de interveno
embora tenha sido adotada somente para es-
deveriam considerar os seguintes aspectos
tudos, representou importante ferramenta para
de acordo o Termo de Referncia (So Paulo,
o Poder Pblico com orientao das transfor-
2004):
maes do permetro de interveno, visto que
Sistema virio, transporte pblico e
permitiu maior reconhecimento das potenciali-
infraestrutura urbana: articulao fsica e fun-
dades da regio (Moraes, 2010).
cional entre a malha viria existente e a pro-
Para elaborar um projeto urbano para a
posta; potencialidades representadas pelos
rea da OUAB e com isso estimular discusses
planos de modernizao e expanso do siste-
sobre a relao entre plano e projeto, induzindo
ma de transportes em curso (CPTM e Metr) e
o mercado a atuar na regio, em 2004, o Insti-
integrao fsica e funcional com o entorno e
tuto dos Arquitetos do Brasil Departamento
corredores de nibus existentes;
225
Espaos pblicos, questes ambientais e paisagsticas: concepo e articulao
arquitetos Euclides Oliveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.
de espaos pblicos caracterizados como sis-
Conforme ata da comisso julgadora, o
tema integrado ao conjunto urbano proposto e
projeto vencedor destacou-se por representar
interface com a regio de referncia e recupe
uma expectativa diferenciada em relao for-
rao ambiental do rio Tiet, considerado um
ma de habitar a cidade de So Paulo, opondo-
dos principais elementos estruturadores da
-se a tendncia dos condomnios verticais com
regio;
torres isoladas, alm de introduzir mecanismos
Sistemas edificados, em solo privado:
de valorizao social e realizao de parcerias
desenvolvimento de padres de urbanizao
pblico-privadas, que no conjunto foi valorizado
compatveis com as condies de centralida-
pelo bom conceito geral. Enaltece a vida de
de da rea; novas configuraes morfolgicas
bairro, controla a trama urbana com boa esca-
e tipolgicas com reviso dos parmetros de
la das ruas, caladas, galerias e reas privativas;
parcelamento, uso e ocupao das glebas in-
prope boa sequncia de etapas executivas, faci-
tegrando-as ao tecido urbano circundante, pro-
litando a implementao e realizao de parce-
movendo a melhoria das condies ambientais
rias pblico-privadas, para acelerar implantao
e paisagsticas.
gradual do novo bairro. As quadras com prdios
Legislao e Gesto: elementos de
contguos de pavimento trreo (seis pavimentos
reviso da lei n 11.774/95 de modo a torn-la
com referncia Barcelona) permitem a partici-
compatvel com as diretrizes do PDE, propon-
pao de empreendedores e construtores de m-
do novos instrumentos e mecanismos de ao
dio porte na construo do bairro (Figura 3). O
pblica municipal, de modo a orientar as parce-
partido prope diversidade de escala e edifcios
rias pblico-privado.
destinados a HIS ao lado dos demais, evitando a
Segundo o Termo de Referncia do Con-
segregao. Estabelece escala e volume para es-
curso, o uso deveria ser predominantemente
paos privados ao desenhar os espaos pblicos
residencial, estabelecendo o percentual de
e procura configurar ruas e esquinas animadas
80%, capaz de integrar equipamentos pblicos
para uma vida de bairro com mistura de usos e
compatveis e articular a regio malha urba-
classes sociais (PMSP, 2004).
na existente, favorecendo sua centralidade.
Sem entrar no mrito da qualidade ou
A oportunidade de elaborar um projeto
no do projeto urbano escolhido, cabe destacar
urbano que respondesse a todas essas indaga-
que, por motivos diversos, no veiculados expli-
es presentes tericas atraiu a participao de
citamente, a concretizao do projeto vencedor
vrios profissionais do Brasil (58 propostas v-
no se efetivou e a rea, mais uma vez, foi dei-
lidas), sendo escolhido o projeto da equipe de
xada s regras do mercado.
226
Figura 3 Perspectiva geral do projeto vencedor
Fonte: Vitruvius, 2004. Disponvel em: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/projetos/04.044/2398.

Acesso em: 10/5/2010.
3 fase: desafios para projeto urbano e

tendncias recentes
As tentativas de implementao de um
projeto urbano para a requalificao do per-
essas condiesiniciou-se um grande ciclo de

discusses entre a Emurb e a Tecnisa para a definio da forma de ocupao da gleba e consequentemente da rea.
metro de interveno nos moldes do Concurso
Como sntese das proposies definidas
Bairro Novo, no se concretizaram. Porm, a
pelo Projeto Urbano elaborado pela Emurb,
inteno de orientar a reformulao da lei de
estabeleceram-se em 2008 cinco princpios b-
1995 foi mantida nas gestes municipais se-
sicos a serem enfrentados: (1) Mobilidade de
guintes, propiciando a elaborao de um pro-
veculos e pedestres; (2) Reurbanizao da Or-
jeto urbano no mbito da Emurb e da Sempla.
la Ferroviria; (3); Habitaes populares (HIS e
Em 2008, com a aquisio de proprieda-
HMP); (4) Sistemas de reas verdes associados
de da Telefonica pela Tecnisa, reforou-se a ne-
s drenagens e (5) Recuperao dos referen-
cessidade de elaborar um projeto urbano que
ciais urbansticos.
orientasse as transformaes na rea da Barra
Nas aes definidas para implantao do
Funda. A enorme extenso da gleba (25 hecta-
Projeto Urbano tm-se trs grupos (1) medidas
res) foi identificada pelo Poder Pblico como
administrativas, (2) formulao de propostas
um dos principais responsveis pelas deficin-
sem a efetiva espacializao e (3) aes que
cias de mobilidade no permetro de interven-
dependem de definies por meio de outros
o, devendo ser procedidos os parcelamentos
mecanismos e estudos. A Figura 4 apresenta a
de solo antes de qualquer construo naquela
sntese das proposies do Projeto Urbano ela-
rea por parte da Incorporadora. Mediante
borado pela Emurb.
227
Figura 4 Plano Urbanstico Proposto (Emurb, 2009)
Fonte: Emurb, 2009.
Para Moraes (2010) at o momento,
cficos para a viabilizao da sua implantao,
observa-se que poucas aes prticas foram de
estimando-se aproximadamente um incremen-
fato concretizadas.
to de 832 unidades habitacionais.
Das medidas administrativas, as inter-
No grupo que as aes se restringem
venes relacionam-se melhoria da mobili-
formulao de propostas, tem-se a reurbaniza-
dade reformulao do sistema virio e ha-
o da orla ferroviria e a criao de reas ver-
bitao de interesse social. O projeto prev a
des associadas drenagem. At o momento,
hierarquizao e priorizao das vias, sendo
nenhuma ao efetiva ocorreu.
que foram definidas as reas necessrias para
Em ltimo nvel de no concretizao e
implantao e a publicao de Decreto de Utili-
clareza da proposta, tem-se a questo da valo-
dade Pblica para desapropriao de parte de-
rizao dos referenciais urbansticos, sendo que
las (DUP 14.317/2008). Foram definidas cinco
nenhum elemento foi previsto no plano, restrin-
reas de habitao de interesse social, sendo
gindo essa definio ao EIA (Estudo de Impac-
que em trs j foram publicados decretos espe-
to Ambiental) contratado. A incompletude do
228
planoquanto aos referenciais urbansticos per-
incluso socioespacial, objeto essencial de um
petram uma ambiente de insegurana quanto
projeto urbano.
sua valorizao, ou ao menos em relao sua

preservao, isto porque, alm de no haver
clareza de como esses referenciais se articula-
Consideraes finais
riam com as demais proposies do plano, no

se pode desprezar que OUAB, independente-
Apesar das intenes explcitas na poltica
mente da consolidao do projeto urbano, per-
urbana federal de instituir uma Operao Ur-
manece ativa e as aes do setor privado tm
bana como instrumento de transformao do
tendido a intensificar-se (Moraes, 2010).
ambiente construdo e, ao mesmo tempo, de
Reflexo dessa intensificao nos ltimos
incluso social, parte de um projeto urbano, os
anos pode ser observado pelo nmero de pro-
resultados alcanados so praticamente nulos.
postas aprovadas desde 1995. Entre 1995 e
No caso da OUAB, verifica-se que a im-
2004, somente cinco empreendimentos aderi-
plementao de transformaes do ambiente
ram OU, e, entre 2004 e 2009, houve um salto
construdo que sejam norteadas pelas possi-
para mais dezesseis, alm de outras sete ain-
bilidades e recursos do instrumento da OUC
da em processo de aprovao (Moraes, 2010,
e, ao mesmo tempo, por um projeto urbano
p.186).4 Em valores absolutos, foi consumido
que articula as preexistncias, o conjunto de
praticamente todo o estoque destinado ao uso
empreendimentos construdos, habitao so-
residencial, com excedente de aproximada-
cial, equipamentos pblicos, espaos pblicos
mente 20%, e em relao aos outros usos j foi
e reas verdes at presente momento no se
consumido aproximadamente 28% do estoque
efetivaram.
previsto.
Nessa OU, ao contrrio, o processo em
Enfim, das trs fases definidas, o nme-
curso sinaliza a prevalncia de formas usuais
ro de projetos de empreendimentos aprovados
de atuao do setor imobilirio, que se concen-
na terceira fase significativamente superior
tram na edificao e abertura de conexes vi-
ao nmero das outras duas: 2 empreendimen-
rias favorveis ao uso do automvel, predomi-
tos aprovados entre 1995 e 2001; 3 empre-
nando o produto imobilirio isolado no grande
endimentos aprovados entre 2001 e 2004 e
lote, construdo conforme interesses construti-
16 aprovados a partir de 2005 at 2008. No
vos particulares, em detrimento da qualificao
entanto, embora haja um claro incremento na
do ambiente urbano como um bem pblico, um
regio de nmero de empreendimentos adep-
bem da cidade. Verifica-se tambm a concen-
tos a OUAB, e por consequncia na captao
trao de investimentos imobilirios em deter-
de recursos para as melhorias de infraestrutu-
minadas tipologias arquitetnicas ou corpora-
ra, pouco se tem feito para a aplicao desses
tivas, ou residencial alto e mdio padres, re-
recursos na rea, imprimindo assim a falta de
produzindo ainda a setorizao monofuncional
articulao desses empreendimentos com a ci-
to cara ao urbanismo moderno, que se deseja
dade, no refletindo uma melhor urbanidade e
superar.
229
Embora os objetivos enunciados pela Lei
particularmente as reas localizadas em posi-
n 11.774/1995 fossem incentivar a ocupao
es estratgicas, aquelas prximas ao sistema
das reas vazias e reestruturar o adensamento
virio estrutural, que comportam quantidade
com novos padres de uso e ocupao do so-
suficiente de estoque de terrenos a ser incorpo-
lo, atraindo principalmente investimentos dos
rado pelo mercado.
setores privados, a ausncia do projeto urbano
Por fim, embora em suas duas ltimas
como importante instrumento de interlocuo
fases tenham ocorrido avanos quanto dis-
entre Prefeitura, empreendedores, proprietrios
cusso no mbito do Poder Pblico sobre a ne-
e moradores pode ser detectado como impor-
cessidade de um projeto urbano para a OUAB,
tante problema.
observa-se um descompasso entre a gesto
O resultado uma prtica desarticulada,
pblica e a ao do mercado. No mbito do
onde predominam intervenes de cunho virio
Concurso do Bairro Novo, a no implementa-
e imobilirio, a partir dos interesses prementes
o da proposta de ocupao de um trecho da
do setor privado, desacompanhadas de inter-
rea demonstra o descaso do Poder Pblico em
venes em outras escalas e de uma insero
relao aos concursos e sociedade.
efetiva da sociedade civil.
Na ltima fase, as discusses e revises
Obser va-se uma ocupao do solo
em curso ainda so incipientes, e no esto sin-
segundo a lgica do mercado imobilirio,
cronizadas com as aes do mercado, que vem
descompassada da coordenao pblica e
transformando o ambiente urbano de acordo
desarticulada de melhorias implementveis
com os seus interesses, sem uma lgica social
na regio. A partir de interesses diversos e
inclusiva que deveria estar no mbito de um
adotando tipologias arquitetnicas cujas ca-
Projeto Urbano.
ractersticas possibilitam enunciar hiptese
Enfim, o processo observado na OUAB se
de existncia de novos padres, definidos pe-
distancia das intenes de base do que deve-
la verticalizao beneficiada pela compra do
ria ser um Projeto Urbano: um instrumento de
direito de construir (outorga onerosa) e por
gesto que coordene os interesses pblicos e
estratgias de marketing , o setor imobilirio
privados os empreendimentos, as infraestru-
define a lgica de ocupao e produo do
turas implementando medidas de desenho
espao urbano.
urbano com instrumentos de incluso social,
Tal cenrio decorre do aquecimento do

setor imobilirio nos ltimos anos, afetando
230
em prol de um ambiente urbano socialmente

justo e sustentvel.
Anglica A. T. Benatti Alvim

Arquiteta e Urbanista. Coordenadora da Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo, Universidade
Presbiteriana Mackenzie. So Paulo, Brasil.
abalvim@mackenzie.br
Eunice Helena Sguizzardi Abascal
Arquiteta e Urbanista, Mestre e Doutora em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana
Mackenzie. So Paulo, Brasil.
eunicehelena.abascal@mackenzie.br
Lus Gustavo Sayo de Moraes
Arquiteto e Urbanista. Universidade Presbiteriana Mackenzie.
lgsayao@hotmail.com
Notas
(1) O artigo fruto de reflexo propiciada pela pesquisa Operaes Urbanas: entre o poder
pblico e o mercado imobilirio. Conflitos entre plano e realidade, que vem sendo realizada
na FAU-Mackenzie, com fomento Mackpesquisa (2010-2011) e CNPq (2010-2012), liderada pela
Profa. Dra. Eunice Helena S. Abascal. Alm disso, parte dos dados relacionados OUAB foi
levantado por Luis Gustavo Sayo de Moraes para sua pesquisa de Mestrado, defendida em
dezembro de 2010 na FAU Mackenzie intitulada Operaes Urbanas enquanto instrumento de
transformao da cidade: o caso da Operao Urbana gua Branca no Municpio de So Paulo,
sob orientao da Profa. Dra. Anglica T. Benatti Alvim.
(2) Cabe assinalar que, em 2010, a Prefeitura de So Paulo e a Secretaria de Desenvolvimento
Urbano trouxeram a pblico diretrizes e propostas preliminares para outras operaes urbanas,
ocupando as orlas ferrovirias: Lapa-Brs, Mooca-Vila Carioca e Rio Verde-Jacu e disponibilizou
os Termos de Referncia para consulta pblica.
(3) Embora instrumentos tenham sido concebidos para equilibrar a oferta de recursos, destinandoos s necessidades enfrentadas pela rea e utilizando-os dentro do permetro previsto pela
Operao Urbana, no caso da gua Espraiada, a realizao de infraestruturas absorveu grande
parte dos recursos arrecadados com a venda dos CEPACs, bem como as realizaes virias
foram priorizadas em relao execuo de outras prescries, tambm reguladas por lei. Essa
distoro ocorreu devido inconscincia e omisso relativa ao que venha a ser Projeto Urbano.
(4) Dos empreendimentos do primeiro perodo, dois foram realizados entre 1995 e 2001, trs
entre 2001 e 2004. Nos empreendimentos do segundo perodo, a distribuio foi ascendente,
atingindo o pico no ano de 2007, com nove adeses aprovadas.
231
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Texto recebido em 10/out/2010

Texto aprovado em 5/nov/2010
233

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Projeto urbano e operao urbana

Palavras-chave: projeto urbano; Operao Urbana

Keywords: urban project; urban consortium

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

equitativa, que se apresenta como desafio ao

zao incluem mudanas nos padres de inves-

amplia a competncia local, possibilitando

timento de capital, na localizao e organiza-

aos municpios a introduo de instrumentos

o do setor produtivo e nos fluxos financeiros,

contemporneos e flexveis de interveno na

e so acompanhadas por movimentos de re-

forma do Estado em direo ao chamado Es-

Instrumentos urbansticos buscam aliar

tado mnimo preconizado pelo neoliberalismo

os desafios decorrentes da globalizao tan-

to do ponto de vista da crise urbana quanto

Os efeitos de ampliao das desigual-

das aparentes vantagens desse novo quadro

dades sociais e de agravamento dos desequi-

econmico deflagrado, redefinindo o papel

lbrios urbanos ante os processos econmicos

da iniciativa privada na produo do espao

mundializados so latentes no contexto da me-

urbano. nesse contexto que se evidencia a

trpole globalizada. Por um lado, observa-se a

figura da Operao Urbana Consorciada (OU),

perda da capacidade econmica, a diminuio

instrumento cujo objetivo promover o desen-

de empregos e de arrecadao introduzindo

volvimento urbano a partir da articulao entre

uma consequente degradao territorial dos

agentes pblicos e privados, com base em um

espaos urbanos. Por outro, a proeminncia de

um meio urbano, calcado em empreendimentos

No entanto, em quase duas dcadas de

produtivos complexos, articula-se redefinio

aplicao desse instrumento, os ganhos para a

espacial da produo, conferindo s cidades

sociedade e o ambiente construdo so ainda

um lugar destacado na nova geografia do mer-

poucos expressivos. Observa-se a desarticula-

cado internacional (Sassen, 1998).

o entre a aplicao de instrumentos urba-

As competies impostas pela globali-

nsticos existentes face a ausncia da definio

zao conduzem a administrao local a pr-

de um projeto urbano, reforando conflitos

ticas empresariais envolvendo diretamente o

entre plano, projeto e implementao, bem

setor privado na produo do espao urbano.

como decises que propem novos projetos

Machado (2003) aponta que a globalizao

e investimentos para a cidade, motivadas por

demanda por uma cidade eficiente, atraente e

fratura entre as dimenses tcnica e poltica,

Cad. Metrop., So Paulo, v. 13, n. 25, pp. 213-233, jan/jun 2011

Projeto urbano e operao urbana consorciada em So Paulo

revelandouma ao assincrnica e descompas-

O Projeto Urbano surge na Europa no in-

sada em reas-alvo de intervenes urbanas

cio dos anos de 1970, como categoria interme-

diria e articuladora entre projetos arquitetni-

Com base no caso da Operao Urbana