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Sistemas de Transferencia de Propiedad

NDICE

INTRODUCCIN.. 3
RESUMEN.. 4
I. SISTEMAS CLSICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD........ 5
1. El Sistema Romano..5
2. El Sistema francs.. 6
3. El sistema alemn....7
4. El sistema peruano..... 8
4.1. En el Cdigo de 1852. .... 8
4.2. En el Cdigo de 1936. ....8
II. SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD CONTEMPORNEOS..8
1. Sistema de Unidad del Contrato..9
1.1. Sistema transmisivo de la causa nica. ..9
1.1.1. Sistema consensual o espiritualista. ....9
2. Sistema transmisivo de doble causa. ..9
2.1. Sistema real o de tradicin o sistema de la unin del ttulo y el modo......10
2.2. Sistema registral constitutivo no convalidante. ..10
3. El sistema de separacin del contrato. ..10
III. SISTEMAS DE TRANFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL
PERUANO. . 11
1. Transferencia de propiedad de bienes muebles determinados Artculo 947....11
2. Sistema de transmisin de la propiedad de bien inmueble Artculo 949...11
a)

Posicin de Jack Bigio Chrem. ...12

b)

Posicin de Miguel Torres Mndez. ...12

c)

Posicin de Hugo Forno Flrez. ..13

d)

Posicin de Gastn Fernndez Cruz. ....13

e)

Posicin de Alfredo Bullard Gonzlez. ...14

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f)

Posicin Max Arias-Schreiber Pezet. .....15

g)

Posicin de Manuel de la Puente y Lavalle. .....15

2.1. Perfeccionamiento constitutivo y perfeccionamiento complementario.. 16

h)

Posicin de Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo Freyre. .... 16

i)

Posicin de Jorge Avendao Valdez.. 17

j)

Posicin de Gunther Gonzles Barrn.. 18

CONCLUSIONES...... 19
JURISPRUDENCIA... 20
BIBLIOGRAFA... 21

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INTRODUCCIN
En el presente trabajo monogrfico se desarrollan los sistemas de transferencia de
propiedad, tanto los que competen a nuestro derecho nacional por la influencia que han
tenido sobre ste, como tambin a aquellos sistemas que han calado trascendencia en los
pases con mayor representatividad en el Derecho, como lo son el sistema romano, el
sistema francs, y el sistema alemn.
El trabajo se ha dividido en tres captulos; siendo as el primer captulo corresponde a los
sistemas clsicos de transferencia de propiedad, el segundo captulo desarrolla los
sistemas de transferencia de la propiedad contemporneos, y al tercer captulo
corresponde el sistema de transferencia de la propiedad en el derecho peruano.
En el desarrollo del sistema de transferencia de propiedad de nuestro derecho nacional
hemos credo conveniente mencionar las diferentes posturas que acogen ilustres juristas
de renombre, quienes comprometidos con la laboriosa construccin de doctrina,
enriquecen y fertilizan nuestros conocimientos sobre tan importante y polmico tema.
La propiedad es el derecho real por excelencia, constituye la columna vertebral del
derecho civil patrimonial; en tal sentido merece la atencin directa de la doctrina; siendo
acpite imprescindible el trastocar necesariamente el sistema por el cual es pasible de
transferencia.
Son tres los objetivos en los que se funda los diversos sistemas de transferencia de
propiedad, siendo as el permitir una circulacin gil de bienes y servicios, el reducir el
nmero de adquisiciones a non domino (adquisicin de quien no es dueo), y el de dar
seguridad jurdica.

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RESUMEN
En Roma ni la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola la propiedad, para que
esto ocurriera, era necesaria la presencia de un acto exterior, sea formal (como la
mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo, los
actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de
propiedad nicamente oper a travs de la traditio.
El derecho francs desarrolla un sistema de transmisin y adquisicin de derechos reales
distinto del sistema dual (ttulo y modo) por lo cual slo se basa en el solo consensus es
suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una vez transmitido el derecho
de dominio como efecto inmediato del contrato, la obligacin del vendedor consistir en
permitir la posesin real y efectiva del bien, en propiedad del comprador.
En el sistema germano de la separacin del contrato el consentimiento no es suficiente
para la traslacin de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn se trate de bienes
muebles o inmuebles. En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o
espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripcin del contrato en el
registro de la propiedad o en los libros territoriales.

Tenemos tres sistemas principales de transferencia de propiedad; estos son: sistema de

unidad del contrato, sistema transmisivo de doble causa, y el sistema de separacin del
contrato; a su vez el primer sistema contiene al sistema transmisivo de la causa nica, y
ste a su vez al sistema consensual o espiritualista. El segundo sistema acoge tanto al
sistema real o de tradicin o sistema de la unin del ttulo y el modo, como al sistema
registral constitutivo no convalidante.

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I. SISTEMAS CLSICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD:

1. El Sistema Romano.- El maestro Max Arias-Schreiber Pezet, nos menciona que
en Roma, primitivamente existan tres modos de transmisin de la propiedad: La
mancipatio y la in jure cessio para las res mancipi; y la traditio para las res nec
mancipi.
Eran res mancipi nos dice Cayo las cosas ms preciadas: los fundos y cosas
situadas en Italia, los esclavos, y animales que es costumbre domar por el cuello o
por el lomo, por ejemplo, los vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; tambin
las servidumbres rsticas. Eran res nec mancipi: sumas de dinero, animales
salvajes.
La mancipatio, que se empleaba para la enajenacin de las res mancipi, era un
acto formal celebrado en presencia de cuando menos cinco testigos en una
balanza, las librepens, que deberan llevar los contratantes, se pesaba un objeto
representativo del objeto del contrato y del otro plato se colocaba un pedazo de
cobre, por ejemplo, que simbolizaba el pago, adems deban pronunciarse formas
sacramentales a fin de que se entendiese materializada la adquisicin.
La in jure cessio utilizada tambin para la transferencia de las res mancipi, era
igualmente un acto formal, pero se celebraba delante del Pretor. Este modo
implica una reivindicacin simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad
del bien ante el pretor y el enajenante se allanaba a ello.
La tradittio (tradicin) era empleada para alinear las res nec mancipi. Supona la
entrega fsica del bien, de comn acuerdo entre el trasdens (el que entrega la
cosa) y el accipiens (el que la recibe).
En Roma ni la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola la propiedad,
para que esto ocurriera, era necesaria la presencia de un acto exterior, sea formal
(como la mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio) con el transcurso
del tiempo, los actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento
la transferencia de propiedad nicamente oper a travs de la traditio. En Roma
los contratos no transferan nunca la propiedad, la transmisin de los derechos
reales sobre las cosas y, particularmente, el dominio, requera no slo el
consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega material

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de la cosa. Se distingua as entre el contrato propiamente dicho y la transmisin

del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades; para la
segunda era necesaria la tradicin. La tradicin obedeca a una razn de
publicidad; se parta del concepto de que interesando los derechos reales a toda la
comunidad, la transmisin de ellos deba manifestarse por caracteres visibles y
pblicos, ya que no es posible pedir el respeto de derechos que no se conocen. En
suma, el derecho romano comprendi la importancia de la publicidad en materia
de derechos reales y arbitr esta forma de publicidad que es la entrega de la cosa.
En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad y era necesario un acto
material como en la mancipatio, en la cesio in jure, en la traditio usucapin, la
transmisin de la propiedad inmueble se ejerca primero con el ttulo y luego con el
modo.
La separacin del contrato en dos momentos en Roma, no fue por un simple
capricho, la razn se justificaba de establecer un mecanismo objetivo de publicidad
sobre la transmisin del derecho. Una publicidad que permite conocer a la
comunidad de las transferencias de propiedad realizadas.
2. El Sistema francs.- Segn el Cdigo Napolenico de 1804, la propiedad de los
inmuebles se transfiere como efecto de la estipulacin, del consenso (consensus);
la obligacin de entregar se reputa idealmente ejecutada. La tradicin slo pone al
adquiriente en aptitud de servirse del bien.
El sistema consensual parte de la base de que el derecho real nace directamente
del mero consentimiento de las partes que contratan. As podemos mencionar que
para el transmisor de los derechos reales, basta el solo contrato (convencin), sin
necesidad de la tradicin (entrega); las transferencias de bienes tienen lugar por el
simple consentimiento.
El consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las partes entienden que
se realiza la tradicin cuando as se obligaron. De esta manera, el sistema francs
considera que vender es enajenar.
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el derecho real, la
entrega se justifica no para adquirir o transmitir el derecho, sino porque este ha
sido ya transmitido o adquirido, con ello demuestra que en el sistema francs, uno

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es propietario con el solo consentimiento, y que la entrega de la propiedad es un

simple traspaso posesorio del bien, con el fin de que le propietario pueda ejercer
sus potestades de propiedad sobre el bien.
El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la voluntad, considera
que el simple acuerdo entre las partes es suficiente para que se realice la
transmisin de la propiedad.
El derecho francs desarrolla un sistema de transmisin y adquisicin de derechos
reales distinto del sistema dual (ttulo y modo) por lo cual slo se basa en el solo
consensus es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una vez
transmitido el derecho de dominio como efecto inmediato del contrato, la
obligacin del vendedor consistir en permitir la posesin real y efectiva del bien,
en propiedad del comprador.
3. El sistema alemn.- La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases:
el negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de
la Ausflassung, que es un acuerdo abstracto de transmisin entre el adquiriente y
el enajenante. Segn el cdigo alemn y su doctrina comparada casi siempre
existe un deber de emitir declaracin de ausflassung emanado de la relacin
causal bsica, es por eso que el vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que
est al alcance de sus manos para conseguir la transmisin de propiedad, si se
niega a emitir por su parte la declaracin requerida, puede ser demandado en tal
sentido.
La transmisin de la propiedad est regulada en el derecho de cosas. Esta
transmisin, cuando se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de
ambas partes de transmitir la propiedad no se contiene en el contrato de
compraventa, sino que es necesario un especial contrato real diferente, cuyo
nico contenido es que la propiedad sea transmitida, este contrato real es
independiente del contrato de compraventa que le sirve de base, es decir, es un
contrato abstracto.
En el sistema germano de la separacin del contrato el consentimiento no es
suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn
se trate de bienes muebles o inmuebles. En el primer caso se requiere la tradicin,

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sea fsica o espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripcin

del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales.
4. El sistema peruano.- El sistema peruano de transferencia de propiedad es por
excelencia de influencia francs, por lo cual adopta el sistema espiritualista francs
o sistema declarativo, el antecedente del artculo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo
ubicamos en el artculo del Cdigo Civil de 1936 que a la letra regulaba la sola
obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de
ella, salvo pacto en contrario norma que tambin estaba contenida en el Cdigo
Civil de 1852 en sus artculos 574 y 1306. Todos los artculos mencionados
abandonan el sistema del derecho romano del ttulo (el consentimiento) y el modo
(la tradicin), adoptando el sistema espiritualista francs para la transmisin de
propiedad de bienes inmuebles determinados.
4.1. En el Cdigo de 1852.- Este cdigo es influenciado eminentemente por el
Cdigo de Napolenico, en el cual considera que slo el consentimiento
consensus era necesario para poder transferir la propiedad inmueble.
Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el solo consentimiento de
las partes, y al operar en aquella la transferencia de propiedad de la cosa aun
antes de su entrega y pago del precio, debemos entender que la transferencia
de la propiedad (al igual que el derecho francs) en los contratos de
compraventa simple, operaba automticamente, al momento del nacimiento de
la obligacin de enajenar, urgida de su celebracin.
4.2. En el Cdigo de 1936.- En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del
libro Quinto, del Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones y sus
Modalidades, incluye el artculo 1172, en el que se ratifica el principio del
artculo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero exclusivamente para bienes
inmuebles: Artculo 1172.- la sola obligacin de dar una cosa inmueble
determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario.
II.

SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD CONTEMPORNEOS: En

el derecho occidental contemporneo existen dos grandes sistemas de transferencia
de propiedad: el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separacin del
contrato.

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1. Sistema de Unidad del Contrato.- Se caracteriza por exigir la celebracin de un

solo negocio jurdico en el cual reposan las voluntades del transferente y del
adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad.
1.1. Sistema transmisivo de la causa nica.- Establece que el contrato es la
fuente directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del
modo que haga pblica la adquisicin de la propiedad; es decir el solo
consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa del nacimiento del
derecho del nuevo propietario; en efecto en los denominados sistemas de
causa nica, al reputarse a la voluntad suficiente para producir la mutacin
jurdico real, puede afirmarse que el contrato adicionalmente al que pueda
producir efectos obligatorios est en la capacidad de producir efectos reales.
1.1.1. Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual slo el
consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es decir se
expresa en la autonoma de la voluntad. Es aquella posibilidad que tiene
la persona como poder de autorregulacin o autorreglamentacin, de
creacin de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y
conformar relaciones jurdicas por la sola decisin del individuo, para
ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del negocio
jurdico.
Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano, el sistema
francs, el sistema portugus, el sistema mexicano y el sistema
venezolano.
2. Sistema transmisivo de doble causa.- Se caracteriza por exigir dos negocios
jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los que, con distintas
caractersticas y consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del
adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad.
Nos indica que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de
propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de recognoscibilidad
social cuya finalidad consista en publicitar a la colectividad de la adquisicin del
derecho de propiedad. Los denominados sistemas transmisivos de doble causa,
consideran a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos slo

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pueden producirse a travs de actos de disposicin. En la teora de la doble

causa, el acto que crea la relacin obligatoria se denomina acto de obligacin,
ttulo o causa remota. El acto que produce el efecto real es el acto de disposicin,
modo o causa prxima, por medio de ste la situacin subjetiva sale del patrimonio
del transmitente e ingresa al del adquiriente.
2.1. Sistema real o de tradicin o sistema de la unin del ttulo y el modo.Reconocido en nuestro sistema jurdico para la transferencia de bienes
muebles. Los pases que se acogen a este sistema son: el sistema espaol, el
sistema argentino, el sistema cubano y slo para la transmisin de bienes
muebles, recogen este sistema, el sistema chileno, el sistema ecuatoriano y el
sistema peruano (artculo 947 de nuestro Cdigo Civil vlido para muebles).
2.2. Sistema registral constitutivo no convalidante.- En este sistema, el registro
no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o
contrato (causal) el acto del registro tambin resultara ineficaz estructural o
invlido. Este sistema es adoptado slo para inmuebles por el sistema
brasileo.
3. El sistema de separacin del contrato.- El sistema de separacin tuvo su origen
en la revisin crtica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX la teora del
ttulo y el modo, este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir,
existen dos contratos o actos jurdicos, uno que produce los efectos obligatorios y
otro que genera la transferencia de la propiedad.
De acuerdo al sistema recogido en el BGB (Cdigo Civil alemn), los negocios
obligacionales quedan absolutamente separados de los negocios de disposicin.
Los primeros crean los vnculos de obligacin que sirven de fundamento o base
para la transferencia de propiedad. Los segundos por su parte, acompaados de
la inscripcin registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega (cuando se
trata de muebles), son los que producen la referida transferencia, el sistema de
separacin del contrato supone, entonces, la concurrencia de dos negocios
jurdicos y de un acto ejecutivo real.

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Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral

convalidante, dado que se produce una suerte de convalidacin del vicio causal al
continuar el adquiriente del bien con el derecho de propiedad.
Ubicamos dentro del sistema de Separacin del Contrato dos sistemas: El Sistema
Registral Constitutivo y El Sistema Real Abstracto.
Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos de causa
abstracta, acogen para inmuebles, el sistema registral constitutivo convalidante: el
sistema alemn, el sistema suizo y el sistema Torrens australiano.

III. SISTEMAS DE TRANFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL

PERUANO.3. Transferencia de propiedad de bienes muebles determinados Artculo 947.La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la
tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
El artculo en comentario se contrae exclusivamente a la transferencia de
propiedad de una cosa mueble, y no se extiende a los bienes incorporales, en tal
sentido establece que la tradicin es la forma de adquirir la propiedad de una cosa
mueble determinada, con algunas excepciones: la de los bienes muebles sujetos a
la obligatoriedad del Registro, como los vehculos, los que son inscritos en el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos; los que se obtengan con infraccin a la Ley
Penal; y el caso del ganado, cuya propiedad se prueba con la marca registrada.
4. Sistema de transmisin de la propiedad de bien inmueble Artculo 949.- La
sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
A continuacin nos ilustraremos de la destacada doctrina nacional, esperando
poder transmitir las principales ideas y crticas ms importantes, reiterando
nuestras limitaciones en referencia de ilustrar perfectamente las opiniones, crticas
a favor o en contra de nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble de
autorizados juristas nacionales que no pudieron dejar de participar con brillantes
exposiciones sobre tan polmico tema de transferencia de propiedad inmueble en
el derecho civil patrimonial peruano.

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a)

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Posicin de Jack Bigio Chrem.- Los contratos slo tienen una eficacia
obligatoria, es decir generan la obligacin, el contrato de enajenacin es al
mismo tiempo, ttulo y modo, por cuanto el solo consentimiento hace producir
el efecto traslativo (refundiendo, por tanto, el ttulo y el modo en un instante
cronolgico), por lo menos as sucede entre las partes contratantes.
Para el profesor Bigio, el contrato es a la vez ttulo y modo de adquisicin, de
lo cual su posicin representa a la unidad del contrato de la transferencia de
bienes inmuebles. El contrato (de compra venta) sirve, por un lado, de ttulo,
en tanto perfecciona la adquisicin (del comprador), lo cual nos indica que
para Bigio el contrato transfiere directamente la propiedad inmueble,
aceptando que el solo consentimiento de las partes convierte al comprador en
propietario.

b) Posicin de Miguel Torres Mndez.- El profesor Torres nos indica que el

artculo 1529 del Cdigo Civil consagra el rgimen del ttulo y el modo en
referencia a manera de la transferencia de propiedad inmueble, la
compraventa, tanto mobiliaria como inmobiliaria, no es traslativa sino
obligatoria (no opera como consecuencia directa del contrato sino como
consecuencia de la entrega del bien realizada en cumplimiento de un ttulo
vlido), la transferencia mobiliaria e inmobiliaria se consigue con la sola
celebracin del contrato.
El doctor Torres, sostiene que la compraventa no es un contrato traslativo sino
obligatorio, el contrato genera la obligacin de transferir la propiedad,
obligacin que nace del contrato y que no debe confundirse con la obligacin
que la ley da por ejecutada. Para el mencionado profesor algunos contratos
determinados para la transferencia de propiedad, requieren de una actividad
concreta (modo), que sera la entrega del contrato de compraventa.

En el rgimen consensualista no hay ttulo y modo que se confundan porque

en l no es necesario que se den dos actos para que opere la transferencia de
propiedad, como ocurre en el rgimen del ttulo y el modo; la propiedad se
transfiere mediante un solo acto: el acuerdo de voluntades.

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c)

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Posicin de Hugo Forno Flrez.- El Dr. Forno indica que el contrato es

susceptible de producir efectos reales, pues el artculo 1351 del Cdigo Civil
establece que el contrato tiene por objeto crear, regular, modificar o extinguir
una relacin jurdica patrimonial, el cual no se agota en la obligacin, en tanto
que existen situaciones jurdicas subjetivas distintas del dbito y el crdito y
tambin expone una crtica al sistema espiritualista francs cuestionando
sobre el efecto traslativo del contrato en el cual el legislador francs se olvid
de atribuirle al contrato el efecto traslativo.
El profesor Forno concluye manifestando que la transmisin del derecho de
los bienes inmuebles determinados se produce por efecto del contrato. Siendo
que Hugo Forno, atribuye el carcter traslativo y no obligacional en la
transferencia de bienes inmuebles, advirtiendo que el cumplimiento de una
obligacin requiere de una actividad del deudor, pues precisamente esto es la
prestacin. Por lo cual el artculo 949 no exige conducta alguna para que
opere la transferencia de propiedad, debe entenderse que dicha transmisin
no deviene del cumplimiento de una obligacin, sino que surge directamente
del contrato. No existira, pues, un modo para que opere la transferencia; a
ese efecto bastara el ttulo.

d) Posicin de Gastn Fernndez Cruz.- El doctor Fernndez en forma precisa

nos indica la preferencia que profesa sobre el sistema espiritualista francs
constitutivo y justifica su posicin de la siguiente manera: en nuestra patria, la
puesta en prctica, por ejemplo, del sistema registral constitutivo de
transferencia de la propiedad inmueble, como modo de transmisin del
dominio inmobiliario, dado el nivel socioeconmico y cultural de las grandes
mayoras nacionales y la imposibilidad de extender el registro inmobiliario a
todos los confines de la patria, pese a significar el sistema ms perfecto de
seguridad jurdica individual imaginable, incrementara los costos de
transaccin a un nivel inaceptable, paralizando las transacciones jurdicas.
En todo sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble existen tres
finalidades: El permitir una circulacin gil de bienes y servicios, El reducir el
nmero de adquisiciones a non dominio y El dar seguridad jurdica Motivo por
lo cual el profesor Fernndez, nos explica que el consenso constituye el
sistema de transferencia de la propiedad inmueble ms adecuado para su

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aplicacin a la realidad peruana, por ser aquel que traduce en trminos

econmicos- la opcin ms conveniente para maximizar la circulacin de la
riqueza, dado el carcter eminentemente agrario de la economa nacional.
El artculo 949 del Cdigo Civil, lejos de adoptar la teora del ttulo y el modo,
le otorga al contrato (su finalidad traslativa) la virtualidad de transferir
directamente la propiedad.
e)

Posicin de Alfredo Bullard Gonzlez.- El doctor Bullard desde su

perspectiva del anlisis econmico del derecho nos brinda nuevas e
interesantes propuestas y reflexiones sobre el sistema de transferencia de
propiedad en el Per; as menciona: un sistema de transferencia de propiedad
ptimo debe cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la
mxima circulacin de la riqueza, esto es, conseguir que se den el mayor
nmero de operaciones de intercambio eficientes posibles, haciendo fcil
contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o mnimamente se debera
reducir el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, es decir generar
seguridad jurdica para los adquirientes.
Los sistemas de transferencia de propiedad que generan seguridad para los
adquirientes son aquellos que reducen los costos de transaccin (mejoran la
informacin y reducen la incertidumbre) pero son, a su vez, un costo de
transaccin (porque implican pagar, al registrador, al abogado) se genera un
conflicto que ha generado grandes discusiones en torno a si es el sistema
consensualista o el registral el mejor desde el punto de vista econmico.
La posicin de Fernndez Cruz, nos dice el profesor Bullard, sobre los costos
de transaccin, elimina ciertos costos, pero el problema es que genera otros
costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente, se genera el
costo de incertidumbre. Es decir, como uno no sabe si quien le vende es
efectivamente el propietario, probablemente no le compre o le compre ms
barato. Basta simplemente con ver el precio en que se vende un inmueble no
registrado con respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene
un valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la propiedad vale
menos como consecuencia de esta incertidumbre.

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Para Bullard el controvertido artculo 949 de nuestra Codificacin vigente, por

la cual la propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del
contrato es incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El
contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al conocimiento de
terceros.
f)

Posicin Max Arias-Schreiber Pezet.- El recordado Maestro Arias-Schreiber

Pezet, nos menciona, que el artculo 949 del Cdigo Civil se deriva que, el
solo acuerdo de voluntades, en el caso de los bienes inmuebles, basta para
transmitir el dominio. En consecuencia, ser suficiente, por ejemplo, que
comprador y vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del
contrato y el precio que se ha de pagar por el para que no solamente se
produzca el efecto de haberse consumado el contrato y surgi un derecho al
bien para el acreedor (ius ad rem), sino que simultneamente ste adquiere la
propiedad (ius in re).
Las excepciones a este principio lo constituirn el pacto en contrario del
artculo 949, el pacto en contrario de reserva de propiedad regulado por los
artculos 1583 a 1585 del Cdigo Civil, a este respecto es preciso puntualizar
que la expresin salvo disposicin legal diferente no puede entenderse
referida al caso previsto por el artculo 1135 del Cdigo Civil.
La propuesta del doctor ARIAS SCHEREIBER-PEZET nos parece muy
importante y acertado en efectos de aplicarse en una reforma registral en
nuestro pas entre los puntos importantes a la propuesta ubicamos: la
implantacin del catastro en todo el territorio del pas, particularmente en sus
dos aspectos esenciales, el fsico y el jurdico. De este modo se lograr
determinar la correcta ubicacin de los inmuebles, fijar sus dimensiones
lineales y superficiales, su naturaleza, nomenclatura y otras caractersticas y,
adems, sanear definitivamente los correspondientes ttulos de propiedad.

g) Posicin de Manuel de la Puente y Lavalle.- El distinguido profesor Manuel

De La Puente, nos otorga una visin de la transferencia de la propiedad
mueble e inmueble desde la ptica del contrato, sobre el momento en que se
perfecciona la venta.

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En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador la cosa

materia de la venta, pues slo as dicho comprador podr disfrutar de todos
los derechos inherentes a la propiedad contemplados en el artculo 923 del
cdigo. La entrega es para el comprador el medio ordinario de conseguir la
posesin. El ttulo de adquisicin, en efecto, califica el sentido posesorio de la
disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la detencin de la cosa, el
comprador deviene poseedor.
En los bienes inmuebles la transferencia se obtendr mediante la celebracin
de un contrato de compraventa que crea a cargo del vendedor una obligacin
pura de transferir la, propiedad del bien, de acuerdo con el artculo 949 del
Cdigo Civil, segn el cual la sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de bien, salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario.
4.1. Perfeccionamiento constitutivo y perfeccionamiento complementario.- El
problema, y tambin su solucin, se encuentran en el sistema del ttulo y el modo
adoptado por el derecho contractual peruano. En virtud de este sistema la
transferencia por compraventa de la propiedad de un bien requiere de una causa
remota (ttulo) que est constituida por el contrato consensual de compraventa
(perfeccionamiento en virtud de los artculos 1351 y 1373) por el cual el vendedor
se obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una causa
(modo) destinada a cumplir esa obligacin.
En el caso de bienes inmuebles, la causa prxima de la adquisicin de la
propiedad es la aplicacin de artculo 949 del Cdigo Civil, que hace al
comprador (como acreedor de la obligacin de que se le transfiera la propiedad
del bien). Sin embargo, en este caso, la transferencia de la propiedad no lleva
incluida la posesin del bien, por lo cual para que el comprador goce del pleno
dominio del bien, incluida la posesin, se requiere su entrega.
h) Posicin de Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo Freyre.- Para los
profesores Osterling y Castillo, consideran que el simple acuerdo de
voluntades produce el efecto transmitido, y aceptan la teora del ttulo y modo.

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No es el contrato sino ms bien la obligacin de enajenar creada por el mismo

la que en definitiva provoca la transferencia de la propiedad inmueble.
El ttulo y el modo, requiere indispensablemente la conjuncin de un acuerdo
de voluntades orientado a transferir la propiedad y de un medio que permita
lograrlo. Esto es posible otorgando al ttulo el carcter de causa remota de la
transferencia y al modo el carcter de causa prxima de la misma.
i)

Posicin de Jorge Avendao Valdez.- El doctor Avendao, diferencia el

ttulo y el modo, el ttulo es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en
definitiva, el contrato. El ttulo se presenta en el nivel obligacional y
contractual, que es eminentemente privado. El modo es el hecho determinante
que produce la traslacin, aunque es consecuencia del ttulo.
La inscripcin no es constitutiva de derecho sino simplemente declarativa, la
transferencia de propiedad no se produce en dos momentos.
No hay pues como en el derecho alemn, suizo, austriaco y de varios pases
de Europa, principalmente del centro de Europa, dos momentos: el ttulo y el
modo. El ttulo es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, es el contrato en
definitiva; y el modo es un hecho que, en materia inmobiliaria, es la
inscripcin. El momento de la transferencia en nuestro sistema es slo uno.
Ocurre con el ttulo porque la sola obligacin de dar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario del bien. De manera que basta el acuerdo de
voluntades para que la transferencia de propiedad se entienda producida. El
modo no es la inscripcin porque esta no es un elemento esencial, no es un
elemento constitutivo. No podemos decir, sin embargo, que la inscripcin no
quita no pone. Si pone en lo que a los terceros se refiere.
Pero para que quede perfeccionada la transferencia de la propiedad, la
inscripcin no es necesaria. La transferencia puede quedar perfectamente
convalidada y ser plenamente eficaz entre las partes por el solo mrito del
consentimiento. No hay ttulo y modo, hay ttulo y punto.
El modo (la inscripcin) no surte efecto desde el punto de vista de la
transferencia del derecho real, sino tan slo protege a los terceros en los
trminos del artculo 2014 del Cdigo Civil.

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Para el Dr. AVENDAO, slo el principio consensualstico (el contrato) es

quien produce la transferencia de propiedad inmueble, no mencionando a la
obligacin de enajenar.

j)

Posicin

de

Gunther

Gonzles

Barrn.-

Se

adopta

el

principio

consensualstico, propio de los sistemas jurdicos francs e italiano. Sin

embargo, este principio se halla moralizado o corregido por la introduccin del
registro y los efectos de la inscripcin.
La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho real) opera en virtud
de un contrato traslativo, se trata por tanto de un sistema causalista, en donde
no es necesario un modo especfico de adquisicin.
No existe una independiente obligacin de enajenar (artculo 949 C.C.) en
cambio, desde una perspectiva teleolgica y sistemtica, si es posible hablar
de una obligacin de dar en propiedad como obligacin esencial del
vendedor en todo contrato de compraventa.
La obligacin esencial del vendedor es compleja y unitaria, consiste en hacer
propietario y entregar la cosa al comprador.
El momento exacto de la transferencia de propiedad es una cuestin de poltica
jurdica. El legislador puede hacer coincidir ese momento con la consumacin
de la obligacin de dar en propiedad, esto es, con la tradicin; o tambin puede
preferir un momento distinto a cualquiera de los dos anteriores (la inscripcin).
Si el legislador opta por establecer que la propiedad se transfiera antes de la
tradicin (principio consensual), el comprador ya es propietario, y el vendedor
slo se encuentra obligado a entregar la cosa. En cambio si el legislador opta
por establecer que la propiedad se transfiera despus, o con independencia, de
la tradicin (principio de inscripcin constitutiva), el comprador no es propietario
aunque ya exista tradicin.

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CONCLUSIONES

1. En toda transferencia de propiedad, es necesario interpretar y relacionar tanto el

artculo 947 para transferencia de propiedad mueble, como el artculo 949 para
bienes inmuebles del Cdigo Civil, con otras normas que brindan una serie de
garantas de tal manera que corregir los defectos que pudiera acarrear la solitaria
aplicacin de los artculos 947 y 949 de nuestra legislacin Civil vigente.
2. Nuestro Cdigo Civil, abandon el sistema de transmisin inmueble del derecho
romano del ttulo, el consentimiento, y modo, la tradicin o entrega; siendo as ha
optado por elegir como sistema de transferencia de propiedad inmueble el sistema
espiritualista o francs y para la transferencia de la propiedad de bienes muebles
se mantiene la traditio como modo.
3. Para el sistema espiritualista o consensual de transmisin de la propiedad, la sola
obligacin es el que produce el efecto traslativo del dominio de la propiedad.
4. El contrato es el fundamento del traspaso de la propiedad y el medio de
adquisicin de ella; el contrato transfiere sin ms, el derecho; este es un contrato
con efectos reales, a diferencia de los contratos obligatorios; y la eficacia traslativa
y constitutiva de tal contrato es plena.
5. El contrato de transferencia de propiedad inmobiliaria, es el nico ttulo que
transmite la propiedad, es decir el contrato es la causa jurdica directa e inmediata
de la transferencia de la propiedad inmueble.
6. Los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la doctrina han sido
reunidos, clsicamente, en tres grandes sistemas: el sistema romano de
transferencia de propiedad o de la tradicin; el sistema espiritualista o francs; y,
el sistema alemn o del registro.
7. Los sistemas de transferencia de propiedad tienen tres objetivos primordiales: el
permitir una circulacin gil de bienes y servicios, el reducir el nmero de
adquisiciones a non domino (adquisicin de quien no es dueo) y el de dar
seguridad jurdica.

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JURISPRUDENCIA

EXPEDIENTE N 97-779-21-1101-JX1C
DISTRITO JUDICIAL DE PUNO

Juliaca, cuatro de mayo de mil novecientos noventa y nueve.

VISTOS: El recurso de apelacin presentada por el demandado BANCOSUR sucursal Juliaca
de fojas ciento ochentitrs y ciento ochenta y cuatro; por los fundamentos de la apelada; y
CONSIDERANDO, adems: Primero.- El apelante al exponer el error de hecho y de derecho
en su escrito de impugnacin, fundamenta que los lotes nmeros doce guin E, uno guin H
del jirn Ignacio Miranda nmero quinientos cincuentisis de la segunda y tercera etapa
respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Brbara, formaban parte de una
propiedad inscrita en una sola ficha registral; que este predio fue lotizado por su propietario y
vendido a diferentes personas; sin embargo, de la revisin exhaustiva de los actuados se
verifica que la recurrida se ha emitido apreciando debidamente las pruebas actuadas.
Segundo.- Que, nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es
consensual, de forma tal que la inscripcin registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal
y como refiere el artculo novecientos cuarenta y nueve de tal acto, tal y como refiere el
artculo novecientos cuarenta y nueve del Cdigo Civil, en este sentido el doctor Max Arias
Schreiber Pezet dice que la inscripcin registral no asume ms valor que el de un simple
aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en s misma
una verdadera sustantividad. Tercero.- Estando debidamente acreditada la propiedad de los
bienes inmuebles materia de la tercera procede amparar esta pretensin; CONFIRMARON la
sentencia de fecha veintisiete de octubre de mil novecientos noventa y ocho, que corre a fojas
ciento setenticinco a ciento setenta y ocho, que declara improcedente la nulidad de actuados
formulada por Rosendo Choquehuanca Ponce y esposa, FUNDADA la demanda interpuesta
por Cristina Vilavila Vilcapaza y Rosa Figueroa de Azaa y DISPONE la desafectacin de los
predios materia de tercera, levantamiento de la hipoteca y cancelacin del gravamen
respectivo; en el proceso sobre tercera interpuesto por Cristina Vilavila Vilcapaza, Rosa
Figueroa de Azaa contra BANCOSUR y otro, con lo dems que contiene y los devolvieron.
SS. BUTRN CEVALLOS; BISTINZA RODRGUEZ; RODRGUEZ RUIZ.
(Jorge Beltrn Pacheco, publicado en el Tomo 38 de la Dilogo con la Jurisprudencia,
noviembre del 2001 pag. 81)

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BIBLIOGRAFA
Libros:
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max: Exgesis. Gaceta Jurdica. Lima, 1998.
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Editorial de la PUCP. Lima, 1991.
BORDA, Guillermo: Manual de Derechos Reales. Ed. Perrot, 4a ed. Buenos Aires,
s.f.
BULLARD GONZLEZ, Alfredo: Sistemas de Transferencias de Propiedad.
Palestra Editores. Lima, 2003.
CUENA CASAS, Matilde: Funcin del poder de disposicin en los sistemas de
transmisin onerosa de derechos reales. Ed. Bosch. Barcelona, 1996.
GONZLES BARRN, Gnther: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista
Editores. Lima, 2002.
MASEUD, Henri y Len y Jean MASEUD: Lecciones de Derecho Civil Derechos
Reales Principales. Ed. Jurdica Europa-Amrica. Buenos Aires, 1960.
OSTERLING PARODI, Felipe y otros. Libro de Ponencias del VI Congreso
Nacional de Derecho Civil. Depsito Legal de la Biblioteca Nacional del Per. Lima
2011.
PLANIOL, Marcel y Jorge RIPERT: Tratado Prctico de Derecho Civil francs. Ed.
Cevitas. Madrid, 1988.
POSNER, Richard: El Anlisis Econmico del Derecho. Fondo de Cultura
Econmica. Mxico, 1998.

Artculos:
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peruano y la reforma del Cdigo Civil. En Folio Real, N 2. Lima, agosto 2000.
BELTRN PACHECO, Jorge: Exorcizando el espiritualismo: registro vs consenso
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38. Lima 2001.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel: Perfeccionamiento de la transferencia de
propiedad. En Scribas, N 2. Arequipa, 1996.

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DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel: Perfeccionamiento de la transferencia de la

Propiedad. En Folio Real, N 7. Lima, febrero 2002.
FERNNDEZ CRUZ, Gastn: La Obligacin de enajenar y el sistema de
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LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. Notas Polmicas sobre la
regulacin de la reserva de propiedad. En Temas de Derecho Civil Universidad
de Lima, N 17. Lima, 1991.
OSTERLING PARODI, Felipe y Mario CASTILLO FREYRE: La transferencia de
propiedad en el Per. En Ius et Praxis Universidad de Lima, N 30. Lima, 1999.
TORRES MNDEZ, Miguel: La transferencia de propiedad de los bienes
incorporales en el Cdigo Civil. En Derecho, N 45. Lima, diciembre 1991.

Recursos de Internet:
GALLOSO MARIOS, Walter: Jurisprudencia. Propiedad de bienes muebles e
inmuebles: Anlisis y crtica jurisprudencial, en mailxmail.com.
http://www.mailxmail.com/curso-jurisprudencia-propiedad-bienes-mueblesinmuebles/analisis-critica-jurisprudencial (16/11/2011).
OLIVERA LOVN, Brandon: Transferencia de propiedad inmueble en el cdigo civil peruano, en
monografas.com.
http://www.monografias.com/trabajos55/transferencia-inmuebles/transferenciainmuebles.shtml (8/10/2011)
RODRGUEZ PORTAL, Elmer: La Transferencia de la Propiedad en el Sistema
Jurdico Nacional, en Panorama Cajamarquino.
http://www.panoramacajamarquino.com/noticia/la-transferencia-de-la-propiedaden-el-sistema-juridico-nacional/ (13/11/2011).

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