USO

Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber os seus

frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua famlia.
1 Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua
condio social e o lugar onde viver.
2 As necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu
cnjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu servio domstico.
Uso o direito real sobre coisa alheia de fruio, constitudo a ttulo oneroso ou gratuito,
pelo qual o usurio fica autorizado a retirar, temporariamente, todas as utilidades da coisa
para atender s suas necessidades pessoais e s de sua famlia (utiliza-se o conceito amplo e
aplica-se, portanto, ao cnjuge filhos, empregados).
*a finalidade do direito de uso , portanto, proteo pessoa ou famlia do usurio.
O uso diferente do usufruto, j que mais restrito que aquele. E definido como direito real
temporrio, podendo recair sobre coisa mvel ou imvel, corpreas ou incorpreas.
O uso tem as seguintes caractersticas:
Temporariedade: dura pelo prazo do contrato ou enquanto houver necessidade pessoal ou
familiar;
Indivisibilidade: o titular o usurio (atende as suas necessidades e a de seus familiares),
apenas possvel dividir o uso no tempo entre vrias pessoas, com horrio certo para cada
um.
Inalienabilidade: o isso no pode ser transferido a qualquer ttulo;
Intuitu pernonae: O direito de uso personalssimo. Vincula-se s necessidades
familiares, muito embora a idia de famlia no deva ser apenas a do cnjuge, filhos solteiros e
empregados domsticos, ante a necessidade de adaptao da regra aos demais filhos e sua
extenso unio estvel.
Com a Lei 11.481/2007, houve a incluso de dois novos direitos reais acrescidos no artigo
1.225, incisos XI e XII.
XI: a concesso de uso especial para fins de moradia (poder pblico concede direito de uso
ao particular com a finalidade de moradia, desde que o particular esteja efetivamente
ocupando rea de at 250m, sem interrupo e sem oposio, servindo esta para fins de
moradia prpria ou familiar. obtido administrativamente junto ao rgo prprio da
Administrao

pblica

ou

por

ao

*Lei 11.481/2007 e art. 290-A da Lei 6.015/73.

*Medida Provisria 2.220/2001

judicial,

uma

vez

declarada

pelo

juiz).

 XII: a concesso de direito real de uso (Poder Pblico, por licitao, conceder ao particular o
poder de usar rea pblica com finalidade diversa de moradia, por um prazo previamente
fixado no edital e para cumprimento de funo social ou de ordem econmica).

Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua

natureza, as disposies relativas ao usufruto.
Doutrina
por no existir incompatibilidade com o instituto do usufruto, a lei manda aplicar ao uso as
mesmas normas daquele, de forma que o que distingue os institutos a limitao de fruio
por parte do usurio, que fica restrita s necessidades prprias e de sua famlia.

HABITAO

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito no a pode alugar, nem
emprestar, mas simplesmente ocup-la com sua famlia.

Doutrina
Habitao um direito real, gratuito, temporrio, limitado ocupao de imvel residencial
de terceiro, para moradia do titular e de sua famlia. Consiste em um direito de uso exclusivo
para moradia ou habitao, sendo o mais restrito dos direitos reais de fruio.
Apresenta as seguintes caractersticas:
Destinao exclusiva para residncia;
* permitida a utilizao da moradia para prover pequenas economias sem que para isso
tenha de incorrer a perda do carter do imvel. S possvel a ttulo de subsistncia e no de
enriquecimento.
Inalienabilidade: no pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis;
Temporariedade: perdura pelo prazo do contrato ou enquanto viver o habitante

Indivisibilidade:

imvel

fica

gravado

na

sua

integralidade

(art.

1415).

Gratuidade: o contrato no pode estabelecer qualquer pagamento de aluguel ou outra

remunerao.
Artigo 1831 do CC: O direito de habitao vitalcio pode ser institudo por lei ao cnjuge
sobrevivente, independentemente da participao na herana e qualquer que seja o regime,
desde que seja o nico imvel residencial da famlia e de que o cnjuge no tenha se casado
novamente. Se o imvel no o nico residencial, deve-se constituir o direito real de

habitao por conveno ou testamento, sendo, neste caso, imprescindvel o registro.

A Lei 9.278/1996 (Unio estvel) em seu artigo 7, nico, informa: Dissolvida a unio
estvel por morte de um dos conviventes, o sobrevivente ter direito real de habitao,
enquanto viver ou no constituir nova unio ou casamento, relativamente ao imvel destinado
residncia da famlia.
O dispositivo da Lei 9.278/1996 se mantm vigente em face do princpio da especialidade,
visto que o Cdigo Civil de 2002 no dispe sobre o assunto.

Art. 1.415. Se o direito real de habitao for conferido a mais de uma

pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa no ter de pagar
aluguel outra, ou s outras, mas no as pode inibir de exercerem,
querendo, o direito, que tambm lhes compete, de habit-la.

Habitao simultnea
Art. 1.416. So aplicveis habitao, no que no for contrrio sua
natureza, as disposies relativas ao usufruto.

Doutrina
Aplicam-se habitao as mesmas normas relativas ao usufruto, excetuando-se as que
forem contrrias sua natureza.

USUFRUTO (arts. 1390 a 1411)

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou

imveis, em um patrimnio
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os
frutos e utilidades.
Direito real conferido a algum a quem se atribui o direito de fruir temporariamente as
utilidades de coisa alheia, mvel ou imvel, permitindo a retirada dos frutos (naturais,
industriais ou civis) e utilidades que a coisa produz, sem alterar-lhe a substncia.
O dono fica apenas com o direito abstrato de propriedade, sendo por isso chamado de nuproprietrio, o beneficirio o usufruturio. O nu-proprietrio pode dispor da coisa, mas o
usufruturio quem, exercendo a posse direta, pode usar e gozar dela.

Tem o nome de quase usufruto ou usufruto imprprio aquele que recai sobre coisas fungveis
ou consumveis. Mas Maria Helena Diniz afirma que no h usufruto de bens fungveis ou
consumveis porque o usufruturio deve conservar a substncia da coisa para o nuproprietrio, o que teramos, na verdade, um contrato de mtuo (ver 1 do art. 1392).

Pode recair o usufruto sobre:

a) bens imveis: tanto por ato inter vivos como causa mortis dever ser registrado no cartrio
de imveis para ter efeito erga omnes (CC., art. 1391) e se estende aos acessrios da coisa e
seus acrescidos (CC., art. 1392, 2 e 3)
b) sobre um patrimnio: pode instituir-se usufruto sobre o todo ou parte de um patrimnio o
que ocorre com mais freqncia no direito hereditrio quando o testador grava, p. ex. parte
do patrimnio com esse nus. (CC., 1405)
c) sobre direitos, desde que transmissveis, como ex: usufruto de crditos e valores
representados por ttulos endossveis, so representados, na sua maioria por frutos civis.

Caractersticas do usufruto:
a) um direito real sobre coisa alheia;
b) temporrio na medida em que no pode exceder a vida do usufruturio (CC. art 1410, I)
ou ao prazo de 30 anos (CC., 1410, III) se aquele for pessoa jurdica, e por isso pode estar
sujeito a condio resolutiva ou a termo;
c) a alienao do direito vedada, mas permitida a cesso de seu exerccio (CC. art. 1393),
assim o usufruturio pode alugar a coisa, arrend-la, por exemplo, sem necessidade de
autorizao do nu-proprietrio;
d) um direito impenhorvel mas o seu exerccio no o e, ou seja, recai penhora no sobre o
direito mas sobre a percepo dos frutos ou utilidade da coisa.

Espcies de usufruto
a) Quanto origem:
legal: quando for institudo por lei em beneficio de certas pessoas como, por exemplo, o
usufruto do pai ou da me sobre os bens dos filhos menores (CC art. 1689, I); o do cnjuge
sobre os bens do outro, quando lhe competir tal direito (CC art. 1689, I)
convencional: ocorrer quando o direito real de usar e doar tal coisa decorra de ato inter
vivos ou mortis causa. Ele possui duas formas:
a alienao: a que decorre de ato inter vivos ou mortis causa; e

 a reteno: quando o dono do bem, por contrato, cede a nua propriedade e reserva para si
o usufruto.
b) Quanto ao objeto:
prprio: quando recai sobre coisas inconsumveis e infungveis;
imprprio: quando recai sobre coisas consumveis e fungveis;
c) Quanto sua extenso:
universal: quando recai sobre uma universalidade de bens, um patrimnio;
particular: quando tem por objeto uma ou vrias coisas determinadas;
pleno quando abranger todos os frutos e utilidades sem excees;
restrito quando houver restries.
d) Quanto sua durao:
temporrio: quando subordinado a termo;
vitalcio: quando condicionado morte do usufruturio;
sucessivo: quando institudo em favor de algum, para que depois de sua morte se transfira
a terceiro. No existe essa modalidade visto que a nova lei diz que se extingue com a morte e
impe prazo de 30 anos.
mas existe ainda o usufruto simultneo, que tido por mais de uma pessoa, e que pode
assumir as diversas facetas acima explicadas.

Extingue-se o usufruto (CC., art. 1410) pela morte do usufruturio, pelo termo de sua durao,
pela cessao da causa que o originou, pela destruio da coisa, pela consolidao (quando a
mesma pessoa passa a ser o usufruturio e o proprietrio), pelo usucapio, por culpa do
usufruturio, quando tenta alienar deteriora ou deixa arruinar os bens, pela renncia, etc.
DIREITO REAL DE AQUISIO (arts. 1417 e 1418)

Objeto: bens imveis

Requisitos: a) ausncia de clusula de arrependimento (irretratvel); b) outorga (uxria ou
marital); c) insero no Registro de Imveis
Execuo: Escritura definitiva ou sentena constitutiva de adjudicao compulsria.
Extino: Execuo voluntria do contrato, execuo compulsria (adjudicao no registro
imobilirio), distrato (mtuo consentimento), resoluo judicial.

Ns sabemos que a propriedade imvel s se adquire pelo registro, ento quando

algum compra uma casa, s ser dono quando fizer o registro da escritura no Cartrio de

Imveis, mesmo que j tenha pagado o preo, ou mesmo que j tenha as chaves e a posse da
casa (1227, 1245, 1).
Direito Real de Aquisio o contrato pelo qual o compromitente vendedor obrigase a vender ao compromissrio comprador determinado imvel pelo preo, condies e
modos avenados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da
obrigao; por outro lado, o compromissrio-comprador, ao pagar o preo e satisfazer todas
as condies estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imvel, podendo reclamar a
outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicao compulsria, havendo recusa por parte do
compromitente-vendedor.
* Em poucas palavras, se duas pessoas celebram contrato de promessa de compra e
venda de imvel, preenchidos os requisitos legais, o comprador ter direito real de aquisio
referentemente ao imvel. Isso equivale a dizer que, se o vendedor desistir, na hora de
assinar a escritura pblica de compra e venda, que nada mais que o contrato definitivo de
compra e venda, o comprador poder requerer ao Juiz a outorga da escritura com a
conseqente adjudicao do imvel.
Adjudicao a aquisio da propriedade por ato judicial. Para que o comprador tenha
esse direito so essenciais alguns requisitos. Assim que o contrato promissrio no poder
conter clusula de arrependimento, deve ter sido assinado pelo vendedor e seu cnjuge e
deve ter sido inscrito no Registro Imobilirio. Verificadas essas condies, institudo estar o
direito real de aquisio.
Imagine que algum compre uma casa/apartamento a prazo, para pagar em cinco, dez,
vinte anos, pois bem, aps todo esse prazo, o comprador j morando no imvel, j
acostumado com a vizinhana, com os filhos estudando por perto, tendo realizado
benfeitorias, etc., ento aps o pagamento integral do preo, o vendedor se recusa a fazer a
escritura definitiva, optando por devolver o dinheiro ao comprador e recuperar o imvel. Esta
situao tem amparo na lei no art. 389 do CC novo e, principalmente no art. 1.088 do CC velho.
Mas sem dvida algo injusto, por isso o legislador, atravs do Decreto Lei 58, de
1937, atribuiu efeito real ao contrato de compra e venda a prazo de imvel, de modo que pago
integralmente o preo, o vendedor fica obrigado a fazer a escritura definitiva, e se no o fizer,
o Juiz far no lugar do vendedor. Repetindo o problema: sempre que algum compra um
imvel a prazo, faz uma escritura/contrato com o vendedor que se chama promessa ou
compromisso de compra e venda, de modo que, pago integralmente o preo, o vendedor
celebra com o comprador a escritura definitiva que ser levada a registro no Cartrio de
Imveis.

Se tal promessa de compra e venda tiver uma clusula de irretratabilidade (= as partes

no podem se arrepender) e se tal contrato for registrado no Cartrio de Imveis, uma
vez pago todo o preo, o vendedor no pode se arrepender e ter que fazer a escritura
definitiva, sob pena de adjudicao pelo Juiz. O referido DL 58/37 foi recepcionado pelo novo
CC em dois artigos: 1.417 e 1.418.
Observem que o art. 1.417 permite que a promessa seja feita por instrumento
particular, dispensando a escritura pblica, que s ser exigida para o registro definitivo.
Entre 1917 (vigncia do CC velho) e 1937 (vigncia do DL 58) houve muita injustia
nesta questo. As pessoas vinham do interior, adquiriam lotes nas cidades e passavam anos
pagando, mas ao trmino do pagamento o vendedor preferia devolver o dinheiro e vender o
lote a outro, pois com o crescimento das cidades tais loteamentos de incio em lugares
distantes, com o passar dos anos ficavam mais dentro das cidades e se valorizavam, sendo
mais vantajoso para o vendedor devolver o dinheiro e revender a um terceiro.
Aps o DL 58/37 e agora com o novo CC, o comprador, registrando o contrato do
compromisso e pagando integralmente o preo, se torna dono do bem que lhe foi
prometido irretratavelmente venda, independente de novo contrato definitivo de compra e
venda, que se o vendedor se recusar a fazer, ser feito pelo Juiz atravs da adjudicao (1417 e
1418).
Conceito: pelo direito do promitente comprador, o vendedor de imvel fica obrigado a
fazer a escritura definitiva aps receber todo o preo, se no contrato de promessa de compra e
venda constar a clusula de irretratabilidade e esse contrato for registrado no Cartrio de
Imveis.
No esqueam: o comprador tem que 1) incluir a clusula de irretratabilidade, 2)
registrar o contrato do compromisso e 3) pagar o preo todo para ter direito real aquisio
do imvel.
O comprador fica assim com a posse e quase a propriedade, s pagar as prestaes
todas ao longo dos anos que ter direito escritura definitiva e ao registro. Se o comprador
no pagar as prestaes, o vendedor vai tomar o imvel. O comprador fica responsvel pelos
impostos sobre o imvel, e tambm pode hipotecar seu direito real de aquisio. Se durante o
pagamento das prestaes o vendedor morre ou aliena o imvel a um terceiro, no tem
problema, pois o direito do comprador se ope erga omnes, o comprador poder se valer da
sequela e exercer seu poder sobre o bem, mesmo que o vendedor o tenha alienado. Se for o
comprador que morre ou transfere seu direito a terceiros tambm no tem problemas, o
sucessor poder exercer o direito do antecessor.