Marini J. A. c/Consorcio Atica I S.R.L.

S/Cobro
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la Repblica Argentina, a los 30 das del mes de junio de dos mil, reunidos en acuerdo
los seores jueces de la sala C de la Cmara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos "Marini, Jos Antonio y otra
c. Consorcio Atica, I S.R.L. s/cobro, Bolderl, Federico y otra c. Consorcio, Atica, I S.R.L. s/cobro y Varela, Osvaldo Benito y otra
c. Consorcio Atica, I S.R.L. s/cobro" (acumulados), respecto de la sentencia comente a fs. 225/235 (autos Varela), el tribunal
estableci la siguiente cuestin a resolver: se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, result que la votacin deba efectuarse en el orden siguiente: Sres. jueces de Cmara Dres. Posse Saguier,
Alterini y Galmarini.
Sobre la cuestin propuesta el doctor Posse Saguier dijo:
1. Los actores, propietarios de las unidades 101 (Marini), 118 (Bolderl) y 107 (Varela) del edificio ATICA I, sito en la calle De las
Toninas 65, de la ciudad de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, promovieron demanda contra la constructora del inmueble,
"Consorcio Atica I S.R.L.".
Manifiestan que el 27/1/92 se derrumb el balcn del departamento "E" del octavo piso, con las consecuencias nefastas para cuatro
jvenes que perdieron la vida; tomando conocimiento de los vicios ocultos que presenta la construccin del edificio. Reclaman se
indemnice los perjuicios que esos defectos producen y que se traducen en la prdida del valor real de la cosa como consecuencia del
hecho y el dao emergente, cuyo monto someten al resultado de la prueba. La sentencia de primera instancia desestim la excepcin
de prescripcin opuesta por la demandada y acogi parcial- mente las demandas y la conden a pagar a favor de los Co- actores
Varela la suma de $ 8800; para los demandantes Marini la de $7300 ya los coaccionantes Bolderl $5500; con los intereses y las
costas de los respectivos juicios.
Contra dicho pronunciamiento se agravia la condenada a fs. 281/282 los que se contestan a fs. 286/289 (autos Marini); a fs. 262/265
contestados a fs. 268/272 (autos Varela) ya fs. 261/264 respondidos a fs. 266/270 (autos Bolderl).
2. La demandada se agravia por el rechazo de la prescripcin opuesta, en razn de que la sentencia consider como punto de partida
de aqulla el hecho ocurrido el 27 de enero de 1992, sin tener en cuenta que el actor conoca o estaba en posibilidad de conocer los
eventuales vicios a partir de octubre de 1984. La sala en los autos "Marini c. Consorcio" revoc la resolucin de fs. 90 que haba
acogido la excepcin opuesta por la demandada, de modo que se determin que la accin entablada, al tiempo de su interposicin no
se encontraba prescripta (ver fs. 117/118 del citado expediente). Sin perjuicio de ello, la Sra. juez ha desarrollado en los restantes
expedientes los fundamentos por los que la prescripcin opuesta no es procedente. Los esfuerzos argumentales expresados por la
quejosa, no resultan suficientes para desvirtuar lo dicho en este sentido en el pronunciamiento apelado.
En efecto, del acta de asamblea a la que refiere la apelante, que data del 5 octubre de 1984, en la que se habra tratado el tema que
afecta a los vicios de los balcones del edificio, surge que la demandada opin que no existan problemas estructurales sino que ellos
eran de orden esttico (ver fs. 83).
En efecto, del acta de asamblea a la que refiere la apelante, que data del 5 octubre de 1984, en la que se habra tratado el terna
que afecta a los vicios de los balcones del edificio, surge que la demandada opin que no existan problemas estructurales sino
que ellos eran de orden esttico (ver fs. 83).
En el peritaje de fs. 180/186 (autos are a e experto expres que de acuerdo a los presupuestos estudiados que datan de 1984, no
evidencian problemas propiamente estructurales, ya que restituir esa proteccin no involucraba la resistencia de los balcones, lo
que se observaba era la oxidacin de los elementos ms prximos a la superficie y no problemas de flexin excesiva. (Ver rta.
3ra., fs. 182).
Por otro lado, en la audiencia convocada por la Sra. juez a efectos de requerir explicaciones al perito, ste dijo que los vicios
pueden ser detectados por una persona que no posea conocimientos especiales, pero que no podr evaluar la magnitud ni el
origen de ellos (ver acta de fs. 221/222, rta. 4ta.). Si se tiene en cuenta que la demandada en la asamblea por ella invocada
sostuvo que no existan problemas estructurales y que el experto se expidi en el mismo sentido, el argumento tendiente a
demostrar que en esa poca ya eran conocidos los vicios no es veraz, ya que la accionada afirm que eran de ndole esttica.
Resulta contradictoria la postura asumida por la empresa constructora, porque para eludIr los reclamos que se le formularon,
sostuvo que esos problemas del edificio no eran estructurales, sino de mantenimiento o estticos. En cambio" frente a las
demandas concretadas en estos procesos, pretende beneficiarse con la defensa de prescripcin opuesta alegando ahora que fueron
estructurales.
Por lo expuesto, la accionada no ha demostrado que los demandantes conocieran la existencia del vicio, en la magnitud y gravedad
que aqul present y que fue el origen de la cada de los balcones ocurrido el 27 de enero de 1992; ~ razn de ello la
queja debe ser desestimada.
3. Se agravia la condenada porque la Sra. juez da por sentado que los presuntos vicios existan al tiempo de la adquisicin de la
unidad, contrariamente a lo sostenido al responder la demanda y arguye que no se ha probado la existencia de tales defectos con
anterioridad al 10 de mayo de 1982, fecha e suscripcin de la escritura traslativa de dominio.
Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos que deterioran la esencia de la cosa existentes al tiempo de con- sumarse la
venta, que de haber sido conocidos por el comprador, ste no habra celebrado el contrato o habra pagado un precio menor (conf.
art. 2164, cd. civil). Por esa razn, todo el que transfiere el dominio de una cosa a ttulo oneroso debe garanta por este tipo de
vicios, y la ley la impone para cubrir al adquirente de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad a los negocios

jurdicos ( conf. Borda, "Tratado de Derecho Civil. Contratos", t. I, p. 144, n 220). Las consecuencias de estos vicios deben ser
soportados por el garante-vendedor, pero para que ste sea declarado responsable, es necesario que los defectos renan una serie
de requisitos. As el vicio en la cosa debe ser: a) oculto, b) importante y c) debe existir al momento de consumarse la venta (conf.
Wayar, Ernesto C., "Compraventa y permuta", As- trea, 1984, pac. V, p. 373 y sigtes., nos 242 y 242 vta.).
Cuando un vicio puede considerarse oculto? Los defectos o imperfecciones de una cosa no pueden considerarse ocultos, cuando
pueden ser advertidos mediante un atento y cuidadoso examen, que se valorar segn la condicin y cualidades personales del
adquirente y teniendo en cuenta las circunstancias que rodean la celebracin del acto (ver Wayar, "Eviccin y Vicios
Redhibitorios", p. 140, n 203).
Sin duda, nos encontramos frente a un vicio oculto, ya que se trat de una falla estructural que desencaden la cada de los
balcones.
Es posible sostener como lo hace la apelante que tales vicios no existan a la poca en que se realiz la compraventa?
Afirma sintticamente en la queja que ello no fue acreditado dado que no se solicit al perito se expidiera al respecto, pero
justamente pesaba sobre la demandada la carga de la prueba de tal afirmacin A fs. 229/235 el perito ingeniero estim que el
proceso de oxidacjn del hierro y el efecto que aqul produce sobre el hormign es un proceso que no se manifiesta de forma
inmediata, sino que se produce a travs del tiempo con agravamiento progresivo (ver fs. 234). Al responder a las explicaciones
requeridas por el Juzgado en la audiencia antes mencionada dijo con relacin al proceso constructivo del edificio y relacionado
con los balcones, que no es el habitualmente empleado, "se hizo uso de elementos que sin entrar en una valoracin de tipo
esttico no son los que se emplean en la mayora de los casos" (ver fs. 221 vta., rta. Sta.) y que la causa de la oxidacin puede
responder a la excesiva flexin de los elementos resistentes ya la proximidad aun medio agresivo como es el mar (6ta. rta.). En
este orden de ideas, resulta evidente que el proceso de oxidacin, como vicio estructural, se origin por defecto en la
construccin del inmueble.
Por lo tanto, si la venta se produjo en el ao 1982, tal proceso ya se encontraba potencialmente en ciernes.
Es importante destacar que es suficiente que el vicio se encuentre en germen al tiempo de la adquisicin para que quede abierta la
opcin del comprador para intentar resolver el contrato o pedir la disminucin del precio ( conf. Wayar, "Compraventa y Permuta",
p. 379 apartado "c"). Ello explica adems la extensin de la garanta del constructor prevista por el codificador en el art. 1646 del
cd. civil, que fija un plazo de diez aos aplicable a la responsabilidad deriva- da por el vicio de construccin, del suelo o de la mala
calidad de los materiales. A mayor abundamiento, en la causa penal labrada con motivo del derrumbe de los balcones, se juzg la
responsabilidad de los miembros de la sociedad constructora, responsables de la confeccin del proyecto y planos, clculos de
resistencia de suelos y materiales, direccin general de la obra, control tcnico de todo el proceso constructivo con especial
dedicacin a lo referido a la estructura y trabajos que indistintamente supervisaban directa y personalmente en la construccin del
edificio.
El Tribunal analiz los peritajes producidos y destac para concluir en la responsabilidad que imputa que: "...sin que se haya podido
desentraar la autntica causa de la medida, a partir del octavo piso, se suspendi el llenado simultneo de las losas interiores del
edificio y las que correspondan a los balcones ubicados en el contrafrente, aunque dejndose en previsin de su construccin futura
y para asegurar su continuidad con aquellas, dos hierros ( de 8 y lO mm. ) en cada uno de los laterales para que formaran la armadura
de las futuras vigas mnsulas laterales... este sistema se revela peligroso por cuanto la falla de uno solo de sus elementos principales,
significa el colapso o ruina del voladizo. Sin embargo, todas estas precauciones y previsiones que en razn de las circunstancias,
aparecan imprescindibles y elementales fueron dejadas de lado, abordndose por parte de los responsables, la construccin de los
balcones, con serias falencias en el proyecto y en proceso ejecutivo, que no pueden sino ser atribuidas a la negligencia, a la falta de
adecuado control y quebrantamiento generalizado del deber de cuidado que les corresponda en razn de las delicadas funciones que
desempeaban".
Por lo tanto conden a los Sres. J. y A. M., ya J. A. alas penas de prisin de ejecucin condicional all determinadas con la
accesoria de inhabilitacin especial por nueve aos, para participar en tareas vinculadas con la construccin (ver causa penal n
7486, cuyas copias certificadas tengo ala vista).
Por las consideraciones que anteceden, la queja en este sentido formulada no puede tener favorable acogida.
4. Se agravia la condenada por la imputacin de mala fe efectuada en la sentencia.
Afirma que no es cierto lo sostenido por la Sra. juez en el sentido que la mala fe qued evidenciada en la causa penal, primero
porque por ser una sociedad, no fue parte en ese proceso y adems porque da por sentado que el vendedor conoca el vicio y lo
ocult. Concluye que esta aseveracin no fue probada ni alegada por el actor y que no se presume la mala fe. El art. 2176
establece que si el vendedor conoce o deba conocer, por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida, y no los manifest al comprador, tendr ste a ms de las acciones de los artculos anteriores, el derecho a ser
indemnizado de los daos y perjuicios sufridos, si optare por la rescisin deI contrato. Obviamente, en este caso debe entenderse
por mala fe, al conocimiento del vicio oculto por parte del vendedor, y este conocimiento surge evidente en razn de la profesin
de los integrantes de la sociedad demandada, cuyas conductas fue- ron juzgadas en sede penal. Por otro lado, la presuncin
establecida en el art. 2176 tiene carcter jure et de jure y no admite prueba en contrario. Basta que el vendedor debiera conocer el

vicio por su profesin O industria, para que se lo repute de mala fe (ver Borda, "Tratado de Derecho Civil. Contratos", t. I, p. 157
n 241).
Por las consideraciones precedentes, la queja formulada en este sentido no puede tener favorable acogida
5. Con relacin al agravio de la demandada (fs. 263 vta. apartado IV, autos "Yarela", fs. 281 vta., punto 111, "Marini", y fs.
262 vta., ap. Y, expte. "Bolderl"), que se vincula con las reparaciones que el perito no ha podido verificar si fueron
conducentes para solucionar el problema (ver sentencia, fs. 232 ltimo prrafo, autos "Varela"), si bien es cierto que el
experto en su informe inicial dijo que no encontr constancias de haberse ejecutado las reparaciones a satisfaccin (ver fs.
233, expte. "Marini"), como se ver la demandada realiz las tareas tendientes a subsanar los vicios.
La demandada agreg fotocopias del resultado de las pruebas de carga efectuadas y original de la aceptacin por parte del
consorcio, prestando conformidad con las reparaciones realizadas (ver escrito de fs. 395). Por lo tanto, si los trabajos
tendientes a sanear los problemas estructurales del edificio, han sido encarados por el consorcio de copropietarios que integran
los actores, y aquellos fueron efectuados por la empresa demandada, el reclamo de los actores que demandaron la ejecucin de
tales obras en sus unidades se encuentra satisfecho. Ello es as por cuanto la sentencia de primera instancia slo condena a
pagar el menor valor de venta de los departamentos de los actores, pronunciamiento por ellos consentido.
En consecuencia, no advierto la existencia de agravio atendible en este sentido.
6. En cuanto a la disminucin del valor de venta de las unidades de los demandantes, la Sra. juez fij para la perteneciente a los
co-actores Varela (piso 12 "C") en $ 8800; para la de los Sres. Marini y Angeleri de Marini (piso 11 "E") en $ 7300 y para la
correspondiente a los Sres. Bolderl y Erath de Bolderl (piso 4 "A") en $ 5500.
Se agravia la demandada porque la Sra. juez no tuvo en cuenta los argumentos expuestos al impugnar el informe de la tasadora y
porque la imposibilidad de venta es relativa y circunstancial. Por otro lado dice que si los actores optaron por quedarse con los
departamentos, supone sera absurdo mantener la existencia de una cosa invendible o imposible de alquilar.
Es cierto que la demandada impugn el peritaje de la Sra. perito tasadora. Sin perjuicio de ello, en la alzada se orden una nueva
tasacin de los departamentos al perito ingeniero. El experto valu en febrero ltimo las unidades de los Sres. Varela (dos
ambientes y medio, piso 12 "C") en $ 21.500; la de Marini (dos ambientes, piso 22 "E") en $ 20.000 y la de Borderl (dos
ambientes, piso 4 "n") en $ 19.500 (ver fs. 431/432).
Al responder el traslado del informe la demandada no objeto las tasaciones, excepto la de la unidad ubicada en el cuarto piso que
sostiene debe tener un valor menor en razn de la diferencia de ruidos, altura, vistas, etc.; pero agrega que la deficiencias que
existan han sido subsanadas, por lo que concluye que no existe disminucin en el precio de venta. Entiendo que ms all del
ltimo argumento y sin perjuicio de que hubieren sido reparados los vicios existentes es obvio que dada la trascendencia pblica
que adquiri la cada de los balcones del edificio, es innegable que un departamento ubicado en ese edificio ha sufrido una merma
en su valor. Mxime si se tiene en cuenta que aqul se encuentra en un lugar de veraneo, que la cada de los balcones ocurri en
plena temporada (fines de enero de 1992) y la amplia difusin que el hecho adquiri en razn de sus consecuencias trgicas. En
consecuencia, juzgo que el reclamo debe prosperar. En cuanto a la disminucin del valor de venta, el perito ingeniero al responder
a las explicaciones requeridas en la anterior instancia estim en un 15% la reduccin en cuestin (ver fs. 221, rta. 2da.).
Teniendo en cuenta el informe del perito antes citado y las explicaciones que brind a fs. 221, propongo se reduzcan las
indernnizaciones otorgadas en el pronunciamiento apela- do, concediendo a los Sres. Varela la suma de $ 3225; Mari- ni la de $
3000 y Bolderlla de $ 2925.
7. En cuanto a las costas del proceso, en razn del principio objetivo de la derrota (art. 68, cd. procesal), corresponde se las
confirme.
Por las consideraciones que anteceden, si mi voto fuese compartido, propongo, se confirme la sentencia apelada a excepcin de las
sumas otorgadas en concepto de disminucin del valor de venta de las unidades, las que se fijan en $ 3225 a favor de los co-actores
Varela; $ 3000 para los Sres. Marini y $ 2925 para los Sres. Bolderl. Las costas de la alzada se imponen a la demandada, dada su
condicin de ven- cida (art. 68, cd. procesal).
Por razones anlogas a las expuestas precedentemente, los Sres. jueces de Cmara Dres. Alterini y Galmarini,
adhirieron al voto que antecede.
y Vistos:
Por lo que resulta de la votacin de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada a excepcin de las sumas
otorgadas en concepto de disminucin del valor de venta de las unidades, las que se fijan en $ 3225 a favor de los co-actores Varela;
$ 3000 para los Sres. Marini y $ 2925 para los Sres. Bolderl. Las costas de la alzada se imponen a la demandada, dada su condicin
de vencida (art. 68, cd. procesal). Teniendo en cuenta la importancia, calidad y extensin de las tareas realizadas, etapas cumplidas,
monto en juego y lo normado por los arts. 6, 7', 14, 19, 22, 37, 39 del arancel; 6, 80 y 88 del decreto 7887/55 y 279 del cd.
procesal, se regulan los honorarios de los profesionales intervinientes de la manera siguiente: I. Autos "Varela Osvaldo B. c. Cons.
Atica s/sumario": se es- tipu1an los del Dr. G. J. C., los de los Dres. R. T. y R. V.; los de la perito martillera J. B. Por la labor en la
alzada, se fijan los del Dr. C., y los de los Dres. V. y T. II. Autos "Marina, Jos A. c. Cons. Atica s/sumario", se regulan los del Dr.

C.; los de los Dres. V. y T. y los del perito ingeniero G. P. Por la labor en la alzada, se fijan los del Dr. C. y los de los Dres. V. y T.
III. Autos "Bolderl, Federico c. Cons. Atica s/sumario": se determinan los del Dr. C.; los de los Dres. V. y T. y los del perito
ingeniero P. Por la labor en la alzada, se fijan los del Dr. C. y los de los Dres. V. y T.; todos los que debern pagarse en el plazo de
diez das. Notifiquese y devulvase. -Jorge H. Alterini.- Jos L. Galmarini. -Fernando Posse Saguier .