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Lugar de la entrega.
A falta de estipulacin expresa, se seguirn las reglas generales del pago: as, si la cosa
es especie o cuerpo cierto, se entregar en el lugar en que exista al tiempo de
la compraventa; si la venta es de gnero, se entregar la cosa vendida en el
domicilio del deudor (que es el vendedor) al tiempo del contrato (arts. 1587, 1588 y
1589).
Gastos de la entrega.
Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que guarda
armona con el art. 1806, que dispone que los gastos de la compraventa sern de
cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que demande el traslado
de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo del comprador, de
acuerdo con el art. 1825.
La entrega de los predios rsticos.
Los arts. 1831 a 1836 los efectos que se producen cuando el vendedor no entrega al
comprador la extensin de terreno sealada en el contrato. Las reglas que se establecen
en estos artculos son distintas, segn que el predio se venda con relacin a su cabida o
como una especie o cuerpo cierto.
Las disposiciones de los arts. mencionados se aplican a los predios rsticos y no a los
urbanos. En efecto, la historia fidedigna del establecimiento de la ley comprueba
lo anterior: en los proyectos del CC., el art. 1831 se refera a la venta de fincas,
expresin genrica que abarca tanto a los predios rsticos como urbanos. En la revisin,
se sustituy la palabra finca por la expresin predios rsticos, lo que pone en
evidencia la intencin de limitar a estos ltimos el alcance de sus disposiciones. Nuestra
jurisprudencia tambin lo ha entendido as, despus de un comienzo dubitativo.
Ahora bien, si atendemos al sentido natural y obvio de las palabras, predio rstico es el
que se destina a la produccin de frutos naturales, o sea, el destinado al cultivo
y aprovechamiento agrcola, y predio urbano es el destinado a casa-habitacin,
almacenes, oficinas u otros objetos anlogos. Lo que caracteriza a una y otra clase de
predios no es su ubicacin, sino su destino: si el predio est destinado a cultivos
agrcolas, es rstico, aunque est situado dentro del radio urbano de una ciudad.
Pero es menester que la destinacin sea permanente.
Segn el art. 1831, un predio rstico puede venderse con relacin A SU CABIDA o
como UNA ESPECIE o CUERPO CIERTO, siendo distintas las consecuencias que
resultan de una u otra frmula.
La regla general es que los predios rsticos se estiman vendidos como especie o
cuerpo cierto y no en relacin a su cabida, porque el art. 1831, despus de determinar
los diversos casos en que la venta se entiende hecha con relacin a la cabida, dice en su
inciso final que en todos los dems casos se entender que el predio se vende como una
especie o cuerpo cierto. De lo anterior se desprende que cada vez que se vende un
predio rstico sin hacer ninguna de las enunciaciones que segn el art. 1831 indican que
el predio se vende en relacin a su cabida, habra que entender que se ha vendido
como un cuerpo cierto.
La ley fija un plazo de 4 aos como mximo, aunque pueda estipularse uno menor, y
adems, seala que cuando se ejerce el derecho la restitucin tampoco es inmediata.
Tratndose de un mueble hay un plazo de 15 das y en los bienes races hay 6 meses. En
el caso de las cosas fructferas, que solo los dan de tiempo en tiempo, hay un plazo
especial donde la restitucin se realiza despus de la prxima obtencin de frutos.
Art. 1885. El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de
cuatro aos contados desde la fecha del contrato.
Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d noticia anticipada, que
no bajar de seis meses para los bienes races ni de quince das para las cosas
muebles; y si la cosa fuere fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin
demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.
Dado que es injusto que el comprador tenga poca seguridad durante todo ese ao, la ley
advierte que el comprador queda en una situacin diferente, y entonces le da un derecho
que en alguna medida pueda igualar la oferta del tercero, y si lo hace, se privilegia ese
comprador y no al tercero y no se resuelve el contrato.
Art. 1886. Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar
de un ao), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo
pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la
cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra.
La disposicin del artculo 1882 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato, tendrn lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto
de retroventa.
El art. 1882 dice que se aplica tambin el art. 1490 y 1491. Si el comprador enajena la
cosa, la resolucin del contrato solo afecta al tercero que este de mala o si la condicin
constaba en el ttulo inscrito. Si no se cumple con ello, la resolucin por el pacto de
retracto no le es oponible al tercero. Esto hay que relacionarlo con el derecho que tiene
el tercero a oponerse a la resolucin porque la norma es bastante clara cuando se opone
el comprador a la resolucin. El vendedor demanda la resolucin del contrato al
comprador y no al tercero que tiene la cosa; en ese juicio el comprador va a tener la
posibilidad de oponerse a la resolucin igualando la oferta y en definitiva no se declara
la resolucin (el comprador paga la diferencia).
Contrato de permuta
La ley da una definicin de la permuta sobre la base de que es un contrato de cambio, es
decir, antes que la compraventa se da la permuta.
Art. 1897. La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Lo que se engendra es una obligacin de dar. Lo que llama la atencin es que se trata de
una especie o cuerpo cierto, descartndose el cambio de una especie o cuerpo cierto por
gnero y la de cambiar gneros. En estricto rigor no es que eso no pueda hacerse, pero
no va a ser una permuta, sino que sera un contrato innominado, a menos que el gnero
sea dinero que se da a cambio de una especie o cuerpo cierto, donde sera compraventa.
Art. 1898. El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento; excepto que una de
las cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin
hereditaria, en cuyo caso, para perfeccin del contrato ante la ley, ser necesaria
escritura pblica.
Por regla general la permuta es un contrato consensual, y excepcionalmente es solemne
cuando se trata de bienes races y de derechos hereditarios.
Art. 1899. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse.
Ni son hbiles para el contrato de permutacin las personas que no son hbiles para el
contrato de venta.