Clasificacion de los mercados:

-Segn los bienes,Segn el grado de la elaboracin de los bienes,Segn la homogeneidad del producto,Segn el
grado de conocimiento de los intervinientes,Segn el lugar de localizacin.
Segn el Numero de ofertantes:
o Monopolio bilateral:Un solo comprados y un solo vendedor
o Monopolio parcial: nico vendedor para pocos demandantes.
o Monopolio:Un vendedor y muchos compradores
o Monopsonio parcial:Pocos vendedores para un nico comprador.
o Oligopolio bilateral:circulo de poca oferta y demanda
o Oligopolio:Existen pocos vendedores y muchos compradores.
o Monopsonio:Muchos vendedores y pocos compradores
Competencia perfecta:Tiene que cumplir 5 caracteristicas:Libre,no intervenido.Homogeneo.Frecuente.Transparente
y de concurrencia(muchos oferantes y demandantes).(CASI ningunoperfecto)
Mercado Inmobiliario:
Es un mercado poco transparente,y era tradicionalmente opaco en cuanto a informacin disponible. Tiene elevada
fragmentaciony atomizacin empresarial(muchas pequeas y autnomos),Falta de profesionalidad.
Largo proceso entre inversin y obtencin,Elevada subcontratacion,Gran complejidad en la gestin inmobiliaria.
Esta segmentado segn uso y tipoligia en: Residencial,Terciario-comerciaL,Terciario-oficinas e industrial.
Es un mercado anarquico y difcil de predecir.
o Mercado Primario:Corresponde a aquellos bienes que se transmiten por primera vez(informacin
fiable,documentada,mejor conocimiento del producto por el comprador,mayor profesionalidad y
comportamiento mas objetivo y racional).
o Mercado Secundario:Escasa fiabilidad de la informacin,menor profesionalidad,comportamiento
subjetivo,opacidad y depreciaci
Valor de Mercado=Suelo+Costes dde construccin Contrata(Cejecucion+Gastos generales+Beneficio)+Gastos
necesarios+Benficio-Depreciacion.
Tipos de depreciacin:Fisica,funcional,econmica(deterioro de un barrio)y Ecologica(incumplimiento de normativos
ecolgicas
Clasificacion De la empresa :
o Segn actividad:Sector primario,secundario y terciario)///
o Segn tipo:Individuales y societarias
o Segn Tamao:Grandes y PYME
Sociedad Civil:Su constitucin no requiere forma especial,no tiene obligacin de llevar libros de comercio y las
deudas sociales las responden los socios solidariamente,se extinguen por:Expiracion de su constitucin,muerte o
insolvencia o voluntad.
Sociedad Mercantil:Requieren escritura publica e inscripcin en el registro mercantil,Obligacion de llevar libros de
comercio,la responsabilidad de los socios depende de si es SA o SL y la extincin depende de la modalidad.
Tipos de Sociedades Civiles: Universal de todos los bienes presentes, Universal de ganancias y Particular.

Clases de sociedades Mercantiles:
Sociedades Personalistas(Colectivas y comandataria simple):Importan las caracteriticas de los socios,ellos gestionan
la sociedad,juntan todo su patrimonio con la sociedad.
Sociedad de Capital(S.A,S.L):No importan las caractersticas de los socios,gestin externa a los socios
(administradores), Diferenciacion absolutae entre el patrimonio de los socios y el de la empresa.
La empresa promotora.
Segn el producto inmobiliario : Por su rgimen de venta del producto a promover(Llibre o Vivienda de ProtPubl)Por
el producto resultanto(venta o arrendamiento,venta de parcelas,edificacin sobre parcela,edif.en bloq,por uso)
Persona Fsica:Es ada individuo concreto mientras que la jurdica es una entidad compuesta por individuos cn un fin.
Ser considerado promotor a cualquier persona fisicajuridica,publica o privada,individual o colectiva,que
impulsa,programa y financia con recursos propios o ajenos las obras de edificacin para obtener un beneficio.
Clases de Sociedades Mercantiles:
o Personalista(Sociedades colectivas o comandatarias simples,formadas por socios)
o Sociedades de capital(no importan socios,gestin externa a socios,y los tipos son la Sociedad Anonima y
Limitada).
o Sociedad Colectiva:Socios responden con todos sus bienes ,gira bajo el nombre de todos sus socios ,juan y
compaa)
o Sociedad Comandataria Simple:Es igual pero tambien tiene socios comandatarios(no participan en la
gestin) que responden solamente con los fondos que les obliga a poner la sociedad, estas 2 sociedades no
tienen capital minimo.
Sociedad Annima:Es toda aquella en la que el capital estar dividido en acciones,en la que los socios no
respondern personalmente de las deudas sociales. La responsabilidad esta limitada a sus aportaciones.
Tiene un capital minimo de 60mil. La constitucin en escritura publica registra:identity d los socios y sus aportacin.
Clases de acciones:Por sus derechos(privilegiadas u ordinarias),Por el titulo,,Por su desembolso(Total o Parcial).
Sociedad Limitada: La responsabilidad de los socios esta limitada a sus aportaciones al capital social,Actua en SPAIN.
El objeto social determina las actividades a las que se dedicar la sociedad,Capital minimo de 3000 en participacio.
Constitucion:En escritura publica:Identidad de socios y administradores,descripcin de aportaciones,estatutos .
UTE:Uniones temporales de empresas(canal de panam)
Valoracion Inmobiliaria:
Valor de Mercado:Es el precio al que podra venderse el inmueble,mediante contrato privado.
Valor de Tasacion:Es el valor jurdico para las finales reguladas por dicha norma.
Valor hipotecario:Es el valor del inmubeble determinado por una tasacin que prevee una futura comercializacin.
VRB:es la suma de las inversiones necesarios para construir.. VRN: es el VRB menos la Depreciacion.
Valor Maximo Legal:Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin publica.
Valor Catastral:Precio puesto por la Direccion general del Catastro atraves de gerencias territoriales.
Metodo de Valoracion. Tec nica aditiva(M.de Coste y Residual) y Tecnica Conjunta(M.comparacion y actualizacin)
Metodo de Coste:Calcular el valor del inmueble como sumas necesarias para reemplazarlo por uno igual.
Metodo Residual: Consiste en calcular el valor como la diferencia del valor total y los valores atribuibles al resto.
Metodo de comparacin:se compara con uno de caractersticas similares.
Metodo de Actualizacion:Calcular el valor mediante las entas que produce os se predice que producir .
Valor de Mercado:Suelo+CCc+Gn+Bp-Depreciacion//Suelo= VM-(CCC+GN+BP)//PARA VRB Y VRN MIRAR EJERCICIOS.
Tipos de Depreciaciones: Fisica,Funcional,Socio-Economica y Ecologica o Medioambiental.(FORMULAS EJERCICIOS)
Matematicas Financieras:
Finalidad: La matematica estudia el cambio del valor del dinero en el tiempo.
Ventajas: Ayuda a conceptualizar una inversin. La metodologa es cientfica.
Inconvenientes:La complejidad que la hace es complicada y difcil de comprender sino se asimilan algunos concepts.
Definiciones:
Inversion:es la compra de bienes destinados a obtener un beneficio mayor al invertido.
Financiacion:Es la aportacin de los recursos econmicos necersarios para un proyecto(Interna:fonds propios)
Externa: Creditos o prestamos bancarios.
Principio de Preferncia Inmediata:Es cuando se espera liquidez y rentabilidad a corto plazo, no siempre es lo mejor.
Sujetos que participan en una Operacin Financiera:
Prestamista : Persona que entrega el dinero a prstamo o aporta el capital convirtindose en acreedor.
Prestatario:Es la persona que recible el Prestamo.. Viabilidad:existe cuando se produce un equilibrio financiero
Concusion:Una vez acabado el proyecto se valorara el beneficio y se le deducir las aportaciones iniciales.
Tipos de Interes: Nominal,Efectivo,Simple o compuesto. Mirar EJEMPLOS .en apuntes.
Elementos Basicos de una Decision Financiera: Tiempo,DIinero y Riesgo : H aqu lo del cashflow.
Definiciones:
Capital:Valor de las propiedades de una persona
Capitalizacion:Conversion de una renta periodica en una indicacin de valor
Tasa:Termino que expresa entre relacin de 2 magnitudes y se utiliza como medio de medida de una cantidad y otra.
Tasa de inters:Es una tasa de rentabilidad sobre el Capital
Tasa de Rentabilidad Y Tasa de retorno:Beneficios segn tiempo y riesgo invertidos.
VAN Y TIR: MIRAR EJERCICIOS HECHOS Y A LA VEZ LAS CONCLUSIONES PARA CADA TIPO DE RESULTADO.
PLANIFICACION PREVIA DE LA PROMOCION:
Promotor Inmobiliario: Es la persona fsica o jurdica que decide , programa y financia la compra del suelo para edific.
Tareas a realizar: Comprar el suelo,Contratar la construccin y tcnicos facultativos,obtener financiacin, gestionar
los tramites legales, xontratar los seguros legalmente exiginbles, organizar la estructura de la comercializacin y SELL
Composicion del Valor de Venta: La proporcin entre estos componentes varia segn uso y tipologa de cada una.
El % de suelo podr superar el 60% en grandes ciudades. Y el valor del suelo podra estar legalmente establecido en
el caso de viviendas de proteccin publicas teniendo estas un valor mximo legal.
Beneficio de la promocin: El beneficio es un % sobre el valor de mercado y lo invertido(Prima de riesgo)
Recursos utilizados en la promocin: Humanos financieros y tcnicos.
Planificacion Estrategica:
Cuando el promotor adopta la decisin de compra de suelo se adopta por su parte una estrategia.
El concepto de estrategia empresarial es complejo y esta sujeto a multiples interpretaciones.
El promotor inmobiliario puede obtener ventajas competitivas con Diferenciacion en Calidad,Precio y Servicios.
Estudio de mercado: Demanda potencial del producto/Mercado objetivo , Evolucion del mercado e
infraestreucturas existenes en la zona, Condiciones del suelo y un Analisis de las empresas competidoras.

Estudio de Viabilidad:
Definir la promocin y disear el producto, Realizar un plan de etapas, Analizar un plan econmico-
financiero,analizar la rentabilidad de la inversin y obtener una conclusin de si Invertir o no.
Definir la promocin y disear el producto:Uso:Residencial , industrial o Terciario. ,, Tipologia: Vivienda
unifamiliar,multifamiliar, plazas de garaje. Destino de la promocin: Venta o Alquiles.,, Edificabilidad:Superficies
brutas y netas edificables ,,
Plan de Etapas: Compra de suelo, Proyecto de obra, Licencia de Obra,Ventas,Concesion prstamo hipotecario,Fecha
de:Contrato de obra,inicio de obras,certificaciones de obras,terminacin de obras,liquidacin de obras,escritura y
declaracin de obra nueva para saber el tiempo que tardara la obra.
Presupuesto de inversiones: La inversin total refleja todos los pagos que el promotor ha tenido que realizar.
Una de las finalidades del estudio de viabilidad es conocer todos los desembolos necesarios para la promocin.
Presupuesto de financiacin:Comprende todas las fuentes de financiacin , la promocin ser viable si el
presupuesto de financiacin cubre totalmente el presupuesto de inversiones .Los prestamos suelen gozar de un
periodo inicial de carencia en el que se le permite al prestado que no empieze a devolver el dinero.
Cuentas provisionales de resultados: para ello es necesario una previsin de la cuenta de perdidas y ganancias.
Presupuesto de Tesoreria:se compone de aquellos cobros y pagos que el promotor ira realizando durant su vida.
Rentabilidad:Se puede definir como su capacidad para generar un excedente o un rendimiento.
Comprobacion ,Objetivo,Beneficio Neto y Conclusiones con todos esto.
Analisis DAFO:DEBILIDADES,AMENAZAS,FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES.
LA compra del Suelo:
El suelo para el promotor es la materia prima de su atividad,su adquisicin es mediante contratos y hay 4 tipos de
contratos: Preparatorios,compraventa,permuta y aportacin.
Inscripcion registral:Un contrato privade de transmisin de inmuebles es valido pero la parte compradora puede
exigir a la vendedora su elevacin a escritura publica,la inscripcin registral no es obligatoria pero indispensable para
obtener prestamos con garanta hipotecaria.
Descripcion de Proceso:El suelo debe constar inscrito en el registro de la propiedad, asi como en el catastro.
Debe tener clara su titularidad que ser coincidente con la del vendedor como su estado de cargas, en general se
debe comprar como Cuerpo Cierto(comprobando previamente su cabida real).
Contrato preparatorios:
Sus motivos de uso son lograr que transcurra el tiempo suficiente para que el promotor y comprador pueda
comproboar la situacin urbanstica del terreno, o para que consiga dinero suficiente.
Tipos de Contrato:
Contrato de Arras o de Paga y seal: son una cantidad de dinero que garantiza un futuro contrato de compraventa.
Contrato de Opcion de Compra: El vendedor le ofrece tener durante un tiempo determinado la opcin d comprar.
Contrato de Promesa de compraventa: Es un precontrato preparatorio de una compraventa.NO ES RECOMENDABLE.
Objetivos para el promotor inmobiliario: Dede el punto de vista del promotor inmobiliario,los objetivos a obtener en
la negociacin de este tipo de contratos preparatorios son: El mximo plazo posible,el minimo precio a pagar por la
opcin y la mxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operacin unilateralmente.
Profesionales Intermediarios en la compra:
API: es un profesional que hace de intermediario en la operacin, aclarando quien debe abonar la comisin , lo
puede contratar el vendedor pagando de su bolsillo los correspondientes comisiones. (5% S/transaccin)
Gestiones previas a la compraventa:Comprobacion de los siguientes datos:
Datos registrales:Normalmente se facilitan por el registro por medio de un certificado de dominio y cargas, o bien
una nota simple.Expresa los datos de la titularidad de la finca,los datos fsicos y cargas que pesan sobre la misma.
Garantia Notarial-Registral: En el momento de firmar la escritura publica,el notario lo comunica via fax al registro
para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este proceidmiento garantiza por un periodo de 10 dias la
prioridad de la solicitud cursada en primer lugar y exige poner en manifiesto la situacin de semibloque.
Certificado Catastral y Cedula Urbanistica (este ultimo lo emiten los ayuntamientos del lugar donde se ubica el
terreno)
Contrato de Compraventa:
Se trata de un contrato consensual,bilateral ,oneroso y traslativo de dominio- Por el contrato de compraventa , una
de las partes, se obliga a entregr una cosa determinada a la otra que se obliga a pagar por ella un precio cierto.La
venta se perfecciona entre comprador y vendedor y ser obligatoria para ambos si se ha convenido en la cosa objeto
del contrato y en el precio aunque a nadie se le halla entregado nada aun.
Capacidad legal de los contratantes: Si los vendedores son personas jurdicas(sociedades) los firmantes deben ser
representantes debidamente autorizados ,lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder
inscrita en el registro mercantil. Estas personas fsicas deben ser mayor de edad,y gozar de plena capacidad legal.
En el Regimen patrimonial de matrimonios habr: Separacion de bienes(cada uno lo suyo) o gananciales(putadon).
Precio y objeto del contrato:El precio del inmueble objeto del contrato se suele determinar mediante:
Precio alzado (solo los linderos) o a razn de un precio unitario como pueden ser los metros cuadrados brutos totals.
Obligaciones del comprador:Es su obligacin el pago del precio en las condiciones y plazos estipulados pudindose
efectuar el abono del precio en estas modalidades: Confesado,de presente y aplazado.
Gastos de la compraventa: Negociaciones de a quien corren los gastos, registros, inscrituras y etc.
Clausulas complementarias:
Clausula Suspensiva: es aquella que tiene como objeto suspender la eficacioa del contrato principal de que son
accesorias hasta que la condicin se cumpla.
Clausulas Resolutorias: Por el contrario las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal surta
efectos desde su inicio,pero su cumplimiento determina la resolucin de las obligaciones asumidas.
Esquema de la operacin de compra de inmuebles:
Preparacion de la escritura publica de compraventa: esto lo prepara el notario con una documentacin aportada.
Otorgamiento de la escritura publica de compraventa:Comparecencia de las partes y firmas con notario presente
Liquidacion de los impuestos que correspondan a la opercion.(IVA,TPO,AJD),lo paga el comprador antes de 30 dias.
Presentacion de la escritura publica de compraventa en el registro de la propiedad:Hay 10 dias despus de la escritur
Notificacion de alta o modificacin de titularidad de cento de datos catastrales(plazo de 2 meses tras su otorgamien)
Declaracion ante el ayuntamiento de la realizacin de la operacin en un plazo de 30 dias siguientes al otorgamiento

Contrato de permuta:
Es un contrato por el cual cada uno se obliga a dar algo para recibir otra. Es un contrato
bilateral, Ilimitado y consensual,La contraprestacin o la parte mas importante de la misma mas del 50% no es en
dinero sino que consiste en la entrega de otro inmueble,(cambio d inmuebles + dinero,no + del 50% d
Tipos de permuta: Sencilla de bienes equivalentes o Con suplemento en metalico pagando la diferencia.
Contrato de aportacin:
tiene por objetivo conseguir que el dueo de un solar lo ceda al promotor a cambio de cierto numero de inmuebles
de determinada tipologa,es una operacin que se da con relativa frecuencia. El rasgo
caracterstico de este tipo es operaciones es la asimetra de las obligaciones que asumen las partes:
El dueo del solar cede en el momento de la formalizacin del contrato,el promotor sin entregar nada ,sino una
simple promesa de futuro entra en posesin del solar.
Beneficios. Para el promotor es tener suelo sin tener un desembolso inicial.
Mancomunidades: son pequeos pueblos que se ponen de acuerdo para un recurso comn como recogida de
basuras, canalizaciones, accesos rodados ,promociones y gestin de urbanizaciones.
Clasificacion Urbanistica:
Suelo No urbanizable: amenos a que cambie algo de alrededor no puedes hacer nada.
Suelo urbano: consolidado y no consolidado los que tienen los servicios bsicos , los terrenos que sean como sean se
ubiquen en areas consolidadas por la edificacin. Consolidado: Inserto en un area con la urbanizacin completada y
actuaciones aisladas o asistemticas.
Suelo no consolidado: inserto en un area con la urbanizacin pendiente y actuaciones integradas o sistematicas.
Suelo Urbanizables: En municipios con planteamiento general aprobado, en municios que conten con normas
subsidarias , en el resto de municipios no existe esta clase de uelo.MIRAR FOTOS PARA DIFERENCIARLOS VISUALMNT
Derechos y deberes:
Urbano: Completar la urbanizacin para que adquiera la condicin de solar y edificar sigiendo la legislacin urbanisti.
Deberes:Consoliddo:Costear la transformacin en solar,eficiarlo en plazo..No consolidado:Cesiones de viales ETC.
Urbanizables:Promover su transformacin instando de la administracin la cprobacion correspondiente
planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo establecido en la legislacin urbanstica.
Deberes:Cesion gratuita de suelo necesario para iales, para planteamiento, % de aprovechamiento entre 10% y 20%.
No urbanizable: Usar y disfrutar de la naturaleza rustic de los mismos, promover actividades de inters publico.
Deberes: no realizar parcelaciones urbansticas.
Conceptos generales:
Urbanismo: se configura como una funcin publica , conjunto de conocimientos relativos a la
planificaicon,desarrollo, reforma y amplacion de los edificios y espacios de las ciudades..
Planteamiento: pieza esencial del proceso de racionalizacin global del territorio.
3 Pilares del Urbanismo:
Planteamiento Urbanistico: Planteamiento general y de desarrollo.
Gestion urbanstica con sistemas de actuacin o de gestin(compensacin,cooperacin y expropiacin).
Disciplina urbansticas: Licencias , deberes de conservacin etc.

Sistemas de actuacin:
Compensacion(aportan los terreneos de cesion obligatoria obteniendo otros acambio)
Cooperacion: aportan los d cesion obligaoria y la administracin ejercuta las obras de urbanizacin a cargo .
Expropiacion: Administracion expropia a titulares calculando el justiprecio establecido por la legislacin.

Parcelacion:
Division de Fincas en otras de menor cabida respetando los requisitos de planteamiento Tecnicas
de equidistribucion urbansticas segn el area de reparto:
Area de Reparto: Ambito territorial dentro del cual se produce la equidistribucion .
Aprovechamiento tipo: Sirve e base para definir el derecho al aprovechamiento, que de manera proporcional
corresponde a cada propietario en funcin de la superficie de su suelo y es de aplicacin dentro de cada una de las
areas de reparto delimitadas al efecto Tipo de actuaciones: mediante polgonos .
Legislacion de las CCAA: Ha creado los mbitos de equidistribucion, que en algunos casos denomina Areas de
Repart.
Aprovechamiento Urbanistico: es el rendimiento econmico del terreno consituido por los usos que se le vallan a
dar,e cuantificable en funcin de la intensidad o cantidad de usos: x m2t USO y tipologa/m2 de suelo bruto.
Aprovechamiento Lucrativo : Superficie susceptible de construirse por cada m2 de suelo de cada uso/tipologa
obtenido mediante la aplicacin a los solares de las condiciones urbansticas derivadas de las determinaciones del
planeamiento o por referencia . Se obtiene en metros cuadrados construibles por metros cuadrados de suelo.
Coeficiente de Homogenizacion: Es lo de multiplicar por 1,00 o 1,20 etc