(22) Sistema Registral Francs.

Trabajo realizado por alumnos del cursado 2003.

1- Hasta el Cdigo Civil:
Segn el Dr. Lpez de Zavala, cientficamente hablando, el Sistema Francs del digo de !apolen, es el peor de todos
los sistemas registrales. "ste sistema al c#al califica de desastroso, ha sido pa#latinamente modificado $ act#almente ha$ #n
rgimen %#e se va pareciendo m#cho m&s a los dem&s sistemas.
'ara comprender el sistema del digo de !apolen, debemos hacer #n poco de historia $ remontarnos al medioevo, en el
derecho de las cost#mbres.
( los franceses les preoc#paba el problema de las donaciones. "sas donaciones hechas a terceros, a e)tra*os, %#e arr#inaban
las familias.
(ct#almente en n#estro sistema, contra las donaciones inoficiosas +las hechas contra el oficio de la sangre, e)iste #na accin
protectora de la legtima, la %#e se da tanto contra los actos entre vivos como contra los por ca#sa de m#erte, pero segn las
cost#mbres francesas, esta accin solo se conceda contra las liberalidades por ca#sa de m#erte- de tal manera %#e en vida
podan prod#cirse grandes desprendimientos de fort#na.
'ara evitar esa sit#acin, se ac#di a #na instit#cin llamada .insin#atio., partiendo de la base de %#e el %#e t#viera %#e
insin#ar, es decir registrar la donacin ante el /#ez, iba a vacilar por%#e en esa p#blicacin tena %#e confesar los motivos de
la misma.
"sa p#blicacin, ese registro conocido como .insin#atio. de las donaciones, se haca tanto para las donaciones mobiliarias
como para las inmobiliarias.
Las donaciones no insin#adas eran inoponibles a terceros $ el concepto de terceros era m#$ amplio. 'r&cticamente el nico
%#e no era tercero era el donante.
La .insin#atio. e)ista en tiempos de estallar la 0evol#cin Francesa +1234,. (l tiempo, comienza a f#ncionar el Directorio
%#e gobern Francia entre 1245 $ 1244, $ en s# faz legislativa se destaca la Le$ del 11 de 6r#mario del (*o 788 +trad#cida
al alendario 9regoriano, 1 de !oviembre de 1243. "sta le$ se preoc#paba por los acreedores hipotecarios, $ tal
preoc#pacin radicaba en %#e ellos contraten con %#ien en realidad era el d#e*o.
La Le$ del 11 de 6r#mario, en s# (rt. :; reza< .Los actos traslativos de bienes $ derechos s#sceptibles de hipotecas, deben
ser transcriptos en los registros de la oficina del conservador de hipotecas de la circ#nscripcin de los bienes. =asta entonces
no p#eden ser op#estos a los terceros %#e ha$an contratado con el vendedor $ %#e se ha$an conformado con las
disposiciones de la presente.. "s decir, el mencionado (rt., establece la transcripcin de los actos traslativos.
"ntonces, si nos detenemos en ese momento, tenemos la insin#acin de las donaciones %#e s#rgi en el medioevo $ la
transcripcin de los actos por la le$ del 11 de 6r#mario. abe preg#ntarnos, si por dicha le$ se transcriben todos los actos a
tt#lo oneroso $ a tt#lo grat#ito $ si desapareci o no la insin#acin. La insin#acin no desapareci, la Le$ del :: de
Frimario del (*o 788 del mismo Directorio lo dem#estra, al reg#lar dicha instit#cin +Frimario es el >ercer mes del
alendario Francs,. >enemos la sig#iente partic#laridad del sistema francs en ese momento< si se trata de #na acto a tt#lo
oneroso se transcribe en el oficio de la hipoteca- si es #na donacin de inm#ebles, se insina ante el /#ez $ se transcribe en el
oficio de hipotecas- $ si es #na donacin de m#ebles, slo se insina ante el /#ez.
"n consec#encia, para las donaciones de inm#ebles tenemos dos tipos de p#blicidad, insin#acin $ transcripcin. "stos son
parecidos pero no ig#ales- se diferencian en primer l#gar, por%#e tramitan en oficinas distintas $ en seg#ndo l#gar, por%#e el
concepto de terceros en la insin#acin es m#cho m&s amplio, abarcaba a los acreedores %#e no son terceros en la
transcripcin.
(vanzamos en el tiempo $ c#ando se disc#te el pro$ecto del digo de !apolen, se plantea la c#estin de saber si se
mantena la insin#acin $ la transcripcin o se s#prima #na de ellas o si se s#priman ambas. La primera vez %#e se disc#ti
el tema f#e en la sesin del 1: de 7entoso del (*o ?88 +ventoso< se)to mes del calendario rep#blicano francs,. (ll se
e)amin el (rt. 4@4 del digo !apolen, artc#lo %#e haca referencia a la donacin $ si se mantena o no la .insin#atio..
"l (rt. 4@4 dice< .#ando ha$a habido donacin de bienes s#sceptibles de hipoteca, la transcripcin de los actos
conteniendo la donacin $ la aceptacin, as como la notificacin de la aceptacin %#e ha$a tenido l#gar por acto separado,
deber& ser hecha en las oficinas de hipoteca en la circ#nscripcin en la c#al los bienes est&n sit#ados..
Si analizamos el artc#lo, notamos %#e para las donaciones se pone la transcripcin en el oficio de hipotecas. 'arece
entonces, %#e se tom la le$ del 11 de 6r#mario $ desaparece la insin#acin. 'ero en realidad esta transcripcin de las
donaciones an ho$ se sig#e llamando insin#acin por %#e no es la transcripcin de la le$ del 11 de 6r#mario, sino #na
transcripcin distinta, $a %#e los terceros de esta son los terceros de la insin#acin del antig#o derecho. 'arecera %#e se
haba tomado #na decisin, se iba a las transcripciones por%#e se habla de transcripciones. 'ero los conse/eros se encargaron
de decir %#e ese artc#lo era provisorio $ %#e nada pre/#zgaba sobre el rgimen general %#e en definitiva se iba adoptar.
"l 11 de 6r#mario del (*o ?88 se trat el tema en el artc#lo 11@3 del digo !apolen, el c#al reza< . La obligacin de
entregar la cosa es perfecta por el solo consentimiento de las partes contratantes. "lla v#elve al acreedor propietario.. 'arece
%#e el solo contrato transmite la propiedad, por lo tanto no hace falta transcripcin alg#na. 'ero los conse/eros advirtieron
%#e en el artc#lo 11AB se deba hacer #na remisin $ en ese artc#lo se dice %#e los efectos de esta obligacin son reglados
en el tt#lo de la venta $ en el artc#lo de la hipoteca. "n sntesis sig#en sin decidirse.
(l llegar al 153@, $a dentro de la venta deban incl#ir la sol#cin en la redaccin del mismo, pero slo establecen %#e< ."lla
+la venta,, es perfecta entre las partes $ la propiedad es ad%#irida de derecho al comprador respecto del vendedor desde %#e
han convenido en la cosa $ en el precio, a#n%#e la cosa no ha$a sido todava entregada ni el precio pagado.. C sea, entre
partes por los efectos de la compraventa pasa la propiedad, pero nada dice de los terceros, decidiendo trasladar la decisin
c#ando lleg#en al tt#lo de la hipoteca.
"n la sesin del @ $ 1B 7entoso del (*o ?88, se disc#te el tema aprob&ndose #n artc#lo parecido al de la le$ del 11 de
6r#mario, pero s#cede el famoso escamoteo del %#e hablan los a#tores franceses $ el te)to %#e f#e aprobado no est& ho$ en
el digo !apolen, nadie se e)plica como p#ede ser %#e no fig#re en dicho c#erpo legal.
"n definitiva, nada se di/o sobre los terceros $ ante seme/ante vaco legal, la /#rispr#dencia declar %#e en sistema francs
del digo !apolen, la propiedad de la cosa pasa de pleno derecho al comprador tanto entre partes como respecto de
terceros por la sola f#erza del consentimiento. "s por eso %#e decimos %#e es el peor de los sistemas, por ser consens#alista
$ aformalista.
2- Consensualismo y !ormalismo Franceses: "volucin
(ntes de e)aminar la evol#cin %#e se prod#ce a travs de la le$ del 1355 $ le$es posteriores, ha$ %#e e)plicar las dos bases
del sistema del digo de !apolen.
Se trata de #n sistema consens#alista $ aformalista.
'or onsens#alista, entendemos %#e, como regla, las m#taciones reales +creacin, constit#cin, modificacin, e)tincin de
derechos reales, se prod#cen sin necesidad de ningn acto material de las partes, de ningn acto registral. "sto se e)presa
con la afirmacin de %#e por la sola f#erza del consentimiento, se transmite la propiedad tanto entre partes como respecto de
terceros. >eniendo en c#enta de %#e el contrato de compraventa en ste digo es consens#al, instant&neamente se prod#ce
la transmisin de la propiedad $ llegamos a la concl#sin de %#e en Francia se ac#m#lan el negocio obligacional $ el
negocio dispositivo.
=aciendo #n an&lisis de la compraventa francesa, veremos %#e ha$ #na separacin, #na distincin.
1D "n primer l#gar, los contratos tienen cl&#s#las esenciales, nat#rales $ accidentales<
1D1D Se entiende por cl&#s#las esenciales de #n contrato de compraventa, las %#e necesariamente deben e)istir- si no e)isten,
el contrato no p#ede ser calificado de compraventa. 'or e/emplo, es esencial %#e las partes se refieran a la cosa vendida $ al
precio- si falta la cosa o falta el precio, no p#ede haber contrato de compraventa.
1D:D =a$ otras cl&#s#las %#e son nat#rales, $ son a%#ellas %#e normalmente est&n en el contrato, pero el contrato p#ede
s#bsistir a#n%#e las partes las sa%#en. 'or e/emplo la garanta de eviccin.
1D@D E ha$, finalmente, las llamadas cl&#s#las accidentales. Son las %#e normalmente no est&n en el contrato, de tal manera
%#e si las partes nada dicen, no est&n. 'ero si las partes %#ieren, p#eden incl#irlas, por e/emplo, #na condicin.
"ntonces, las cl&#s#las esenciales deben estar siempre, las nat#rales est&n normalmente, pero p#eden ser desplazadas $ las
accidentales no est&n normalmente, pero p#eden ser incl#idas.
:D 7olviendo a la ompraventa francesa, de la esencia de ella no es %#e se transmita la propiedad, eso forma parte de las
cl&#s#las nat#rales, por lo %#e si las partes %#isieran, p#eden decidir postergar para el f#t#ro la transmisin de la propiedad,
lo %#e pr#eba %#e no es lo mismo el negocio obligacional $ el negocio dispositivo.
La seg#nda caracterstica del sistema francs es %#e este es (formalista, esto significa %#e los contratos, como regla p#eden,
ser hechos en c#al%#ier forma, $ en partic#lar la compraventa inmobiliaria francesa p#ede ser hecha por instr#mento
privado, incl#so oralmente, es decir no necesita ser hecha por ante notario pblico.
'or s#p#esto %#e no todos los actos eran aformales, alg#nos eran formales, como la donacin de inm#ebles $ la constit#cin
de hipoteca, pero la regla era el aformalismo completo.
(s, combinando ambos principios, tenemos como consec#encia #n sistema de la m&s absol#ta clandestinidad. Los derechos
circ#lan, se crean, se modifican, se e)ting#en en el ma$or anonimato sin %#e el pblico p#eda enterarse.
"se sistema aformalista $ consens#alista f#e modificado. "l consens#alismo p#ro f#e modificado en el a*o 1355 c#ando se
organizan los registros de transcripciones. E al aformalismo termina en el a*o 1455, por%#e la le$ de 1455 tiene #n artc#lo
c#arto %#e dice< .>odo doc#mento sometido a p#blicidad en #n registro de hipotecas, debe ser redactado en forma
a#tntica.. (l decir registro de hipotecas, significa registro inmobiliario, por%#e no es slo para hipotecas sino para todas las
m#taciones inmobiliarias.
#- $rinci%io de utenticidad
Si .todo doc#mento sometido a p#blicidad en #n registro de hipotecas, debe ser redactado en forma a#tntica., ello significa
%#e mientras ellos no sean redactados en forma a#tntica, no van a poder llegar al 0egistro, por eso es necesaria la
intervencin de #n notario. De all %#e si el doc#mento es redactado en instr#mento privado, prod#cir& #na sit#acin
parecida a la de n#estro boleto de compraventa. >endr& %#e haber #na accin para obtener el acto pblico.
"n el rgimen francs, con la compraventa por instr#mento privado va a pasar la propiedad entre partes pero va a hacer falta
la escrit#ra para %#e p#eda pasar respecto de terceros, #na vez transcripta en el 0egistro inmobiliario.
(hora, el artc#lo citado dice .todo doc#mento.. La preg#nta es F%# actos son los %#e deben llegar al registroG, $ en
consec#encia< Fc#&les son los actos %#e deben doc#mentarse en forma a#tntica para llegar al registroG
"n el sistema de la le$ 1355, los nicos actos s#/etos a p#blicidad +a#n%#e siempre ha$ e)cepciones,, eran los traslativos por
actos entre vivos, en cambio los %#e prod#can #na ad%#isicin por ca#sa de m#erte, a#n%#e f#eran a tt#lo sing#lar, +como
el legado, no la necesitaban.
"n el sistema de la le$ 1455 pr&cticamente todos los actos deben llegar al registro, tanto los traslativos, los declarativos, los
confirmatorios, los abdicativos, los %#e se verifican entre vivos, como por ca#sa de m#erte $, en general, todas las
m#taciones.
"s decir, la regla es %#e pr&cticamente todos los actos deben llegar al registro.
&- 'rgani(acin y $rocedimiento
"l 0egistro en el Sistema Francs se organiza de la sig#iente manera<
"l 0egistro se llama Cficina de =ipoteca, %#e est& a cargo de #n conservador de hipotecas $ ha$ #na oficina en cada
circ#nscripcin. "sa oficina lleva el registro de presentaciones, el registro de formalidades $ los archivos<
1D (l 0egistro de 'resentaciones, podemos graficarlo diciendo %#e pr&cticamente es n#estro libro diario. "s #n libro
enc#adernado, foliado, r#bricado por #n /#ez de menor c#anta, en el %#e se van anotando, sin de/ar espacios ni interlneas,
en forma seg#ida, todos los doc#mentos %#e se presentan para la p#blicidad. (l fin del da se hace #n cierre del 0egistro $ a
fin del a*o se hace otro cierre del registro. E entonces esa copia de ese registro de presentaciones tiene %#e ser depositada en
la Secretara de #n >rib#nal.
"se registro de presentaciones es el %#e va a determinar el rango de las m#taciones segn el orden en %#e ha$an sido
presentados.
:D 0egistro de Formalidades. 'ara entender este registro ha$ %#e est#diarlo en s# evol#cin. Fmo se haca la p#blicidad
antes en FranciaG 'ara ciertos actos se peda la transcripcin $ para otros la inscripcin.
Se habla de transcripcin en los casos %#e presentado el doc#mento al registro, el oficial registrador procede a copiarlo
ntegramente. Se habla en cambio de inscripcin, c#ando en l#gar de copiar el doc#mento, se e)tracta el doc#mento sobre la
base de breves notas.
"ntonces, transcribir es copiar ntegramente e inscribir es e)tractar. "n #n primer momento, alg#nos actos deban ser
transcriptos $ otros inscriptos, pero para los %#e deban ser inscriptos se admiti %#e el interesado presentara $a hecho el
e)tracto, entonces se presentaba el doc#mento mas #n e)tracto $a hecho, de tal manera %#e el registrador no e)tractaba, sino
copiaba e)tractos.
on ello, la diferencia entre transcribir e inscribir se red#/o a %#e la transcripcin era la copia del doc#mento $ la inscripcin
la copia del e)tracto del doc#mento.
L#ego, se dio #n paso m&s $ para simplificar la tarea se permiti presentar el e)tracto en #n form#lario $a hecho para %#e el
registrador en vez de copiar el e)tracto, simplemente tomara el form#lario $ lo enc#adernara +esto se llama enlega/amiento,,
lo mismo se hizo con transcripcin, se presenta el doc#mento $a copiado en #n form#lario $ ese form#lario se enlega/a.
"l mtodo act#al es< en l#gar de transcripcin, enlega/amiento de copias hechas, o sea transcripcin por enlega/amiento. E
en l#gar de inscripcin +%#e es e)tracto, transcripcin de e)tractos enlega/ados.
>odo se red#ce al %#e el peticionante llena el form#lario $a s#ministrado por la administracin $ esos form#larios l#ego son
enlega/ados. Hn sistema de este tipo cond#ce a #n orden cronolgico $ es completado por archivos, es decir por ficheros.
"stos ficheros eran en Francia personales +por el nombre de las personas,. 'ero s#rgieron inconvenientes en los %#e bastaba
el cambio de #na letra o de #n nmero del doc#mento de identidad, para %#e $a no se #bi%#e al propietario.
'ero act#almente los ficheros personales son completados con ficheros reales, en %#e se #bica las frm#las del lega/o en
base a la descripcin del inm#eble.
on ello, pr&cticamente, Francia, a travs de los ficheros %#e orientan a los c#adernos de enlega/amiento se introd#ce en #n
sistema m#$ parecido al del folio real.
)- *os "!ectos de la Registracin
"l ideal de todo sistema de p#blicidad es %#e sea obligatorio, por%#e si es fac#ltativo, van a correr paralelos diversos
sistemas.
Fmo hace el sistema francs para imp#lsar a registrarG
"n el sistema de la le$ de 1355, en %#e ciertos actos se transcriban $ sin la transcripcin no eran oponibles a terceros, el
imp#lso estaba all< la sancin %#e traa apare/ada la falta de registro era la inoponibilidad.
'ero segn la le$ de 1355, la transcripcin f#ncionaba para los actos traslativos entre vivos. !o f#ncionaba para los actos
declarativos. E entre estos actos declarativos haba #no m#$ partic#lar, la sentencia /#dicial %#e an#lase o rescindiese #n
derecho $a registrado.
=a$ %#e aclarar %#e en caso de llegar al registro, las sentencias no eran ob/eto de transcripcin, sino %#e eran ob/eto de lo
%#e se llama #na anotacin marginal, donde estaba transcripto el derecho.
'ero, Fcmo haca el legislador francs para imp#lsar esa anotacinG Disp#so %#e dentro del mes de haber pasado en f#erza
de cosa /#zgada la sentencia, el proc#rador %#e haba obtenido la sentencia deba obtener la anotacin ba/o pena de m#lta.
"se era el acicate.
"n el a*o 1455 se ampla la lista de actos registrables, entonces se #tilizan los dos procedimientos< para ciertos actos la
transcripcin era imp#esta ba/o pena de %#e en a#sencia de ella el acto era inoponible, pero para los actos declarativos, se ha
imp#esto, inspir&ndose en la le$ francesa anterior, la pena de m#lta $ agregando la indemnizacin de da*os $ per/#icios, m&s
la inoponibilidad de ciertas demandas.
Ctro acicate %#e tiene, es el llamado principio de eficacia relativa del registro, %#e se parece a n#estro principio de
contin#idad, pero no es ig#al.
"n #n sano principio de contin#idad %#e e)ige %#e no ha$a ning#na inscripcin sin la inscripcin del tit#lar disponente, las
consec#encias debieran ser< el %#e no est& inscripto tiene obst&c#los para disponer, $ el %#e ad%#iere de #n no inscripto no
p#ede inscribir sin %#e previamente inscriba el transmitente.
"l sistema francs nicamente ha #tilizado la seg#nda parte< al no registrado, no se le presentan obst&c#los para disponer,
pero el %#e ad%#iere se enc#entra en la imposibilidad de llegar al registro mientras no tenga la previa registracin de s#
ena/enante.
+- Conce%to de ,erceros
'ara ciertos actos hace falta la transcripcin +o la inscripcin en s# caso,, %#e se prod#ce por el enlega/amiento para %#e
tenga efectos respecto de terceros.
FI#ines son tercerosG "n principio, todos los %#e no son partes. 'ero en materia registral, slo son terceros ciertos terceros.
FE c#&les son estos ciertos tercerosG Depende de cada sistema.
"n c#anto a los re%#isitos para ser terceros en el sistema francs, el Derecho Francs hace dos gr#pos de actos de lo %#e
res#lta %#e ha$ re%#isitos com#nes $ re%#isitos partic#lares para cada #no de ellos.
Re-uisitos comunes:
1D I#e se trate de #n tercero interesado< "/emplo< 'edro vende s#cesivamente a J#an $ l#ego a L#is +por #n tt#lo afectado
de n#lidad absol#ta, la propiedad. L#is, seg#ndo comprador, %#iere invocar la inoponibilidad del tt#lo del primer
comprador, por%#e no est& registrado- pero oc#rre %#e el tt#lo del seg#ndo comprador es n#lo de n#lidad absol#ta, por lo
tanto, si se acciona en /#icio, se va a declarar s# n#lidad $ L#is no va a tener inters en afirmar la inoponibilidad de la
primera ad%#isicin- en cambio, si el tt#lo del seg#ndo slo est#viera afectado de n#lidad relativa $ la accin de n#lidad
relativa no correspondiera al primer comprador, el seg#ndo sera #n tercero interesado.
:D "l seg#ndo re%#isito comn es %#e a%#el %#e %#iere act#ar como tercero no debe ser #na persona %#e est#vo obligada a
c#mplir los actos de registracin del otro derecho, por%#e de lo contrario sera premiar s# negligencia o c#lpa.
@D I#e esa persona %#e afirma s# calidad de tercero no debe haber act#ado con fra#de. !o importa %#e sea de mala fe.
AD I#e esa persona %#e se afirma como tercero respecto a la otra, $ sta, deben ser ca#sahabientes a tt#lo sing#lar del
mismo a#tor. !o se plantea el problema para el s#cesor #niversal.
Re-uisitos es%eciales:
'ara las donaciones basta con los re%#isitos com#nes, para los otros actos, hacen falta los especiales<
1D "sa persona debe tener #n derecho referido al inm#eble concentrado. 'or eso no es tercero el acreedor
%#irografario %#e no tiene ningn derecho concentrado en el inm#eble $ %#e slo se dirige contra el patrimonio.
( raz de la modificacin del cdigo de procedimiento civil, se ha encontrado #n modo de convertirlo en tercero.
"se modo es el mandamiento de embargo.
:D "l derecho %#e invoca el tercero sea de a%#ellos %#e slo se v#elven oponibles por la p#blicacin.
@D E %#e esa persona ha$a transcripto s# derecho.