LA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DEL

CONSERVADOR DE BIENES RACES

MARCELO ANBAL SANHUEZA MARAMBIO
ABOGADO
PROFESOR DE DERECHO CIVIL



I. Concepto y caractersticas de la Inscripcin. Inscripcin es sentido sustan-
cial (material) y en sentido instrumental. II. Provocacin de las inscripciones.
III. La clusula se faculta al portador. IV. Negativa del Conservador a ins-
cribir. V. Contenido de las Inscripciones. VI. Sancin por defectos de forma
de la Inscripcin VII. La inscripcin no es prueba del dominio. VIII. La Inma-
triculacin y la Primera Inscripcin Conservatoria. IX. Subinscripciones y
Cancelaciones. X. Las inscripciones paralelas. XI. Las Reinscripciones. XII.
Inscripcin de ttulos por la creacin de nuevos Conservadores. XIII. Funcio-
nes de la Inscripcin. XIV. La inscripcin como Tradicin. XV. La inscripcin
como requisito, garanta y prueba de la posesin de los inmuebles. XVI. La
inscripcin como forma de mantener la historia de la propiedad raz. XVII. La
inscripcin como medio de publicidad de la propiedad raz. XVIII. La Fe P-
blica Registral. XIX. La Inscripcin como solemnidad de ciertos actos y con-
tratos.
.


I. CONCEPTO Y CARACTERSTICAS DE LA INSCRIPCIN. INSCRIPCIN ES SENTIDO SUS-
TANCIAL (MATERIAL) Y EN SENTIDO INSTRUMENTAL.

Al igual que con una serie de instituciones, todas de enorme importancia
1
, nuestro
Cdigo no defini la Inscripcin. Y no lo hizo porque la el sistema registral no fue una pre-
ocupacin especial de don Andrs Bello dentro de su tarea codificadora. En efecto, slo la
trat a propsito de los bienes, su dominio, posesin, uso y goce, y particularmente al abor-
dar uno de los modos de adquirir el dominio: la tradicin. Prueba de ello es que todo lo
relativo al Conservador de Bienes Races, fue confiado a un Reglamento especial que de-
terminara los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las Ins-
cripciones (art. 696).

Dicho sea de paso que el Reglamento del Registro Conservador de Bienes Races,
que data de 24 de junio de 1857, fue dictado por expresa autorizacin del Cdigo Civil (una
ley), y se ajusta a los trminos de ste. Es, entonces, un Decreto con Fuerza de Ley, produ-
ciendo plenos efectos de carcter legal, y as lo ha reconocido nuestra jurisprudencia
2
. Pero

1
A modo de ejemplo, recurdese conceptos tales como Acto Jurdico, Voluntad, Objeto, Consentimiento,
Modos de Adquirir, Obligacin, Herencia, etctera.

2
Corte Suprema, Sentencia de 21 de agosto de 1991, Gaceta N 135, pg. 153, Consid. 5.
el Reglamento tampoco define la Inscripcin, lo que conduce a severas imprecisiones, y a
una cierta confusin terminolgica.

Desde luego puede afirmarse, sin pecar gravemente, que de acuerdo a lo previsto en
el art. 686, la inscripcin es el modo de efectuar la tradicin del dominio o de otro derecho
real constituido en un inmueble, representndose en ella, la entrega (en este caso, ficticia)
que exige toda tradicin.

Pero esto no es del todo exacto, ya que parece evidenciar una equivalencia entre ins-
cripcin y tradicin, lo que no es as. En efecto, aceptando que toda tradicin debe realizar-
se mediante la inscripcin, la inversa no es cierta: no toda inscripcin representa una tradi-
cin, como ocurre con las que origina la sucesin por causa de muerte (art. 688), que es un
modo de adquirir distinto de la tradicin, con reglas propias y sujetos intervinientes distin-
tos, no siendo posible hablar de tradicin; e igual cosa ocurre con la prescripcin adquisiti-
va (art. 689) que tambin es un modo de adquirir, y reclama tambin una inscripcin (de la
sentencia ejecutoriada que declara adquirido el dominio), no es sinnimo de tradicin. Una
y otra (sucesin por causa de muerte y prescripcin) slo accidentalmente comparten con la
traditio la inscripcin en el Registro, pues todas tienen finalidades distintas. De esto se des-
prende claramente que en nuestro derecho, la inscripcin tiene un alcance diferente, mucho
ms amplio que el de tradicin. Y de hecho, no est irremisiblemente asociada con este
modo de adquirir en particular, ni con ninguno otro.

Pero an as, tendr siempre las mismas caractersticas esenciales, cualquiera que sea
el modo de adquirir del que provenga. Por eso, la inscripcin, desde el punto de vista pu-
ramente instrumental, o sea, como documento que consta en el Registro del Conservador,
es un acto jurdico abstracto, que si bien tiene una causa (modo de adquirir), es indepen-
diente de sta, o sea, su forma, su eficacia o ineficacia estn desvinculadas de la relacin
subyacente que los motiva, lo que es extremadamente relevante, porque permite estabilizar
en una buena medida el comercio inmobiliario.

Precisamente esta finalidad de seguridad registral es el objetivo perseguido por el
Legislador, segn se desprende de ciertos pasajes del Mensaje: 1) poner a la vista de todos
el estado de las fortunas territoriales; 2) la inscripcin es la que da la posesin real efecti-
va; 3) y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su ttulo no posee: es un
mero tenedor; 4) no puede haber posesin ms pblica, ms solemne, ms indisputable,
que la inscripcin.

Pero como nuestra normativa guarda silencio acerca de esta concepcin instrumental
de la inscripcin, somos autorizados a utilizar un concepto paralegal, que la entiende en un
sentido lato, como sinnimo de asiento registral; y en un sentido estricto, como un asiento
propio y especfico, distinto de los dems que se practican en el Registro, en el que se cons-

Adems, no debe dejarse de lado la circunstancia que en nuestro ordenamiento jurdico la propiedad cuenta
con una reserva legal, o sea, slo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad (art. 19 N 24 del
Cdigo Poltico), lo que responde, a su vez, a que el rgimen de propiedad privada en Chile es de Orden P-
blico. Al respecto, vase FERMANDOIS V., Arturo, Derecho Constitucional Econmico, Tomo I, Ed. Universi-
dad Catlica, Santiago, 2006, pg. 54.

- 2 -
tata la existencia de una mutacin jurdico-real producida (constitucin, declaracin, mo-
dificacin, transmisin o extincin del dominio u otro derecho real)
3
.

Tal definicin merece un breve comentario explicativo. Ocurre que, como se ver
oportunamente, el Conservador de Bienes Races no se limita solamente a realizar inscrip-
ciones, sino que practica paralelamente una serie de otros actos, tales como anotaciones en
el Repertorio, rectificaciones o modificaciones de una inscripcin, notas de referencia, etc.
Estos otros actos se denominan asientos registrales, porque sus efectos, en general, son
limitados en el tiempo, o limitados en cuanto a sus efectos frente a un derecho real.

Por el contrario, cuando este acto del conservador tiene por objeto constatar, o ms
adecuado a nuestra legislacin, materializar una mutacin jurdico real, se habla propia-
mente de Inscripcin en su sentido ms genuino entre nosotros, porque es el que mejor se
ajusta al tenor del art. 686.

Y de ah entonces que en estricta doctrina, el Reglamento incurre en una confusin
terminolgica al referirse a la inscripcin de un embargo, secuestro judicial o litigio (art.
53) y de los decretos de interdiccin (art. 52 N 4), porque, o no se trata de mutaciones a la
situacin jurdico real del predio, o bien sus efectos son limitados en el tiempo, aunque no
necesariamente a un plazo determinado. Por este motivo, por tratarse de asientos que no
producen efectos permanentes, la doctrina denomina a estas inscripciones lato sensu, como
Inscripciones preventivas, asientos de contradiccin o inscripciones extintivas, con el obje-
to de diferenciarlas de un modo con la Inscripcin en sentido genuino, que comprende la
inmatriculacin y la inscripcin definitiva
4-5
.

Conclusin de todo lo expuesto es que en nuestro ordenamiento jurdico, la inscrip-
cin puede conceptualizarse desde una doble perspectiva. Como tradicin de cosa corporal
inmueble o de un derecho real constituido en sta, y como una especie de asiento registral

3
DEZ-PICAZO, Luis y GULLN B., Antonio, Sistema de Derecho Civil. Derecho de Cosas y Derecho Inmobi-
liario Registral, Ed. Tecnos, Madrid, 1997, pg. 321.
Aunque la definicin anotada es muy exacta, puede prestarse a un cierto equvoco, ya que en otros sistemas,
el ttulo traslaticio transfiere el dominio, por lo que el Registro solamente se limita a constatar esta traslacin
de la propiedad. Por el contrario, en nuestro derecho, y en todos los que toman la corriente romanista, es nece-
saria la concurrencia separada de un ttulo y un modo; en consecuencia, luego de extendido el ttulo traslati-
cio, la transferencia del dominio exige irremisiblemente el modo de adquirir, que en este caso es la tradicin.
Por consiguiente, como en Chile la inscripcin juega un doble rol: tradicin y medio de publicidad de la pro-
piedad raz, la simple constatacin en el registro no es la nica finalidad de la inscripcin.

4
Un desarrollo muy completo e interesante de esta doctrina, puede consultarse, FUNDACIN FERNANDO FUE-
YO LANERI, Estudios sobre reformas al Cdigo Civil y al Cdigo de Comercio, Derecho Registral Inmobilia-
rio, Ed. Jurdica de Chile, Santiago, 2003, pgs. 49 y sgtes.

5
A esta clase de asientos pertenece la declaracin de Bien Familiar (arts. 141 y sgtes.), que se ver ms ade-
lante. Por ahora, baste sealar que de acuerdo al art. 142 del Cdigo Civil dispone que el juez debe disponer
que se anote dicha declaracin al margen de la inscripcin del inmueble afectado. Como puede observarse,
nuestro Legislador ha adoptado esta posicin doctrinaria de distinguir entre asiento e inscripcin, porque los
efectos que produce la mentada declaracin no tienen fuerza suficiente para alterar los efectos de la inscrip-
cin en que se radican. Sin embargo, en este preciso caso, ha debido exigirse una inscripcin.
- 3 -
en que el Conservador de Bienes Races estampa una mutacin de la situacin jurdico-real
del inmueble.

En el primer sentido, como tradicin, es una convencin entre tradens y accipiens,
quienes concurren con su voluntad a la generacin de un derecho real a favor de este lti-
mo, manifestada en el Registro del Conservador de Bienes Races por stos mismos o a
travs de un tercero (art. 78.2 del Reglamento), cuyo objeto es la transferencia del dominio
o de algn otro derecho real sobre un inmueble. Esta convencin, como acto jurdico, es
causada, pues su causa es un ttulo traslaticio del dominio (art. 703).

Pero en el segundo sentido, como instrumento, es un acto unilateral, porque emana
nicamente del Conservador de Bienes Races, cuyo objeto es constatar pblica y fehacien-
temente una situacin jurdica relevante en una finca, y es abstracto, porque mantiene
siempre unas mismas formalidades para producir efectos distintos, segn el modo de adqui-
rir que le sirva de sustento.


II. PROVOCACIN DE LAS INSCRIPCIONES.

Uno de los principios del Derecho Registral es la Rogacin o Instancia, o sea, los
procedimientos registrales son por regla muy general, a peticin de parte, siendo excepcio-
nales los casos en que el Conservador acta de oficio. Es indispensable, pues, una peticin
al registrador para que efecte el asiento que interesa
6
. En Chile, este principio es acogido
en gran medida (arts. 12, 15, 21, 25, 65 y sgtes., 81 y 85, entre otros), porque las inscrip-
ciones, as como la generalidad de los restantes procedimientos en el Registro, deben ser
provocadas por el o los interesados, sin que el Conservador pueda actuar de oficio. Por eso
que los arts. 690 y 57 del Reglamento exigen que para llevar a efecto la inscripcin, es ne-
cesario exhibir al Conservador copia autntica del ttulo respectivo o de la sentencia o de-
creto judicial (caso este ltimo en que adems debe acompaarse el certificado de encon-
trarse ejecutoriado).

PLAZO PARA PROVOCAR LA INSCRIPCIN. No est determinado en la ley, pero es posi-
ble saberlo aplicando las reglas generales. En efecto, si la inscripcin cumple la funcin de
tradicin, entonces tambin es el pago de una obligacin contenida en el ttulo traslaticio,
de modo que podr inscribirse siempre y cuando dicha obligacin sea exigible, o sea, mien-
tras no se haya extinguido. En los dems casos, como la inscripcin de la sentencia que
declara la prescripcin adquisitiva, o las que el art. 688 exige a los herederos, no hay plazo
alguno porque, en verdad, tales inscripciones, ms que una obligacin, son una verdadera
carga.

PERSONAS QUE PUEDEN PROVOCAR LA INSCRIPCIN. Normalmente la rogacin est
unida a la legitimacin. O sea, junto con instituir el derecho a pedir la intervencin del
Conservador, la ley seala quines pueden hacerlo. As ocurre, entre otros casos, en materia
de nulidad (arts. 1683 y 1684), particin (art. 1317), alimentos (art. 321), declaracin de

6
DEZ-PICAZO, Luis y GULLN B., Antonio, Op. cit., pg. 303

- 4 -
Bien Familiar (arts. 141 y sgtes.), etc. Y nuestro sistema registral no hace excepcin a ello.
A lo menos no en gran medida, pues pese a haberse afirmado que el derecho chileno no
precisa ninguna de las condiciones mnimas que debera reunir el interesado para requerir
la inscripcin
7
, la verdad es que, a mi juicio, s lo hace, aunque es de reconocer que esta
vocacin rogatoria (i.e. la facultad de solicitar la inscripcin) est concebida en trminos
muy amplios.

En efecto, el art. 60 dispone que los interesados pueden pedir la inscripcin por s,
por medio de sus personeros o representantes legales. Y reafirma esta idea lo dispuesto en
el art. 61, que fija requisitos segn la finalidad de la inscripcin, pues distingue las inscrip-
ciones que sirven de tradicin, caso en el que deben presentar el ttulo de su mandato o re-
presentacin, y las que no tienen dicha finalidad, a las que llama inscripciones de otro g-
nero
8
, respecto de las cuales basta con que el interesado exhiba una copia autntica del ttu-
lo en virtud del cual demanda la inscripcin. As las cosas, nuestro derecho s precisa cier-
tas condiciones mnimas que debe reunir el interesado para solicitar una inscripcin, de las
que resulta una mayor exigencia cuando se trata de la inscripcin como tradicin.


III. LA CLUSULA SE FACULTA AL PORTADOR.

Una prctica muy frecuente en los actos jurdicos que son ttulos traslaticios del do-
minio de inmuebles o de otros derechos reales constituidos en ellos, es la insercin de una
clusula que reza, dentro de la mirada de variedades en que puede encontrarse, como si-
gue: Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir las
inscripciones que sean procedentes. La necesidad de incorporar esta clusula responde a
evitar a las partes la necesidad de concurrir personalmente al Registro a firmar la inscrip-
cin, segn lo dispuesto en el art. 78.2 del Reglamento, que exige la firma de las partes o
sus representantes, si no se ha facultado a uno de ellos o a un tercero para requerir por s
solo la inscripcin. Entonces, siendo as de plausibles los fundamentos de esta clusula, y
tan frecuente su uso (que se extiende a casos en que es absolutamente innecesaria), convie-
ne detenerse a estudiar su naturaleza jurdica.

Redactada en los trminos expresados, y que no difieren sustancialmente en sus in-
numerables modalidades, pareciera que se trata de un mandato, y as lo estima parte impor-
tante de nuestra doctrina
9
. Sin embargo, no parece que ello sea la calificacin ms adecua-

7
FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg. 86.

8
Con el empleo de la expresin inscripciones de otro gnero, queda claramente demostrado que no toda ins-
cripcin es tradicin, y por lo tanto aquella, como acto jurdico, ms extenso que sta.

9
ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel,, Op. cit., pg. 261; ALESSANDRI R., Arturo, Op. cit.,
pg. 129. Adems, en el mismo sentido, RAPOSO Arriagada, Ramn, De las inscripciones en el Conservador
de Bienes Races, Impr. Direccin General de Prisiones, Santiago, 1937, pg. 31; LEN Zenteno, Renato,
Observaciones sobre el Registro Conservatorio de Bienes Races, Talleres Grficos El Chileno, Santiago,
1947, pg. 19; CRUZ Ortiz, Neftal, Prontuario Jurdico Bancario, Ed. Jurdica de Chile, Santiago, 1967, pg.
22, todos stos ltimos, citados por PEAILILLO Arvalo, Daniel, Se faculta al Portador..., en R.D.J., T.
LXXXI, 1984, N 3, pg. 72 y sgtes. En lo sucesivo sobre esta clusula, y salvo que se mencione lo contrario,
se seguir el desarrollo expuesto por el citado Profesor, sin necesidad de cita expresa.
- 5 -
da, pues si se tratara de un mandato, sera necesario que ambas partes, mandante y manda-
tario, manifestaran su voluntad, el primero en orden a confiar el encargo, y el segundo en
orden a aceptarlo. Y ello slo podra ocurrir cuando una de las partes del ttulo traslaticio
faculte a la otra parte, pues el mandatario al suscribir el ttulo, acepta el encargo, lo que no
ocurre en este caso, porque se est facultando a un portador, a un tercero indeterminado.

Luego, no encontrndose perfecto el mandato, la correcta calificacin de dicha mani-
festacin de voluntad es considerarla como una oferta de mandato a persona indetermina-
da.

Siendo as, o sea, tratndose de una oferta, cabe tener presente que como tal, est su-
jeta a caducidad en caso de fallecer, uno de los oferentes a lo menos, o de sobrevenir una
causal de incapacidad legal a uno de ellos, a lo menos. Y tambin puede perder vigencia
por retractacin de uno de los oferentes.

En el primer caso, la muerte, obsrvese que la oferta efectuada por la otra parte man-
tiene su vigencia, por lo que este portador facultado y los herederos del fallecido
10
pueden
requerir la inscripcin. Pero adems, la obligacin de hacer la tradicin tambin permane-
ce vigente, ya que se trata de un derecho de carcter transmisible. O sea, se extingue la ofer-
ta, pero subsiste la obligacin.

En estas condiciones cabe destacar un aspecto importante (que el Profesor PEAILI-
LLO aparentemente da por sentado, pues no se detiene en l), y consiste en que previo a
requerirse esta inscripcin, ser necesario obtener e inscribir el decreto judicial o la reso-
lucin administrativa que concede la posesin efectiva de la herencia. Ello, no slo en aras
de mantener adecuadamente la historia de la propiedad, sino porque si ha fallecido el tra-
dens (entindase vendedor o donante), es de rigor realizar las inscripciones previstas en el
art. 688, porque sin estas inscripciones, los herederos no pueden disponer (traditar) de los
inmuebles hereditarios ; y adems, mientras no mediar tales inscripciones, el Conservador
se enfrentar a un requerimiento efectuado por quien no es el actual poseedor inscrito, lo
que justifica su oposicin a la luz de lo previsto en el art. 14 del Reglamento. Por otra parte,
si quien fallece es el accipiens (comprador o donatario) el Conservador tendra un ttulo a
favor de una persona, y una inscripcin pedida en beneficio de otras personas, lo que tam-
bin justificara su oposicin.

Similares argumentos pueden expresarse respecto de la incapacidad sobreviviente de
una de las partes.

Tratndose de la revocacin de la oferta, parece plausible afirmar que ello es posible,
pues de acuerdo a los arts. 672 y 673, para la validez de la tradicin debe existir el consen-
timiento del tradente y del adquirente al tiempo de efectuarse la tradicin, de manera que si


10
Como la oferta caduca a la muerte del oferente, ella no se transmite a sus herederos ni queda incorporada
dentro de la herencia, de modo que stos no pueden limitarse a ratificar la oferta hecha por su causante, sin
perjuicio, claro est, de facultar a la misma persona que invisti la parte fallecida, pero en tal caso se tratar
de una nueva oferta de mandato.

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se ha retractado la oferta, no hay tal voluntad, y no puede tramitarse vlidamente. Sobre el
particular se afirma que al estar contenida en el ttulo, la clusula sera un pacto ms del
contrato, hubo mutuo acuerdo en practicar la oferta, cada uno prest su consentimiento a
ella, y le sera aplicable, por tanto, el art. 1545, de suerte que no podra revocarse sino de
consuno por ambas partes otorgantes. Y adems, habr de considerarse que fluye del art. 99
del Cdigo de Comercio, en concepto del autor en estudio, que puede pactarse dicha oferta
como irrevocable.

Adems de lo concerniente a la caducidad, debe tenerse presente que como toda ofer-
ta, debe aceptarse oportunamente, lo a la luz del art. 98 del Cdigo de Comercio, significa
que debe ser aceptada o desechada dentro de veinticuatro horas, si la persona a quien se
ha dirigido residiere en el mismo lugar que el proponente o a vuelta de correo, si estuviere
en otro diverso, lo que genera un perfecto dilema en torno a la eficacia esta clusula.

Pero el asunto es serio nicamente cuando las partes han designado especficamente
al portador, porque si se trata dirige a persona indeterminada, no se aplica el citado art. 98,
pues dicha norma se refiere a la persona a quien se ha dirigido la oferta, lo que equivale a
persona determinada. As, el problema se mantiene slo en el caso de determinarse la per-
sona a quienes facultan las partes, caso en el cual, si no se ha aceptado la oferta oportuna-
mente, las partes pueden provocar por s mismas las inscripcin, ya que al investir a un ter-
cero no renuncian a pedirla por s mismos.

As las cosas, una vez aceptada esta oferta, se perfecciona el contrato de mandato.

Y una vez afinado, quedan otras interrogantes que resolver: el hecho el mandatario
ejecuta un acto jurdico consigo mismo, la muerte de uno de los mandantes y la revocacin
del mandato.

Respecto de lo primero, la autocontratacin, digamos que es el acto jurdico que una
persona celebra consigo misma, y en el cual acta, a la vez, como parte directa y como
representante de la otra, o como representante de ambas partes
11
. Entonces, es posible el
autocontrato? La pregunta no es trivial, porque se trata de una convencin que realizar, en
definitiva, una sola persona (el portador facultado), lo que constituye una verdadera extra-
eza, ya que toda convencin, por definicin, requiere de la manifestacin de voluntad de
dos partes.

Sin entrar en profundidades, que deben ser objeto de un estudio separado, la mayora
de la doctrina estima que el autocontrato es vlido, porque no se encuentra prohibido en
trminos generales, sino slo para casos excepcionales (arts. 1796, 1799, 1800, 2144 y
2145), y por lo tanto, no presenta inconvenientes dentro de nuestro derecho, an cuando en
estricto sentido, es un acto unilateral. Solamente debe tenerse presente que existen ciertas
limitaciones que un autocontrato impone al mandatario: abstenerse de ejecutar el encargo

11
ALESSANDRI R., Arturo, La autocontratacin o el acto jurdico consigo mismo, Imprenta Cervantes, San-
tiago, 1931, pg. 5; tambin citado por STITCHKIN B., David, El Mandato Civil, Ed. Jurdica de Chile, Santia-
go, 1975, pg. 294.

- 7 -
cuando ello sea manifiestamente pernicioso para el mandante (art. 2149) y cuando la ley lo
prohba expresamente. Ninguna de estas limitaciones en principio son aplicables, pues
las propias partes redactaron as la clusula, y su extensin es tolerada por la ley.

Disipado el problema del autocontrato, queda estudiar la muerte de uno de los man-
dantes. En general, de ella se sigue la terminacin del contrato (art. 2163 N 5), pero en este
caso puede sostenerse que no es as, porque de acuerdo a lo previsto en el art. 2168, siendo
por principio obligado a cesar la gestin, si de ello se sigue perjuicio a los herederos del
mandante, ser obligado a finalizar la gestin principiada, lo que tiene particular relevan-
cia cuando el Conservador se opone a inscribir y principia el plazo de dos meses para sub-
sanar el ttulo. Y adems, nada impide que se pacte expresamente que por la muerte no ter-
mina el mandato.

Por fin, tratndose de la revocacin del mandante (que en principio es causal de ter-
minacin del mandato, segn el art. 2163 N 3 y 2165) ocurre otro tanto, y nada impide que
pueda aplicarse la autonoma privada y pactarse que una vez aceptado el encargo, este
mandato tenga carcter de irrevocable.

Por consiguiente, esta clusula, una vez que se acepte la oferta y se perfeccione el
mandato, admite que una sola persona arbitre los intereses de las dos partes del ttulo trasla-
ticio; y admite adems, que dicha facultad sea irrevocable y no se extinga por la muerte de
una de las partes, lo que se traduce en que dicha clusula queda robustecida cuando se la
extiende en estos trminos: Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura
para requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan. La
concesin de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistir aunque sobrevenga la
muerte o incapacidad de cualquiera de los contratantes, o de todos ellos.


IV. NEGATIVA DEL CONSERVADOR A INSCRIBIR.

Tericamente, las inscripciones debieran ser inmediatas, o sea, practicarse inmedia-
tamente de ingresado el ttulo al Registro Conservatorio. Pero ello no es posible, desde lue-
go porque es necesario estudiar aquello que se presenta a inscripcin, a la luz de los art. 13
y 14. Por consiguiente, no siendo posible incorporar el ttulo al Registro, cobra importancia
la anotacin presuntiva en el Repertorio, a que se refiere el art. 17, y que consiste en el
hecho que da inicio al proceso que termina con la inscripcin, proceso al que la ley ha
dado carcter indivisible retrotrayendo el efecto de la inscripcin al tiempo de la anota-
cin
12
.

Entonces, una vez recibido el ttulo y los antecedentes necesarios por parte del Con-
servador, ste es obligado a anotarlo y asignarle un nmero de Repertorio (art. 15), inaugu-
rndose la anotacin presuntiva, salvo, claro est, que se trate de un documento que no con-
sista en un ttulo referente a inmuebles, porque en tal caso, parece justificado que se reh-

12
Corte Suprema, Sentencia de 21 de agosto de 1991, Gaceta N 135, pg. 153, Consid. 6.

- 8 -
se
13
; dicha anotacin se convierte en inscripcin desde la fecha de la anotacin porque ope-
ra en forma retroactiva, ya que la ley ha atribuido un carcter indivisible al proceso de re-
gistro.

CAUSALES DE NEGATIVA A INSCRIBIR (ARTS. 13 Y 14). Esta materia dice relacin con
las facultades del Conservador para controlar la juridicidad de los ttulos que se le presen-
tan. En otras palabras qu atribuciones tiene el Conservador al momento de estudiar el
ttulo? En general, el estudio se encuentra orientado a establecer si presenta defectos que
hagan, en algn sentido, legalmente inadmisible su inscripcin (art. 13), expresin ambi-
gua, pues no permite saber si la objecin se fundar en aspectos formales o sustanciales.
Puede argumentarse que como la norma no distingue, no es lcito al intrprete hacerlo. Pero
por otra parte, los ejemplos que da el Legislador, que segn el Mensaje sirven para ilustrar
el sentido de las leyes, se refieren a aspectos de forma, por lo que no podra extenderse ms
all; y an en el caso del penltimo ejemplo (si es visible algn vicio o defecto que lo anule
absolutamente), que pudiera abrir una brecha para un ms acabado anlisis, se estima que
debe tratarse de defectos que sean visibles al slo examen del ttulo, sin confrontarlo con
otros antecedentes o documentos
14
. Por consiguiente, si se ha inscrito una prohibicin de
enajenar sin el consentimiento del acreedor hipotecario, y el propietario (mejor, poseedor
inscrito) constituye un usufructo, el Conservador no podra oponerse a este ltimo fundado
en la prohibicin, ya que estara invocando un impedimento que no fluye del ttulo.

Por otra parte, el art. 14 en nada aporta a esclarecer la respuesta sobre si el Conserva-
dor se limita a aspectos formales o si, por el contrario, puede indagar en aspectos de fondo,
ya que se refiere al caso que aparezca enajenando una persona distinta del poseedor inscrito
(obsrvese que de los dos casos del art. 14, el segundo contiene al primero
15
).

Consecuentemente, no resulta posible que el Conservador pueda rechazar una ins-
cripcin por causales diferentes a las sealadas en los arts. 13 y 14, mxime si se considera
que el principio de rogacin le impide actuar de oficio
16
.

As las cosas, si el ttulo presenta defectos, el Conservador es obligado a representar-
los con individualidad en el mismo ttulo (art. 14.2) y dejando constancia de ello en el Re-
pertorio (art. 25), pero dicha anotacin permanece vigente por dos meses, dentro de los
cuales los interesados pueden remediarlos y provocar nuevamente la inscripcin (recurde-
se que el Conservador no acta de oficio), producindose el mismo efecto retroactivo; de lo
contrario, caduca irremediablemente, y no es posible ya ampararse en ella para provocar la
inscripcin del ttulo.


13
PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, Ed. Jurdica de Chile, Santiago,
2006, pg. 265.

14
En este sentido, SEPLVEDA L., Marco, Estudio de Ttulos de Inmuebles, Ed. Metropolitana, 2002, pgs.
229 y sgtes., y PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes..., pgs. 268 y sgtes.

15
PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes..., pg. 269.

16
En este sentido, SEPLVEDA L., Marco, Op. cit., pg. 232.
- 9 -
Ahora, recibida la negativa, el interesado puede retirar el ttulo por encontrarse per-
suadido de la justicia con que acta el Conservador (art. 67). O bien puede controvertir ju-
dicialmente esta decisin, para lo cual debe ocurrir al juez de letras en lo Civil del lugar.

SITUACIN DE LAS PROHIBICIONES JUDICIALES. Si durante el tiempo intermedio entre
la anotacin en el Repertorio y la presentacin del ttulo saneado se requiere la inscripcin
de un embargo, o de una prohibicin judicial para celebrar actos y contratos qu ocurre
con el ttulo anotado? Puede inscribirse?

Ocurre que el art. 17 atribuye efecto retroactivo a la anotacin, sin embargo de cua-
lesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra. Pero, se
aplica esta norma a las medidas decretadas judicialmente? Nuestra doctrina y jurispruden-
cia, como es de esperar, no entregan una respuesta unvoca.

Don Waldo ORTZAR L., comentando un cierto fallo de la Corte de Santiago, de 5 de
abril de 1991, estima que la anotacin puede impedir la inscripcin de otro ttulo incompa-
tible con el primero, pero frente a una resolucin judicial que ordena la prohibicin, el Con-
servador debe preferirla al ttulo anotado presuntivamente, porque se trata de un mandato
directo del juez, y adems porque agrega el citado autor careciendo de inscripcin, no se
haba adquirido el dominio del inmueble.

Y en similar sentido don Emilio RIOSECO E., afirma que la inscripcin de esta medi-
da es impedimento para inscribir el ttulo anotado presuntivamente, pues dicha anotacin
produce efecto retroactivo pero slo una vez convertida en inscripcin, no antes; y en tal
caso, surte sus efectos respecto de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el
tiempo intermedio. As, como el art. 17 no se est refiriendo a esta clase de resoluciones
judiciales, porque ellas no crean derechos, sino solamente sirven a una finalidad de publici-
dad a terceros.

Pero por otra parte, don Antonio Vodanovic H. y don Marco A. SEPLVEDA L., sos-
tienen la tesis contraria, pero correcta, esto es, que el asiento en el Repertorio prefiere no
slo a otro ttulo, sino que tambin a las resoluciones judiciales, porque la anotacin en el
Repertorio, segn se dijo, es el inicio de un proceso al que la ley ha atribuido carcter de
indivisible. Adems, sostiene este ltimo autor que esta anotacin tiene por objeto dar a
quien la solicita, una estabilidad en sus derechos, lo que no se logra al aceptar la posibilidad
de inscribir estos pronunciamientos judiciales. Por lo dems agrega el art. 69 del Regla-
mento permite conformar esta afirmacin, pues obliga al Conservador a dar copia a quien la
solicite, de la anotacin en el Repertorio, documento que no tendra sentido si no gozara de
una estabilidad suficiente. Y finaliza puntualizando que la posicin contraria atenta a la
buena fe, que es especialmente relevante en materia posesoria
17
.


17
Todas las citas de autores y de jurisprudencia de este apartado son resumidas de SEPLVEDA L. Marco,
Inscripcin conservatoria de una prohibicin judicial posterior a la anotacin presuntiva de un ttulo: es
impedimento para que el ttulo anotado presuntivamente se inscriba dentro del plazo legal?, en La Revista de
Derecho, ao VII N 2, Universidad Central, 2001, pg.153.

- 10 -
RESULTADO DE LA CALIFICACIN. Cuando el ttulo no sea rechazado por las causales
de negativa, el Conservador debe practicar la inscripcin lo ms pronto posible, sin retardo
(art. 70).


V. CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES.

En cuanto a su contenido, en Chile se sigue el rgimen de la inscripcin, o sea, el
Conservador extiende un resumen o extracto del ttulo (en oposicin al rgimen de la trans-
cripcin, en que se transcribe o copia el contenido del ttulo, que se emplea en nuestro sis-
tema solo de manera excepcional). Entonces, como se trata de un resumen, es necesario
definir qu menciones no pueden faltar en este extracto, tarea que cumplen los arts. 78 y
sgtes., los que difieren en ciertos aspectos, en funcin de la naturaleza del ttulo
18
que se
presente, atendida su naturaleza.

Resulta particularmente destacable la necesidad de mencionar la inscripcin prece-
dente (art. 80 y 692). Esta obligacin proviene del principio de tracto sucesivo de la actua-
cin registral, o sea, el encadenamiento de las hojas registrales, de manera que pueda se-
guirse en ellas, sin solucin de continuidad, el historial completo de la propiedad
19
.

Como puede apreciarse, tiende a mantener la historia de la propiedad raz y, por de
pronto, se trata de uno de los aspectos que debe estudiar el Conservador al inscribir, pues si
no hay coincidencia entre el derecho transferido y el inscrito, podr oponerse a la inscrip-
cin (art. 14). Y recprocamente, al inscribirse un ttulo, el Registrador debe mencionar
dnde corre inscrito el anterior derecho, ya cancelado.

Entonces, partiendo desde la actual inscripcin, puede reconstituirse toda la cadena
de ttulos posesorios de los que deriva el derecho que detenta el actual poseedor, pudiendo
conocerse, a lo menos en parte, la situacin del derecho que se ha ido transfiriendo a travs
del tiempo. Esto se denomina, coloquialmente, prueba diablica, porque tiende a determi-
nar si de estos antecesores ha podido alguno de ellos adquirir el dominio o solamente se ha
ido transfiriendo gradualmente la posesin (y en tales casos, se definir en qu condiciones
se adquiere uno u otra). Y precisamente en esto consiste, en parte, el Estudio de los Ttulos,
pero acotado hasta un cierto perodo, que generalmente comprende 10 aos, pues razones
que se relacionan con la prescripcin adquisitiva, as lo aconsejan, sin necesidad de alargar
ms el tiempo de muestreo, salvo que las particulares circunstancias del caso en concreto y
la recta prudencia del Abogado, indiquen que sea conveniente indagar por una mayor ex-
tensin.


18
Importante resulta destacar en este momento que para el Reglamento del Conservador de Bienes Races, la
expresin ttulo no tiene idntico alcance que en las reglas de la Posesin del Cdigo Civil. En efecto, en esta
legislacin especial, es ttulo el documento pblico que da cuenta de un hecho relevante para la posesin
simbolizada en la Inscripcin, pero no necesariamente orientado a la creacin, modificacin o extincin de
un derecho registrable.

19
DEZ-PICAZO, Luis y GULLN B., Antonio, Op. cit., pg. 308.

- 11 -

VI. SANCIN POR DEFECTOS DE FORMA DE LA INSCRIPCIN

De acuerdo a lo previsto en los arts. 690, 691, 692, y 75, 76, 77, 78, 79, 80 y 81 del
Reglamento, la inscripcin es un acto formal, de modo que si el Conservador practica una
inscripcin sin observancia de estas normas, es evidente que se desencadena una sancin
20
.

Tradicionalmente se ha considerado que sta es la contemplada en el art. 696, o sea,
que el adquirente queda como mero tenedor
21
.

Los profesores ROZAS Vial
22
y SEPLVEDA Larroucau
23
estiman que la solucin no
debe ser tan radical, y se apoyan en el art. 2433, relativo a la inscripcin de la hipoteca, el
cual dispone: La inscripcin no se anular por la falta de alguna de las designaciones
prevenidas bajo los nmeros 1, 2, 3 y 4 del precedente artculo, siempre que por medio
de ella o del contrato o contratos citados en ella, pueda venirse en conocimiento de lo que
en la inscripcin se eche menos. De ah que, interpretando contrario sensu, slo ser esen-
cial la fecha de la inscripcin y la firma del Conservador.

Siguiendo el criterio que distingue entre la inscripcin tradicin y la inscripcin ins-
trumento, la solucin marchara, a mi entender, por otro rumbo, porque si el Legislador
dispuso esta regla especial para la hipoteca, ha de interpretarse que la regla general es que
son esenciales todas las menciones legales de la inscripcin, salvo el caso de la hipoteca,
pues su ubicacin en el Cdigo le confiere el carcter de norma excepcional, y como tal, no
puede extenderse por analoga a otros supuestos no previstos en ella. Y en seguida, porque
el Reglamento, que est especialmente destinado a regular la forma y solemnidad de las
inscripciones, no lo contempla, pese a haber reproducido en su art. 81, las menciones de la
inscripcin de la hipoteca.

Al faltar un requisito esencial de un acto jurdico (y la inscripcin lo es en s misma),
sin duda que habr una nulidad absoluta, porque estas formalidades han sido previstas por
la ley en atencin a la naturaleza del acto, y no a la calidad o estado de las partes que la
ejecutan o acuerdan (art. 1682). De ello se sigue que al faltar estas solemnidades, falta uno
de sus elementos esenciales generales (art. 1444). Y en estas condiciones, se sigue que no
se producir efecto alguno, y por lo pronto no se surtir el efecto que dicha inscripcin es
llamada a cumplir, como lo ha declarado nuestra Jurisprudencia
24
.

20
Distinto es el caso que se presente un ttulo al que faltan ciertas menciones legales para practicar la inscrip-
cin, porque tales deficiencias pueden llenarse por medio de una escritura pblica o por medio de minutas
suscritas por las partes (art. 82).

21
ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U, Op. cit., pg. 264; ALESSANDRI R., Arturo, Derecho Civil. De
los Bienes, Tomo II, Ed. Zamorano y Capern, Santiago, 1937, pg. 132.

22
ROZAS V., Francisco, Los Bienes, Ed. Jurdica ConoSur, 2000, pg. 197.

23
SEPLVEDA L., Marco, Estudio..., pg. 263.

24
La Corte Suprema, en Sentencia de 4 de septiembre de 1991 declar inexistente una inscripcin hipotecaria
a la que falt el requisito de firma del Conservador. La Doctrina que sent nuestro ms alto Tribunal, en la
- 12 -

Por ejemplo, al fallecer una persona, los herederos son beneficiados por el modo de
adquirir denominado sucesin por causa de muerte (sin que sea necesario inscribir, pues la
ley no ha establecido este requisito), y adems, adquieren, segn dispone el art. 688, por el
slo ministerio de la ley (esto es, sin necesidad de inscripcin alguna) la posesin de la
herencia. Entonces, si las inscripciones que previene el art. 688 se practican en forma de-
fectuosa, en qu afecta la nulidad de dicha inscripcin? es aceptable que queden como
meros tenedores si ya han adquirido el dominio sin necesidad de inscripcin? Evidentemen-
te que no.

Si se ha adquirido el dominio por prescripcin y la inscripcin de la sentencia padece
de defectos de forma que acarrean la declaracin de nulidad queda acaso el prescribiente
como mero tenedor?

Si se cede un crdito a un tercero, y este crdito estaba garantizado con hipoteca, la
cesin de aquel comprende a sta (art. 1906), siendo necesario inscribir esta cesin al mar-
gen de la constitucin de la hipoteca. Si tal acto no se verifica en la forma debida, puede
sostenerse que el cesionario no adquiere la hipoteca, que es un accesorio, cuando ha adqui-
rido el crdito, que es lo principal?

De los ejemplos anotados, es claro que no siempre se aplica el art. 696 cuando la ins-
cripcin es defectuosa, y por lo tanto, el adquirente no siempre ser mero tenedor. Slo se
aplica esta norma cuando la inscripcin tiene por objeto hacer las veces de tradicin del
dominio. Y as, si la compraventa no se inscribe correctamente, el accipiens no queda como
poseedor, sino como mero tenedor de la finca (y por lo mismo, an no se ha extinguido la
obligacin del tradens o vendedor).

En suma la sancin por omitirse los requisitos de una inscripcin consiste en que no
se produce el efecto que la inscripcin deba generar
25
.


VII. LA INSCRIPCIN NO ES PRUEBA DEL DOMINIO.

El Mensaje del Cdigo seala: En algunas legislaciones la inscripcin es una ga-
ranta, no slo de la posesin, sino de la propiedad; mas para ir tan lejos, hubiera sido
necesario obligar a todo propietario, a todo usufructuario, a todo usuario de bienes races
a inscribirse justificando previamente la realidad y valor de sus ttulos; y claro est que no
era posible obtener este resultado sino por medio de providencias compulsivas, que produ-
ciran multiplicados y embarazosos procedimientos judiciales, y muchas veces juicios con-

parte pertinente, seala: Si la inscripcin que se dice practicada no lleva la firma del Conservador de Bienes
Races, ella no ha sido efectuada de la manera que lo disponen las leyes, razn por la cual es inexistente y no
surte efecto alguno como pretendida inscripcin hipotecaria. La referida omisin no constituye una eventual
nulidad, susceptible de sanearse por el transcurso del tiempo. R.D.J. T. LXXXVIII, N 3, Sec. 1.

25
Una opinin similar a la que vengo sosteniendo puede encontrarse en PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes...,
pg. 284, y en FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg. 223.

- 13 -
tradictorios, costosos y de larga duracin. No dando a la inscripcin conservatoria otro
carcter que el de una simple tradicin, la posesin conferida por ella deja subsistentes los
derechos del verdadero propietario, que solamente podran extinguirse por medio de la
prescripcin competente.

Es claro, entonces, que la inscripcin no prueba el dominio porque tal finalidad so-
lamente se lograra bajo un rgimen de inscripcin perentoria (obligatoria), lo que entraa
un alto costo social, y por lo dems, se trata de un arbitrio que poda lograrse a juicio de
don Andrs Bello instituyendo esta obligacin respecto de las enajenaciones y las transmi-
siones hereditarias de los bienes races, pues a lo menos bajo este ltimo supuesto, se llega-
ra al instante en que todos los bienes races estaran incorporados al Registro Conservato-
rio
26
.

Lamentablemente, an en el ms cierto de todos los casos (la muerte de una persona,
que impulsa las transmisiones hereditarias), la inscripcin no es obligatoria, porque slo
tiene por finalidad habilitar a los herederos para disponer de los bienes races hereditarios
(art. 688), pero de ninguna manera incide en la titularidad del dominio del predio (que se ha
adquirido sucessio mortis causa), de modo que si una finca se ha transmitido de generacin
en generacin, puede perfectamente no haberse inscrito nunca, sin que en ello haya una
infraccin a la ley
27
. As, no siendo obligatoria esta inscripcin, mal puede lograrse el pro-
psito trazado por el Legislador de que al cabo de un cierto nmero de aos, todos los in-
muebles se hallarn inscritos y al abrigo de todo ataque. Y por lo mismo, es imposible
llegar a la poca en que inscripcin, posesin y propiedad sean trminos idnticos.

En resumen, segn la doctrina tradicional, la inscripcin prueba el dominio porque no
es obligatorio practicarla a todo evento.

Pero esa no es la nica razn que permite explicar esta insuficiencia probatoria de la
inscripcin, porque tal vez la verdadera explicacin radica en que nuestro Derecho Poseso-
rio y Registral es muy insuficiente.

En efecto, la labor del Conservador consiste fundamentalmente en inscribir los ttulos
que se le presentan. Pero sus facultades para examinar la admisibilidad de stos y de con-
trolarlos es tan insuficiente (art. 13 del Reglamento) que le resulta prcticamente imposible
garantizar su realidad y su valor, por lo que la inscripcin tampoco permite garantizar a
ciencia cierta si realmente se transferido o transmitido la propiedad, ni tampoco permite
saber con certeza qu se est transfiriendo o transmitiendo, sobre todo si se considera que al
no centrarse la inscripcin de los ttulos en el terreno mismo, se abre lugar a la indefinicin
de los deslindes de un predio, y por lo tanto, a que haya terrenos superpuestos, inscripcio-
nes paralelas de un mismo inmueble, etctera (obsrvese que el art. 78 del Reglamento no
exige ni siquiera que se exprese la superficie de la propiedad).


26
En este sentido, ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel Op. cit., pg. 217.

27
VIAL del R., Vctor, La Tradicin y la Prescripcin Adquisitiva como modos de adquirir el dominio, Ed.
Universidad Catlica de Chile, 2003, pg. 132.

- 14 -
As, prima facie, en nuestro Derecho la inscripcin prueba solamente la posesin in-
mobiliaria
28
, de manera que, en definitiva, ser la prescripcin adquisitiva la prueba indis-
putable del dominio.

De esta manera, puede afirmarse que en Chile, la inscripcin cumple dos funciones
de la mayor importancia: de smbolo de la tradicin y de smbolo de la posesin
29-30
.


VIII. LA INMATRICULACIN Y LA PRIMERA INSCRIPCIN CONSERVATORIA.

La inmatriculacin es el procedimiento que marca el ingreso definitivo del inmueble
al Registro
31
. Es la primera inscripcin de un inmueble en el Registro Conservatorio y mar-
ca, por lo tanto, el inicio de la historia fidedigna de la finca.

En nuestra legislacin no se emplea este trmino, y por eso tanto sta como nuestra
jurisprudencia se refieren, con gran certeza conceptual, a la Primera Inscripcin.

En Chile, este hecho est expresamente reglamentado en el art. 693 del CC y 58 del
Reglamento, como un proceso de carcter regularizatorio que puede impulsar en cualquier
momento el poseedor o el propietario para sanear y proteger su patrimonio.

Pero nuestro Legislador fiel a sus principios, solamente lo regula con ocasin de la
tradicin de una finca que no ha sido antes inscrita. Curiosamente, no mencion a los here-
deros ni al prescribiente. Por esta razn, en Chile (salva la excepcin que se ver ms ade-
lante), no existe un proceso de inmatriculacin, en el recto sentido del trmino, sino sola-
mente una primera inscripcin, como lo refiere la tcnica jurdica criolla.

Por qu razn no se instituy esta figura en el Reglamento? Porque no puede exce-
der de los lineamientos generales trazados por la Legislacin matriz, que en este caso es el
Cdigo Civil. Y cabe agregar que el Reglamento tambin fue redactado por don Andrs
Bello, de manera no podra sino reiterar los principios trazados inicialmente en el Cdigo.
Aunque la interpretacin exegtica no es de mi gusto, creo que en este caso es un argumen-
to atendible.

As las cosas, en Chile, por regla general, slo existe un rgimen de Primera Inscrip-
cin, sujeto a un procedimiento especial previsto en los arts. 693 del Cdigo y 58 del Re-

28
Ms adelante se ver que la Inscripcin ni siquiera prueba la posesin. En efecto, la afirmacin de que la
inscripcin prueba la posesin descansa en una serie de normas que se vern en su oportunidad. Pero es tal el
grado de contradiccin entre dichas normas, que difcilmente puede sostenerse seguridad posesoria en la ins-
cripcin.

29
TRUCCO, Humberto, Teora de la Posesin Inscrita, dentro del Cdigo Civil Chileno, en R.D.J., T. VII,
pg. 132.

30
Vase nota 47

31
FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg. 60.

- 15 -
glamento, y que en sntesis, consiste en que debe darse aviso al pblico de esta transferen-
cia por medio de tres avisos publicados en un peridico, y por un cartel fijado por un mni-
mo de quince das en la oficina del mismo Conservador, designndose las personas que
transfieren y los lmites de la propiedad. Todo lo anterior ser certificado por el mismo
Conservador al pie del mismo cartel, y lo protocolizar. Transcurridos treinta das desde la
extensin del certificado, se procede a la inscripcin del ttulo respectivo.

La sancin por omitirse estos requisitos es materia que divide a nuestra doctrina, y
hay tres respuestas posibles a la interrogante qu ocurre si se produce esta inscripcin sin
haberse efectuado los avisos correspondientes? Don Jos Clemente FABRES estima, acerta-
damente, que la sancin es la nulidad absoluta, porque se han omitido requisitos para el
valor de un acto jurdico (la inscripcin del ttulo sobre finca nunca antes inscrita), que la
ley estableci en atencin a su naturaleza, y no en atencin al estado o calidad de las partes
que lo ejecutan o acuerdan (art. 1682). El profesor CLARO Solar es de opinin que la san-
cin es la inoponibilidad a los terceros a quienes pudiera perjudicar esta inscripcin, porque
respecto de ste tercero, dicha inscripcin no produce efecto alguno. Finalmente, don Fer-
nando ROZAS Vial estima que ello acarrea la sancin genrica del art. 696, esto es, que el
poseedor inscrito queda como mero tenedor
32
.

Adems de lo anterior, esta normativa se complementa con el art. 10 del D.L. 1939,
de 1977, sobre Adquisicin y Administracin de Bienes del Estado
33
, la cual dispone que
previo a la inscripcin, deber requerirse informe a la Direccin de Bienes del Estado, de-
pendiente del Ministerio de Bienes Nacionales, que deber emitirse dentro de 30 das, pu-
diendo prescindirse de ste si no se evacua dentro del plazo. En caso de no haberse requeri-
do tal informe, o de haber sido ste desfavorable, la inscripcin que llegue a efectuarse pa-
decer de nulidad absoluta, debiendo ser cancelada por el Conservador sin ms trmite.

RGIMEN EXCEPCIONAL DE INMATRICULACIN EN EL DERECHO CHILENO. Se dijo que
por regla general, en Chile no existe el concepto de inmatriculacin, por las razones que se
dieron en su oportunidad. Sin embargo, y como es de esperar, hace excepcin a esta regla
lo dispuesto en el art. 11 D.L. 1939, de 1977, sobre Adquisicin y Administracin de Bie-
nes del Estado, que dispone lo siguiente:

Artculo 11.- Los bienes races que pertenezcan al Estado conforme a lo
dispuesto en el artculo 590 del Cdigo Civil, podrn ser administrados y trans-
feridos en conformidad a la ley. Estos bienes sern inscritos en el respectivo
registro de propiedad del Conservador de Bienes Races, de acuerdo al proce-

32
Todos citados por SEPLVEDA L., Marco, Op. cit., pg. 245.

33
Artculo 10.- No se podr inscribir el dominio de bienes races en conformidad con lo dispuesto en el
artculo 58 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, sin informe favorable de la Direc-
cin. El Conservador de Bienes Races remitir oportunamente las respectivas solicitudes para este trmite.
Este informe deber emitirse dentro del plazo de 30 das, contado desde la recepcin de oficio del Conserva-
dor. Si no se evacuare la diligencia en dicho plazo, podr prescindirse de ella.
Cuando no se solicitare informe a la Direccin o ste fuere desfavorable y se procediere a practicar la
inscripcin, sta adolecer de nulidad y deber ser cancelada por el Conservador respectivo, sin ms trmi-
te, bastando para ello el solo requerimiento de la Direccin.

- 16 -
dimiento establecido en el artculo 58 del Reglamento del Registro Conservato-
rio de Bienes Races.

Aunque el citado D.L. se remite a lo dispuesto en el art. 58 del Reglamento, afirmo
que se trata de una verdadera inmatriculacin ya que en este caso, cuando el inmatriculante
es el Estado, no necesita presentar un ttulo traslaticio para provocar la inscripcin en el
Registro, sino que lo hace en cualquier tiempo, invocando solamente la presuncin de do-
minio que le concede el art. 590.


IX. SUBINSCRIPCIONES Y CANCELACIONES.

Las Subinscripciones son anotaciones escritas al margen derecho de la inscripcin
en la forma que seala el Reglamento, y que se practican con la finalidad de enmendar
errores u omisiones de la inscripcin, o para realizar modificaciones a la misma
34
, sin que
por ello sustituyan a una inscripcin. Por consiguiente, si la enmienda proviene del ttulo,
es necesario subinscribir, pero si proviene de un nuevo ttulo, ser necesario hacer una nue-
va inscripcin que complemente a la anterior.

La Cancelacin es una especie de subinscripcin, que incide en la ms radical de las
variaciones de una inscripcin: su extincin, y que puede provenir de la voluntad de las
partes, por el hecho de transferirse a otro el derecho del poseedor inscrito o por sentencia
judicial (art. 728).

Ser proveniente de la voluntad de las partes cuando, por ejemplo, se ha resciliado
una compraventa que previamente fue inscrita. Ello, porque como modo de extinguir obli-
gaciones, no es ni puede ser un ttulo traslaticio del dominio ya que no se trata de una fuen-
te creadora de obligaciones. Ser cancelada por decreto judicial, cuando una sentencia de-
finitiva ordena cancelar la inscripcin de uno de los contendores de un juicio reivindicato-
rio. Y ser por transferirse a otro el derecho del poseedor inscrito, cuando se inscribe el
ttulo traslaticio competente. En este caso, como el Conservador no acta de oficio, tampo-
co podr cancelar sin pedimento previo y expreso, de modo que debe, por principio, pedirse
que cancele la inscripcin anterior al momento de la transferencia; pero como ello no ocu-
rre en la prctica, el rgano Registrador estampa una nota de referencia.

Ahora bien cul es la naturaleza de la intervencin del Conservador en orden a can-
celar una inscripcin? En otras palabras qu ocurre si no se efecta esta particular subins-
cripcin? Puede sostenerse sin temor a controversia que ello no es esencial para que cese la
posesin del tradente y comience la del adquirente. Ello, por las siguientes razones.

Primero. Ninguna norma del Cdigo exige que se cancele en el Registro conservato-
rio la inscripcin anterior, de manera que no se trata de una solemnidad legal de la inscrip-
cin. Y tal es as que el art. 695, al delegar en un Reglamento la forma y solemnidad de
las inscripciones, emple la expresin en lo dems, equivalente a decir en todo lo que no se

34
PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes..., pg. 278

- 17 -
ha exigido en este Cdigo, y evidentemente que si el propsito del Legislador era conside-
rar la subinscripcin cancelatoria, lo hubiera dicho. Ello sugiere que si no fue precisada esta
actuacin por el Cdigo Civil, es porque no se trata de una mencin de esencial relevancia.
Y por esa razn es que el art. 728 tampoco lo hizo. Lo que s dice el art. 728 es que cesa la
posesin de una persona cuando la inscripcin en su favor se cancela, lo que acontece, entre
otras formas, cuando ste transfiere su derecho a otro. O sea, el trmino de la posesin en
este caso, se produce de pleno derecho.

Segundo. Los arts. 692 y 80 exigen que en la nueva inscripcin se mencione la pre-
cedente inscripcin, o sea, la inscripcin en que consta el derecho que se transfiere. Si fuera
esencial que el Conservador cancele materialmente la inscripcin, entonces se es el lugar
ms propicio para exigirlo, y sin embargo, no fue as.

Tercero. Porque el propio Reglamento se hace cargo de estos argumentos en su art.
92, que obliga al Conservador a practicar estas subinscripciones en las inscripciones ante-
riores no canceladas, dando a entender que la cancelacin ya se ha producido.

Por consiguiente, si el Conservador omite esta actuacin, ser sometido a las respon-
sabilidades administrativas y civiles a que pueda haber lugar, pero de ningunas manera sub-
siste la posesin anterior, pues segn se ha visto, ceso de pleno derecho.


X. LAS INSCRIPCIONES PARALELAS.

De todo lo visto precedentemente, es ya fcil entender el por qu se producen situa-
ciones como las inscripciones paralelas, o sea, que existan dos o ms inscripciones vigentes
sobre un mismo terreno.

Ello ocurre, por ejemplo, en los siguientes casos:

a) Cuando se transfiere el derecho del poseedor inscrito a otro pero no se cancela la
anterior. Aunque de acuerdo al art. 728 ya se ha perdido la posesin y otro ha entrado en
ella, ambas tienen apariencia de vigentes.
b) Cuando se ha seguido el procedimiento de Registracin de una finca que no estaba
antes inscrita (art. 58). En estos casos, como es bastante insuficiente el mecanismo de avi-
sos y publicaciones, bien puede suceder que queden en pie dos inscripciones sobre el mis-
mo predio.
c) Cuando se procede por minutas. Se trata del caso en que una persona, presentando
ciertos antecedentes que haca verosmil su alegacin, relataba al Conservador su condicin
de propietario y peda que inscribiera a su nombre la propiedad que indicaba, quedando
amparado en el rgimen registral sin justo y suficiente ttulo.
d) Cuando se emplea legislacin especial, como ocurre con el D.L. 2685. En sntesis,
es un mecanismo orientado a que las personas que no cuentan con un ttulo suficiente para
su incorporacin regular al Registro, puedan hacerlo con el auxilio de la Administracin
del Estado, siempre y cuando cuenten con una plausible realidad posesoria. En efecto, si
alguien no tiene un ttulo, pero s una promesa de compraventa que nunca lleg a cumplir-
se, entonces puede recurrir al Ministerio de Bienes Nacionales para que, ponderados los
- 18 -
antecedentes y emplazado el propietario que registra el Catastro del Servicio de Impuestos
Internos, se dicte una Resolucin Administrativa, la que se inscribe en el Conservador de
Bienes Races y, transcurrido el plazo de un ao, adquiera el dominio por prescripcin ad-
quisitiva. Este mecanismo, bien orientado a una rentabilidad social evidente, ha sido utili-
zado inescrupulosamente, y verdaderamente ha puesto en jaque al sistema registral.


XI. LAS REINSCRIPCIONES.

Consiste en la inscripcin de un ttulo que ya estaba inscrito, por el mismo poseedor.

Se trata de un mecanismo tendiente a regularizar la historia de la propiedad raz o la
fisionoma de los ttulos inscritos.

En efecto, se ha empleado este mecanismo en el caso que los herederos hayan dis-
puesto de un inmueble hereditario, sin haberse practicado previamente las inscripciones a
que son obligados segn el art. 688. En este evento, si el adquirente logra inscribir su dere-
cho (supuesto poco probable, pero no imposible) y posterior a ello estos herederos hacen
las inscripciones del art. 688, este tercero debe volver a inscribir (reinscribir) el predio a su
nombre, pero esta vez ya estructurada debidamente la cadena posesoria registral.

Tambin se ha empleado esta va, con mayor frecuencia, para fusionar ttulos de pro-
piedad. Un propietario de dos o ms fincas contiguas presenta una minuta al Conservador
para que se practique una nueva y nica inscripcin que abrace a ambos predios.

El procedimiento resulta bastante criticable, en primer lugar porque la minuta es un
instrumento privado suscrito por los interesados en una inscripcin, destinado a subsanar
defectos del ttulo presentado (art. 82), y en segundo lugar, porque la minuta no es un nue-
vo ttulo que justifique una nueva inscripcin
35
.

Por esa razn, se ha afirmado que esta fusin slo ser posible cuando se transfieran
ambos predios a otro mediante un solo ttulo
36
, lo que es una clara demostracin de que
nuestro sistema registral gira en torno a los ttulos ms que en relacin al derecho inscrito,
en trminos tales que sta slo existe en funcin de aquellos.


XII. INSCRIPCIN DE TTULOS POR LA CREACIN DE NUEVOS CONSERVADORES.

Segn lo dispone el art. 687, la inscripcin de un ttulo debe practicarse en el Con-
servador correspondiente al territorio (comuna o agrupacin de comunas) en que se encuen-
tre situado el inmueble, y si por su situacin comprende varios territorios, la inscripcin
debe verificarse en todos ellos.

35
Sobre este particular puede consultarse SEPLVEDA L., Marco, Op. cit., pgs. 267 y sgtes., y PEAILILLO
A., Daniel, Los Bienes..., pg. 283.

36
ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel Op. cit., pg. 265.

- 19 -

Ahora bien qu ocurre si sobreviene la creacin de un nuevo Registro Conservato-
rio?

Como esta situacin no se encuentra regulada en el Cdigo ni en el Reglamento, no
es posible aplicar norma alguna. Y evidentemente no se puede aplicar el art. 697 por analo-
ga.

La Corte Suprema, en su Oficio N 500, de 2 de junio de 1959, cre un procedimien-
to sui gneris e instruy a las Corte de Apelaciones del pas que en este caso, como es con-
trario al propsito de la institucin que subsistan respecto de una misma propiedad dos
inscripciones vigentes en departamentos distintos, deben reinscribirse los ttulos en el nue-
vo registro presentando una copia de la Inscripcin de Dominio, un Certificado de vigencia
y un Certificado de Hipotecas y Gravmenes y de Interdicciones y Prohibiciones de Enaje-
nar de 30 aos y publicar estos antecedentes como cartel.

Una vez presentados estos antecedentes, se procede a la inscripcin en el nuevo Re-
gistro, comunicndose dicha circunstancia al antiguo Conservador, quien tomar nota de
inmediato de las nuevas inscripciones de dominio al margen de las existentes en su registro.

Resulta bastante discutible esta medida porque no determina la sancin cuando se re-
inscribe sin seguirse estos pasos, ya que no puede sostenerse que haya nulidad en caso de
omisin de alguno de estos procedimientos, pues no estn establecidos en la ley, no siendo
posible aplicar el art. 1682.


XIII. FUNCIONES DE LA INSCRIPCIN.

Sabemos que la Inscripcin despert el inters de nuestro Legislador al tratar de la
tradicin del dominio sobre inmuebles, y la tradicin de otros derechos reales stos, salvo
las servidumbres. Pero en los restantes modos de adquirir, la inscripcin tambin es rele-
vante y presta gran utilidad. As, en la prescripcin adquisitiva, la inscripcin de la senten-
cia, hace las veces de escritura pblica y no valdr contra terceros sin la competente ins-
cripcin (arts. 689 y 2513). Por su parte, en la sucesin por causa de muerte tambin hay
que practicar inscripciones, pero ellas no configuran el modo de adquirir, sino que su fina-
lidad es habilitar a los herederos para disponer de los bienes races hereditarios. Y por su-
puesto, en otros modos de adquirir es innecesaria, como en la accesin de inmueble a in-
mueble, donde la inscripcin de la finca principal ampara a los aumentos que se forman.

Por estas razones, la doctrina es conteste en sealar que la inscripcin cumple una se-
rie de roles o finalidades, no necesariamente relacionados con la tradicin de los bienes
races o de ciertos derechos reales constituidos sobre stos. Tales son, segn se apunta ge-
neralmente:
1.- Tradicin del dominio de los bienes races y de ciertos derechos reales.
2.- Requisito, garanta y prueba de la posesin de los bienes inmuebles.
3.- Mantener la historia de la propiedad raz.
4.- Solemnidad de ciertos actos y contratos.
- 20 -
5.- Dar publicidad a la propiedad raz.


XIV. LA INSCRIPCIN COMO TRADICIN.

Se trata de una finalidad muy destacada, particularmente por dos razones: la primera,
porque el Cdigo aborda la inscripcin al tratar ste modo de adquirir el dominio; y la se-
gunda, porque de ella se infiere que nuestro Derecho Civil se adscribe al sistema romanista
de la dualidad ttulo y modo de adquirir, como quiera que slo por medio de la inscripcin
del ttulo traslaticio en el Registro se efecta la tradicin del dominio y otros derechos re-
ales sobre inmuebles, salvo el de servidumbre (art.686). As lo expresa el Mensaje del C-
digo Civil, que ensea Mientras sta (la tradicin) no se verifica, un contrato puede ser
perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el
dominio, no transfiere ningn derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia algu-
na.

Pero tambin es de considerar, como una clase de excepcin a esto que se viene ex-
presando, que no toda inscripcin causada por un ttulo traslaticio es tradicin en el sentido
genuino del trmino, esto es, como modo de adquirir el dominio. Es por esa razn que, por
principio general, el art. 682 dispone que si el tradente no es el verdadero dueo de la cosa,
no se adquieren otros derechos que los transmisibles ste sobre la cosa entregada, de lo
que se sigue que solamente el dueo es capaz de instituir a su causahabiente como dueo. Y
as, de acuerdo a lo previsto en el art. 1815, la venta de una cosa ajena es vlida, sin perjui-
cio de los derechos del propietario, mientras no se extingan por el transcurso del tiempo,
porque cuando el tradens no es el dueo, confiere al adquirente el derecho de ganar el do-
mino por la prescripcin adquisitiva (art. 683).


XV. LA INSCRIPCIN COMO REQUISITO, GARANTA Y PRUEBA DE LA POSESIN DE LOS
INMUEBLES.

Sabido que la Inscripcin no es prueba del dominio, por lo tanto, el valor de la ins-
cripcin slo puede quedar reducido a la Posesin.

Y en las lneas siguientes veremos que en realidad es bastante discutible este valor. A
lo menos en muchos aspectos.

1. Requisito.

Se dice requisito para la posesin de los inmuebles, segn puede desprenderse de los
arts. 702 y 703, relacionados con el 686, pero fundamentalmente del art. 724, cuya redac-
cin parece representar una regla sumamente amplia, sobre todo si se considera que mien-
tras no medie la inscripcin en los casos que la ley la dispone, no se adquiere la posesin
efectiva del respectivo derecho (art. 696).

- 21 -
Sin embargo, no hay tal amplitud, y en realidad la inscripcin no es un requisito tan
fuerte de la posesin, porque al examinar la situacin de un inmueble, resulta fcil concluir
que no siempre la Inscripcin es un requisito de la posesin.

1.1. Inmuebles no Inscritos.

Para abordar esta rea, es necesario distinguir la causa, origen o antecedente poseso-
rio que se invoca: la ocupacin o apoderamiento, un ttulo no traslaticio y un ttulo traslati-
cio.

Viendo primero la ocupacin, debe resolverse previo a su estudio es jurdicamente
posible la ocupacin de un inmueble? La pregunta es relevante porque ya es archisabido
37

que este modo de adquirir, al exigir esencialmente que la cosa no pertenezca a nadie, auto-
mticamente descarta a los inmuebles de su campo de aplicacin, de modo que ser impo-
sible la ocupacin de un inmueble. Luego, si una persona se apodera de un predio, es evi-
dente que no adquiere el dominio. Pero como la posesin es distinta del dominio (y por lo
tanto pueden estar divorciados uno de otra), no hay bice para que s se adquiera slo la
posesin, que de hecho se adquiere
38
, segn se desprende del art. 729.

Y aunque esta norma se refiere solamente a quien se apodera violenta o clandestina-
mente del predio, no por ello se descarta el caso contrario (del que se apodera sin violencia
ni clandestinidad), porque si la ley le confiere a este poseedor violento o clandestino el sta-
tus posesorio, mayores y mejores razones hay para conferrselo a quien ha actuado sin vio-
lencia ni clandestinidad.

Ahora, otra cosa es en qu condiciones queda este nuevo poseedor. En caso de me-
diar violencia o clandestinidad, es poseedor vicioso; y en que no haya tales vicios, ser
siempre un poseedor irregular, porque estar de mala fe, ya que el predio tiene siempre un
propietario (porque si no est inscrito, se presume que pertenece, en ltimo trmino el Esta-
do), y por lo tanto, un desconocimiento esta circunstancia le hace incurrir en un error de
derecho, que de acuerdo al art. 706.4, constituye una presuncin de mala fe que no admite
prueba en contrario.

Y adems, como no hay inscripcin, no queda a su abrigo probatorio, por lo que
siempre ser carga de ste acreditarse como tal mediante la prueba del corpus y del animus.


37
A fin de evitar conflicto, la doctrina prefiere emplear el trmino apoderamiento en lugar de ocupacin, pero
en el entendido que gozan de equivalencia conceptual, pues ambas se refieren parafraseando a don Daniel
PEAILILLO al acto por el que un sujeto se instala en un terreno. Vase, sobre la exposicin y similitud de
conceptos, PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes..., pg. 375.

38
As TRUCCO, Humberto, Op. cit., pg. 140; ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel,, Op. cit.,
pg. 405; ALESSANDRI R., Arturo, Op. cit., pg. 166; FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg.
228; VIAL del R., Vctor, Op. cit., pg. 134; SEPLVEDA L., Marco, Estudio..., pg. 175; ROZAS V., Francisco,
Op. cit., pg. 230; PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes..., pg. 376; URRUTIA, Leopoldo, Vulgarizacin sobre
la Posesin ante el Cdigo Civil Chileno, en R.D.J., T. XXXI, pg. 9.

- 22 -
En cuanto a los ttulos no traslaticios (descartada la ocupacin) obsrvese que la ac-
cesin no exige inscripcin alguna, ya que si el inmueble principal no est inscrito, no es de
rigor inscribir las accesiones para poseerlas, pues lo accesorio sigue a lo principal, y por
ello es que esta posesin ser regular o irregular segn lo sea su soporte.

Tratndose de la sucesin por causa de muerte, es necesario tener presente que la
herencia, por tratarse de una universalidad jurdica, es independiente de los bienes que la
componen, y por lo tanto no es posible calificarla de mueble o inmueble, y ms an, la po-
sesin de la herencia, considerada en s misma, como cosa universal, se adquiere por el slo
ministerio de la ley (art. 688 y 722), por lo que no hay necesidad de inscripcin
39
. Pero cosa
distinta ocurre con los legados o asignaciones testamentarias a ttulo singular (arts. 951 y
954), que pueden recaer sobre inmuebles.

Como el legatario no es continuador de la persona del causante, no adquiere la pose-
sin legal de su asignacin, ni requiere de posesin efectiva. Por consiguiente, adquiere el
dominio de la finca legada por sucesin por causa de muerte, y la posesin de ella, cuando
se le entrega, sin necesidad de inscripcin.

Ahora, si se invoca un ttulo traslaticio de dominio, el asunto se presta a discusin.
En efecto, por aplicacin de lo dispuesto en el art. 724, slo puede adquirirse la posesin
cuando se haya efectuado la inscripcin, porque es la nica forma de hacer la tradicin (art.
686), de modo que si ella no se realiza, el adquirente queda como un mero tenedor (art.
696). De lo dicho debe concluirse que slo se adquiere la posesin cuando dicho ttulo se
inscribe, pues dichos preceptos no distinguen entre inmuebles inscritos y no inscritos; y
adems, si los arts. 693 y 58 del Reglamento establecen el mecanismo para lograr dicha
finalidad
40-41
.

Pero obsrvese que si se otorga ttulo traslaticio sobre un inmueble no inscrito, y se
inscribe dicho ttulo, se adquirir la posesin regular del mismo, ya que en este caso concu-
rren todos sus requisitos (art. 702). Por esta razn, sera razonable sostener que si no se
inscribe la escritura pblica correspondiente, se adquiere la posesin irregular de la finca
comprada? Ello, porque faltando la inscripcin, falta uno de los requisitos de la posesin
regular, y el poseedor queda como irregular. Adems, si la ley confiere la calidad posesoria
al ocupador, con mayor razn la tendr quien invoca un ttulo traslaticio a su favor
42
. Si-
guiendo en esta doctrina, puede concluirse que el art. 724 slo se aplica a los bienes races
inscritos, pero no se extiende a los no inscritos.

39
Ello, sin perjuicio de ser necesario inscribir para poder disponer de los inmuebles hereditarios, como exige
el art. 688.

40
Supngase una compraventa. El hecho que el predio no se encontrara inscrito con anterioridad no libera a
las partes de otorgar la correspondiente escritura pblica, ya que el art. 1801 se refiere a los bienes races, sin
distinguir su situacin registral anterior al contrato. Por lo dems, en este caso ser de rigor seguir el procedi-
miento de Primera Inscripcin, de manera que si la venta no se ha efectuado con las solemnidades prescritas
por la ley, el Conservador deber abstenerse de inscribir.

41
As, VIAL del R., Vctor, Op. cit., pg. 137.

42
SEPLVEDA L., Marco, Estudio...., pg. 178
- 23 -

La respuesta es importante, pues de aceptarse esta ltima alternativa, puede adquirir-
se por prescripcin extraordinaria; en cambio, de seguirse la primera tesis, el adquirente
slo queda como mero tenedor y podra nunca adquirir.

1.2. Inmuebles inscritos.

El simple apoderamiento de un inmueble inscrito no surte el efecto de conferir pose-
sin, como se desprende muy claramente de los arts. 728 y 729.

Ahora, si se invoca un ttulo no traslaticio del dominio, tampoco es necesaria, ya que
si nos detenemos en la accesin, como lo nuevo, sigue la suerte de lo principal, y encon-
trndose la cosa principal adscrita al rgimen de Registro, tambin lo estn sus accesiones,
de manera que a inscripcin de aquella ampara a stas. Y tratndose de la sucesin por cau-
sa de muerte, tampoco es necesaria inscripcin alguna, pues la posesin es conferida por el
legislador.

Si se trata de un ttulo traslaticio es evidente que la posesin se adquiere por la ins-
cripcin. Pero aplicando las mismas ideas expresadas para los inmuebles no inscritos, cabe
preguntarse si no habiendo inscripcin podr haber posesin irregular? La mayora de
nuestra doctrina entiende que, sin inscripcin, no es posible adquirir posesin irregular de
un inmueble inscrito, bsicamente por una razn muy sencilla: si un inmueble se ha incor-
porado al rgimen Conservatorio, sera absurdo que se excluya de l sin sancin alguna.

2 Prueba.

Se afirma tradicionalmente que la inscripcin es prueba de la posesin en mrito de
lo dispuesto en el art. 924, pues habiendo durando un ao completo, no hay lugar a ninguna
prueba en contrario
43
.

Pero esto, que a primera vista es una verdadera presuncin de derecho, queda inme-
diatamente desvirtuado por el artculo siguiente, que requiere de actos positivos de uso del
suelo para poder probar la posesin. Entonces, cmo compatibilizar normas sucesivas tan
antagnicas?

Pueden armonizarse desde varias perspectivas. Por una parte, puede sostenerse que el
art. 924 se refiere a la prueba del dominio y el art. 925 a los restantes derechos reales cons-
tituidos en inmuebles. Otra forma es pensar que el art. 924 se refiere a los inmuebles inscri-
tos y el art. 925 a los inmuebles no inscritos
44
. Una tercera forma (que se relaciona mucho
con la anterior) es precisar que el art. 925 constituye un verdadero artculo transitorio en
espera del momento en que todos los inmuebles sean inscritos, momento en que el nico

43
En concepto de SEPLVEDA L., Marco, Estudio...., pg. 192, a partir de esta norma puede deducirse con
indudable claridad que nuestro legislador no dio a la inscripcin el carcter de prueba del dominio, sino slo
de la posesin.

44
TRUCCO, Humberto, Op. cit., pg. 135.

- 24 -
rgimen probatorio ser el del art. 924. Podra, como cuarta alternativa, aplicarse el art. 924
a aquellos casos en que la inscripcin es imprescindible la inscripcin, y el art. 925 cuando
no lo es (como en las servidumbres)
45
. Y una quinta forma consiste en que el art. 924 se
aplica cuando la inscripcin ha durado ya un ao completo y el art. 925 cuando todava no
ha expirado ese plazo
46
.

Hoy en da, se sostiene que el art. 925 no se aplica solamente a los inmuebles que se
hayan inscrito menos de un ao hacia atrs, ni solamente a los que nunca lo han hecho. Por
el contrario, tambin se aplica a los inscritos, pero en los casos en que la prueba de la pose-
sin no fluya de la inscripcin, lo que ocurre, por ejemplo, en los casos de haber inscripcio-
nes paralelas o inscripciones superpuestas (dos inscripciones vigentes sobre el mismo in-
mueble a favor de distintos poseedores).

En estos casos, como se ve, ser relevante saber si la inscripcin va acompaada de
una realidad posesoria, lo que se ver a continuacin, al revisar la funcin de Garanta que
se atribuye a toda inscripcin, y que se resume en el estudio de dos interesantes doctrinas:
la inscripcin-ficcin y la inscripcin-garanta.

3. Garanta.

Se dice que la inscripcin es garanta de la posesin inmobiliaria porque mientras
subsiste la inscripcin, ninguna otra persona puede adquirir la finca, y no pone fin a la po-
sesin existente aunque otro se apodere
47
de ella (art. 728), pues la posesin inscrita cesa
solamente cuando es cancelada por alguna de las formas que seala la ley (por voluntad de
las partes, por sentencia judicial o por transferirse el derecho del poseedor a un tercero).

Y esta afirmacin es armnica con el art. 2505, el cual dispone que no habr lugar a
prescripcin alguna contra un ttulo inscrito sino en virtud de otro ttulo inscrito. Ello, por-
que para adquirir el dominio por prescripcin adquisitiva es necesario haber posedo dicha
cosa por un cierto lapso de tiempo (art. 2492) Pero como para entrar en posesin, primero
debe cancelarse la inscripcin anterior, mientras ello no ocurra, sera imposible adquirirla, y
ser tambin imposible prescribir contra un ttulo inscrito mientras el adquirente no cuente
con inscripcin alguna.

45
VIAL del R., Vctor, Op. cit., pg. 153.

46
RAMREZ, Toms A., Carta a don Humberto Trucco, en R.D.J. T. VIII, pgs. 145 y sgtes. Expresa el citado
autor: El artculo 925 se aplicar las posesiones inscritas cuya inscripcin no tenga un ao completo y
la posesin de los inmuebles no inscritos. Se aplicar tambin para acreditar que alguien tiene en su poder
materialmente un inmueble que est inscrito su nombre, fin de que se condene aquel restituirlo; y se
aplicar igualmente para decidir un inmueble inscrito la vez nombre de dos ms personas distintas que
disputen sobre su posesin, caso en que tendr que prevalecer la situacin del goce material ya que las ins-
cripciones se neutralizan mutuamente y nada probar favor de ninguno de los contendores. Parece notable
la preclaridad de estas notas, atendido el estado actual de nuestra doctrina.

47
Tal y como aclara TRUCCO, Humberto, Op. cit., pg. 142, en este artculo la expresin apoderar se supone
sea como sea: con o sin violencia, y clandestina o manifiestamente, a diferencia de lo que ocurre en el art.
729, donde el apoderamiento supone siempre violencia o clandestinidad.

- 25 -

La Inscripcin se convierte, entonces, en el medio por el cual el poseedor queda a
resguardo de los efectos de un posible apoderamiento de la finca por otro sujeto, puesto que
ella impide producir una prueba en sentido contrario (advirtase sobre la ntima relacin
entre la garanta y la prueba de la posesin, porque si la inscripcin es prueba de la pose-
sin, entonces el poseedor inscrito queda a resguardo de ataques; y recprocamente, si la
inscripcin garantiza la posesin, es porque no hay prueba posible que la desvirte).

Sin embargo, tal y como lo aclara el propio art. 730, si el que tiene la cosa en lugar y
a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueo de ella y la enajena, no se pierde la pose-
sin por una parte, ni se adquiere por la otra sin la competente inscripcin.

As las cosas, para determinar el rol garantizador que se atribuye a la inscripcin, es
necesario resolver qu se entiende por competente inscripcin. O en otros trminos, qu
requisitos debe cumplir la nueva inscripcin para ser considerada como competente?

Para algunos, es competente aquella que emana del poseedor inscrito transfiriendo su
derecho a otro, como seala el art. 728. Y ello se acepta an cuando emane aparentemente,
como ocurrira si el tradens ha adquirido mediante un ttulo injusto, pues slo de esa forma
se mantiene la continuidad del registro. Pero para otros, la inscripcin es competente sim-
plemente cuando se ha realizado de acuerdo a las normas legales aplicables, en el Conser-
vador correspondiente a la ubicacin del predio, sin necesidad de que se encuentre encade-
nada a una anterior inscripcin
48
.

La respuesta es desde luego relevante, porque de ella se sigue el estado en que se en-
cuentra el que inscribe una finca desvinculadamente del poseedor. En efecto, si se acepta la
primera tesis, este tercero no puede considerarse como poseedor, porque su inscripcin no
es competente (pues no adquiere la posesin del anterior poseedor) pero si se acepta la se-
gunda, basta con que se cumplan los procedimientos registrales para quedar como posee-
dor, perdiendo tal condicin el anterior.

Evidentemente, la primera tesis da preferencia a una situacin jurdica por sobre los
hechos; y la segunda es inversa: prefiere la realidad posesoria por sobre la realidad regis-
tral. En esto consiste la problemtica sobre la inscripcin-ficcin versus la inscripcin-
garanta, que es, en definitiva, el problema de fondo.

LA INSCRIPCIN-FICCIN. Es la tesis sustentada por don Humberto TRUCCO, quien
afirma que como la inscripcin es smbolo de la tradicin y de la posesin, toda la doctri-
na de la posesin inscrita descansa en la ficcin legal de que el poseedor inscrito, con ttu-
lo anotado por ms de un ao, tiene en su favor, por el hecho de la inscripcin, los dos
elementos constitutivos de la posesin: la tenencia y el nimo de seor. Y agrega en nota
al pi Si bien se mira, es tambin una verdadera ficcin legal la que establece el legisla-
dor cuando no reconoce sino la inscripcin como la nica forma posible de efectuar v-

48
Vase FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg. 229; PEAILILLO A., Daniel, Los Bienes...,
pg. 385; SEPLVEDA L., Marco, Estudio...., pg. 189.

- 26 -
lidamente la tradicin de las cosas inmuebles. Consistiendo la tradicin, segn el art. 670,
en la entrega que el dueo de una cosa hace de ella otro, habiendo por una parte la fa-
cultad intencin de transferir el dominio, y por la otra la capacidad intencin de adqui-
rirlo, es manifiesto que se crea una ficcin al darle la inscripcin el carcter de entrega,
ficcin tanto ms palpable cuanto que no se comprende cmo pudiera efectuarse realmente
la entrega de una cosa inmueble, dado que, segn el art. 568, inmuebles fincas bienes
races son precisamente aquellas cosas que no pueden transportarse de un lugar otro.
Si es ineludible, pues, aceptar la ficcin de la inscripcin como modo de adquirir, sea,
como nica forma legal de efectuar la tradicin de los inmuebles, no se ve por qu habra
de considerarse como algo inusitado la ficcin de que el poseedor inscrito, con ttulo ano-
tado por ms de un ao, tiene, por el slo hecho de la inscripcin, los dos elementos consti-
tutivos de la posesin: la tenencia y el nimo de seor dueo. Tan ficcin es una como
otra
49
.

LA INSCRIPCIN-GARANTA. DOCTRINA DE LAS INSCRIPCIONES DE PAPEL. Es la doctrina
enunciada por don Toms RAMREZ y don Leopoldo URRUTIA. El primero de ellos afirma
que, a partir de lo dispuesto en los arts. 683 y 730 se deduce que, tratndose de bienes no
inscritos, para que la tradicin (inscripcin) d al adquirente la posesin, es necesario que
el tradente que la enajena como suya tenga la posesin material lo menos la mera te-
nencia, bien, que el adquirente haga esa aprehensin por s mismo. Ahora bien, en el
caso propuesto (si alguien vende un inmueble ajeno que no est inscrito y lo inscribe con
las formalidades legales, puede ganarlo por prescripcin y despojar as al verdadero due-
o), el que enajen e inscribi a favor de otro el inmueble no inscrito no se encontraba en
esa situacin, y es de toda evidencia por lo tanto que el supuesto adquirente, que no tiene
sino la sola inscripcin, que no logra aprehender materialmente la cosa, nico medio de
poner trmino esa forma de posesin, no tiene la posesin, ni tiene la posibilidad de
prescribir, ni tiene nada sino una simple inscripcin vaca, hueca, que nada simboliza, que
nada envuelve; y el antiguo poseedor del inmueble no inscrito podr continuar tranquila-
mente en su derecho hasta que ste sea transferido con arreglo la ley. Como puede
apreciarse, esta ponencia pretende evidenciar que la inscripcin no es una ficcin, sino que
es, o debe ser, el reflejo fsico del dominio (que como cosa incorporal, es imperceptible a
los sentidos). Por eso afirma que la inscripcin no crea por s sola derecho, no constituye
por s sola derecho inscrito
50
.

A su turno, el segundo autor, parte de la base que la posesin, an cuando sea signifi-
cacin aparente del dominio, es, por sobre todo, un hecho fsico. Y en consecuencia, se ad-
quiere la posesin de una cosa cuando alguien se apodera fsicamente de ella. Pero tratn-
dose de la posesin inscrita el asunto es diferente, porque mientras subsiste la inscripcin,
el que se apodera del inmueble no adquiere la posesin ni se pierde la existente (art. 728.2).
Sin embargo, como esta norma slo se est refiriendo a actos fsicos, no puede referirse a
otro ttulo inscrito sobre la misma finca. 29.- No puede colegirse que el inciso 2, al men-
cionar los efectos que produce la inscripcin indicada en el artculo 728, se refiera a la

49
TRUCCO F., Humberto, Op. cit., pgs.133 y sgtes.

50
RAMREZ, Toms A., Carta ....

- 27 -
permanencia de la inscripcin absoluta e inamovible contra otro ttulo inscrito respecto de
la misma propiedad. Slo mantiene su efecto contra hechos materiales. 30.- Esta afirma-
cin a que debe llegarse, se patentiza de resalto con el precepto consignado en el inciso 2
del artculo 730, perteneciente al mismo prrafo. Dice este inciso a la letra Con todo, si el
que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito (el caso del artculo 728) se
da por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesin no se adquiere
por otra sin la competente inscripcin. 31.- Aqu en este inciso se expresa perentoriamente
que el artculo 728 slo regla el caso de un ataque fsico de posesin material contra pose-
sin inscrita, pues autoriza poseer contra un poseedor inscrito, a cualquier otro poseedor
tambin inscrito, respecto de la misma cosa inmueble. 32.- Otro poseedor inscrito, dice el
inciso 2, adquiere posesin contra inscripcin vigente. De modo que si puede poseerse con
inscripcin, contra otra inscripcin, llegar el caso consignado en el artculo 2505, de
saber si se ha producido o no la prescripcin adquisitiva de dominio de que trata el mismo
artculo. Ha existido posesin para adquirir el dominio. Es por tanto aplicable el artculo
2492, que exige esta circunstancia. Y ms adelante reitera este razonamiento: 33.- Queda
a mi juicio demostrado, de acuerdo con nuestro derecho positivo, lo que sigue: (...) d) La
posesin inscrita vigente no obsta a que otro poseedor tambin inscrito relativamente al
mismo inmueble, adquiera posesin ulterior por medio de su inscripcin, y, por lo tanto,
pueda ganar el dominio de la cosa anteladamente inscrita, a virtud de la prescripcin ad-
quisitiva, a la vez extintiva de la posesin anterior, con arreglo a los artculos 2505, 2492 y
2517 del Cdigo Civil (artculo 730, inciso 2)
51
.

Aceptado que pueden coexistir dos inscripciones sobre el mismo inmueble, ser de
rigor definir su valor. En este sentido, prosigue el profesor URRUTIA Para que valga una
inscripcin contra otra anterior o contra la posesin natural, es necesario que aqulla no
sea de papel. La inscripcin solemniza un hecho verdadero, y, por lo tanto, no puede
solemnizar apoderamientos que no han existido. 36.- Doy este nombre a inscripciones de
cosas que nunca se han posedo (...). 40.- La inscripcin es en el fondo solemnidad de un
hecho, asegura la posesin; de suerte que, faltando el hecho de la posesin, nada solemni-
za ni asegura. (...) 42.- Las inscripciones que sucesivamente se hacen en el Registro del
Conservador de Bienes Races llevan envuelta la presuncin de pureza y verdad; pero ad-
miten impugnacin, como admite el derecho respecto de todo instrumento pblico, proban-
do la falsedad de su esencia y de que solemnicen el hecho fsico de apoderamiento. Consti-
tuyen presuncin legal y no de derecho. La prescripcin de tiempo las sanea y afirma defi-
nitivamente
52
.

Como puede apreciarse, ambas ponencias estn muy alejadas una de otra, y nuestros
tribunales no se han uniformado categricamente en torno a una u otra. Para algunos, pare-
ce existir mayor inclinacin jurisprudencial hacia la tesis de la inscripcin-garanta
53
, y para

51
URRUTIA, Leopoldo, Op. cit., pg. 5 y sgtes.

52
URRUTIA, Leopoldo, Op. cit., pgs. 11 y 12.

53
FUNDACIN FERNANDO FUEYO LANERI, Op. cit., pg. 231.

- 28 -
otros hacia la inscripcin-ficcin, dado el claro tenor literal, especialmente de los arts. 728
y 2505
54
.

A mi entender, creo que la sana doctrina se encuentra en la inscripcin-ficcin, entre
otras razones, porque confiere una mayor seguridad jurdica al comercio inmobiliario, ya
que de otro modo se neutraliza completamente la buena fe registral, y se favorece el uso
efectivo del suelo en lugar de estimular la progresiva mejora de los ttulos incorporados al
registro conservatorio; pero es de reconocer que en casos extremos, la nica solucin con-
siste en aplicar la inscripcin-ficcin, pues de lo contrario se producen resultados de intole-
rable injusticia, como el citado por el profesor URRUTIA
55
.

Por otra parte, esta doctrina de la inscripcin-garanta y de las inscripciones de papel
se encuentra plenamente incorporada en nuestro derecho, en el D.L. 2695, de 1978, que
Fija normas para el Saneamiento de la Pequea Propiedad Raz, ya que permite a aquellas
personas que slo pueden invocar cierta vinculacin permanente con un terreno (de una
superficie limitada), pero no tienen ningn antecedente admisible desde el punto de vista
registral, ganar el dominio de estos terrenos mediante un procedimiento ante el Ministerio
de Bienes nacionales, el cual dicta una Resolucin Administrativa que se inscribe en el
Conservador de Bienes Races del respectivo, y al cabo de un ao, adquiere por la prescrip-
cin adquisitiva. Entonces, si existe normativa especial que acepta esta doctrina, una inter-
pretacin sistemtica (art. 22.2) que contraste este D.L. con el Cdigo Civil y el Reglamen-
to del Registro, arroja indudablemente que el sentir del legislador comn es la inscripcin-
ficcin, pues hubo de dictarse una norma especial para incorporar la tesis de la inscripcin-
garanta. Y por lo tanto, dentro del rgimen del Cdigo Civil, ser sta la doctrina de gene-
ral aplicacin, debiendo relegarse la otra para todos los regmenes inmobiliarios dde excep-
cin.

Adems, puede agregarse que el sistema ideado por el Legislador se adhiere en mejor
medida con la inscripcin-ficcin que con la inscripcin-garanta, segn puede desprender-
se del Mensaje del Cdigo, donde queda claro que la inscripcin tiene un valor por s mis-
ma, al sealar que la inscripcin es la que da la posesin real efectiva y ms adelante
agrega Como el Registro Conservatorio est abierto a todos, no puede haber posesin
ms pblica, ms solemne, ms indisputable, que la inscripcin

PRESCRIPCIN CONTRA UN TTULO INSCRITO. Veamos primero cmo una persona pue-
de poseer una finca inscrita por otro. Para quienes aceptamos la inscripcin-ficcin, ello no

54
SEPLVEDA L., Marco, Estudio...., pg. 191.

55
Se trataba de un grupo de pescadores que posean seis u ocho cuadra de terreno muy bien deslindadas, las
que se encontraban dentro de una gran hacienda de deslindes particularmente misteriosos: al Norte: una lagu-
na; al sur: un ro; al Oriente: la Cordillera de la Costa, y al Poniente: el Mar Pacfico. Un buen da, el poseedor
inscrito decide desposeer a los ocupantes, pero su accin fue rechazada pese a que los pescadores no tenan
ttulo inscrito, porque la inscripcin del predio mayor, con deslindes tan generales, no poda abarcar las cua-
dras de los pescadores, en las que nunca haban se haban desplegado actos posesorios por parte de los propie-
tarios del predio ms extenso. Vase en URRUTIA, Leopoldo, Op. cit., pg. 11.

- 29 -
es posible, por aplicacin del art. 728: mientras no se cancele la inscripcin, ninguna otra
persona adquiere la posesin, y por lo tanto nunca podra prescribir
56
.

Pero a la luz de la doctrina de la inscripcin-garanta es posible tal posesin, porque
sus exigencias se reducen a la existencia de una realidad posesoria, y que la competente
inscripcin se haya provocado mediante los procedimientos registrales generales, sin nece-
sidad de que provenga del poseedor inscrito.

Pero adems, si se logra probar que el prescribiente, pese a ser poseedor inscrito, es-
taba de mala fe, su posesin queda de irregular, y por lo tanto la prescripcin de que podra
aprovecharse es la extraordinaria de diez aos (arts. 2507 y 2510).


XVI. LA INSCRIPCIN COMO FORMA DE MANTENER LA HISTORIA DE LA PROPIEDAD RAZ.

Las sucesivas inscripciones y asientos registrales tienen por objeto conservar una re-
lacin armnica de las mutaciones jurdico-reales sobre la propiedad raz, y las relaciones
jurdicas que dan lugar a esas mutaciones. Y es por eso que esta funcin permite el Estudio
de los ttulos de un inmueble.

Animado el legislador por esta finalidad, ha incurrido en uno de los equvocos ms
manifiestos que se observan dentro del articulado del Cdigo Civil, pues dentro del prrafo
intitulado De las otras especies de tradicin, incorpora dos inscripciones que desde ningn
punto de vista son constitutivas de tradicin: la inscripcin de la sentencia que declara una
prescripcin adquisitiva (art. 689), y las inscripciones que deben practicar los herederos

56
El principal sostenedor de la inscripcin ficcin, ya citado, deca: Don Andrs Bello no poda caer en el
renuncio ni en la inconsecuencia despus de todo lo que vena preceptuando sobre posesin de reconocer
la posesin violenta o clandestina. Y esto se esplica: 1 porque dejaba dicho en el artculo 728, inc. 2, que
mientras subsista la inscripcin, el que se apodere de la cosa que se refiere el ttulo inscrito, no adquiere
posesin de ella, ni pone fin la posesin inscrita; y 2, porque para el seor Bello tena que ser un absurdo
hablar de violencia clandestinidad con respecto una posesin inscrita. Si no hay posesin que valga co-
ntra ttulo inscrito sino virtud de una nueva inscripcin y previa cancelacin de la anterior (arts. 728, 724,
924, etc.), es evidente que yo, que arrojo puntapis al poseedor inscrito, tengo necesariamente que inscribir
para ser poseedor ante la ley, inscribiendo, mi posesin no puede ser violenta, porque necesito, para ins-
cribir, del concurso de la otra parte de la autoridad del juez (art. 728, inc. 1). De otro lado, para que exis-
ta el vicio de violencia es menester, segn el art.712, que la fuerza se haya empleado contra el verdadero
dueo de la cosa, contra el que la posea sin serlo, contra el que la tena en lugar nombre de otro, y
por lo tanto, si inscribo violentamente, forzando al Conservador, tampoco se origina una posesin violenta,
porque este funcionario tampoco est dentro de las personas nombradas por el art. 712 que nos acabamos
de referir. Por razones anlogas es inaceptable hablar de posesin clandestina en contra de posesin inscri-
ta: si como lo tenemos demostrado, tratndose de inmuebles inscritos no hay posesin que no se origine por
otra inscripcin y previa cancelacin de la anterior (art. 728, 724 y 924), y necesitndose para lo ltimo
consentimiento del anterior inscrito el de la justicia cmo puede haber clandestinidad? Por otra parte,
segn el art. 713, la posesin clandestina es la que se ejerce ocultndola los que tienen derecho para opo-
nerse a ella y cmo puede aquello que est la vista de todos, que es manifiesto, pblico e indisputa-
ble, como es la posesin inscrita, segn los propios trminos de que se vale el legislador? Debemos, pues,
aceptar como verdad inconcusa que no es lcito hablar de posesin violenta no clandestina con relacin
inmuebles inscritos, y que por eso el seor Bello se vi impelido no consignar disposicin que reconociera
la validez de la posesin violenta clandestina en contra del poseedor inscrito. TRUCCO F., Humberto, Op.
cit., pgs.141 y sgtes. Lo subrayados no son del original.
- 30 -
para disponer de los inmuebles hereditarios (art. 688). Y adems, al no ser obligatorias es-
tas inscripciones, tampoco se logra cumplidamente esta finalidad.

LA SENTENCIA QUE DECLARA LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. Evidentemente que no
se trata de una tradicin, porque el modo de adquirir es distinto. El objetivo es otro: que el
prescribiente pueda hacer oponible a terceros su dominio, de manera que mientras no lo
haga, no se deteriora el dominio, pero no es posible hacerlo pblico.

INSCRIPCIONES DEL ARTCULO 688. Tampoco se trata de una tradicin, pues el modo
de adquirir tambin es uno diverso, ni tampoco es obligatorio practicarlas para adquirir este
derecho, pues la herencia se adquiere a la muerte del causante, aunque el heredero lo igno-
re.
Los roles que juegan estas inscripciones son: a) el de mantener la historia fidedigna
de la propiedad raz, porque se conoce por todos quin posee tras la muerte del poseedor
inscrito, y se evita as el vaco notorio en la cadena de inscripciones respecto de un inmue-
ble, que impedira establecer en forma adecuada la relacin entre la inscripcin de dominio
de una persona y la de sus antecesores, b) permitir que los herederos puedan disponer de los
inmuebles hereditarios, pues no basta con que sean continuadores de la persona del causan-
te (art. 1097), si resulta que pueden aparecer enajenando una cosa inscrita a nombre de otro,
y c) en su caso, incorporar al rgimen registral aquellas fincas que a la fecha de la delacin
de la herencia no estaban inscritas

1. Decreto judicial o Resolucin Administrativa que concede la posesin efectiva de
la herencia. Es la resolucin Judicial (se la herencia es testamentaria, razn por la cual tam-
bin se inscribe el testamento, que es el ttulo de los herederos) o Administrativa (si es in-
testada, caso en el cual el ttulo de los herederos es la ley) que reconoce a los herederos su
calidad de tal, o sea, no confiere la calidad de heredero, slo la reconoce a quienes se pre-
senten con apariencia de herederos (lo que en ciertos casos es el origen del ttulo putativo).
Y no podra conferirla porque la calidad de heredero la adquieren los herederos verdaderos
de pleno derecho, al momento de deferirse de la herencia.

Si slo los hay inmuebles en el lugar en que se concedi la posesin efectiva, se ins-
cribe esta resolucin slo en dicho lugar; pero, si los hay en otros lugares distintos, tendr
que inscribirse en todos los Conservadores.

2. Inscripcin especial de herencia. Esta consiste en inscribir los inmuebles a nombre
de los herederos, por lo que procede slo si hay tales bienes. Es, pues la materializacin del
modo de adquirir sucesin por causa de muerte. Esta inscripcin se practica en el o los Re-
gistros correspondientes al lugar de ubicacin del o los inmuebles. Practicada esta inscrip-
cin, los herederos pueden disponer del inmueble de consuno.

3. Adjudicacin o Acto legal de Particin. Esto es, inscribir la adjudicacin de un
inmueble determinado a favor de uno o ms de los herederos. Ocurre que el estado de Indi-
visin en que se encontraban los herederos ha terminado por la Particin, momento en que
se reputar haber sucedido inmediata y exclusivamente al causante en la posesin de dicho
inmueble, a causa del Efecto Declarativo de la Particin (art. 1344)

- 31 -
SANCIN POR OMITIRSE ESTAS INSCRIPCIONES. Como la ley nada dice al respecto, la
jurisprudencia se ha encargado de definir la sancin de un modo bastante vacilante, porque
la Corte Suprema ha dado varias soluciones distintas al problema de la sancin por omitir
esta carga.

La primera solucin se funda en que el art. 688 es una norma de orden pblico, por-
que establece normas relativas a la organizacin de rgimen de propiedad inmueble. Por
consiguiente, la sancin es la nulidad absoluta.

En la segunda solucin, la Corte Suprema concluye que el art. 688 es una norma
prohibitiva porque cuando la ley dice que en manera alguna podr disponerse de los in-
muebles, debe entenderse que lo est prohibiendo; luego, si se infringe una norma prohibi-
tiva, la sancin es la nulidad absoluta, sea que se trate de una enajenacin voluntaria o for-
zada, porque las ventas efectuadas en juicio ejecutivo, aunque realizadas contra la voluntad
del deudor, constituyen verdaderos contratos de compraventa.

La tercera solucin sostuvo que lo nulo es la enajenacin o el gravamen, porque lo
prohibido por el art. 688 es la disposicin del inmueble. Por consiguiente, lo que la ley pro-
hbe sera la tradicin y no la celebracin del contrato, porque ste ltimo no importa ena-
jenacin, slo genera derechos y obligaciones.

La cuarta solucin sostiene que la norma del art. 688 sera aplicable nica y exclusi-
vamente a las ventas voluntarias, pero no a las ventas forzosas.

La quinta solucin es bastante ms extraa. Seala que el no practicar la inscripcin
del art. 688 no afecta la validez del contrato o ttulo, ni tampoco afecta la validez de la tra-
dicin. Ambos son plenamente vlidos, pero con una caracterstica peculiar: la tradicin no
produce el efecto que le es propio, cual es el de transferir el dominio o el derecho real co-
rrespondiente ni el de colocar al adquirente en posesin del inmueble (!). Y como no queda
el adquirente en posesin, pero ha habido entrega de ella, slo va a tener su tenencia mate-
rial, entonces este adquirente va a ser un mero tenedor.


XVII. LA INSCRIPCIN COMO MEDIO DE PUBLICIDAD DE LA PROPIEDAD RAZ.

Los registros del Conservador de Bienes Races son pblicos, lo cual significa que
pueden ser examinados o consultados por cualquier persona, quien puede tener acceso y
conocimiento de los cambios que haya experimentado el dominio de los bienes inmuebles,
y pueda imponerse de los gravmenes o limitaciones que los afecten. En eso consiste la
intencin del Legislador de poner a la vista de todos el estado de las fortunas territoriales.

Por ello es que a veces se exige la inscripcin, no para que sea la tradicin del respec-
tivo derecho real, sino como formalidad de publicidad u oponibilidad de ciertos derechos o
asientos, como sucede con la sentencia que declara la prescripcin adquisitiva, la interdic-
cin provisoria o definitiva del disipador o el demente, la resolucin judicial que confiere el
beneficio de separacin o la posesin definitiva de los bienes del desaparecido, etc.

- 32 -
Sin embargo, tambin pueden advertirse ciertas circunstancias que conspiran contra
este rol de publicidad registral. A juicio de un autor
57
son variadas, pero se revisarn sola-
mente las Servidumbres, el Derecho Real de Herencia y la Declaracin de Bien Familiar.

DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE. El propio Mensaje del Cdigo expresa que (...) el
arbitrio ms sencillo era hacer obligatoria la inscripcin de todas las enajenaciones de
bienes races, inclusas las transmisiones hereditarias de ellos, las adjudicaciones y la cons-
titucin de todo derecho real en ellos. Exepturonse los de servidumbres prediales, por no
haber parecido de bastante importancia.

Y en armona con ello, el art. 686 no menciona a este derecho real dentro de aquellos
cuya tradicin deba hacerse mediante la inscripcin del ttulo en el Registro Conservatorio,
ni los actos por los cuales se constituyen son ttulo que debe inscribirse. Y por aadidura, es
imposible que al omitir estos derechos reales, pueda ponerse a al vista de todos el estado de
las fortunas territoriales.

DERECHO REAL DE HERENCIA. Es el estado de indivisin existente entre todos los
herederos de un mismo causante. Como la tesis que ha triunfado en nuestra doctrina y ju-
risprudencia es que el derecho de los comuneros recae sobre una cuota, que no puede cali-
ficarse de mueble o inmueble, la tradicin de sta no se gobierna por el art. 686, aunque la
herencia comprenda inmuebles, ni tampoco es obligatorio que los herederos provoquen
inscripcin alguna, porque es perentorio practicar la inscripcin especial de herencia slo
cuando se va a disponer de inmuebles hereditarios.

DECLARACIN DE BIEN FAMILIAR. Se trata de ciertas cosas muebles o inmuebles que
cumplen una funcin familiar directa al permitir y favorecer la convivencia de la familia, y
a las que, por ello, la ley las somete a un estatuto normativo especial, con independencia
del rgimen econmico elegido por los cnyuges
58
.

El efecto que produce esta Declaracin, es que el cnyuge que sea el propietario del
inmueble que sirve de residencia principal de la familia, o de los muebles que lo guarnecen,
o de derechos o acciones en las sociedades propietarias de dicho inmueble, no puede dispo-
ner de ellos sin el consentimiento del cnyuge no propietario.

Pero curre que si este cnyuge no propietario pide judicialmente la declaracin, de
acuerdo al art. 141, por la sola presentacin de la demanda se producir provisoriamente
la transformacin de estos bienes en familiares, por lo que el tribunal dispondr que se no-
tifique al Conservador sobre esta afectacin provisoria. Pero si en la misma poca en que se
pide la declaracin, el cnyuge propietario lo vende a un tercero, la venta ser nula, porque
esta declaracin provisoria produjo efecto retroactivo. O sea, el legislador ha desatendido
de la forma ms grosera la buena fe de quien adquiere sin que el Registro pueda verse algn
atisbo de asiento de contradiccin.

57
SEPLVEDA L., Marco, Estudio...., pg. 143 y sgtes.

58
CORRAL T., Hernn, Bienes Familiares y Participacin en los Gananciales. La reforma de la Ley N
19.335, de 1994, a las relaciones personales y al Rgimen Econmico del Matrimonio, Ed. Jurdica, Santiago,
1996, pg. 44.
- 33 -


XVIII. LA FE PBLICA REGISTRAL.

.


XIX. LA INSCRIPCIN COMO SOLEMNIDAD DE CIERTOS ACTOS Y CONTRATOS.

Hay autores que sostienen que la inscripcin, en algunos casos, adems de tradicin,
jugara un rol de solemnidad, como sucede en el contrato de hipoteca (art.2410), en el con-
trato de donacin de inmuebles (art.1400), en el censo (art.2027), en el usufructo sobre in-
muebles por acto entre vivos (art.767) y en el fideicomiso sobre inmuebles (art.735). Segn
esta opinin, sustentada por los hermanos Alessandri, si no se procede a esta inscripcin, al
acto o contrato faltara una solemnidad legal y por lo tanto, estara afectado de un vicio de
nulidad absoluta.

Pero esta doctrina no es aceptada, por los siguientes argumentos:

a) El sistema adquisitivo de derechos reales es complejo y requiere la concurrencia
de un ttulo y de un modo de adquirir, teniendo cada uno de ellos una existencia autnoma.
De tal modo, puede existir con plena validez el ttulo traslaticio de dominio en forma total y
absolutamente independiente de la inscripcin, que es la tradicin. Lo que sucede es que la
tesis que afirma que la inscripcin juega un rol de solemnidad incurre en un error de inter-
pretacin de las disposiciones legales en que se funda, porque los arts. 2409, 2410, 1400,
2027, etc.; no exigen la tradicin como solemnidad del contrato, sino como requisito del
derecho real que se va a generar para un tercero por la inscripcin.

b) Adems, de aceptarse esta teora de dar a la inscripcin el carcter de solemnidad,
sera dejar al adquirente entregado totalmente al arbitrio del tradente, porque si ste no
quiere hacer la tradicin (inscripcin) el adquirente no va a poder exigrselo, porque para
ello tendra que fundarse en el contrato, pero como a ste le faltara una solemnidad, no ha
nacido an tal contrato, y por tanto no es posible exigir al tradente que cumpla la obligacin
que sobre l recae.

c) En tercer lugar, si fuera una solemnidad, resultara que el acto nacera nulo, por
faltar una solemnidad. Luego, al hacer la inscripcin se estara ratificando un acto nulo ab-
solutamente, lo cual es absurdo.




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