RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL No 017 - 2002 ORLC/TR

LIMA, 15 ENE. 2002

APELANTE : LUIS MANUEL VELSQUEZ MAEHIRA
TTULO : N 187190 DEL 9 DE OCTUBRE DE 2001
HOJA DE TRMITE : N 50116 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2001
REGISTRO : REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA
ACTO INSCRIBIBLE : COMPRAVENTA
SUMILLA : DISPOSICIN DE BIENES DEL REPRESENTADO
"Para la eficacia de los actos de disposicin o gravamen realizadas por apoderado, en razn a
la implicancia patrimonial que dicho ejercicio conlleva, se requiere que las facultades sean
otorgadas de manera expresa e indubitable".
FECHA CIERTA
"La fecha cierta del contrato no est dada por la fecha de la minuta, sino por la fecha del
instrumento que la formaliza.
DECISIN IMPUGNADA
Se ha interpuesto apelacin contra la observacin formulada por el Registrador del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima Dr. Carlos Alberto Cilloniz Eguren. El Registrador deneg la
inscripcin por los siguientes fundamentos: "Subsiste la observacin por cuanto el Sr. Luis
Manuel Velsquez Maehira no cuenta con facultades de disposicin especficamente indicados
en la partida de mandatos y poderes los mismos que por ser facultades especiales deben
constar en forma taxativa.- Base legal: Arts. 155, 156 y 2011 del Cdigo Civil, Arts. 74 y 75 del
Cdigo Procesal Civil; Arts. 32, 33, 38 y 39 del Reglamento General de los Registros Pblicos".
ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA

Inscripcin de la venta del inmueble ubicado en la Avenida Manco Cpac N 1588, 1590, 1590A, distrito de La Victoria, otorgada por Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Maekawa Oshiro,
representados por Luis Manuel Velsquez Maehira a favor de la sociedad conyugal conformada
por Julio Kanashiro Kanashiro y Carmen Maehira Garca de Kanashiro, en virtud de partes
notariales de la escritura pblica del 5 de octubre de 2001 extendida ante el notario Juan Blfor
Zrate Del Pino.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de venta, corre registrado en el tomo 302, fojas 457, continuando en la
partida electrnica N 07025125, cuyo dominio corresponde a Kosei Maekawa Nakama y
Kosuke Maekawa Oshiro, conforme consta del asiento C00001 de la referida partida.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviniendo como Vocal ponente el Dr. Samuel Glvez Troncos.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin en discusin es, si Luis
Manuel Velsquez Maehira est facultado para formalizar la minuta de compraventa otorgada
por sus representados y/o disponer de los bienes inmuebles de stos.

ANLISIS
PRIMERO: Por escritura pblica de compraventa del 5 de octubre de 2001, Luis Manuel
Velsquez Maehira, segn poder inscrito en la partida electrnica N 11264648 del Registro de
Mandatos y Poderes y en representacin de Kosei Maekawa Nakawa y Kosuke Maekawa
Oshiro, titulares de dominio del inmueble citado en el numeral II, otorga en venta este inmueble
a la sociedad conyugal conformada por Julio Kanashiro Kanashiro y Carmen Maehira Garca de
Kanashiro, debiendo sealarse que en la minuta fechada el 9 de agosto de 1991 e inserta a la
escritura precitada, aparecen como vendedores Kosuke Maekawa Oshiro y su cnyuge Yasuko
Maekawa Nakawa y, como compradores Julio Kanashiro Kanashiro y su esposa Carmen
Maehira Garca.
SEGUNDO: Revisado el antecedente registral, consta en el asiento 10 de fojas 460 del tomo
302 que el dominio del inmueble le perteneca a Kosuki Maekawa Oshiro y su esposo Yosuko
Maekawa Nakama; asimismo aparece en el asiento C00001 de la partida electrnica N
11306395 que Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Maekawa Oshiro adquirieron las acciones y
derechos que sobre el inmueble le correspondan a Yosuko Maekawa Nakawa -quien falleci el
12 de mayo de 1995- al haber sido declarados sus herederos, conforme consta en la partida
electrnica N 11306395 del Registro de Sucesin Intestada.
TERCERO: Vista la partida electrnica N 11264648 del Registro de Mandatos y Poderes, corre
inscrito en el asiento A00001, el poder otorgado por Kosei Maekawa Nakama y Kosuke
Maekawa Oshiro a favor de Luis Manuel Velsquez Maehira, en mrito a la escritura pblica del
15 de agosto de 2001, ampliado por escritura pblica del 7 de febrero de 2001 e inscrito en el
asiento B00001 indicndose que se le faculta a Luis Manuel Velsquez Maehira para que en
nombre y representacin de Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Maekawa Oshiro"se apersone
a todas las instancias judiciales con las ms amplias facultades del mandato y las especiales
contenidas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil ......Podr apersonarse ante toda
clase de instituciones privadas o pblicas, autoridades sean municipales, registrales, polticas,
notariales, policiales, administrativas , o realizar cualquier tipo de actos o diligencias, con las
ms amplias facultades generales del mandato y que sean destinadas a sanear el estado en
que se encuentre el inmueble ubicado en la Avenida Manco Capac N 1588, 1590 y 1590A, .....". Asimismo se ampla dicho poder en el sentido siguiente: "Para que en su nombre y
representacin se apersone a cualquier local de la telefnica del Per y/o Telefnica Multimedia
S.A.C. a fin de realizar cualquier tipo de trmite ante la misma empresa o a donde ellas derive,
recibir los respectivos certificados de acciones, recibir (.....).Para que eleve a escritura pblica
cualquier contrato con anterioridad hayan celebrado, realizar los trmites para su respectiva
inscripcin en el Registro Pblico correspondiente".
CUARTO: El recurrente manifiesta que con el fin de "inscribir la minuta de compraventa" (sic),
siendo el contrato de compraventa uno de carcter consensual que con el solo consentimiento
queda perfeccionado, el poder general y especial otorgado a Luis Manuel Velsquez Maehira,
referido en el considerando precedente, resulta suficiente para "formalizar el contrato elevndolo
a escritura pblica e inscribir el acto en el respectivo Registro", aadiendo que "el poder est
destinado no a perfeccionar el contrato pues este ya se realiz, sino que est destinado a
cumplir con elevarlo a escritura pblica e inscribir el acto en el Registro respectivo" y "que el
poderdante no requiere poder para disponer, pues no est enajenando o gravando bienes, sino
simplemente est realizando un trmite administrativo, para el cual se le ha conferido
debidamente facultades".
QUINTO: Cabe precisar en cuanto a lo manifestado por el recurrente, en el sentido de que l no
est realizando la compraventa sino que simplemente est formalizando una venta ya realizada,
que si bien en nuestro ordenamiento la transferencia del derecho de propiedad sobre bienes
inmuebles opera extrarregistralmente, es decir, con la sola creacin de la relacin obligatoria

entre las partes, acorde con lo previsto por el artculo 9491 del Cdigo Civil, no es menos cierto
que dicho acto jurdico debe merecer fe respecto a la fecha de su celebracin.
SEXTO: En ese sentido, para establecer la fecha cierta de un documento, este Colegiado ha
admitido en va jurisprudencial, la presentacin de documentos privados complementarios que
contengan el acto jurdico materia de inscripcin, exigindose como requisito para su admisin
que sean documentos fehacientes en cuanto a su fecha, y por ello, esta instancia, en ausencia
registral sobre la materia, consider pertinente aplicar la norma contenida en el artculo 245 del
Cdigo
Procesal Civil, que regula los supuestos en que un documento privado adquiere fecha cierta y
produce efectos ante terceros.
SPTIMO: Para los efectos de la clara diferenciacin entre un documento pblico y un
documento fehaciente, resulta conveniente, atendiendo a la similitud existente entre el artculo
2452 de nuestro Cdigo Procesal Civil y el artculo 1227 del Cdigo Civil Espaol, sealar lo
expresado por Antonio Manzano Solano cuando indica que "(...) El carcter pblico o autntico
de un documento hace alusin a su formalizacin pblica: intervencin de Notario o funcionario.
La fehaciencia, en cambio, alude a su valor como prueba y, en este sentido, puede ser
fehaciente un documento privado, cuya fecha se cuenta respecto a terceros cuando se dan
algunas de las circunstancias previstas en el artculo 1227 del Cdigo Civil: su incorporacin o
inscripcin en un registro pblico; la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o su entrega a
un funcionario pblico por razn de su oficio (...)".
OCTAVO: Asimismo, resulta necesario precisar que la totalidad de los supuestos que determinan
la fecha cierta regulados en el artculo 245 del Cdigo Procesal Civil, no son aplicables en el
procedimiento registral, atendiendo precisamente a que la utilizacin supletoria de las normas
que rigen el proceso civil debe tener en cuenta las diferencias existentes con el procedimiento
registral, en especial considerando que en este ltimo no resulta factible la actuacin de medios
probatorios diferentes a los documentos en los que los solicitantes funden su derecho ni resulta
admisible la oposicin o intervencin de terceros dada su naturaleza no contenciosa.
NOVENO: Segn a lo expuesto en los prrafos precedentes se desprende que para efectos
registrales la "fecha cierta" de un contrato de compraventa no est determinada por la fecha de
la minuta sino por la fecha del instrumento que la formaliza, ello en virtud de la presuncin de
autenticidad emanada de los documentos notariales, por lo que la mera consignacin del 9 de
agosto de 1991 como fecha de la suscripcin de la minuta, no determina que deba considerarse
sta como fecha de su celebracin, sino ms bien la de la fecha en que se procede a su
elevacin a escritura pblica, vale decir el 5 de octubre del ao 2001, no pudiendo establecerse,
en el caso materia de alzada, que el contrato de compraventa fuese celebrado con anterioridad
a la dacin del poder el cual -tal como consta del ttulo archivado N 45218 del 06.03.2001- fue
formalizado por escritura pblica del 7 de febrero de 2001.
DCIMO: As se ha pronunciado esta instancia en las resoluciones N 016-99-ORLC/TR del 28
de enero de 1999, 210-2000-ORLC/TR del 3de julio de 2000, N 220-2000-ORLC/TR del 7 de
julio de 2000 y 338-2000-ORLC/TR del 17 de octubre de 2000.
UNDCIMO: Por tanto, tal como se ha sealado, la fecha del contrato de compraventa no est
determinada por el acuerdo de voluntades ni por la fecha de la minuta sino por la fecha del
instrumento que la formaliza, siendo que en el ttulo alzado, la minuta de compraventa adquiri
fecha cierta recin con su elevacin a escritura pblica, el 5 de octubre de 2001, debindose
precisar que la minuta no constituye el ttulo que amerite la inscripcin de la transferencia
rogada, sino la escritura pblica de compraventa acorde con lo previsto en el artculo 9 y 103 del

Reglamento General de los Registros Pblicos y por consiguiente, Luis Manuel Velsquez
Maehira estara disponiendo de la propiedad de sus representados.
DUODCIMO: Para ese efecto, el artculo 156 del Cdigo Civil prescribe que para disponer la
propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el encargo conste en forma
indubitable y por escritura pblica, bajo sancin de nulidad.
DECIMOTERCERO: Al respecto el Diccionario de la Lengua Espaola (Real Academia
Espaola, Vigsima Segunda Edicin, Editorial Espasa Calpe S.A., Madrid, 2001) indica que
indubitable significa que no puede dudarse, no desprendindose del tenor del poder otorgado, la
facultad de disponer de los bienes inmuebles de los representados.
DECIMOCUARTO: Es de verse que para la eficacia de los actos de disposicin o gravamen
realizados mediante apoderado, en atencin a la implicancia patrimonial extraordinaria que
dicho ejercicio representativo conlleva, se requiere que dichas facultades hayan sido conferidas
de manera expresa e indubitable, y, adems que dicho encargo conste otorgado por escritura
pblica, pretendindose con esta poltica legislativa proteger al tercero, que es el destinatario y
ante quien se ejercita la representacin, esperando que el tercero no se vea obligado a indagar
la intencin del poderdante a travs de su conducta o por medios indirectos; es as que la Ley
ha querido para estos casos claridad.
DECIMOQUINTO: En este orden de ideas, siendo el acto en el cual interviene Luis Manuel
Velsquez Maehira representando a Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Naekawa Oshiro -en
calidad de vendedores-, la venta del inmueble submateria, y no contando con la facultad de
disponer de bienes inmuebles ni tampoco con la facultad de elevar a escritura pblica un
contrato en el cual no se ha acreditado, conforme a Ley, que se haya realizado en la fecha
establecida en la minuta, no resulta amparable la inscripcin rogada.
DECIMOSEXTO: De otro lado, dentro de la funcin de calificacin integral que goza esta
instancia conforme a lo previsto en el primer prrafo del artculo 314 del Reglamento General de
los Registros Pblicos, se advierte del parte notarial sub-exmine que cada una de sus fojas se
encuentran rubricadas por el notario acorde con lo establecido en el artculo 855 de la Ley del
Notariado.
DECIMOSEPTIMO: De conformidad con el Numeral V del Ttulo Preliminar, artculos 31 y 40 del
Reglamento General de los Registros Pblicos y artculo 2011 del Cdigo Civil, resulta
amparable la inscripcin rogada.
DECIMOCTAVO: En aplicacin del artculo 158 del Reglamento General de los Registros
Pblicos y atendiendo a que se ha interpretado de modo expreso y con carcter general el
sentido de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, corresponde declarar que
esta resolucin establece un precedente de observancia obligatoria en la aplicacin del
enunciado expresado en la parte resolutiva de la presente resolucin y, por ende corresponde
disponer su publicacin en el diario oficial "El Peruano".
RESOLUCIN
PRIMERO: REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima al ttulo referido en la parte expositiva, INSCRIBIENDO el acto conforme a los
fundamentos expresados en la presente Resolucin.
SEGUNDO: DECLARAR que la presente resolucin constituye precedente de observancia

obligatoria en la aplicacin del siguiente enunciado:

"FECHA CIERTA"
PARA EFECTOS REGISTRALES LA FECHA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO EST
DETERMINADA POR EL MOMENTO DEL ACUERDO DE VOLUNTADES NI POR LA FECHA
DE LA MINUTA SINO POR LA FECHA DEL INSTRUMENTO QUE LO FORMALIZA.
TERCERO: DISPONER de conformidad con lo dispuesto por el artculo 158 del Reglamento
General de los Registros Pblicos, la publicacin de la presente resolucin en el diario oficial "El
Peruano".
Regstrese, comunquese y publquese.
Dra. ELENA VSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
Dr. PEDRO LAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral

Dr. SAMUEL GLVEZ TRONCOS

Vocal del Tribunal Registral

1 Artculo 949.- " La sola obligacin de enajenar un imueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario".
2 Artculo 245.- "Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurdica como tal
en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante.
2. La presentacin del documento ante funcionario pblico.
3. La presentacin del documento ante notario pblico, para que certifique la fecha o legalice las
firmas.
4. La difusin a travs de un medio pblico de fecha determinada o determinable ; y
5. Otros casos anlogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como feha cierta la que haya sido determinada por
medios tcnicos que le produzcan conviccin.
3 Artculo 9.- "Cuando las inscripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos, slo
podrn fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o funcionario
autorizado de la Institucin que conserve en su poder la matriz".
Artculo 10.- "Cuando por disposicin expresa se permita que la inscripcin se efecte en mrito
de documentos privados, deber presentarse el documento original con firmas legalizadas
notarialmente, salvo disposicin en contrario que establezca formalidad distinta.
Los documentos complementarios a que se contrae el segundo prrafo del artculo 7, podrn ser
presentados en copias legalizadas notarialmente".
4 Artculo 31.- "La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos en cuyo mrito se
solicita la inscripcin, que realiza el registrador, y en cuyo caso, el Tribunal Registral, de manera
autnoma, personal e indelegable.
No pueden ser objeto de consulta los ttulos sujetos a calificacin".
5 Artculo 85.- "El parte contiene la transcripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe
que da el notario de su identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en cada una de sus
fojas expedido con su sello y firma, con la mencin de la fecha en que lo expide".