Valuacion Comercial de Inmueble (Modificado)

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE
PROPIETARIO: SC CONSTRUCTORES SAC

SOLICITANTE: SEGUNDO GARCA GALARRETA
UBICACIN: CALLE LOS BERILIOS N 529 Y CALLE LOS BRILLANTES N
582
FECHA DE VALUACION: 15 DE ABRIL DEL 2014
VALOR COMERCIAL:
PERITOS: MERCADO CRUZ, NORA
PISCOYA CRUZ, ELVIN
PREZ RODRGUEZ, KATHERINE
MONTENEGRO NEZ, TANIA
CHVEZ COSSO, LORENA

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO: SC CONSTRUCTORES SAC
2. SOLICITANTE: SEGUNDO GARCA GALARRETA
3. OBJETIVO DE LA VALUACIN:
Determinar el valor comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de la
persona o entidad solicitante.

4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN:
22 de abril del 2014

5. REGLAMENTACION EMPLEADA:
Para la presente valuacin se ha empleado, el Vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per; aprobado por R.M.N126-2007-VIVIENDA defecha07-05-2007,
efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la
determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin
ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotogrficas.

6. UBICACIN
Calle Los Berilios (cuadra 5), esquina con la calle Los Brillantes (cuadra 5),
urbanizacin Santa Ins, distrito de Trujillo, Provincia de Trujillo y Departamento
de la Libertad.

7. AREA DEL TERRENO
1738.59 m2

8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
- Por el frente, con la calle los berilios con 60.00 ml
- Por la derecha, con propiedad de terceros con 29.00 ml
- Por la izquierda, con la calle los brillantes con 28.90 ml
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 60.45 ml

9. PERIMETRO
177.95 m

10. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.
El predio se encuentra ubicado en zona Residencial de mediana densidad (R4).
11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas,
veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage, electricidad y telfono.

12. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
Gobierno regional la libertad. (Anexo 1)
TRC. (Anexo 2)
Universidad mayor de san marcos facultad de educacin - sede Trujillo. (Anexo 3)
Centro de estimulacin temprana. (Anexo 4)
Centro odontolgico. (Anexo 5)
Universidad alas peruanas. (Anexo 6)
Terminal norte. (Anexo 7)

13. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en una esquina.

14. EDIFICACIN

- Cimentacin :
- Muros de contencin , zapatas,
- escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque elevado de concreto armado.
- Estructura: Columnas y vigas de concreto armado.
- Muros: De ladrillo king kong y pandereta, segn el caso.
- Techos: Aligerado de concreto armado.
- Pisos: De baldosas cermicas, segn ambientes.
- Revestimiento: Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con
enchape de maylica decorativa, segn ambientes.
- Contra zcalos :De madera
- Puertas: Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera
contra placada.
- Ventanas: Ventanas con accesorios metlicos, sin marco con vidrios dobles y
semidobles.
- Roperos: Closet de madera con repisas y puertas contra placadas.
- Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.
- Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado, con servicio de agua fra.
- Instalac. Elctricas: De tipo empotrado, con servicio trifsico.
- Otras Instalaciones: Telfono, intercomunicador.

15. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE PLANTAS

15.1. DECLARATORIA DE FABRICA
Por formulario nico oficial N 01 de fecha 05.11.2007 y Formulario nico
oficial N02 de fecha 05.08.2008, visados por el rea tcnica de la
municipalidad provincial de Trujillo, se declara la construccin de una
edificacin, sobre este inmueble con la siguiente distribucin de
ambientes:

Primer Piso

- Modulo A:
Consta de cuatro (4) sala - comedor, tres (03) cocinas lavanderas, dos
(02) patios, ocho (08) dormitorios con closet, cuatro (04) baos, cuatro (04)
dormitorios principal con closet y bao, escalera de acceso al segundo piso
y tres (03) hall y corredor 2.

- Modulo B:
Consta de cuatro (04) sala comedor, cuatro (04) cocinas lavanderas,
dos (02) patios, ocho (08) dormitorios con closet, cuatro (04) baos, cuatro
(04) dormitorios principal con closet y bao, escalera de acceso al segundo
piso y tres (03) hall y corredor 4.

- Modulo C:
Consta de cuatro (04) sala comedor, cuatro (04) cocinas lavanderas,
dos (02) patios, ocho (08) dormitorios con closet, cuatro (04) baos, cuatro
(04) dormitorios principal con closet y bao, escalera de acceso al segundo
piso y tres (03) hall y corredor 6.

rea ocupada:1,740.00 m2
rea techada: 702.55 m2
rea libre: 1,037.45 m2

Segundo Piso

- Modulo A:
Consta de dos (02) sala - comedor, dos (02) sala comedor con balcn, dos
(02) cocinas lavanderas, dos (02) cocinas lavandera - comedor de
diario, ocho (08) dormitorios con closet, cuatro (04) baos, cuatro (04)
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al primer piso y
de acceso al tercer piso y tres (03) hall.

- Modulo B:

- Modulo C:

rea ocupada:1,017.09 m2

Tercer Piso

- Modulo A:
de acceso al segundo piso y tres (03) hall.

- Modulo B:
de acceso al segundo piso y de acceso al cuarto piso y tres (03) hall.

- Modulo C:
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al segundo piso
y de acceso al cuarto piso y tres (03) hall.

rea ocupada: 1,017.09 m2

Cuarto Piso

Modulo A:
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al tercer piso y
de acceso al quinto piso y tres (03) hall.

Modulo B:
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al tercer piso y

Modulo C:
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al segundo piso
y de acceso al cuarto piso y tres (03) hall.


Quinto Piso

- Modulo A:
dormitorios principal con closet y bao, escalera que llega al cuarto piso y

- Modulo B:
tres (03) hall.

- Modulo C:
de acceso al cuarto piso y tres (03) hall.


16. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION:
El predio presenta escritura pblica desde el 26 de enero del 2007.

17. TITULACIN E INSCRIPCIN:
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario SC CONSTRUCTORES
SAC CON RUC N 20481426058, en la Zona registral N V sede Trujillo (oficina
registral de Trujillo) con N de partida 03084211 en el rubro de ttulos de dominio.

II. VALUACIN

2.1. VALOR DEL TERRENO: VTf

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta
el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.

Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado
en la esquina formada por la Calle Los Berilios y por la calle Los Brillantes se le asigna
unos valores unitario de terreno de s/. 140 respectivamente.

2.2. Valores Unitarios Reglamentarios
De acuerdo a los valores arancelarios vigentes aprobados para el ao 2014.
Calle Los Berilios N 529: Va = S/. 140/m2
Ca. Los Berilios (A)
(Va)
Ca. Los Brillantes (B)
(Vb)

Calle Los Brillantes N 582: Vb = S/. 140/m2
A. reas Prorrateadas:
Repartimiento Proporcional

AT = 1737. 00 m2

Calle A:At1 X AT
AA + B

1737. 00 m2 X 60 m = 1171. 67 m2 (Ap1)
60m + 28.95 m

Calle B:At1 X AT
B A + B

1737. 00 m2 X 28.95m = 565. 33 m2 (Ap2)
60m + 28.95 m
Valorizacin de reas prorrateadas del terreno:
Calle A:frente (f) = 60.00 m
At1 3 (f)2
1171.67 m2 3(60.00 m)2
1171.67 m2 10,800 m2
VP1= 1171.67 m2 X 140 s/m2
VP 1 =S/. 164,033.8

Calle B:frente (f) = 28.95 m
At1 3 (f)2
565. 33 m2 3(28.95 m)2
565. 33 m2 838.1025 m2
VP 2 =565. 33 m2 X 140 s/m2
VP 2 = S/. 79,006.2

VP 1 + VP 2 = S/. 164,033.8 + S/. 79,006.2
VT = S/. 243,040.00

B. Valoracin por frente
Valorizacin del terreno considerando como frente el lado " a "
Frente = 60 ml
VAU a = S/. 140.00 m2

VT = VAU x AT
AT 3 (f)2
1737.00 3 (60.00 ml)2
1737.00 10800 m2
VT = S/. 140.00 x 1,737.00
VT = S/. 243,180.00

Valorizacin del terreno considerando como frente el lado " b "
Frente = 28.95 ml
VAU b = S/. 140.00 m2

VT = VAU x AT
AT 3 (f)2
1,737.00 3 (28.95 ml)2
1,737.00 2,514.31 m2
VT = S/. 140.00 x 1737.00
VT = S/. 243,180.00

C. Se comparan los Valores Encontrados:
Entonces el valor definitivo ser:
VT=S/. 243,180.00
SON:

2.3. Valores unitarios comerciales:

El perito de acuerdo al valor comercial obtenido de una inmobiliaria de la zona, el
valor arancel unitario en la urb. Santa Ins en la actualidad es de $800 m2

Calle Los Berilios N 529: Va = $.800.00 /m2
Calle Los Brillantes N 582: Vb = $.800.00 /m2

A. reas Prorrateadas:

Repartimiento Proporcional

AT = 1737. 00 m2

Calle A: At1 X AT
A A + B

1737. 00 m2 X 60 m = 1171. 67 m2 (Ap1)
60m + 28.95 m

Calle B: At1 X AT
B A + B

1737. 00 m2 X 28.95 m = 565. 33 m2 (Ap2)
60m + 28.95 m

Valorizacin de reas prorrateadas del terreno:
Calle A: frente (f) = 60.00 m
At1 3 (f)2
1171.67 m2 3(60.00 m)2
1171.67 m2 10,800 m2
VP 1 = 1171.67 m2 X $.800/m2
VP 1 = $.937,336.00

Calle B: frente (f) = 28.95 m
At1 3 (f)2
565. 33 m2 3(28.95 m)2
565. 33 m2 838.1025 m2
VP 2 = 565. 33 m2 X $.800/m2
VP 2 =$.452,264.00

VP 1 + VP 2 = $.937,336.00 + $.452,264.00

VT = $. 1389,600.00

B. Valoracin por frente
Valorizacin del terreno considerandocomo frente el lado "a"
Frente = 60 ml
VAU a = $. 800.00 /m2

VT = VAU x AT
AT 3 (f)2
1737.00 3 (60.00 ml)2
1737.00 10800 m2

VT =$.800.00 x 1,737.00
VT = $.1389,600.00

Valorizacin del terreno considerando como frente el lado " b "
Frente = 28.95 ml
VAU b =$. 800.00 /m2

VT = VAU x AT

AT 3 (f)2
1,737.00 3 (28.95 ml)2
1,737.00 2,514.31 m2

VT =$. 800.00 x 1,737.00
VT = $.1389,600.00

D. Se comparan los Valores Encontrados:
Entonces el valor definitivo ser:
VT=$.1389,600.00

18. VALOR REGLAMENTARIO DEL PREDIO: VT

El valor total del predio (VTP), ser igual al Valor del Terreno (VT); sea:
VTP = VT
VTP = S/. 243,180.00

SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CIENTO OCHENTA CON 100/00 SOLES.

19. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuacin; y teniendo en cuenta la situacin actual del mercado, el
perito considera que el valor de la tasacin calculado refleja adecuadamente el
valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCP = VTP
VCP = S/. $.1389,600.00

SON: Un milln trescientos ochenta y nueve mil seiscientos dlares.

2.4. VALOR DE LA EDIFICACIN POR DEPRECIACIN:

a) Datos

VUE= S/814.21
d= 5%
AT=2831.26
b) Aplicando formula:

VE = AT x VUE [1-(P /100)]

VE = S/2831.26 x S/814.21 [1-(5 /100)]
VE = S/2 305,240.20 [1-(0.05)]
VE = S/2 305,240.20 [0.95]
VE = S/ 2 305,240.20 [0.95]

VE= S/2 189,978.19
SON: Dos millones ciento ochenta y nueve mil novecientos setenta y ocho con 100/19
VALOR TOTAL DEL PREDIO:
VT +VE= S/. 243,180.00 + S/2 189,978.19
VTP = 2 433,158.19
SON: DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO
CON 100/19 SOLES
III. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

- Se cont con copias de certificado de gravamen, copia literal de la ficha N
03084211 de registro de la predios de propiedad inmueble con sede en Trujillo.

- La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con datos de
nuestra base de datos.

- Contamos con informacin de artculos del diario El Comercio sobre valores de
terrenos y sobre la evolucin del mercado inmobiliario.

IV. OBSERVACIONES
No presenta gravamen ni hipotecas.

V. Avexos

Anexo 1

Anexo 2

Anexo 3

Anexo 4

Anexo 5

Anexo 6

Anexo 7

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