Guia Definitivo para Autovistoria Predial No Município Do Rio de Janeiro V 1 0 PDF

Guia definitivo para contratao de servios de Autovistoria Predial no Municpio do Rio de Janeiro
Verso 1.0 | Verifique se esta a verso mais atualizada www.planodecontingencia.com.br | Facebook.com/planodecontingencia

1


2


3

Amaro Moraes

Guia definitivo para contratao
de servios de
Autovistoria Predial no
Municpio do Rio de Janeiro

Verso 1.0

4

ndice

ndice ................................................................................................................................... 4
1. Introduo ......................................................................................................................... 8
2. Qual o propsito da Autovistoria? ........................................................................... 9
3. Verifique se o seu edifcio est obrigado a fazer a Autovistoria ............... 11
4. Prazos ............................................................................................................................... 12
5. Quem Fiscaliza .............................................................................................................. 13
6. O que vistoriar .............................................................................................................. 14
6.1 O texto da Lei: ........................................................................................................ 14
6.2 Em detalhes ............................................................................................................ 15
6.2.1 Partes Estruturais & Instalaes: .......................................................... 15
6.2.2 Parte Mecnica: ............................................................................................ 16
6.2.3 Parte Eltrica: ................................................................................................ 17
6.2.4 Segurana e Combate a Incndio: ...................................................... 18
6.2.5. Pintura: .................................................................................................... 18
7. Modelos de Laudo Tcnico de Vistoria Predial ................................................ 19
7.1 Conforme recomendao do IBAPE .............................................................. 20
7.2 Modelo simplificado (Vide Anexo 6) ............................................................ 21
7.2.1 Critrios de Avaliao ............................................................................. 21

5

8. Cuidados a tomar na contratao de uma empresa ....................................... 22
9. Passo a passo para a execuo dos servios de Autovistoria ..................... 24
10. O que fazer: Inspecionar ou no os Apartamentos? .................................... 29
11. Autovistoria e Planos de Contingncia ............................................................. 32
12. Perguntas mais frequentes ................................................................................... 34
12.1 Quem insere os dados do RTVP no site da Prefeitura? ....................... 34
12.2 O que deve ser publicado no site da Prefeitura ..................................... 34
12.3 Quanto tempo dever ser mantido e disponibilizado o RTVP? ....... 34
12.4 Quem responsvel pela elaborao de um eventual Laudo
Tcnico Complementar? ......................................................................................... 35
12.5 Como o responsvel pelo imvel dever proceder para a realizao
da Autovistoria? ........................................................................................................... 35
12.6 Que tipo de profissional deve ser contratado pelo responsvel pelo
imvel, para realizar a Autovistoria? ................................................................... 36
12.7 Como saber se o profissional contratado habilitado para realizar a
Autovistoria? ................................................................................................................. 36
12.8 E se os dados do profissional contratado estiverem errados ou
forem falsos? ................................................................................................................. 36
12.9 Quais so as obrigaes do profissional contratado para a
realizao de uma Autovistoria? ........................................................................... 37
12.10 Qual a documentao produzida pela Autovistoria e que
exigncias/consequncias ela pode gerar? ....................................................... 37
12.11 E se houver necessidade de obra de reparo no imvel, como
proceder? ........................................................................................................................ 37

6

12.12 O que acontecer se o responsvel pelo imvel no fizer a
Autovistoria no prazo legal? ................................................................................... 38
12.13 E se no houver cobrana de IPTU no imvel, como fica? .............. 38
12.14 Quais aes devem ser tomadas pelo responsvel pelo imvel
caso este se encontre em situao irregular, por atraso nas
comunicaes ou no conformidade com as exigncias da Autovistoria
tcnica? ............................................................................................................................ 39
12.15 Como ser realizada a fiscalizao da Autovistoria por parte da
Prefeitura? ...................................................................................................................... 39
12.16 Quais so as obrigaes do sndico de um condomnio sujeito
Autovistoria? ................................................................................................................. 39
12.17 Como se situam os imveis pblicos perante a Autovistoria? ...... 40
12.18 Caso as exigncias do laudo de Autovistoria demandem gastos e
investimentos em obras e reparos, de quem ser a responsabilidade
pela contratao e execuo?.................................................................................. 40
12.19 Ser possvel saber na consulta online se um determinado imvel
j teve alguma inconformidade, mesmo que tenha sido resolvida? ........ 40
12.20 Posso fazer nova Autovistoria antes do prazo de cinco anos? ...... 40
12.21 Onde obter informaes e orientaes relativas Autovistoria? 41
12.22 O que uma rea de Especial Interesse Social AEIS? ................... 41
13. Referncias .................................................................................................................. 42
14. Anexos ........................................................................................................................... 43
Anexo 1: Lei Estadual 6400 e Lei Municipal Complementar n 126 ....... 43
Anexo 2: Modelo de carta com Pedido de Cotao ......................................... 43
Anexo 3: Planilha de Cotao (PCot) .................................................................... 43

7

Anexo 4: Modelo de Declarao de Conformidade (Proprietrio do
Imvel) ............................................................................................................................ 43
Anexo 5: Modelo de Carta de Solicitao de Esclarecimentos Tcnicos 43
Anexo 6: Modelo Bsico de Relatrio final a ser apresentado ................... 43
Anexo 7 : Roteiro para entrada de dados no site da Prefeitura do Rio de
Janeiro .............................................................................................................................. 43


8

1. Introduo
O material disponibilizado a seguir contm algumas boas prticas e direcionado
para quem necessita realizar ou contratar os servios de Autovistoria e at mesmo
para aqueles que estejam interessados em prover tais servios sociedade. Os
roteiros e planilhas oferecidos gratuitamente aqui pretendem cobrir um grande
leque de exigncias, do pequeno ao grande condomnio, sendo que os leitores
podero eliminar os itens que no se adequem s suas realidades em particular ou,
em contrapartida, considerar a incluso de itens que lhes paream mais relevantes e
porventura no tenham sido contemplados neste volume.
extremamente importante ressaltar que uma vistoria bem executada s pode ser
feita por um profissional ou equipe experiente, que buscar, luz da experincia, os
sinais e indcios de desvios ou anomalias, algumas vezes imperceptveis aos olhos no
treinados, ainda que possuam a devida formao tcnica.
Pretendemos ainda com esta nossa modesta contribuio a assunto to importante,
levar aos leitores um conjunto de informaes realmente til e de qualidade,
organizado e atual, para que ao final do processo, as atividades de pesquisa, seleo,
contratao e anlise final dos servios de Autovistoria passem a fazer parte do
cotidiano de todos os responsveis, quer sejam sndicos ou administradores em
geral.
A equipe tcnica da SOLUMAP, ao elaborar este GUIA, teve como principal
objetivo a clareza e simplicidade no tratamento deste assunto, exatamente o que
fazemos ao elaborar os Planos de Contingenciamento para o seu condomnio ou
empresa, ou seja, traduzimos ou convertemos o complexo em um dilogo fcil e
objetivo, exatamente o que voc procura no seu dia a dia. Caso queira mais
informaes sobre os nossos servios, visite o site www.solumap.com.br e descubra
o quanto podemos fazer por voc e sua comunidade ou empresa.
Ok, vamos agora ento colocar as mos na massa e iniciar o processo de seleo e
contratao da empresa que ir elaborar o seu relatrio de Autovistoria.

9

2. Qual o propsito da Autovistoria?
Os inmeros incidentes envolvendo edificaes em pssimas condies de
uso, sem a devida manuteno, e obras executadas sem o necessrio
acompanhamento tcnico, tudo isto aliado natural dificuldade do poder
pblico em fiscalizar em detalhes um contingente aproximado de 270 mil
edificaes, s no Municpio do Rio de Janeiro, levou o Governo do Estado
a promulgar a Lei 6400, que trata das Autovistorias prediais.
Pelo teor da Lei e suas subsequentes regulamentaes a nvel municipal, o
estado contar agora, de forma ainda mais direta, com toda a sociedade na
atividade de inspecionar as suas obras e edificaes.
Pela Lei j vigente, o sndico ou o administrador cuja edificao ou
condomnio esteja enquadrado na exigncia de apresentao do Relatrio
Tcnico de Vistoria Predial, doravante RTVP ou simplesmente
Autovistoria, dever providenciar o RTVP e tambm:
Disponibiliz-lo sua comunidade (por 20 anos!);
Public-lo no site da Prefeitura, para acesso irrestrito e
Vincul-lo ao registro profissional da categoria de classe de quem o
elaborou.
Como voc notou, o relatrio da Autovistoria passou a ser pblico, ao
alcance do proprietrio do imvel, do morador, do futuro sndico, de quem
deseja alugar o imvel e quer saber as condies reais do mesmo e, claro,
dos rgos fiscalizadores, que tero acesso a um documento legtimo e
atualizado, uma verdadeira radiografia do local.
Espera-se que com isto, a sociedade, ou seja, todos ns, nos
conscientizemos da importncia de acompanhar e, se for o caso, de fazer
as devidas cobranas a quem por direito ou dever, deve zelar pela sua
segurana e conforto de todos sob sua responsabilidade.

10

importante ressaltar que o poder pblico muito pode, mas no
onisciente. Este agora o papel da sociedade, que deve, mais do que
sempre, exigir, acompanhar e, se necessrio, cobrar pela sua segurana e
conforto! Leis para tal existem h muito tempo, porm, diferentemente do
passado, agora temos as ferramentas para cobrar o seu cumprimento de
uma forma ainda mais eficaz.
Legislao: Vide Anexo-1


11

3. Verifique se o seu edifcio est obrigado a
fazer a Autovistoria


12

4. Prazos
Estado do Rio de Janeiro
Data de
Promulgao
Incio da
Vigncia
Incio da
Fiscalizao *
Promulgao da Lei 6400/13
(Estadual/RJ)
05/03/2013 05/03/2013 -------------------
Promulgao da Lei Municipal
Complementar n 126
26/03/2013 26/03/2013 -------------------
Promulgao do Decreto n 37426
da Prefeitura do Rio de Janeiro
11/06/2013 11/06/2013
30/12/2013
(Superado)
01/07/2014 *

* A data de incio da fiscalizao informada nessa tabela est sujeita a
alterao a qualquer momento. Consulte o site da Prefeitura ou a sua
administradora de imveis.

13

5. Quem Fiscaliza
O objetivo desta regulamentao o de universalizar a cobrana pelas
boas condies das edificaes, dando tambm ao proprietrio, ao
morador, aos rgos de classe dos profissionais envolvidos (CREA e CAU),
alm, obvio, dos agentes pblicos, o direito e, principalmente, o dever de
agir como entes fiscalizadores, cobrando dos sndicos e administradores.
importante ressaltar que um laudo de inspeo sem anotaes de
servios necessrios a serem executados no significa que o condomnio
esteja isento de cobranas futuras, uma vez que as instalaes envelhecem
e se deterioram, sendo que o RTVP dever ser atualizado em, no mximo,
5 (cinco) anos, ou revisado (atualizado) imediatamente aps a execuo
das obras e reformas determinadas nos relatrios emitidos pelos
inspetores contratados.
A partir do fcil e irrestrito acesso aos relatrios de inspeo, todos os
envolvidos podem e devem acompanhar, fiscalizar e cobrar dos
responsveis, inclusive judicialmente, se necessrio, as suas
responsabilidades.
Todos podem acessar os relatrios de inspeo atravs do seguinte
endereo: http://www.rio.rj.gov.br/web/Autovistoria
O rgo da Prefeitura encarregado de fiscalizar o correto cumprimento
desta atividade a Fiscalizao de Manuteno Predial CGFP
(Coordenadoria Geral de Fiscalizao de Manuteno Predial), Rua
Afonso Cavalcanti, 455 - Cidade Nova Rio de Janeiro - RJ
http://www.rio.rj.gov.br/web/smu/coordenadoria-geral-de-fiscalizacao-
de-manutencao-predial


14

6. O que vistoriar
6.1 O texto da Lei:
Lei Estadual 6400/13
Art. 1.... estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias,
empenas, marquises e telhados, e em suas
instalaes eltricas, hidrulicas, sanitrias,
eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e
escape e obras de conteno de encostas, com menos
de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, a contar do
"habite-se".
Lei Municipal Complementar 126
Art. 1 Fica instituda a obrigatoriedade de
realizao de vistorias tcnicas peridicas, com
intervalo mximo de cinco anos, nas edificaes
existentes no Municpio do Rio de Janeiro, para
verificar as suas condies de conservao,
estabilidade e segurana e garantir, quando
necessrio, a execuo das medidas reparadoras...
Art. 3 O laudo tcnico conter a identificao do
imvel e a descrio das suas caractersticas e
informar se o imvel encontra-se em condies
adequadas ou inadequadas de uso, no que diz
respeito sua estrutura, segurana e conservao,
conforme definido no art. 1 desta Lei
Complementar.
Decreto n 37426 de 11/06/13
Art. 1. Ficam os responsveis pelas edificaes
existentes no Municpio do Rio de Janeiro, inclusive
as edificaes tombadas, preservadas e tuteladas,
obrigados a realizar vistorias tcnicas peridicas,
com intervalo mximo de cinco anos, para verificar
as condies de conservao, estabilidade e
segurana e garantir, quando necessrio, a execuo
das medidas reparadoras.

15

6.2 Em detalhes
A relao abaixo inclui vrios itens de verificao que no so comuns a
todos os prdios ou condomnios.
Notas:
1. Assinalamos com o smbolo somente os itens mais relevantes,
embora todos sejam importantes.
2. Todos os itens abaixo constam na Planilha de Avaliao e Cotao
de Servios de Autovistoria (Anexo III).
3. Alguns itens (por exemplo: exaustores, central de ar condicionado)
podem no existir na sua edificao e devero ser eliminados da
planilha de cotao.
4. A relao a seguir relaciona apenas os itens mais comuns. O
profissional contratado para a elaborao do LTVP dever avaliar e
selecionar (ou incluir) os itens relevantes segurana dos
moradores ou frequentadores da edificao.
6.2.1 Partes Estruturais & Instalaes:

Verificao da situao estrutural global da edificao

Verificao se h ferragens expostas, corrodas ou sem o devido
tratamento

Verificao do estado de conservao das marquises, rampas, brises
e escadas em geral

Verificao do estado de conservao dos drenos de guas pluviais
nas coberturas, marquises e demais reas

Verificao das alteraes feitas nas partes comuns: Envolvem
partes estruturais? Sim/No

Verificao das alteraes feitas nas partes individuais: Envolvem
partes estruturais? Sim/No

16

(*)
Verificao das declaraes individuais de no interferncia
estrutural nas Unidades

Verificao de consistncia e aderncia do reboco, placas ou chapas
decorativas de qualquer natureza (vidro, mrmore, plstico etc.),
sem a utilizao de ferramentas de percusso

Verificao da correta fixao externa dos aparelhos de ar
condicionado, painis etc.

Verificao da correta fixao das janelas, esquadrias e vidraaria
em geral

Verificao do bom estado das grades metlicas instaladas nas
partes comuns

Verificao da correta fixao das grades metlicas nas varandas e
partes comuns

Verificao da situao e estado de conservao do cubculo de gs
(de rua ou botijo)

Verificao do recolhimento ou no da gua produzida pelos
aparelhos de ar condicionado

Verificao do estado geral dos barriletes (headers) de distribuio
de gua e sua correta identificao

Verificao do estado de drenagem das garagens e partes comuns.
Verificar se h empoamento e, se houver, se as ferragens esto
corrodas
(*) Vide Captulo 9
6.2.2 Parte Mecnica:
Analisar os Relatrios de Manuteno dos seguintes equipamentos
principais:


17

Elevadores (de pessoas, de automveis, monta-cargas)
Bombas de Recalque gua potvel
Bombas de Recalque guas servidas/esgotamento de garagens
Bombas de combate a incndio
Exaustores
Compactadores
Aparelhos de ar condicionado (de janela, splitters, fancoils etc.).
Torres de Resfriamento
Central de gua gelada
Sistema de Cogerao
Guinchos para manuteno predial
6.2.3 Parte Eltrica:

Situao dos painis eltricos Entrada no prdio

Verificao do estado de conservao dos condutores eltricos e a
ausncia de ligaes improvisadas ou inseguras

Situao dos medidores e dos Painis Eltricos Partes comuns do
condomnio

Situao dos medidores e dos Painis Eltricos Consumidores
Individuais
Verificao das caixas de ligao dos motores eltricos

Verificao do bom estado do SPDA Para-raios Analisar as
medies de resistncia hmica dos aterramentos

18

6.2.4 Segurana e Combate a Incndio:
Analisar os Relatrios de Manuteno dos seguintes equipamentos
principais:

Mangueiras, extintores de incndio, bombas do sistema de combate
a incndio
Rede de sprinklers
Estado geral de conservao das portas corta-fogo

Estado geral de conservao dos avisos, orientaes e mapas com
rotas de fuga
Rotas de fuga desobstrudas e desimpedidas
6.2.5. Pintura:

Avaliao do estado do revestimento e pintura da edificao


19

7. Modelos de Laudo Tcnico de Vistoria
Predial
importante ressaltar que ainda no foi disponibilizado pela Prefeitura
um modelo de relatrio padronizado, contendo os tpicos a serem
abordados e na sequencia desejada. No momento, cabe ao redator do
relatrio fornecer as informaes relacionadas na Lei 6400 e demais
regulamentaes correlatas, na forma que melhor lhe aprouver.
Tendo isto em vista, sugerimos que, na falta de um modelo melhor ou
oficial, o leitor se utilize de um dos dois modelos a seguir.
O primeiro, obtido no site do IBAPE*, o resultado da aplicao das regras
de inspeo predial desenvolvidas e aplicadas pelos profissionais
devidamente credenciados junto ao IBAPE.
*IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
(http://ibape-nacional.com.br). Para informaes adicionais, acesse o
http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/category/normas-estudos-
tecnicos/ baixe o arquivo IBAPE NACIONAL Norma de Inspeo
Predial, em pdf.
O segundo, ainda que siga basicamente o roteiro do IBAPE, pretende ser
mais simples e objetivo, em face da natureza das inspees a serem
realizadas. Apresenta uma categorizao prpria para o risco e grau de
importncia do item a ser analisado e serve apenas para nortear o inspetor
ou o sndico sobre o grau de importncia e risco de cada item.
Mas, vamos aos modelos:


20

7.1 Conforme recomendao do IBAPE
Identificao do solicitante
Classificao do objeto da inspeo
Localizao
Data da diligncia
Descrio tcnica do objeto
Tipologia e Padro Construtivo
Utilizao e ocupao
Idade da edificao
Nvel utilizado
Documentao solicitada, documentao entregue e documentao
analisada
Descrio do critrio e mtodo da Inspeo Predial
Das informaes gerais consideradas
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos
vistoriados, descrio e localizao das respectivas anomalias e
falhas constatadas
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de
risco e indicao de prioridade
Avaliao da manuteno e condies de uso da edificao e dos
sistemas construtivos
Recomendaes tcnicas
Recomendaes gerais e de sustentabilidade
Relatrio fotogrfico
Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial
Data do laudo
Assinatura do(s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado
do n do CREA ou do CAU e n do IBAPE

21

Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Tcnica (RRT)
7.2 Modelo simplificado (Vide Anexo 6)
Objetivo
Caracterizao do imvel
Documentao solicitada, documentao entregue e documentao
analisada
Descrio do critrio e mtodo da Inspeo Predial
Relao dos itens vistoriados
Descrio e avaliao dos itens vistoriados (vide item 7.2.1.)
Avaliao das Unidades Habitacionais individuais
Consideraes finais, data do LTVP e assinatura do responsvel
Anexo: cpia das guias de recolhimento do ART ou do RTT
7.2.1 Critrios de Avaliao
Para fins de categorizao do grau de risco associado aos itens vistoriados,
sugerimos a utilizao do critrio a seguir, na falta de um parmetro oficial
estabelecido em Lei ou norma tcnica especfica.
Conforme a referida Norma de Inspeo Predial do IBAPE, as anomalias e
falhas so classificadas em trs diferentes graus de recuperao,
considerando o impacto do risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente
e ao patrimnio.
GRAU DE RISCO CRTICO IMPACTO IRRECUPERVEL aquele que
provoca danos contra a sade e segurana das pessoas e meio ambiente, com
perda excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possveis
paralisaes, aumento excessivo de custo, comprometimento sensvel de vida
til e desvalorizao imobiliria acentuada.

22

GRAU DE RISCO REGULAR IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERVEL
aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da
edificao, sem prejuzo operao direta de sistemas, deteriorao precoce
e desvalorizao em nveis aceitveis.
GRAU DE RISCO MNIMO IMPACTO RECUPERVEL aquele causado
por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente
quanto esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia
ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos relativos aos impactos
irrecuperveis e parcialmente recuperveis, alm de baixo ou nenhum
comprometimento do valor imobilirio.

8. Cuidados a tomar na contratao de uma
empresa
DECRETO N 37426 DE 11 DE JULHO DE 2013: Art. 10 A
responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do
condomnio, do proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo,
conforme definido na Lei Complementar n. 126/13, respondendo civil e
criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de manuteno da
edificao venha a causar a moradores ou a terceiros.
Ateno:
A Contratante (o condomnio) dever exigir do prestador de servios a
apresentao e assinatura de um contrato formal de prestao de servios,
no qual devero estar claramente estabelecidos os deveres da contratada,

23

tais como o atendimento integral s Leis e Decretos que regem os
servios de Autovistoria predial no Estado do Rio de Janeiro e
devidamente regulamentados pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
Em adio ao exposto acima, dever constar no referido Contrato de
Prestao de Servios:
a identificao do imvel e suas partes constituintes ainda que
acessrias, tais como equipamentos mecnicos diversos (sistemas
de bombeamento de gua, elevadores etc.);
o nmero do registro profissional nos rgos de Classe dos
responsveis pelos servios
Checar a validade das informaes recebidas atravs de consulta aos sites:
CREA/RJ http://www.crea-rj.org.br/
CAU/RJ http://www.caurj.org.br/
a obrigatoriedade de utilizao na execuo dos servios de
inspeo, dos Equipamentos de Proteo Individual (EPI), de
fornecimento da contratada.
OPCIONAL: a anexao ao contrato, de cpia assinada da Planilha de
Cotao dos Servios Contratados (vide Anexo-3), na qual estaro
detalhadas todas as atividades a serem desempenhadas pela contratada.


24

9. Passo a passo para a execuo dos servios
de Autovistoria
9.1 Determine primeiramente se o seu prdio necessita realizar a
Autovistoria.
9.2 Selecione ao menos 5 (cinco) empresas para apresentarem
propostas para execuo dos servios. Fontes de consulta:
A internet. Utilize um navegador (por exemplo, o Google) e
pesquise pelas palavras-chave autovistoria empresas rio de
janeiro
Consulte a sua administradora, a qual provavelmente ter recebido
inmeras propostas para prestao deste tipo de servio.
Consulte os sites dos rgos de classe dos engenheiros e arquitetos
(CREA/RJ e CAU/RJ).
9.3 De posse das informaes relevantes das prestadoras de servios,
tais como os nomes, endereos, telefones e e-mails de cinco possveis
prestadores de servio, prepare uma mensagem padro.
Obs.1: Ligue para os possveis proponentes selecionados e confirme todos os
dados de endereamento do e-mail, inclusive os nomes das pessoas que
devero receber as mensagens. Essa etapa muito importante, pois
eliminar, de imediato, todos aqueles que no possurem uma estrutura
organizacional, ainda que mnima, para prestar os servios propostos.
Obs.2: O Anexo-2 contm um modelo elaborado de Pedido de Cotao,
porm, o leitor poder optar por elaborar uma mensagem prpria, mais
simples, como por exemplo:

25

Convidamos V.Sa. a apresentar Proposta para execuo do servio de
Autovistoria para:
Condomnio do Edifcio ___________________________
Caractersticas principais:
Edifcio Residencial
-____ Pavimentos, com ______ apartamentos cada
-____ Apartamentos na Cobertura
-____ Garagens
-____ Elevadores, ___ Piscinas, ........
Endereo: _______________, n______ - Bairro
Rio de Janeiro RJ
CEP: ______-____
A Proposta para a elaborao do Relatrio Tcnico de Vistoria
Predial, ou Autovistoria, dever ser encaminhada ao solicitante, via
e-mail, at o dia DD/MM/AAAA.
em atendimento s diretrizes estabelecidas pelo Governo do Estado e
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, nos termos da Lei Estadual
6400/13, da Lei Municipal Complementar n 126 de 2013 e do Decreto
Municipal n 37426 de 11/06/2013.
Obs.3: O Anexo-3 contm um modelo elaborado de Planilha de Cotao e que
poder ser utilizada tambm para a tabulao das propostas recebidas.
Caso o leitor opte pela utilizao da Planilha de Cotao, recomendamos a
leitura dos itens seguintes.
9.4 Entre no site www.planodecontingencia.com.br e baixe o modelo
de Planilha para Cotao.
Ateno: Para a utilizao correta do procedimento descrito a seguir, voc
dever conhecer o bsico do programa EXCEL.

26

9.5 A Planilha de Cotao e Acompanhamento (PCA) apresenta 3
(trs) abas na sua parte inferior (O Prdio, Cotao e Ajuda), com o
seguinte contedo:
O Prdio: Contm todos os dados relevantes sobre o local objeto da
Autovistoria, assim como os dados de quem est solicitando a proposta. O
seu preenchimento de responsabilidade exclusiva do Solicitante da
Proposta, ou seja, do sndico ou do administrador do imvel.
Cotao: Contm todos os dados da proposta apresentada e,
principalmente, todas as particularidades ou caractersticas do
condomnio em questo, podendo ser editada de tal forma a eliminar os
itens desnecessrios.
Ajuda: Autoexplicativo
9.6 Inclua as informaes relacionadas na aba O Prdio e garanta que
na aba Cotao, a coluna E esteja vazia, pois a mesma dever ser
preenchida inicialmente pelas empresas proponentes.
9.7 Analise atentamente o contedo da Planilha de Cotao e elimine as
linhas ou exigncias desnecessrias sua realidade.
Ressaltamos que o modelo a ser preenchido pelos proponentes garantir a
uniformidade das respostas, ao que chamamos de equalizao dos
dados, e facilitar a sua anlise futura, servindo ainda para assegurar que
nada ou nenhum item relevante foi esquecido.
Importante: Sugerimos que esta planilha, devidamente atualizada
com os dados finais da proposta vencedora, seja anexada ao contrato
de prestao de servios firmado entre as partes.
9.8 Agora s preparar o e-mail padro com a consulta, podendo para
isto ser utilizado o texto contido no Anexo 2 : Modelo de carta com Pedido
de Cotao.
MUITO IMPORTANTE: Neste ponto muitos cometem um erro bsico: O
Copie e Cole indevido!

27

9.9 Abra o Anexo 2 e copie todo o texto. A seguir, abra um novo e-mail
e cole neste, o texto recm-copiado.
9.10 Insira, na ordem, os dados abaixo:
Quadro-1: Nome do contato, funo, nome da empresa, e-mail, telefone e
endereo.
Nessa etapa, muito importante que voc j tenha em mos e
devidamente conferidos todos os dados das empresas a consultar.
Lembre-se, aqui no h espao para improvisao! No misture os dados!
Quadro-2: Informe o nome completo do condomnio
Nota: Caso voc opte por no anexar a Planilha de Cotao, sugerimos que
informe nesse espao todos os dados que voc julgar relevantes para
quem for preparar a proposta, tais como o endereo do condomnio,
quantos andares possui, quantos apartamentos etc.
Quadro-3: A quem enderear as propostas: Aqui voc poder optar por
deixar como est, ou seja, as propostas sero endereadas apenas ao
solicitante (o sndico ou o administrador). Caso queira enderear as
propostas a mais algum, como por exemplo, ao subsndico, ou a um
membro efetivo do Conselho de Obras, do Conselho Fiscal, etc., informe
aqui os nomes dos destinatrios e os seus respectivos e-mails.
Quadro-4: A quem enderear as dvidas sobre o Pedido de Cotao:
Aqui voc poder optar por deixar como est, ou seja, as questes sero
endereadas apenas ao solicitante (o sndico ou o administrador). Caso
queira enderear as questes a mais algum, como por exemplo, ao
subsndico ou a um membro efetivo do Conselho de Obras, do Conselho
Fiscal, etc., informe aqui os nomes dos destinatrios e seus respectivos e-
mails.
Quadro-5: Data-limite para entrega da proposta
Muito importante: Estabelea uma data real para a entrega das propostas.

28

Sugesto: 15 dias corridos a partir da data de envio do Pedido de Cotao
uma prtica corrente.
Quadro-6: Dados do Solicitante = Informe aqui os dados para o correto
endereamento das propostas (e-mail e, se for o caso, o endereo fsico do
Local/Condomno).
9.11 Anexe ao e-mail o arquivo da Planilha de Cotao.

Muito, muito e novamente, muito importante:
Antes de enviar cada novo Pedido de Cotao, confirme (e torne a confirmar!) se as seguintes
informaes esto corretas na mensagem:
1 O nome e e-mail do destinatrio; Erro comum: Manter o nome e e-mail do envio
anterior!
2 As informaes relevantes do seu Condomnio;
3 O seu nome e -mail;
4 Se voc estiver anexando algum arquivo, garanta que o mesmo foi realmente anexado
imagem. Erro comum: No anexar ou, pior, anexar o arquivo errado!
Lembre-se que este um processo de concorrncia e que envolve valores financeiros
expressivos. Aqui, como em qualquer outro lugar que envolva tais responsabilidades, no h
espao para erros ou amadorismo.

29

10. O que fazer: Inspecionar ou no os
Apartamentos?
Antes de responder a esta questo, vamos dar uma rpida passada em
dois itens da Legislao vigente:

DECRETO N 37426 DE 11 DE JULHO DE 2013
...
...
Art. 7. As obras internas nas unidades do condomnio, que possam modificar a
estrutura existente do prdio, devero ser obrigatoriamente comunicadas ao
responsvel pelo prdio e realizadas com o acompanhamento de profissional tcnico
legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo Registro de
Responsabilidade Tcnica - RRT ou Anotao de Responsabilidade Tcnica ART.
...
...
Art. 10 A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do
condomnio, do proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme
definido na Lei Complementar n. 126/13, respondendo civil e criminalmente, por
danos que a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a
moradores ou a terceiros.
...
...


30

Conforme pode ser facilmente concludo pela simples anlise do texto
acima, antes de qualquer outro, o proprietrio do imvel o responsvel
pela observncia s Leis.
Em um ambiente com inmeras possibilidades de falha, o sndico ou
administrador no pode e no deve ficar merc ou sujeitos boa vontade
dos proprietrios em franquear-lhes a entrada e a inspeo das suas
Unidades Habitacionais ou Apartamentos, ainda que acompanhados de
pessoal devidamente qualificado para esta tarefa.
Em alguns casos difcil, ou pode mesmo ser impossvel detectar com
segurana se houve ou no alterao em alguma caracterstica
fundamental ou estrutural do imvel, posto que massas e rebocos podem
facilmente esconder uma obra indevida.
Sendo realista, impossvel garantir que em um condomnio com dezenas
ou mesmo centenas de Unidades ou Apartamentos, o sndico, o
administrador ou seus prepostos possam garantir em um RTVP que todas
as unidades estejam, a qualquer tempo, em conformidade com a Lei.
Assim, entendemos que somente uma declarao formal do proprietrio
quanto conformidade ou adequao legislao competente poder
assegurar a todos que o imvel no oferece risco aos demais membros da
comunidade a que pertence.
Considerando vlido este procedimento, tambm o no fornecimento de
uma declarao de conformidade, ou a informao em desacordo com a
realidade, caracterizar m-f ou falta de aderncia Lei por parte do
proprietrio, justificando assim a tomada de ao ou interpelao judicial
por parte da autoridade competente.
oportuno ressaltar que, em caso de evidentes indcios de inobservncia
Lei, tais como obras no comunicadas, obras sem acompanhamento
tcnico seguindo os ditames da Lei ou mesmo obras que envolvam
indevidamente a estrutura comum da edificao, o sndico, o
administrador ou mesmo qualquer pessoa interessada poder ingressar
em juzo contra o agente causador.

31

O Anexo-4 apresenta um modelo de Declarao de Conformidade. Caso o
sndico ou o administrador opte por utiliz-lo, recomendamos que sua
entrega e seu recebimento sejam devidamente protocolados, com
testemunhas, caracterizando assim um evento oficial e legal.
A recusa do proprietrio do imvel em receber este documento ou a sua
no devoluo na data estipulada e devidamente comunicada pela
administrao do condomnio, caracterizar claramente um fato relevante
e que dever ser lanado no RLVP, de forma a isentar futuramente o
sndico ou o administrador de acusaes de omisso no tratamento do
assunto, devendo, preferencialmente, tais casos serem direcionados
assessoria jurdica do condomnio para as medidas legais cabveis.
Anexo-4 - Declarao de Conformidade - Apartamentos

32

11. Autovistoria e Planos de Contingncia
Mas, afinal, o que so Planos de Contingncia e em que isto poder ser
til no meu condomnio?
Os Planos de Contingenciamento para Condomnios Residenciais,
Comerciais ou Mistos desenvolvidos pela SOLUMAP tm como objetivo
uniformizar o tratamento dos incidentes, situaes crticas ou mesmo
emergncias que acometem o dia a dia do condomnio, tais como as aes
para minimizar os danos causados por rompimento de canalizaes,
inundaes e alagamentos, incndios etc.
De posse dos Planos de Contingncia, uma situao adversa qualquer
passa a ter seu tratamento corretivo padronizado, trazendo assim
tranquilidade a todos os envolvidos, eliminando desta forma a figura do
improviso ou da postergao.
Compartilhar o conhecimento e experincia: esses so os objetivos. E com
os Planos de Contingenciamento elaborados pela SOLUMAP, do auxiliar
de portaria ao sndico ou administrador, todos podem compartilhar as
melhores solues e prticas para fazer frente aos incidentes.
Atravs da SOLUMAP, todos os possveis eventos crticos so mapeados,
as possveis solues so definidas e os encarregados pela sua soluo so
nomeados. Uma rotineira transferncia de cargos ou a eleio de um novo
sndico passam a ser apenas eventos de rotina, sem perda de continuidade
no tratamento das situaes crticas.
Junto com a obrigatoriedade de execuo da Autovistoria, a Prefeitura
determinou que todos os Relatrios Tcnicos de Vistoria Predial (RTVP)
devam ficar disponveis a todos os interessados por, no mnimo, 20 anos.
Ao contratar os servios da SOLUMAP para elaborao e
disponibilizao dos Planos de Contingncia para o seu Condomnio, todos

33

os proprietrios passam a ter automaticamente o direito a acessar, de
forma controlada, o RTVP do Condomnio, via internet, 24 horas por dia.
Podemos definir assim os Planos de Contingncia:

Acesse o site www.solumap.com.br e conhea um pouco mais da nossa
proposta de trabalho.
Ns, da SOLUMAP, gostaramos de ter o privilgio de poder apresentar a
voc, sndico ou administrador, a nossa proposta de trabalho nesta rea.
Caso se interesse em conversar conosco, sem compromisso, cadastre-se no
site www.solumap.com.br ou nos envie uma mensagem atravs do e-mail:
comercial@solumap.com.br.
Importante: A SOLUMAP no elabora Relatrios de Autovistoria.
Incidente Aplicao dos Planos de Contingncia Correo

34

12. Perguntas mais frequentes
12.1 Quem insere os dados do RTVP no site da
Prefeitura?
O Artigo 3. do Decreto n 37426 de 11 de julho de 2013 determina que O
responsvel pela edificao comunicar a Secretaria Municipal de
Urbanismo, que o laudo tcnico atestou que o imvel se encontra em
condies adequadas de conservao, estabilidade e segurana, mediante
preenchimento de formulrio prprio online, disponvel no portal da
Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na pgina da Secretaria Municipal de
Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.
O contratante (condomnio), poder incluir no escopo de servios, que a
contratada dever providenciar a incluso dos dados do RTVP no site da
Prefeitura, no isentando, entretanto, o responsvel pela edificao, o
sndico ou o administrador, da responsabilidade final com relao
veracidade dos dados informados.
12.2 O que deve ser publicado no site da Prefeitura
O site da Prefeitura no receber um cpia do relatrio, mas sim um
resumo da situao atual da edificao, o nome e registro do responsvel
pela inspeo e o relato dos reparos a serem executados.
12.3 Quanto tempo dever ser mantido e disponibilizado
o RTVP?
O Artigo 5. do Decreto n 37426 de 11 de julho de 2013 determina que O
responsvel pelo imvel dever dar conhecimento da elaborao do laudo
tcnico aos moradores, condminos e usurios da edificao e mant-lo

35

arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos, em local de fcil
acesso e visibilidade.

12.4 Quem responsvel pela elaborao de um
eventual Laudo Tcnico Complementar?
Tendo sido estabelecida a necessidade de medidas reparadoras, o sndico
ou o administrador poder contratar outra empresa ou profissional
devidamente qualificado para atestar a correta execuo dos servios de
reparo e emitir assim Laudo Tcnico Complementar e ainda comunicar
(inserir) o novo laudo no site da Prefeitura.
12.5 Como o responsvel pelo imvel dever proceder
para a realizao da Autovistoria?
O responsvel pelo imvel dever contratar um profissional habilitado
para a Autovistoria. Aps a realizao da Autovistoria, o responsvel pelo
imvel enviar Prefeitura, atravs de um formulrio online, disponvel
no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na pgina da Secretaria
Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu o Comunicado de
Realizao da Autovistoria, indicando a adequao da edificao ou a
necessidade de prazo para realizao das obras de reparo.
Pelo comunicado, ser informado Secretaria Municipal de Urbanismo
que o laudo tcnico atestou as condies adequadas de conservao,
Importante
A SOLUMAP poder disponibilizar a todos os Condminos, atravs da internet, com
acesso controlado por Login e Senha, todos os seus Relatrios de Autovistoria,
atendendo assim as exigncias da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
Acesse o site www.solumap.com.br e fale com um de nossos representantes.


36

estabilidade e segurana do imvel, alm da descrio e localizao do
mesmo, identificao do responsvel pela edificao e do profissional
responsvel pela elaborao do laudo tcnico, com o nmero do respectivo
Registro de Responsabilidade Tcnica- RRT junto ao CAU ou Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART junto ao CREA. O responsvel pelo imvel
tambm dever dar conhecimento do teor do laudo aos condminos e
arquiv-lo por 20 anos.
12.6 Que tipo de profissional deve ser contratado pelo
responsvel pelo imvel, para realizar a Autovistoria?
A Autovistoria dever ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou
empresa, legalmente habilitados nos respectivos conselhos profissionais
(CREA ou CAU), que iro elaborar o laudo tcnico para atestar as
condies de conservao, estabilidade e segurana. O laudo deve ser
obrigatoriamente acompanhado do respectivo Registro de
Responsabilidade Tcnica RRT junto ao CAU ou Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART junto ao CREA.
12.7 Como saber se o profissional contratado habilitado
para realizar a Autovistoria?
Antes de contratar um profissional, o responsvel pelo imvel dever
verificar sua situao junto aos conselhos CREA ou CAU. No site
www.rio.rj.gov.br estar disponvel link para os sites dos conselhos onde
as consultas podero ser efetuadas.
12.8 E se os dados do profissional contratado estiverem
errados ou forem falsos?
Aps o envio do comunicado, o profissional contratado ir receber um e-
mail informando que foi citado como responsvel pela elaborao de um

37

determinado laudo tcnico. Esse e-mail dever ser confirmado, caso
contrrio, o comunicado no ter validade, o processo ficar paralisado e o
proprietrio ser avisado sobre a pendncia.
12.9 Quais so as obrigaes do profissional contratado
para a realizao de uma Autovistoria?
Realizar a Autovistoria na edificao e elaborar laudo indicando as
condies de conservao, estabilidade e segurana da edificao. Caso
seja necessria a execuo de obras de reparos, as mesmas devero ser
identificadas bem como o prazo para sua execuo. Recolher a ART ou
RRT. O profissional responsvel tambm poder comunicar Prefeitura o
prazo para execuo das obras indicadas no laudo de Autovistoria.
12.10 Qual a documentao produzida pela Autovistoria
e que exigncias/consequncias ela pode gerar?
Ser elaborado, pelo profissional, laudo tcnico atestando as condies de
conservao, estabilidade e segurana. Caso o laudo tcnico indique a
necessidade de obras de reparo na edificao, estas devero ser
executadas pelo responsvel pelo imvel que dever comunicar
Secretaria de Urbanismo o prazo estipulado para realizao das mesmas.
12.11 E se houver necessidade de obra de reparo no
imvel, como proceder?
O responsvel pelo imvel dever comunicar o prazo para realizao das
obras de reparo Secretaria de Urbanismo e providenciar a execuo das
mesmas. Aps a concluso das obras, ser elaborado laudo tcnico
complementar atestando que a edificao encontra-se em condies
adequadas de conservao, estabilidade e segurana, o que dever ser

38

comunicado Secretaria Municipal de Urbanismo. As obras devero ser
licenciadas pela Secretaria Municipal de Urbanismo.
12.12 O que acontecer se o responsvel pelo imvel no
fizer a Autovistoria no prazo legal?
A responsabilidade pela segurana dos prdios do condomnio, do
proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme
definido na Lei Complementar N 126/13, respondendo civil e
criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de manuteno da
edificao venha a causar a moradores ou a terceiros.
Alm disso, o responsvel pelo imvel estar sujeito aos procedimentos de
fiscalizao previstos na legislao, podendo ser aplicadas multas no valor
de cinco VR Valor Unitrio Padro Residencial, ou cinco VC Valor
Unitrio Padro No Residencial.
As multas sero aplicadas enquanto no forem cumpridas as obrigaes
do responsvel, at atingir o limite do valor venal do imvel.
12.13 E se no houver cobrana de IPTU no imvel, como
fica?
A Secretaria Municipal da Fazenda possui a Planta de Valores do municpio
onde constam os VRs e VCs de todas as reas. Com essas informaes ser
feito o clculo para a cobrana da multa.

39

12.14 Quais aes devem ser tomadas pelo responsvel
pelo imvel caso este se encontre em situao irregular,
por atraso nas comunicaes ou no conformidade com
as exigncias da Autovistoria tcnica?
No primeiro caso, o responsvel pelo imvel deve providenciar o envio do
comunicado. No segundo caso, deve cumprir as exigncias indicadas no
laudo tcnico para posterior envio de comunicado atestando a adequao
da edificao.
12.15 Como ser realizada a fiscalizao da Autovistoria
por parte da Prefeitura?
A fiscalizao ser feita por amostragem, considerando prioritariamente: a
idade das edificaes, as reas que concentram edificaes de grande
porte, os principais eixos de circulao de pedestres e veculos, as reas de
Proteo do Ambiente Cultural e reas sujeitas agressividade ambiental.
12.16 Quais so as obrigaes do sndico de um
condomnio sujeito Autovistoria?
Providenciar a Autovistoria, mediante a contratao de profissional
legalmente habilitado, comunicar o resultado da Autovistoria Prefeitura,
realizar as obras quando necessrio, dar cincia do laudo aos condminos
e arquiv-lo pelo perodo de 20 anos.

40

12.17 Como se situam os imveis pblicos perante a
Autovistoria?
Os imveis pblicos esto sujeitos s mesmas obrigaes dos imveis
particulares.
12.18 Caso as exigncias do laudo de Autovistoria
demandem gastos e investimentos em obras e reparos,
de quem ser a responsabilidade pela contratao e
execuo?
Do responsvel pelo imvel.
12.19 Ser possvel saber na consulta online se um
determinado imvel j teve alguma inconformidade,
mesmo que tenha sido resolvida?
Sim. A consulta ir mostrar o histrico do imvel, com informaes,
inclusive, sobre o status de laudos anteriores.
12.20 Posso fazer nova Autovistoria antes do prazo de
cinco anos?
Sim. Cinco anos o prazo mximo para a exigncia de nova vistoria
tcnica, mas nada impede que sejam realizadas Autovistoria em prazos
menores.

41

12.21 Onde obter informaes e orientaes relativas
Autovistoria?
Pela Central de Atendimento ao Cidado 1746, na Secretaria Municipal de
Urbanismo, nos respectivos Conselhos Profissionais (CREA/RJ ou CAU/RJ)
e nas entidades ligadas aos sndicos, condomnios e construtoras, como:
SECOVI, ABADI e ADEMI.
12.22 O que uma rea de Especial Interesse Social
AEIS?
Este instrumento foi criado no Municpio do Rio de Janeiro pela Lei
Orgnica de 1990 e pelo Plano Diretor, que o regulamentou em 1992.
atribuio municipal definir parmetros de ocupao em seu territrio, em
harmonia com a Constituio Federal de 1988 e com o Estatuto das
Cidades, aprovado em 2001.
AEIS um instrumento de poltica urbana que permite que o Poder
Pblico d tratamento diferenciado a uma determinada rea, em geral,
ocupada por favela, loteamento irregular ou conjunto habitacional de
baixa renda.
A AEIS aprovada por lei municipal e autoriza a Prefeitura a dar gabaritos
e dimenses de lotes diferentes dos permitidos pela legislao que
disciplina as ocupaes regulares, possibilitando a legalizao dessas
edificaes e incorporando-as cidade formal. Comunidades como
Rocinha, Alemo e Pavo-Pavozinho foram declaradas AEIS para que
pudessem ser urbanizadas.


42

13. Referncias
1) CREA/RJ: http://www.crea-rj.org.br/wp-
content/uploads/2013/08/Cartilha-Autovistoria_WEB.pdf
(Acesso em 18/09/2013)

2) Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ):
http://www.caurj.org.br/

3) Para saber a situao do imvel:
http://www.rio.rj.gov.br/web/Autovistoria

4) http://www.ofluminense.com.br/editorias/habitacao/lei-estadual-
da-Autovistoria-exige-vistoria-periodica-em-predios
5) http://oglobo.globo.com/rio/veja-perguntas-respostas-
elaboradas-pela-prefeitura-sobre-autovistoria-
9006814#ixzz2jU8DmYvo
6) Revista Plano de Contingncia
(www.planodecontingencia.com.br)
7) SOLUMAP (www.solumap.com.br)


43

14. Anexos
Anexo 1: Lei Estadual 6400 e Lei Municipal Complementar n 126
Anexo 2: Modelo de carta com Pedido de Cotao
Anexo 3: Planilha de Cotao (PCot)
Anexo 4: Modelo de Declarao de Conformidade (Proprietrio do Imvel)
Anexo 5: Modelo de Carta de Solicitao de Esclarecimentos Tcnicos
Anexo 6: Modelo Bsico de Relatrio final a ser apresentado
Anexo 7 : Roteiro para entrada de dados no site da Prefeitura do Rio de Janeiro

GRTIS!
Acesse o site http://www.planodecontingencia.com.br, cadastre-se
e receba gratuitamente os anexos em arquivos editveis.

Guia Definitivo para Autovistoria Predial No Município Do Rio de Janeiro V 1 0 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Guia Definitivo para Autovistoria Predial No Município Do Rio de Janeiro V 1 0 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Guia definitivo para contratao de servios de Autovistoria Predial no Municpio do Rio de Janeiro

Verso 1.0 | Verifique se esta a verso mais atualizada www.planodecontingencia.com.br | Facebook.com/planodecontingencia

You might also like