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CAPITULO IV
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA EL DESARROLLO DE
UN CENTRO COMERCIAL MUNICIPAL EN LA CIUDAD DE
SAN FRANCISCO GOTERA, DEPARTAMENTO DE
MORAZAN

Este captulo presenta el estudio de factibilidad para la solucin a los
problemas que afrontan los comerciantes que se dedican a la venta de ropa,
calzado, artesanas, muebles y que se encuentran en las principales calles de
la ciudad de San Francisco Gotera, debido a que no existe un lugar especifico
donde ellos vendan sus productos.
Con este estudio el consejo municipal de San Francisco Gotera podr tomar o
no la decisin de construir el centro comercial municipal.

A. AREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO.

El proyecto beneficiar directamente a los comerciantes de la ciudad de San
Francisco Gotera y los municipios aledaos, ya que esta considerado como
un punto de desarrollo del comercio para la poblacin de los diferentes
municipios del norte del departamento de Morazn.

B. ANALISIS DEL ESTUDIO DE MERCADO.

Segn el anlisis del estudio de mercado se determin que el desarrollo del
centro comercial municipal es aceptable por tener una mayor demanda por
parte de los comerciantes que estn dispuestos en alquilar un local para la
venta de sus productos, los comerciantes y la poblacin en general estn de
acuerdo con la ubicacin que tendr el centro comercial municipal ya que
contarn con un lugar mas accesible y cntrico a la ciudad, lo cual confirma
la factibilidad de llevarse a cabo el proyecto por parte de la alcalda
municipal.

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C. ESTUDIO TECNICO.

1) MACROLOCALIZACION.

El proyecto se desarrollar en la Ciudad de San Francisco Gotera del
departamento de Morazn, en el pasaje Gerardo Barrios, 3
ra
Avenida Sur
y 4
ta
Calle Poniente. El edificio fue utilizado durante el conflicto armado
como cuartel del Destacamento militar n
o
. 4 y al finalizar el conflicto
armado fue donado a la alcalda municipal de San Francisco Gotera, el
consejo municipal considera el edificio del ex cuartel un lugar idneo
para el desarrollo de un centro comercial municipal, teniendo acceso
vehicular, agua, energa elctrica, telfono, tren de aseo y cercano a la
zona comercial de San Francisco Gotera.

2) INGENIERIA DEL PROYECTO.

En la ingeniera del proyecto se plantea como se encuentra la planta
actualmente y su respectiva propuesta la cual esta conformada de la
siguiente manera:

Planta Actual.

La planta del edificio del ex cuartel consta de dos niveles actualmente
el nivel 1 funciona como mercado provisional de comida y granos
bsicos. Pero los miembros del consejo municipal estn tomando las
medidas correctivas para que los comerciantes se trasladen al nuevo
mercado que fue construido para la venta de verduras, frutas y comida.

Nivel 1

Actualmente tiene construido 19 locales con una medida de 18 M
2
dividido por playwood, 2 servicios sanitarios 6 lavamanos y una ducha
que se encuentran fuera de servicio.
80

Nivel 2

En el nivel 2 existen 14 locales con una medida de 18 MT
2
divididos por
playwood, 2 servicios sanitarios, 6 lavamanos, una ducha y actualmente
no se cuenta con parqueo, el rea total construida es de 1,322.1 Mt
2
y el
rea total del terreno es de 1,614.97 Mt
2
. (ver plano #1)

Planta Propuesta.

La planta propuesta para el centro comercial municipal estar distribuida
de la siguiente forma:

Nivel 1

En el primer nivel se construirn 40 locales con una medida de 9 MT
2
, 2
servicios sanitarios, parqueo con capacidad para 20 vehculos, rea
verde donde se ubicar una fuente para darle ms elegancia al lugar, las
divisiones de cada local sern de concreto.

Nivel 2

En el segundo nivel se construirn 50 locales con una medida de 9 mt
2
, 3
locales con una medida de 18.6 mt
2
para negocios que ocupen un
espacio mas amplio, 2 servicios sanitarios, poseer una oficina
administrativa para el gerente y la secretaria y otra oficina para el
personal de mantenimiento, adems se colocar una fuente. rea total
de construccin 2,597.04 mt
2
. (Ver plano #2)










81

D. ORGANIGRAMA PROPUESTO PARA EL CENTRO COMERCIAL
MUNCIPAL.

La organizacin del centro comercial municipal tendr una estructura
vertical que se describe de la siguiente forma:




























Gerente
General
Servicios
Generales

Vigilancia

Mantenimiento

Contador

Secretaria
82

E. ESTUDIO ECONOMICO.

En el estudio econmico se determinan los recursos necesarios para la
realizacin del proyecto, entre los cuales estn: Gastos de administracin y
mantenimiento, los ingresos del proyecto y la inversin estimada para
ponerlo en marcha.

1. INGRESOS DEL PROYECTO.


CONCEPTO
No. DE
COMERCIANTES
PRECIO
UNITARIO

INGRESO
ANUAL
57 $114.28 $78,167.52
Renta Mensual

3 $137.14 $4,937.04
TOTAL 60 $83,104.56


El cuadro anterior presenta los ingresos del proyecto durante el primer ao de
operacin. De los 85 comerciantes se tomo un 70% con lo cual se estima iniciar
con 57 comerciantes, que pagarn una renta mensual de $114.28 y 3 que
pagarn $137.14 por tener locales ms amplios. La renta mensual se clculo
en base al estudio realizado.












83

2. INVERSION ESTIMADA.


CLASE DE INVERSION SUB - TOTAL

TOTAL
- EDIFICIO $256,320.59
Construccin de 57 locales de (9Mt
2
)
cada local $184,680.00
Construccin de 3 locales de (18.6 Mt
2
)
cada local 10,457.14
Remodelacin de 33 locales actuales 38,440.61
Construccin de 4 servicios sanitarios
(34.8 Mt
2
) 6,857.14
Construccin de parqueo (250 Mt
2
) 2,285.71
Construccin de Zona verde (143.5 Mt
2
) 1,028.57
Reparacin de techo para el nivel 2 11,428.57
Construccin de 2 fuentes 1,142.85
- MOBILARIO Y EQUIPO $4,484.56
2 Escritorios 411.43
4 sillas 200.00
2 Computadoras 2,285.71
2 Telfonos 40.00
1 Aire acondicionado 1,142.85
2 Muebles de computadora 160.00
1 Fax 228.57
2 Almohadillas 6.00
2 Sellos 10.00
SUB - TOTAL 260,805.15
10% DE IMPREVISTOS 26,080.51
TOTAL $286,885.66

En el cuadro anterior se presenta la inversin estimada para la construccin de
locales, parqueo, zona verde, servicios sanitarios y reparacin de techo. Se
reflejan los datos para el presupuesto de mobiliario y equipo proporcionados
por los propietarios de algunos centros comerciales.
84

3. GASTOS DE OPERACIN DEL PROYECTO.





CONCEPTO 2004 2005 2006 2007 2008
GASTOS DE ADMINISTRACION
1 Administrador $6,171.43 $6,171.43 $6,356.57 $6,356.57 $6,610.83
1 Contador 2,742.84 2,742.84 2,825.12 2,825.12 2,938.12
1 Asistente administrativa 2,331.43 2,331.43 2,401.37 2,401.37 2,497.42
1 Encargado de mantenimiento 2,114.30 2,114.30 2,177.72 2,177.72 2,264.82
4 Vigilantes 7,131.42 7,131.42 7,345.36 7,345.36 7,639.17
4 Ordenanzas 7,131.42 7,131.42 7,345.36 7,345.36 7,639.17
Gastos de oficina 1,165.70 1,200.67 1,260.70 1,336.34 1,443.24
Telfono 205.70 211.87 222.46 235.81 254.67
TOTAL DE GASTOS DE ADMON. $28,994.25 $29,035.38 $29,934.66 $30,023.65 $31,287.45
GASTOS DE MATTO. GENERAL
Material de limpieza 788.12 803.88 827.99 869.38 930.23
Energa elctrica 1,600.00 1,648.00 1,730.40 1,851.52 2,018.15
Agua 960.00 988.80 1,038.24 1,100.53 1,177.56
TOTAL DE GASTOS DE MATTO. $3,348.12 $3,440.68 $3,596.63 $3,821.43 $4,125.94
TOTAL DE GASTOS DE
OPERACIN $32,342.37 $32,476.06 $33,531.29 $33,845.08 $35,413.39
85

Anlisis de los Gastos de Administracin.

Se refiere bsicamente a los sueldos del personal administrativo el cual
comprende el Gerente, asistente administrativa, personal de mantenimiento y
ordenanzas los cuales se mantienen para los primeros dos aos. Para el ao 3
y 4 los sueldos se proyectan a incrementar en un 3% y para el ao 5
incrementar el 4%.

Los gastos de oficinas incluyen papelera, lpices, bolgrafos, facturas, disquete
de computadora, telfono se estimaron de acuerdo al inicio de las operaciones
del centro comercial los cuales incrementaran anualmente. Para el ao 2 se
proyecta un incremento del 3%, para el ao 3 incrementar el 5%, para el ao
4 incrementar el 6% y para el ao 5 el 8%.

En el telfono se proyecta un incremento ao con ao, en el ao 2 se proyecta
incrementar el 3%, en el ao 3 incrementar 5%, en el ao 4 incrementar el
6% y en el ao 5 incrementar el 8%. Dependiendo del servicio telefnico as
sern los incrementos que tendrn las oficinas administrativas.

Anlisis de los Gastos de Mantenimiento General.

Se refiere bsicamente a los gastos de mantenimiento general en el cual se
proyecta un incremento ao con ao, para el material de limpieza el ao 2 se
incrementar un 2%, para el ao 3 incrementar el 3%, para el ao 4
incrementar el 5% y el ao 5 incrementar del 7%.

El incremento del agua se debe al gasto que se tendr durante el ao, en el
ao 2 incrementar el 3%, para el ao 3 el 5%, en el ao 4 el 6% y en el ao 5
el 7%.

La energa elctrica se incrementar anualmente, en el ao 2 incrementar el
3%, para el ao 3 el 5%, para el ao 4 el 7%, para el ao 5 incrementar el 9%.
La energa elctrica incrementar de acuerdo al uso que se le de diariamente.
86

4. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO.

Para iniciar la ejecucin del proyecto, la alcalda municipal de San Francisco
Gotera requiere de una inversin inicial de $286,885.66; el 60% ser
aportado por la alcalda municipal que equivale a $172,131.40 y el 40%
restante financiando a travs de instituciones financieras el cual se puede
adquirir a una tasa de inters del 9% aun plazo de 5 aos, con una cuota
mensual de $1,912.57

Financiamiento: 40%
Aportacin: 60%
Tasa de inters: 9%
Monto del crdito: $114,754.26
Plazo: 5 aos.

A continuacin se determinara el monto de la cantidad que se pagaran
durante los cinco aos de plazo; para ello se utilizo la formula siguiente.

i (1+ i)
n
A = P
(1+ i)
n
-1

Donde:
A = anualidad.
P = monto del crdito.
I = tasa de inters.
N = numero de periodos de aos para cubrir el prstamo.








87

Sustituyendo:
0.09 (1+0.09)
5

A = $114,754.26

(1+0.09)
5
- 1

0.138476155
A = 114,754.26
0.538623954

A = 114,754.26 (0.257092456)

A = $29,502.45


PAGO A
DEUDA
DESPUES
AO INTERES ANUALIDAD CAPITAL DEL PAGO
0 $114,754.26
1 $10,327.88 $29,502.45 $19,174.57 95,579.69
2 8,602.17 29,502.45 20,900.98 74,679.41
3 6,721.13 29,502.45 22,781.63 51,898.09
4 4,670.82 29,502.45 24,831.63 27,066.46
5 2,435.98 29,502.45 27,066.47 (0.01)


Al final del quinto ao, la alcalda municipal de San Francisco Gotera liquidar
completamente su deuda, quedando un saldo a su favor de $0.01 cts.














88


5. ESTADO DE RESULTADO DEL PRIMER AO DE OPERACIN DEL
CENTRO COMERCIAL MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE SAN FRANCISCO
GOTERA.


ESTADO DE RESULTADO
Del 1. De enero al 31 de diciembre de 2004.

























Ingresos por alquiler $83.104,56
(-) Gastos de operacin $42,670.25
Gastos por servicios de Matto. $3,348.12
Gastos de administracin $28,994.25
Gastos financieros $10,327.88
(=) Supervit del Ejercicio $40,434.31
89

6. INGRESOS PROYECTADOS DEL 2004 AL 2008.





En el cuadro anterior representa los 60 comerciantes que comenzarn a rentar
en el centro comercial municipal. Los ingresos proyectados del perodo 2004 al
2008 se incrementarn de acuerdo al nmero de comerciantes que formarn
parte del centro comercial, y por lo tanto las ganancias tambin incrementan
ao con ao.
No. DE RENTA
AO COMERCIANTES MENSUAL SUB-TOTAL TOTAL
57 114.28
$78,167.52
2004 3
137.14
$4,937.04 $83,104.56
67 114.28 $91,881.12
2005 3 137.14 $4,937.04 $96,818.52
77 114.28 $105,594.72
2006 3 137.14 $4,937.04 $110,532.12
84 114.28 $115,194.24
2007 3 137.14 $4,937.04 $120,131.64
90 114.28 $123,422.40
2008 3 137.14 $4,937.04 $128,359.80
90

7. ESTADO DE RESULTADO PROFORMA.

DEL 2005 AL 2008

CENTRO COMERCIAL MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE SAN FRANCISCO GOTERA.










2005 2006 2007 2008
Ingreso x Alquiler de
Servicio $96,818.52 $110,532.12 $120,131.64 $128,359.80
(-) Gastos de Operacin
Gastos por servicios y
Admn. $32,476.06 $33.531,29 $33,845.08 $35,413.39
Gastos Financieros $8,602.17 $41,078.23 $6,721.13 $40,252.42 $4,670.82 $38,515.90 $2,435.98 $37,849.37
Utilidad del ejercicio $55,740.29 $70,279.70 $81,615.74 $90,510.43
91


8. FLUJO DE FECTIVO ACUMULADO PARA 5 AOS.





DETALLE AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
Ingresos
Saldo del Ao Anterior $21,259.74 $56,099.75 $103,598.13 $160,382.24
Ingreso por Alquiler de Servicio $83,104.56 96,818.52 110,532.12 120,131.64 128,359.80
Total de Ingresos $83,104.56 $118,078.26 $166,631.87 $223,729.77 $288,742.04
Gastos
Gastos de Operacin 32,342.37 32,476.06 33,531.29 33,845.08 35,413.39
Intereses (9%) 10,327.88 8,602.17 6,721.13 4,670.82 2,435.98
Amortizacin 19,174.57 20,900.28 22,781.32 24,831.63 37,066.47
Total de Gastos $61,844.82 $61,978.51 $63,033.74 $63,347.53 $74,915.84
Saldo a ser Transferido $21,259.74 $56,099.75 $103,598.13 $160,382.24 $213,826.20





9. BALANCE GENERAL.
92



CENTRO COMERCIAL MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE SAN FRANCISCO GOTERA.
Del 1
0.
De enero al 31 de diciembre de 2004.























ACTIVO PASIVO
Activo Fijo $290,805.15 Pasivo Corto Plazo
Mobiliario y Equipo $4,484.56
Intereses mas
Amortizacin $29,502.45
Terreno y Edificio $30,000.00 Pasivo a Largo Plazo
Obra Civil $256,320.59 Prstamos a largo plazo $85,251.81
Capital
Capital Social $176,050.89
TOTAL DE ACTIVO

$290,805.15 TOTAL DE PASIVO

$290,805.15
93




F. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO.
1. Costo de Capital o Tasa mnima Aceptable de Rendimiento (TMAR)


TMAR = i + F + iF

Donde:
i = 10%
F = 1.7%

TMAR = 10% premio al riesgo + 1.7% de inflacin + (0.10 x 0.017)
TMAR = 0.10 + 0.017 + 0.0017
TMAR = 0.1187

*TMAR banco = 9%


Porcentaje de aportaciones
Inversionista = 0.60 x 0.1187 = 0.07122 = 7.122%
Banco = 0.40 x 0.09 = 0.036 = 3.60%
= 10.72%

TMAR = 10.72% 11%

La TMAR del capital total ($286,885.66) es del 11% esto significa que es el
rendimiento mnimo que deber ganar el centro comercial municipal para cubrir
el pago de intereses al Banco.

94

2. Perodo de Recuperacin.

El proyecto del desarrollo del centro comercial municipal requiere de una
inversin inicial de $286,885.66
A continuacin se calcula el perodo de recuperacin.



AO

FLUJO NETO
ANUAL

FLUJO NETO
ACUMULADO

0
1
2
3
4
5

(286,885.66)
21,259.74
56,099.75
103,598.13
160,382.24
213,826.20


265,625.92
209,526.17
105,928.04
(54,454.20)


105,628.07
P.R = = 0.6586 x 12 = 7 meses
160,382.24

P R = 3.7 Meses

Explicacin como se calcula el perodo de recuperacin.

El perodo de recuperacin se calcula sumando los flujos netos de efectivo ao
con ao hasta que de el monto de la inversin inicial. Si el perodo de
recuperacin se obtiene antes del tiempo estipulado pero no da exactamente la
inversin inicial se hace dividiendo el flujo neto de efectivo anterior entre la
cantidad del flujo neto de efectivo que sobrepasa la cantidad. Por lo que el
perodo de recuperacin para el proyecto es de 3 aos 7 meses.







95


3. Valor Actual Neto (VAN).


Frmula para calcular el VAN:


FNE
1
FNE
2
FNE
3
FNE
4
FNE
5

VAN= - p+ + + + +
(1+i)
1
(1+i)
2
(1+i)
3
(1+i)
4
(1+i)
5


DONDE:
P = $286,885.66
FNE = $21,259.74, $56,099.75, $103,598.13, $160,382.24, $213,826.20
i = 11%
n = 5 aos.




AO


ENTRADAS DE
EFECTIVO
FACTOR DE INTERES
DEL VALOR
PRESENTE
28

11%


VALOR
ACTUAL
2004
2005
2006
2007
2008
$21,259.74
$56,099.75
$103,598.13
$160,382.24
$213,826.20
0.901
0.812
0.731
0.659
0.593
$19,155.02
$45,553.00
$75,730.23
$105,691.89
$126,798.93
Valor Actual =
(-) Inversin Inicial =
Valor Actual Neto =
$372,929.07
$286,885.66
$86,043.41


Despus de analizar los clculos respectivos se obtuvo un valor actual neto de
$92,003.57 resultando mayor que cero, por lo tanto el proyecto se acepta,
adems la empresa percibir un rendimiento superior a su costo de capital.



28
Ver tabla A-2
96

4. Tasa Interna de Retorno.


Frmula para calcular la TIR:

FNE
1
FNE
2
FNE
3
FNE
4
FNE
5

p = - + + + +
(1+i)
1
(1+i)
2
(1+i)
3
(1+i)
4
(1+i)
5

DONDE:
P = $286,885.66
FNE = $21,259.74, $56,099.75,$103,598.13,160,382.24,$213,826.20
i = ?.
n = 5 aos.




AO


ENTRADAS DE
EFECTIVO
FACTOR DE INTERES
DEL VALOR
PRESENTE
19%


VALOR
ACTUAL
2004
2005
2006
2007
2008
$21,259.74
$56,099.75
$103,598.13
$160,382.24
$213,826.20
0.840
0.706
0.593
0.499
0.419
$17,858.18
$39,606.42
$61,433.69
$80,030.73
$89,593.18
Valor Actual =
(-) Inversin Inicial =
Valor Actual Neto =
TIR =
$288,522.20
$286,855.66
$1,666.54
19%


En esta tcnica se determin el rendimiento real de la inversin, la cual fue
calculada por medio del mtodo de prueba y error, para encontrar el valor de i
que permitiera igualar los flujos de efectivo a la inversin inicial, por lo tanto se
acepta el proyecto, dado que al comparar la TIR con la TMAR resulto que es
mayor 19% > 11% por lo tanto se acepta el proyecto segn el criterio de la TIR.

96