HIPOTECA

- Concepto: Derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del deudor
Es una garant!a real que constitu"e el deudor sobre un inmueble propio para garanti#arle al acreedor hipotecario que $a a cumplir con la
obligaci%n que contra&o En las garant!as reales el deudor pone como garant!a una cosa, para que en caso de incumplimiento su"o, el
acreedor se cobre de ella
En la hipoteca, el deudor da al acreedor el derecho de e&ecutar " hacer $ender la cosa en subasta publica para cobrarse de ah! su crdito,
en caso de que el no pague su deuda
- Caracteres de la hipoteca:
'aturales( )e trata solo de la indi$isibilidad, si llegara a *altar, la hipoteca sigue e+istiendo
Esenciales ,no pueden *altar-(
. Derecho real
/ Con$encional( 0ediante con$enci%n e+presa ,contrato-
1 Accesorio de un crdito en dinero
2 Especialidad
)obre el ob&eto( Inmueble indi$iduali#ado " determinado ,parcela, man#ana, *ines, etc- 3a hipoteca no se
anulara por *alta de alguno de los datos que *alten
)obre el crdito( Por una suma de dinero cierta " determinada
4 Inscripci%n( En el registro de la propiedad para que sea oponible a 15
6 )olemne( Por escritura publica o documentos e+pedidos por autoridad competente para darlos
- Objeto de la hipoteca: 3a hipoteca, siempre sobre el inmueble, se e+tiende tambin a(
. Todos los accesorios del inmueble siempre que estn unidos al principal
/ Todas las me&oras sobre$inientes al inmueble
1 3as construcciones hechas sobre un terreno $ac!o
2 3as $enta&as que resulten de la e+tinci%n de las cargas o ser$idumbres que deb!a el inmueble
4 3os alquileres o rentas debidas por los arrendatarios
6 El importe de la indemni#aci%n concedida o debida por los aseguradores del inmueble
- Cosas no comprendidas en la hipoteca:
. 3os *rutos "a separados
/ 3os tesoros hallados en el inmueble
1 3as adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles $ecinos para reunirlos al inmueble hipotecado
2 3os derechos reales de usu*ructo, ser$idumbre de uso " habitaci%n, " los derechos hipotecarios que no pueden hipotecarse
- Crditos que garantiza la hipoteca: )e constitu"e para garanti#ar un crdito cierto en dinero
- Extensin del crdito que garantiza: 3os gastos, costos, da7os e intereses que deba el deudor por incumplimiento de su obligaci%n se
$an a integrar como accesorios del crdito principal garanti#ado
- Constitucin de la hipoteca:
Condiciones de *ondo(
o )er propietario del inmueble En caso de condominio cada cond%mino puede hipotecar su parte indi$isa, pero el
acreedor hipotecario podr8 cobrarse despus de hacerse la partici%n
o Tener capacidad para ena&enar bienes inmuebles
o Asentimiento con"ugal ,si *uera el caso-
o Principio de especialidad
Condiciones de *orma(
o Por escritura publica
o El acreedor debe aceptar la constituci%n de la hipoteca
o 3a escritura hipotecaria deber8 contener los datos de las partes, indi$iduali#aci%n del inmueble, determinaci%n del
crdito, etc
- La inscripcin puede pedirla: el que transmite el derecho, o el que lo adquiere ,o sus representantes-9 o aquel que tenga inters en
asegurar el derecho hipotecario Tambin podr8 pedirla el autori#ante del documento ,escribano- En cuanto a$eriguaciones "
certi*icados, podr8 hacerlas o pedirlos cualquiera que tenga un inters legitimo en a$eriguar el estado &ur!dico de bienes, documentos,
limitaciones e interdicciones inscriptas
- Efectos de la inscripcin: Permite oponer la hipoteca a terceros )i no se inscribe, solo ser8 oponible a determinados terceros
,escribano, testigos, abogados, herederos de las partes, etc-
- lazo para registrar: Es de 24 d!as )i la inscripci%n *ue dentro de los 24 d!as go#a del bene*icio de tener e*ecto contra 15
retroacti$amente9 si esta *ue *uera de ese pla#o tienen e*ecto contra 15 solo a partir de la *echa de inscripci%n
- rioridad ! reser"a de rango: El deudor al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor puede reser$arse el derecho de
constituir despus otra hipoteca de grado pre*erente, siempre que determina el monto m8+imo que esta *utura hipoteca podr8 alcan#ar
3a reser$a debe inscribirse
- ermuta de rango: Es la posibilidad de que con comn acuerdo, / acreedores hipotecarios intercambien sus rangos
- Caducidad de la inscripcin de la hipoteca: )us e*ectos se conser$an por /: a7os, si antes no se reno$are )i no se renue$a antes de
los /:, esta caduca " debe reconstituirse
- #odalidades de la hipoteca: Puede su&etarse a condici%n o pla#o "a sea en *orma suspensi$a o resolutoria )i es suspensi$a, la
garant!a nace al cumplirse la condici%n " en *orma retroacti$a al d!a en que se constitu"o la hipoteca )i es resolutoria, la garant!a muere
al cumplirse la condici%n
- $ipoteca constituida por un %&: )i la constitu"e el tercero, este se hace responsable ,con un inmueble de su propiedad " a tra$s de la
constituci%n de la hipoteca- de que el deudor cumplir8, de lo contrario se e&ecutara el inmueble del tercero para saldar la deuda
- Efectos de la hipoteca:
a- Entre el constituyente y el acreedor (las partes): ,Art1.4; CC- El deudor propietario conser$a todas las *acultades inherentes al
derecho de propiedad9 pero no puede e&ercer ningn acto de disposici%n material o &ur!dica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el $alor del inmueble hipotecado )i el constitu"ente no cumple con lo dispuesto en el art1.4; el
acreedor podr8, si los actos no *ueron consumados, pedir las medidas cautelares correspondientes ,e&( embargo pre$enti$o- )i
los actos "a se consumaron los acreedores podr8n(
< pedir que se le deposite una suma de dinero estimati$a por los da7os causados9 o
< demandar un suplemento de la hipoteca ,que se agrega a la anterior algo mas de $alor, aumentando la garant!a-
b) El acreedor tiene dos derechos fundamentales:
< Ius persequendi (persecucin): Derecho de perseguir el inmueble hipotecado sin importar quien lo tenga cuando el
deudor lo hubiese ena&enado, total o parcialmente 3as cosas muebles accesorias no podr8n perseguirse
- 'iferencia entre %& adquirente ! %& poseedor: Due7o del inmueble puede ena&enarlo a un 15, el cual puede asumir /
actitudes respecto de la hipoteca(
< )e hace cargo de la deuda( )e con$ierte en el deudor, " responde con todo el patrimonio
< 'o asume la deuda( El acreedor hipotecario por su derecho de persecuci%n erga omnes, $a a ir contra
el inmueble hipotecado que tenga el 15 poseedor, el cual solo responder8 hasta el $alor del inmueble
- (e requiere para ejercer el derecho de persecucin: =ue el crdito sea e+igible9 e hipoteca registrada en tiempo
oportuno ,antes de que el due7o ha"a ena&enado a 15 el inmueble-
- %& poseedor) puede ante la accin del acreedor: De*enderse en &uicio e&ecuti$o9 Pagarle al acreedor hipotecario ,se
detiene la e&ecuci%n-9 Abandonar el inmueble ,"a que solo responde hasta la cosa " no personalmente-9 seguir la
e&ecuci%n del inmueble
< Ius preferendi (preferencia): Derecho que la le" le da al acreedor hipotecario sobre los dem8s acreedores de cobrar con
prioridad )i ha" $arias hipotecas habr8 pre*erencia para la primero inscripta, sal$o que se aplique reser$a de rango
- Extincin de la hipoteca:
Por $!a de consecuencia( E+tinci%n total de la obligaci%n principal, producida por algn modo de e+tinci%n de obligaciones
Por $!a principal( )e e+tingue por si misma en los siguientes casos(
o >enuncia del acreedor( De su derecho hipotecario
o E+propiaci%n " $enta &udicial( Pri$ilegio del acreedor pasa a e&ercerse sobre la indemni#aci%n o sobre el precio de la
$enta
o Con*usi%n( De la calidad de acreedor hipotecario " de propietario irre$ocable del inmueble
o Destrucci%n de edi*icios( 3a hipoteca quedara solo sobre el suelo
o >esoluci%n del derecho de propiedad( )i el que constitu"o hipoteca tenia sobre el inmueble ba&o condici%n resolutoria
" esta se cumple, se e+tingue la hipoteca
- Cancelacin de la hipoteca: Acto &ur!dico por el cual se de&a sin e*ecto la inscripci%n registral de la hipoteca Puede ser(
Cancelaci%n $oluntaria( Por el consentimiento de las partes o por lo menos con el consentimiento del acreedor
Cancelaci%n por sentencia &udicial( El acreedor no ha querido consentir la cancelaci%n, " entonces el deudor se $e obligado a
pedir la cancelaci%n del &ue# Es procedente pedir la cancelaci%n &udicial
o )i la inscripci%n se *undo en un instrumento insu*iciente para constituir hipoteca9
o o si el crdito garanti#ado con la hipoteca *ue pagado9
o o si la hipoteca de&o de e+istir por cualquier causa legal
- Letras ! pagares hipotecarios: )on t!tulos $alores con garant!a hipotecaria El que tenga en su poder las letras o pagares hipotecarios,
sea el deudor o un 15, podr8 solicitar la cancelaci%n, sin que sea necesaria ninguna otra prueba de que se ha pagado la obligaci%n
- *gimen de ejecucin especial de hipotecas: )e aplica siempre que las partes de&en constancia de que se someten a este rgimen
e+presamente, " es as!( pasados 6: d!as de producida la mora, el acreedor intima al deudor al pago integro de lo adeudado ba&o
apercibimiento de remate en *orma e+tra&udicial )i el deudor no paga, el acreedor obtiene la tenencia 3uego se da traslado ,por 4 d!as-
al deudor para que oponga e+cepciones
P>E'DA
- El termino tiene % acepciones: )e llama prenda al derecho real de prenda9 al contrato que da nacimiento a ese derecho real " al ob&eto
que se entrega en garant!a
- Caracter+sticas del derecho real de prenda: Es un derecho real, con$encional ,e+cepcionalmente t8cito-, cuenta con el car8cter de
especialidad e indi$isibilidad ,la prenda es indi$isible pero puede di$idirse la deuda- En general se da para garanti#ar un prstamo, pero
puede garanti#arse cualquier obligaci%n
- Cosas que pueden prendarse: 3as cosas muebles " los crditos, pero ambos deben estar en el comercio Cosas *ungibles o no, pero
deben ser muebles 'o se acepta la prenda sobre cosa a&ena ni *utura, porque lo esencial es la entrega de la cosa al acreedor 3os
crditos deben hacerse por escrito " siempre ha" que entregar el instrumento del crdito al acreedor prendario, para per*eccionar el
contrato
- Constitucin de la prenda: )olo puede constituirla quien es due7o de la cosa 3a prenda constituida sobre cosa a&ena, tendr8 e*ecto
$alido solo si la posesi%n de buena *e de cosa mueble crea a *a$or del que la posee la presunci%n de tener su propiedad, repeliendo
cualquier acci%n de rei$indicaci%n, si la cosa no *ue robada ni perdida Tambin si el deudor da en prenda, al acreedor un ob&eto que no
era de su propiedad, este puede no d8rselo al $erdadero due7o, hasta que alguien le pague su crdito El acreedor puede de$ol$rsela al
due7o que la reclama, e+igindole al deudor que le de otra prenda de igual $alor o que cumpla con la obligaci%n principal )i la cosa
*uese robada o perdida, el due7o podr8 recuperarlas ,sac8rselas al acreedor-, pag8ndole al acreedor lo que el deudor pago por dicha cosa
3a entrega de la cosa es esencial para que na#ca el contrato " el derecho real de prenda
- 'erechos ! deberes de las partes:
Derechos del acreedor prendario(
. A poseer la cosa( Carece del uso " goce porque esta pose"endo solo en garant!a de una obligaci%n
/ A retener " recuperar la cosa
1 A pedir la $enta de la cosa prendada, en remate publico, ante el incumplimiento del deudor
2 A percibir los *rutos e intereses a cuenta de lo que le debe el deudor
Deberes del acreedor prendario(
. 'o puede usar la cosa prendada
/ Conser$ar la cosa
1 De$ol$er la cosa " accesorios cuando la prenda termine
Derechos del deudor ,constitu"ente de la prenda-(
. Tiene los derechos como due7o de la cosa
/ Derecho a que le de$uel$an la cosa, al *inali#ar la prenda, con los accesorios " *rutos que produ&o Adem8s, si el acreedor
abuso de los derechos como poseedor9 el deudor podr8 secuestrarle la cosa " e+igir indemni#aci%n
1 Derecho a quedarse con el sobrante de la $enta de la cosa, luego de saldada la obligaci%n garanti#ada con dicha prenda
Deberes del deudor(
. >eembolsarle los gastos al acreedor por las me&oras que le hi#o a la cosa prendada
/ >esponder por e$icci%n de la cosa prendada
- ,o puede pactarse en el contrato: El pacto comisorio, el cual consistir!a en que el acreedor ante el incumplimiento del deudor, pueda
quedarse con la cosa prendada Ha" una e+cepci%n que nos dice que puede pactarse que el acreedor se quede la cosa ,en caso de
incumplimiento del deudor- pero su $alor se $a a *i&ar al $encimiento de la obligaci%n " no cuando se redacte el contrato
- Ejecucin de la prenda: En general los acreedores deben pedir al &ue#, la $enta de la cosa prendada 3uego el &ue# cita al deudor para
que oponga e+cepciones " si este no las tiene, se sigue la e&ecuci%n En la prenda ha" rangos que se establecen segn la *echa de
constituci%n, siempre con titulo su*iciente ,contrato de prenda- " modo ,tradici%n- )i se hacen las / &untas, no habr8 orden, se cobraran
a prorrata
- renda tacita: 3a que surge cuando "a ha" una obligaci%n garanti#ada con una prenda " se hace una segunda obligaci%n que $ence
antes de que se pague la .5 obligaci%n
- Extincin de la prenda -. formas) como la hipoteca/:
Por $!a principal( >enuncia hecha por el acreedor o por acuerdo de partes9 remate &udicial o con*usi%n
Por $!a de consecuencia( )e e+tingue porque se e+tingui% la obligaci%n principal Ha" una presunci%n Iuris Tantum, que si la
prenda esta en poder del deudor es porque $oluntariamente el acreedor se la de$ol$i% sal$o prueba en contrario
- Caracter+sticas del contrato de prenda: Es el contrato real, produce e*ectos desde que se hace la tradici%n de la cosa Es unilateral,
oneroso " accesorio de la obligaci%n que dio origen a la prenda Puede ser escrito o $erbal, pero *rente a 15 debe hacerse por instrumento
publico o pri$ado con *echa cierta
A'TIC>E)I)(
- Concepto: Derecho real que constitu"e el deudor ,o un 15 por el- sobre un inmueble de su propiedad a *a$or del acreedor, consistente
en darle la posesi%n para que perciba los *rutos del mismo 3os *rutos $an a ser descontados anualmente de lo que el deudor le deba al
acreedor por los intereses del crdito que este le dio, " si sobra ,o no se deben intereses- se descuenta tambin del crdito en si ,del
capital- El ?contrato de anticresis@ es real, unilateral " oneroso
- Caracter+sticas del derecho de anticresis: Es un derecho real, con$encional, accesorio de una obligaci%n principal, indi$isible, go#a
de especialidad, debe tener inscripci%n registral para ser oponible a 15
- *equisitos:
. E+istencia de un crdito determinado, indi$iduali#ado
/ Constituido sobre cosa inmueble
1 )e le da al acreedor la posesi%n del inmueble
2 =ue el acreedor pueda percibir los *rutos para imputarlos a lo que corresponda
4 Anticresis ser8 hecho por quien tenga capacidad para disponer del inmueble ,due7o- o sus *rutos ,usu*ructuario- 'o puede
aquel que solo tenga poder de administraci%n
- 'erechos ! deberes de las partes:
Derechos del acreedor(
o Derecho a poseer el inmueble para retirar los *rutos de la cosa
o Derecho a retener el inmueble hasta que le paguen su crdito, "a que es la *orma de mantener la garant!a
o Tiene derecho a percibir los *rutos( a di*erencia del usu*ructuario ,que go#a de la cosa al quedarse con los *rutos por el
tiempo que dura el contrato- el anticresista se queda con los *rutos solo para imputarlos a un pago " tienen la
obligaci%n de hacer producir *rutos a la cosa Pueden percibir *rutos alquilando el inmueble " qued8ndose con el
dinero del alquiler o culti$ando l mismo el *undo para luego obtener la cosecha, etc
o Derecho a que le reembolsen los gastos que hi#o por las me&ores del inmueble
o Derecho a pedir $enta &udicial del inmueble, en caso de que el deudor no pague la obligaci%n al $encimiento
o Tiene todas las acciones correspondientes para de*ender su derecho ,posesorias, negatoria, policiales, etc-
Deberes del acreedor(
o Conser$ar la cosa " administrarla sin per&udicar al deudor al percibir los *rutos correspondientes
o De$ol$er la cosa si la obligaci%n principal se e+tingue
Derechos del deudor(
o Tiene todas las *acultades que no *ueron dadas al anticresista E&( puede hipotecarla
o Derecho a pedir que le reintegren la cosa cuando se e+tinga la obligaci%n principal
Deberes del deudor( Debe rembolsar las me&oras que hi#o el acreedor
PAB3ICIDAD DE 3O) DE>ECHO) >EA3E)(
)e llama publicidad a aquellos medios usados para di*undir o propagar toda clase de hechos, actos o situaciones Cuando dichos actos,
hechos o situaciones son de !ndole &ur!dica, se la llama publicidad &ur!dica Es mu" importante la publicidad de derechos reales, porque
estos son absolutos, todas las personas deben respetarlos " para ello deben conocerlos a tra$s de medio id%neo Por e&emplo, cuando
una hipoteca esta debidamente inscripta en registro, nadie puede alegar que desconoc!a la e+istencia del derecho
- 'erecho comparado:
)istema Crancs( >egistraci%n no indispensable para que na#ca o se transmita el derecho real, entre partes9 pero si es
indispensable para que sea oponible a 15 Es el sistema aplicado en Argentina, la inscripci%n es declarati$a, no constituti$a
)istema Alem8n( Inscripci%n es constituti$a entre partes " *rente a 15 3a nica di*erencia entre 15 " partes son los e*ectos de la
inscripci%n( *rente a 15 no se admite prueba en contra9 pero entre partes el acto es impugnable
)istema Torrens ,en Australia, EEAA-( 3a inscripci%n es constituti$a El que quiere inscribir un inmueble tienen que
presentar dos cosas( Plano hecho por pro*esional con los detalles del inmueble " la documentaci%n de este )e anuncia por
edictos la intenci%n de inscribir el inmueble, si nadie se opone, se hace Este sistema cuenta tambin con un *ondo de garant!a
recaudado de un porcenta&e de cada >egistraci%n para soportar cualquier $icio o error del registro
- Clasificacin de los sistemas de publicidad:
. 'o registrales( )e usan otros medios, como un contrato o la tradici%n
/ >egistrales( Aqu! se usa la inscripci%n Ha" dentro una subclasi*icaci%n(
a )istema registral de transcripci%n o inscripci%n( el .5 es el que e+ige que se inscriba todo lo relacionado con el derecho
real en cuesti%n ,constituci%n, transmisi%n, etc- el /5 es el que solo e+ige un resumen de esto
b )istema registral personal o real( en el .5 los t!tulos se anotan cronol%gicamente " luego se hace una lista por orden
al*abtico con el nombre de los titulares En el /5 se tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos de la cosa se
llega a un in*orme sobre su estado &ur!dico Este sistema es mas r8pido, cada cosa tiene un *olio real donde se anota la
$ida &ur!dica del bien
c )istema registral declarati$o o constituti$o( en el .5 la inscripci%n sir$e como publicidad, para declarar a los 15 que
entre las partes "a e+iste un derecho real9 en el /5 la inscripci%n es e+igida para que se constitu"a el derecho, tanto
entre las partes como *rente a 15
d )istema registral que con$alida o no con$alida t!tulos( En el .5 la inscripci%n subsana cualquier $icio que el titulo
pudiera tener, mientras que el /5 no con$alida el titulo ni subsana sus de*ectos
'uestro sistema es de inscripci%n, no con$alida, real " declarati$o En nuestro pa!s la tradici%n es el modo su*iciente para
constituir el derecho real, &unto con el titulo su*iciente, pero la inscripci%n es necesaria para que ese derecho real sea $alido con
respecto a 15 a&enos a el )in la inscripci%n es solo $alido entre las partes
- rincipios registrales: -Le! 012340/
Principio de rogacin ,art6-( 3as anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas "a que el registro no
acta de o*icio Pueden pedirlas( a- el autori#ante ,escribano- del documento o su reempla#ante legal ,otro escribano o
secretario del &u#gado-9 b- quien tu$iere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar
Principio de inscripcin ,arts/ " 1-( 3os documentos del art/ deben inscribirse para su oponibilidad *rente a 15, estos son( a-
los que constitu"an, transmitan ,hipoteca- o declaren ,declaratoria de herederos- derechos reales sobre inmuebles9 b- los que
dispongan embargos, inhibiciones " dem8s pro$idencias cautelares ,e&( anotaci%n de litis-9 los establecidos por otras le"es
nacionales o pro$inciales
o >equisitos que deben tener estos documentos ,art1-( a- constituidos por escritura notarial o resoluci%n &udicial o
administrati$a9 b- tener *ormalidades establecidas por las le"es " estar autori#ados sus originales o copias por quin
este *acultado9 c- re$estir el car8cter de autnticos " hacer *e por si mismo o completarlo con otros en cuanto al
contenido que sea ob&eto de la >egistraci%n, sir$iendo inmediatamente de titulo al dominio, derecho real o asiento
practicable
Principio de prioridad ,arts.;, .D, .E " 2:-( Primero en el tiempo, primero en el derecho )i los actos se otorgaron
simult8neamente, en ese caso, ha" que $er cual tiene me&or rango
o >eser$a de prioridad indirecta( Cuando alguien pide un certi*icado sobre un inmueble este tiene una $alide# de .4, /4
o 1: d!as Durante este lapso no se $a a poder modi*icar la situaci%n del inmueble
Principio de tracto sucesivo ,arts.2 " .4-( El orden de prioridad de cada titular que se $a sucediendo, *orma una cadena9 " cada
nue$a inscripci%n se apo"a en otra anterior 'os e registrara un documento en el que apare#ca como titular del derecho una
persona distinta de la que *igure en la inscripci%n precedente El que dispone tiene que ser el ultimo que adquiri%, sal$o las
e+cepciones detalladas en el art.6 conocidas como ?tracto abre$iado@ El art.6 dice que no ser8 necesaria la pre$ia
inscripci%n o anotaci%n a los e*ectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos(
a- Cuando el documento sea otorgado por los &ueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contra!das en $ida por el causante o su c%n"uge sobre bienes registrados a su nombre
b- Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su c%n"uge
c- Cuando el mismo sea consecuencia de actos relati$os a la partici%n de bienes hereditarios
d- Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en *orma simultanea " se re*ieran a negocios &ur!dicos que $ersen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respecti$as autori#aciones ha"an inter$enido distintos *uncionarios
Principio de legalidad ,artD " E-( >egistro tiene *acultad para aceptar o recha#ar el titulo que se pretende inscribir, a tra$s de
un e+amen a los requisitos de *orma El artE di ce que el registro( a- recha#ara los documentos $iciados de nulidad absoluta "
mani*iesta9 b- s el de*ecto *uere subsanable, de$ol$er8 al solicitante, para que lo recti*ique )in per&uicio de ello lo inscribir8 o
anotara pro$isionalmente Cuando la decisi%n no *uese recti*icada podr8 promo$erse el recurso o impugnaci%n que
correspondiere segn la le" local, durante cu"a sustanciaci%n se mantendr8 $igente la inscripci%n o anotaci%n pro$isional@
Entonces( )i la *orma esta correcta, el documento se inscribe9 si la *orma no esta correcta( a- si el $icio es de nulidad absoluta "
mani*iesta, ser8 recha#ado el documento b- si el de*ecto es subsanable, se de$uel$e para que dentro de los 1: d!as sea
recti*icado
De todas *ormas puede ser anotado o inscripto pro$isoriamente por .D: d!as, pero dicha inscripci%n caducara de pleno derecho
si se con$ierte en de*initi$a o si $ence el pla#o de $igencia
Principio de publicidad ,art//, /1 " /4-( Todo el que tenga inters podr8 acceder al registro para enterarse del estado &ur!dico
de bienes, documentos, etc El registro es publico AP>A todo aquel que tenga inters legitimo en a$eriguar el estado &ur!dico
de bienes, documentos, etc
. 3os titulares
/ 3os organismos del estado
1 El poder &udicial nacional " pro$incial
2 Abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores
4 0artilleros, gestores reconocidos en el registro
6 Personas debidamente autori#adas por los pro*esionales del inc4
Principio de presuncin registral: 3o anotado en cada *olio rea se presume $erdadero hasta demostrado lo contrario
Principio de presuncin de integridad o completividad: )i bien el registro no se presume e+acto, si se presume completo Esto
signi*ica que como la inscripci%n no es constituti$a de derechos reales, puede ocurrir que las partes no inscriban todos los
cambios
- *ecurso de rectificacin registral: Es el que tiene aquel que pide la inscripci%n, si no esta de acuerdo con las obser$aciones que le
hi#o el registro a su documento, para que sean re$isadas
- Efectos de la inscripcin: 'uestro sistema es declarati$o " no constituti$o 3a inscripci%n no hace nacer el derecho, pero si lo hace
oponible a 15 Esta tambin sir$e para impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior e incompatible9 si
*ueran compatibles, la inscripci%n dar8 la prioridad al que primero inscriba, establece rango9 a su $e#, los asientos registrales sir$en
como medios de prueba
- #atriculacin: Es la *orma de asignarle a cada inmueble un *olio, para indi$iduali#arlo Para ello se usa el sistema de ?*olio real@ El
?asiento de matriculaci%n@ es el primer asiento con el que se inicia el *olio real, en este se ubica " describe el inmueble para cumplir el
requisito de especialidad o indi$iduali#aci%n
- 'iferencia entre certificado e informe: El certi*icado sir$e para la reser$a de prioridad, garanti#ando que los datos del inmueble no
$an a cambiar El in*orme, solo in*orma, pero no garanti#an bloqueo
- *esponsabilidad del estado por informes errneos: 3os certi*icados son instrumentos pblicos " tienen el mismo $alor que el
asiento registral, es por eso que en caso de error o ine+actitud del certi*icado ser8 responsable el *uncionario que lo e+pidi%, " a tra$s de
el, el estado E&( =uiero comprar una casa, libre de cualquier gra$amen, luego surge que la casa estaba hipotecada " proceden a
e&ecut8rmela
- *egistros personales: Ha" secciones, segn el art1:, donde si se tomara en cuenta a la persona ," no al inmueble-( a- si la persona
esta inhibida para disponer libremente de todos sus bienes9 b- toda otra >egistraci%n personal que ordene la le" " que incida sobre el
estado de los inmuebles o disponibilidad de los mismos
- Cancelacin ! caducidad de inscripciones ! anotaciones del registro: Feneralmente, cancelaci%n es a pedido de parte, se
cancelaran(
con la presentaci%n de solicitud de caducidad9
por la inscripci%n de la trans*erencia del dominio o derecho real inscripto a *a$or de otra persona9
por con*usi%n entre el titular del dominio " el derecho real que lo gra$a9
por sentencia &udicial9
por disposici%n legal
- Catastro: ,3e" /:22:- Es la >egistraci%n, delimitaci%n " reuni%n de in*ormaci%n ordenada relati$a a los inmuebles que est8n en el
pa!s Es como una especie de censo de los inmuebles ubicados en cada lugar
Cinalidad( a- determinar la correcta ubicaci%n, limites, etc de los inmuebles9 b- su estado parcelario " desarrollo9 c- conocer la
rique#a territorial " su distribuci%n9 d- elaborar datos estad!sticos " econ%micos
El art1 habla del poder de polic!a inmobiliario catastral, que sir$e entre otras cosas, para hacer registrar " conser$ar las marcas
de le$antamiento territorial, hacer la cartogra*!a catastral de la &urisdicci%n " e+igir declaraciones &uradas a los propietarios de
inmuebles
ACCIO'E) >EA3E)(
- 5ccin: Derecho que se tienen a pedir alguna cosa en &uicio " es el modo de llegar a e&ecutar ese derecho pidiendo en &usticia lo que es
nuestro o se nos debe
- 5ccin real: Tiene por *inalidad obtener la declaraci%n de un derecho que no a*ecta a la persona sino a la cosa
- 5ccin personal: Protege un derecho personal " que corresponde a una persona para que e+i&a de otra el cumplimiento de cualquier
obligaci%n contra!da o e+igible
- 5cciones mixtas: El actor tienen un derecho personal " uno real, " ambos pueden ser e&ecutados a la $e#
- 5cciones reales:
>ei$indicatoria( )e usa para de*ender a los derechos reales que se e&ercen por la posesi%n " siempre que ha"a Desposesi%n
Con ella logramos la restituci%n de la cosa
'egatoria( )e aplica para los mismos derechos reales que para la rei$indicatoria, pero siempre que ha"a un da7o, lesi%n o
ataque de menor gra$edad que la Desposesi%n
Con*esoria( )e usa para de*ender los derechos reales restantes, es decir, la hipoteca " las ser$idumbres acti$as ,que son los
derechos reales que no se e&ercen por la posesi%n-
< ACCIO' >EIGI'DICATO>IA(
- Concepto: Es con la que cuenta el titular de un derecho de poseer una cosa, contra aquel que e*ecti$amente la posee " no tiene ese
derecho Protege el derecho de poseer, es decir, el titulo 'ace de cualquier derecho real que de posesi%n de la cosa Puede que la
posesi%n no la ha"a adquirido nunca " sin embargo tiene derecho a reclamarla porque le pertenece
-uede ejercerla: / posturas(
>estricti$a( )olo los titulares del derecho real de dominio
Amplia( Todos los titulares de los derechos reales que se e&ercen por la posesi%n
- Casos especiales:
Comprador al que no le hicieron tradici%n de la cosa( Depender8 de en manos de quien este la cosa, si esta en manos del
$endedor, tendr8 que e&ercer una acci%n personal de e+igir el cumplimiento contractual9 " si esta en manos de un 15, entonces
podr8 e&ercer rei$indicatoria
Cesionario de la acci%n( Puede rei$indicar aunque no ha"a recibido la posesi%n
Acreedor del propietario( Puede rei$indicar la cosa que al propietario le pertenece, por subrogatoria
Heredero( Puede rei$indicar )olo debe probar que su antecesor tu$o la posesi%n " la perdi%
3egatario de una cosa determinada( >ei$indica la cosa de manos de un 15 " cita al heredero
Cond%mino( Puede rei$indicar contra otro cond%mino o contra un 15
- Contra quien puede ejercerse: Contra cualquiera que tenga la cosa en car8cter de poseedor o de simple tenedor ,sea a nombre propio
o de otro- 'o podr!a e&ercerse la acci%n contra quien no posee realmente, pero $eamos los / casos que pueden darse(
. Caso de que alguien a prop%sito ,mala *e- dice ser poseedor cuando no lo es( )e lo condena a pagarle al rei$indicante una
indemni#aci%n por los da7os que le ha"a causado 'o podr!a restituirse la cosa porque no la tienen el demandado en su poder,
pero si el rei$indicante pierde la cosa por culpa de aquel, porque paso el tiempo " la cosa *ue usucapida, entonces deber8
indemni#ar el $alor total de la cosa
/ Cuando alguien con mala *e de&a de poseer, se desprende de la cosa para impedir o di*icultar la rei$indicaci%n( )e resuel$e
pagando la correspondiente indemni#aci%n " por eso se la llama pseudos rei$indicaci%n
- Objeto de la rei"indicacin: 3a recuperaci%n de la posesi%n de cosas particulares
- Cosas que no pueden rei"indicarse: a- bienes que no son cosas ,e&( derechos-9 b- cosas *uturas9 c- cosas accesorias mientras estn
unidas a la principal9 d- cosas muebles cu"a identidad no puede ser reconocida, como el dinero, t!tulos al portador, cosas *ungibles
- *ei"indicacin de cosas muebles: El poseedor de buena *e, se presume propietario " podr!a repeler la acci%n de rei$indicaci%n si la
cosa no es robada ni perdida 3a acci%n $a a proceder cuando no se cumplan los requisitos del art/2./ ,cosa no robada o perdida o
buena *e del adquirente- o cuando la adquisici%n sea a titulo gratuito Entonces, pueden rei$indicarse( a- cosas pose!das con mala *e
,aunque la cosa no sea robada o perdida o sea a titulo oneroso-9 b- cosas robadas o perdidas ,aunque sean pose!das con buena *e o a titulo
oneroso-9 c- cosas adquiridas a titulo gratuito ,aunque no sean robadas o perdidas o sean de buena *e-
- *ei"indicacin de inmuebles: Con la re*orma de la .;;.. el nue$o art.:4., protegiendo al 15 adquirente de buena *e " a titulo
oneroso " tambin a la seguridad &ur!dica El nue$o art.:4. dice que ?todos los derechos reales o personales transmitidos a 15 sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en $irtud del acto anulado, quedan sin ningn $alor " pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual, sal$o los derechos de los 15 adquirentes de buena *e a titulo onerosos, sea el acto nulo o anulable@ El
c%digo nos enumera di*erentes casos(
Por despo&o( Contra el poseedor que obtu$o el inmueble por despo&o contra el rei$indicante
Ena&enante de mala *e ,art/;;;-( Este art se considera derogado, por chocar con el nue$o .:4.
Por acto nulo o anulado
Por titulo gratuito
H=ue pasa si adquirente " ena&enante son de buena *e " a titulo onerosoI( 1 posturas
Cl8sica( Es $alida la rei$indicaci%n, aplicando el principio ?nemo plus iuris@
Contraria( In$alida, si procede la acci%n cuando el ena&enante es de mala *e o a titulo gratuito, al contrario no proceder8
Ta+ati$a( Proceder8 solo en los casos e+presos en el c%digo
- ,ulidades:
Entre partes( Obligatorio restituirse aquello que han recibido o percibido en $irtud del acto anulado, "a que la nulidad $uel$e las
cosas al mismo estado en que estaban antes, procede entonces la rei$indicaci%n
Crente a 15 que adquiere el inmueble de quin *ue propietario pero por un acto anulado( antes de la re*orma proced!a la
rei$indicaci%n del inmueble9 despus, la rei$indicaci%n no $a a ser posible si el 15 es de buena *e a titulo oneroso
- 6uicio de rei"indicacin: Juicio para que la acci%n pueda cumplirse Para cumplir con el *in perseguido se pueden usar medidas de
seguridad, estas medidas son el embargo pre$enti$o, el secuestro, anotaci%n de litis, prohibici%n de inno$ar, e+hibir la cosa mueble En
este &uicio, la prueba corresponde al rei$indicante probar que es el due7o de la cosa Podr8 hacerlo mostrando t!tulos de c%mo adquiri%
la cosa Para inmuebles, debe demostrar que toda la cadena de anteriores due7os, ten!an &usto titulo, esta es la llamada ?prueba
diab%lica@, que con el .:4. *ue derogada El demandado tambin puede probar que es el due7o, con sus respecti$os t!tulos
- 5ccin subsidiaria: El rei$indicante puede optar entre intentar la rei$indicatoria directamente contra el poseedor, o una acci%n
subsidiaria de da7o " per&uicios contra el ena&enante " herederos por el da7o causado por la ena&enaci%n
ACCIO' 'EFATO>IA(
- Legitimados para promo"erla: a- poseedores de inmuebles9 b- acreedores hipotecarios impedidos de e&ercer libremente sus derechos
- 7Contra quienes8: Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro ,aunque sea el due7o del inmueble-
- Objeto de la accin:
Pri$ar al demandado de todo ulterior e&ercicio de un derecho real9 o
la reparaci%n de los per&uicios que su e&ercicio anterior le hubiese causado9 u
obligar al demandado a asegurar su abstenci%n por una *ian#a9 o
reducir a sus limites $erdaderos el e&ercicio de un derecho real9 etc
- rueba: El demandante debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca En el caso de que se le quiera imponer una
ser$idumbre, es el demandado el que debe probar la ser$idumbre o carga que pretende sobre el inmueble
ACCIO' CO'CE)O>IA
- Legitimados para promo"erla: a- poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando *uesen impedidos de e&ercer los derechos
inherentes a la posesi%n, que se determinan en el c%digo9 b- titulares $erdaderos o putati$os de ser$idumbres personales acti$as, cuando
*uesen impedidos de e&ercerlas9 c- acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cu"os poseedores *uesen impedidos de e&ercer
derechos inherentes a su posesi%n
- 7Contra quienes8: Contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesi%n de otro o sus ser$idumbres acti$as ,e&( titular
del *undo sir$iente-
- rueba: )i es ser$idumbre, el actor deber8 probar su derecho de poseer el inmueble dominante " su ser$idumbre acti$a9 si no es
ser$idumbre solo tendr8 que probar su derecho de poseer el inmueble
- Caso en que el inmueble dominante o sir"iente pertenece a "arios poseedores con derecho de poseer: 3a acci%n con*esoria puede
promo$erla cada uno sin concurso de los dem8s " la sentencia se les $a a aplicar a todos igualmente Esto no ocurre en la acci%n
rei$indicatoria
DE>ECHO DE >ETE'CIO'(
- Concepto: )urge del art1E1E9 el acreedor tiene en su poder una cosa del deudor, puede retenerla hasta que este le pague la cantidad
que le debe por moti$o de esa cosa El *undamento es la equidad
- ,aturaleza jur+dica: Algunos dicen que es un derecho real9 otros un derecho personal9 una tercera corriente, un derecho sui generis "
por ultimo los que opinan que es una e+cepci%n procesal
- 7Es un pri"ilegio8: 'o, pri$ilegio es ser acreedor pre*erido para el cobro, en cambio, el derecho de retenci%n es un recurso en contra
del deudor que no cumple con sus obligaci%n )in embargo, con las le"es .;;.. " .E44. este derecho genera una suerte de pri$ilegio
,porque da pre*erencia sobre los pri$ilegiados especiales-
- *equisitos:
. =ue el acreedor tenga en su poder la cosa del deudor
/ =ue el crdito a *a$or del acreedor sea e+igible
1 =ue e+ista un moti$o, una relaci%n entre la cosa " el crdito
- Caracter+sticas: .- los casos de derecho de retenci%n surgen solo de la le"9 /- es accesorio de un crdito principal9 1- la cosa retenida
es indi$isible
- Casos en que puede ejercerse: )iempre que la deuda que causa la retenci%n, sur&a de un contrato o de un hecho que produ#ca una
obligaci%n para el tenedor de ella
P>IGI3EFIO)(
- Concepto: Derecho que tienen determinados acreedores a que le paguen lo que le deben, en *orma pre*erente con respecto a otro
acreedor del mismo deudor 3os pri$ilegios siempre surgen de la le" Como regla general, los acreedores al cobrar, est8n en igualdad de
condiciones, sin importar la *echa de adquisici%n de cada obligaci%n )i el pri$ilegio es sobre todo el patrimonio del deudor, se llama
general, si es sobre determinados bienes, especial
- *equisitos:
. =ue ha"a $arios acreedores sobre $ienes del mismo deudor
/ El deudor debe estar en estado de insol$encia )ino el pri$ilegio no tiene sentido
1 El pri$ilegio solo nace de la le", esto signi*ica que el deudor no puede crearlos a *a$or de un acreedor
- ,aturaleza jur+dica: Para algunos es un derecho real9 para otros uno personal9 para autores como 0ariano de Gidal, es una cualidad
de determinados derechos, el tener rango de pre*erencia, es decir que algunos derechos tienen determinada cualidad que los hace tener
cierto grado de pre*erencia para cobrar
- Caracter+sticas:
. De origen legal
/ )on e+cepcionales 3o general es que todos los acreedores tienen iguales condiciones
1 )on accesorios al crdito
2 Indi$isibles Pre*erencia no se e+tingue por el pago parcial de la deuda, subsiste hasta el pago total
- Clasificacin:
Fenerales( )e aplican sobre un con&unto de bienes, el acreedor podr8 cobrar su crdito de un grupo de bienes )e hace $aler
solo en el concurso o quiebra del deudor, donde se e&ecutan colecti$amente sus bienes, es decir, en la e&ecuci%n colecti$a " no
en la indi$idual
Especiales( )obre ciertos bienes particulares )e hace $aler aunque no ha"a concurso o quiebra " puede cobrar sin esperar el
resultado del concurso o quiebra
< Privilegios generales sobre todos los bienes del deudor (muebles e inmuebles): a- gastos de &usticia9 b- crditos del
*isco ,por impuestos-9
< Privilegios generales solo sobre muebles: a- gastos *unerarios9 b- gastos de su ultima en*ermedad9 c- salarios debidos a
los traba&adores, dependientes, etc9 d- alimentos que le ha"an dado al deudor " su *amilia9 crditos a *a$or del *isco "
municipalidades por impuestos pblicos
< Privilegios especiales solo sobre muebles: a- del locador del inmueble( cobra en *orma pri$ilegiada de los muebles que
se encuentran en la casa que el le alquila al locatario por determinados a7os que le deba de alquiler " por los da7os "
per&uicios que hubiere9 b- del posadero9 c- del acarreador9 d- gastos de semilla " cosecha( sobre el precio de la cosecha
que tenga en su poder por .4 d!as despus de su entrega9 e- obrero ,o artesano-, traba&ador en general( se cobra de la
cosa mueble que arreglo ,o *abrico-9 *- $endedor( Pri$ilegio por el precio de la cosa $endida sobre el $alor de ella Es
sobre lo que se debe( esto es para proteger las transacciones " la seguridad del comercio &ur!dico )i *ue re$endida
recaer8 solo si el re$endedor debe el precio )i ha" e+propiaci%n, sobre el monto de la indemni#aci%n )i estaba
asegurada, sobre el monto de la indemni#aci%n del seguro9 g- conser$ador( tiene pri$ilegio por los gastos de
conser$aci%n9 h- depositante( sobre el precio por su $enta ,aunque el no sea su due7o-9 i- acreedor prendario( sobre el
capital de la cosa prendada
< Privilegios especiales solo sobre inmuebles: a- $endedor( El que $ende el inmueble tiene pri$ilegio por el precio que le
deben por esa $enta, intereses $encidos de . a7o " cargas impuestas al adquirente en bene*icio del $endedor " recae
sobre el $alor del inmueble $endido, mientras este en poder del deudor9 b- suministrador de *ondos( tiene pri$ilegio
sobre el inmueble, para que le reembolsen lo prestado, siempre que conste en la escritura que el inmueble se pago con
ese dinero9 c- coherederos " coparticipes que di$iden la masa de bienes9 d- donante9 e- prestamista9 *- suministrador de
materiales9 g- arquitecto, empresario, alba7il9 h- acreedor hipotecario
- Caso de . o mas crditos pri"ilegiados sobre una misma cosa2 Orden para cobrar al momento de ejecucin: Toda$!a no e+iste
un sistema .::K satis*actorio, se aplican reglas generales, que tienen sus e+cepciones(
a- Entre distintos pri$ilegios generales se aplica el orden del art1D;E ,pri$ilegios generales sobre todos los bienes del deudor,
muebles e inmuebles-
b- Entre pri$ilegios generales " especiales, pre$alecen los especiales, sal$o gastos de &usticia
c- Entre pri$ilegios especiales, si el orden no esta pre$isto en el c%digo, se tendr8 que *i&ar un orden en base a la igualdad,
segn la naturale#a de cada pri$ilegio
- Le! de concursos ! quiebras -.92:../: )egn esta le", el orden de los acreedores para cobrar es(
. Acreedores con pri$ilegio especial
/ Acreedores del concurso
1 Acreedores con pri$ilegio general
2 Acreedores comunes o quirogra*arios
4 Acreedores subordinados
- Extincin de los pri"ilegios: a- por e+tinci%n de crdito principal9 b- por perdida o destrucci%n completa de la cosa9 c- renuncia
,e+presa o tacita- del pri$ilegio ,no del crdito-9 d- por salida del bien del patrimonio del deudor ,sal$o que se e&er#a acciones para la
persecuci%n-
P>E)C>IPCIL' AD=AI)ITIGA(
- Concepto: Es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuaci%n de la
posesi%n, durante el tiempo *i&ado por la le"
- ;undamento: es un modo no solo de adquirir el dominio sino tambin otros derechos reales
El *undamento es consolidar situaciones *8cticas como medio de *a$orecer la seguridad &ur!dica, liquidando situaciones inestables, dando
certe#a a los derechos poniendo en claro la composici%n del patrimonio
Importancia del aspecto social aqu! , "a que se le da la posibilidad de adquirir al que realmente las hace producir en desmedro del que no
-Elementos: posesi%n " el tiempo
Posesi%n( son corpus " animus 'o debe ser $iciosa la posesi%n Tiene que ser continua " no interrumpida
Tiempo( el su&eto puede apro$echarse de la posesi%n de sus antecesores por la accesi%n de posesiones
-(ujetos : Todos los que pueden adquirir pueden prescribir )i los bienes son del dominio publico no pueden poseerse, si son del
dominio pri$ado del estado si
-Objeto: Pueden prescribirse todas las cosas cu"o dominio o posesi%n puede ser ob&eto de una adquisici%n 1 a7os con buena *e de cosa
mueble robada o perdida( prescribe / a7os con buena *e de cosa mueble robada o perdida registrable tambin prescribe
-*enuncia de la prescripcin: ,art1E64- se permite la remisi%n de la prescripci%n "a ganada pero no el derecho de prescribir para lo
sucesi$o 3a renuncia a la prescripci%n "a ganada es la renuncia a un derecho incorporado al patrimonio donde solo ha" inters pri$ado
comprometido 3a renuncia puede ser e+presa o tacita
-(uspensin e interrupcin de la prescripcin:
suspensi%n parali#a moment8neamente el curso de la prescripci%n, no destru"e los e*ectos de las posesiones anteriores "
posterior a dicha causal
3a interrupci%n aniquila los e*ectos de la posesi%n anterior a la causa que la produ&o, desaparecida esta, se computa una nue$a
posesi%n
)uspensi%n( inc de hecho, matrimonio, tutela " cratela " aceptaci%n de la herencia con bene*icio de in$entario
Interrupci%n( pri$aci%n de la posesi%n por el termino de . a7o, demanda, reconocimiento " compromiso arbitral
-rescripcin bre"e: .: a7os En comn con la larga en las calidades que debe unir la posesi%n ,publica, paci*ica, continua " no
interrumpida- " debe subsistir por cierto tiempo 0as dos requisitos( &usto titulo " buena *e Justo titulo ,re$estido de las *ormalidades
e+igidas por la le"-
-rescripcin larga: /: a7os de posesi%n publica, paci*ica, continua " no interrumpida
;ormas de hacer "aler la prescripcin: e+cepci%n o acci%n
Como acci%n se aplica /: " /4 de le" .2.4E( le establece las reglas de la anterior prescripci%n treinta7al cuando se hace $aler
como acci%n
Juicio contencioso, contra el propietario en el registro, si es parte la sentencia hace cosa &u#gada en su contra " el $alor del titulo es
absoluto