Manual Da Regularização Fundiaria

MANUAL
DA REGULARIZAO
FUNDIRIA PLENA
miolo_manual.indd 1 02.10.07 12:38:03
PRESIDENTE DA REPBLICA
Luiz Incio Lula da Silva
MINISTRO DAS CIDADES
Marcio Fortes de Almeida
SECRETARIA NACIONAL
DE PROGRAMAS URBANOS
Raquel Rolnik
(janeiro de 2003 a abril de 2007)
Benny Schasberg
DIRETORIA DE ASSUNTOS
FUNDIRIOS URBANOS
Celso Santos Carvalho
REALIZAO, COORDENAO
E FINANCIAMENTO
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Aliana de Cidades
COORDENAO GERAL, EDIO
E ORGANIZAO
Denise de Campos Gouva
Sandra Bernardes Ribeiro
COORDENAO JURDICA
Nelson Saule Junior
Ellade Imparato
REDAO DOS TEXTOS BSICOS
Ana Paula Ribeiro Barbosa
Gabriel Ismael Folgado Blanco
Julia Azevedo Moretti
Mrcia Maria Alves da Silva
Ricardo de Gouva Correa
COLABORADORES
Ronaldo Coelho cendhec
Vera Orange cendhec
PARTICIPANTES DA OFICINA
PREPARATRIA
Nelson Saule Junior (coordenao)
Instituto Plis
Ana Paula Bruno Prefeitura de So Paulo
Ana Paula Ribeiro Barbosa (consultora)
Alex Abiko Aliana de Cidades
Celso Santos Carvalho snpu/MCidades
Cristiane Siggea Benedetto
Aliana de Cidades
Denise de Campos Gouva snpu/MCidades
Ellade Imparato Instituto Plis
Eros Romaro Anoreg
Gabriel Ismael Folgado Blanco (consultor)
Giorgio Romano Aliana de Cidades
Julia Azevedo Moretti spu/mpo
Mariana Kara Jos Aliana de Cidades
Mrcia Maria Alves da Silva cendhec
Miguel Reis Prefeitura de Suzano
Katia Hale Instituto Plis
Paulo Somlanyi Romeiro Instituto Plis
Patricia de Menezes Cardoso Instituto Plis
Patricia Ferraz irib
Paula Santos spu/mpo
Pedro Araujo Prefeitura de Santo Andr
Raphael Santos Prefeitura de Santo Andr
Raquel Rolnik snpu/MCidades
Renata Gonalves labhab/fauusp
Ricardo de Gouva Correa
Fundao Bento Rubio
Sandra Bernardes Ribeiro snpu/MCidades
Suzan Pereira Prefeitura de Suzano
Virginia Murad Fundao Bento Rubio
EQUIPE MINISTRIO DAS CIDADES
Adriana Melo Alves
Antnio Menezes Jnior
Cludia Nascimento Melo
Deborah Lyra Marques da Silva
Denise de Campos Gouva
Ethel Proena Braga
Felipe Vilarinho e Silva
Frederico do Monte Seabra
Gleisson Mateus Souza
Jorge Lucien Munchen Martins
Leonardo Augusto Rodrigues Barros
Leonardo de Almeida Ferreira
Marta Wendel Abramo
Renato Souza
Roberta Pereira da Silva
Sandra Bernardes Ribeiro
Thiago Galvo
Zilda Lcia de Abreu
EQUIPE ALIANA DE CIDADES
Cristiane Siggea Benedetto
PROJETO GRFICO E EDITORAO
Tecnopop
[ Andr Lima / Rafael Alves]
ILUSTRAES
Cena 8
[Cintia Viana / Murilo Silva]
FAVELA DA ROCINHA RJ Douglas Engle / Australfoto
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A SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS do Ministrio
das Cidades (snpu), responsvel pelo Programa Papel Passado,
desenvolve, desde 2003, a Poltica Nacional de Regularizao
Fundiria, construda a partir de amplas discusses com gestores
pblicos municipais e estaduais e com os diversos segmentos
sociais integrantes do Conselho Nacional das Cidades.
Essas discusses mostraram a importncia de se imple-
mentar, como uma das estratgias do programa, uma linha de
ao de apoio capacitao de agentes locais envolvidos com
o tema da regularizao fundiria.
A publicao do Manual da Regularizao Fundiria Plena,
resultado da parceria do Ministrio das Cidades com a Aliana
de Cidades, insere-se na estratgia de capacitao. Constitui im-
portante fonte de informao indispensvel para todos aqueles
que desenvolvem aes voltadas para a concretizao do direi-
to moradia e cidade, mediante processos de regularizao
fundiria sustentveis de assentamentos urbanos ocupados por
populaes de baixa renda.
Na elaborao deste Manual, prossionais com larga expe-
rincia em regularizao fundiria nos Estados de Pernambuco,
Rio de Janeiro e So Paulo produziram os textos bsicos, a partir
dos quais numa ocina de trabalho foi discutido e ampliado o
universo de questes neles abordadas. Participaram da oci-
na de trabalho representantes do Departamento de Assuntos
Fundirios Urbanos da snpu e da Secretaria do Patrimnio da
Unio; consultores da Aliana de Cidades; prossionais respon-
sveis pelos programas de regularizao fundiria dos munic-
pios de So Paulo, Santo Andr e Suzano/sp; pesquisadores
vinculados a organizaes no-governamentais; pesquisadores
da Universidade de So Paulo (usp); e membros do Instituto de
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Registro Imobilirio do Brasil (irib) e da Associao dos Notrios
e Registradores (Anoreg).
A anlise e intercmbio de experincias to ricas permitiram
preparar um Manual que apresenta informaes sobre questes
essenciais para o desenvolvimento das aes de regularizao
fundiria no pas.
Pretendemos com este trabalho apoiar os municpios a
construrem novas prticas de gesto urbana participativa, mul-
tiplicando as aes que visam regularizao fundiria plena
e ao enfrentamento do passivo socioambiental existente nas
nossas cidades. Essas aes certamente contribuiro para a
concretizao da melhoria das condies de habitabilidade de
assentamentos precrios e para a insero da populao a uma
cidade mais justa.
MARCIO FORTES
Ministro das Cidades
APRESENTAO
ALAGADOS BA Stuckert / Arquivo Presidncia da Repblica
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A SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS (snpu),
do Ministrio das Cidades, aps quatro anos de sua criao, en-
frenta como desaos estratgicos, a implementao dos planos
diretores e a ampliao da regularizao fundiria. Com isso,
objetiva-se estabelecer uma nova cultura urbana no pas, de
acordo com as diretrizes da Constituio de 1988 e do Estatuto
da Cidade.
Em 2007, a snpu pretende dar seqncia s aes iniciadas
e avanar naquilo que j se alcanou para, ento, poder enfrentar
as enormes barreiras e obstculos efetivao da funo social
da cidade e da propriedade urbana.
O centro estratgico de uma poltica fundiria urbana para
o pas pode ser sintetizado numa plataforma do acesso terra
urbanizada para todos os segmentos sociais, em reas centrais
ou bem-localizadas, alm de regularizadas. Deve, tambm, estar
articulada poltica de habitao de interesse social e s demais
polticas sociais de incluso social. Essa estratgia passa pela
concretizao dos instrumentos de poltica urbana, como a edi-
cao compulsria, o iptu progressivo, o direito de preempo,
a zeis e a regularizao fundiria. Esses instrumentos devem
ser discutidos e pactuados nos planos diretores participativos,
implementados em processos permanentes de planejamento e de
gesto urbana participativos, integrando a poltica fundiria com
as polticas de habitao, saneamento e mobilidade urbana.
Para a implementao dessa poltica, torna-se fundamen-
tal reforar as aes de assistncia tcnica e capacitao em
planejamento e gesto urbana participativos e mobilizar entes
pblicos e a sociedade para iniciar uma campanha nacional
pelo acesso terra urbanizada para todos os segmentos sociais
e regularizao fundiria plena. Trata-se, assim, de reforar a
capacidade de planejamento e gesto, tanto em nveis estaduais
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e municipais, quanto em escalas metropolitana, regional e ter-
ritorial. Para tanto, buscaremos, tambm, incentivar os atores
sociais a participar ativamente desse processo, reforando a
cultura da gesto democrtica das cidades e o controle social
da poltica urbana por meio dos conselhos das cidades com
carter deliberativo.
Assim, uma das polticas prioritrias a regularizao fundi-
ria plena implementada pelo Programa Papel Passado. As aes
desse programa procuram apoiar os Estados e os municpios
a ampliar o acesso terra legal e urbanizada para a populao
de baixa renda. As aes de capacitao para essa poltica so
imprescindveis para viabilizar e ampliar esse processo.
O presente Manual, neste sentido, parte de um conjunto
integrado de materiais complementares, como o kit de regula-
rizao fundiria, composto por cartilha, CD com experincias
municipais de regularizao e biblioteca jurdica e um livro com
textos conceituais sobre o tema da regularizao. Essa documen-
tao servir de base para uma ampla ao de capacitao de
agentes locais a ser desenvolvida pelos Estados, municpios e
instituies parceiras. Visa tambm disseminao e amplia-
o das aes de regularizao fundiria plena, desenvolvidas
com apoio do governo federal, em assentamentos precrios de
reas urbanas em todo o pas.
O Manual apresenta informaes sobre as questes essen-
ciais que devem ser pesquisadas e analisadas para subsidiar as
aes de regularizao fundiria. Mostra como proceder nos
diferentes processos dessa regularizao em funo das diver-
sas situaes de ocupao do solo urbano por populao de
baixa renda.
A snpu agradece a todos que participaram dessa difcil,
mas graticante, empreitada e convida a todos que fazem a
regularizao fundiria no pas a ser agentes multiplicadores
deste Manual.
EQUIPE DA SECRETARIA NACIONAL
DE PROGRAMAS URBANOS
SUMRIO
FAVELA DA ROCINHA RJ Douglas Engle / Australfoto
Introduo
PARTE 1 Bases da regularizao fundiria sustentvel
01 O direito moradia marco legal
da regularizao fundiria
02 Caracterizao do assentamento
03 Projeto de regularizao fundiria
e cadastramento fsico e social
04 Estratgias de participao da sociedade
05 O licenciamento na prefeitura
06 Instrumentos de regularizao fundiria
07 Registro imobilirio
PARTE 2 O passo a passo da regularizao fundiria
08 Regularizao de ocupaes de interesse social
8.1 Ocupaes de interesse social em reas pblicas
de Estados ou municpios
8.2 Ocupaes de interesse social em reas da Unio
8.3 Ocupaes de interesse social em reas privadas
09 Regularizao de loteamentos
9.1 Loteamentos irregulares
9.2 Loteamentos clandestinos
10 Regularizao de conjuntos habitacionais
de interesse social
11 Referncias bibliogrcas
ANEXOS
Anexo 1 Modelo de cuem
Anexo 2 Modelo de cdru
Anexo 3 Procedimentos da ao de usucapio
Anexo 4 Exemplo de lei municipal que institui
a dao em pagamento
Anexo 5 Cadastro socioeconmico
Anexo 6 Cadastro fsico
Anexo 7 Normas legais
Lei Federal n 11.481, de 2007
Provimento n 17/99-cgj
Institui o Projeto More Legal II
Anexo 8 Quadro de marcos jurdicos
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INTRODUO
ASSENTAMENTO TERRA SANTA CURITIBA PR Acervo HBB / MCidades
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A NOVA POLTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO a cargo do
Ministrio das Cidades parte da construo de um projeto de
desenvolvimento nacional, que coordena e articula aes pbli-
cas e privadas voltadas para a incluso social; o fortalecimento
do direito moradia; a reduo da pobreza e das desigualdades
sociais e regionais; e a superao dos entraves ao investimento
pblico e privado no pas. Procura atender dessa forma s dire-
trizes estratgicas do governo federal direcionadas construo
de Um Brasil para Todos.
Faz parte dessa nova poltica de desenvolvimento urbano
uma rme atuao, que visa integrao plena dos assenta-
mentos precrios cidade formal, por meio da melhoria das
condies habitacionais, urbanizao, acesso aos equipamen-
tos e servios pblicos, erradicao de riscos e regularizao
fundiria. Essa atuao expressa pela criao do Programa
Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos
Precrios, que contm uma ao especca de apoio regulari-
zao fundiria sustentvel urbana (Programa Papel Passado);
pela criao do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
(Lei Federal n 11.124, de 2005); e pelo Programa de Acelerao
do Crescimento (pac), lanado no incio do segundo mandato
do governo Lula, que incluiu investimentos em saneamento
ambiental e urbanizao de favelas.
Com recursos do Oramento Geral da Unio, o Programa
Papel Passado apia, desde 2004, os Estados, municpios, entida-
des da administrao pblica indireta, associaes civis sem ns
lucrativos e defensorias pblicas na promoo da regularizao
fundiria de assentamentos de baixa renda em reas urbanas.
O programa atua tambm na articulao com outros rgos
do governo federal, participando da regularizao fundiria de
ocupaes instaladas em reas da Unio, administradas pela
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Secretaria do Patrimnio da Unio (spu) ou juridicionadas a
outros rgos como o Comando do Exrcito Brasileiro, em reas
urbanas do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria
(incra), e em reas do Instituto Nacional de Seguridade Social
(inss), entre outros.
Decorridos os primeiros quatro anos de existncia, os re-
sultados obtidos mostram que a regularizao fundiria entrou
denitivamente nas agendas municipais e estaduais de poltica
urbana, posto que os principais municpios de todos os Estados
brasileiros j se encontram desenvolvendo programas de regu-
larizao fundiria, com apoio dos governos estaduais e Federal.
Em maio de 2007, eram 2.231 assentamentos em processo de
regularizao em 300 municpios, beneciando 1.374.410 famlias.
Deste total, 316.864 famlias receberam o ttulo de propriedade
ou posse do seu lote, sendo que 97.812 desses ttulos foram
devidamente registrados nos cartrios de registro de imveis.
Esses nmeros so importantes, mas no sucientes, pois o
atual universo de informalidade urbana, de acordo com estimati-
vas realizadas pelo Ministrio das Cidades a partir dos dados do
Censo de 2000, ultrapassa 12 milhes de domiclios, habitados
por famlias com renda mensal de at cinco salrios mnimos.
O pac representa um novo eixo indutor de modicao do
universo da irregularidade urbana. Recursos importantes sero
investidos em intervenes de urbanizao de assentamentos
precrios, que devero propiciar a integrao desses assenta-
mentos cidade de forma plena, o que implica necessariamente
garantir a regularizao patrimonial, administrativa, urbanstica
e ambiental. Investimentos de porte sero tambm realizados
nos programas de proviso habitacional de interesse social,
cujos empreendimentos devero estar inseridos em reas ur-
banas consolidadas, regularizadas e providas de infra-estrutura
e equipamentos pblicos, garantindo a plena integrao dos
novos conjuntos habitacionais cidade.
Com o aporte nanceiro advindo do pac e do Fundo Nacional
de Habitao de Interesse Social ser possvel ampliar signica-
tivamente as aes de regularizao fundiria em todo o pas.
Contudo, a ampliao das aes de regularizao fundiria
no Brasil no depende apenas de recursos nanceiros, mas
tambm da remoo de obstculos legais ainda existentes na
legislao. Os instrumentos de regularizao que garantem o
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direito moradia muitas vezes no podem ser aplicados porque
a legislao ambiental, urbanstica e de parcelamento do solo
apresentam contradies entre si, ou porque a legislao de
registro pblico no atende de forma adequada s necessidades
da faixa mais pobre da populao.
Nesse sentido, avanos recentes como a aprovao da
Lei Federal n 10.931, de 2004, que instituiu a gratuidade do re-
gistro do primeiro ttulo da regularizao fundiria implementada
pelo Poder Pblico, e a aprovao da Resoluo conama n 369,
de 2006, que reconheceu a regularizao fundiria como uma
atividade de interesse social para ns de interveno em reas
de Preservao Permanente, devem ser acompanhados pela
reviso da Lei Federal n 6.766, de 1979, ora em tramitao na
Cmara dos Deputados. preciso adequar essa lei Constituio
Federal de 1988 e ao Estatuto da Cidade de 2001, reconhecen-
do a responsabilidade do municpio pelo licenciamento dos
parcelamentos do solo luz do seu plano diretor, integrando
os licenciamentos urbanstico e ambiental, e introduzindo um
ttulo especco sobre a regularizao fundiria, de maneira a
simplicar e agilizar os processos de regularizao de interesse
social. H vrios projetos de lei que buscam essa adequao,
como o pl n 3.057, de 2000, o pl n 20, de 2007, e o pl n 31, de
2007. A aprovao desses projetos constitui uma contribuio
essencial que o Congresso Nacional pode prestar ao avano da
regularizao fundiria e conseqente concretizao do direito
moradia e cidade no pas. Importante avano tambm foi a
recente aprovao da Lei Federal n 11.481, de 2007, que dispe
sobre a regularizao fundiria em terras da Unio.
Cabe tambm s assemblias legislativas estaduais e as
cmaras de vereadores municipais, bem como aos conselhos
de Meio Ambiente e aos conselhos das Cidades, nos mbitos
estadual e municipal, a tarefa de completar a remoo dos obs-
tculos legais regularizao fundiria de interesse social na
sua esfera de competncia.
Finalmente, preciso investir na capacitao dos agentes
locais da regularizao fundiria, incluindo os gestores e tc-
nicos municipais e os operadores do Direito. O Ministrio das
Cidades est implementando um novo Programa de Capacitao
e Assistncia Tcnica em Planejamento e Gesto Urbana com o
objetivo de fortalecer a capacidade tcnica dos municpios para
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que eles implementem estratgias de desenvolvimento urbano
e elaborem planos e projetos que viabilizem os investimentos
em infra-estrutura social e urbana. A regularizao fundiria tem
papel de destaque nesse programa, contribuindo para a concreti-
zao do direito moradia com vistas a garantir a incluso social
de amplas camadas de nossa populao. Ressalte-se que uma
das diretrizes da poltica nacional de regularizao fundiria a
preferncia na titulao para a mulher, uma vez que cabe a ela,
muitas vezes, o papel de provedora da famlia.
Este Manual, elaborado por meio de uma parceria com a
Aliana de Cidades, entidade internacional voltada para a urbani-
zao dos assentamentos precrios em todo o mundo, insere-se
no esforo de capacitao de agentes locais e faz parte de um
conjunto de instrumentos que inclui:
A CD da Biblioteca Virtual Jurdica contm a legislao
especca relativa regularizao fundiria sustentvel, textos
doutrinrios, jurisprudncia e vrias experincias municipais
de regularizao fundiria. O instrumento voltado,
sobretudo, para operadores do direito: juzes, procuradores,
defensores pblicos, entidades de apoio jurdico e membros
do Ministrio Pblico;
B Livro-texto Referncias Conceituais esse livro contm
os textos-base do curso distncia desenvolvido pelo
Ministrio das Cidades, pela Aliana de Cidades e pela
puc-Minas Virtual, em 2006. Abrange temas conceituais
bsicos da regularizao fundiria;
C Cartilha sobre regularizao fundiria essa publicao
contm diferentes situaes de irregularidade fundiria e
as respectivas possibilidades de regularizao a partir da
legislao em vigor, que garante o direito moradia. Foi
elaborada numa linguagem acessvel, com o foco na histria
de alguns personagens, com ilustraes que ajudam no
entendimento das situaes. Destina-se, principalmente, s
associaes comunitrias, movimentos sociais e moradores
de assentamentos irregulares.
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Neste Manual, o conceito de regularizao fundiria plena
entendido como o conjunto de medidas jurdicas, urbansticas,
ambientais e sociais, promovidas pelo Poder Pblico por razes
de interesse social. Essas medidas objetivam a adequao dos as-
sentamentos informais consolidados, de modo a garantir o direito
social moradia e funo social da propriedade e da cidade.
A regularizao fundiria plena uma meta a ser alcanada,
mas no deve ser um obstculo regularizao fundiria jurdica,
na qual so reconhecidos os direitos reais. Este Manual trata da
regularizao da posse da terra e agrega no item de conjuntos
habitacionais a regularizao edilcia.
O Manual dirigido a todos que tenham interesse na regula-
rizao fundiria. Todavia, objetiva primordialmente constituir-se
em um roteiro para consulta por parte de agentes locais: tcnicos
de prefeituras, representantes e lideranas de associaes de
moradores, promotores de justia e defensores pblicos que se
defrontam com a tarefa de implementar os programas de regu-
larizao fundiria urbana. Pretende ainda ser um instrumento
efetivo de apoio aos movimentos populares na sua legtima luta
pelo direito moradia.
Est dividido em duas partes. Na primeira, apresentam-se
questes comuns a todos os processos de regularizao fundiria
sustentvel: as bases legais do direito moradia (Captulo 1);
os procedimentos para caracterizao fsica e social do assen-
tamento (Captulo 2); o contedo bsico do projeto de regula-
rizao fundiria (Captulo 3); a estratgia de participao da
sociedade (Captulo 4); o processo de licenciamento na prefeitura
(Captulo 5); os principais instrumentos de regularizao fundi-
ria previstos na legislao brasileira (Captulo 6); e o registro
dos ttulos de regularizao fundiria no cartrio de registro de
imveis (Captulo 7).
Esses temas aparecem no Manual sem a preocupao de
uma denio de etapas no tempo, pois o detalhamento de
cada uma das etapas relativas ao processo de regularizao
depender da metodologia de trabalho adotada e das peculia-
ridades locais.
Na segunda parte, discute-se com detalhe a aplicao dos
instrumentos de regularizao fundiria nos principais casos
de irregularidade, apresentando-se, para cada caso, um passo
a passo operacional. Assim, so descritas a regularizao das
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ocupaes de interesse social em reas pblicas e privadas
(Captulo 8), com detalhamento para as ocupaes em terras
municipais e estaduais, terras da Unio e terras privadas; a regu-
larizao dos loteamentos irregulares e clandestinos (Captulo 9);
e a regularizao dos conjuntos habitacionais de interesse social
(Captulo 10).
MANUAL DA REGULARIZAO FUNDIRIA PLENA
10 Regularizao de conjuntos habitacionais
de interesse social
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01 O direito moradia
marco legal da regularizao fundiria
02 Caracterizao do assentamento
03 Projeto de regularizao fundiria e cadastro fsico-social
04 Estratgias de participao da sociedade
05 O licenciamento na prefeitura
06 Instrumentos de regularizao fundiria
07 Registro imobilirio
08 Regularizao
de ocupaes de
interesse social
8.1 Ocupaes de interesse social em
reas pblicas de Estados ou municpios
8.2 Ocupaes de interesse social
em reas da Unio
8.3 Ocupaes de interesse social
em reas privadas
09 Regularizao
de loteamentos
9.1 Loteamentos irregulares
9.2 Loteamentos clandestinos
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PARTE 1
BASES DA
REGULARIZAO
FUNDIRIA
SUSTENTVEL
01
O DIREITO MORADIA
MARCO LEGAL DA REGULARIZAO FUNDIRIA
ASSENTAMENTO PORTO ALEGRE RS Acervo HBB / MCidades
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A REGULARIZAO FUNDIRIA de interesse social uma obri-
gao do Poder Pblico, que deve implement-la como uma das
formas de concretizar um direito dos cidados brasileiros, que
a moradia digna, reconhecido como um direito fundamental
nos termos do artigo 6 da Constituio Brasileira.
Em 1988, a Constituio Federal instituiu, em seu artigo 5, ao
lado da garantia da propriedade, a necessidade de que ela cumpra
sua funo social. No artigo 182, estabeleceu que a poltica de
desenvolvimento urbano, competncia do Poder Pblico muni-
cipal, tem por objetivo ordenar o desenvolvimento das funes
sociais da cidade, e que o Plano Diretor o instrumento bsico
para a denio da funo social da propriedade. E no artigo
183, tratou da garantia do direito moradia, estabelecendo as
condies em que a posse confere ao morador o domnio pleno
ou til sobre o imvel urbano.
Em 2001, o Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257, de
2001) regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio Federal,
estabelecendo os instrumentos de gesto democrtica das cida-
des e de regularizao fundiria que permitem efetivar o direito
cidade e moradia urbana. Destaca-se entre eles, a usucapio
especial de imvel urbano, nas modalidades individual ou co-
letivo, instrumento para regularizao de ocupaes em terras
privadas, assim como a concesso de direito real de uso coleti-
va e o direito de superfcie. J a Medida Provisria n 2.220, de
2001, veio complementar o Estatuto, disciplinando a Concesso
de Uso Especial para ns de Moradia (cuem), instrumento de
regularizao de ocupaes em terras pblicas. O Cdigo Civil de
2002, ao tratar do direito de propriedade, tambm disciplinou o
instituto do usucapio e da desapropriao para ns de regula-
rizao fundiria e adotou o princpio da funo socioambiental
da propriedade.
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Trata-se, portanto, da nova ordem jurdico-urbanstica que
aponta para a gesto democrtica da cidade, cujo principal ins-
trumento o Plano Diretor Municipal Participativo, e para o
reconhecimento do direito moradia, disponibilizando novos
instrumentos de regularizao fundiria.
O Estado brasileiro, nas vrias esferas de governo, no
Executivo, no Legislativo e no Judicirio, tem o dever de imple-
mentar essa nova ordem jurdico-urbanstica, em consonncia
com a Constituio e com os acordos desenvolvidos no mbito
da Organizao das Naes Unidas (onu), como a Declarao
e a Agenda Habitat da Conferncia de Assentamentos Humanos
Habitat ii, realizada em Istambul, em 1996, e os Objetivos de
Desenvolvimento do Milnio, entre os quais se inclui a melhoria das
condies de vida de pelo menos 100 milhes de moradores de
assentamentos precrios at o ano 2020 em todo o planeta.
02
CARACTERIZAO DO ASSENTAMENTO
ALAGADOS BA Stuckert / Arquivo Presidncia da Repblica
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Para se desenvolver o processo de regularizao fundiria plena
preciso caracterizar os aspectos fsicos, urbansticos, dominiais
e sociais do assentamento e da comunidade que ali vive. Para
isso, necessrio fazer uma leitura tcnica de quatro questes
fundamentais, levada a conhecimento da comunidade envolvida,
dando incio ao processo participativo. As questes a serem
examinadas referem-se a:
legislao incidente sobre o territrio ocupado
pelo assentamento;
pesquisa fundiria;
levantamento topogrco;
pesquisa social.
A caracterizao do assentamento servir para que se verique
e se comprove, com nvel de detalhe adequado, a informalidade
da ocupao e o interesse social da regularizao fundiria.
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As diretrizes da Poltica Nacional de Regularizao
Fundiria Sustentvel consideram que a regularizao
de interesse social quando o assentamento ocupado
por famlias que, em sua maioria, recebem uma renda
familiar de at cinco salrios mnimos; quando existem
direitos reais legalmente constitudos; ou quando en-
volvem comunidades inseridas em Zonas Especiais de
Interesse Social (zeis).
A caracterizao deve reunir todas as informaes necessrias
para subsidiar a elaborao do projeto de regularizao. Trata-se,
portanto, de dados importantes sem os quais o processo estaria
sujeito a tornar-se inconsistente. Para seu desenvolvimento so
consultadas fontes primrias e secundrias, em cartrios, distri-
buidores de justia, rgos governamentais, concessionrias de
servios pblicos, entidades locais, e em todos os lugares que
forem necessrios para complementar a pesquisa. Alm disso,
realizam-se os trabalhos de campo, envolvendo os levantamentos
fsicos e os sociais.
LEGISLAO INCIDENTE
O conhecimento da legislao incidente sobre a rea, nas esferas
municipal, estadual e federal, fundamental para o processo de
regularizao fundiria.
Na esfera municipal, devem ser consultadas as seguintes
normas:
a lei orgnica;
o plano diretor, a lei de zoneamento, cdigo de
obras e de edicaes e os regulamentos e normas
referentes s zeis, que estabelecem os parmetros
urbansticos e demais condies de uso e ocupao
do solo no territrio municipal;
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a lei de parcelamento do solo, que dene os parmetros
urbansticos, exigncias de infra-estrutura e procedimento
de licenciamento dos parcelamentos do solo no municpio;
a lei municipal de habitao de interesse social
e de regularizao fundiria;
a legislao ambiental, que dene as condies e restries
ocupao visando preservao ambiental no municpio.
Na esfera estadual, devem ser consultadas:
a Constituio Estadual;
as leis que regulamentam as regies metropolitanas, quando
for o caso;
a legislao estadual sobre registros pblicos, incluindo
pareceres e provimentos da Corregedoria Geral de Justia;
a legislao sobre regularizao fundiria das reas onde h
interesse estadual;
a legislao ambiental.
Finalmente, na esfera federal, h que se consultar:
a Constituio Federal;
o Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257, de 2001, e Medida
Provisria n 2.220, de 2001), para vericar as condies de
aplicao dos instrumentos de regularizao fundiria;
as resolues do Conselho Nacional das Cidades;
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a lei de registros pblicos (Lei Federal n 6.015, de 1973,
e alteraes), que estabelece os procedimentos para registro
dos ttulos de regularizao fundiria pelo cartrio de registro
de imveis;
a lei do parcelamento do solo urbano (Lei Federal n 6.766,
de 1979, e alteraes), que dene os parmetros urbansticos,
exigncias de infra-estrutura e procedimentos para
regularizao fundiria;
a lei de licitaes (Lei Federal n 8.666, de 1993),
principalmente quando se tratar de concesso, alienao e
doao de reas pblicas;
o Cdigo Civil (Lei Federal n 10.406, de 2002), importante,
por exemplo, para se conhecer os procedimentos para
aplicao da ao de usucapio;
a legislao ambiental, que dene as condies
de preservao de reas de interesse ambiental,
especialmente a lei da Poltica Nacional de Meio Ambiente
(Lei Federal n 6.938, de 1981), as disposies sobre as
reas de Preservao Permanente do Cdigo Florestal
(Lei Federal n 4.771, de 1965, e a Medida Provisria n 2.166,
de 2001) e as resolues do conama sobre regularizao
fundiria (como a Resoluo conama n 369, de 2006).
Devem ser consultadas vrias outras leis federais dependendo
do caso que se quer regularizar. Para a regularizao de con-
juntos habitacionais, por exemplo, importante conhecer a Lei
Federal n 4.591, de 1964, que trata das incorporaes e condo-
mnios, enquanto que para a regularizao de assentamentos
implantados em terras da Unio devem ser consultadas a Lei
Federal n 9.636, de 1998, e a Lei Federal n 11.481, de 2007, que
se aplicam gesto do patrimnio da Unio.
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PESQUISA FUNDIRIA
A caracterizao da situao fundiria realizada para que se
conhea quem detm a propriedade formal da rea em que se
localiza o assentamento, o seu domnio e as eventuais aes
judiciais que o envolvem. Compreende pesquisar o registro de
imveis competente sobre a circunscrio territorial da rea. As
principais atividades so:
levantamentos da situao fundiria da rea objeto de anlise:
No registro de imveis competente da circunscrio
territorial da rea devem ser levantadas certides de inteiro
teor das matrculas dos imveis (vintenria, quinzenria,
qinqenria ou de nus reais). Deve ser verificada a
titularidade da rea, a sua cadeia dominial, os limites
fsicos (rea total e permetro) e se existem compromissos
registrados, como os de compra e venda ou de cesso. Para
tanto, deve ser levantada a cadeia sucessria dos registros
da rea que, em alguns casos, pode envolver mais de um
cartrio, devido a eventuais mudanas de circunscrio.
Nos cadastros municipais da Secretaria da Fazenda
Municipal e da Secretaria Municipal de Planejamento ou de
Habitao, deve-se verificar em nome de quem est lanado
o imposto predial e territorial e urbano (iptu), verificar
eventuais inscries dos projetos aprovados de parcelamento
e ainda buscar o sistema de endereamento oficial, inclusive,
das vias do entorno imediato e outras informaes histricas
relativas ao processo de ocupao.
Na Secretaria do Patrimnio da Unio (spu) e nas
procuradorias estaduais pode-se pesquisar as terras
devolutas (terras pertencentes ao patrimnio da Unio
ou dos Estados).
Os institutos estaduais de terras e o Instituto Nacional
de Colonizao e Reforma Agrria (incra) devero ser
consultados especialmente se a gleba estiver localizada
em zona que anteriormente tenha sido rural e no forem
localizadas informaes nos cadastros municipais
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levantamento das aes judiciais em curso, incluindo
eventuais aes civis pblicas, que possam interferir no
processo de regularizao, inclusive na posse exercida,
realizado a partir do nome dos proprietrios identicados
no Registro Geral de Imveis. Essa pesquisa efetuada nos
ofcios de distribuio das aes civis no frum central da
Comarca ou na Justia Federal se a rea for federal ou sua
confrontante, a partir do nome dos proprietrios identicados
nas certides das matrculas, obtidas no Registro de imveis
ou em outros documentos (como escrituras, procuraes ou
compromissos de compra e venda).
levantamento de desapropriaes, penhoras, indenizaes
e de outras formas de interveno na propriedade pelo
Estado, a ser feito nas secretarias de Assuntos Jurdicos, nas
procuradorias municipais, estaduais e nas empresas estatais
concessionrias de servios pblicos. Quando houver ao
judicial, a informao pode ser encontrada nos cartrios
distribuidores dos fruns cveis e na Justia Federal.
PRAA
terreno da ass.
OLMPICA VILA
ESCOLA MUNICIPAL
ALMIRANTE
TAMANDAR
INSTITUTO
EDUCACIONAL
STELLA MARIS
CONDOMNIO
COSTA BRAVA
HOTEL SHERATON
HOTEL
HOTEL
HOTEL
HOTEL
PASSARELA
TRAVESSA DO TAMB
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ESTRADA DO TAMBA
RUA V
RUA VII
RUA VI
ESTRADA DO TAMBA
R U A V I
ESTRADA DO TAMBA
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ESTRADA DO TAMBA
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139A 138 137 136 135 134
133C
133B
133A
133
120C
120B
120A
120
119C
119B
119A
119
118C
118B
118A
118
117C
86A
13
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5
14
14
169
167
165
165
287
ESTRAD
A D
O
TAM
BA
rea remanescente
308
306
302
241
to Cada
ASSUNTO:
REGULARIZAO F
REA ABARCADA PELO PAL 31.489
LOTES DO BAIRRO JARDIM VIDIG
REA SUPOSTAMENTE DOS SUCE
LOTES PERTENCENTES A TERC
SEGUNDO INFORMAES DO C REA ABARCADA PELO PAL 25.527
REA ABARCADA PELA PLANTA DO B
LEGENDA
LIMITE DO ASSENTAME
OBSERVAO: LOTES CUJAS CER
CARTRIO DE REGISTRO DE IM
LOTE 14 DO PAL 3
LOTES 209 e 263
LOTES DO BAIRRO JARDIM VIDIGAL QUE PERTENCEM A CEDAE,
REA SUPOSTAMENTE DOS SUCESSORES DE CRISPIM JOS MARQUES
LOTES PERTENCENTES A TERCEIROS COM INDICAO DE TITULARIDADE
SEGUNDO INFORMAES DO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS
REA ABARCADA PELA PLANTA DO BAIRRO JARDIM VIDIGAL
LEGENDA
LIMITE DO ASSENTAMENTO
OBSERVAO: LOTES CUJAS CERTIDES FORAM ADQUIRIDAS JUNTO AO
CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS:
LOTE 14 DO PAL 31.489 (ANEXO 3.6);
LOTES 209 e 263 DA PLANTA DO BAIRRO JARDIM VIDIGAL (ANEXO 3.5)
EXEMPLO DE MAPA DE PESQUISA FUNDIRIA
VIDIGAL RJ Ambiental Engenharia Ltda.
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LEVANTAMENTO TOPOGRFICO
O levantamento topogrco objetiva coletar e representar em
mapa todas as informaes fsicas e urbansticas relativas ao
assentamento, permitindo a elaborao do projeto de regulariza-
o fundiria e do cadastramento fsico dos lotes. As principais
informaes necessrias so:
limites do assentamento, com denominao das vias
lindeiras e de reas confrontantes;
formas de uso e a ocupao do solo;
cursos dgua, lagos, lagoas, reservatrios, nascentes, reas
de preservao permanente, reas sob linhas de transmisso
de energia ou sobre dutovias, reas com vegetao arbrea
e reas degradadas;
sistema virio, incluindo vielas, caminhos de pedestre
e escadarias;
quadras e lotes;
infra-estrutura implantada (redes de gua, energia, esgoto
e drenagem pluvial).
Esses levantamentos devem ser apresentados em plantas em
escala apropriada para a identicao de cada lote (recomenda-
se usar escala igual ou maior que 1:1.000).
O levantamento topogrco deve preceder ao cadastramento
social das famlias da rea, o que permite que este ltimo seja
relacionado base fsica, imprimindo maior coerncia s infor-
maes no momento da elaborao das aes judiciais. O ideal
a integrao dos levantamentos fsico e social, o que permite
a entrada em campo conjunta das duas equipes, acelerando
a execuo dos trabalhos e facilitando, pela proximidade das
duas abordagens, a participao e a colaborao dos moradores
mobilizados em assemblias.
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Os levantamentos devem estar relacionados com a base
cartogrca municipal e podem ser, em ordem crescente de
complexidade, simples ou planimtrico, planialtimtrico ou
planialtimtrico cadastral.
No levantamento simples denem-se o permetro e a rea do
assentamento, bem como suas divises internas, caracterizan-
do o sistema virio, as quadras e os lotes. No planialtimtrico,
acrescentam-se as informaes referentes altimetria, permitin-
do o traado de curvas de nvel. Finalmente, no planialtimtrico
cadastral so inseridos os dados referentes s construes e
infra-estrutura existente, tais como postes de rede de energia,
rede de gua e esgoto, bocas de lobo e poos de visitao.
O levantamento simples pode ser utilizado no caso de reas
j completamente urbanizadas, pois ele apresenta as informaes
essenciais para o registro cartorial.
J os levantamentos mais complexos, que incluem a in-
formao de altimetria, tm a vantagem de servir de base para
a elaborao dos projetos de urbanizao. Nos casos em que
esses projetos forem realizados concomitantemente ou logo
aps a regularizao, vale a pena optar pelos levantamentos
mais complexos. Alm disso, recomenda-se que esses ltimos
sejam usados sempre que a rea apresentar declividade mdia
maior que 30%.
Instrumentos como gps, aerofotogrametria e imagens de
satlite podem auxiliar nos levantamentos topogrcos realizados
anteriormente, alm de complementarem os dados sobre a rea.
Em reas com declividades inferiores a 30% possvel, inclusive,
utilizar esses instrumentos para a elaborao do levantamento
do assentamento, economizando os recursos empregados para
a identicao das reas.
Sempre que possvel, o levantamento deve ser georreferen-
ciado. Em qualquer caso, as plantas devem ser assinadas por
responsvel tcnico cadastrado no sistema do Conselho Regional
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia crea.
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ATENO
DADOS GEORREFERENCIADOS
Depois do diagnstico, necessrio sistematizar todas
as informaes, de preferncia a partir de uma base
georreferenciada. Essas informaes sero utilizadas
como ferramenta de planejamento e gesto urbana.
O cruzamento dessas informaes e sua visualizao em
mapas possibilitam responder a vrios questionamentos
nas etapas posteriores de regularizao fundiria.
PESQUISA SOCIAL
A pesquisa social tem por objetivo levantar as principais carac-
tersticas da comunidade do assentamento que vai ser regulari-
zado, vericar o interesse social da regularizao e estabelecer
um primeiro contato da equipe tcnica com as lideranas da
comunidade, passo essencial para a implementao do processo
participativo.
Envolve informaes relacionadas populao total, nvel de
renda e atividades econmicas desenvolvidas pelos moradores,
histrico da ocupao, formas de organizao comunitria pre-
ponderantes, tipo e caractersticas das entidades com atuao
social no local e demandas e necessidades por infra-estrutura
e servios urbanos.
Algumas informaes (populao e renda, por exemplo)
podem ser encontradas nas publicaes do Instituto Brasileiro
de Geograa e Estatstica (ibge) com os dados do censo mais
recente e nos arquivos de concessionrias de servios pblicos e
rgos da prefeitura. As demais informaes podero ser obtidas
por meio de entrevistas com tcnicos da prefeitura das reas de
habitao, regularizao ou assistncia social; com servidores
municipais com atuao na rea, em escolas, creches ou postos
de sade; com membros de entidades sociais atuantes na rea;
e com lideranas comunitrias.
03
PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA
E CADASTRAMENTO FSICO E SOCIAL
RECIFE PE CENDHEC
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O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA deve ser feito a
partir da caracterizao do assentamento, complementado por
outras informaes relevantes como equipamentos existentes no
entorno e no assentamento (tais como escolas, postos de sade,
centros comunitrios, hospitais, praas, parques e formas de
transporte pblico), condies de consolidao do assentamento,
eventuais obras previstas para o local por parte da prefeitura,
governo do Estado ou concessionrias de servios pblicos.
Com base nessas informaes e em levantamentos adicio-
nais de campo deve ser realizado o diagnstico do assentamento,
incluindo:
avaliao das condies de infra-estrutura e equipamentos
urbanos existentes, com identicao das reas j
atendidas e da necessidade de expanso das redes
e dos servios pblicos;
avaliao dos projetos de infra-estrutura eventualmente
existentes, discriminando os responsveis e os cronogramas
de implantao;
caracterizao das reas de preservao ambiental e
demais reas de interesse ambiental, com avaliao das
possibilidades e condies para a consolidao da ocupao
existente e da necessidade de remoo de moradias;
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caracterizao das reas de risco de escorregamentos de
encostas e de inundaes, complementada pela avaliao
dos setores que devem ser removidos e daqueles em que
possvel implantar intervenes de erradicao do risco;
avaliao da necessidade de adequao do sistema virio
e de circulao, com levantamento da necessidade
de remoo de moradias.
Com base no diagnstico, elaborado o projeto de regularizao
fundiria, com delimitao das reas passveis de consolidao,
das reas sujeitas remoo, do sistema virio e das demais
reas pblicas.
O cadastro fsico realizado nas reas passveis de conso-
lidao denidas no projeto de regularizao fundiria (vericar
Anexo 6). As informaes obtidas do levantamento topogrco
dos lotes devem ser apresentadas em escala 1:250 ou maior, e
so aquelas necessrias montagem e instruo dos processos
jurdicos ou administrativos. As principais informaes para a
caracterizao fsica dos lotes e moradias so:
delimitao fsica dos lotes (dimenses e rea total);
projeo das construes, principalmente quando os
trabalhos envolverem tambm a regularizao das edicaes
feitas nos terrenos;
identicao do nmero de pavimentos das construes e do
nmero de domiclios no lote;
identicao dos confrontantes de cada lote;
caracterizao do tipo de uso predominante no lote
(residencial, comercial, institucional etc.).
As informaes do cadastro fsico devem individualizar o lote
de forma a torn-lo nico. Compreendem a sua localizao na
quadra e no assentamento; seu nmero; sua forma e dimenses
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(frente, fundos e laterais); rea total; e croquis do lote e vizinhos,
com identicao dos confrontantes.
O cadastro social objetiva caracterizar em detalhe as con-
dies sociais e econmicas dos moradores de cada lote que
ser regularizado.
O cadastramento para qualicao dos moradores um dos
momentos mais importantes do processo. Os cadastradores
devem visitar todas as casas, explicando o projeto aos morado-
res e mostrando que a regularizao fundiria um direito que
envolve no s a segurana da posse, mas tambm o acesso
infra-estrutura urbana, aos servios pblicos e a melhores
condies de habitabilidade.
O cadastramento das famlias deve ser realizado conjunta-
mente com o levantamento topogrco. Enquanto a equipe de
topograa est nas ruas da comunidade, a equipe de cadastro,
de posse das plantas de topograa das quadras j demarcadas,
visita as casas, identicando os moradores e levantando os dados
socioeconmicos e as demais informaes necessrias para a
instruo dos processos jurdicos ou administrativos. Trata-se de
um trabalho de sensibilizao contnuo, uma vez que, mesmo
com o desenvolvimento das atividades prvias de sensibilizao,
sempre h moradores que desconhecem o projeto.
Nunca demais lembrar que, para ns de regularizao
fundiria, essencial que o cadastro social esteja relacionado
com a base fsica do assentamento (cadastro fsico), com vis-
tas a garantir a qualidade das instrues de aes jurdicas ou
processos administrativos.
Os principais passos do cadastro social so:
1 realizao de jornadas de sensibilizao e capacitao da
comunidade sobre as possibilidades legais, jurdicas e
administrativas de regularizao fundiria do assentamento;
2 realizao de reunies e assemblias com a comunidade
para explicar os objetivos e a forma de desenvolvimento
do trabalho, estabelecer os setores nos quais se divide o
assentamento, indicar representantes e lderes de cada setor
e escolher os moradores que acompanharo o levantamento
topogrco cadastral;
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3 seleo e capacitao da equipe de cadastradores, dando-
se preferncia a moradores da comunidade. A capacitao
pode durar trs dias em sua etapa terica. Em seqncia so
realizadas caminhadas com a equipe pelo bairro;
4 denio e elaborao do questionrio a ser aplicado;
5 reunies com os lderes dos vrios setores e treinamento dos
moradores que se dispuserem a auxiliar no cadastro;
6 elaborao do esboo do levantamento topogrco de cada
setor, que deve ser fornecido aos cadastradores pela equipe
de topograa, para que se possa relacionar as informaes
socioeconmicas s informaes fsicas;
7 sada a campo para identicar as residncias, selando
(ou seja, atribuindo a cada domiclio um nmero que
o relaciona com a cha do cadastro), aplicando os
questionrios e solicitando a documentao necessria
propositura de aes judiciais e administrativas;
8 realizao do trabalho operacional de escritrio para
computar os dados obtidos e inclu-los na base fsica,
construindo o cadastro fsico-social.
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IMPORTANTE
Nessa fase devem ser pesquisados todos os domic-
lios do assentamento que sero regularizados, sendo
inaceitvel elaborar o cadastramento por amostragem.
O cadastro social, que deve estar vinculado mora-
dia, deve conter as qualicaes do chefe da famlia e
cnjuge ou companheira(o), tipo de uso da moradia,
renda familiar, prosso ou ocupao do benecirio e
o nmero de moradores no lote. H situaes em que
vrias famlias habitam o mesmo domiclio, desenvol-
vendo relaes particulares de aluguel ou cesso. Nesses
casos preciso desenvolver um trabalho especco para
buscar o consenso entre os moradores sobre quem ser
o benecirio da regularizao (vericar Anexo 5).
Na favela da Rocinha, no Rio de Janeiro, a Fundao
Bento Rubio utilizou as seguintes tcnicas e instru-
mentos no processo de cadastramento:
Ficha de cadastro, na qual os dados do morador
so preenchidos pelos cadastradores;
Caderno de campo, no qual todas as ocorrncias
so descritas pelos cadastradores;
Dirio de visita, no qual os cadastradores registram
as dificuldades para se encontrar o morador, entre
outras informaes;
Planta de quadra, na qual possvel planejar
e monitorar as visitas dos cadastradores em campo;
Planta do terreno com confrontantes, que ajuda
na identificao do terreno que vai ser objeto da ao;
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Ficha de documentos faltantes, que orienta os
cadastradores em relao ao morador que j est
na fase de entrega de documentos;
Selo visita, que colado na casa que foi visitada
e cujo morador no foi encontrado.
Alm da coleta de dados para a realizao do cadastro social,
preciso providenciar cpias dos documentos necessrios para
instruir os processos administrativos ou judiciais da regulari-
zao fundiria.
Essa etapa fundamental e precisa ser cuidadosamente
monitorada, pois a entrega ou no de documentos depende, em
ltima instncia, da vontade do morador. Devem ser adotadas es-
tratgias para tornar mais fcil a entrega dos documentos, como
a varredura de rua, evento realizado nos nais de semana em que
a equipe de mobilizao percorre determinadas ruas do assen-
tamento explicando a importncia da coleta da documentao
para o desenvolvimento do projeto, prestando contas das etapas
j concludas e convidando para as prximas atividades.
A documentao necessria depende do tipo de instrumento
de regularizao fundiria que vai ser utilizado e, de um modo
geral, envolve os seguintes aspectos:
identicao pessoal do benecirio: rg, cpf/mf, certido
de casamento, certido de separao ou divrcio, certido
de nascimento, comprovante de endereo (residencial
e comercial), prosso ou ocupao.
comprovao de renda ou declarao de isento na Receita
Federal, que, por vezes, exigida em juzo para ns de
assistncia judiciria gratuita ou por norma estadual ou
municipal para a concesso de benefcio;
comprovao da posse, por meio de contas de gua e luz,
matrcula de lhos na escola, carteira de vacinao dos
lhos, notas scais de compra de mveis e equipamentos
domsticos, contratos e quaisquer outros documentos hbeis
que comprovem o tempo em que a famlia reside no local.
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ATENO
H moradores que no dispem da documentao
pessoal completa e precisam de auxlio para a sua ob-
teno. Para superar essa diculdade, podem ser or-
ganizados mutires para a emisso dos documentos
pessoais necessrios, envolvendo a prefeitura, cartrios
e a Defensoria Pblica.
Quanto comprovao de posse, deve-se sempre
buscar realizar a prova documental, pois a comprova-
o por meio de depoimentos de testemunhas, ape-
sar de possvel e justicvel, nem sempre aceita pela
Administrao Pblica ou pelo Judicirio.
Quando o atual morador no tiver tempo suciente
de posse, pode-se somar o tempo de posse dos seus
antecessores no imvel. Nesse caso, necessrio juntar
os documentos que comprovem a posse de todos os
moradores includos na cadeia sucessria.
04
ESTRATGIA DE PARTICIPAO
DA SOCIEDADE
FEDERAO RONDONIENSE DE MULHERES PORTO VELHO RO Acervo MCidades
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A PARTICIPAO SOCIAL dever ocorrer durante todo o processo
de regularizao fundiria, iniciando-se com a mobilizao e in-
formao da comunidade sobre o trabalho a ser desenvolvido.
A leitura tcnica, realizada na fase de caracterizao do as-
sentamento, deve ser apresentada e discutida com a comunidade
local. A partir dela construda a leitura comunitria. Para tanto,
devem ser discutidos os problemas, as demandas e as priorida-
des, de forma que o trabalho de regularizao possa contribuir
com a soluo de questes relevantes, tais como reassentamento
de moradias, melhoria das condies habitacionais, implanta-
o de projetos de urbanizao e de saneamento ambiental e
elaborao de legislao municipal especca para a rea. Esse
enfoque integrado permite o conhecimento mais abrangente da
comunidade, identicando as principais prioridades a serem aten-
didas pelas diferentes esferas de governo, reforando o aspecto
da interlocuo dos diversos rgos envolvidos, destacando a
importncia da regularizao fundiria para a construo de uma
cidadania plena e permitindo que o processo de regularizao
fundiria, por sua natureza, seja um articulador e catalisador de
outras intervenes locais.
A participao da comunidade poder acontecer por meio
de assemblias gerais e peridicas; reunies especcas nos
vrios setores do assentamento; escolha de lideranas setoriais;
plantes jurdicos, urbansticos e sociais de esclarecimentos; e
plantes para a coleta de documentos.
Aps as primeiras articulaes, restrita a um crculo menor
de parceiros e lideranas, deve ser promovida uma reunio de
maior amplitude, para a qual devem ser convidados os demais
formadores de opinio de toda a comunidade, como os direto-
res de escolas, postos de sade e creches, os coordenadores de
grupos culturais, esportivos e comerciais, diretores de ongs com
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trabalho na rea ou religiosos. Nessa reunio so apresentados
e discutidos o objetivo e a proposta de trabalho, recolhem-se
sugestes e busca-se sensibilizar os atores que podem colaborar
no processo.
Outra reunio, com os mesmos atores, pode ser realizada
no meio do processo, apresentando os primeiros resultados.
Poder tambm ser realizada uma ltima reunio de avaliao
ao trmino dos trabalhos.
As primeiras articulaes com os moradores a serem bene-
ciados com a regularizao ocorrem nas assemblias (organiza-
das por setores, ruas ou bairros), onde se apresenta a proposta
de trabalho e sua agenda. Durante as assemblias, os moradores
podem tirar dvidas e fazer crticas e sugestes, permitindo os
necessrios ajustes no mtodo de trabalho a ser adotado.
Durante as assemblias deve ser incentivada a formao de
grupos de representantes, que tm a misso de acompanhar o
dia a dia do trabalho na rea, bem como auxiliar na divulgao
do projeto aos outros moradores. Por meio dos representan-
tes, as famlias tm maior facilidade para tirar dvidas, criticar
e apresentar sugestes, imprimindo interveno um carter
transparente e compartilhado.
As assemblias por quadra devem ser realizadas no momen-
to imediatamente anterior ao incio do levantamento topogrco
em cada trecho. Cpias de cartilhas e outros documentos so
entregues nas jornadas de sensibilizao e capacitao, cando
disposio tambm no escritrio local para os demais mora-
dores interessados.
A instalao de um escritrio de campo tambm tarefa
essencial para que se d a articulao com as lideranas locais,
contribuindo para a organizao comunitria e incentivando a
participao da populao no projeto. um local de referncia
para o acompanhamento de todo o processo, sendo utilizado
para: divulgao de informaes; coleta de documentos; reali-
zao de plantes jurdicos, urbansticos e sociais; acompanha-
mento dos processos; e realizao de reunies das comisses
de representantes.
O escritrio deve permanecer funcionando para atender
moradores no cadastrados e aqueles que ainda no entregaram
todos os seus documentos. A ser o local onde se reuniro os
moradores para atendimento s exigncias dos juzes, quando os
processos judiciais tiverem sido ajuizados, ou para atendimento
s exigncias feitas nos processos administrativos.
As audincias pblicas so processos formais necessrios
para a aprovao de leis, licenas ambientais e de estudos de
impacto de vizinhana, conforme determinao legal. No pro-
cesso de regularizao, as audincias pblicas formais podem
tambm ser obrigatrias se a legislao municipal assim deter-
minar. Mesmo quando no forem obrigatrias, pode-se utiliz-
las para discutir, decidir, eleger, deliberar sobre a opo dos
instrumentos de regularizao adotados, os critrios utilizados
e, especialmente, para respaldar a atuao dos agentes envol-
vidos no processo.
importante tambm realizar ocinas de trabalho, com
representantes dos vrios setores do assentamento, com o ob-
jetivo de estabelecer consensos sobre os procedimentos que
sero adotados. Nessas ocinas, a participao dos vrios agen-
tes que estaro envolvidos no processo essencial, incluindo
tcnicos de prefeituras, defensores pblicos, representantes de
organizaes no-governamentais, entre outros.
54
Os principais instrumentos de mobilizao so:
Cartilhas entregues aos moradores em assemblias,
reunies e eventos, nas jornadas de sensibilizao e
capacitao. Constituem-se pea fundamental para a
divulgao e esclarecimentos sobre o projeto.
Dia Mais Legal.
Cabuu e Laranjeiras
Nova Iguau rj.
Fundao Bento Rubio.
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Cartazes e faixas colocados em locais estratgicos da
comunidade, antecedendo a realizao de um evento. Quando
da entrada do projeto em determinada rea, os primeiros
cartazes convocam para a realizao das assemblias. As
faixas so utilizadas tambm para indicar a realizao de
uma atividade numa determinada rua, como, por exemplo, a
topograa ou o cadastramento (Ateno: os cadastradores
vo estar na sua rua hoje, durante todo o dia. Aproveite para
cadastrar seu imvel, para entregar seus documentos).
Carro de som em muitas comunidades, especialmente nas
de maior porte, o carro de som joga um papel preponderante
na informao pblica. Pode ser utilizada a moto ou
bicicleta de som em setores onde o carro no tem acesso.
Esse tipo de comunicao pode ser utilizado nos dias que
antecedem um evento importante e no dia de sua realizao
(reforo), como assemblias, reunies e plantes jurdicos,
urbansticos e sociais ou para informar sobre o incio de uma
etapa, como dos servios de topograa, do cadastramento ou
do atendimento no escritrio para entrega de documentos.
Rdios e televiso comunitria se houver esse tipo
de veculo na comunidade, ele pode ser utilizado para
a veiculao de notcias e entrevistas que divulguem e
informem sobre o desenvolvimento do projeto.
Bicicleta de som.
Cabuu e Laranjeiras
Nova Iguau rj.
Fundao Bento Rubio.
Dia Mais Legal.
Cabuu e Laranjeiras
Nova Iguau rj.
Fundao Bento Rubio.
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A MOBILIZAO DOS PARCEIROS
Antes mesmo de comear as atividades de regularizao, ne-
cessrio estabelecer um dilogo entre todos os atores envolvidos
no processo, incluindo as lideranas comunitrias.
importante estabelecer um contato com o juiz diretor do
frum local, bem como com o juiz corregedor permanente de
registros pblicos da comarca (em alguns Estados, essa funo
cumulada com a titularidade de varas cveis), que tem com-
petncia legal para expedir normas sobre a regularizao de
loteamentos, sobre os procedimentos das aes judiciais desti-
nadas ao reconhecimento do direito moradia ou propriedade
e sobre o registro de sentenas e ttulos no cartrio de registro
de imveis, alm de ser responsvel pela scalizao da correta
aplicao das normas de servio da Corregedoria Geral da Justia,
da legislao notarial e de registro e dos princpios que norteiam
a atividade notarial e registrria.
Outro parceiro importante o promotor de Justia, repre-
sentante do Ministrio Pblico Estadual (ou Federal, quando
a rea a ser regularizada for da Unio), designado para a rea
de habitao e urbanismo, cujo papel de scal da lei e, nesse
sentido, dever autuar processos administrativos para apurar
irregularidades urbansticas sempre que elas cheguem a seu
conhecimento. Poder ser parceiro vital na soluo dos conitos
de interesse, promovendo termos de ajustamento de conduta
que comprometam as partes (prefeitura, loteador, proprietrio,
construtor e moradores) para solucionar problemas que impeam
a regularizao fundiria. Alm disso, os promotores de Justia
atuam necessariamente nos processos judiciais de usucapio e
concesso de uso especial para ns de moradia, quando neles
estiveram envolvidas vrias pessoas.
Os defensores pblicos so os agentes do Poder Pblico
responsveis por prestar assistncia jurdica gratuita a todos
aqueles que no tm renda suciente para garantir seu direito de
acesso Justia. Vrias defensorias pblicas j formaram ncleos
especializados em regularizao fundiria, constituindo-se num
importante parceiro para o ajuizamento e acompanhamento de
aes judiciais, como aes de usucapio ou aes civis pblicas.
Alm disso, devem defender a populao nas aes de despejo
e de reintegrao de posse.
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O ocial maior, responsvel pelo Servio de Registro de
Imveis da circunscrio em que o assentamento se localiza,
uma gura essencial no processo, pois cabe a ele denir o
procedimento de registro dos ttulos no cartrio. Sua presena
desde o incio do processo de regularizao fundamental para
que a preparao dos documentos seja feita de acordo com as
suas exigncias prvias.
O ocial de registro civil das pessoas naturais e os tabelies
de notas locais podem trazer importante contribuio para o
processo. Os primeiros, auxiliando na regularizao da docu-
mentao civil dos moradores (registro de nascimento, casa-
mento e bito, por exemplo). Os segundos, lavrando escrituras
pblicas de separao, divrcio, inventrio e partilha, desde
que observado o disposto na Lei n 11.441/07, e alm de outros
atos notariais teis para documentar as aes desenvolvidas ao
longo da regularizao, desde a lavratura de escrituras pblicas
de cesso de direitos reais, at a lavratura de atas notariais das
assemblias realizadas, prevenindo possveis litgios.
Finalmente, outra colaborao decisiva no processo de re-
gularizao fundiria a dos servidores pblicos municipais dos
diversos rgos envolvidos, como os do gabinete do prefeito,
das secretarias de Planejamento, Habitao, Assuntos Jurdicos,
Meio Ambiente, Assistncia Social e Finanas.
O certo que, na esfera pblica, toda e qualquer pessoa que,
de alguma forma, interferir no processo de regularizao fundi-
ria, deve ser chamada a participar. preciso que todos estejam
anados, pois somente com o comprometimento de todos os
atores envolvidos o caminho ser trilhado numa s direo.
59
Instncias Parceiros
Municipal
Secretaria de Urbanismo, Habitao.
Cmara de Vereadores
Estadual
Secretaria de Urbanismo; de Planejamento; de
Habitao, Defensorias Pblicas, Ministrio Pblico
Federal
Secretaria do Patrimnio da Unio, Ministrio
das Cidades, Ministrio Pblico, Defensoria Pblica
Poder Judicirio
Juzes, Tribunais de Justia Estaduais,
Tribunais Regionais Federais
Comunidade
Associao de moradores, diretores de escolas,
postos de sade e creches, grupos culturais,
esportivos, comerciais e religiosos
ONGs e entidades
ongs relacionadas questo urbana,
Universidades, entidades prossionais e rgos
de assitncia judiria
Cartrios de Registro
de Imveis e Notas
Cartrios locais, Associao dos Notrios e
Registradores do Brasil (Anoreg), Instituto de
Registro Imobilirio do Brasil (irib), Colgio Notarial
05
O LICENCIAMENTO NA PREFEITURA
61
O LICENCIAMENTO NA PREFEITURA, obtido aps a aprovao do
projeto de regularizao fundiria, essencial para que se atinja
a regularizao administrativa, com a incluso do assentamento
nos cadastros municipais e formalizao do sistema virio, das
demais reas pblicas e dos endereos dos lotes.
Ele importante, mas no pode ser um impeditivo da
concretizao do reconhecimento do direito moradia. Assim,
quando a regularizao envolver apenas a dimenso jurdica e
patrimonial, ela poder ocorrer sem o licenciamento municipal,
que ser realizado em uma etapa posterior.
Como o procedimento de licenciamento na prefeitura varia
muito de municpio para municpio, a primeira coisa a ser feita
consultar o setor competente para certicar-se das exigncias
e normas locais especcas. importante que o municpio tenha
uma legislao prpria sobre parcelamento do solo, regulariza-
o fundiria e zonas especiais de interesse social, que dena
o procedimento para a emisso do auto de regularizao de
loteamentos, desmembramentos, conjuntos habitacionais, con-
domnios, favelas e demais tipos de irregularidades existentes
em seu territrio.
Para o licenciamento ser necessrio o projeto de regulari-
zao fundiria (tambm chamado de projeto do parcelamento
do solo ou planta de alinhamento pal), constitudo de plantas,
memorial descritivo e quadro demonstrativo de reas.
O projeto de regularizao fundiria, elaborado em escala
adequada (1:1.000 ou maior) e preferencialmente georreferen-
ciada, deve conter, no mnimo, o nome do assentamento, sua
localizao e uma planta com o traado do sistema virio e de
circulao; as quadras e lotes com as respectivas dimenses, rea
e numerao; as reas destinadas a uso pblico institucional; as
reas verdes; as reas de Preservao Permanentes; e as faixas
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no edicveis, quando existentes. A implementao desse pro-
jeto, com as obras de urbanizao e instalao de equipamentos
e servios pblicos, levar regularizao urbanstica.
PLANTA DE PARCELAMENTO REGULARIZADO
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O memorial descritivo deve conter um breve relato sobre o pro-
cesso de regularizao fundiria, com uma apresentao geral;
croqui de situao, com a localizao da rea de interveno
e seu entorno imediato em escala adequada; descrio dos
aspectos legais e institucionais incidentes na rea; justicativa
e condicionantes do parcelamento do solo urbano; histrico
da ocupao da rea; situao dominial; descrio analtica do
stio fsico; localizao; topograa; formas de uso e ocupao do
solo; sistema de circulao; infra-estrutura urbana; densidade
populacional; espaos e equipamentos pblicos; sistema de
endereamento; e normas de uso e ocupao do solo.
O quadro demonstrativo das reas deve conter a identicao
e a rea de cada lote, do sistema virio, das reas verdes, das reas
institucionais e das faixas de domnio e servido. A somatria
dessas reas dever coincidir com a rea total da gleba expressa
na matrcula existente no cartrio de registro de imveis.
QUADRO DEMONSTRATIVO DE REAS
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A REGULARIZAO
FUNDIRIA EM ZEIS
Um dos objetivos mais importantes da regularizao fundiria
a integrao plena dos assentamentos cidade, instituindo
regras de controle de uso e ocupao do solo de acordo com a
legislao municipal.
Como os assentamentos irregulares no seguem os pa-
dres legais (caso contrrio no seriam irregulares!), a funo
da regularizao fundiria adaptar, na medida do possvel, a
situao existente aos padres mnimos urbansticos e ambien-
tais, reconhecendo a realidade de cada lugar.
O Estatuto da Cidade, ao instituir a Zona Especial de Interesse
Social (zeis), teve por objetivo justamente criar um instrumento
que permitisse reconhecer e acolher, no arcabouo legal, os
padres urbansticos especcos adotados pela populao nas
ocupaes de interesse social.
Dessa forma, a regularizao fundiria de um assentamento
includo numa zeis pelo plano diretor ou outra lei municipal
facilitada, pois o Estatuto da Cidade (na alnea f do art. 4) permite
a xao de parmetros especiais, mais exveis, condicionado
existncia de um plano de urbanizao aprovado, normalmente,
pelo conselho gestor da zeis.
Outra vantagem da zeis que ela contribui para a sustentabi-
lidade do assentamento regularizado, estabelecendo disposies,
como a proibio de remembramentos de lotes ou a exigncia
de manuteno do uso residencial, que evitam a expulso dos
moradores e a apropriao da rea por segmentos sociais com
maior poder econmico.
ATENO
A lei das zeis poder, por exemplo, permitir casas de
frente e fundo, moradias sobre laje, dimenses diferen-
ciadas para circulao viria que garantam acessibilidade,
recuos e coecientes de aproveitamento de acordo com
as caractersticas das ocupaes locais e perl social
dos ocupantes.
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A REGULARIZAO FUNDIRIA
EM REAS DE PRESERVAO
PERMANENTE
A partir de julho de 2006, com a edio da Resoluo conama
n 369, a legislao ambiental reconheceu que a regularizao
fundiria em reas urbanas uma atividade de interesse social
que, em certas condies, justica a interveno ou supresso
de vegetao em reas de Preservao Permanente (apps) em
margens de cursos de gua, entorno de lagos, lagoas e reserva-
trios articiais e em topo de morros e montanhas.
Assim, possvel regularizar ocupaes implantadas nesses
tipos de apps, desde que elas estejam inseridas em zeis e que
j estivessem consolidadas em julho de 2001.
A autorizao para regularizar as ocupaes em apps dada
pelo rgo ambiental municipal, quando o municpio dispuser
de conselho de meio ambiente de carter deliberativo e plano
diretor, mediante anuncia prvia do rgo ambiental estadual.
Nos demais casos, a autorizao dada pelo rgo ambiental
do Estado.
Para obter a autorizao, o Poder Pblico municipal deve
elaborar o Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel. Desse
plano deve constar o levantamento das caractersticas urba-
nas e ambientais da sub-bacia na qual se insere a ocupao a
ser regularizada, a anlise das potencialidades e fragilidades
ambientais da rea e a demonstrao que o projeto de regula-
rizao vai introduzir melhorias nas condies ambientais e de
habitabilidade no assentamento. Dever, tambm estabelecer
as medidas para preservao, conservao e recuperao das
apps remanescentes e daquelas no passveis de regularizao,
garantindo, assim, que no sejam reocupadas.
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A REGULARIZAO FUNDIRIA
EM REAS DE RISCO
A regularizao deve garantir as condies de habitabilidade, por
isso em reas de risco o Poder Pblico tem o dever de garantir
condies de segurana adequadas.
Em muitos casos, possvel implantar uma obra (muros de
arrimo, retirada de camadas de solo instvel ou drenagem de
guas pluviais) que elimina o risco na rea, tornando possvel
manter as moradias no local, regularizando-as.
Em outros casos, a estabilizao da rea no tecnicamente
vivel ou muito onerosa, devendo o Poder Pblico providenciar
a remoo e garantir a moradia em outro local.
ANTES
ANTES
DEPOIS
DEPOIS
Imagens:
Arquivo Instituto de
Pesquisa Tecnolgica
de So Paulo (ipt).
67
06
INSTRUMENTOS DE
REGULARIZAO FUNDIRIA
VILA DOS PAPELEIROS PORTO ALEGRE RS Jorge Munchen / Acervo MCidades
69
H VRIOS INSTRUMENTOS PREVISTOS na legislao para se pro-
ceder regularizao fundiria dos assentamentos de interesse
social, garantindo s famlias uma condio segura de posse de
sua moradia. Os principais deles, assim como as condies ne-
cessrias para sua utilizao, so apresentados neste captulo.
USUCAPIO ESPECIAL URBANO
A usucapio um instrumento pelo qual se transfere ao possuidor
a propriedade plena de imvel particular, por meio de sentena
judicial declaratria, se comprovado o exerccio da posse mansa
e pacca, no prazo xado em lei. Ela opera a despeito da vontade
do antigo proprietrio.
A modalidade de usucapio especial urbana foi criada pelo
artigo 183 da Constituio Federal que previu que aquele que
possuir para sua moradia ou de sua famlia rea de at 250m
2
,
pelo prazo de cinco anos ininterruptos e sem oposio, no sendo
proprietrio de outro imvel urbano ou rural, adquirir o domnio
sobre a rea e poder solicitar ao juiz que assim o declare.
Em 2001, o Estatuto da Cidade disciplinou a execuo da
poltica urbana dada pelos artigos 182 e 183 da Constituio
Federal, prevendo em seus artigos 9 a 14, que a usucapio ur-
bana poderia ser reconhecida tanto da forma individual, quanto
na forma coletiva, na qual se reconhece o domnio de vrias
pessoas ou famlias ocupando coletivamente uma rea de terras
sem que seja possvel individualizar os lotes.
A sentena que declarar o domnio adquirido por meio da
usucapio coletiva instituir um condomnio indivisvel entre
os possuidores, atribuindo a cada um idntica frao ideal. As
fraes ideais podem ser diferenciadas de acordo com a rea ocu-
pada por cada um dos moradores, desde que haja concordncia
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expressa do grupo. Esse condomnio poder ser dividido por
urbanizao posterior ou por deciso de, no mnimo, dois teros
dos condminos.
O Estatuto da Cidade trouxe outros implementos a essa
modalidade de usucapio ao determinar que sua declarao pelo
Judicirio se d em processo com rito sumrio e que a carta de
sentena da declarao do domnio seja registrada gratuitamen-
te. Permitiu ainda que as associaes de moradores de bairro,
legalmente constitudas, atuem como substitutas processuais
dos moradores.
No Anexo 3 apresenta-se os principais aspectos do proce-
dimento da ao de usucapio.
CONCESSO DE USO ESPECIAL
PARA FINS DE MORADIA (CUEM)
A cuem um instrumento para regularizao fundiria em reas
pblicas urbanas, da Unio, Estados, municpios e Distrito
Federal, criado juntamente com a usucapio urbana, pelo
artigo 183 da Constituio Federal, e disciplinada pela Medida
Provisria n 2.220, de 2001.
O direito cuem limitado s posses anteriores a 30 de
junho de 2001. Assim, o morador que comprovar a posse de rea
pblica, de forma mansa e pacca, ininterrupta, de cinco anos
anteriores data de 30 de junho de 2001, dever ter este direito
reconhecido pelo Poder Pblico por meio de emisso de ttulo
administrativo ou declarado por sentena judicial. necessrio
tambm que o morador no seja proprietrio ou concessionrio
de outro imvel urbano ou rural.
Na forma individual, a rea ocupada para ns de moradia
no poder ser superior a 250m
2
. Na forma coletiva, ser atri-
buda frao ideal de terreno igual a cada possuidor indepen-
dentemente da rea ocupada, desde que cada frao ideal no
seja superior a 250m
2
.
A cuem gratuita, pode ser transferida pela cadeia suces-
sria ou por herana, pode ser vendida ou doada, e pode ser
oferecida como garantia para nanciamentos habitacionais
(Lei Federal n 11.481, de 2007).
O Poder Pblico deve garantir novo local de moradia ao
possuidor quando o local de ocupao acarretar risco de vida ou
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sade dele e de sua famlia. Nos casos em que a rea ocupada
for de uso comum do povo, estiver destinada a projeto de urba-
nizao, for de interesse da defesa nacional, ou de preservao
ambiental ou de ecossistemas, se estiver reservada construo
de represas ou obras congneres ou se estiver situada em via
de comunicao, o Poder Pblico poder optar entre garantir o
direito no prprio local de moradia ou assegurar ao morador o
exerccio desse direito em outro local.
A concesso ser extinta se o concessionrio der outro uso
rea ou se adquirir outro imvel urbano ou rural.
A concesso um direito real subjetivo e, em princpio, deve
ser requerida Administrao Pblica por via administrativa, que
tem o prazo de at um ano para conced-la. Em caso de resposta
negativa ou de ausncia de resposta, deve ser requerida em juzo.
Todavia, nada impede que o pedido seja requerido diretamente
ao Judicirio se houver resistncia aparente da municipalidade
em aceitar o pedido de reconhecimento do direito. Como direito
real, o ttulo de cuem pode ser registrado no cartrio de registro
de imveis competente.
CONCESSO DE DIREITO REAL
DE USO (CDRU)
A cdru o instrumento que possibilita que o proprietrio d
o domnio til de seu imvel a um terceiro interessado. Ela
aplicvel a reas pblicas e particulares, sendo regulamentada
pelo Decreto-lei n 267, de 1.979 (vericar Anexo 2).
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, em que o proprie-
trio de uma rea (cedente) outorga a terceiro (cessionrio),
por meio de contrato gratuito ou oneroso, o direito de usar o
seu imvel por prazo determinado ou indeterminado, da forma
estipulada no contrato. Assim, resolvel, tanto pelo descum-
primento das condies contratuais quanto pelo decurso do
prazo estipulado.
Quando o cedente for o Poder Pblico, a outorga do direito
pode ser feita por meio de termo administrativo, que dever ser
lavrado nos termos previstos na legislao vigente para outorga
e registro da cdru. Por exemplo, se o outorgante for o munic-
pio, deve ser consultada a legislao municipal para respaldar
e formalizar a outorga. Quando a cdru for feita para ns de
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regularizao fundiria, a legislao federal (Lei n 8.666, de 1993)
expressamente autoriza a dispensa de licitao.
Finalmente, o Estatuto da Cidade revitalizou esse instrumen-
to ao estabelecer, em seu artigo 48, que quando utilizados pelo
Poder Pblico em programas para ns habitacionais de interesse
social, os contratos de cdru tero carter de escritura pblica e
constituiro ttulo de aceitao obrigatria para nanciamentos
habitacionais, desde que registrados no cartrio de registro de
imveis competente. A Lei Federal n 11.481, de 2007 consolidou
a possibilidade de utilizao da cdru como garantia para os
nanciamentos habitacionais.
DIREITO DE SUPERFCIE
O Direito de Superfcie foi includo no conjunto de instrumen-
tos de regularizao fundiria do Estatuto da Cidade (arts. 21
a 24) e previsto em ttulo especco no Cdigo Civil (arts. 1.369
a 1.377).
Pode ser empregado tanto para regularizar ocupaes em
reas particulares como em reas pblicas, dando ao superci-
rio o direito de uso da rea, da forma estipulada no contrato,
desde que respeitada a legislao urbanstica.
Trata-se de um direito real, em que o proprietrio do imvel
cede ao supercirio o direito de uso do solo, subsolo e espao
areo do terreno.
O contrato dever ser feito por escritura pblica, a ser regis-
trada no cartrio de registro de imveis e poder estabelecer a
cesso do direito de superfcie a ttulo oneroso ou gratuito, por
tempo determinado ou indeterminado. Normalmente, o super-
cirio responder por todos os tributos que incidirem sobre o
imvel, a no ser que o contrato estipule forma diversa.
Esse direito tambm poder ser transferido a terceiros, res-
peitadas as estipulaes contratuais, e ser transferido aos her-
deiros no caso de morte do supercirio. Na alienao do direito
de propriedade, dever ser dada preferncia ao supercirio, ao
passo que na alienao do direito de superfcie dever ser dada
preferncia ao proprietrio do imvel.
O direito extingue-se pelo advento do termo ou pelo descum-
primento pelo supercirio de suas obrigaes contratuais. Extinto
o contrato, o fato dever ser averbado no registro imobilirio e
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o proprietrio recuperar o domnio pleno sobre o imvel, e as
acesses que tiverem sido feitas sobre o imvel com ou sem
indenizao, conforme o contratado.
O direito de superfcie pode ser dado em garantia, para
ns de nanciamentos habitacionais, desde que respeitado o
seu prazo de vigncia, pois o direito se extingue pelo advento
do termo ou pelo descumprimento pelo supercirio de suas
obrigaes contratuais. Extinto o contrato, o fato dever ser
averbado no registro imobilirio, e o proprietrio recuperar o
domnio pleno sobre o imvel.
PARA SABER MAIS:
Estatuto da Cidade guia para implementao pelos muni-
cpios e cidados. 2001. Cmara dos Deputados. Instituto
Plis, caixa, Presidncia da Repblica.
ALIENAO
A alienao dos bens pblicos imveis s admitida para os
bens que integram a categoria dos bens dominiais, devendo
atender s disposies da Lei de Licitaes (Lei Federal n 8.666,
de 1993).
Apesar de no ser muito empregada para a regularizao
fundiria, a alienao um instrumento til para viabilizar a ven-
da, para ns habitacionais, de prdios que tiveram uso especial
destinados Administrao direta ou indireta e que deixaram
de ser utilizados.
DOAO
A doao, instituto do Direito Civil, o contrato pelo qual uma
pessoa (o doador), por liberalidade, transfere gratuitamente um
bem do seu patrimnio a um donatrio que o aceita.
A Administrao Pblica pode fazer doaes de bens imveis,
desde que estejam desafetados do uso pblico, e haja autoriza-
o legislativa, avaliao prvia e seja justicada por interesse
pblico ou social, como no caso da regularizao fundiria.
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A doao pode ser simples ou com encargos. No primeiro
caso, no se exige do donatrio nenhuma contrapartida ou condi-
o. J no segundo caso, se atribui ao donatrio o cumprimento
de uma obrigao. De qualquer forma, o instrumento de doao
dever conter todos os detalhes sobre o ato: se h encargos,
condies, prazo para cumprimento, clusulas especiais sob
pena de nulidade do ato.
ADJUDICAO COMPULSRIA
Ocorre quando o morador possui um documento que comprova
que adquiriu e pagou pelo imvel, mas no possui a sua escritura.
A partir dessa comprovao proposta uma ao judicial e o
juiz decide pela adjudicao compulsria e o registro do imvel
em nome do comprador.
A adjudicao s gerar registro se o imvel adquirido for
regular, isto , se previamente existir matrcula ou transcrio
em nome do vendedor.
DESAPROPRIAO
Desde 1941, com a publicao do Decreto-lei n 3.365, que disps
sobre a desapropriao por utilidade pblica, possvel desa-
propriar reas para a implantao de loteamentos. A partir de
1962, com a Lei Federal n 4.132, a desapropriao por interesse
social passou a ser utilizada para promover a justa distribuio
da propriedade ou condicionar seu uso ao bem-estar social
(art. 1), fortalecendo-se a idia de desapropriar para ns de
regularizao fundiria.
Em seu artigo 2, essa Lei considerou de interesse social
para ns de fomentar a moradia: o aproveitamento de todo
bem improdutivo ou explorado sem correspondncia com as
necessidades de habitao, trabalho e consumo dos centros de
populao a que deve ou possa suprir por seu destino econmico;
a manuteno de posseiros em terrenos urbanos, onde, com a
tolerncia expressa ou tcita do proprietrio, tenham construdo
sua habitao, formando ncleos residenciais de mais de dez
famlias; e a construo de casas populares.
A Lei n 4.132 estabeleceu que as necessidades de habitao,
trabalho e consumo seriam apuradas anualmente, segundo a
conjuntura e as condies econmicas locais, cabendo o seu
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estudo e vericao s autoridades encarregadas de velar pelo
bem-estar e pelo abastecimento das respectivas populaes.
Determinou ainda que uma vez decretada, o Poder Pblico
tem o prazo de dois anos para fazer o depsito prvio (normal-
mente o valor venal do imvel) ou pagar o valor acordado com
o expropriado (na hiptese de desapropriao amigvel), e dar
ao imvel o destino que moveu o decreto expropriatrio.
O depsito prvio, comprovado em juzo, faz com que seja
determinada a imisso provisria na posse, que dever ser regis-
trada na matrcula do imvel no registro competente para que
produza efeitos jurdicos. Com a imisso provisria na posse,
o expropriante poder, para ns de regularizao fundiria ou
implantao de projetos habitacionais, outorgar aos beneci-
rios a cesso ou promessa de cesso da posse, que poder ser
registrada. Uma vez nalizado o processo de desapropriao, a
propriedade plena dever ser automaticamente transmitida pelo
expropriante aos cessionrios.
A possibilidade de registro da imisso provisria na posse
e a respectiva cesso ou promessa de cesso consta da Lei
Federal n 6.766, de 1979, aps modicao realizada em 1999.
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Domnio fundirio
Instrumentos
Unio Estado Municpio Particular
CDRU
CUEM
Direito de Superfcie
Doao
Usucapio
Especial Urbana
Usucapio Extraordinria
Aforamento
Alienao
(compra e venda)
Adjudicao Compulsria
77
Aplica-se quando o morador possuir documento que comprove que
adquiriu e pagou pelo imvel. Trata-se de ao judicial que visa a obteno
da escritura denitiva.
Observaes
Ato administrativo ou particular de carter discricionrio pelo qual se estabelecem
condies de uso de imvel, sem transferir a propriedade.
Se aplica a imveis pblicos urbanos, com rea de at 250m
2
, ocupados
ininterruptamente por 5 anos at 30 de junho de 2001, sem contestao judicial.
Alm disso, o benecirio no pode ser proprietrio ou concessionrio de outro
imvel urbano ou rural (mp n 2.220/2001).
O direito de superccie estabelecido sobre terrenos pblicos segue as regras do
Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001). Se o imvel for privado, ser regido pelo
Cdigo Civil (arts. 1.369 e seguintes).
A doao de imveis pblicos permitida para ns residenciais no mbito
de programas habitacionais ou de regularizao fundiria de interesse social
(Lei n 8.666/93, art. 17, I, f ).
Se aplica a imveis particulares urbanos, com rea de at 250m
2
, ocupados
por 5 anos para ns de moradia, ininterruptamente e sem oposio. Alm disso,
o benecirio no pode ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural
(art. 9 da Lei n 10.257/2001).
Aplica-se a imveis urbanos ou rurais, quando houver sido utilizado para ns de
moradia ou para realizao de obras ou servios de carter produtivo por 10 anos,
ininterruptamente, sem opossio (art. 1.238, pargrafo nico, Cdigo Civil).
Instrumento destinado aos imveis da Unio, pelo qual se transfere o domnio
til do imvel. Pode ser oneroso ou gratuito (Lei n 9.636/98), ver captulo 8.2.
A venda de imveis como instrumento de regularizao fundiria para populao
de baixa renda admissvel se respeitar a capacidade nanceira dos benecirios,
utilizando-se valores reduzidos ou simblicos e condies de pagamento
favorveis, em virtude do interesse social.
07
O REGISTRO IMOBILIRIO
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A REGULARIZAO FUNDIRIA s se completa com o registro
imobilirio, que regulado pelos artigos 167 a 288 da Lei de
Registros Pblicos (Lei Federal n 6.015 de 1973).
Cada cartrio de registro de imveis atua em determinada cir-
cunscrio territorial xada em lei estadual ou em provimento do
Tribunal de Justia. Assim, os direitos relativos a um determinado
imvel e os nus que o gravam s podero ser encontrados no
cartrio responsvel pelo territrio onde o imvel se localiza.
Dentre os princpios que regem o registro imobilirio e ga-
rantem a segurana do sistema, destacam-se:
especialidade toda inscrio (registro ou averbao) deve
recair sobre um objeto (imvel) precisamente individualizado;
continuidade para cada direito ou nus deve existir uma
cadeia de titularidade, de modo que aquele que transmitir
direitos aparea no registro anterior como seu titular;
unicidade cada unidade imobiliria s pode ter um nico
registro, ou, na terminologia da lei, uma nica e exclusiva
matrcula;
legalidade apenas podem ser registrados os ttulos
expressamente indicados ou previstos em lei e os atos devem
seguir estritamente a forma prevista na lei;
instncia garante ao titular do domnio a permanncia dos
registros at que ele prprio solicite a sua alterao ou ajuste.
O ocial do registro no pode alterar determinado registro de
ofcio, salvo expressa autorizao legal;
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publicidade o registro pode ser consultado por qualquer
pessoa, a partir das informaes como matrcula ou
transcrio do imvel, matrcula ou transcrio dos imveis
vizinhos, ou nome do proprietrio. A publicidade registral
confere aos direitos e nus inscritos efeitos erga omnes, ou
seja, efeitos sobre todos. Se no constar da matrcula, o ttulo
ter efeito apenas entre as partes que o compem.
A importncia de se registrar o ttulo da regularizao fundiria
para que ele garanta, por meio da publicidade, a segurana
jurdica da propriedade ou do direito de posse. Uma vez reali-
zado o registro imobilirio, o direito real ca assegurado ao seu
titular: o Poder Pblico no poder, por exemplo, conceder a
uma segunda famlia um ttulo de cdru sobre o mesmo imvel
enquanto estiver vigente o contrato de concesso registrado em
nome da primeira famlia.
No registro de imveis sero inscritos o ttulo judicial, obtido
por meio de sentena, nos casos de usucapio ou de concesso
de uso especial para ns de moradia; o termo administrativo,
nos casos de concesso de direito real de uso ou de conces-
so de uso especial para ns de moradia outorgada pelo Poder
Pblico; a escritura pblica, para os casos de alienao, doao
ou concesso de direito de superfcie; e qualquer outro direito
real, inclusive os de garantia, que digam respeito a determinado
imvel. Podem tambm ser registrados os atos constitutivos
de servides, compromissos ou promessas de venda e compra,
alm de contratos de locao.
O registro compreende duas modalidades de inscrio:
registro em sentido estrito e averbao. Quando a inscrio
disser respeito constituio, transferncia, alterao ou ex-
tino de direitos reais, ser praticado um ato de registro em
sentido estrito, cujas hipteses esto previstas no artigo 167,
inciso I, da Lei n 6.015, de 1973. Se a inscrio disser respeito a
direitos de outra natureza que, de algum modo, alterem direi-
tos reais registrados (por exemplo, penhora, arresto, seqestro,
arremataes ou citaes de aes reais ou pessoais relativas a
imveis), haver uma averbao, cujas hipteses esto previstas
no artigo 167, inciso ii, combinado com o artigo 246, ambos da
Lei n 6.015, de 1973.
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O ttulo a ser registrado pode ser um instrumento pblico
ou particular. Os instrumentos particulares s so admitidos
quando houver determinao legal para tanto. O artigo 108 do
Cdigo Civil estabelece que o instrumento pblico (escritura
pblica) essencial para a validade dos negcios jurdicos que
visem constituio, transferncia, modicao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a 30 salrios m-
nimos, salvo disposies legais expressas em sentido contrrio.
o que ocorre para o registro de contratos de nanciamentos
imobilirios com recursos do sfh, ou com alienao duciria,
por exemplo.
Do ttulo a ser registrado dever constar a correta identi-
cao das pessoas relacionadas aos direitos reais e pessoais
registrveis relativos ao imvel, compreendendo: nome completo
ou denominao da pessoa jurdica; nacionalidade; estado civil
e regime de bens de casamento; rg e cpf ou cnpj se pessoa
jurdica; prosso e endereo.
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REGISTROS PBLICOS
De acordo com o artigo 236 da Constituio Federal, os
servios notariais e de registros pblicos tm natureza
pblica e so exercidos em carter privado, por delega-
o do Poder Pblico. O ingresso na atividade se d por
concurso pblico de provas e ttulos e sua remunerao
ocorre exclusivamente pela prtica de atos, na forma
e condies previstas em lei, inclusive quanto ao valor
das custas e emolumentos.
Alm dos preceitos constitucionais e de observar
o disposto no Cdigo Civil e na legislao civil espar-
sa, os servios extrajudiciais so regulamentados pela
Lei Federal n 6.015, de 1973. As atribuies e respon-
sabilidades de seus delegados so regulamentados
pela Lei Federal n 8.935, de 1994, ao passo que a Lei
Federal n 10.169, de 2000, estabelece regras gerais para
a xao de custas e emolumentos.
O notrio e o registrador respondem pessoalmente,
na esfera civil e administrativa, pelos atos praticados
em sua serventia, incluindo aqueles praticados por seus
prepostos (substitutos, escreventes e auxiliares).
Informaes adicionais podem ser encontradas em
(www.anoregsp.org.br).
O PROCESSO DE REGISTRO
No incio do processo de registro, o cartrio recebe o ttulo refe-
rente ao assentamento e faz a prenotao, ato que insere esse
ttulo numa ordem de prioridade que dever ser obedecida ao
longo de todo o processo.
A documentao bsica exigida o projeto da regularizao,
contendo a planta do parcelamento, o memorial descritivo e o
quadro de reas; a certido do registro anterior; a comprovao de
titularidade; e a aprovao dos rgos competentes. Documentos
adicionais podem ser exigidos, em funo das disposies xadas
das normas, provimentos e legislao estaduais.
especialidade objetiva
a)descrio simplicada
b) descrio tcnica
especialidade subjetiva
(titulares do domnio)
especialidade
do fato jurdico
(ttulos registrveis)
a partir daqui:
registros e averbaes
(a vida do imvel)
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Para o registro de um loteamento no cartrio de registro de
imveis necessrio anexar a cpia do auto de aprovao do
parcelamento, pela prefeitura.
No caso de regularizao de loteamentos, alguns municpios
utilizam, no lugar do auto de aprovao, um auto de regulari-
zao de parcelamento do solo, feito por meio de despacho da
autoridade competente ou por decreto do Executivo municipal.
Para a matrcula do ttulo referente ao assentamento neces-
srio que os seus limites fsicos reais correspondam exatamente
aos limites da gleba registrada no cartrio. Se houver diferena,
deve ser feita a reticao da rea. Se o assentamento ocupar
apenas uma parte da gleba registrada, ser necessrio fazer o
desmembramento do imvel. Por outro lado, se o assentamento
ocupar mais de um lote, ser preciso fazer a unicao deles.
Finalmente, pode ser necessrio proceder a abertura de matrcula
para a rea, nos casos em que no houver matrcula da rea do
assentamento. Essa situao muito comum na regularizao
de ocupaes em reas pblicas inseridas em loteamentos.
EXEMPLO DE MATRCULA
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RETIFICAO DA MATRCULA
Na fase do levantamento topogrco, importante
comparar os limites das reas com as informaes
constantes do ttulo de propriedade registrado peran-
te o cartrio de registro de imveis, para vericar se
ocorrem divergncias entre a situao de campo e a
descrio do ttulo.
Se houver diferena entre o ttulo de propriedade e
o levantamento topogrco, haver a necessidade de se
promover uma reticao do ttulo, por um procedimen-
to administrativo ou judicial, pois o registro imobilirio
no admite qualquer diferena de metragem em relao
ao ttulo registrado.
O procedimento para a reticao administrativa
encontra-se regrado pelo art. 213, inciso ii, da Lei n 6.015,
de 1973. Para sua implementao, importante que os
responsveis pela regularizao fundiria estabeleam
um canal de dilogo permanente com o ocial do car-
trio de registro de imveis, a m de que se viabilizem,
de comum acordo, as melhores solues para cada caso
concreto, evitando-se o processo ainda mais complexo
de reticao judicial.
A ntegra da Lei n 6.015, de 1973 pode ser encontrada
no seguinte endereo: www.planalto.gov.br/civil_03/
Leis/L6015compilada.htm
Uma vez registrado o assentamento, feita a abertura da matr-
cula dos lotes, das reas pblicas e do sistema virio. No caso
de conjuntos habitacionais, so registradas tambm a institui-
o, a especicao e a conveno de condomnio, assim como
seu regimento interno, e so abertas matrculas das unidades
habitacionais.
Finalmente, o ttulo (por exemplo, escritura de venda e com-
pra, termo de concesso ou sentena declaratria de usucapio)
registrado na matrcula do lote ou da unidade habitacional;
feita a microlmagem e o benecirio recebe a certido da
matrcula do imvel.
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As sentenas proferidas nas aes de usucapio atuaro
como ttulo hbil para ns de registro no cartrio de registro de
imveis competente. Caso no haja matrcula anterior do lote
objeto da sentena de usucapio individual, ou da rea objeto
da sentena de usucapio coletiva, o cartrio de registro de im-
veis dever abrir uma matrcula do imvel. Se houver matrcula,
dever ser realizado o registro nessa matrcula.
A sentena que declara a aquisio da propriedade pela
usucapio coletiva determinar frao ideal idntica de terreno
para cada possuidor, no importando, nesse caso, a dimenso
de cada rea ocupada, pois na realidade, estar se formando um
condomnio especial entre os co-possuidores/proprietrios, com
a peculiaridade de no ser passvel de extino, pelo menos at
que ocorra posterior urbanizao e por deliberao da maioria
absoluta dos condminos.
Assim, com a sentena, o proprietrio de cada unidade ter
uma frao ideal de domnio de toda a rea, sendo que o registro
na matrcula ser feito em nome de todos os condminos.
Quando for usucapio coletiva, a carncia econmica da
comunidade autora da ao permite o seu acesso aos benefcios
da assistncia judiciria gratuita, bem como ao registro tambm
gratuito da respectiva sentena de usucapio no cartrio de
registro de imveis competente.
Para viabilizar o registro em cartrio dos ttulos advindos do
processo de regularizao fundiria de interesse social, alguns
corregedores gerais dos tribunais estaduais de Justia estabele-
ceram provimentos que denem o procedimento a ser adotado,
evitando o surgimento de dvidas que criam obstculos para
a regularizao. Exemplo desse tipo de provimento apresen-
tado no Anexo 7 Normas Legais, Provimento More Legal do
Corregedor Geral da Justia do Rio Grande do Sul.
PARTE 2
O PASSO
A PASSO DA
REGULARIZAO
FUNDIRIA
08
REGULARIZAO DE OCUPAES
DE INTERESSE SOCIAL
ASSENTAMENTO INFORMAL SO PAULO SP Acervo HBB / MCidades
89
AS OCUPAES DE INTERESSE SOCIAL so os assentamen-
tos utilizados para ns principalmente de moradia, que abri-
gam populao de baixa renda, e que so formadas a partir da
ocupao de terrenos pblicos ou particulares, por meio de
aes espontneas ou organizadas por movimentos populares.
Caracterizam-se pela falta de planejamento do traado do sis-
tema virio e, geralmente, pela precariedade da infra-estrutura
urbana instalada. Outra caracterstica importante que, nesses
casos, a ocupao inicial da terra no se d por decorrncia da
existncia de uma relao de compra e venda, entre o proprietrio
e o morador, mesmo que depois passem a existir transferncias
onerosas dos terrenos e moradias.
8.1 OCUPAES DE INTERESSE
SOCIAL EM REAS PBLICAS
DE ESTADOS OU MUNICPIOS
Conforme denido no art. 98 do Cdigo Civil, so pblicos os
bens de domnio nacional pertencentes s pessoas jurdicas de
direito pblico interno: a Unio, os Estados, o Distrito Federal
e os municpios.
So classicados em: bens de uso comum do povo, tais
como rios, mares, estradas, ruas e praas; bens de uso especial,
como edifcios ou terrenos destinados a servio ou estabeleci-
mento da Administrao Pblica ou de suas autarquias; e bens
dominiais, que constituem o patrimnio da Unio, dos Estados
e dos municpios que no so afetados a uma destinao pblica
especca (art. 99, Cdigo Civil).
Observa-se que o Cdigo Civil classica os bens pblicos
de acordo com sua destinao, ou seja, h casos em que o
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bem pblico est afetado a uma destinao que limita seu uso
e nalidade.
O agente responsvel pela regularizao fundiria o Poder
Pblico proprietrio da rea do assentamento. Ele pode, de
forma discricionria justicada pelo interesse social, regularizar
os assentamentos informais em favor dos atuais ocupantes, por
meio de instrumentos, como a cdru, doao, alienao e direi-
to de superfcie (ver Captulo 6). Isso no impede que outros
agentes, como as associaes de moradores, tomem a iniciativa
de solicitar a regularizao.
Nesses casos, se a rea ocupada for de uso comum do
povo ou de uso especial, dever ser providenciada inicialmente
sua desafetao. Para tanto, o Poder Executivo deve propor
um projeto de lei, juntando planta que identique a rea em
tela, objetivando que o Poder Legislativo desafete a rea de sua
destinao original e autorize a transferncia para os terceiros
ocupantes.
J a cuem um instrumento que independe da vontade do
administrador pblico, constituindo-se em um direito do cidado
que preenche as condies para sua requisio.
Sua base legal a Constituio Federal, art. 183, disciplinada
pela Medida Provisria n 2.220, de 2001. Tem direito cuem todo
aquele que, em 30 de junho de 2001, ocupava para ns de moradia,
h no mnimo cinco anos, terreno pblico de at 250m
2
, situado
em rea urbana e sem oposio, desde que esse seja seu nico
imvel. Aplica-se, portanto s terras da Unio, Estados, Distrito
Federal e municpios, independente da sua classicao. Entende-
se que, a partir das regras do Estatuto da Cidade, a desafetao
de rea passvel de cuem desnecessria, uma vez que o direito
de uso passa a ter o carter do direito subjetivo. A incidncia
desse direito tem o poder de desafetar a rea, e o uso para ns
de moradia traria uma nova afetao ao imvel pblico.
PARA SABER MAIS
Regularizao da terra e da moradia o que e como
implementar. Instituto Plis, caixa. 2002. p. 104 e 105.
Como a cuem aplica-se a imveis urbanos, quando se tratar de
terras da Unio, Estados e Distrito Federal, a solicitao admi-
nistrativa dever conter uma certido da prefeitura, atestando
a localizao do imvel em rea urbana e sua destinao para
moradia.
Moradias com uso misto (residencial e comercial) podem
ser beneciadas com a cuem. J a regularizao de lotes com
outros usos, como templos religiosos, equipamentos comuni-
trios ou comrcios, em que no haja uso misto com moradia,
dever ser realizada por meio de outros instrumentos, como a
cdru, alienao, doao ou direito de superfcie.
O termo administrativo de concesso de uso especial para
ns de moradia, necessariamente outorgado a ttulo gratuito, deve
conter as clusulas que compem a sua estrutura bsica, a saber:
a qualicao das partes, o objeto, descrio da rea e o objetivo
da concesso. Deve tambm apresentar as condies e especi-
caes da concesso, ou seja: forma (individual ou coletiva);
gratuidade; prazo indeterminado; dados internos que originaram
o ato (nmero do processo administrativo, lei especca, decreto
etc.); deveres do concessionrio (zelar pelo imvel, no alterar
a destinao, registrar o ttulo em cartrio etc.); e motivos de
extino da concesso (mudana de uso, aquisio de proprie-
dade ou concesso de outro imvel). No Anexo 1 apresenta-se
um exemplo de termo administrativo de cuem.
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Passo a passo
da regularizao
de terras pblicas
1 CARACTERIZAO DO ASSENTAMENTO
2 DEFINIO DO INSTRUMENTO DE REGULARIZAO
4 DEPSITO EM CARTRIO DO PROJETO
DE REGULARIZAO FUNDIRIA
3 ELABORAO DO PROJETO
5 ELABORAO DOS MEMORIAIS
DESCRITIVOS INDIVIDUAIS
6 ELABORAO DOS TERMOS ADMINISTRATIVOS
7 ENTREGA DOS TTULOS
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1 passo
Caracterizao do assentamento
Os procedimentos e conceitos principais para a caracterizao do
assentamento encontram-se no Captulo 2 deste Manual. Todo o
processo dever contar com a participao efetiva da comunidade,
conforme estratgias apresentadas no Captulo 4.
Na fase de pesquisa fundiria, deve ser feita a identicao
do ttulo com que a rea ingressou no patrimnio pblico (bem
dominial, de uso comum do povo ou especial) e se existe registro
desse ingresso, como processos administrativos, escritura ou cer-
tido de propriedade que comprove o registro da rea no cartrio
de registro de imveis em nome da Administrao Pblica.
Quando a rea pblica deriva de doao legal no processo
de loteamento, muitas vezes ela no possui titulao prpria.
comum que a planta do loteamento no individualize as reas
pblicas ou que no traga todos os elementos que permitam a
sua segura denio fsica. Nesses casos, haver que se apurar
o tamanho efetivo da rea pblica e suas medidas perimetrais.
No havendo uma matrcula prpria aberta para a rea pblica,
poder ser requerido ao cartrio de registro de imveis que
proceda a abertura.
nessa fase que se fazem tambm as reticaes even-
tualmente necessrias para adequar a descrio do registro
realidade levantada pela topograa, conforme discutido no
Captulo 7.
O cartrio de registro de imveis dever promover as alte-
raes necessrias para individualizar a rea e a descrever com
preciso, desde que instado pelo Poder Pblico. Na recusa do
cartrio, o juz corregedor dever ser provocado e para isso
o registro de imveis dever prestar a orientao necessria.
Nessas situaes, aconselhvel organizar uma reunio com
o juiz corregedor da comarca, o cartrio de registro de imveis
e a prefeitura, para chegar a um acordo sobre a melhor forma
de proceder.
O cadastramento fsico-social dever ser executado como
descrito no Captulo 3 deste Manual.
Quando se tratar de requisio de cuem, fundamental,
nesta fase, a coleta da prova de posse ininterrupta, sem oposio
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e de atendimento ao prazo legal para outorga de ttulos indivi-
duais. Tratando-se de sucesso possessria, o morador dever
fazer a prova de posse de seu antecessor, para a outorga de
ttulos individuais.
No processo de regularizao podero surgir questes de
conitos relacionadas locao de imvel ou entre herdeiros de
pais falecidos. Nesses casos, os plantes jurdicos, com a parti-
cipao de tcnicos da rea jurdica e social, alm de lideranas
locais, devero propor solues aos moradores observando os
pr-requisitos exigidos pelo instrumento.
2 passo
Denio do instrumento
de regularizao
De posse do cadastro fsico social, possvel proceder, de forma
participativa com a comunidade, seleo dos instrumentos de
regularizao.
A cuem individual deve ser utilizada quando a ocupao
atender aos requisitos legais do instrumento. Os casos que
no atendam aos requisitos, seja pelo tempo de ocupao, seja
pelo uso no residencial, seja ainda pela dimenso, podem ser
regularizados com outros instrumentos, como cdru, alienao,
doao ou direito de superfcie (ver Captulo 6).
possvel usar a cuem em sua modalidade coletiva quando
no houver possibilidade de individualizao dos lotes ou das
moradias. Tambm possvel utilizar tal instrumento quando o
Poder Pblico no tiver recursos nanceiros para realizar os levan-
tamentos topogrcos cadastrais de todos os lotes ou moradias,
ou, claro, quando a comunidade optar pelo compartilhamento
do terreno na forma de um condomnio especial.
3 passo
Elaborao do projeto
de regularizao fundiria
Conforme discutido no Captulo 3, do projeto de regularizao
fundiria dever constar a planta do assentamento em escala
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adequada, com identicao do permetro da gleba, confrontan-
tes, sistema virio e demais reas pblicas, quadras, lotes etc.
O projeto dever ser acompanhado dos quadros de reas e do
memorial descritivo, relativos ao assentamento como um todo.
4 passo
Depsito em cartrio do projeto
Quando o processo de regularizao estiver sendo feito pela
prefeitura, ela deve aprovar o projeto de regularizao fundiria,
vericar a compatibilidade entre o projeto e as informaes ca-
dastradas e, a seguir, depositar o projeto no cartrio de registro
de imveis. Quando se tratar de requisio de cuem elaborada
de forma autnoma pela comunidade, importante que a soli-
citao Administrao Pblica seja acompanhada do projeto
de regularizao fundiria. Entretanto, se isso no for possvel,
no deve se constituir em obstculo regularizao jurdica.
5 passo
Elaborao dos memoriais
descritivos individuais
Trata-se da elaborao individual da pea tcnica que contm as
medidas perimtricas e rea de cada um dos lotes implantados
no ncleo. Esse trabalho possibilitar o registro individual do
ttulo em cartrio, bem como a delimitao que ir constar do
termo administrativo.
6 passo
Elaborao dos termos
administrativos
Ver exemplos nos Anexos 1 e 2.
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7 passo
Entrega dos ttulos
Com o projeto de regularizao fundiria aprovado pela prefei-
tura e depositado no cartrio, os termos administrativos, por
exemplo, de concesso (ver Anexo 1), podem ser entregues aos
benecirios para que providenciem o registro. Os programas
municipais mais efetivos tm desenvolvido a regularizao fun-
diria por meio de parceria entre a prefeitura e o cartrio de
registro de imveis. Nesses casos, a prpria prefeitura enca-
minha os termos administrativos ao cartrio, entregando-os j
registrados aos benecirios.
ATENO
Nos casos em que o processo de regularizao reali-
zado pela prpria comunidade, com apoio de assessoria
jurdica de organizaes no-governamentais ou da
Defensoria Pblica e sem o apoio da Administrao
Pblica titular do domnio da rea, o processo de re-
quisio da cuem deve ser instrudo com o projeto de
regularizao fundiria, contendo plantas, memoriais e
quadros de reas; o cadastro fsico-social, com a planta
dos lotes, memrias e identicao dos benecirios;
e os documentos que comprovam o atendimento aos
requisitos da cuem por parte dos benecirios. O pro-
cesso protocolado no rgo administrativo competente
(como a Secretaria Municipal de Habitao, a Secretaria
Estadual da Habitao ou a Secretaria do Patrimnio
da Unio) ou, em caso de dvida, diretamente ao chefe
do Poder Executivo titular do domnio. A administrao
tem o prazo mximo de 12 meses, contados a partir da
data do protocolo, para decidir sobre o deferimento do
pedido. Em caso de recusa ou inrcia, o ttulo deve ser
obtido por provocao do Judicirio.
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8.2 OCUPAES DE INTERESSE
SOCIAL EM REAS DA UNIO
A principal diferena entre a regularizao fundiria em reas
pblicas de Estados e municpios e a regularizao em terra da
Unio que nesse ltimo caso, aplicam-se os dispositivos da
Lei Federal n 9.636, de 1998, com as alteraes introduzidas
pela Lei Federal n 11.481/07.
O rgo responsvel pela regularizao fundiria em terras da
Unio o Ministrio do Planejamento, por meio da Secretaria do
Parimnio da Unio (spu), que possui gerncias regionais em cada
um dos Estados, e endereo e sede na Esplanada dos Ministrios,
Bloco C, 2 andar, Braslia, df. (www.spu.planejamento.gov.br).
OS IMVEIS DA UNIO
Os bens pertencentes Unio esto previstos no art. 20 da
Constituio Federal. Entre eles encontram-se: os terrenos de
marinha e seus acrescidos, correspondendo a uma faixa de 33
metros contados a partir da linha de preamar mdia do ano de
1831; as margens dos rios federais; as ilhas uviais e lacustres
nas zonas limtrofes com outros pases; as ilhas ocenicas e
costeiras, excludas as que contenham a sede de municpios; a
faixa de 150 metros contados a partir das fronteiras nacionais;
as terras indgenas; e as unidades de conservao ambiental.
Pertencem tambm Unio os imveis desapropriados e
adjudicados (transferidos para a Unio em virtude de execuo
scal), alm do patrimnio de rgos federais extintos, como a
Rede Ferroviria Federal, Departamento Nacional de Obras Contra
a Seca, Instituto do Acar e do lcool e Instituto Brasileiro de
Caf, entre outros.
Para saber se um imvel pertence Unio, acesse a p-
gina da internet http://www.spu.planejamento.gov.br/ e bus-
que informaes em balco virtual dados cadastrais. Nesse
stio possvel encontrar tambm o telefone e endereo das
Gerncias Regionais do Patrimnio da Unio (grpu), localiza-
das em todos os Estados do Brasil, onde feito o atendimento
ao pblico. Pesquisas sobre processos e documentos em tr-
mite na spu podem ser feitas na seguinte pgina da internet:
http://cprodweb.planejamento.gov.br/consulta_externa.asp.
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PARA SABER MAIS
Manual de regularizao fundiria em terras da Unio.
saule junior, Nelson; fontes, Mariana Levy Piza.
So Paulo: Instituto Plis; Braslia: Ministrio do
Planejamento, Oramento e Gesto, 2006.
Legislao imobiliria da Unio anotaes e co-
mentrios s leis bsicas. cazeta, Luis Carlos. Braslia:
Secretaria do Patrimnio da Unio, 2002. Disponvel em:
http://www.spu.planejamento.gov.br/
A GESTO COMPARTILHADA
DAS TERRAS DA UNIO
A regularizao de ocupaes habitacionais de interesse social,
em terras da Unio, pode ser requerida por meio de Concesso
de Uso Especial para ns de Moradia (cuem). Se for negada
pela spu ou se ela no responder no prazo de um ano, dever
ser requerida por via judicial.
Em todos os casos de regularizao administrativa, reco-
mendvel que seja estabelecida uma gesto compartilhada entre
a Unio (proprietria do imvel), municpios ou Distrito Federal
(responsveis pela execuo da poltica urbana em seu territrio)
e eventualmente os Estados. A participao da comunidade no
processo de deciso condio essencial para a aplicao dos
recursos da Unio.
A formalizao da gesto compartilhada se d por meio de
acordos de cooperao tcnica ou convnios. Esses instrumentos
reforam a articulao entre os rgos pblicos das diferentes
esferas de governo e entre o Poder Pblico e a populao, favo-
recendo o planejamento e implantao de aes conjuntas para
a regularizao fundiria sustentvel. Os termos de cooperao
so assinados pela spu em Braslia, a partir de proposta da
Gerncia Regional do Patrimnio da Unio (grpu), responsvel
por instruir os processos nos Estados.
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ATENO
IMVEIS DO INSS E DA EXTINTA RFFSA
A regularizao fundiria, assim como a implantao
de programas de habitao de interesse social, em
imveis pertencentes ao inss foram facilitadas pela Lei
Federal n 11.481, de 2007, que, em seus artigos 14 e
15, estabelece que a alienao desses imveis deve ser
realizada por leilo pblico e amplia a possibilidade de
venda direta aos benecirios de programas de regulari-
zao fundiria e proviso habitacional. Essa Lei dene
tambm regras para o leilo dos imveis, que devero
ser oferecidos previamente Administrao Pblica.
Convnio rmado em 2005 entre o inss, o Ministrio das
Cidades, o Ministrio da Previdncia e a Caixa Econmica
Federal estabelece procedimentos para a alienao de
imveis considerados desnecessrios ou no vinculados
s atividades operacionais da autarquia federal.
A Lei Federal n 11.481, de 22 de janeiro de 2007, ex-
tinguiu a Rede Ferroviria Federal s.a. (rffsa) e destinou
suas reas no-operacionais para a Unio, estabelecendo a
possibilidade de alienao, por venda direta aos ocupantes
de baixa renda, dos imveis no-operacionais residenciais,
prevendo como mtodo de avaliao o mtodo involutivo,
com a deduo no clculo do valor correspondente s ben-
feitorias realizadas pelo ocupante. Alm disso, viabilizou
a venda direta dos imveis no-operacionais residenciais
aos benecirios de programas de regularizao fundiria,
proviso habitacional de interesse social e de reabilitao
de reas urbanas. Os imveis podero ser alienados tam-
bm aos Estados, municpios, Distrito Federal, entidades
pblicas e fundos de investimentos imobilirios, desde
que estejam destinados aos programas acima referidos.
As demandas devem ser apresentadas spu, que
aps recebimento dos imveis do inventariante da rffsa,
negociar com os interessados a compra. Cabe ressaltar
que, em funo da origem dos imveis, esses procedi-
mentos possuem caractersticas prprias que diferem
daqueles dos demais imveis da Unio.
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INSTRUMENTOS DE
REGULARIZAO ESPECFICOS
PARA AS TERRAS DA UNIO
Alm da cuem, da cdru, do direito de superfcie, da alienao e
da doao, que se aplicam a todas as reas pblicas, inclusive
s da Unio, os principais instrumentos de regularizao espe-
ccos para as ocupaes em terras da Unio so:
Aforamento (enteuse)
A enteuse um instituto jurdico trazido pelos portugueses, que
possibilita estabelecer uma separao, no direito de propriedade,
entre o domnio ou propriedade indireta, e o uso, gozo e fruio
ou propriedade direta. Aquele que usa o imvel (quem detm a
propriedade direta) paga uma taxa o foro ao senhorio (quem
detm o domnio), donde vem o termo aforamento.
O novo Cdigo Civil retirou essa gura do Direito Civil, mas a
manteve na esfera do Direito Pblico. Na regularizao fundiria
em terrenos de marinha, a Unio utiliza o aforamento visando
manter o domnio sobre as reas, consideradas de segurana
nacional ou de interesse estratgico.
O aforamento passvel de alienao e transmisso, inclu-
sive por morte (herana) e penhor das benfeitorias edicadas.
Pode ser rescindido pela spu no caso de interesse pblico, desde
que indenizadas as benfeitorias realizadas; ao nal do prazo
contratual; ou quando no forem cumpridas as clusulas do
contrato. O art. 5 da Lei n 11.481, de 2007, estabeleceu tam-
bm a possibilidade de retomada do imvel quando o foreiro
abandon-lo. O abandono do foreiro pode ser carcterizado pela
ocupao da rea, por mais de cinco anos, por populao de
baixa renda. Neste caso no cabe indenizao.
Hoje, a Unio cobra de foro, anualmente, o valor corres-
pondente a 0,6% do valor da propriedade (valor da terra e das
benfeitorias). No caso de alienao dos direitos do foreiro a ter-
ceiros, cobrado o laudmio, que de 5% do valor do imvel.
H dispensa do pagamento de foros e laudmios para pes-
soas consideradas carentes, ou seja, aquelas cuja situao eco-
nmica no lhes permita pagar esses encargos, sem prejuzo do
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sustento prprio e de sua famlia. Essa situao de carncia deve
ser requerida, e posteriormente, comprovada periodicamente,
perante a grpu, no Estado.
Todos os atos modicativos do aforamento so passiveis de
registro pblico, devendo ser comunicados grpu, rgo que
pode autorizar o registro.
Inscrio de ocupao
Visando regularizao dos imveis e ao cadastramento das
ocupaes em reas da Unio, a Lei n 9.636, de 1998, criou a
gura da ocupao, que dever ser uma situao temporria,
at que a spu regularize a rea por meio de algum dos instru-
mentos disponveis. A inscrio de ocupao ttulo precrio,
podendo ser revogada a qualquer tempo, a critrio exclusivo da
Administrao Pblica.
A Unio cobra uma taxa de ocupao que calculada sobre
o valor do imvel, e poder ser de 2% ou de 5%, dependendo
da data da inscrio, se anterior a 30 de setembro de 1988 ou
posterior. Os ocupantes at junho de 1997 podem exercer o di-
reito de preferncia na compra do imvel, caso a Unio venha a
oferecer essa possibilidade. As pessoas consideradas carentes
so dispensadas do pagamento das taxas de ocupao.
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O passo a passo
da regularizao fundiria
em terras da Unio
1 ABERTURA DO PROCESSO
2 INSTRUO DO PROCESSO
4 ELABORAO DO PROJETO DE REGULARIZAO
FUNDIRIA E CADASTRO FSICO-SOCIAL
3 TRANSFERNCIA DA REA
5 REGULARIZAO DOS LOTES EM NOME
DOS MORADORES
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1 passo
Abertura do processo
O processo de regularizao fundiria pode ter incio por inicia-
tiva da prpria Unio, por meio de um pedido formulado pelos
municpios, Estados ou Distrito Federal, ou por meio de pedido
formulado por moradores, especialmente quando organizados
em associaes ou cooperativas.
No caso de aes compartilhadas entre os entes federados,
o processo inicia-se pela assinatura do termo de cooperao
tcnica, que dene os objetivos da cooperao, metas, ativida-
des a serem implementadas, responsabilidades, assentamentos
includos no processo e cronograma de execuo.
O pedido de regularizao protocolado na grpu e dever
conter:
identicao do requerente (cpf/cnpj, rg, estatuto social
e ata de eleio de diretoria);
certides negativas de tributos e contribuies federais;
planta com permetro da rea solicitada em coordenadas
utm;
memorial descritivo da rea;
descrio sumria do projeto de regularizao da rea com
justicativa;
cronograma de execuo do projeto de regularizao;
indicao da fonte de recursos para a execuo do projeto;
informao sobre o registro do imvel (matrculas,
transcries ou inscries), se houver;
certido expedida pela prefeitura atestando as prescries que
afetam o uso e ocupao do solo na rea a ser regularizada.
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2 passo
Instruo do processo
A instruo do processo feita pela grpu, que deve:
vericar se o imvel pertence Unio e levantar documentos
que comprovem o domnio: demarcao da linha do
preamar mdio, se forem terrenos de marinha ou acrescidos;
demarcao da linha mdia de enchentes ordinrias, se
forem terrenos marginais e praias uviais; demarcao ou
discriminao administrativa ou judicial, se forem terras
devolutas e na faixa de fronteira; registro em cartrio de
imveis, entre outros;
identicar a situao cadastral, vericando a existncia de
inscries feitas em favor de particulares ou rgos pblicos
que atinjam a rea ocupada pelo assentamento;
vericar a existncia de termo de cooperao tcnica com o
municpio, Estado ou Distrito Federal;
declarar a rea como de interesse pblico para ns de
regularizao fundiria, imprescindvel nos casos de
existncia de disputa fundiria ou diculdades de negociao
com titulares de direitos inscritos na Unio, os responsveis
formais pelo imvel. A declarao feita por meio de
portaria, que, alm de gravar a rea do assentamento como
de interesse para ns de regularizao, d publicidade
dos motivos que ensejam o cancelamento de inscries
cadastrais existentes. Essa declarao permite suspender as
inscries dos imveis, impedindo transferncias, e noticar
os antigos titulares de direitos inscritos na Unio sobre o
cancelamento desses direitos;
analisar a planta do assentamento, com sobreposio das
informaes cadastrais e registrrias. Se for o caso, solicitar
adequao do pedido, com elaborao de nova planta e
memorial descritivo da rea;
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vericar a existncia de dbitos associados s inscries
cadastrais da Unio: necessrio dar soluo para os dbitos
em aberto antes de corrigir a situao cadastral. A soluo
mais clere a inscrio do titular de direitos, responsvel
formal pelo imvel, na dvida ativa da Unio, cancelando-se
a utilizao;
elaborar e encaminhar, spu, parecer conclusivo e minutas
de contrato e de portaria. Os instrumentos devem especicar
a nalidade da transferncia (regularizao fundiria de
interesse social), as condies e o prazo para que sejam
atingidos os objetivos que motivaram a transferncia.
3 passo
Transferncia da rea
A autorizao para transferncia do imvel ao proponente feita
por portaria do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto
e sua efetivao feita por meio da assinatura do contrato de
transferncia pela Procuradoria da Fazenda Nacional, que tem a
competncia para representar a Unio por determinao legal.
4 passo
Elaborao do projeto
e do cadastro fsico-social
De posse do imvel, o responsvel pela regularizao deve elabo-
rar o projeto de regularizao fundiria e o cadastramento fsico e
social dos lotes, de acordo com os procedimentos apresentados
nos Captulos 2 e 3 deste Manual. Como os trabalhos devem ser
desenvolvidos com participao efetiva da comunidade em todas
as suas fases, importante consultar tambm as estratgias de
participao discutidas no Captulo 4.
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O projeto de regularizao fundiria deve ser licenciado nos
rgos competentes, municipais e eventualmente estaduais e,
a seguir, encaminhado grpu.
Pode-se dispensar o projeto nos casos de utilizao de ins-
trumentos coletivos de regularizao fundiria (como a cuem na
modalidade coletiva), situao em que os documentos necess-
rios so a delimitao fsica do assentamento e a identicao
dos moradores que sero condminos do condomnio especial a
ser formado no processo. Convm lembrar que os instrumentos
coletivos permitem que o enfrentamento das questes urbans-
ticas e ambientais se dem em uma etapa posterior, sem que a
insegurana na posse inuencie nas negociaes.
5 passo
Regularizao dos lotes
em nome dos moradores
Recebendo o projeto de regularizao fundiria aprovado e o ca-
dastro fsico social dos lotes, a grpu procede ao cadastramento
dos lotes e respectivos ocupantes no seu sistema prprio de
registro, atribui a cada lote um nmero de Registro Imobilirio
Patrimonial (rip) e, se for o caso, emite a Certido Autorizativa
de Transferncia (cat).
A seguir, assinado um contrato com o cidado benecirio
do programa de regularizao fundiria e se procede concluso
do processo, com o registro do contrato em Cartrio de Registro
de Imveis e apresentao da certido na grpu.
Cabe ressaltar que os cartrios de notas e registro de im-
veis no podem lavrar nem registrar escrituras relativas a bens
imveis de propriedade da Unio sem que seja apresentada,
pelo interessado, certido emitida pela spu/grpu que autorize
a transmisso do bem.
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ATENO
OS OCUPANTES DE BAIXA RENDA PODERO
SER COBRADOS PELA OCUPAO?
No. Moradores com renda familiar de at cinco salrios
mnimos so isentos do pagamento de foros, taxas de
ocupao e laudmios, pois sua situao econmica no
lhes permite pagar esses encargos sem prejuzo do sus-
tento prprio ou de sua famlia (Decreto-lei n 1.876, de
1981, art. 1, com redao dada pela Lei Federal n 11.481,
de 2007. A comprovao da situao de carncia pode
ser feita pelos municpios, Estados ou Distrito Federal,
que indicam o aspecto socioeconmico do assenta-
mento, demonstrando o preenchimento dos requisitos
legais exigidos para a iseno. Aps a regularizao, a
comprovao da carncia deve ser feita a cada quatro
anos, e o interessado dever se apresentar grpu do
seu Estado para fazer o requerimento.
A lei assegura ainda a retroatividade da iseno, apli-
cvel desde o incio da ocupao do imvel, alcanando
os dbitos constitudos e no pagos, inclusive os inscri-
tos em dvida ativa, e os no constitudos at 27 de abril
de 2006, bem como multas, juros de mora e atualizao
monetria (Decreto-lei n 1.876, de 1981, art. 1, 4, com
redao dada pela Lei Federal n 11.481, de 2007).
8.3 OCUPAES
DE INTERESSE SOCIAL
EM REAS PRIVADAS
Nas reas privadas no h as restries para transferncia de
domnio que se aplicam s reas pblicas. O legtimo proprietrio
poder dispor de seu imvel pelos seguintes instrumentos:
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Concesso de Direito Real de Uso (cdru) a cdru pode
tambm ser utilizada entre particulares. No caso de
regularizao de assentamentos em terrenos pertencentes
a sociedades de economia mista, como as Companhias de
Habitao (cohab), que so pessoas jurdicas de direito privado,
esse instrumento pode ser utilizado para a transferncia do
domnio til dos lotes em favor dos atuais moradores;
Alienao a alienao dos bens particulares tarefa simples,
desde que a propriedade esteja transcrita no nome do
alienante. Trata-se de possibilidade utilizada em situaes
em que o imvel ocupado objeto de reintegrao de
posse, podendo o Poder Pblico apoiar as negociaes entre
proprietrios e moradores e fomentar acordos para quem
esteja morando permanea na posse;
Doao em tese, pode haver doao do proprietrio em
favor dos moradores em suas terras, todavia um caso raro;
Dao tem sido mais utilizada em favor do municpio, em
casos de reas particulares ocupadas sobre as quais incide
dvida scal. Alguns municpios tm legislado para garantir a
possibilidade de daes para a quitao das dvidas scais
(ver exemplo de lei municipal no Anexo 4). Aps o recebimento
da rea em doao, a regularizao em favor dos moradores
seguir os passos da regularizao em rea pblica;
Direito de superfcie este instrumento pode ser utilizado de
forma similar cdru ou alienao. Nesses casos, como se
trata de imvel de propriedade privada, os contratos devem
ser lavrados por meio de instrumento pblico.
H casos tambm em que a transferncia se opera a despeito
da vontade do proprietrio, quando ele abandona o imvel e a
rea ocupada por terceiros, que concretizam, dessa forma, a
funo social da propriedade. O instrumento de transferncia,
nesse caso, a usucapio.
O reconhecimento da aquisio do domnio pela usucapio
deve ser requerida em juzo. As principais formas de ao de
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usucapio especial urbano, instituda pela Constituio Federal
e pelo Estatuto da Cidade (ver Captulo 6), so:
Usucapio individual utilizada quando o requerente
um nico indivduo e sempre que o terreno puder
ser individualizado, ou seja, seus limites e dimenses
denidos, confrontantes identicveis e possuir acesso
para logradouro pblico;
Usucapio plrima aplicvel quando o requerente um
grupo de indivduos, mas cada um pode ter seu o lote
individualizado. A incluso de vrias requisies em uma
nica ao simplica sua tramitao, gerando economia
processual e agilizando o processo de regularizao. H
juzes que limitam o nmero de famlias em cada ao;
Usucapio coletiva dever ser empregada quando se
pretender a declarao de domnio em rea onde no for
possvel individualizar lote ou construo, com pessoas
vivendo em situao de composse. A sentena que declarar
a aquisio do domnio declarar a existncia de um
condomnio indivisvel onde cada condmino ter frao ideal
no terreno, que pode ser igual para todos ou diferenciada, de
acordo com declarao prvia assinada pelos requerentes.
O novo Cdigo Civil, nos artigos 1.238 a 1.242, estabelece condi-
es em que se admite a aquisio da propriedade por usucapio,
prevendo, alm da usucapio urbana (art. 1.240), outras formas
de aquisio da propriedade por usucapio:
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Usucapio extraordinria para moradia ou produo
os principais requisitos so: comprovao de dez anos
de posse justa (posse que no decorre de violncia, no
fruto de ato de violncia, no foi conquistada de forma
sub-reptcia ou no encerrou posse exercida em nome de
outra pessoa ou terceiros); ininterrupta; e, sem oposio.
necessria a comprovao da xao e manuteno de
moradia ou realizao de servios produtivos no imvel.
No h necessidade de ser o nico bem do autor,
inexistindo limitaes quanto s dimenses do imvel;
Usucapio ordinria os principais requisitos so:
comprovao de dez anos de posse (15 anos quando o
prazo tiver incio antes de junho de 1997); comprovao de
que a posse de boa-f (quando o possuidor desconhece o
obstculo que impede a aquisio do imvel); e comprovao
de que a posse ininterrupta e sem oposio. necessria
a apresentao de documento que comprove a boa-f, como
contrato de compra, de compromisso ou promessa de
compra ou de cesso de direitos do imvel objeto da posse;
Usucapio ordinria decorrente de registro cancelado os
requisitos so: cinco anos de posse de boa-f; ininterrupta;
e sem oposio. Alm de documento ou contrato de compra,
de compromisso ou promessa de compra ou de cesso de
direitos do imvel objeto da posse, deve ser apresentada
prova do cancelamento do registro imobilirio antecedente.
O PAPEL DOS PARCEIROS
Apesar do processo de usucapio prescindir da vontade do
governo local, dependente apenas da comunidade organizada
e de uma assessoria jurdica, a prefeitura pode ser um parceiro
fundamental na fase de regularizao patrimonial, apoiando
a instruo dos processos por meio da realizao dos levan-
tamentos topogrcos, plantas e cadastramento fsico, alm
do cadastramento e qualicao social. Pode tambm apoiar a
comunidade por meio da viabilizao de assessoria jurdica.
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J para a regularizao urbanstica e ambiental, que com-
pem o processo ideal de regularizao fundiria plena, a prefei-
tura deve participar por meio do projeto e obras de urbanizao,
promovendo inclusive os reassentamentos necessrios para
resolver situaes de risco, de ocupaes em reas de proteo
ambiental e viabilizar o traado do sistema virio. Cabe ainda
prefeitura o licenciamento urbanstico e a regularizao das
construes, conforme discutido no Captulo 5 deste Manual,
promovendo a plena integrao do assentamento cidade.
Os rgos do Governo do Estado podem complementar a
ao da prefeitura, participando no s do apoio comunidade
na instruo dos processos jurdicos e na prestao de assessoria
jurdica, como viabilizando os projetos e obras de urbanizao.
J a Defensoria Pblica pode se responsabilizar diretamente
pelos componentes jurdicos prvios propositura das aes
(pesquisa fundiria, diagnstico, elaborao das aes etc.),
ou participar como consultora de tais etapas, vindo, nas duas
hipteses, a ser a propositora da ao, e, por conseguinte, res-
ponsabilizando-se por seu acompanhamento.
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O passo a passo
da ao de usucapio
1 INSTALAO DOS CANAIS DE COMUNICAO
E PARTICIPAO
2 CARACTERIZAO DO ASSENTAMENTO E
ELABORAO DO PROJETO DE REGULARIZAO
4 DISTRIBUIO E ACOMPANHAMENTO
DAS AES NA JUSTIA
3 MONTAGEM E INSTRUO DOS PROCESSOS
PARA AJUIZAMENTO DAS AES
5 SENTENA E REGISTRO
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Para se instruir um processo judicial para a declarao de aqui-
sio de domnio por meio da usucapio, necessrio o cum-
primento das seguintes etapas:
1 passo
Instalao dos canais de
comunicao e participao
O processo inicia-se com a instalao dos canais de comunica-
o com a comunidade, propiciando a implantao do processo
participativo que dever desenvolver-se ao longo do decurso de
regularizao fundiria, de acordo com as estratgias e instru-
mentos discutidos no Captulo 4 deste Manual.
2 passo
e elaborao do projeto
de regularizao
Este passo realizado conforme apresentado nos Captulos 2
e 3. Aps o levantamento da legislao incidente, realiza-se a
pesquisa fundiria, os levantamentos topogrcos, o projeto
de regularizao fundiria, o cadastramento fsico e o cadastra-
mento social.
Faz parte dessa etapa, a formulao da proposta de inter-
veno, quando se decide em conjunto com a comunidade as
modalidades de ao que sero propostas, se individual, plrima
ou coletiva. Observa-se que se a opo for por ao coletiva, o
projeto de regularizao fundiria e o cadastro fsico podem ser
bem mais simplicados.
Quando a regularizao conta com a parceria da prefeitura,
pode-se, a partir do projeto de regularizao fundiria, licenci-lo
e proceder ao seu registro no rgo municipal competente. O
arquivamento da planta de rea, pela municipalidade, no cartrio
de registro de imveis, facilita o processo de usucapio, porque
permite a dispensa da percia de vistoria.
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3 passo
Montagem e instruo
dos processos para ajuizamento
das aes
Os processos devem ser instrudos com as informaes do cart-
rio sobre os terrenos ocupados, com a identicao pessoal dos
antigos proprietrios, com o projeto de regularizao fundiria,
com os dados do cadastro fsico e social e com os documentos
de identicao pessoal e de comprovao de posse de todos
os benecirios, de acordo com o apresentado no Captulo 3.
Paralelo coleta e registro de dados sociais e fsicos, a equipe
jurdica elabora modelos de peties. Quando no se trata de um
processo coletivo de usucapio, as peties bsicas se repetem
para cada uma das aes individualizadas ou plrimas.
A seguir, o ncleo jurdico prepara as procuraes e as de-
claraes de hipossucincia (atestado de situao de pobreza
que permita suprimir as custas judiciais), que cada benecirio
deve assinar, autorizando aos advogados a propositura das
aes. Para instruir o processo, dever, ainda, ser preparada
declarao na qual o benecirio arme, sob as penas da lei,
no ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Para os
moradores analfabetos ou com problemas de sade, so feitas
procuraes por instrumento pblico, ou solicitado ao juiz da
ao o reconhecimento da identidade do morador em audincia,
como forma de diminuir despesas. Vericar tambm o Anexo 3
procedimento da ao de usucapio.
4 passo
Distribuio e acompanhamento
das aes na Justia
Aps a montagem, os processos so distribudos na Justia,
onde sero acompanhados pela equipe jurdica ou Defensoria
Pblica, que informa regularmente comunidade as etapas da
tramitao e coleta informaes adicionais, quando solicitado
pelos juzes.
Reunio com moradores
na Favela da Rocinha
Rio de Janeiro rj.
Douglas Engle
Australfoto.
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Quando as aes de um determinado setor forem ajuizadas,
deve-se realizar uma assemblia para entrega aos moradores dos
protocolos das aes, fornecendo-se as informaes pertinentes
sobre como se dar o andamento dos processos dali por diante,
bem como o papel a ser desenvolvido pelos advogados. Devem
ser dadas tambm informaes sobre como as famlias podero
acompanhar o andamento dos processos.
A realizao dessas assemblias incentiva a participao
das famlias dos demais setores, contribuindo para a agilizao
do cadastro socioeconmico ou da entrega dos documentos
necessrios.
5 passo
Sentena e registro
As aes so distribudas e julgadas, sendo proferida uma senten-
a de primeira instncia. No caso de haver discordncia quanto
sentena, cabem recursos s instncias superiores. No havendo
recurso, o processo transitar em julgado, estando concludo.
Esgotadas as possibilidades de recurso e sendo a sentena
favorvel aos moradores, deve ser solicitada ao juzo da primeira
instncia a expedio de ofcio para o cartrio proceder ao registro
da sentena que declarou a propriedade ao possuidor.
09
REGULARIZAO DE LOTEAMENTOS
LOTEAMENTO PORTO ALEGRE RS Acervo HBB / MCidades
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O MUNICPIO POSSUI nos termos do art. 30, inciso viii, da
Constituio Federal, competncia expressa para gerir o seu
territrio e promover adequado ordenamento territorial, me-
diante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupao do solo urbano.
Assim, cabe ao municpio aprovar os loteamentos, scalizar
sua implantao para evitar as situaes irregulares e promover,
quando for o caso, sua regularizao. Normalmente, denomina-se
loteamento irregular aquele empreendimento que nasce regular,
aprovado pelo municpio, mas que no decorrer de sua execuo
passa a apresentar alguma irregularidade, seja de ordem jurdica
ou urbanstica. Diferencia-se do loteamento clandestino, que
o parcelamento de solo realizado revelia do Poder Pblico.
Loteamentos legais
projeto aprovado pela prefeitura e registrado em cartrio
implantado conforme o projeto aprovado
Loteamentos ilegais
no esto em conformidade com a legislao em vigor
a) irregulares nasce regular, aprovado pelo municpio,
mas com o tempo apresenta alguma irregularidade.
b) clandestino realizado revelia do Poder Pblico
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9.1 LOTEAMENTOS IRREGULARES
Aps a aprovao do empreendimento, a municipalidade deve
acompanhar e scalizar sua execuo, para garantir tanto o cum-
primento do cronograma de implantao, quanto qualidade dos
servios de drenagem, pavimentao, redes de gua e esgoto,
terraplenagem, alinhamento do sistema virio e demarcao
dos lotes, alm da preservao dos crregos, das nascentes e
da mata ciliar.
O descumprimento do cronograma de obras sujeita o em-
preendedor aplicao de multa pela Administrao Pblica.
Ocorrendo execuo de obras em desacordo com o projeto ou
especicaes tcnicas, aplicar-se- o embargo de tais obras,
alm de multa.
O empreendedor deve ser noticado para sanar as irregu-
laridades, podendo a municipalidade rmar acordo com ele,
estabelecendo um prazo para sua regularizao.
Passo a passo
da regularizao dos
loteamentos irregulares
1 DECRETAO DA IRREGULARIDADE
2 REGULARIZAO EX-OFFCIO PELA PREFEITURA
3 RETIFICAO DO REGISTRO DO PARCELAMENTO
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Decretao da irregularidade
Dependendo da gravidade da irregularidade, ou quando essa no
for sanada, deve ser decretada a irregularidade do loteamento,
o que pode ser feito por despacho do diretor do departamento
responsvel, pelo secretrio ou pelo prefeito, a depender da
diviso de competncias de cada prefeitura.
Decretada a irregularidade, os funcionrios municipais que
lidam com a matria devem prestar a informao ao pblico, sen-
do recomendvel que se d publicidade pela imprensa, a m de
alertar terceiros. necessrio tambm comunicar ao Ministrio
Pblico para que adote as medidas pertinentes sua esfera de
atuao, principalmente no campo criminal.
O empreendedor ou seus representantes legais devem ser
noticados, por carta com aviso de recebimento, por funcionrio
pblico ou pelo cartrio de ttulos e documentos (art. 160, da
Lei n 6015/73), sobre a irregularidade do parcelamento, para que
se abstenha de promover novas vendas e de receber as prestaes.
necessrio que ele fornea prefeitura a listagem de todos os
adquirentes de lotes, com seus respectivos endereos e conta-
tos telefnicos ou e-mail. A cincia do empreendedor tambm
poder ser obtida no prprio processo administrativo, por meio
da lavratura de um termo de recebimento da noticao ou da
cincia quanto aos procedimentos a serem adotados.
A partir da noticao da prefeitura, o empreendedor dever
tomar as providncias jurdicas ou urbansticas necessrias para
a regularizao do loteamento.
Todos os adquirentes de lotes devem ser comunicados sobre
a nova situao que envolve o parcelamento do solo, devendo
suspender o pagamento das prestaes e passar a deposit-las
perante o cartrio de registro de imveis (art. 38 da Lei n 6.766,
de 1979), que passar a proceder ao recolhimento das prestaes
mensais e a deposit-las em conta bancria vinculada ao parce-
lamento urbano. Dever ser requerida ao cartrio de registro de
imveis a averbao da situao de irregularidade na matrcula
do parcelamento, para que se d publicidade formal.
Tambm o juiz corregedor dos cartrios de registro de im-
veis da comarca dever ser informado, para que oriente o cartrio
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em relao ao recebimento das prestaes e possvel averbao
na matrcula.
ATENO
PROCEDIMENTO NO ESTADO DE SO PAULO
No Estado de So Paulo, por provimento da Corregedoria
Geral de Justia, os cartrios de registro de imveis fo-
ram liberados da atribuio de serem receptores das
prestaes. Pela deciso do Poder Judicirio, foi au-
torizada a celebrao de convnio entre a prefeitura
e o banco estatal local. Por esse procedimento, a pre-
feitura passa a expedir os boletos de pagamento nas
mesmas condies estabelecidas no contrato rmado
entre loteador e adquirente, cujo valor ser depositado
pelo comprador perante a agncia bancria. Para cada
loteamento irregular poder ser aberta uma conta ban-
cria e cada adquirente depositante passa a ter uma
subconta vinculada, onde o valor dos seus pagamentos
car depositado, incidindo sobre os depsitos, juros
e correo monetria.
2 passo
Regularizao ex-offcio
pela prefeitura
Aps a noticao, deixando o empreendedor de tomar as ne-
cessrias providncias, poder a prefeitura atuar ex-offcio,
isto , no lugar do empreendedor, em face do seu compromisso
pblico com o interesse da cidade e com os compradores dos
lotes (art. 40 da Lei Federal n 6.766, de 1979).
A prefeitura denir uma estratgia de participao da co-
munidade envolvida no processo de regularizao, denindo de
forma participativa o melhor instrumento de regularizao a ser
adotado para a titulao (ver Captulo 4).
No caso de irregularidade urbanstica, a prefeitura deve fa-
zer os levantamentos necessrios para compatibilizar o projeto
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com a situao existente, com a legislao incidente e com a
situao dominial.
Se a irregularidade derivar da falta ou precariedade da infra-
estrutura, a administrao poder realizar as obras e se ressarcir,
utilizando, para tanto, os recursos depositados pelos adquirentes.
Sendo esses insucientes, dever ingressar com ao judicial co-
brando do empreendedor inadimplente (art. 40, 1, Lei Federal
6.766 de 1979).
3 passo
Reticao do registro
do parcelamento
Ocorrendo alteraes em relao ao projeto original, j regis-
trado, poder a prefeitura providenciar a substituio da planta,
desde que no haja prejuzo para os adquirentes de lotes. Ela
emitir um novo alvar e a planta de regularizao, com a nova
congurao do parcelamento do solo. Cabe ao cartrio de re-
gistro de imveis fazer o depsito da nova planta e as alteraes
registrrias competentes, respeitando os registros anteriores.
Se algum lote j registrado sofrer alteraes em suas me-
didas, para que haja a reticao da matrcula ser necessria
a anuncia do titular de domnio desse lote, caso contrrio so-
mente por deciso judicial se poder fazer a mudana. Havendo
dvida do ocial de registro de imveis quanto a esse procedi-
mento, dever ser suscitada dvida ao juz corregedor (art. 198
da Lei n 6.015, de 1973).
Com o parcelamento registrado e as matrculas de cada
lote abertas, os adquirentes de lotes podem registrar seu ttulo
de propriedade.
9.2 LOTEAMENTOS
CLANDESTINOS
Chegando ao conhecimento da municipalidade, por qualquer
via, a ocorrncia de parcelamento do solo urbano clandestino,
dever ser instaurado um procedimento averiguatrio, que desde
o incio j pode constituir um processo administrativo.
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A prefeitura dever efetuar uma vistoria imediata, elaboran-
do laudo tcnico que identique a rea objeto do parcelamento
clandestino, o zoneamento, o grau de interveno praticado
(desmatamento, abertura de sistema virio, terraplenagem) e o
grau de ocupao (nmero de construes existentes, moradias
ocupadas, infra-estrutura implantada etc.).
Devem tambm ser tomadas imediatamente as providn-
cias para impedir a continuidade das obras e para identicar os
promotores responsveis pelo loteamento (empreendedor e imo-
biliria), coletando documentos como panetos que anunciem
a venda de terrenos, fotos de faixas ou placas de propaganda,
cpia de contratos de compra e venda ou de cesso de direitos,
boletos bancrios e notas promissrias.
O empreendedor e a imobiliria devem ser noticados para
que apresentem, num prazo de 24 ou 48 horas, a documentao
pertinente aprovao do empreendimento. Esgotado o prazo
concedido sem apresentao da documentao ou sendo ela
insuciente, dever ser lavrado boletim de ocorrncia por crime
contra a Administrao Pblica (Lei Federal n 6.766, de 1979).
O empreendedor dever tambm ser noticado para que
se abstenha de promover novas vendas e receber prestaes;
para que apresente a relao de compradores de lotes com
nome, qualicao e endereo; e para que promova a resciso
contratual com a devoluo das prestaes recebidas.
A documentao reunida deve ser remetida ao Ministrio
Pblico, para interposio de ao judicial no campo criminal
e cvel, objetivando a aplicao das sanes penais. Poder ser
requerido o desfazimento do parcelamento ou, alternativamente,
a adoo das medidas referentes sua regularizao fundiria.
Se o loteador comprometer-se a regularizar o loteamen-
to, a prefeitura pode rmar um acordo com este m, devendo
scalizar seu cumprimento. possvel e recomendvel que o
acordo seja estabelecido no mbito de um termo de ajustamen-
to de conduta rmado perante o Ministrio Pblico. Em caso
contrrio, a prefeitura poder assumir a responsabilidade pela
regularizao, cobrando judicialmente o loteador pelos custos
da interveno.
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Passo a passo
da regularizao dos
loteamentos clandestinos
1 AVALIAO PRELIMINAR
4 LICENCIAMENTO NOS RGOS
TCNICOS COMPETENTES
3 PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA
5 REGISTRO DO PROJETO
6 EXECUO DAS OBRAS
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1 passo
Avaliao preliminar
A deciso de iniciar o processo de regularizao ou de desfazer o
loteamento, removendo os moradores, da competncia nica e
exclusiva do Poder Pblico Municipal, cabendo a ele estabelecer
os parmetros de aceitao de uma situao irreversvel.
Quando se tiver uma ocupao consolidada, quando o ter-
reno no apresentar caractersticas que coloquem em risco a
integridade da populao moradora, quando a ocupao no
se der em rea de proteo ambiental incompatvel com esse
tipo de empreendimento, a municipalidade poder optar pelo
processo de regularizao. Ao contrrio, quando se tratar de
ocupao incipiente, com construes em sua fase inicial ou
em rea de proteo ambiental ou de risco, a prefeitura dever
embargar as obras e adotar medidas administrativas visando
impedir a implantao do parcelamento, mantendo scalizao
constante e vedando o acesso ao sistema virio implantado.
2 passo
Tomada a deciso por regularizar o loteamento, a prefeitura deve
implementar as atividades de caracterizao do assentamento
e as estratgias de participao da comunidade, de acordo com
os Captulos 2 e 4 deste Manual.
A participao efetiva da comunidade pode ser conseguida
por meio de uma comisso de representantes dos adquirentes
de lotes, que acompanha e scaliza todo o processo de implan-
tao do parcelamento.
3 passo
Projeto de regularizao fundiria
O projeto de regularizao fundiria deve, neste caso, ser um
projeto urbanstico completo, contemplando:
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nome do loteamento;
sistema virio categorizado, com subdiviso das quadras em
lotes, com as respectivas dimenses, reas e cotas de nvel,
e a identicao das vias e lotes com nmeros e as quadras
com letras;
identicao e dimensionamento das reas verdes e
equipamentos comunitrios;
dimenses lineares e angulares de projeto, raios, cordas,
arcos, pontos de tangncia e ngulos centrais das vias
curvilneas;
reas no edicveis, crregos e reas de preservao
permanente;
pers longitudinais denitivos nas escalas de 1:1.000, na
horizontal e 1:100 na vertical, das vias e praas projetadas;
pers longitudinais nas escalas de 1:1.000, na horizontal e
1:100 na vertical, das quadras onde se efetuaro movimentos
de terra ou com declividade superior a 30%, indicando cortes
e aterros;
projeto do sistema de escoamento de guas pluviais em
galerias;
projeto da rede geral de esgotamento sanitrio;
projeto de pavimentao;
projeto da rede de distribuio de gua potvel;
projeto da rede de iluminao pblica;
projeto de arborizao das vias e reas verdes;
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memorial descritivo e justicativo do projeto, com as
especicaes e informaes tcnicas necessrias sua
perfeita compreenso.
Os parmetros urbansticos devem seguir as disposies ge-
rais do zoneamento da rea em que se encontra o loteamento,
admitindo-se parmetros especiais apenas nos casos em que
o assentamento estiver inserido em zeis.
Devero ser observadas as condicionantes ambientais es-
tabelecidas em lei, como faixas de preservao permanente,
preservao de vegetao signicativa e compensao para o
corte de rvores. Quando a ocupao estiver consolidada e no
for possvel atender s disposies ambientais, devero ser bus-
cadas alternativas compensatrias no rgo ambiental. Havendo,
por exemplo, insucincia de percentual de reas verdes, poder
ser destinada como alternativa outra rea no entorno, fora dos
limites do parcelamento.
4 passo
Licenciamento nos rgos
tcnicos competentes
O projeto deve ser submetido ao licenciamento dos rgos
tcnicos competentes (ver Captulo 5).
5 passo
Registro do projeto
O projeto licenciado deve ser registrado no cartrio de registro
de imveis (ver Captulo 7).
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6 passo
Execuo das obras
O ltimo passo da regularizao a execuo das obras de
infra-estrutura e demarcao dos lotes, ao trmino do qual a
prefeitura expede um termo atestando a execuo das obras de
acordo com o projeto.
10
REGULARIZAO DE CONJUNTOS
HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL
FLORIANPOLIS SC Acervo HBB / MCidades
129
NA DEFINIO ADOTADA pelas Normas de Servio da Corregedoria
Geral de Justia do Estado de So Paulo, extrada da leitura do
item 156.1, tem-se:
Conjunto habitacional o empreendimento em
que o parcelamento do imvel urbano, com ou
sem abertura de ruas, feito para alienao de
unidades habitacionais j edicadas pelo prprio
empreendedor.
Os conjuntos habitacionais de interesse social so aqueles
implementados pelo Poder Pblico no mbito dos programas
habitacionais.
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Passo a passo
da regularizao de conjuntos
habitacionais
1 passo
O processo de regularizao dos conjuntos habitacionais im-
plantados pelo Poder Pblico segue, em linhas gerais, o pro-
cesso apresentado no Captulo 2 deste Manual, devendo contar
com o envolvimento dos benecirios a partir da implantao
de estratgias de participao como as descritas no Captulo 4.
A principal diferena, neste caso, que a regularizao envolve
tambm a legalizao das construes.
Assim, aps o levantamento e anlise da legislao inci-
dente, passa-se etapa de pesquisa fundiria, em que o terreno
ocupado pelo conjunto dever ter toda a sua histria registrria
analisada, a m de se ter compreenso do permetro da rea,
2 ELABORAO DO PROJETO
4 REGISTRO DO CONJUNTO HABITACIONAL
3 LICENCIAMENTO NOS RGOS
TCNICOS COMPETENTES
5 EXECUO DAS OBRAS
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quais so os ttulos que o compem e quem so os titulares de
direitos envolvidos.
Tratando-se de rea pblica de natureza dominial, para a
regularizao haver que se ter o ttulo de propriedade devida-
mente registrado em nome do Poder Pblico, assegurando-se
que as medidas perimetrais, assim como a rea total do terreno,
estejam denidas com preciso e de acordo com os registros
cartorrios. Caso haja divergncias, ser necessrio proceder
reticao do ttulo, conforme apresentado no Captulo 7
deste Manual.
ATENO
REGISTRO DO AUTO DE IMISSO NA POSSE
Com a edio da Lei Federal n 9.785, de 1999, passou-
se a admitir o registro do auto de imisso na posse
perante o cartrio de registro de imveis, conferindo
ao Poder Pblico a possibilidade de transferncia para
terceiros por meio da cesso ou promessa de cesso
de posse, independentemente da concluso do pro-
cesso judicial de desapropriao. (art. 167, I, 36, da
Lei Federal n 6.015, de 1973). Quando a base fundiria
for composta por vrios ttulos, admite-se a unicao
dos ttulos de reas em que o Poder Pblico detm a
propriedade com outros em que detm apenas o auto
de imisso na posse.
Ver Anexo 7 neste Manual o Provimento 17/99 cgj,
que institui o Projeto More Legal II.
Na fase de pesquisa social, devem ser levantadas as condies
socioeconmicas dos moradores. Esses dados permitiro aferir
se a famlia ocupante do imvel se enquadra dentro da faixa
salarial que o empreendimento habitacional de interesse social
objetiva atender, bem como permitir identicar qual a faixa de
comprometimento de renda possvel e se existe a necessidade
de subsdio ou no.
A coleta desses dados permitir tambm a confeco dos
documentos de transferncia da propriedade ou da posse, con-
forme o modelo a ser adotado, podendo ser um contrato de
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compra e venda ou a cdru. Alm disso, a pesquisa dar as di-
retrizes para os programas de ps-ocupao, necessrios para
superar o problema de falta de manuteno e precariedade na
administrao do condomnio, principalmente nos conjuntos
formados por edifcios de apartamentos.
O levantamento topogrco deve ser cadastral, incluindo
os dados referentes s construes e infra-estrutura urbana,
tais como postes de rede de energia, rede de gua e esgoto ou
bocas de lobo.
2 passo
Elaborao do projeto
O projeto de regularizao dos conjuntos habitacionais deve
incluir, alm das informaes referentes ao parcelamento do
solo, apresentadas no Captulo 3, os projetos e informaes
referentes aos edifcios.
O projeto de parcelamento do solo deve ser um projeto
urbanstico completo, contemplando:
nome do loteamento;
sistema virio categorizado, com subdiviso das quadras em
lotes, com as respectivas dimenses, reas e cotas de nvel,
e a identicao das vias e lotes com nmeros e as quadras
com letras;
identicao e dimensionamento das reas verdes e
equipamentos comunitrios;
dimenses lineares e angulares de projeto, raios, cordas,
arcos, pontos de tangncia e ngulos centrais das vias
curvilneas;
reas no edicveis, crregos e reas de preservao
permanente;
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1:100 na vertical, das vias e praas projetadas;
1:100 na vertical, das quadras onde se efetuaro movimentos
de terra ou com declividade superior a 30%, indicando cortes
e aterros;
projeto do sistema de escoamento de guas pluviais
em galerias;
projeto da rede de esgotamento sanitrio;
projeto de pavimentao;
projeto da rede de distribuio de gua potvel;
projeto da rede de iluminao pblica;
projeto de arborizao das vias e reas verdes;
memorial descritivo e justicativo do projeto, com as
especicaes e informaes tcnicas necessrias sua
perfeita compreenso.
Se for constatada a ocupao irregular de reas condominiais
dos prdios por outros usos (garagens, comrcio, habitaes),
ser preciso estabelecer uma conveno com os moradores
para assegurar as reas necessrias para os usos essenciais
do conjunto habitacional e elaborar um projeto urbanstico
baseado nesse levantamento, redenindo os usos e padres
de ocupao do solo
Os projetos de infra-estrutura so necessrios para o li-
cenciamento do conjunto habitacional pela prefeitura, pois
a informao importante para a execuo das obras e para
complementar o cadastro da cidade (permitindo disponibilizar,
por exemplo, a informao sobre a localizao das redes sub-
terrneas). Essa documentao, entretanto, no necessria
para o registro cartorrio.
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Alm do projeto do parcelamento, necessrio elaborar o
projeto das edicaes, composto por:
projetos de arquitetura dos edifcios;
projeto de segurana contra incndio, no caso de edifcios
de apartamentos;
memorial descritivo das edicaes;
quadros de rea demonstrativos das unidades imobilirias.
3 passo
Licenciamento nos rgos
tcnicos competentes
Alm do licenciamento na prefeitura, cada rgo tcnico com-
petente ou concessionria de servios pblicos (gua, energia
eltrica, iluminao pblica ou segurana contra incndio.) dever
aprovar o respectivo projeto.
Alguns municpios tm em sua legislao a obrigao de
desenvolvimento e aprovao do projeto paisagstico, que visa
acima de tudo a recomposio da vegetao do sistema virio,
praas, beira de crregos, nascentes, taludes.
No caso de edifcios de apartamentos necessrio formar
brigada de incndio e propiciar a sua capacitao por meio de
curso ministrado pelo Corpo de Bombeiros.
4 passo
Registro
A planta do conjunto habitacional, devidamente chancelada com
os carimbos de aprovao, contendo o parcelamento efetuado,
o projeto de arquitetura e da implantao das edicaes, o qua-
dro de reas e os memoriais, dar entrada perante o cartrio de
registro de imveis, por requerimento do gestor pblico. Com
o registro do loteamento se origina uma matrcula para cada
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lote individualizado, sobre a qual ser averbada a construo e
registrado o ttulo correspondente a cada benecirio.
Caso o conjunto habitacional seja um condomnio, ne-
cessrio registrar tambm especicao e a conveno de
condomnio.
5 passo
Execuo das obras
No caso de necessidade de complementao da infra-estrutura
urbana, as obras devero ser executadas pela administrao, de-
vendo ser providenciada a necessria inscrio perante o inss.
Quando houver pendncia de pequenas obras, a prefeitura
pode expedir o alvar de aprovao referente parte executada,
com a ressalva de que ir providenciar a complementao das
obras de acordo com cronograma que dever ser registrado em
cartrio. Nesse caso poder ser dado um termo de vericao e
execuo de obras parcial, apenas em relao parte do empreen-
dimento que est em condies tcnicas aceitveis. Isso permite
que se complete o registro cartorrio das unidades imobilirias
localizadas no setor dotado de condies aceitveis de infra-
estrutura, agilizando o processo de regularizao fundiria.
11
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ILHA DE MARAJ PA Marina Amorim Cavalcanti de Oliveira
137
BRASIL. Ministrio das Cidades Secretaria Nacional de
Programas Urbanos. Regularizao Fundiria/Coordenao Geral:
Raquel Rolnik e outros.(2005). Ministrio das Cidades. Braslia.
CAZETA, Luis Carlos. Braslia: Secretaria do Patrimnio da Unio
Legislao Imobiliria da Unio anotaes e comentrios s leis
bsicas, 2002. Disponvel http://www.spu.planejamento.gov.br/
Estatuto da Cidade guia para implementao pelos municpios e
cidados (2005), Cmara dos Deputados/cdu Ministrio das
Cidades/Caixa Econmica Federal/Instituto Plis.
Regularizao da Terrra e Moradia O que e como implementar
(2002). Instituto Plis. caixa. Braslia.
SAULE JUNIOR, Nelson e outros (2006). Manual de Regularizao
Fundiria em terras da Unio. So Paulo: Insituto Plis. Braslia.
Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto.
ANEXOS
ILHA DE MARAJ PA Marina Amorim Cavalcanti de Oliveira
139
Anexo 1
Modelo de CUEM
Termo administrativo de Concesso
de Uso Especial Para Fins de Moradia
Aos dias do ms de de 20 , no Gabinete da
Secretaria Municipal de Habilitao, situado na ,
de um lado, a prefeitura do municpio de ,
pessoa jurdica de direito pblico interno, neste ato
representada pelo Excelentssimo Senhor Prefeito,
e pelo Senhor Secretrio Municipal de
Habitao, , doravante denominada
concedente, e de outro lado, , brasileiro,
casado, porteiro, portador da cdula de identidade
n e inscrito no cpf n e
, brasileira, casada, auxiliar de limpeza,
portadora da cdula de identidade n e ins-
crita no cpf n , residentes e domiciliados na
Rua doravante denominado(a)
concessionrio(a), com fundamento no artigo 183,
1 da Constituio Federal, no artigo 4, inciso v, alnea
h, da Lei Federal n 10.257/01 (Estatuto da Cidade),
na medida provisria n 2.220, de 4 de setembro de
2001, na lei municipal n e no Decreto n ,
celebram o presente termo de concesso de uso
especial para fins de moradia, de acordo com as
seguintes clusulas e condies:
Clusula primeira Do domnio municipal
A concedente titular do domnio do imvel objeto
dessa concesso, denominado parte da ,
objeto da matrcula n do Cartrio de Registro
de Imveis de Mau.
Clusula segunda Da posse do imvel
objeto de concesso
A concedente constatou, pelo processo administrativo
n , que o(a) concessionrio(a) ocupa parte da
rea mencionada na clusula primeira para sua moradia
e de sua famlia, ininterruptamente, h mais de 5 (cinco)
anos, anteriormente a 30 de junho de 2001.
Clusula terceira Da descrio do imvel
objeto de concesso
A rea ocupada pelos(as) concessionrios(as)
faz frente para a Rua , possui m
2
( quadrados), est identicada como
terreno , da quadra n , da planta
j arquivada no Cartrio de Imveis de Mau.
Clusula quarta Da outorga da concesso de uso
especial para ns de moradia
A concedente, pelo presente instrumento, outorga
ao() concessionrio(a) a concesso de uso especial
do imvel descrito na clusula terceira, no qual est
edicada sua residncia, a ttulo gratuito, para ns de
sua moradia ou de sua famlia.
Clusula quinta Do prazo
A presente concesso de uso especial para ns de
moradia outorgada por prazo indeterminado, nas
condies previstas nesse termo.
Clusula sexta Das obrigaes do(a)
concessionrio(a)
Pelo presente termo, o(a) concessionrio(a)
obriga-se a:
140
i utilizar a rea para ns residenciais;
ii no ceder ou locar o imvel a terceiros;
iii no permitir que terceiros se apossem
do imvel, dando conhecimento Prefeitura
de qualquer perturbao;
iv arcar com as despesas e encargos civis,
administrativos e tributrios que vierem
a recair sobre o imvel.
Clusula stima Da transferncia do direito
de concesso de uso especial
A presente concesso de uso especial para ns de
moradia transfervel por ato inter vivos ou causa
mortis, mediante anuncia prvia e expressa da con-
cedente, nos termos do artigo 7 da Medida Provisria
n. 2.220, de 4 de setembro de 2001 e do artigo 12,
pargrafo nico do Decreto Municipal n. 6.618 de
2 de setembro de 2004.
Clusula oitava Da extino da concesso
de uso especial
A concesso de uso especial ora outorgada extin-
gue-se, unilateralmente, de pleno direito, se o(a)
concessionrio(a):
conferir ao imvel destinao diversa da deter-
minada na clusula quarta deste termo;
adquirir a propriedade ou a concesso de uso
Clusula nona Do Registro em Cartrio de Registro
de Imveis
Neste ato a municipalidade autoriza o registro e o
concessionrio se obriga a faz-lo, no prazo de 180
(cento e oitenta) dias, junto ao Cartrio de Registro
de Imveis competente, nos termos do 4, art. 6 da
mp 2220/2001e do art. do Decreto Municipal
n atribuindo-se a presente, para efeitos mera-
mente registrrios o valor simblico de R$
Clusula dcima Da condio especial
A concedente assegura ao concessionrio o direi-
to concesso de uso especial para ns de moradia,
nas mesmas condies previstas neste termo, em
local a ser determinado pela concedente, se houver
necessidade de utilizao da rea descrita na clausula
terceira, de acordo com o disposto no art. 5 da Medida
Provisria n 2220/01.
Finalmente o concessionrio declara, sob as
penas da lei, que no proprietrio ou concessionrio

Pelo concessionrio

Pela concedente
141
Anexo 2
Modelo de CDRU
Instrumento jurdico de concesso
de direito real de uso
Por este instrumento, particular de contratao, de
um lado o municpio do , pessoa
jurdica de direito pblico interno, com sede Av.
Martin Luther King n, 925, Cais do Apolo nesta Capital,
inscrito no cgc (mf) sob o n neste ato
representado por seu Prefeito, , brasileiro,
, , inscrito no cpf(mf) sob o
n , identidade n , doravante
designado concedente; e, do outro lado, ,
brasileira, , , portadora da
Cdula de Identidade n ssp/pe, inscrita
no cpf (mf) sob o n , residente e domi-
ciliada na , n , , ,
doravante designada concessionrio, celebram a
presente concesso de direito real de uso, com fun-
damento no Decreto-Lei n 271, de 28 de fevereiro de
1967, na Lei Orgnica Municipal, e na Lei Municipal
n , conforme as clusulas e condies
enunciadas em sucessivo.
Clusula primeira
O concedente tem o domnio pleno do imvel
objeto desta concesso, sito na ,
n , , , do assentamento
habitacional denominado , no bairro
da , nesta Cidade, consoante inscrio
no Registro de Imveis da Cidade de sob a matrcula
n , registrado em .
Descrio do imvel concedido.
imvel: rea de terreno denominada rea ,
na localidade , situada no trecho da
Rua , no Loteamento ,
Bairro de , nesta Cidade, com as
seguintes descries:
Inicia-se no cruzamento desta Rua com a Rua
, onde encontra-se o imvel de cadas-
tro 020 (PI), segue pelo alinhamento at encontrar
o imvel de cadastro 017 (P2), com sua lateral direita
de 12,00m; deete direita, pelo parmetro da Rua
, at encontrar o imvel de cadastro
104 (P3), com 205,00m de fundos, deete direita
pela Rua , at encontrar o ponto (P4),
com sua lateral esquerda de 12,00m, deete di-
reita, margeando , at encontrar o pon-
to (Pl), com 205,00m de frente, fechando a rea ii
com m
2
.
Clusula segunda
O concedente, atravs deste ato negocial, cede ao
concesionrio, uma rea de terreno, para que o
concessionrio exera seu direito de uso residen-
cial, na forma disposta no item I, do artigo 26, da Lei
Municipal n .
Clusula terceira
O concedente e o concessionrio ajustam a pre-
sente concesso a ttulo gratuito, atribuindo-se ao
ato negocial, para efeitos meramente scais, o valor
simblico de R$ 1,00 (hum real).
142
Clusula quarta
Aps a assinatura do presente contrato, o concessio-
nrio fruir plenamente do lote de terreno descrito
e caracterizado na Clusula Segunda, para os ns ali
estabelecidos, bem como responder por todos os en-
cargos civis, administrativos e tributrios que venham
a incidir sobre o mesmo.
Clusula quinta
A concesso, ora convencionada, ter a durao de
noventa anos, contados a partir da subscrio deste
instrumento normativo, consoante o estabelecido no
art. 21, da Lei Municipal n .
Pargrafo nico
A concesso ser prorrogada, por igual perodo, desde
que haja a convergncia volitiva das partes contratantes,
manifestada em termo aditivo prprio.
Clusula sexta
O concessionrio obriga-se a exercer os direitos
que lhe so conferidos neste instrumento jurdico em
consonncia com a normatizao do uso e ocupao
do solo prevista na Lei Municipal n .
Clusula stima
Resolver-sede pleno direito esta concesso, antes
do de curso do prazo previsto na clusula quinta deste
instrumento, quando o concessionrio:
i der ao imvel concedido destinao diversa da
estabelecida na clusula segunda do presente
contrato;
ii der em locao total ou parcial o imvel desti-
nado ao uso exclusivamente residencial.
iii transferir a terceiros, a qualquer ttulo, o im-
vel que lhe foi concedido, sem prvia e expres-
sa autorizao do Municpio concedente;
iv descumprir qualquer clusula do presente
contrato.
Clusula oitava
No importar em tcita alterao dos ternos desta
concesso o eventual atraso ou omisso do concedente
no exerccio das faculdades que lhe so conferidas
neste contrato nomeadamente resilio contratual
prevista na clusula stima.
Clusula nona
A presente concesso de direito real de uso transfere-
se por sucesso legtima ou testamentria, cabendo
ao Municpio concedente, em ocorrendo tal hip-
tese, inscrever a transferncia no registro Imobilirio
competente.
Clusula dcima
Ficam fazendo parte deste contrato todas as normas
jurdicas municipais referentes concesso de direito
real de uso, cujas disposies sero aplicadas a qualquer
caso nele no previsto.
E, por estarem justos e avenados, assinam este
instrumento jurdico, em 03 (trs) vias de igual teor e
forma, na presena de 02 (duas) testemunhas que a
tudo presenciaram.

Municpio Concedente

Prefeito da Cidade

Concessionrio
143
Anexo 3
Procedimentos para a ao
de usucapio
A ao para aquisio da propriedade de imvel par-
ticular por usucapio encontra-se disciplinada nos
artigos 1.238 a 1.244 do Cdigo Civil. Trata-se de ao
declaratria para reconhecimento da existncia do
direito e contenciosa sendo proposta contra o
proprietrio ou proprietrios.
O autor da ao de usucapio dever funda-
mentar a petio inicial relatando os fatos e as razes
de direito que motivaram a sua pretenso e juntar
petio inicial planta do imvel com as medidas li-
neares, nomes dos confrontantes e rea total. Alm
disso, dever juntar as provas que comprovam a posse,
alm de certido de propriedade do imvel objeto da
ao, emitida pelo Registro de Imveis, e cpia dos
documentos pessoais do autor.
Na petio inicial o autor pedir a citao dos
proprietrios e dos confrontantes, em nome de quem
est transcrito ou registrado no Registro de Imveis.
Admite-se a citao dos confrontantes por carta com
aviso de recebimento. As citaes dos proprietrios e
seus respectivos cnjuges ou eventuais herdeiros de-
ver ser pessoal, isto , atravs de mandado cumprido
por Ocial de Justia.
Na hiptese de no localizao de proprietrios
da rea, o Autor da ao dever providenciar, junto
ao Registro de Imveis competente pela circunscri-
o imobiliria, certido negativa de propriedade por
meio de pedido instrudo com a planta do imvel. Esta
certido negativa dever ser juntada petio inicial.
Na mesma ocasio, o Autor dever requerer ao Juiz
que nomeie advogado dativo para que acompanhe a
ao em nome do Ru.
Ainda, na petio inicial dever ser requerida a
citao, que tambm poder ser feita atravs de car-
ta com aviso de recebimento, das Fazendas Pblicas
(Unio, Estados e Municpio ou Distrito Federal).
Finalmente, dever ser requerida a intimao do re-
presentante do Ministrio Pblico que atuar como
scal da Lei e acompanhar todos os atos processuais,
sob pena de nulidade.
A ao tambm dever ser instruda com as cer-
tides negativas possessrias dos cartrios de distri-
buio cvel e da justia federal, em nome dos autores,
para provar que nos ltimos quinze, dez ou cinco anos
a posse foi exercida pelos mesmos sem oposio. Esta
prova poder ser requerida na petio inicial para que
as certides sejam providenciadas pelo Juiz da causa e
utilizados os benefcios da Justia Gratuita que tambm
dever ser requerida na petio inicial.
sempre bom lembrar que se houver ao pos-
sessria contra homnimos ser necessrio requerer
certido de p e objeto do processo com o m de provar
que a ao possessria no de fato contra o autor.
A ao de usucapio tambm dever ser instruda
com uma declarao do autor, de prprio punho, na
qual este declare no ser proprietrio de outro imvel
urbano ou rural, alm de uma outra em que declare ne-
cessitar dos benefcios da justia gratuita. Na hiptese
do autor ser analfabeto, essas declaraes precisam
ser lavradas em Cartrio de Notas.
144
Instruda e distribuda a petio inicial, uma vez
aceita pelo representante do Ministrio Pblico e pelo
Juiz, este poder determinar que se faa desde logo a
percia de vistoria. Esta percia, que tem por m veri-
car in loco a veracidade das alegaes constantes na
inicial, poder ser dispensada quando o Municpio
zer a regularizao da rea e depositar no Cartrio
de Registro de Imveis competente a planta da rea
urbanizada (au).
Posterior ou conjuntamente sero feitas as cita-
es. Encerrada esta fase ser publicado edital para
citao dos rus que no foram localizados e eventuais
interessados no processo. Nesta citao edilcia deve-
ro ser citados nominalmente todos aqueles que no
foram localizados pelo ocial de justia.
Uma vez publicado o edital de citao e decor-
rido o prazo nele xado, ser designada audincia de
instruo para produo de novas provas, onde sero
ouvidas as testemunhas. Proferida a sentena que
deferir a ao de usucapio, esta instruir o mandado
para que se proceda ao registro no Cartrio de Registro
de Imveis competente.
145
Anexo 4
Exemplo de lei municipal que institui
a dao em pagamento
lei n de
(Publicao dom de )
Regulamentada pelo Decreto n , de
disciplina a dao em pagamento de bens
imveis como forma de extino da obrigao
tributria no municpio de , prevista no
inciso xi do artigo 156 do cdigo tributrio na-
cional, acrescido pela lei complementar federal
n 104, de 10 de janeiro de 2001
A Cmara Municipal aprovou e eu, Prefeito do
Municpio de , sanciono e promulgo
a seguinte lei:
Art. 1 Os crditos tributrios inscritos na dvida
ativa do Municpio de podero ser extintos
pelo devedor, pessoa fsica ou jurdica, parcial ou in-
tegralmente, mediante dao em pagamento de bem
imvel, situado neste Municpio, a qual s se aperfei-
oar aps a aceitao expressa da Fazenda Municipal,
observados o interesse pblico, a convenincia admi-
nistrativa e os critrios dispostos nesta lei.
Pargrafo nico Quando o crdito for objeto de
execuo scal, a proposta de dao em pagamento
poder ser formalizada em qualquer fase processual,
desde que antes da designao de praa dos bens
penhorados, ressalvado o interesse da Administrao
de apreciar o requerimento aps essa fase.
Art. 2 Para os efeitos desta lei, s sero ad-
mitidos imveis comprovadamente livres e desemba-
raados de quaisquer nus ou dvidas, exceto aquelas
apontadas junto ao Municpio de , e cujo valor,
apurado em regular avaliao, seja compatvel com o
montante do crdito scal que se pretenda extinguir.
Pargrafo nico De acordo com o artigo 304
do Cdigo Civil, a dao em pagamento poder ser
formalizada atravs de imvel de terceiro, em benecio
do devedor, desde que este intervenha como anuente
na operao, tanto no requerimento previsto no artigo
4 desta lei, quanto na respectiva escritura.
Art. 3 O procedimento destinado formaliza-
o da dao em pagamento compreender as seguin-
tes etapas, sucessivamente:
i anlise do interesse e da viabilidade da aceita-
o do imvel pelo Municpio;
ii avaliao administrativa do imvel;
iii lavratura da escritura de dao em pagamento,
que acarretar a extino das aes, execues
e embargos relacionados ao crdito tributrio
que se pretenda extinguir.
Art. 4 O devedor que pretenda extinguir crdito
tributrio municipal, mediante dao em pagamento,
dever formalizar requerimento dirigido ao Secretrio
de Finanas, contendo, necessariamente, a indicao
pormenorizada do crdito tributrio objeto do pedido,
bem como a localizao, dimenses e confrontaes
do imvel oferecido, juntamente com cpia do ttulo
de propriedade.
1 O requerimento ser tambm instru-
do, obrigatoriamente, com as seguintes certides
atualizadas:
146
i certido vintenria, contendo todos os nus e
alienaes referentes ao imvel, expedida pelo
Cartrio de Registro de Imveis competente;
ii certido do Cartrio Distribuidor de Protesto
de Letras e Ttulos de e dos mu-
nicpios onde o proprietrio do imvel objeto
da dao em pagamento, tenha tido sede ou
domiclio nos ltimos 5 (cinco) anos;
iii certides do Cartrio Distribuidor Cvel da
Comarca de e dos municpios
onde o proprietrio do imvel, quando for
o caso, tenha tido sede ou domiclio nos lti-
mos 5 (cinco) anos, inclusive relativas a execu-
es scais;
iv certides da Justia Federal, inclusive relativas
a execues scais, e da Justia do Trabalho;
v certides de breve relato das aes eventual-
mente apontadas nas certides previstas nos
incisos anteriores, inclusive embargos
execuo.
2 No caso do devedor tratar-se de pessoa jurdica,
podero tambm, a critrio da comisso mencionada
no artigo 6 desta lei, ser exigidas as certides previstas
nos incisos i, ii iii, iv e v deste artigo dos municpios
onde a empresa tenha exercido atividades, nos ltimos
5 (cinco) anos.
3 Se o crdito tributrio que se pretenda
extinguir for objeto de discusso em processo judicial
ou administrativo promovido pelo devedor, este dever
apresentar declarao de cincia de que o deferimento
de seu pedido de dao em pagamento importar,
a nal, no reconhecimento da dvida e na extino
do respectivo processo, hiptese em que o devedor
renunciar, de modo irretratvel, ao direito de discutir
a origem, o valor ou a validade do crdito tributrio
reconhecido.
4 Se o crdito for objeto de execuo scal
movida pela Fazenda Pblica Municipal o deferimento
do pedido de dao em pagamento igualmente im-
portar no reconhecimento da dvida exeqenda e na
renncia ao direito de discutir sua origem, valor ou
validade.
Art. 5 Uma vez protocolado o requerimento
mencionado no artigo 4 desta lei, devero ser tomadas
as seguintes providncias:
i o Departamento de Procuradoria Geral da
Secretaria Municipal de Assuntos Jurdicos
dever requerer, em juzo, a suspenso dos
feitos que envolvam o crdito indicado pelo
devedor, pelo prazo de 90 (noventa) dias, pror-
rogvel, por igual perodo, se houver fundada
necessidade, desde que esse ato no acarrete
prejuzos processuais ao Municpio;
ii os rgos competentes informaro sobre a
existncia de dbitos tributrios relacionados
ao imvel oferecido pelo devedor.
Art. 6 O interesse do Municpio na aceitao do imvel
oferecido pelo devedor ser avaliado por uma comisso
constituda, obrigatoriamente, por servidores, lotados
na Secretaria de Finanas, na Secretaria de Assuntos
Jurdicos e na Secretaria Municipal de Planejamento,
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente.
1 A comisso dever emitir seu parecer no
prazo de 10 (dez) dias, seguindo-se despacho do
Secretrio de Finanas, declarando, em tese, a exis-
tncia ou no de interesse do Municpio em receber
o imvel.
2 Do parecer referido no 1 deste artigo de-
ver constar, entre outras, as seguintes informaes:
i a viabilidade econmica da aceitao do im-
vel, em face dos custos estimados para sua
adaptao ao uso pblico;
ii a compatibilidade entre o valor do imvel e o
montante do crdito tributrio que se pretenda
extinguir.
Art. 7 Exclusivamente nos casos em que houver
interesse do Municpio em receber o imvel oferecido
pelo devedor, ser procedida a sua avaliao adminis-
trativa, para determinao do preo do imvel a ser
dado em pagamento.
147
1 A avaliao administrativa dever ser ela-
borada mediante critrios e mtodos tecnicamente
reconhecidos e adequados s especicidades do imvel
avaliado, podendo o coordenador da comisso obe-
decer parmetros tcnicos visando uniformizao
dos trabalhos.
2 O avaliador dever, obrigatoriamente, visi-
tar o imvel e instruir a avaliao administrativa com
fotograas atuais desse bem.
3 Caso a ocorrncia constatada demande
parecer tcnico especializado, a Comisso poder so-
licitar a indicao de representante de qualquer outra
Secretaria Municipal para manifestao conclusiva, em
carter de urgncia.
Art. 8 A avaliao administrativa dever con-
ter captulo especco relatando a efetiva situao do
imvel quanto a:
i riscos aparentes de inundao, desmorona-
mento, perecimento ou deteriorao;
ii ocupao da rea do imvel;
iii degradao ambiental por deposio de lixo
ou resduos qumicos na rea do imvel ou em
seu entorno;
iv existncia de ocupao no imvel apta pro-
vocar aquisio por prescrio aquisitiva em
relao aos ocupantes;
v quaisquer outras ocorrncias que possam
comprometer o aproveitamento do imvel.
Pargrafo nico A ocorrncia de um ou mais fatores
mencionados neste artigo inuir na denio do valor
do imvel, devendo ser devidamente sopesado na
elaborao da avaliao administrativa.
Art. 9 Concluda a avaliao administrativa, co-
municar-se- seu resultado ao devedor, que ter prazo
de cinco dias para apresentao de impugnao dirigida
comisso a que se refere o artigo 6 desta lei.
1 Se apresentado pedido de reviso da ava-
liao, a comisso avaliadora dever manifestar-se
raticando ou reticando a avaliao inicial, intimando-
se o interessado a manifestar sua concordncia com
o valor apurado.
2 Nas hipteses de discordncia do devedor
em relao ao resultado nal da avaliao administra-
tiva, o requerimento dever ser considerado extinto,
sendo encaminhado ao Secretrio de Finanas para
a adoo das medidas tendentes ao arquivamento
do expediente.
Art. 10 Havendo concordncia expressa ou
tcita, por parte do devedor, com o valor apurado na
avaliao, os autos sero encaminhados Secretaria
de Finanas para as providncias necessrias ao pros-
seguimento do expediente.
Art. 11 Deferido o requerimento, dever ser
lavrada, em 30 (trinta) dias, a escritura de dao em
pagamento, com a anuncia do Departamento de
Procuradoria Geral da Secretaria Municipal de Assuntos
Jurdicos, arcando o devedor com as despesas e tribu-
tos incidentes na operao.
Pargrafo nico Por ocasio da lavratura da
escritura, dever o contribuinte apresentar todos os
documentos e certides indispensveis ao aperfeio-
amento do ato.
Art. 12 Aps formalizado o registro da escritura
de dao em pagamento, ser providenciada, conco-
mitantemente, a extino da obrigao tributria e a
respectiva baixa na dvida ativa, nos limites do valor
do imvel dado em pagamento pelo devedor.
Pargrafo nico Se houver dbito remanescente,
dever ser cobrado nos prprios autos da execuo
scal, caso ajuizada; se no houver ao ou execuo
em curso, esta dever ser proposta pelo valor do saldo
apurado.
Art. 13 Na hiptese de o valor do imvel ser su-
perior ao do dbito tributrio, o Poder Pblico, a pedido
do interessado, poder autorizar a futura compensao
de tributos devidos ao Municpio de .
Art. 14 O devedor responder pela evico, nos
termos do artigo 359 do Cdigo Civil.
148
Art. 15 O Executivo regulamentar esta lei no
prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados de sua
publicao.
Art. 16 As despesas decorrentes da execuo
desta lei correro por conta das dotaes oramentrias
prprias, suplementadas se necessrio.
Art. 17 Esta lei entrar em vigor na data de sua
publicao, revogadas as disposies em contrrio.
decreto n , de
(Publicao dom de )
Regulamenta a Lei Municipal n , de ,
que disciplina a dao em pagamento de bens
imveis como forma de extino da obrigao tributria
no Municpio de , prevista no inciso xi,
do artigo 156, do Cdigo Tributrio Nacional, acres-
cido pela Lei Complementar Federal n 104, de 10 de
janeiro de 2001
Art. 1 O interessado em obter a extino do
dbito tributrio por dao em pagamento nos termos
da lei municipal , de , dever formular
requerimento dirigido ao Secretrio de Finanas, com
as seguintes informaes:
i qualicao do devedor;
ii qualicao do proprietrio do imvel, quando
tratar-se de pessoa diversa do devedor;
iii anuncia do devedor com a forma de extino
do dbito tributrio atravs de dao em paga-
mento, quando se tratar de imvel de terceiro;
iv comprovao da inscrio do dbito em dvida
ativa do Municpio;
v descrio pormenorizada do imvel oferecido
em pagamento;
vi declarao do proprietrio de que o imvel
est livre e desembaraado;
1 O requerimento ser tambm instrudo, obriga-
toriamente, com os seguintes documentos:
i cpia do ttulo de propriedade do imvel ofere-
cido em pagamento;
ii certido vintenria, contendo nus e alie-
naes referentes ao imvel, expedida pelo
Cartrio de Registro de Imveis competente;
iii certido do Cartrio Distribuidor de Protesto
de Letras e Ttulos de e dos mu-
nicpios onde o proprietrio do imvel objeto
da dao em pagamento, tenha tido sede ou
domiclio nos ltimos 5 (cinco) anos;
iv certides do Cartrio Distribuidor Cvel da
Comarca de _______ e dos municpios onde
o proprietrio do imvel, quando for o caso,
tenha tido sede ou domiclio nos ltimos
5 (cinco) anos, inclusive relativas a execues
scais;
v certides da Justia Federal, inclusive relativas
a execues scais, e da Justia do Trabalho;
vi certides de breve relato das aes eventual-
mente apontadas nas certides previstas
nos incisos anteriores, inclusive embargos
execuo.
2 No caso do devedor tratar-se de pessoa jurdica,
a critrio da comisso instituda pelo artigo 6 da Lei
11.631 de 14 de agosto de 2003, podero tambm ser
exigidas as certides previstas nos incisos i, ii iii, iv e
v deste artigo dos municpios onde a empresa tenha
exercido atividades, nos ltimos 5 (cinco) anos.
3 Vericada a ausncia de quaisquer desses
documentos, o Secretrio de Finanas extinguir de
plano o requerimento, noticando-se o interessado.
Art. 2 Vericado o preenchimento dos re-
quisitos previstos no artigo anterior, o Secretrio de
Finanas encaminhar o pedido Secretaria Municipal
de Planejamento Desenvolvimento Urbano e Meio
Ambiente, para avaliao prvia do imvel que dever
conter:
i levantamento planialtimtrico do imvel;
ii tipo de zoneamento e uso, conforme a lei
municipal 6031;
iii valor venal do imvel.
149
Pargrafo nico A avaliao prevista nesse artigo ser
realizada no prazo de cinco (05) dias, encaminhando-
se, aps o procedimento comisso instituda pelo
artigo 6 da Lei de , composta nos
termos do artigo 3 deste Decreto.
Art. 3 A comisso instituda no artigo 6 da
Lei de , ser composta por:
i dois membros da Secretaria Municipal
de Finanas, sendo um o coordenador
e o outro seu respectivo suplente;
ii dois membros da Secretaria Municipal
de Assuntos Jurdicos titular e suplente;
iii dois membros da Secretaria Municipal
de Planejamento, Desenvolvimento Urbano
e Meio Ambiente titular e suplente;
iv dois membros da Secretaria Municipal
de Gabinete e Governo titular e suplente.
Pargrafo nico Compete a comisso composta nos
termos do caput desse artigo, deliberar, nos termos
deste decreto, sobre o procedimento administrativo
para a efetivao da dao em pagamento.
Art. 4 Recebido o requerimento instrudo
com a avaliao prevista no artigo 2o deste decreto,
a comisso dever emitir parecer preliminar no prazo de
10 (dez) dias, concluindo pela existncia ou inexistncia
de interesse do Municpio em receber o imvel.
1 Do parecer referido no caput deste ar-
tigo devero constar, necessariamente, as seguintes
informaes:
i as possveis destinaes do imvel em caso de
aceitao;
ii a viabilidade econmica da aceitao do im-
vel, em face dos custos estimados para sua
adaptao ao uso pblico;
iii a compatibilidade entre o valor do imvel e o
montante do crdito tributrio que se pretenda
extinguir.
2 Deliberando a Comisso pela inexistncia de
interesse na aceitao do imvel, dever proceder
noticao do interessado no prazo de cinco (05) dias,
remetendo o procedimento ao arquivo. Havendo a
concluso de existncia de interesse na aceitao do
imvel, o procedimento seguir os trmites previstos
neste decreto.
Art. 5 Concludo o parecer preliminar previsto
no artigo anterior, o procedimento dever ser encami-
nhado Secretaria Municipal de Assuntos Jurdicos,
a m de que se proceda, quando for o caso, conjun-
tamente com o requerente, suspenso de processos
judiciais porventura existentes, pelo prazo de noventa
dias, podendo haver requerimento de prorrogao por
igual perodo.
Pargrafo nico Caber Secretaria Municipal
de Assuntos Jurdicos a avaliao da convenincia de
se requerer a suspenso prevista no caput deste
artigo, levando-se em conta o momento processual,
bem como eventuais prejuzos ao Municpio caso em
que informar, no procedimento, a impossibilidade
de suspenso do processo, requerendo-se urgncia
na tramitao interna.
Art. 6 Superada esta fase, o procedimento
dever ser encaminhado Secretaria Municipal de
Planejamento, Desenvolvimento Urbano e Meio
Ambiente, a m de que se proceda, no prazo de dez
(10) dias teis, avaliao detalhada do imvel.
Pargrafo nico A avaliao prevista no caput
deste artigo, dever conter, alm dos requisitos ordi-
nariamente que a compe, os seguintes:
i estar instruda com relato de vistoria atual
e fotograas do imvel;
ii relatrio tcnico sobre eventuais riscos
aparentes de inundao, desmoronamento,
perecimento ou deteriorao;
iii descrio detalhada da rea do imvel;
iv relatrio sobre eventual risco de degradao
ambiental do imvel ou seu entorno, decorren-
te de interveno humana anterior;
v existncia de ocupao no imvel apta a
provocar aquisio por prescrio aquisitiva;
150
vi quaisquer outras ocorrncias que possam
comprometer o aproveitamento do imvel.
vii valor nal apurado.
Art. 7 Concluda a avaliao a que se refere o artigo
anterior, o procedimento administrativo ser encami-
nhado ao Secretrio de Finanas que estabelecer a
proporcionalidade entre o valor apurado e o crdito
que se pretenda extinguir, noticando-se o requerente
para que, desejando, manifeste-se no prazo de cinco
(05) dias.
1 O silncio do requerente ser interpretado
como concordncia tcita e irrevogvel, com o valor
constante da avaliao prevista no artigo anterior, bem
como com a proporcionalidade estabelecida pela co-
misso entre esse valor e o montante do crdito a
ser extinto.
2 Caso o requerente apresente impugnao
ao valor apurado, o procedimento ser encaminhado
comisso que decidir no prazo de cinco (05) dias,
prorrogveis por igual perodo.
3 Havendo, na impugnao ofertada pelo
requerente, o levantamento de dvidas sobre critrios
tcnicos utilizados na avaliao e, julgando, a comisso
serem insucientes os esclarecimentos constantes
do procedimento, poder requisitar informaes de
qualquer rgo da Administrao, as quais devero ser
prestadas no prazo de quarenta e oito horas.
Art. 8 Aps a deciso da comisso, o procedi-
mento ser encaminhado ao Secretrio de Finanas que,
noticar ao devedor, para que, no prazo de quarenta
e oito horas, se manifeste sobre a persistncia do inte-
resse em dar em pagamento o imvel indicado.
1 O silncio do requerente ser interpretado
como concordncia tcita e irrevogvel.
2 Havendo discordncia do devedor, o pro-
cedimento ser declarado extinto.
3 Nos casos previstos no pargrafo anterior,
o Secretrio de Finanas determinar o arquivamen-
to do procedimento, comunicando-se a Secretaria
Municipal de Assuntos Jurdicos, a m de que seja
retomado o andamento processual no estado em que
se encontrava, quando for o caso.
Art. 9 Vericando-se a manuteno do inte-
resse do requerente em dar continuidade a dao em
pagamento, ser elaborado termo nal no procedi-
mento contendo:
i o montante do dbito a ser extinto;
ii o montante do dbito remanescente, quando
for o caso;
iii o montante de crdito em favor do requerente,
quando o valor do imvel superar o montante
do dbito a ser extinto;
iv a situao do imvel e seu proprietrio;
v qualicao do devedor e do terceiro, quando
for o caso;
1 Nos casos previstos no Inciso ii desse artigo,
a Secretaria Municipal de Finanas comunicar a
Secretaria Municipal de Assuntos Jurdicos, para que
se proceda, quando possvel, a execuo scal, quando
for o caso, ou ingresse nos autos de execuo preexis-
tente, reticando o valor do dbito.
2 Nos casos previstos no inciso iii deste ar-
tigo, a Secretaria de Finanas providenciar a anotao
da existncia de crdito em favor do proprietrio do
imvel para futura compensao tributria.
Art. 10 Concludos os trabalhos, nos termos
constantes do artigo 9 deste decreto, o Secretrio de
Finanas encaminhar o procedimento Secretaria
Municipal de Assuntos Jurdicos, para a lavratura e
registro da escritura de dao em pagamento.
1 O requerente dever providenciar todos
os documentos necessrios lavratura e registro
a escritura de dao em pagamento.
2 Todas as despesas com a lavratura e re-
gistro da escritura de dao em pagamento correro
exclusivamente por conta do requerente, no integran-
do, sob qualquer ttulo, o valor do imvel.
Art. 11 Aps o registro da escritura de dao em
pagamento, ser providenciada a extino da obrigao
151
tributria e a respectiva baixa na dvida ativa nos limites
do valor do imvel dado em pagamento.
Art. 12 Havendo procedimento administrativo
em andamento, o interessado dever requerer expres-
samente a aplicao da lei municipal 11.631/03, ins-
truindo o requerimento com os documentos exigidos
neste decreto.
Art. 13 Este Decreto entra em vigor na data
de sua publicao, revogando-se as disposies em
contrrio.
152
Anexo 5
Cadastro socioeconmico
Ficha de Cadastro
Dados do Entrevistado;
1. Nome
2. Endereo
3. Telefone
4. Sexo; Feminino ou Masculino
Condio de ocupao;
1. alugada
2. prpria
3. cedida
4. sub-alugada
Posio do entrevistado;
1. titular
2. cnjuge
3. inquilino
4. morador
5. outros
N de pessoas moradoras
Em caso de aluguel; nome, endereo, telefone
proprietrio
Utilizao:
moradia prpria
alugada para moradia
alugada para comrcio
emprestada
parte(s) emprestada(s)
moradia + comrcio
comrcio
comodato
Se proprietrio
o nico proprietrio?; sim ou no
Quantos so?
Possui outro imvel?; sim ou no
Quantos?
Onde?
Qualicao do Titular
1. Nome
2. Endereo do imvel
3. Endereo do titular
4. Prosso
5. RG; rgo; emisso
6. CPF
7. Estado Civil;
Solteiro
Casado; Tem certido? Sim ou no; Nome
Divorciado; Foi averbado? Sim ou no
Vivo;
Outros
8. Natural de
9. Data de nascimento
H quanto tempo reside com o cnjuge ou
companheiro(a)?
O companheiro (a) ajudou na construo/ compra
do imvel?
Qualicao do (a) cnjuge ou companheiro (a)
1. Nome
2. Prosso
153
3. Natural de:
4. Nacionalidade
5. rg; rgo; emisso
6. cpf
7. Data de nascimento
8. Estado civil;
solteiro
casado; Tem certido? Sim ou no
vivo;
Outros
Cadastro Scio-Econmico
Renda
1. Trabalha?; sim ou no; formal; informal
2. Faz o qu?
3. Qual sua principal fonte de renda?
4. Quanto a renda familiar? (...salrios mnimo)
5. Quanto equivale?
sem renda
at 1 salrio mnimo
de 1 a 2 salrios mnimos
mais de 5 salrios mnimos
Composio dos moradores
Morador (es)
Parentesco; titular
Sexo
Idade
Estado Civil
Escolaridade
Ocupao
Renda
Observaes complementares
Cadastro Fsico
Confrontantes
* Observando os terrenos vizinhos, de dentro do terreno,
olhando para rua, temos:
Vizinhos; n; nome
Frente
Esquerda
Direita
Fundos
Caractersticas do Imvel:
1. Uso do imvel
comercial
residencial
misto
institucional
outros
2. Tipologia do imvel
casa/ sobrado
apartamento
outros
3. Posio do Lote
frente
fundos
outros
4. Estado da edicao
muito bom
bom
razovel
ruim
5. Tipo de construo
alvenaria
madeira
estuque
mista
outros
Nmeros de pavimentos que ocupa
Nmero de cmodos
Quantos banheiros?; dentro, fora
Serve a outras famlias?
O acesso ;
1. comum a+ de um morador
2. individual/particular
154
Entrada d para:
1. beco
2. travessa
3. rua s/ sada
4. rua principal
5. outros
Possui rea livre?; sim ou no
1. quintal
2. quintal frente
3. quintal fundos
4. laje c/ cobertura
5. laje s/ cobertura
6. laje semi-coberta
7. rea de servio
8. jardim na frente
9. jardim fundos
10. outros
Histrico da posse; (quando, de quem e como ocupou)
Possui a promessa de compra e venda?; sim ou no
Este documento est?; quitado ou no quitado
Sabe onde reside o vendedor?
Paga iptu do imvel?; sim ou no
Desde quando?
Data;
nome e assinatura do cadastrador
155
Anexo 6
Cadastro fsico
156
Anexo 7
Normas legais
lei federal n 11.481, de 2007
D nova redao a dispositivos das Leis n 9.636, de
15 de maio de 1998, n 8.666, de 21 de junho de 1993,
n 11.124, de 16 de junho de 2005, n 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, n 9.541, de 20 de novembro de 1997,
e n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e dos Decretos-
Leis n

9.760, de 5 de setembro de 1946, n 271, de 28
de fevereiro de 1967, n 1.876, de 15 de julho de 1981,
e n 2.398, de 21 de dezembro de 1987, prev medidas
voltadas regularizao fundiria de interesse social
em imveis da Unio, e d outras providncias.
O Congresso Nacional decreta:
Art. 1 Os arts. 1, 6, 7, 9, 18, 19, 26, 29, 31 e 45 da
Lei n 9.636, de 15 de maio de 1998, passam a vigorar
com a seguinte redao:
Art. 1 o Poder Executivo autorizado, por intermdio
da Secretaria do Patrimnio da Unio do Ministrio do
Planejamento, Oramento e Gesto, a executar aes
de identicao, demarcao, cadastramento, registro
e scalizao dos bens imveis da Unio, bem como a
regularizao das ocupaes nesses imveis, inclusive de
assentamentos informais de baixa renda, podendo, para
tanto, rmar convnios com os Estados, Distrito Federal e
Municpios em cujos territrios se localizem e, observados
os procedimentos licitatrios previstos em lei, celebrar
contratos com a iniciativa privada. (nr)
Seo ii Do Cadastramento
Art. 6 Para fins do disposto no art. 1, as terras
da Unio devero ser cadastradas, nos termos do
regulamento.
Pargrafo nico Nas reas urbanas, em imveis
possudos por populao carente ou de baixa renda
para sua moradia, onde no for possvel individuali-
zar as posses, poder ser feita a demarcao da rea
a ser regularizada, cadastrando-se o assentamento,
para posterior outorga de ttulo de forma individual
ou coletiva. (nr)
Seo ii-a Da Inscrio da Ocupao
Art. 7 A inscrio de ocupao, a cargo da Secretaria
do Patrimnio da Unio, ato administrativo precrio,
resolvel a qualquer tempo, que pressupe o efetivo
aproveitamento do terreno pelo ocupante, nos termos
do regulamento, outorgada pela administrao depois
de analisada a convenincia e oportunidade, e gera
obrigao de pagamento anual da taxa de ocupao.
1 vedada a inscrio de ocupao sem a
comprovao do efetivo aproveitamento de que trata
o caput.
2 A comprovao do efetivo aproveitamento
ser dispensada nos casos de assentamentos informais
denidos pelo Municpio como rea ou zona especial
de interesse social, nos termos do seu plano diretor
ou outro instrumento legal que garanta a funo so-
cial da rea, exceto na faixa de fronteira ou quando se
tratar de imveis que estejam sob a administrao
do Ministrio da Defesa e dos Comandos da Marinha,
do Exrcito e da Aeronutica.
157
3 A inscrio de ocupao de imvel domi-
nial da Unio, a pedido ou de ofcio, ser formalizada
por meio de ato da autoridade local da Secretaria do
Patrimnio da Unio, em processo administrativo
especco.
4 Ser inscrito o ocupante do imvel, tor-
nando-se este o responsvel no cadastro dos bens
dominiais da Unio, para efeito de administrao e
cobrana de receitas patrimoniais.
5 As ocupaes anteriores inscrio, sem-
pre que identicadas, sero anotadas no cadastro a que
se refere o 4, para efeito de cobrana de receitas pa-
trimoniais dos respectivos responsveis, no incidindo,
em nenhum caso, a multa de que trata o 5 do art. 3
do Decreto-Lei n 2.398, de 21 de dezembro de 1987.
6 Os crditos originados em receitas patri-
moniais decorrentes da ocupao de imvel da Unio
sero lanados aps concludo o processo adminis-
trativo correspondente, observadas a decadncia e a
inexigibilidade previstas no art. 47.
7 Para efeito de regularizao das ocupa-
es ocorridas at 27 de abril de 2006 nos registros
cadastrais da Secretaria do Patrimnio da Unio, as
transferncias de posse na cadeia sucessria do imvel
sero anotadas no cadastro dos bens dominiais da
Unio, para o m de cobrana de receitas patrimoniais
dos respectivos responsveis, no dependendo do
prvio recolhimento do laudmio. (nr)
Art. 9
i ocorreram aps 27 de abril de 2006;
ii estejam concorrendo ou tenham concor-
rido para comprometer a integridade das
reas de uso comum do povo, de seguran-
a nacional, de preservao ambiental ou
necessrias preservao dos ecossiste-
mas naturais, e de implantao de progra-
mas ou aes de regularizao fundiria
de interesse social ou habitacionais, das
reservas indgenas, das reas ocupadas
por comunidades remanescentes de qui-
lombos, das vias federais de comunicao
e das reas reservadas para construo de
hidreltricas, ou congneres, ressalvados
os casos especiais autorizados na forma
da lei. (nr)
Art. 18
i Estados, Distrito Federal, Municpios e entida-
des, sem ns lucrativos, das reas de educao,
cultura, assistncia social ou sade;
ii pessoas fsicas ou jurdicas, em se tratando
de interesse pblico ou social ou de aproveita-
mento econmico de interesse nacional.
1 A cesso de que trata este artigo poder ser reali-
zada, ainda, sob o regime de concesso de direito real
de uso resolvel, previsto no art. 7 do Decreto-Lei n
271, de 28 de fevereiro de 1967, aplicando-se, inclusive,
em terrenos de marinha e acrescidos, dispensando-se
o procedimento licitatrio para associaes e coope-
rativas que se enquadrem no inciso ii.

6 Fica dispensada de licitao a cesso prevista
no caput relativa a:
i bens imveis residenciais construdos, destina-
dos ou efetivamente utilizados no mbito
de programas de proviso habitacional ou
de regularizao fundiria de interesse social
desenvolvidos por rgos ou entidades
da administrao pblica;
ii bens imveis de uso comercial de mbito local,
com rea de at 250 m
2
(duzentos e cinqenta
metros quadrados), inseridos no mbito
de programas de regularizao fundiria de
interesse social desenvolvidos por rgos
ou entidades da administrao pblica, cuja
ocupao se tenha consolidado at 27 de abril
de 2006. (nr)
Art. 19
vi permitir a cesso gratuita de direitos entu-
ticos relativos a fraes de terrenos cedidos
quando se tratar de regularizao fundiria ou
158
proviso habitacional para famlias carentes ou
de baixa renda. (nr)
Art. 26 Em se tratando de projeto de carter social para
ns de moradia, a venda do domnio pleno ou til obser-
var os critrios de habilitao e renda familiar xados
em regulamento, podendo o pagamento ser efetivado
mediante um sinal de, no mnimo, 5% (cinco por cento)
do valor da avaliao, permitido o seu parcelamento
em at duas vezes, e do saldo em at 300 (trezentas)
prestaes mensais e consecutivas, observando-se,
como mnimo, a quantia correspondente a 30% (trinta
por cento) do valor do salrio mnimo vigente.
Pargrafo nico Nas vendas de que trata este
artigo, aplicar-se-o, no que couber, as condies pre-
vistas no art. 27, no sendo exigido, a critrio da admi-
nistrao, o pagamento de prmio mensal de seguro
nos projetos de assentamento de famlias carentes ou
de baixa renda. (nr)
Art. 29
1 Sem prejuzo do disposto no caput, no caso
de venda do domnio pleno de imveis, os ocupantes
de boa f de reas da Unio para ns de moradia no
abrangidos pelo inciso i do 6 do art. 18 podero ter
preferncia na aquisio dos imveis por eles ocupados,
nas mesmas condies oferecidas pelo vencedor da
licitao, observada a legislao urbanstica local e
outras disposies legais pertinentes.
2 A preferncia de que trata o 1 aplica-se
aos imveis ocupados at 27 de abril de 2006, exigindo-
se que o ocupante:
i esteja regularmente inscrito e em dia com suas
obrigaes junto Secretaria do Patrimnio da
Unio;
ii ocupe continuamente o imvel at a data da
publicao do edital de licitao. (nr)
Art. 31 Mediante ato do Poder Executivo e a seu critrio,
poder ser autorizada a doao de bens imveis de do-
mnio da Unio, observado o disposto no art. 23, a:
i Estados, Distrito Federal, Municpios, funda-
es pblicas e autarquias pblicas federais,
estaduais e municipais;
ii empresas pblicas federais, estaduais e
municipais;
iii fundos pblicos, nas transferncias destinadas
a realizao de programas de proviso habita-
cional ou de regularizao fundiria de interes-
se social;
iv sociedades de economia mista voltadas exe-
cuo de programas de proviso habitacional
ou de regularizao fundiria de interesse
social; ou
v benecirios, pessoas fsicas ou jurdicas,
de programas de proviso habitacional ou
de regularizao fundiria de interesse social
desenvolvidos por rgos ou entidades da
administrao pblica, para cuja execuo seja
efetivada a doao.

3 Nas hipteses de que tratam os incisos i a iv
do caput, vedada ao benecirio a possibilidade de
alienar o imvel recebido em doao, exceto quando
a nalidade for a execuo, por parte do donatrio,
de projeto de assentamento de famlias carentes ou
de baixa renda, na forma do art. 26, e desde que, no
caso de alienao onerosa, o produto da venda seja
destinado instalao de infra-estrutura, equipamen-
tos bsicos ou de outras melhorias necessrias ao
desenvolvimento do projeto.
4 Na hiptese de que trata o inciso v
do caput:
i no se aplica o disposto no 2 para o bene-
cirio pessoa fsica, devendo o contrato dispor
sobre eventuais encargos e conter clusula de
inalienabilidade por um perodo de 5 (cinco)
anos; e
ii a pessoa jurdica que receber o imvel em doa-
o s poder utiliz-lo no mbito do respecti-
vo programa habitacional ou de regularizao
159
fundiria e dever observar, nos contratos com
os benecirios nais, o requisito de inaliena-
bilidade previsto no inciso i.
5 Nas hipteses de que tratam os incisos iii a v
do caput, o benecirio nal pessoa fsica deve atender
aos seguintes requisitos:
i possuir renda familiar mensal no superior
a 5 (cinco) salrios mnimos;
ii no ser proprietrio de outro imvel urbano
ou rural. (nr)
Art. 45 As receitas lquidas provenientes da alienao
de bens imveis de domnio da Unio, de que trata esta
Lei, devero ser integralmente utilizadas na amortiza-
o da dvida pblica de responsabilidade do Tesouro
Nacional, sem prejuzo para o disposto no inciso ii do
2 e 4 do art. 4 , no art. 35 e no inciso ii do pargrafo
nico do art. 37, bem como do inciso vii do art. 8 da
Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005. (NR)
Art. 2 A Lei n 9.636, de 1998, passa a vigorar
acrescida dos seguintes artigos:
Art. 3-a Caber ao Poder Executivo organizar
e manter sistema unicado de informaes sobre os
bens de que trata esta Lei, que conter, alm de outras
informaes relativas a cada imvel:
i a localizao e a rea;
ii a respectiva matrcula no registro de imveis
competente;
iii o tipo de uso;
iv a indicao da pessoa fsica ou jurdica, qual,
por qualquer instrumento, o imvel tenha sido
destinado; e
v o valor atualizado, se disponvel.
Pargrafo nico As informaes do sistema de que
trata o caput devero ser disponibilizadas na Internet,
sem prejuzo de outras formas de divulgao.
Art. 6-a No caso de cadastramento de ocupa-
es para ns de moradia cujo ocupante seja consi-
derado carente ou de baixa renda, na forma do 2 do
art. 1 do Decreto-Lei n 1.876, de 15 de julho de 1981,
a Unio poder proceder regularizao fundiria da
rea, utilizando, entre outros, os instrumentos previstos
nos arts. 18, 19, inciso vi, 22-a e 31.
Seo viii Da Concesso de Uso Especial
para Fins de Moradia
Art. 22-a A concesso de uso especial para ns de
moradia aplica-se s reas de propriedade da Unio,
inclusive aos terrenos de marinha e acrescidos, e ser
conferida aos possuidores ou ocupantes que preencham
os requisitos legais estabelecidos na Medida Provisria
n 2.220, de 4 de setembro de 2001.
1 O direito de que trata o caput no se aplica
sobre imveis funcionais.
2 Os imveis sob administrao do Ministrio
da Defesa ou dos Comandos da Marinha, do Exrcito e
da Aeronutica so considerados de interesse da defesa
nacional para efeito do disposto no inciso iii do art. 5
da Medida Provisria n 2.220, de 2001, sem prejuzo
do estabelecido no 1.
Art. 3 O inciso i do art. 17 da Lei n 8.666, de
21 de junho de 1993, passa a vigorar com as seguin-
tes alneas b, f e h, cando ainda aquele artigo
acrescido do seguinte 7:
Art. 17
i
b. doao, permitida exclusivamente para
outro rgo ou entidade da administrao
pblica, de qualquer esfera de governo, res-
salvado o disposto nas alneas f e h;

f. alienao gratuita ou onerosa, aforamento,
concesso de direito real de uso, locao
ou permisso de uso de bens imveis
residenciais construdos, destinados ou
efetivamente utilizados no mbito de pro-
gramas habitacionais ou de regularizao
fundiria de interesse social desenvolvidos
por rgos ou entidades da administrao
pblica;

160
h. alienao gratuita ou onerosa, aforamento,
concesso de direito real de uso, locao
ou permisso de uso de bens imveis de
uso comercial de mbito local, com rea
de at 250 m
2
(duzentos e cinqenta
metros quadrados), inseridos no mbito
de programas de regularizao fundiria de
interesse social desenvolvidos por rgos
ou entidades da administrao pblica;

7 No caso de venda, os ocupantes de boa f de
reas pblicas para ns de moradia no abrangidos
pela alnea f do inciso I do caput podero ter pre-
ferncia na aquisio dos imveis por eles ocupados,
nas mesmas condies oferecidas pelo vencedor da
licitao, observada a legislao urbanstica local
e outras disposies legais pertinentes. (nr)
Art. 4 Os arts. 8 e 24 da Lei n 11.124, de 16
de junho de 2005, passam a vigorar com as seguintes
alteraes:
Art. 8
vii receitas decorrentes da alienao dos imveis
da Unio que lhe vierem a ser destinadas; e
viii outros recursos que lhe vierem a ser
destinados. (nr)
Art. 24
1 O Ministrio das Cidades poder aplicar
os recursos de que trata o caput por intermdio dos
Estados, do Distrito Federal e dos Municpios, at o
cumprimento do disposto no art. 12, incisos i a v.
2 O Conselho Gestor do fnhis poder esta-
belecer prazo limite para o exerccio da faculdade de
que trata o 1. (nr)
Art. 5 Os arts. 11, 12, 79, 100, 103, 119 e 121
do Decreto-Lei n 9.760, de 5 de setembro de 1946,
passam a vigorar com a seguinte redao:
Art. 11 Para a realizao da demarcao, a spu
convidar os interessados, por edital, para que no
prazo de 60 (sessenta) dias ofeream a estudo plantas,
documentos e outros esclarecimentos concernentes
aos terrenos compreendidos no trecho demarcando.
(nr)
Art. 12
Pargrafo nico Alm do disposto no caput, o
edital dever ser publicado, pelo menos 1 (uma) vez,
em jornal de grande circulao local. (nr)
Art. 79
4 No subsistindo o interesse do rgo da
administrao pblica federal direta na utilizao de
imvel da Unio entregue para uso no servio pblico,
dever ser formalizada a devoluo mediante termo
acompanhado de laudo de vistoria, recebido pela ge-
rncia regional da Secretaria do Patrimnio da Unio,
no qual dever ser informada a data da devoluo.
5 Constatado o exerccio de posse para ns
de moradia em bens entregues a rgos ou entidades
da administrao pblica federal e havendo interesse
pblico na utilizao destes bens para ns de implan-
tao de programa ou aes de regularizao fundiria,
ou para titulao em reas ocupadas por comunida-
des tradicionais, a Secretaria do Patrimnio da Unio
ca autorizada a reaver o imvel por meio de ato de
cancelamento da entrega, destinando o imvel para a
nalidade que motivou a medida, ressalvados os bens
imveis da Unio que estejam sob a administrao do
Ministrio da Defesa e dos Comandos da Marinha, do
Exrcito e da Aeronutica, e observado o disposto no
inciso III do 1 do art. 91 da Constituio Federal.
6 O disposto no 5 aplica-se, tambm,
a imveis no utilizados para a nalidade prevista no
ato de entrega de que trata o caput, quando vericada
a necessidade de sua utilizao em programas de pro-
viso habitacional de interesse social. (nr)
Art. 100
6 Nos casos de aplicao do regime de afo-
ramento gratuito com vistas regularizao fundiria
de interesse social, cam dispensadas as audincias
previstas neste artigo, ressalvados os bens imveis sob
administrao do Ministrio da Defesa e dos Comandos
do Exrcito, da Marinha e da Aeronutica. (nr)
161
Art. 103 O aforamento extinguir-se-:
i por inadimplemento de clusula contratual;
ii por acordo entre as partes;
iii pela remio do foro, nas zonas onde no
mais subsistam os motivos determinantes
da aplicao do regime entutico;
iv pelo abandono do imvel, caracterizado pela
ocupao, por mais de cinco anos, sem con-
testao, de assentamentos informais de baixa
renda, retornando o domnio til Unio; ou
v por interesse pblico, mediante prvia
indenizao.
(nr)
Art. 119 Reconhecido o direito do requerente e pagos
os foros em atraso, o chefe do rgo local da Secretaria
do Patrimnio da Unio conceder a revigorao do
aforamento.
Pargrafo nico A Secretaria do Patrimnio
da Unio disciplinar os procedimentos operacionais
destinados revigorao de que trata o caput. (nr)
Art. 121
Pargrafo nico Nos casos de cancelamento
do registro de aforamento, considera-se a certido da
Secretaria do Patrimnio da Unio de cancelamento
de aforamento documento hbil para o cancelamento
de registro nos termos do art. 250, inciso III, da Lei n
6.015, de 31 de dezembro de 1973. (nr)
Art. 6 O Decreto-Lei n 9.760, de 1946, passa
a vigorar acrescido dos seguintes dispositivos:
Seo iii-a Da Demarcao de Terrenos para
Regularizao Fundiria de Interesse Social
Art. 18-a A Unio poder lavrar auto de demarcao
nos seus imveis, nos casos de regularizao fundi-
ria de interesse social, com base no levantamento da
situao da rea a ser regularizada.
1 Considera-se regularizao fundiria de
interesse social aquela destinada a atender a famlias
com renda familiar mensal no superior a 5 (cinco)
salrios mnimos.
2 O auto de demarcao assinado pelo
Secretrio do Patrimnio da Unio deve ser instrudo
com:
i planta e memorial descritivo da rea a ser
regularizada, dos quais constem a sua des-
crio, com suas medidas perimetrais, rea
total, localizao, confrontantes, coordenadas
preferencialmente georreferenciadas dos vrti-
ces denidores de seus limites, bem como seu
nmero de matrcula ou transcrio e o nome
do pretenso proprietrio, quando houver;
ii planta de sobreposio da rea demarcada
com a sua situao constante do registro
de imveis e, quando houver, transcrio
ou matrcula respectiva;
iii certido da matrcula ou transcrio relativa
rea a ser regularizada, emitida pelo registro
de imveis competente e das circunscries
imobilirias anteriormente competentes, quan-
do houver;
iv certido da Secretaria do Patrimnio da Unio
de que a rea pertence ao patrimnio da Unio,
indicando o Registro Imobilirio Patrimonial
rip e o responsvel pelo imvel, quando for
o caso;
v planta de demarcao da Linha Preamar Mdia
lpm, quando se tratar de terrenos de marinha
ou acrescidos; e
vi planta de demarcao da Linha Mdia das
Enchentes Ordinrias lmeo, quando se tratar
de terrenos marginais de rios federais.
3 As plantas e memoriais mencionados nos inci-
sos I e II do 2 devem ser assinados por prossional
legalmente habilitado, com prova de anotao de res-
ponsabilidade tcnica no competente Conselho Regional
de Engenharia e Arquitetura crea.
4 Entende-se por responsvel pelo imvel o
titular de direito outorgado pela Unio, devidamente
identicado no rip.
162
Art. 18-b Prenotado e autuado o pedido de re-
gistro da demarcao no registro de imveis, o ocial,
no prazo de 30 (trinta) dias, proceder s buscas para
identicao de matrculas ou transcries correspon-
dentes rea a ser regularizada e examinar os docu-
mentos apresentados, comunicando ao apresentante,
de uma nica vez, a existncia de eventuais exigncias
para a efetivao do registro.
Art. 18-c Inexistindo matrcula ou transcrio
anterior e estando a documentao em ordem, ou
atendidas as exigncias feitas no art. 18-B, o ocial do
registro de imveis deve abrir matrcula do imvel em
nome da Unio e registrar o auto de demarcao.
Art. 18-d Havendo registro anterior, o ocial
do registro de imveis deve noticar pessoalmente o
titular de domnio, no imvel, no endereo que cons-
tar do registro imobilirio ou no endereo fornecido
pela Unio, e, por meio de edital, os confrontantes,
ocupantes e terceiros interessados.
1 No sendo encontrado o titular de domnio,
tal fato ser certicado pelo ocial encarregado da
diligncia, que promover sua noticao mediante o
edital referido no caput.
2 O edital conter resumo do pedido de re-
gistro da demarcao, com a descrio que permita a
identicao da rea demarcada, e dever ser publicado
por duas vezes, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, em
um jornal de grande circulao local.
3 No prazo de 15 (quinze) dias, contados da
ltima publicao, poder ser apresentada impugnao
do pedido de registro do auto de demarcao perante
o registro de imveis.
4 Presumir-se- a anuncia dos noticados
que deixarem de apresentar impugnao no prazo
previsto no 3.
5 A publicao dos editais de que trata este
artigo ser feita pela Unio, que encaminhar ao ocial
do registro de imveis os exemplares dos jornais que
os tenham publicado.
Art. 18-e Decorrido o prazo previsto no 3
do art. 18-d, sem impugnao, o ocial do registro de
imveis deve abrir matrcula do imvel em nome da
Unio e registrar o auto de demarcao, procedendo s
averbaes necessrias nas matrculas ou transcries
anteriores, quando for o caso.
Pargrafo nico Havendo registro de direito
real sobre a rea demarcada ou parte dela, o ocial
dever proceder ao cancelamento de seu registro em
decorrncia da abertura da nova matrcula em nome
da Unio.
Art. 18-f Havendo impugnao, o ocial do
registro de imveis dar cincia de seus termos
Unio.
1 No havendo acordo entre impugnante
e a Unio, a questo deve ser encaminhada ao Juzo
competente, dando-se continuidade ao procedimento
de registro relativo ao remanescente incontroverso.
2 Julgada improcedente a impugnao, os
autos devem ser encaminhados ao registro de imveis
para que o ocial proceda na forma do art. 18-e.
3 Sendo julgada procedente a impugnao,
os autos devem ser restitudos ao registro de imveis
para as anotaes necessrias e posterior devoluo
ao Poder Pblico.
4 A prenotao do requerimento de registro
da demarcao car prorrogada at o cumprimento
da deciso proferida pelo Juiz ou at seu cancelamento
a requerimento da Unio, no se aplicando s regu-
larizaes previstas nesta Seo o cancelamento por
decurso de prazo.
Art. 7 O art. 7 do Decreto-Lei n 271, de 28
de fevereiro de 1967, passa a vigorar com a seguinte
redao:
Art. 7 instituda a concesso de uso, de terre-
nos pblicos ou particulares, remunerada ou gratuita,
por tempo certo ou indeterminado, como direito real
resolvel, para ns especcos de regularizao fundi-
ria de interesse social, urbanizao, industrializao,
edicao, cultivo da terra, aproveitamento sustentvel
163
das vrzeas, preservao das comunidades tradicionais
e seus meios de subsistncia, ou outras modalidades
de interesse social em reas urbanas.

5 Para efeito de aplicao do disposto no
caput, dever ser observada a anuncia prvia:
i do Ministrio da Defesa e dos Comandos
da Marinha, do Exrcito ou da Aeronutica,
quando se tratar de imveis que estejam sob
sua administrao; e
ii do Gabinete de Segurana Institucional
da Presidncia de Repblica, observados
os termos do inciso iii do 1 do art. 91 da
Constituio Federal. (nr)
Art. 8 Os arts. 1 e 2 do Decreto-Lei n 1.876, de
15 de julho de 1981, passam a vigorar com a seguinte
redao:
Art. 1 Ficam isentas do pagamento de foros,
taxas de ocupao e laudmios, referentes a imveis
de propriedade da Unio, as pessoas consideradas
carentes ou de baixa renda, cuja situao econmica
no lhes permita pagar esses encargos sem prejuzo
do sustento prprio ou de sua famlia.
1 A situao de carncia ou baixa renda ser
comprovada a cada 4 (quatro) anos, na forma discipli-
nada pelo rgo competente, devendo ser suspensa a
iseno sempre que vericada a alterao da situao
econmica do ocupante ou foreiro.
2 Considera-se carente ou de baixa renda,
para ns da iseno disposta nesse artigo, o respon-
svel por imvel cuja renda familiar mensal for igual
ou inferior ao valor correspondente a 5 (cinco) salrios
mnimos.
3 A Unio poder delegar aos Estados, Distrito
Federal ou Municpios a comprovao da situao de
carncia de que trata o 2, por meio de convnio.
4 A iseno de que trata este artigo aplica-se
desde o incio da efetiva ocupao do imvel e alcan-
a os dbitos constitudos e no pagos, inclusive os
inscritos em dvida ativa, e os no constitudos at 27
de abril de 2006, bem como multas, juros de mora e
atualizao monetria. (nr)
Art. 2
i

b. as empresas pblicas, as sociedades
de economia mista e os fundos pblicos,
nas transferncias destinadas realizao
de programas habitacionais ou de regulari-
zao fundiria de interesse social;
c. as autarquias e fundaes federais;

Pargrafo nico A iseno de que trata este artigo
abrange tambm os foros e as taxas de ocupao, en-
quanto os imveis permanecerem no patrimnio das
referidas entidades, assim como os dbitos relativos
a foros, taxas de ocupao e laudmios constitudos
e no pagos, at 27 de abril de 2006, pelas autarquias
e fundaes federais. (nr)
Art. 9 O Decreto-Lei n 2.398, de 21 de dezem-
bro de 1987, passa a vigorar acrescido do seguinte
art. 3-a:
Art. 3-a Os cartrios devero informar as
operaes imobilirias anotadas, averbadas, lavradas,
matriculadas ou registradas nos Cartrios de Notas
ou de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos
que envolvam terrenos da Unio sob sua responsabi-
lidade, mediante a apresentao de Declarao sobre
Operaes Imobilirias em Terrenos da Unio doitu,
em meio magntico, nos termos estabelecidos pela
Secretaria do Patrimnio da Unio.
1 A cada operao imobiliria corresponder
uma doitu, que dever ser apresentada at o ltimo
dia til do ms subseqente ao da anotao, averbao,
lavratura, matrcula ou registro da respectiva operao,
sujeitando-se o responsvel, no caso de falta de apre-
sentao, ou apresentao da declarao aps o prazo
xado, multa de 0,1% (zero vrgula um por cento) ao
ms-calendrio ou frao, sobre o valor da operao,
164
limitada a 1% (um por cento), observado o disposto
no inciso iii do 2.
2 A multa de que trata o 1:
i ter como termo inicial o dia seguinte ao
trmino do prazo originalmente xado para
a entrega da declarao e como termo nal
a data da efetiva entrega ou, no caso de no-
apresentao, da lavratura do auto de infrao;
ii ser reduzida:
a. metade, caso a declarao seja apresen-
tada antes de qualquer procedimento
de ofcio;
b. a 75% (setenta e cinco por cento), caso
a declarao seja apresentada no prazo
xado em intimao;
iii ser de, no mnimo, R$ 20,00 (vinte reais).
3 O responsvel que apresentar doitu com in-
correes ou omisses ser intimado a apresentar
declarao reticadora, no prazo estabelecido pela
Secretaria do Patrimnio da Unio, e sujeitar-se-
multa de R$ 50,00 (cinqenta reais) por informao
inexata, incompleta ou omitida, que ser reduzida em
50% (cinqenta por cento), caso a reticadora seja
apresentada no prazo xado.
Art. 10 Os arts. 1.225 e 1.473 da Lei n 10.406
de 10 de janeiro de 2002, passam a vigorar com a
seguinte redao:
Art. 1.225
xi a concesso de uso especial para ns
de moradia;
xii a concesso de direito real de uso. (nr)
Art. 1.473
viii o direito de uso especial para ns de moradia;
ix o direito real de uso;
x a propriedade superciria.
1
2 Os direitos de garantia institudos nas
hipteses dos incisos ix e x do caput cam limita-
dos durao da concesso ou direito de superfcie,
caso tenham sido transferidos por perodo determi-
nado. (nr)
Art. 11 O art. 22 da Lei n 9.514, de 20 de novem-
bro de 1997, passa a vigorar com a seguinte redao:
Art. 22
1 A alienao duciria poder ser contratada
por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das
entidades que operam no sfi, podendo ter como objeto,
alm da propriedade plena:
i bens entuticos, hiptese em que ser
exigvel o pagamento do laudmio, se houver
a consolidao do domnio til no ducirio;
ii o direito de uso especial para ns de moradia;
iii o direito real de uso, desde que suscetvel de
alienao;
iv a propriedade superciria.
2 Os direitos de garantia institudos nas hipteses
dos incisos iii e iv do caput cam limitados durao
da concesso ou direito de superfcie, caso tenham sido
transferidos por perodo determinado. (nr)
Art. 12 A Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
passa a vigorar acrescida do seguinte art. 290-a:
Art. 290-a Devem ser realizados independente-
mente do recolhimento de custas e emolumentos:
i o primeiro registro de direito real constitudo
em favor de benecirio de regularizao
fundiria de interesse social em reas urbanas
e em reas rurais de agricultura familiar;
ii a primeira averbao de construo residen-
cial de at 70 m
2
(setenta metros quadrados)
de edicao em reas urbanas objeto
de regularizao fundiria de interesse social.
1 O registro e a averbao de que tratam os incisos i
e ii do caput independem da comprovao do pagamen-
to de quaisquer tributos, inclusive previdencirios.
2 Considera-se regularizao fundiria de
interesse social, para os efeitos deste artigo, aquela
destinada a atender famlias com renda mensal de at
5 (cinco) salrios mnimos, promovida no mbito de
programas de interesse social sob gesto de rgos ou
165
entidades da administrao pblica, em rea urbana
ou rural.
Art. 13 A concesso de uso especial para ns
de moradia, a concesso de direito real de uso e o
direito de superfcie podem ser objeto de garantia real,
assegurada sua aceitao pelos agentes nanceiros no
mbito do Sistema Financeiro da Habitao sfh.
Art. 14 A alienao de bens imveis do Fundo
do Regime Geral de Previdncia Social desnecessrios
ou no vinculados s suas atividades operacionais ser
feita mediante leilo pblico, observado o disposto nos
1 e 2 e as seguintes condies:
i o preo mnimo inicial de venda ser xado
com base no valor de mercado do imvel esta-
belecido em avaliao elaborada pelo Instituto
Nacional do Seguro Social inss ou por meio
da contratao de servios especializados
de terceiros, cuja validade ser de 12 (doze)
meses, observadas as normas aplicveis
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
abnt;
ii no havendo lance compatvel com o valor
mnimo inicial na primeira oferta, os imveis
devero ser novamente disponibilizados para
alienao por valor correspondente a 80%
(oitenta por cento) do valor mnimo inicial;
iii caso permanea a ausncia de interessados
na aquisio em segunda oferta, os imveis
devero ser novamente disponibilizados para
alienao com valor igual a 60% (sessenta por
cento) do valor mnimo inicial;
iv na hiptese de ocorrer o previsto nos incisos ii
e iii, tais procedimentos de alienao aconte-
cero na mesma data e na seqncia do leilo
realizado pelo valor mnimo inicial;
v o leilo poder ser realizado em 2 (duas) fases:
a. na primeira fase, os lances sero entregues
ao leiloeiro em envelopes fechados, os
quais sero abertos no incio do prego; e
b. a segunda fase ocorrer por meio de lances
sucessivos viva voz entre os licitantes
cujas propostas apresentem uma diferena
igual ou inferior a 10% (dez por cento) em
relao maior oferta apurada na primeira
fase;
vi os licitantes apresentaro propostas ou lances
distintos para cada imvel;
vii o arrematante pagar, no ato do prego, sinal
correspondente a, no mnimo, 10% (dez por
cento) do valor da arrematao, complemen-
tando o preo no prazo e nas condies previs-
tas no edital, sob pena de perder, em favor do
Fundo do Regime Geral de Previdncia Social,
o valor correspondente ao sinal e, em favor do
leiloeiro, se for o caso, a respectiva comisso;
viii o leilo pblico ser realizado por leiloeiro o-
cial ou por servidor especialmente designado;
ix quando o leilo pblico for realizado por lei-
loeiro ocial, a respectiva comisso ser, na
forma do regulamento, de at 5% (cinco por
cento) do valor da arrematao e ser paga
pelo arrematante, juntamente com o sinal; e
x demais condies previstas no edital de
licitao.
1 O leilo de que trata o caput realizar-se- aps
a oferta pblica dos imveis pelo inss e a no ma-
nifestao de interesse pela Administrao Pblica
para destinao dos imveis, inclusive para progra-
mas habitacionais ou de regularizao fundiria de
interesse social.
2 Caso haja interesse da Administrao
Pblica, a mesma dever apresentar ao inss, no pra-
zo de 60 (sessenta) dias, proposta de aquisio, nos
termos do regulamento, observado o preo mnimo
previsto no inciso I do caput.
3 Fica dispensado o sinal de pagamento
quando os arrematantes forem benecirios de pro-
gramas habitacionais ou de regularizao fundiria
166
de interesse social, ou cooperativa ou outro tipo de
associao que os represente.
4 O edital prever condies especcas de
pagamento para o caso de os arrematantes serem
benecirios de programas habitacionais ou de regu-
larizao fundiria de interesse social, ou cooperativa
ou outro tipo de associao que os represente.
Art. 15 Os bens imveis do Fundo do Regime
Geral de Previdncia Social podero ser alienados dire-
tamente Unio, Distrito Federal, Estados, Municpios
e aos benecirios de programas de regularizao fun-
diria ou de proviso habitacional de interesse social.
1 Na alienao aos benecirios de progra-
mas referidos no caput, devero ser observadas con-
dies especcas de pagamento e as demais regras
xadas pelo Ministrio da Previdncia Social.
2 Somente podero ser alienados diretamen-
te aos benecirios dos programas de regularizao
fundiria ou proviso habitacional de interesse social
os imveis que tenham sido objeto de praceamento
sem arrematao nos termos do art. 14.
3 Os imveis de que trata o 2 sero aliena-
dos pelo valor de viabilidade econmica do programa
habitacional interessado em adquiri-lo.
4 A alienao ser realizada no mbito do
programa habitacional de interesse social, sendo res-
ponsabilidade do gestor do programa estabelecer as
condies de sua operacionalizao, na forma estabe-
lecida pelo rgo federal responsvel pelas polticas
setoriais de habitao.
5 A operacionalizao ser efetivada nos ter-
mos do 1, observada a celebrao de instrumento de
cooperao especco entre o Ministrio da Previdncia
Social e o respectivo gestor do programa.
6 A Unio, no prazo de at 5 (cinco) anos,
compensar nanceiramente o Fundo do Regime Geral
de Previdncia Social, para os ns do art. 61 da Lei
n 8.212, de 24 de julho de 1991, pelos imveis que
lhe forem alienados na forma do caput, observada
a avaliao prvia dos referidos imveis nos termos
da legislao aplicvel.
Art. 16 Aos ocupantes de baixa renda dos im-
veis no-operacionais residenciais da Rede Ferroviria
Federal s.a. em liquidao, cuja ocupao seja com-
provadamente anterior a 06 de abril de 2005, assegu-
rado o direito aquisio por venda direta do imvel,
nas condies estabelecidas nos artigos 26 e 27 da Lei
n 9.636, de 15 de maio de 1998.
1 Para a avaliao dos imveis referidos no
caput, aplicar-se- o mtodo involutivo, deduzindo-
se, para tanto, o valor correspondente s benfeitorias
realizadas pelo ocupante.
2 Os ocupantes referidos no caput devero
manifestar seu interesse pela compra direta no prazo
de at 30 dias a contar da noticao a ser realizada
pelo rgo competente.
3 Para os ns do disposto neste artigo, con-
sidera-se ocupante de baixa renda aquele com renda
familiar igual ou inferior ao valor estabelecido no 2 do
art. 1 do Decreto-lei n 1.876, de 15 de julho de 1981.
Art. 17 Aos ocupantes dos imveis no-ope-
racionais residenciais da Rede Ferroviria Federal s.a.
em liquidao, no alcanados pelo art.18 desta lei e
cuja ocupao seja comprovadamente anterior a 06 de
abril de 2005, assegurado o direito de preferncia na
compra do imvel, que ser realizada na modalidade
de leilo.
Pargrafo nico Os ocupantes referidos no
caput podero adquirir o imvel pelo valor da proposta
vencedora, deduzido o valor correspondente s ben-
feitorias comprovadamente por eles realizadas, desde
que manifestem seu interesse no ato do leilo ou no
prazo de at quinze dias, contados da publicao do
resultado do certame.
Art. 18 Os imveis no-operacionais da Rede
Ferroviria Federal s.a. em liquidao podero ser
alienados diretamente:
i desde que destinados a programas de
regularizao fundiria e proviso habitacional
167
de interesse social, a programas de reabilita-
o de reas urbanas centrais ou a sistemas
de circulao e transporte:
a. aos Estados, ao Distrito Federal e aos
Municpios;
b. a entidades pblicas que tenham por
objeto regularizao fundiria e proviso
habitacional, nos termos da Lei n 11.124,
de 16 de junho de 2005;
c. a Fundos de Investimentos Imobilirios,
previstos na Lei n 8.668, de 25 de junho
de 1993;
ii aos benecirios de programas de regulariza-
o fundiria e proviso habitacional de inte-
resse social.
Pargrafo nico. Para a avaliao dos imveis referidos
no caput, aplicar-se- o mtodo involutivo.
Art. 19. Na alienao dos imveis referidos nos
artigos 16, 17 e 18, observar-se- o seguinte:
i os contratos celebrados mediante instrumento
particular tero fora de escritura pblica;
ii quando no for possvel comprovar a dominia-
lidade de imvel da Rede Ferroviria Federal
S.A. em liquidao, ser permitida a cesso
ou transferncia da posse deste ao adquirente,
para posterior regularizao junto ao cartrio
de registro de imveis.
iii o registro ser efetuado no cartrio da locali-
dade mais prxima de onde se situa o imvel,
no se aplicando o disposto no art. 171 da Lei
n 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Pargrafo nico Os imveis situados na faixa de
domnio das ferrovias cuja ocupao coloque em ris-
co a vida de pessoas ou comprometam a segurana
e ecincia da operao ferroviria no podero ser
alienados.
Art. 20 Ficam autorizadas as procuradorias
jurdicas dos rgos responsveis pelos imveis de
que trata o caput dos arts. 14, 15, 16, 17 e 18 a requere-
rem a suspenso das aes possessrias, consoante
o disposto no art. 265, inciso ii, do Cdigo de Processo
Civil, quando houver anuncia do ente competente na
alienao da rea ou imvel em litgio, observados os
arts. 14 a 19.
Art. 21 O art. 14 desta Lei no se aplica aos im-
veis do Fundo do Regime Geral de Previdncia Social
que tenham sido objeto de publicao ocial pelo inss,
at 31 de agosto de 2006, para alienao no mbito
do Programa de Arrendamento Residencial institudo
pela Lei n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, os quais
sero alienados pelo valor de viabilidade econmica do
programa habitacional interessado em adquiri-lo.
Art. 22 Os Estados, o Distrito Federal e os
Municpios, nas regularizaes fundirias de interes-
se social promovidas nos imveis de sua propriedade,
podero aplicar, no que couber, as disposies dos arts.
18-b a 18-f do Decreto-Lei n 9.760, de 5 de setembro
de 1946.
Art. 23 O Poder Executivo, por meio da Secretaria
do Patrimnio da Unio, adotar providncias visando
a realizao de levantamento dos imveis da Unio
que possam ser destinados a implementar polticas
habitacionais direcionadas populao de menor ren-
da no mbito do Sistema Nacional de Habitao de
Interesse Social snhis, institudo pela Lei n 11.124,
de 16 de junho de 2005.
Art. 24 As ocupaes irregulares de imveis por
organizaes religiosas para suas as suas atividades
nalsticas, ocorridas at 27 de abril de 2006, podero
ser regularizadas pela Secretaria do Patrimnio da
Unio mediante cadastramento, inscrio da ocupa-
o e pagamento dos encargos devidos, observada a
legislao urbanstica local e outras disposies legais
pertinentes.
Pargrafo nico Para os ns previstos no caput,
os imveis devero estar situados em reas objeto
de programas de regularizao fundiria de interesse
social.
Art. 25 A concesso de uso especial de que
trata a Medida Provisria n 2.220, de 4 de setembro
168
de 2001, aplica-se tambm a imvel pblico rema-
nescente de desapropriao cuja propriedade tenha
sido transferida a empresa pblica ou sociedade de
economia mista.
Art. 26 A partir da data de publicao desta Lei,
independentemente da data de inscrio, em todos os
imveis rurais da Unio destinados a atividade agrope-
curia sob administrao da Secretaria do Patrimnio
da Unio, considerados produtivos, ser aplicada a taxa
de ocupao prevista no inciso i do art. 1 do Decreto-
Lei n 2.398, de 21 de dezembro de 1987, ressalvados
os casos de iseno previstos em lei.
Art. 27 Esta Lei entra em vigor na data de sua
publicao.
Art. 28 Ficam revogados:
i os arts. 6, 7 e 8 do Decreto-Lei n 9.760,
de 5 de setembro de 1946;
ii o art. 3 do Decreto-Lei n 1.876, de 15 de julho
de 1981; e
iii o art. 93 da Lei n 7.450, de 23 de dezembro
de 1985.
Sala das Sesses, em de de 2007.
provimento n 17/99-cgj
Institui o projeto More Legal II
O Excelentssimo Desembargador aristides pedroso
de albuquerque neto, Dignssimo Corregedor-Geral
da Justia, no exerccio de suas atribuies legais,
considerando que a integridade das normas de
legislao ordinria sobre aquisio, perda e funo da
propriedade imvel devem ser vistas para preservao
da unidade interna e coerncia do sistema jurdico,
sob o prisma dos objetivos constitucionais;
considerando que a inviolabilidade do direito
propriedade merece ser dimensionada em harmo-
nia com o princpio, tambm constitucional, de sua
funo social;
considerando que a construo de um Estado
Democrtico de Direito, em que a plenitude do exerccio
da cidadania, com o resguardo dos valores mnimos da
dignidade humana, avulta com um de seus autnticos
objetivos fundamentais;
considerando que a moderna funo do Direito
no se delimita clssica soluo conceitual de con-
itos de interesses e de gerao de segurana jurdica,
mas em criar condies para a valorizao da cidadania
e em promover a justia social;
considerando que um dos objetivos das regras
legais, regulamentadoras do solo urbano, sempre vi-
sou a proteo jurdica dos adquirentes de imveis,
especialmente quando integrantes de loteamentos ou
parcelamentos assemelhados;
considerando que a carta maior, ao consagrar
o direito de propriedade, no estabeleceu limitaes
outras, assegurando ao cidado no apenas o acesso
e a posse, mas a decorrente e imprescindvel titulao,
porque s com a implementao deste requisito torna-
se possvel seu pleno exerccio;
considerando que os fracionamentos, mesmo
quando no planejados ou autorizados administrati-
vamente de forma expressa, geram, em muitas hip-
teses, situaes fticas consolidadas e irreversveis,
adquirindo as unidades desmembradas autonomia
jurdica e destinao social compatvel, com evidente
repercusso na ordem jurdica;
considerando que eventual anomalia no re-
gistro pode ser alvo de ao prpria objetivando sua
anulao em processo contencioso (art. 216 da Lei n
6.015, de 31 de dezembro de 1973 Lei dos Registros
Pblicos);
considerando o peculiar interesse dos muni-
cpios gachos em regularizar a ocupao de reas
situadas em seu permetro urbano ou periferia, sem
violao ao meio-ambiente, para prov-las de infraes-
trutura necessria a uma vida digna;
considerando a motivao inserida na men-
sagem Juiz, Tutor da Cidadania, desta Corregedoria,
publicada no Dirio da Justia do dia 10 de agosto
de 1995;
169
considerando seja imprescindvel assegurar a
participao do Ministrio Pblico, como instituio em
si essencial e defensora constitucional dos interesses
sociais, garantindo-se, com a efetividade de sua parti-
cipao, a soluo para grande nmero de situaes
existentes, inatingvel sem ela;
considerando o empenho de Notrio e
Registradores de Imveis, demonstrado pelos res-
pectivos colgios, para que, com segurana jurdica,
possam ser alcanadas as solues exigveis;
considerando a edio da Lei Federal n 9.785,
de 29 de janeiro de 1999, que alterou o Decreto-Lei
n 3.365/41 e as Leis n 6.015/73(Lei dos Registros
Pblicos) e n 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo
Urbano);
considerando que o art. 53, da Lei n 9.785/99,
expressou ser do interesse pblico os parcelamen-
tos do solo, bem assim suas regularizaes, vedando
exigncias outras que no a documentao mnima
necessria ao registro;
considerando a instituio de comisso revi-
sora do Projeto More Legal I, formada pelo Poder
Judicirio, Ministrio Pblico e Colgio Registral do
rgs,
resolve prover:
Ttulo i
Das Disposies Gerais
Art. 1 A regularizao e registro de loteamento,
desmembramento ou fracionamento de imveis urba-
nos ou urbanizados, nos casos especicados, obedecer
ao disposto neste Provimento.
Pargrafo nico Ficam excludas as reas de
risco ambiental, reas indgenas, de preservao natural
e outros casos previstos em lei.
Ttulo ii
Da Regularizao do Parcelamento
Art. 2 Nas comarcas do Estado do Rio Grande do
Sul, inclusive na capital, em situaes consolidadas,
poder a autoridade judiciria competente autorizar
ou determinar o registro acompanhado dos seguintes
documentos:
i ttulo de propriedade do imvel; ou, nas
hipteses dos 3 e 4, apenas a certido
da matrcula;
ii certido negativa de ao real ou reipersecut-
ria referente ao imvel, expedida pelo ofcio
do Registro de Imveis;
iii certido de nus reais relativos ao imvel;
iv planta do imvel e respectiva descrio, emiti-
das ou aprovadas pela Prefeitura Municipal.
Pargrafo Primeiro Considera-se situao conso-
lidada aquela em que o prazo de ocupao da rea,
a natureza das edicaes existentes, a localizao das
vias de circulao ou comunicao, os equipamentos
pblicos disponveis, urbanos ou comunitrios, dentre
outras situaes peculiares, indique a irreversibilidade
da posse titulada que induza ao domnio.
Pargrafo Segundo Na aferio da situao
jurdica consolidada, valorizar-se-o quaisquer docu-
mentos provenientes do Poder Pblico, em especial
do Municpio.
Pargrafo Terceiro O ttulo de propriedade
ser dispensado quando se tratar de parcelamento
popular, destinado s classes de menor renda, em
imvel declarado de utilidade pblica, com processo
de desapropriao judicial em curso e imisso pro-
visria na posse, desde que promovido pela Unio,
Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de
habitao.
Pargrafo Quarto No caso de que trata o
Pargrafo Terceiro, o pedido de registro do parcela-
mento, alm do documento mencionado no art. 18,
inciso V, da Lei n 6.766/79, ser instrudo com cpias
autnticas da deciso que tenha concedido a imisso
provisria na posse, do decreto de desapropriao, do
comprovante de sua publicao na imprensa ocial e,
quando formulado por entidades delegadas, da Lei de
criao e de seus atos constitutivos.
170
Pargrafo Quinto Nas regularizaes coletivas,
poder ser determinada a apresentao de memorial
descritivo elaborado pela Prefeitura Municipal, ou
por ela aprovado, abrangendo a diviso da totalida-
de da rea ou a subdiviso de apenas uma ou mais
quadras.
Art. 3 Tratando-se de imvel pblico ou sub-
metido interveno do Poder Pblico, integrante da
rea Especial de Interesse Social, poder a autoridade
judiciria competente autorizar ou determinar o re-
gistro acompanhado dos documentos indicados no
artigo anterior.
Pargrafo nico Na comarca de Porto Alegre,
observar-se- o disposto no art. 49, da Lei Complementar
Municipal n 338, de 12 de janeiro de 1995.
Art. 4 Nos casos de regularizao pelo Poder
Pblico, conforme autorizado pelo art. 40 da Lei n
6.766/79, poder o Juiz competente autorizar ou de-
terminar o registro nas mesmas condies, sem pre-
juzo de adoo de outras medidas, cveis, criminais
ou administrativas, contra o loteador faltoso.
Pargrafo primeiro Atravs de requerimento
fundamentado e com parecer favorvel do Ministrio
Pblico, poder, ainda, o Juiz competente conceder
alvar de autorizao para Prefeitura Municipal rmar
contratos de alienao de imveis pendentes e pro-
mover a venda dos lotes remanescentes, revertendo
a quantia apurada em benefcio da municipalidade
para ressarcimento das despesas decorrentes da
regularizao.
Pargrafo segundo O requerimento que trata o
pargrafo anterior, dever ser instrudo com documen-
tos, pblicos ou privados, e apresentao do respectivo
laudo de avaliao dos lotes, rmado por prossional
habilitado, sendo facultada, ainda, a comprovao das
despesas, atravs da prova testemunhal.
Pargrafo terceiro Havendo dvida sobre os
valores gastos pela municipalidade na regularizao
e avaliao dos lotes, o Juiz competente poder, de
ofcio ou mediante requerimento do Ministrio Pblico,
determinar a realizao das diligncias ou percias que
entender cabveis.
Art. 5 Nas hipteses de regularizao previstas
no presente Ttulo, a autoridade judiciria poder per-
mitir o registro, embora no atendidos os requisitos
urbansticos previstos na Lei n 6.766/79 ou em outros
diplomas legais.
Ttulo iii
Do Registro dos Contratos
Art. 6 Registrado ou averbado o parcelamento (lotea-
mento, desdobramento, fracionamento ou desdobre) do
solo urbano, os adquirentes de lotes de terreno podero
requerer o registro dos seus contratos, padronizados
ou no, apresentando o respectivo instrumento junto
ao ofcio do Registro de Imveis.
Pargrafo Primeiro O registro poder ser ob-
tido diante da comprovao idnea da existncia do
contrato, nos termos do art. 27, pargrafos 1 e 2, da
Lei 6.766/79.
Pargrafo Segundo Os requisitos de qualicao
das partes necessrios ao registro, caso inexistentes,
sero comprovados atravs da apresentao de cpia
autenticada de documento pessoal de identicao,
ou dos cogitados na Lei n 9.049, de 18 de maio de
1995, ou, ainda, de cpia de certido de casamento
ou equivalente.
Pargrafo Terceiro Admite-se, nos parcelamen-
tos populares, a cesso da posse em que estiverem
provisoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito
Federal, Municpios e suas entidades delegadas, o que
poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se
atribui, para todos os ns de direito, carter de escritura
pblica, no se aplicando a disposio do inciso ii do
art. 134 do Cdigo Civil.
Pargrafo Quarto A cesso da posse referida
no Pargrafo Terceiro, cumpridas as obrigaes do
cessionrio, constitui crdito contra o expropriante,
de aceitao obrigatria em garantia de contratos de
nanciamentos habitacionais.
171
Pargrafo Quinto Com o registro da sentena
que, em processo de desapropriao, xar o valor da
indenizao, a posse referida no Pargrafo Terceiro
converter-se- em propriedade e a sua cesso, em
compromisso de compra e venda ou venda e com-
pra, conforme haja obrigaes a cumprir ou estejam
elas cumpridas, circunstncia que, demonstradas ao
Registro de Imveis, sero averbadas na matrcula
relativa ao lote.
Pargrafo Sexto Os compromissos de compra
e venda, as cesses e as promessas de cesso valero
como ttulo para o registro da propriedade do lote
adquirido, quando acompanhadas da respectiva prova
de quitao.
Ttulo iv
Da Localizao de reas em Condomnio
Art. 7 Em imveis situados nos permetros urbanos,
assim como nos locais urbanizados, ainda que situ-
ados na zona rural, em cujos assentos conste estado
de comunho, mas que, na realidade, se apresentam
individualizados e em situao jurdica consolida-
da, nos termos do art. 2, pargrafo primeiro, deste
Provimento, o Juiz poder autorizar ou determinar a
averbao da identicao de uma ou de cada um das
fraes, observado o seguinte:
i anuncia dos confrontantes da frao
do imvel que se quer localizar, expressa em
instrumento pblico ou particular, neste caso
com as assinaturas reconhecidas;
ii a identicao da frao de acordo com o
disposto nos arts. 176, inciso ii, n 3, e 225 da
Lei n 6.015/73, atravs de certido atualizada
expedida pelo Poder Pblico Municipal.
Art. 8 Procedido ao registro previsto pelos arts. 2 e 3
e a averbao regulada pelo art. 7 deste Provimento, o
Ocial do Registro de Imveis abrir matrcula prpria,
se o imvel ainda no a tiver.
Ttulo v
Do Procedimento
Art. 9 O pedido de regularizao do lote individu-
alizado, de quarteiro ou da totalidade da rea ser
apresentado perante o juzo competente que, autuado
e registrado, ouvir, no prazo de 10(dez) dias, o Ocial
do Registro de Imveis.
Pargrafo Primeiro Em seguida, os autos sero
remetidos ao Ministrio Pblico para manifestao.
Pargrafo Segundo Aps, os autos sero conclu-
sos ao Juiz de Direito que decidir de plano, podendo,
se assim entender, suspender o julgamento e determi-
nar publicao de edital para cincia de terceiros.
Pargrafo Terceiro Ser competente, em Porto
Alegre, a Vara dos Registros Pblicos e, no interior,
a Vara da Direo do Foro.
Pargrafo Quarto O procedimento ser regido
pelas normas que regulam a jurisdio voluntria, apli-
cando-se, no que couber, a Lei n 6.015/73, atendendo-
se ao critrio de convenincia ou oportunidade.
Art. 10 No caso da rea parcelada no coincidir
com a descrio constante do registro imobilirio, o Juiz
determinar a reticao da descrio do imvel com
base na respectiva planta e no memorial descritivo.
Art. 11 Os lindeiros particulares, que no te-
nham anudo, podero ser cienticados por carta
com aviso de recebimento, enquanto que a Unio,
o Estado ou o Municpio sero citados na pessoa de seus
representantes com prazo de 10(dez) dias, quando
for o caso.
Art. 12 O registro e respectiva matrcula, se for o
caso, podero ser canceladas em processo contencioso,
por iniciativa de terceiro prejudicado ou do Ministrio
Pblico, nos casos previstos em lei, em especial nas
hiptese do art. 216 da Lei n 6.015/73.
Pargrafo nico Se o Juiz constatar que a aber-
tura de matrcula ou algum ato autorizado por ele nos
termos deste Provimento sejam nulos ou anulveis,
determinar, fundamentadamente e de ofcio, o respec-
172
tivo cancelamento, ou alcanar elementos ao rgo do
Ministrio Pblico para as providncias cabveis.
Ttulo vi
Das Aes de Usucapio
Art. 13 Na eventual impossibilidade de regularizao
e registro de loteamento, desmembramento ou fracio-
namento de imveis urbanos ou urbanizados, com
fundamento no presente Provimento, recomenda-se
o ajuizamento de aes de usucapio, individual ou
coletivo, observando-se, conforme o caso, o disposto
no art. 46 do Cdigo de Processo Civil.
Pargrafo nico As certides necessrias
instruo do processo de usucapio, sendo o autor
benecirio da assistncia judiciria, podero ser re-
quisitadas pelo Juiz gratuitamente.
Art. 14 No usucapio coletivo, o Juiz poder
dispensar, na publicao dos editais, a individualizao
pormenorizada dos lotes, bastando a descrio mnima
necessria para indentic-los, com referncia ao me-
morial descritivo que dever acompanhar a inicial.
Pargrafo nico A descrio individual dos
lotes, conforme o nmero de requerentes, poder ser
publicada no trio do Foro local, constando nos editais
o procedimento adotado.
Ttulo vii
Das Disposies Finais
Art. 15 Havendo impugnao ao pedido de regulari-
zao e registro, em qualquer fase do procedimento,
dever a autoridade judiciria competente remeter os
interessados s vias ordinrias.
Pargrafo nico Entendendo o Juiz de Direito
que a impugnao manifestamente inadmissvel ou
improcedente, poder rejeit-la de plano, julgando
imediatamente o pedido inicial.
Art. 16 Ao receber documentos para registro
em sua serventia, cujo contedo contenha indcios
ou evidncias de loteamento irregular, o Registrador
dever noticiar o fato imediatamente ao representante
do Ministrio Pblico local.
Art. 17 Este Provimento ser expedido pela
Corregedoria-Geral da Justia e Procuradoria-Geral de
Justia, entrando em vigor na data de sua publicao,
revogadas as disposies em contrrio.
Porto Alegre, 11 de outubro de 1999.
173
Anexo 8
Marcos jurdicos
n o r m a s f e d e r a i s
Poltica Urbana
Construo Federal
art. 182 e 183
Estabelecem diretrizes gerais da poltica
urbana no pas
Lei n 10.25710/07/2001 estatuto da cidade: regulamenta os artigos
182 e 183 da Constituio Federal, estabelece
diretrizes gerais da poltica urbana.
Medida Provisria
n 2.22004/09/2001
Dispe sobre a concesso de uso especial de que
trata o 1 do art. 183 da Constituio Federal, cria
o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano
cndu
Lei n 11.481/07 Prev medidas voltadas regularizao fundiria
de interesse social em imveis da Unio.
Servios Notoriais e Registrais
Lei n 6.01531/12/1973 Dispe sobre registros pblicos
Lei n 6.94114/09/1981 Altera os artigos 167, 290, 291, 292 e 293
da Lei n 6.015, de 31 de Dezembro de 1973
Lei n 8.93518/11/1994 Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal,
dispe sobre servios notariais e de registro
(lei dos cartrios)
Lei n 10.16929/12/2000 Regula o 2 do Art. 236 da Constituio Federal,
mediante o estabelecimento de normas gerais
para a xao de emolumentos relativos aos atos
praticados pelos servios notariais e de registro.
Lei n 10.93102/08/2004 Dispe sobre o patrimnio de afetaes imobilirias
174
Parcelamento do Solo Urbano
Lei n 6.766 19/12/1979 Dispe sobre o parcelamento do solo para ns
urbanos
Decreto-Lei n 3.365
21/06/1941
Dispe sobre desapropriaes por utilidade pblica
Decreto-lei n 271/67 Dispe sobre loteamento urbano, responsabilidade
do loteador e a concesso de direito real de uso
Lei n 9.785 29/01/1999 Altera o Decreto-lei n 3.365, de 21/07/1941
(desapropriao por utilidade pblica) e as
Leis n 6.015, de 31/12/1973 (registros pblicos),
e 6.766, de 19/12/1979 (parcelamento solo urbano)
Projeto de Lei n 3.057/00 Prev a reviso da Lei Federal n 6.766,
de 19/12/1979
Poltica Nacional do Meio Ambiente
Lei n 4.771 15/09/1965 Cdigo Florestal
Lei n 6.938/81
31/08/1981
Dispe sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente,
seus ns e Mecanismos de Formulao e Aplicao
Regulamentada pelo Decreto n 99.2744/, de
06/06/1990
Resoluo conama n 01
23/01/1986
Dispe sobre os procedimentos relativos a Estudo
de Impacto Ambiental
Resoluo
conama n 369
28/03/2006
Dispe sobre os casos excepcionais, de utilidade
pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental,
que possibilitam a interveno ou supresso de
vegetao em rea de Preservao Permanente (app)
Terrenos de Marinha e Acrescido de Marinha
Constitui Federal art. 20 Dispe sobre os bens da Unio
Decreto-lei n 9.760
05/09/1946
Dispe sobre os bens imveis da Unio,
da Declarao dos Bens e da regularizao da
ocupao de imveis presumidamente de domnio
da Unio. Muitos artigos foram revogados ou lhes
foi dada nova redao pelo Decreto-lei n 2.398/87
e pela Lei n 9636/98
175
Decreto-lei n 2.398
21/12/1987
Dispe sobre foros, laudmios e taxas de ocupao,
relativos a imveis de propriedade da Unio.
Lei n 9.636 15/05/1998 Dispe sobre a regularizao, administrao,
aforamento e alienao de bens e imveis de
domnio da Unio, altera dispositivos dos decretos,
leis n 9760, de 05/09/1946 e n 2.398, de 21/12/1987,
e regulamenta o 2 da art. 49 do ato das Disposies
Constitucionais Transitrias
Decreto n 3.725
10/01/2001
Regulamenta a Lei n 9.636, de 15/05/1998,
que dispe sobre regularizao, administrao,
aforamento e alienao dos bens imveis de
domnio da Unio.
Emenda Constitucional
n 46 05/05/2005
Altera o inciso iv do art. 20 da Constituio Federal.
Exclui dos bens da Unio as ilhas costeiras que
abrigam a sede de municpios, com exceo das
reas reservados aos servio pblico e unidade
ambiental federal, e das ilhas costeiras pertencentes
aos estados

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