El derecho a la propiedad, la funcin social

del suelo y la normativa urbana

Resumen
Cul es el origen de la planeacinurbana? del ordenamiento del territorio?de la reglamentacin
urbana? Sin dudadesde que los derechos de propiedad sehan constituido, ha sido necesario
unconjunto de herramientas diferentes,algunas llamadas planes. Las cualestienen la funcin de
intervenir sobre laslibertades y derechos de propiedad a finde evitar el abuso absoluto de ellos.En
ese marco la posibilidad de ejercerderechos sobre la propiedad tambinimplica responsabilidades,
siendo una delas ms importantes la funcin social.Ella es interpretada desde el urbanismocomo
la llave fundamental parapromover instrumentos de gestin viabley eficiente, traducidos en
legislacionessobre el suelo, normas urbanas y otros.La posibilidad de reformar la normativaurbana
de la ciudad de Cochabamba esuna ocasin importante y fundamentalpara considerar la
oportunidad que nosbrinda la funcin social constituida ennuestro marco jurdico
fundamental,expresado en la CPE y el Cdigo Civil.Finalmente la funcin social y tambin lafuncin
ecolgica de la propiedadinmobiliaria y su reconocimientoontolgico, permite el rediseo
elementalde una nueva norma urbana sin lanecesidad expresa de reformasconstitucionales o
marcos legalesespecficos como la tan demandada leyde urbanismo.
1.

Introduccin
Desde hace varios aos se escuchancrticas provenientes del sector tcnicoprofesional de
Cochabamba en relacincon los instrumentos de planificacinfsica vigentes. Criticas que
demandan lanecesidad de una ley de urbanismo y lareformulacin de la normativa urbana,siendo
la ltima la nica que constituyeen este momento el resultado de losprocesos de planeacin fsica
anteriores.Las crticas estn justificadas en sumayora en la desactualizacin del plan, oen que los
procesos de crecimientofsicos ya han desbordado loprogramado, o que finalmente losparadigmas
de la planeacin fsica delterritorio son otros y debemos ir juntocon el desarrollo de nuevas
tendencias.No obstante, a travs de esta ponencia sebusca introducir un nuevo elemento enesta
discusin de la pertinencia de lanorma urbana como propuesta para elmunicipio de Cochabamba,
para lo cualse ha revisado la principal institucin a laque nos referimos cuando hablamos
deplaneacin urbana: El principio depropiedad y por lo tanto: la propiedadsobre el suelo.Por lo
anterior, partiremos de revisarporque razn, pese a nuestro tradicionalprofundo respeto y
proteccin a lapropiedad del suelo como institucin,nadie duda de la legitimidad de lasnormas
urbanas, que en su mayora
restringen el derecho absoluto que nacede la propiedad sobre la tierra.
Noobstante, la ponencia va dirigida aplantear la reflexin sobre la importanciade no dejar pasar la
oportunidad que nosbrinda el momento de definir la normaurbana para convertirla en
uninstrumento de gestin de suelo, en elcual se definan obligaciones claras yexigibles a los
propietarios que tiendan amaterializar lo que persigue, en ltimastodo esto es la posibilidad de
dotar a losterritorios de infraestructuras necesariasque otorguen al suelo las
condicionesnecesarias para soportar los usos que enellos se definan, as como la conservacindel
medio ambiente y la posibilidades deacceso al suelo en condiciones un pocoms democrticas
para todas y todos.Si se hace una rememoracin, la mayorade los ltimos procesos de
planificacincarecen de instrumentos de este tipo, esms, pareciera que la gestin es unproceso
separado de la planificacin, yque la planificacin no debe consideraresta fase final (claro ejemplo
es que losltimos

mal llamados- planes deordenamiento territorial urbanos,terminan en hermosos conjuntos
demapas, textos y hasta presentaciones 3Dde lo soado). Pero la mayora carecen deinstrumentos
para la gestin yoperativizacin instrumental de esos

sueos

.Es en esos trminos que a travs delanlisis de los cdigos civiles acontinuacin se ahonda en el
estudio -talvez epistemolgico- del origen de lanorma, de su existencia en los marcosjurdicos
nacionales y de los pasesvecinos, de como los otros pases consimilares marcos jurdicos
handesarrollado mejores procesos degestin del territorio, de su razn de sery sus posibilidades
de mejora a partir delo analizado.

As mismo, el documento busca entenderde origen, el sentido de la propiedadcomo base gnesis
para cualquierproceso de planeacin fsica que al finaltiene la funcin de intervenir lapropiedad.
Ello a travs de entender ensu total dimensin el significado de lapropiedad, los tipos de derechos
y por lotanto la funcin de esta, en el marco delurbanismo.Si se piensa en cul es el origen de
laplaneacin fsica o la planeacin urbana,encontraremos que se trata de unconjunto de
lineamientos que tienencomo funcin ontolgica la posibilidad derestringir ciertas libertades con
laspropiedades emplazadas sobre elterritorio - suelo. Y que al final todo loresultante de un plan
tiene como objetofinal la intervencin necesaria de losintereses privados con respeto a
lapropiedad

sin la necesidad expresa deuna ley de urbanismo-. Adems de laorganizacin de las facultades de
lapropiedad individual y los alcances de lamisma en funcin a los derechos de loscolectivos.Al final
el documento hace una propuestade necesidad de re pensar la funcin dela propiedad para una
nueva normaurbana de la ciudad de Cochabambadesde una perspectiva deresponsabilidad con el
colectivo, a travsde proponer de manera esquemticalineamientos para
aprovecharse de lo
estipulado en las leyes, a fin de lograr unreal y efectivo aporte al desarrollo desdela
operativizacin de la funcin social dela propiedad inmobiliaria y del suelo.
2.

Teora
A continuacin nos referimos a un marcoconceptual inicial como base terica parala discusin. Es
importante remarcar quelos conceptos aqu enunciados sonextractados de bibliografa oficial
dentroel derecho occidental.2.1.

La Propiedad2.2.

Derecho de Propiedada.

Derecho absoluto dePropiedadb.

Derecho regulado depropiedad2.3.

La funcin Social del Suelo
2.1.

La Propiedad.-
Los primeros esbozos sobre la propiedady su carcter son dados por losjurisconsultos romanos,
quienesentendan la propiedad como latridivisin del usus, o jus utendi; fructus,o jus fruendi; y
abusus, o jus abutendi.La propiedad tambin puede entendersecomo Dominio

de dominium, vocablo asu vez derivado de dominus, que vino dedomus

como el derecho de usar elobjeto singular sobre el que se ejerce(uti), de aprovecharse de sus
frutos (frui)y de hacer con la cosa misma lo que aldueo plazca (abuti) en cuanto alguna deestas
facultades no est limitada por leyque determine motivos tocantes con elinters general o por
servidumbrevoluntaria negativa.Cuando se estudia la evolucin delconcepto se debe recordar el
paso demancipium a dominium y a proprietas.La definicin clsica del derecho romano,

caractersticas centrales de la propiedadson su carcter unitario y absoluto, esdecir que
supuestamente no tendralimitaciones, lo que equivaldra a decir,ausencia de responsabilidad.As
pues, el derecho de propiedad partedel supuesto de que la propiedad es elderecho supremo sobre
los bienes, y quelos otros derechos solo podran serlimitaciones o fracciones de ese derechototal y
absoluto.El mito sobre la propiedad absolutatiende a hacernos creer en la supremacadel derecho
de propiedad, olvidando queinmediata y simultneamente, desde susurgimiento, la misma
legislacin queconsagra su existencia, ha multiplicadolos lmites, determinaciones yexcepciones a
su ejercicio.
No es que haya habido una relativizacinreciente de un derecho de propiedad quehubiera sufrido
sucesivas amputaciones oque hubiera sido degradado con el tiempo,
sino que ... la propiedad territorial
absoluta nunca existi, solo fue un
proyecto, por no decir que un fantasma
3
.
b.

Derecho regulado depropiedad.-
La propiedad conlleva una funcin socialque se traduce en obligaciones:
Todo individuo tiene la obligacin decumplir en la sociedad cierta funcin enrazn directa del
puesto que ocupa en ella.Por consiguiente, el poseedor de lariqueza, por el hecho de tenerla,
puederealizar cierta labor que l slo pueda
3

MALDONADO, Maria Mercedes. Cuarto Curso deGestin Urbana y Municipal para Centroamrica
Buscando una gestin urbana inclusiva Ciudad de
Guatemala, Guatemala 9 al 19 de Mayo / 2004
cumplir. El solo puede aumentar lariqueza general, asegurar la satisfaccinde necesidades
generales, al hacer valer el
capital que posee () La propiedad no es
ya el derecho subjetivo del propietario, esla funcin social del poseedor de lariqueza
.
4

En ese entendido, las constituciones y loscdigos civiles reconocen un conjunto dedeberes y
obligaciones, de acuerdo conlas leyes, en atencin a valores ointereses de la colectividad.
La fijacin del contenido esencial de la
propiedad privada no puede hacersedesde la exclusiva consideracinsubjetiva del derecho
absoluto o de losintereses individuales que a stesubyacen, sino que debe incluirnecesariamente
la referencia a la funcinsocial, entendida no como mero limiteexterno a su definicin, sino como
parteintegrante del derecho mismo. Utilidadindividual y funcin social definen, portanto,
inescindiblemente el contenido delderecho de propiedad sobre cada
categora o tipo de bienes
5

2.3.

La funcin Social del Suelo.-
En el sentido territorial, la funcin socialdel suelo se traduce a partir de diversosinstrumentos: La
Ley o la norma que"regula" el suelo, el espacio sea urbano orural, sustrayendo al propietario
ladecisin sobre las posibles utilizaciones
4

DUGUIT, Len. Primera conferencia. El derechosubjetivo y la funcin social.

5

M. BASSOLS COMA, "Legislacin urbanstica de lasComunidades Autnomas y el derecho
depropiedad", RDU, 110 (1988), pp. 23 y ss. En LaPropiedad En La Nueva Ley Del Suelo De ngel
Menendez Rexach, Revista Derecho Privado yConstitucin
Nm. 3. Mayo-Agosto 1994

del mismo y atribuyndola a los poderespblicos, a travs de la planificacinurbana.Concerniente
con los derechos limitadosde la propiedad relacionada con el suelose debe mencionar la existencia
de ladimensin denominada el "iusaedificandi" el mismo que no esinherente a la propiedad por
serpropiedad, sino es un aadido que otorgala comunidad a travs de la planificacin.En esos
trminos, el "ius aedificandi"comprende las facultades de urbanizar(transformar fsicamente un
terreno,dotndole de determinados servicios) yedificar (realizar construcciones decualquier tipo),
mientras que en sentidoestricto slo incluye esto ltimo. Elpropietario, como tal, nunca tiene
lafacultad de urbanizar como contenidoinherente a su posicin jurdica, porquelas obras de
urbanizacin son obraspblicas y ningn particular tienederecho a realizar obras de esta clase
porel mero hecho de ser propietario de unterreno.
3.

Metodologa
A fin de comprender la dimensin,importancia y sentido de los derechos depropiedad como
marco para determinarla funcin social o los enfoques sobreeste en nuestro contexto, ha
sidorelevante trabajar este tema en dosdiferentes escalas. La internacionalgeneral y la local.
Decisin tomada apartir de que: Si bien no podemosanalizar las normas urbanas de cada
pasporque su nmero seria ilimitado,relacionado con la cantidad de estados,ciudades y
configuraciones territoriales.El analizar este marco nos permite ubicarel paradigma legal sobre el
cual se mueveo se desarrolla la legislacin de lo fsico,la norma urbana en cada pas y en
esembito el alcance de la funcin social.En ese contexto, el presente artculo seha seguido la
siguiente metodologa:1.

Recoleccin de informacin(Constituciones, CdigosCiviles y Normativa Urbana)2.

Determinacin del marcoterico conceptual.3.

Anlisis individual y anlisiscomparativo de la informacina.

Respecto a lasdefiniciones depropiedad y susderechos en A.L.b.

Respecto a laoperativizacin de lafuncin social de lapropiedad urbana o delsuelo en la
normativaurbana local.4.

Identificacin del problema encuestin.5.

Redaccin de Documentos.6.

Resultados y Conclusiones.7.

Recomendaciones

4.

Resultados yConclusiones
4.1.

Resultado 1.-
Para entender la dimensin estructuralsobre la propiedad y funcin social de lamisma, y su
influencia dentro losinstrumentos delimitantes (de lapropiedad), es decir las leyes de suelo,leyes
urbanas, la normativa oreglamentacin urbana, se ha procedidoa analizar y comparar las
disposicionessobre el tema en cdigos civiles dediferentes pases de Amrica Latina, a finde
identificar el carcter de la propiedady los derechos sobre esta, encomparacin al nuestro.En ese
sentido segn sea la tendencia delo consagrado en dichos cdigos, se haubicado la definicin de la
propiedadcomo con tendencia absolutista o conpropiedad regulada. Entendiendo que lapropiedad
regulada partira del principiodel lmite por y para una funcin social.